Tài liệu Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại việt nam, trường hợp một số thành phố lớn

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI VŨ ĐỨC TOÀN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM: TRƯỜNG HỢP MỘT SỐ THÀNH PHỐ LỚN Chuyên ngành Mã số : Quản lý Kinh tế : 62 34 04 10 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. TS. Tô Thị Ánh Dương 2. PGS. TS. Bùi Quang Tuấn Hà Nội - 2017 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận án ii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN .................. 10 1.1. Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường BĐS ............ 10 1.2. Công trình nghiên cứu của Việt Nam về phát triển thị trường BĐS ............... 15 1.3. Khoảng trống nghiên cứu có thể bổ sung và phát triển .................................. 22 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................... 24 2.1. Khái niệm về BĐS và những vấn đề liên quan ................................................ 24 2.2. Khái niệm và các vấn đề liên quan thị trường BĐS ........................................ 31 2.3. Phát triển thị trường BĐS ............................................................................... 41 2.4. Kinh nghiệm của các nước trên thế giới về phát triển thị trường BĐS .......... 49 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM ............................................................................................................... 59 3.1. Chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam ............................................. 59 3.2. Thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam ............................................. 71 3.3. Đánh giá sự phát triển của thị trường BĐS tại Việt Nam ............................... 89 CHƯƠNG 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM PHÁT TRIỂN .............................................................. 109 4.1. Bối cảnh quốc tế và trong nước..................................................................... 109 4.2. Quan điểm phát triển thị trường BĐS Việt Nam ổn định và bền vững127127130 4.3. Giải pháp phát triển ổn định và bền vững thị trường BĐS Việt Nam ........... 137 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 150 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................... 152 PHỤ LỤC ................................................................................................................ 162 iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT AEC Cộng đồng kinh tế ASEAN ASXH An sinh xã hội ASEAN Hiệp hội các quốc gia Đông Nam Á BĐS Bất động sản BĐKH Biến đổi khí hậu CBRE Commercial Real Estate Services (Dịch vụ bất động sản thương mại) CP Chính phủ CPI Chỉ số giá tiêu dùng ĐTH Đô thị hoá EVFTA Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - EU QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất GDP Tổng sản phẩm quốc nội HĐH Hiện đại hoá HNKTQT Hội nhập kinh tế quốc tế KCN Khu công nghiệp TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TCTD FDI Tổ chức tín dụng Đầu tư trực tiếp nước ngoài NĐ Nghị định NHNN Ngân hàng Nhà nước Việt Nam UBND Ủy ban Nhân dân UNWTO Tổ chức Du lịch Thế giới iv VLXD Vật liệu xây dựng TT BĐS TPP Thị trường bất động sản Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương VID Group Tập đoàn Đầu tư Phát triển Việt Nam VNAT Tổng Cục Du lịch Việt Nam v DANH MỤC BẢNG, HỘP Danh mục bảng biểu Bảng 3.1: Các văn bản pháp luật liên quan đến thị trường BĐS giai đoạn 2013 – 2016 .............................................................................................................. 68 Bảng 3.2: Dư nợ vay và tỷ lệ nợ xấu BĐS ...................................................... 82 Bảng 3.3: Hoạt động của thị trường nhà liền kề, biệt thự, nhà đất ................. 85 Bảng 4.1: Số lượng nhà ở hoàn thành trung bình hàng năm tại các nước giai đoạn 2012 - 2025 ........................................................................................... 116 Bảng 4.2. Phân tích SWOT Thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng ........... 124 Danh mục hình vẽ Hình 3.1: Tỷ lệ giảm của giao dịch địa ốc thành công, 2003 – 2005 (%) ...... 74 Hình 3.2: Tín dụng cho vay BĐS giai đoạn 2006 – 2009 (tỷ đồng) ............... 78 Hình 3.3: Số lượng căn hộ tồn kho 2010 – 2013 ............................................ 81 Hình 3.4: Tình hình hoạt động căn hộ để bán ................................................. 86 Hình 3.5: Hoạt động của thị trường căn hộ cho thuê ...................................... 87 Hình 3.6: Tình hình thị trường văn phòng tại Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội ................................................................................................................... 88 Hình 3.7: Tình hình hoạt động bán lẻ ............................................................. 89 Hình 4.1: Giá trị hàng hóa BĐS toàn cầu (nghìn tỷ USD) ........................... 116 Hình 4.2: Dự báo tỷ lệ đô thị hóa ở Việt Nam 1995 – 2025 (%) .................. 123 Hình 4.3: Tăng trưởng tổng doanh thu từ khách du lịch (đvt: nghìn tỷ) ...... 123 Danh mục hộp Hộp 3.1: Thị trường BĐS Việt Nam mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám đông ................................................................................................................. 77 Hộp 3.2: Tồn đọng BĐS lớn, lệch pha “cung – cầu” của TT BĐS ................ 80 Hộp 4.1: Dự báo những thay đổi của thị trường BĐS toàn cầu trong tương lai 118 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị trường bất động sản (BĐS) được cho là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế rộng lớn (Reed, R.J Mills, 2007). Thị trường BĐS là nơi lưu giữ một nguồn vốn lớn của nền kinh tế, thông thường tổng giá trị BĐS chiếm khoảng 40% của cải của một quốc gia (Vương Quân Hoàng và Nguyễn Hồng Sơn, 2008) và khoảng 1/3 tổng tài sản trên thế giới nằm trong BĐS nhà ở (Syz J. , 2008). Bản thân thị trường này lại có mối liên thông mật thiết với nhiều thị trường khác như thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động… Do đó, sự phát triển mạnh hay yếu của thị trường bất động sản (TT BĐS) có ảnh hưởng rất lớn đến nhiều lĩnh vực, ngành nghề của nền kinh tế. Do những đặc trưng như sự khan hiếm về đất đai, tính không song trùng và sự bất đối xứng thông tin trên thị trường nên BĐS thường dễ trở thành đối tượng để đầu cơ và “thổi giá” lên cao dẫn đến hình thành hiện tượng bong bóng BĐS. Tầm quan trọng của TT BĐS là giữ vai trò vận hành trôi chảy và hiệu quả của nền kinh tế; là chỗ dựa vững chắc cho nền tài chính; là nơi tích lũy tài sản của người dân, của xã hội và đáp ứng một trong những nhu cầu bức thiết nhất của đời sống xã hội. Thị trường BĐS là một bộ phận trong hệ thống đồng bộ các loại thị trường. Thị trường này phát triển sẽ thúc đẩy sự phát triển kinh tế – xã hội của đất nước và góp phần nâng cao đời sống dân cư. Trong ngành kinh doanh BĐS nói chung đòi hỏi tiền vốn lớn, đương nhiên sức hấp dẫn của thị trường cao. Thị trường này phát triển góp phần nâng cao năng lực kinh doanh, sự năng động của các chủ thể tham gia thị trường. Hơn nữa, người quản lý thị trường thuộc các lĩnh vực có liên quan đến thị trường BĐS cũng phải không ngừng tự nâng cao trình độ của mình để bắt kịp với sự phát triển của thị trường. Mặt khác, thị trường BĐS phát triển thì khả năng thu hút vốn đầu tư của các nhà kinh doanh trong nước và ngoài nước cũng như huy động vốn tích luỹ của các tầng lớp dân cư tăng lên, tạo 2 điều kiện mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, nâng cao hiệu quả của đồng vốn... Tình trạng của thị trường BĐS phản ánh sức khỏe chung của cả nền kinh tế. Khi thị trường BĐS đình đốn thì nền kinh tế thường cũng rơi vào trì trệ, suy thoái và thậm chí khủng hoảng. Cuộc khủng hoảng địa ốc tại Mỹ sau đó lan ra thành khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 là một bằng chứng cho thấy vai trò quan trọng của thị trường BĐS. Phát triển thị trường BĐS ngày càng hiện đại là mục tiêu phấn đấu của nhiều quốc gia trên thế giới. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình phát triển của nền kinh tế. Ở Việt Nam, trước khi đổi mới nền kinh tế thị trường BĐS chưa có điều kiện để phát triển. Nhưng kể từ sau khi đổi mới kinh tế, đặc biệt là từ khi Luật đất đai được ban hành vào năm 1993, thị trường BĐS đã có những bước phát triển so với giai đoạn trước khi đổi mới kinh tế. Tuy nhiên, trong quá trình hình thành và phát triển, thị trường BĐS Việt Nam đã trải qua nhiều giai đoạn “thăng trầm” khi thì quá nóng, khi thì quá lạnh đã gây ảnh hưởng lớn đến việc ổn định kinh tế vĩ mô. Trong những năm gần đây, do nhiều nguyên nhân, thị trường BĐS Việt Nam rơi vào tình trạng đóng băng. Các giao dịch trên thị trường này thưa thớt. Hàng tồn đọng nhiều. Theo một số thống kê không chính thức, thị trường BĐS của TP Hồ Chí Minh và thành phố Hà Nội có số lượng hàng tồn kho đáng kể. Đến hết tháng 6 năm 2013, tổng hàng tồn đọng về BĐS của cả Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh vào khoảng 70.000 căn hộ. Số lượng hàng tồn kho nhiều như vậy đã tạo nên tình trạng nợ xấu của nhiều doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp BĐS. Tình trạng nợ xấu của doanh nghiệp, đến lượt nó, làm cho hệ thống ngân hàng rơi vào tình trạng rủi ro, thậm chí có thể đổ vỡ, gây rối loạn nền kinh tế và làm mất ổn định kinh tế vĩ mô. Như vậy, thị trường BĐS đóng băng, không phát triển, có thể gây ra những hệ lụy khôn lường. Phát triển BĐS nói chung, phá băng thị trường BĐS nói riêng, là một vấn đề có tính cấp thiết cao, có vai trò quan trọng trong việc ổn định kinh tế vĩ mô và phát triển thị trường ở Việt Nam. Một vấn đề đặt ra là tại sao thị trường BĐS lại 3 không phát triển một cách ổn định và bền vững tại Việt Nam? Các khiếm khuyết của thị trường BĐS hiện nay là gì? Tìm hiểu nguyên nhân thực trạng này của thị trường BĐS, trên cơ sở đó đưa ra các giải pháp khắc phục, là một vấn đề hết sức cần thiết và có tầm quan trọng đặc biệt đối với cả nền kinh tế. Vì tầm quan trọng của vấn đề, trong khi còn thiếu những công trình nghiên cứu sâu sắc và toàn diện về TT BĐS nên NCS chọn đề tài: “Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam: Trường hợp một số thành phố lớn” làm đề tài luận án tiến sỹ. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục tiêu nghiên cứu của luận án 2.1.1. Mục tiêu tổng quát Đề xuất các giải pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam. 2.1.2. Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu tổng quát của luận án, đề tài đặt ra các mục tiêu nghiên cứu cụ thể sau: Thứ nhất, hệ thống hóa cơ sở lý luận về BĐS và thị trường BĐS, phát triển thị trường BĐS. Những chu kì, cấp độ, thành tố, điều kiện phát triển… sẽ được thảo luận để tìm ra những điểm then chốt trong phát triển thị trường BĐS, Đặc biệt, luận án cũng làm rõ vai trò của Nhà nước trong phát triển thị trường bất động sản. Thứ hai, nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước về các khía cạnh như bong bóng BĐS ở Nhật Bản và Mỹ; cải cách hệ thống địa chính kinh nghiệm của Cộng hòa Séc; Vai trò của Nhà nước trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS kinh nghiệm của Philippines và Thụy Điển để từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam. Thứ ba, đánh giá thực trạng phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trên hai góc độ: những kết quả đạt được và những hạn chế đang tồn tại kìm hãm sự phát triển của thị trường. Luận án chỉ rõ nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế kìm hãm sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đồng thời đi sâu phân tích thực trạng thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh để làm bằng chứng nghiên cứu. 4 Thứ tư, trên cơ sở phân tích những hạn chế trong việc phát triển thị trường BĐS, luận án đề xuất quan điểm và các giải pháp khả thi nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án Nhiệm vụ nghiên cứu của Luận án nhằm trả lời các câu hỏi nghiên cứu: Phát triển thị trường BĐS là gì? Những vấn đề có liên quan đến phát triển thị trường BĐS là gì? Những nhân tố nào ảnh hưởng đến phát triển thị trường BĐS (cả trên bình diện lý luận và kinh nghiệm quốc tế). Thực trạng phát triển thị trường Việt Nam trong những năm qua như thế nào? Nó được thể hiện trên địa bàn các thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh như thế nào? Những điểm đặc biệt của quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam là gì? Những yếu tố nào đã tác động đến sự phát triển thị trường BĐS Việt Nam ? đặc biệt, luận án chú trọng tới vấn đềNhà nước đã đóng vai trò gì trong quá trình quản lý và phát triển thị trường BĐS Việt Nam? Triển vọng và các giải pháp phát triển thị trường BĐS Việt Nam những năm tới là gì? Cần có những giải pháp gì để thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững? Luận án thuộc chuyên ngành quản lý kinh tế nên trong quá trình nghiên cứu, phân tích, đánh giá thực trạng phát triển thị trường BĐS Việt Nam luận án sẽ tập trung đi sâu vào phân tích vai trò của thị trường bất động sản tới nền kinh tế, các chính sách điều tiết thị trường BĐS, chỉ ra những lỗ hổng của chính sách, làm rõ vai trò của Nhà nước trong quản lý, phát triển thị trường bất động sản. Từ đó, luận án đề xuất nhóm giải pháp tạo lập môi trường pháp lý thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển; nhóm giải pháp về công tác lập quy hoạch, kiểm tra, kiểm soát, chế tài để nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS; và nhóm giải pháp phát triển các hoạt động dịch vụ thúc đẩy thị trường BĐS 5 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là thị trường BĐS ở Việt Nam, trong đó chủ yếu hướng đến các giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS ổn định và bền vững. 3.2. Phạm vi nghiên cứu 3.2.1. Phạm vi nghiên cứu của luận án về nội dung Nội dung của luận án giới hạn ở việc cung cấp lý luận và cơ sở khoa học cho sự phát triển của thị trường BĐS, phân tích các yếu tố cấu thành thị trường BĐS, các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS. Sự phát triển của thị trường bất động sản được nhìn nhận dưới góc độ quản lý nhà nước, do vậy, luận án sẽ đi sâu vào vấn đề thể chế, cơ chế chính sách tác động tới sự phát triển thị trường bất động sản, chứ không đi sâu vào danh mục đầu tư bất động sản. Luận án tập trung nghiên cứu sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm trường hợp nghiên cứu điển hình về sự phát triển của thị trường BĐS;. Làm rõ nguyên nhân của những khiếm khuyết hiện nay của quá trình phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội và thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. Luận án nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước (Nhật Bản, Mỹ, Séc, Philippines, Trung Quốc, Thụy Điển) và từ đó rút ra bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam. Trên cơ sở thực tiễn Việt Nam và kinh nghiệm các nước, luận án đưa ra các nhóm giải pháp nhằm phát triển thị trường BĐS Việt Nam lành mạnh và bền vững. 3.2.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian Luận án tập trung nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam, đặc biệt lấy 2 thành phố lớn của Việt Nam là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh làm trường hợp nghiên cứu điển hình về sự phát triển của thị trường BĐS. 3.2.3. Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian Luận án nghiên cứu sự phát triển của Thị trường BĐS Việt Nam từ năm 1986 tới nay, trong đó luận án đi sâu phân tích sự phát triển của thị trường 6 BĐS trong giai đoạn từ năm 2005đến2016. Riêng thị trường BĐS Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh sẽ tập trung nghiên cứu từ năm 2005- tới nay, đặc biệt là những biến chuyển trong các năm 2014-2016. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính, phương pháp phân tích, tổng hợp và so sánh khi nghiên cứu kinh nghiệm phát triển thị trường BĐS của một số nước, từ đó rút ra bài học cho Việt Nam nhằm thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. Đồng thời tại Chương 3, luận án sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, tổng hợp các số liệu thống kê thứ cấp, qua đó làm rõ thực trạng phát triển thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, thị trường BĐS tại Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, từ đó chỉ rõ những đặc trưng cơ bản, các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS Việt Nam. Qua đó, luận án chỉ rõ những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đó của thị trường BĐS Việt Nam. Luận án sử dụng phương pháp thống kê, so sánh: sử dụng các số liệu thống kê, phân tích sự phát triển, cũng như những biến động của thị trường BĐS trong các giai đoạn khác nhau, trên cơ sở đó đề xuất các giải pháp thúc đẩy thị trường BĐS phát triển. Về nguồn số liệu sử dụng trong luận án: Do giới hạn về thời gian và kinh phí, tác giả không tiến hành khảo sát trực tiếp thị trường BĐS Việt Nam mà chủ động thu thập số liệu từ hai nguồn chính: (1)Một là, số liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê, các báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công thương, các vùng và các tổ chức liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu tư của một số địa phương, các báo cáo của Ngân hàng Thế giới (WB), Tổ chức Hợp tác và Phát triển kinh tế (OECD), Liên Hợp quốc (UN) và một số tổ chức quốc tế khác. Ngoài ra, luận án cũng sử dụng số liệu của các công ty BĐS trên thế giới có mặt ở thị trường Việt Nam như CBRE Việt Nam, Savills, Cushman & Wakefield. (2) Hai là, số liệu sơ cấp thu thập tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh dựa trên kết quả điều tra của CBRE Việt Nam và Savills. 7 Luận án sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, kết hợp với phương pháp thống kê nhằm dự báo, đánh giá tác động thị trường BĐS tới sự phát triển kinh tế của Việt Nam. Luận án sử dụng phương pháp phân tích định tính SWOT (điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức) để làm rõ thêm thực trạng phát triển, cơ hội và thách thức của thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường du lịch và nghỉ dưỡng nói riêng. Luận án cũng sử dụng phương pháp chuyên gia, phỏng vấn sâu một số chuyên gia lĩnh vực kinh tế, BĐS, tài chính ngân hàng để làm rõ hơn các kết quả nghiên cứu. Cụ thể, luận án đã phỏng vấn sâu 12 chuyên gia để đánh giá thị trường BĐS của Việt Nam nói chung, thị trường BĐS và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng (xem phụ lục 1 tr 137). Bảng hỏi được thiết kế để làm rõ một số nội dung chủ yếu sau: (i) Tác động của Luật Nhà ở 2014 đến thị trường BĐS Việt Nam; (ii) Nguyên nhân của các đợt “sốt” nóng – lạnh của thị trường bất động từ những năm 1986 đến nay; (iii) Đánh giá của chuyên gia về thị trường BĐS Hà Nội hiện nay; (iv) Đánh giá của chuyên gia về thị trường BĐS Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay; (v) Đánh giá của chuyên gia về những thách thức của thị trường BĐS; (vi) Đánh giá của chuyên gia về cơ hội của thị trường BĐS Việt Nam trong tương lai; (vii) Đánh giá, nhận xét của chuyên gia về tiềm năng của thị trường BĐS du lịch và nghỉ dưỡng ở Việt Nam. Đây là cơ sở quan trọng để luận án có thể đưa ra những nhận định, đánh giá xác đáng về thực trạng thị trường BĐS Việt Nam nói chung, thị trường BĐS Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng. 8 Khung phân tích của luận án Cầu CẦU CUNG Giá cả BĐS Giá cả tiêu dùng Thu nhập dân cư Tăng trưởng dân số Phát triển thị trường BĐS Kế hoặc phát triển KT& XH Quỹ BĐS trong qui hoạch Chính sách của Chính phủ Kỳ vọng tiêu dùng 5. Những đóng góp mới về khoa học của luận án Trên cơ sở tổng kết các chính sách về thị trường BĐS luận án đã chỉ ra những “lỗ hổng” của chính sách là khung pháp lý liên quan đến thị trường BĐS chưa điều chỉnh và bao quát được hết các vấn đề phát sinh trong thực tiễn. Đặc biệt là những chính sách liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đất đai. Những chính sách này hay thay đổi, không nhất quán, thiếu tính dự báo và thiếu tính chế tài. Qua đó, luận án đề xuất các khuyến nghị trong đó chú trọng đến việc ban hành khung pháp lý liên quan đến sự hình thành, xác lập thị trường BĐS, đặc biệt là các văn bản liên quan đến quy hoạch đất đai. Các giải pháp về xây dựng hệ thống kiểm tra, giám sát, thiết lập những chế tài xử phạt nghiêm minh đối với những trường hợp vi phạm pháp luật của Nhà nước về đất đai và quản lý đất đai. Kết quả nghiên cứu của luận án khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS đã tìm ra những hạn chế của thị trường trong giai đoạn hiện nay là: Công tác quy hoạch đất đai, đô thị còn nhiều bất cập. Vì vậy cần đổi mới trong công tác lập quy hoạch đặc biệt nhấn mạnh đến yếu tố công khai minh bạch. Thị trường BĐS phát triển không ổn định, thiếu tính minh bạch, mang nặng yếu tố đầu cơ và tâm lý đám 9 đông, hàng hóa BĐS không phản ánh đúng giá trị thực của BĐS. Để giảm thiểu những hạn chế này luận án đề xuất các giải pháp như: Tổ chức một cơ quan đăng ký BĐS duy nhất, xây dựng hệ thống thông tin về thị trường BĐS một cách công khai minh bạch. Nâng cao năng lực cho các chủ thể trên thị trường BĐS, điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án - Những đóng góp mới của luận án về mặt lý luận: Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về thị trường bất động sản và phát triển bất động sản, đặc biệt đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của thị trường bất động sản theo các phương diện như bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi, những đặc thù của thị trường BĐS thể hiện qua mối quan hệ cung, cầu và các nhân tố ảnh hưởng. - Những đóng góp mới của luận án về mặt thực tiễn Khi phân tích thực trạng của thị trường BĐS Việt Nam, luận án sẽ tìm ra những hạn chế của thị trường để đề xuất các khuyến nghị thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển ổn định, bền vững. Các khuyến nghị trên cơ sở khoa học và thực tiễn là nguồn đáng tin cậy để các nhà hoạch định chính sách tham khảo, ban hành các giải pháp khả thi. Đối với các doanh nghiệp khi tham khảo nội dung của luận án sẽ có thêm một “kênh” thông tin để có những quyết định đúng đắn, cũng như sự chủ động lựa chọn phương án tối ưu khi thực hiện kinh doanh BĐS. 7. Cơ cấu của luận án Ngoài phần Mở đầu và Kết luận, Tài liệu tham khảo, Luận án gồm có 4 chương như sau: Chương 1: Tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước về phát triển thị trường BĐS Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về phát triển thị trường bất động sản Chương 3: Thực trạng phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Chương 4: Quan điểm và giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 10 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU TRONG VÀ NGOÀI NƯỚC VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1. Công trình nghiên cứu của nước ngoài về phát triển thị trường BĐS Nghiên cứu về BĐS là vấn đề học thuật được nghiên cứu theo nhiều khía cạnh khác nhau. Nghiên cứu của Kimberly Winson – Geideman và Nicholas Evangelopoulos (2013) đã tổng quan các công trình nghiên cứu về BĐS trong giai đoạn 1973 – 2010 trên các tạp chí lớn và thống kê được 53% các bài viết về chủ đề thị trường BĐS và 47% số bài viết về danh mục đầu tư BĐS. Như vậy có thể thấy rằng, chủ đề nghiên cứu tương đối tập trung. Trong giới hạn của luận án này, tác giả tập trung tổng quan theo chủ đề thị trường BĐS. Luận án tập trung theo 4 mảng nghiên cứu sau: (1) Thể chế phát triển TTBĐS (2) Các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS; (3) Các giai đoạn phát triển của TTBĐS và (4) Phân loại TTBĐS. 1.1.1. Thể chế phát triển thị trường BĐS 1.1.1.1. Chính sách tạo lập thị trường BĐS Chính sách phát triển của TTBĐS được nghiên cứu ở 3 căn cứ phân loại cụ thể: (i) Dựa vào chức năng quản lý, có năm nhóm: chính sách về đầu tư – doanh nghiệp, chính sách về đất đai, chính sách về xây dựng, chính sách tiền tệ và chính sách tài chính. Những tác giả tiêu biểu là Hernando de Soto (2006), Peter Nolan (2004), Philip Day (2005); Stephen Bell (2002)[101][113][120]. (ii) Dựa theo tín hiệu thị trường, có ba nhóm: chính sách liên quan đến cung hàng hoá BĐS tạo lập hàng hoá BĐS, đăng kí, sở hữu và xác lập quyền, hạn điền, xây dựng nhà, xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu đô thị mới,...); chính sách liên quan đến cầu hàng hoá BĐS (chính sách tài chính, tiền tệ, thế chấp, thế chấp thứ cấp, chính sách mua trả dần, mua trả góp, thuê mua, chứng khoán hoá BĐS...); chính sách giao dịch BĐS (giá, 11 thuế, phí, các đối tượng trung gian (môi giới, tư vấn...), các hoạt động hỗ trợ giao dịch như các trung tâm giao dịch BĐS, mạng các sàn giao dịch BĐS...) (iii) Dựa vào các bộ phận cấu thành của chính sách thị trường BĐS, có ba nhóm đó là: về thể chế (Hernando de Soto, 2006); về các nội hàm của thị trường BĐS; về cấp độ phát triển của thị trường BĐS [101]. Về thể chế (gồm chủ trương, chính sách, qui định pháp luật về các luật chơi cho Thị trường BĐS): Hầu hết các tác phẩm đều đề cập đến tầm quan trọng và giải pháp để hoàn thiện thể chế thị trường BĐS. Hernando de Soto (2006) cho rằng vai trò thể chế thực chất là tạo lập khung khổ pháp lý phù hợp với thực tiễn để tất cả các tài sản BĐS đều được đăng kí chính thức, được huy động hữu hiệu vào hoạt động sản xuất kinh doanh, và đưa vào vận hành trong nền kinh tế [101]. Trình độ phát triển của thể chế thị trường BĐS là thước đo đại diện cho trình độ phát triển của thể chế kinh tế thị trường tại các quốc gia. Nếu có thể chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên (đất đai là một thành tố) thành nguồn lực và từ đó trởthành tài sản và vốn của nền kinh tế. Ở góc độ của các nền kinh tế chuyển đổi, Peter Nolan (2004) nhận định để có thể chuyển đổi và phát triển thành công cần xác lập các thể chế kinh tế mà các chủ thể kinh tế, không phân biệt thành phần kinh tế đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau trong việc tiếp cận nguồn lực (mà đất đai, BĐS là một yếu tố cực kì quan trọng) [113]. Điều này có nghĩa là, cần phải có khung chính sách để xây dựng những thể chế này (Philip Day, 2005), Stephen Bell, 2002) và mối quan hệ giữa việc phát triển thể chế đối với quản lý đất đai và thể chế thị trường đất đai rất gắn kết (Klaus Deininger và Gersban Feder (1998)[104]. Cụ thể, các chính sách phát triển TTBĐS gồm: chính sách thuế đất (Nicolaus Tideman và Florenz Plassmann, 2006) chính sách đầu tư (Jude Wallace, 2005); Chính sách đất đai và sở hữu đất đai (Chengri Ding , 2003); Chính sách xây dựng và nhà ở (Bertrand Renaud, 1995); Chính sách tiền tệ 12 (Shigeru Otsubo và Masahiko Tsutsumi, 1996); Chính sách tài chính bao gồm chính sách thuế, chính sách giá và định giá và các chính sách về nguồn tài chính phục vụ thị trường BĐS (Joseph K. Eckert, Rober I. Gloudemans và Richard R. Almy, 1990) và Liu Tinghuan (2004) [109]. Đặc biệt là nghiên cứu của Gershon Fedor (1998), “Các thể chế và thị trường đất đai” đã tổng hợp thể chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển (chủ yếu ở Châu Âu). Tác giả đã nêu bật những vai trò của Nhà nước trong việc thực thi các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động các nguồn lực tài chính từ thị trường đất đai để phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. [98] 1.1.1.2. Môi trường pháp lý để quản lý thị trường BĐS Tầm quan trọng của Chính phủ trong vấn đề quản lý thị trường BĐS luôn là vấn đề được các tác giả quan tâm nghiên cứu (David C. Parks, 1992). Đó là những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức về phòng các rủi ro về mặt pháp lý. Nguyên ngân thuộc môi trường pháp lý có thể ảnh hưởng đến thị trường BĐS, song việc hoàn thiện môi trường pháp lý lại rất khó khăn [90]. David Palmer & John MC Langhlin (1994) nêu ra các phương pháp lồng ghép về quản lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại. Những ưu điểm của mô hình này sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý và quy hoạch [90]. Tuy nhiên, ở mỗi quốc gia cần có những điều chỉnh cho phù hợp. Liu Tinghuan (2004) cho rằng ở mỗi quốc gia cần có các chính sách cụ thể để huy động nguồn lực tài chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước để đảm bảo lợi ích của Nhà nước [109]. 1.1.1.3. Chính sách thuế đối với thị trường BĐS Nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế BĐS (Joan M. Youngman, 1996), nghiên cứu về cải cách hệ thống thuế BĐS (Jay K. Rosengard, 1998). Một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho quốc gia cũng như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung. Roy Bahl và Jorge Martinez-Vazquez (2007) nghiên cứu về thuế tài sản ở những nước đang phát triển (trong đó có 13 thuế BĐS), nghiên cứu này đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước [116]. Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS còn có Blane D. Lewis (2002), Roy Kelly (2004) các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia. 1.1.2. Các thành tố thị trường BĐS Ciurlia và Gheno (2009) cho rằng thị trường BĐS nhạy cảm với cơ cấu kỳ hạn lãi suất [86]. Trong khi đó, Ewing và Payne (2003) đã kết luận có mối quan ngại đáng kể với việc đánh giá hiệu suất lợi nhuận BĐS hoặc xác định ý nghĩa của các biến trạng thái cơ bản. Họ tìm ra những cú sốc chính sách tiền tệ, tăng trưởng kinh tế, và lạm phát tất cả dẫn đến thấp hơn so với lợi nhuận kỳ vọng, trong khi một cú sốc đối với phí bảo hiểm rủi ro mặc định là liên kết với cao hơn lợi nhuận trong tương lai [94]. Frappa và Mesonnier (2010) đưa ra bằng chứng mạnh mẽ của một hiệu ứng tích cực đáng kể của lạm phát tới mục tiêu về tăng trưởng giá nhà thực tế và tỷ lệ tiền thuê nhà [94]. Thực tế là lạm phát làm giảm đầu tư, kinh tế sản lượng tăng trưởng và tương lai cũng đã được xác định chắc chắn bởi Clark (1993). Huizinga (1993) và Zion et al., (1993) tuyên bố lạm phát dẫn đến sự ổn định thấp hơn giá tương đối gây bất ổn cao hơn các khoản đầu tư [99]. Feldstein và Summers (1979) cũng xác định chắc chắn rằng lạm phát cao dẫn đến thuế thu nhập cao hơn người dân. Mức độ nhạy cảm lãi suất phụ thuộc như thế nào nhiều thay đổi của dự án đầu tư sẽ xảy ra trong lạm phát kỳ vọng [96]. Hevert et al., (1998) có điều tra sự nhạy cảm của tăng trưởng lạm phát gây ra bởi thay đổi của lãi suất và xác định chắc chắn rằng sự tăng trưởng là nói chung là ít nhạy cảm về lãi suất hơn về sở hữu. Yếu tố "kỳ vọng ngông cuồng" về giá nhà trong tương lai cũng ảnh hưởng mạnh đến thị trường BĐS [102]. Chính sự kỳ vọng này đã làm gia tăng nhiều các giao dịch trên thị trường BĐS, tuy nhiên có thể gây ra các “ảo giác tiền tệ” (Brunnenmeier và Julliard, 2008) [82]. 14 Những ảnh hưởng biến động bất thường của giá cổ phiếu cũng ảnh hưởng mạnh đến giá BĐS và tốc độ bán BĐS. Lee et al., (2012) cho rằng có một liên kết mạnh mẽ giữa các chỉ số chứng khoán và BĐS [107]. Cuộc khủng hoảng kinh tế lớn, có thể làm gia tăng thiếu hụt vốn và tăng rủi ro trên thị trường vốn, từ đó sẽ có tác động vào các hoạt động của thị trường BĐS (Lipej, 2008) [108]. Các yếu tố tác động ảnh hưởng đến tăng trưởng hoặc suy giảm BĐS là: thu nhập hộ gia đình, nhân khẩu học và xã hội, chỉ số chứng khoán, cung cấp tài trợ và chi phí tài trợ, và đặc biệt là tác động của nhà nước. Như vậy, thị trường BĐS cần có các dữ liệu cơ bản và thông tin, đặc biệt, giá thị trường và xu hướng thời gian. Đối với một thị trường, để thành công, cần phải được đảm bảo về tính minh bạch, an toàn về quyền sở hữu, địa chính hiệu quả và hệ thống đăng ký đất đai nhanh chóng, đáng tin cậy và cách thức truy cập, chấp nhận dữ liệu BĐS cho người sử dụng. 1.1.3. Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS World Bank (1995) chỉ ra rằng thị trường BĐS có những chu kì. Nhìn chung sẽ có 5 cấp độ: sơ khai, tập trung hoá, tiền tệ hoá, tài chính hoá và thị trường trưởng thành. Tác động của nó là rất lớn, đôi khi nó có thể làm cho nền kinh tế của một quốc gia bị đình trệ, như trường hợp bong bóng BĐS của Nhật Bản cuối những năm 80 của thế kỉ XX đã làm cho nền kinh tế Nhật Bản có tăng trưởng thấp, thậm chí tăng trưởng âm. Chẳng hạn, khi lý giải về nguyên nhân gây nên hiện tượng bong bóng nhà đất, Mark Thornon (2013) kết luận rằng chính sách duy trì lãi suất thấp của Cục Dự trữ Liên bang Mỹ (FED) trong một khoảng thời gian quá lâu là nguyên nhân chính dẫn đến các cơn sốt giá nhà đất trên thị trường BĐS của Mỹ [110]. Việc quản lý TTBĐS có vai trò rất quan trọng. Vì vậy, mỗi chính phủ cần phải theo dõi sát sao tình hình phát triển của thị trường BĐS. David Geltner & Normal G. Miller (2001) đã chia thị trường BĐS thành: thị trường không gian xây dựng; thị trường tài sản và ngành kinh doanh phát triển BĐS. Thị trường không gian xây dựng bao gồm thị trường đất đai và thị trường mặt bằng nhà xưởng, căn hộ. Thị trường tài sản gồm thị trường đất đai,