Tài liệu Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật việt nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 62.38.01.07 LUẬN ÁN TIẾN SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. HOÀNG THẾ LIÊN HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Kết quả nghiên cứu nêu trong luận án chưa từng được ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Tác giả luận án NGUYỄN THỊ MINH PHƢỢNG MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI ........................................................................................................................... 7 1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài… ......................................................... ..7 1.2. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu ............................................................ .15 1.3. Cơ sở lý thuyết và hƣớng tiếp cận nghiên cứu ....................................................... 17 Kết luận chƣơng 1 ........................................................................................................ 20 CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .......................................................................................................................... 21 2.1. Những vấn đề chung về hợp đồng mua bán nhà ở ................................................. 21 2.2. Một số vấn đề lý luận về pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở ................................ 34 2.3. Nội dung điều chỉnh pháp luật đối với quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở ........... .40 Kết luận chƣơng 2 ....................................................................................................... . 68 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở TẠI VIỆT NAM.. ................ .70 3.1. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở ở nƣớc ta ..................................................................................................... . 70 3.2. Thực trạng pháp luật hợp đồng mua bán nhà ở ở Việt Nam … ............................ 77 3.3. Thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam.. ........... 97 Kết luận chƣơng 3 ....................................................................................................... 116 CHƢƠNG 4: KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .............................................................................................................. 118 4.1. Quan điểm, định hƣớng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ..... .118 4.2. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật hợp đồng mua bán nhà ....................................... 123 Kết luận chƣơng 4… .................................................................................................. 145 KẾT LUẬN ................................................................................................................ 147 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................... 149 CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC ĐÃ CÔNG BỐ ................................................... 158 PHỤ LỤC .................................................................................................................... 159 DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự BLDS 1995 Bộ luật dân sự năm 1995 BLDS 2005 Bộ luật dân sự năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật dân sự năm 2015 BĐS Bất động sản BTTH Bồi thƣờng thiệt hại CSH Chủ sở hữu GTGT Giá trị gia tăng HĐMBNO Hợp đồng mua bán nhà ở HTTTL Hình thành trong tƣơng lai KDBĐS Kinh doanh bất động sản NLHVDS Năng lực hành vi dân sự PICC Principles of International Commercial Contract (Bộ Nguyên tắc hợp đồng thƣơng mại quốc tế của UNIDROIT) QSH Quyền sở hữu QSD Quyền sử dụng TAND Tòa án nhân dân TCHNCC Tổ chức hành nghề công chứng TNCN Thu nhập cá nhân TNBTTH Trách nhiệm bồi thƣờng thiệt hại TTBĐS Thị trƣờng bất động sản UBND Ủy ban nhân dân MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở giữ vai trò đặc biệt quan trọng đối với đời sống xã hội. Khi xã hội càng phát triển (sự tăng trưởng kinh tế, gia tăng dân số) nhu c u về nhà ở càng đƣợc xã hội quan tâm. nƣớc ta, giao dịch mua bán nhà ở trong những năm g n đây diễn ra rất phổ biến, đa dạng, thƣờng mang giá trị lớn và là một trong những phƣơng thức để các chủ thể thực hiện việc trao đổi, nh m th a mãn nhu c u ch ở và các lợi ch inh tế hác. Giao dịch mua bán nhà ở giữ vị tr quan trọng trong quá trình vận hành, phát triển inh tế- xã hội của đất nƣớc. Cũng nhƣ h u hết các quốc gia hác trên thế giới, quyền về ch ở hợp pháp và quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam đƣợc hiến pháp ghi nhận và pháp luật bảo vệ, cụ thể: Hiến pháp năm 1992 quy định “công dân c quy n sở h u thu nhập hợp pháp, của cải đ dành, nhà ở và Hiến pháp 2013 tại Điều 22 tiếp tục hẳng định: “Công dân c quy n c nơi ở hợp pháp . Để đảm bảo thực hiện quyền hiến định về nhà ở, ch ở hợp pháp của công dân Đảng và Nhà nƣớc ta đã ban hành nhiều ch nh sách, pháp luật thúc đẩy phát triển inh tế- xã hội nh m hông ngừng nâng cao đời sống vật chất và tinh th n của nhân dân. Trong đó pháp luật về đất đai, nhà ở inh doanh bất động sản (viết tắt là “KDBĐS ), về hợp đồng mua bán nhà ở (viết tắt là “HĐMBNO ) đƣợc Nhà nƣớc ta đặc biệt quan tâm, thể hiện qua việc đã ban hành và ịp thời sửa đổi, bổ sung những quy định pháp luật điều chỉnh giao dịch mua bán nhà ở phù hợp với sự phát triển inh tế - xã hội ở m i giai đoạn lịch sử của đất nƣớc. Chế định HĐMBNO luôn chiếm vị tr quan trọng trong pháp luật về dân sự, inh tế, trực tiếp liên quan đến quyền tài sản, phục vụ và đáp ứng những nhu c u quan trong của các chủ thể trong xã hội nên đƣợc Nhà nƣớc ta quan tâm, không ngừng hoàn thiện. Các văn bản pháp luật quan trọng trực tiếp điều chỉnh HĐMBNO, nhƣ Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Thuế thu nhập cá nhân, Luật Bảo vệ ngƣời tiêu dùng… cùng các văn bản hƣớng dẫn, về cơ bản đã tạo cơ sở pháp lý đ y đủ cho các giao dịch mua bán nhà ở, từng bƣớc đƣa các giao dịch nhà ở đi vào nề nếp, ổn định và mang lại hiệu 1 quả xã hội ngày càng cao. Từ ngày 01/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (viết tắt là “Luật KDBĐS”) có hiệu lực thi hành thay thế cho Luật Nhà ở 2005 và Luật KDBĐS 2006 với nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, vừa hắc phục những bất cập của pháp luật cũ, vừa tạo dựng một môi trƣờng pháp lý phù hợp, thông thoáng và đồng bộ hơn cho giao dịch mua bán nhà ở, góp ph n thúc đẩy thị trƣờng bất động sản Việt Nam phát triển ổn định, hiệu quả. Đồng thời, sự ra đời của Bộ luật dân sự 2015 (c hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017) thay thế cho BLDS 2005 đã có những thay đổi há toàn diện và tác động mạnh mẽ đến pháp luật về hợp đồng nói chung và HĐMBNO nói riêng. Thực tế cho thấy, việc chuyển giao quyền sở hữu (viết tắt là “QSH”) nhà ở thông qua giao dịch mua bán là hông đơn giản vì đối tƣợng giao dịch là tài sản có giá trị lớn và đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật do các cơ quan nhà nƣớc ban hành ở các thời điểm hác nhau. Do vậy, các bên phải rất thận trọng hi tiến hành giao ết và thực hiện hợp đồng. Chẳng hạn: Nhà ở thƣờng gắn liền với đất ở, nhƣng pháp luật điều chỉnh về đất đai có một số quy định khác với pháp luật nhà ở về thời điểm chuyển QSH. Trong giao dịch mua bán nhà ở các chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế thu nhập và nộp ph trƣớc bạ nhà - đất nhƣng một số quy định pháp luật về thuế liên quan đến hoạt động chuyển nhƣợng, mua bán bất động sản (chẳng hạn: căn cứ t nh thuế, thuế suất, đối tƣợng chịu thuế, thu nhập chịu thuế….) đã bộc lộ một số hạn chế, hiến cho thị trƣờng nhà ở gặp nhiều hó hăn. Quy định của pháp luật về hình thức, nội dung HĐMBNO rất đa dạng, liên quan đến nhiều cơ quan quản lý nhà nƣớc với nhiều thủ tục phức tạp đòi h i phải đƣợc lý giải một cách có hệ thống, góp ph n nâng cao nhận thức chung của xã hội. Bên cạnh đó, pháp luật về mua bán nhà ở xã hội hiện nay chƣa đảm sự công b ng, chƣa xây dựng đƣợc cơ chế quản lý việc mua bán nhà ở xã hội hiện hữu, chƣa đảm bảo nhà ở xã hội đến đúng đối tƣợng có nhu c u làm ảnh hƣởng đến t nh nhân đạo, ƣu việt của ch nh sách an sinh xã hội về nhà ở mà Đảng và Nhà nƣớc đã đề ra. Sự bất ổn của thị trƣờng bất động sản (viết tắt là “TTBĐS”) những năm qua cho thấy những yếu ém và bất cập trong ch nh sách pháp luật về bất động sản (viết tắt là 2 “BĐS”) nói chung và nhà ở nói riêng; sự tham gia của các ngân hàng, tổ chức tài chính- t n dụng còn hạn chế, chƣa phát huy tiềm năng về vốn cho thị trƣờng nhà. Xét về t nh đồng bộ, thì hệ thống pháp luật về HĐMBNO hiện nay còn há nhiều bất cập, một số quy định đã bộc lộ hạn chế hiến cho thị trƣờng nhà ở bất ổn định, thiếu minh bạch, chƣa đảm bảo nguyên tắc công b ng, chƣa tƣơng đồng với pháp luật hợp đồng của một quốc gia (Pháp, Đức, Trung Quốc, Nhật Bản…) và các Bộ nguyên tắc hợp đồng quốc tế (PICC, PECL). Tranh chấp mua bán nhà ở phát sinh há phổ biến, đa dạng, phức tạp và các hệ lụy của nó đã gây thiệt hại hông nh cho xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam” là cấp thiết, có ý nghĩa về lý luận và thực tiễn. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án 2.1. Mục đích nghiên cứu của luận án Nghiên cứu nh m làm sáng t thêm các vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO ở Việt Nam, trên cơ sở đối nghiên cứu so sánh với pháp luật về hợp đồng của một số quốc gia, làm rõ hơn nét tƣơng đồng và sự hác biệt của pháp luật HĐMBNO của nƣớc ta. Tiếp thu có chọn lọc những điểm tiến bộ tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện pháp luật HĐMBNO Việt Nam. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu của luận án Để thực hiện mục đ ch trên, đề tài phải thực hiện nhiệm vụ sau: Thứ nhất. Thu thập, hệ thống hóa và đánh giá các công trình hoa học nghiên cứu liên quan đến đề tài. Trên cơ sở đó, xác định những điểm hợp lý mà luận án sẽ ế thừa, chỉ ra những vấn đề chƣa đƣợc giải quyết hoặc c n đƣợc tiếp tục nghiên cứu sâu sắc hơn, từ đó xác định rõ nội dung nghiên cứu của luận án. Thứ hai. Nghiên cứu, phân t ch và làm rõ các vấn đề lý luận về HĐMBNO và lý luật về pháp luật HĐMBNO tại Việt Nam. Thứ ba. Đánh giá thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam, làm rõ những ƣu điểm, hạn chế c n hắc phục, chỉ ra nguyên nhân của 3 những ết quả và hạn chế đó, xác định căn cứ thực tiễn cho các iến nghị hoàn thiện pháp luật. Thứ tư. Xác định quan điểm và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật HĐMBNO nh m đảm bảo quyền lợi của các chủ thể và minh bạch TTBĐS. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu của luận án Luận án nghiên cứu những vấn đề lý luận về HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO; thực trạng thực hiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam. Các văn bản quy phạm pháp luật (Bộ luật dân sự, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai… và các văn bản hƣớng dẫn liên quan), với tƣ cách là nguồn pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng này sẽ là đối tƣợng nghiên cứu ch nh đƣợc phân t ch trên cả hai phƣơng diện: quy định pháp luật và thực thi pháp luật. Bên cạnh đó, pháp luật của một số nƣớc cũng đƣợc phân t ch dƣới giác độ so sánh. 3.2. Phạm vi nghiên cứu của luận án - Phạm vi v nội dung nghiên cứu: (i) hái niệm, đặc điểm, vai trò của HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO (ii) Những yếu tố ảnh hƣởng tới pháp luật HĐMBNO; (iii) Thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO; (iv) yêu c u, quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO Việt Nam. - Phạm vi v thời gian nghiên cứu: Luận án tập trung nghiên cứu pháp luật về HĐMBNO ở Việt Nam từ hi Hiến pháp 1992 đƣợc ban hành cho đến nay. - Luận án hông nghiên cứu pháp luật HĐMBNO thuộc sở hữu nhà nƣớc và tái định cƣ, vì đây là loại hợp đồng chứa đựng các yêu tố hành ch nh, hông phổ biến trong giao lƣu dân sự, ý ch của nhà nƣớc bao trùm lên toàn bộ quá trình giao ết và thực hiện hợp đồng. 4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án 4.1. Phương pháp tiếp cận Phƣơng pháp tiếp cận hệ thống, đa ngành, liên ngành và lịch sử. 4 4.2. Phương pháp nghiên cứu Luận án dựa trên phƣơng pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê Nin, tƣ tƣởng Hồ Chí Minh, phép duy vật biện chứng, quan điểm lý luận về Nhà nƣớc và pháp luật để nghiên cứu, xác định nội dung và yêu c u điều chỉnh pháp luật về HĐMBNO. Trên cơ sở đó, luận án sử dụng các phƣơng pháp nghiên cứu cụ thể sau: (i) Phƣơng pháp lịch sử, quy nạp, tổng hợp và logic đƣợc sử dụng để nghiên cứu quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về HĐMBNO qua các thời ỳ lịch sử. (ii) Phƣơng pháp phân tích, so sánh đƣợc sử dụng để tìm ra những điểm hác biệt và tƣơng đồng giữa pháp luật của các nƣớc với pháp luật về HĐMBNO Việt Nam, từ đó có những sửa đổi, điều chỉnh cho phù hợp, đảm bảo thúc đẩy tiến trình hội nhập quốc tế. (iii) Phƣơng pháp phân t ch, tổng hợp đƣợc sử dụng để nghiên cứu chế định pháp luật HĐMBNO, đánh thực trạng pháp luật và thực thi pháp luật về HĐMBNO, từ đó đƣa ra iến nghị nh m tiếp tục xây dựng và hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO tại Việt Nam. Các phƣơng pháp trên sẽ đƣợc sử dụng ết hợp, đan xen trong suốt quá trình nghiên cứu của luận án. 5. Những điểm mới của luận án Luận án là công trình nghiên cứu chuyên sâu, hệ thống và toàn diện về HĐMBNO và pháp luật về HĐMBNO ở Việt Nam. Dƣới góc độ lý luận, luận án đã góp ph n làm rõ hơn vai trò của pháp luật về HĐMBNO trong pháp luật về nhà ở, KDBĐS nói riêng và hệ thống pháp luật Việt Nam nói chung. Luận án phân t ch, đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật HĐMBNO ết hợp so sánh với pháp luật của các nƣớc phát triển từ đó chỉ ra những ƣu điểm, hạn chế của pháp luật về HĐMBNO của Việt Nam. Luận án đã đƣa ra quan điểm định hƣớng và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO phù hợp với chủ trƣơng, ch nh sách của Đảng, Nhà nƣớc về cải cách tƣ pháp, đảm bảo giải quyết an sinh xã hội, nâng cao hiệu quả thực thi trên cơ sở tôn trọng nguyên tắc tự do ý ch và tự do hợp đồng; giải quyết hài hòa 5 và cân b ng lợi ch của các bên, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, phù hợp với quy luật của nền inh tế thị trƣờng và hội nhập inh tế quốc tế. 6. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận án 6.1. Ý nghĩa khoa học của luận án Luận án góp ph n xây dựng cơ sở lý luận hoa học và thực tiễn cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật về HĐMBNO đảm bảo t nh tổng thể, đồng bộ, bảo vệ quyền lợi của các chủ thể tham gia giao dịch mua bán nhà ở và thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định, minh bạch, phù hợp với xu thế hội nhập. 6.2. Ý nghĩa thực tiễn Luận án có thể sử dụng làm tài liệu tham hảo cho việc học tập, giảng dạy, nghiên cứu và xây dựng pháp luật. 7. Cơ cấu của luận án Ngoài ph n mở đ u, ết luận, danh mục tài liệu tham hảo và phụ lục, luận án ết cấu gồm 4 chƣơng, cụ thể nhƣ sau: Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chương 2: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. Chương 3: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. Chương 4: Kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở. 6 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.1.2. Tình hình nghiên cứu ngoài nước những nƣớc phát triển, pháp luật về inh doanh bất động sản (viết tắt là “KDBĐS”) nói chung và mua bán nhà ở nói riêng đã có những chuẩn mực ổn định, inh nghiệm lâu đời, đƣợc pháp điển hóa chủ yếu trong Bộ luật dân sự (viết tắt là “BLDS”), chẳng hạn nhƣ: BLDS Pháp, BLDS Nhật bản, BLDS Đức…. Giao dịch mua bán nhà ở hông tách biệt mà đƣợc quy định chung trong giao dịch BĐS. Đã có nhiều công trình trên thế giới nghiên cứu về hợp đồng và TTBĐS, trong đó đáng ể là các cuốn sách: Contract Law (dịch sang tiếng Việt là “Luật hợp đồng ) của Roger Halson [104]; The law of Contract (dịch sang tiếng Việt là “Pháp luật v hợp đồng ) của Edwin Pell [100]. Hai cuốn sách này đã tập trung nghiên cứu hệ thống pháp luật hợp đồng của Anh về nghĩa vụ cung cấp thông tin, tự do giao ết hợp đồng,... Cuốn sách Formation du contract (dịch sang tiếng Việt là “Hình thành hợp đồng ) của tác giả J. Ghestin, G.Loiseau và Y-M Seriet [101], cũng đã tập trung nghiên cứu về sự th a thuận của các bên khi xác lập hợp đồng theo pháp luật của Pháp có đối chiếu với một số hệ thống pháp luật Châu Âu, công trình này đã làm rõ nguyên tắc thiện ch , trung thực liên quan đến việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên bán ở giai đoạn chuẩn bị ý ết hợp đồng (từ trang 1251 đến 1307) và xử lý vi phạm hợp đồng. Cuốn sách “Notarielle Verbrauchervertraege” (dịch sang tiếng Việt là “Công chứng hợp đồng tiêu dùng”) của Britta Carmen Deimel [98] đã phân tích những vấn đề về hợp đồng có công chứng theo Điều 310 của BLDS Đức. Tác giả này đã làm rõ điều iện giao dịch chung và đề cập đến t nh minh bạch của hợp đồng theo yêu c u Chỉ thị số 9313/EWG của Ủy ban Châu Âu ngày 05/4/1993 về bảo lƣu mang t nh lạm dụng trong các hợp đồng. Một số bài viết nhƣ: “Verbraucherschutz im BGB und AGB- Kontrolle” (dịch sang tiếng Việt là “Bảo vệ người tiêu dùng trong Bộ luật dân sự”) của K. Schimidt 7 dựa trên nguyên tắc tự do hợp đồng trong inh tế thị trƣờng, các bên có quyền tự do th a thuận hông bị hạn chế về nội dung hợp đồng, tác giả này đã đƣa ra quan điểm bảo vệ quyền lợi của ngƣời tiêu dùng theo BLDS Đức. Friedrich Kessler tác giả cuốn sách “Contracts of Adhesion- Some Thoughts About Freedom of Contract” (dịch sang tiếng Việt là “Hợp đồng mẫu- Một vài suy nghĩ v tự do hợp đồng” đã nhìn nhận rất sâu sắc, đa chiều về tự do hợp đồng và chỉ ra sự bất bình đẳng giữa các bên trong hợp đồng mẫu do doanh nghiệp soạn thảo, nh m loại b hoặc iểm soát những điều hoản bất lợi cho doanh nghiệp [83, tr.8] để thấy đƣợc nhu c u cấp thiết bảo vệ bên yếu thế trong hợp đồng mẫu, chống lại sự lạm dụng tự do hợp đồng trong quá trình giao ết. Mar R. Ea er hi viết về “Hiệu ứng ngược vị thế” trong cuốn sách “MBA trong tầm tay Tổng quan” [63] đã hẳng định TTBĐS có ảnh hƣởng rất mạnh mẽ đến inh tế - xã hội của một quốc gia. Trong đó “hoạt động của thị trường nhà ở c tác động lan tỏa đáng k với phần còn lại của n n kinh tế” [63, tr. 290], nó cho thấy có một sự tƣơng quan mạnh giữa hối lƣợng giao dịch và giá. Có rất t các cuộc hội thảo quốc tế bàn riêng về nhà ở mà chủ yếu tập trung thảo luận về những vấn đề liên quan đến TTBĐS vì đây là thế mạnh của các nƣớc có nền inh tế phát triển. Một trong những hội thảo quốc tế mà Việt Nam có thể tham hảo, học tập đƣợc nhiều đó là hội thảo: “Phát tri n nhà ở và thị trường bất động sản- kinh nghiệm quốc tế và lựa chọn cho Việt Nam” tổ chức tại Hà Nội tháng 11 năm 2010. Trong đó, có các báo cáo nhƣ: “Các vấn đ trong lĩnh vực nhà ở nhằm phát tri n đô thị b n v ng ở Hàn Quốc” của tác giả Kim Hyun Ah và Kim Eung Soo (Viện nghiên cứu Xây dựng và Kinh tế Hàn Quốc); “Đô thị h a b n v ng trong ngành bất động sản Indonesia” của Bambang Soemardiono; “Quỹ tín thác đầu tư bất động sản & Đô thị h a b n v ng trong lĩnh vự bất động sản của Abas A.Jalil - Giám đốc công ty Amana Raya REIT Managers. Những bài viết này đã giúp cho các nhà hoạch định ch nh sách của Việt Nam có cái nhìn bao quát và toàn diện hi xây dựng ch nh sách pháp luật về TTBĐS nói chung và nhà ở nói riêng bền 8 vững, minh bạch, hiệu quả hơn. Qua đó xây dựng cơ chế ch nh sách về nhà ở, KDBĐS đáp ứng đƣợc nhu c u và thực tế của đất nƣớc. Một số công trình trong nƣớc nghiên cứu pháp luật KDBĐS của các nƣớc trên thế giới nhƣ: “Chính sách phát tri n thị trường bất động sản- kinh nghiệm quôc tế và bài học cho Việt Nam” [5]; “Chính sách phát tri n thị trường bất động sản ở Việt Nam” [6]. Qua nghiên cứu cơ chế, ch nh sách pháp luật về TTBĐS của một số nƣớc nhƣ Mỹ, Ph n Lan, Hàn Quốc, Sigapore,.... Cả 02 công trình này đã chỉ ra những inh nghiệm của m i nƣớc mà Việt Nam c n phải học tập, chẳng hạn nhƣ các ch nh sách về thuế để iểm soát đ u cơ, iềm chế giá nhà của Hàn Quốc, ch nh sách phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp của Thụy Điển và nhà ở xã hội của Singapore, vai trò của Nhà nƣớc trong điều tiết hoạt động KDBĐS của Philippines... và hẳng định “các nước đ u đặt nhà ở vào vị trí trọng yếu trong hệ thống chính sách của mình đối với TTBĐS” và đều tập trung xây dựng hung pháp lý cho ch nh sách phát triển TTBĐS phù hợp với đặc điểm của m i nƣớc. Nguyễn Minh Tuấn [89] đã tập trung nghiên cứu pháp luật về đăng ý BĐS của Nhật Bản, Nga, Hàn Quốc, Trung Quốc, Thụy Điển từ đó chỉ ra những hác biệt, inh nghiệm cho Việt Nam khi xây dựng Luật đăng ý BĐS. Và theo tác giả này “khi thực hiện việc đăng ký, các thông tin v BĐS, v chủ sở h u BĐS được lưu gi , tích hợp thống nhất, giúp cho TTBĐS được vận hành an toàn, minh bạch” [89, tr.16]. Phạm Văn B ng hi nghiên cứu “Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học đối với Việt Nam v chính sách xây dựng và phát tri n thị trường bất động sản” [67] đã cho r ng đăng ký giao dịch BĐS là đi u kiện c hiệu lực của giao dịch. Giao dịch BĐS không đăng ký sẽ không được pháp luật bảo vệ” [67, tr.18]. 1.1.2. Tình hình nghiên cứu trong nước Sau hi đất nƣớc bƣớc vào thời ỳ đổi mới, chuyển từ cơ chế tập trung bao cấp sang nền inh tế thị trƣờng, nhất là từ hi BLDS 2005, Luật Nhà ở 2005, Luật KDBĐS 2006 và các văn bản hƣớng dẫn đƣợc ban hành thì việc nghiên cứu pháp luật về HĐMBNO đã đƣợc nhiều nhà hoa học quan tâm. Theo thống ê chƣa đ y đủ của tác giả có 51 công trình hoa học nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp liên 9 quan đến pháp luật Việt Nam về HĐMBNO; trong đó gồm: 21 sách, 02 đề tài cấp Bộ, 04 Luận án tiến sĩ, 11 Luận văn thạc sỹ, 13 bài báo hoa học đăng trên các tạp chí chuyên ngành. 1.1.2.1. Nhóm các công trình nghiên cứu nh ng vấn đ lý luận pháp luật v HĐMBNO tại Việt Nam Các công trình trực tiếp nghiên cứu HĐMBNO có Luận văn cao học với đề tài: “Nh ng vấn đ cơ bản v hợp đồng mua bán nhà ở trong Bộ luật dân sự” của Đ Văn Hãn [37]; Lê Thị Lan viết về: “Hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành- Một số vấn đ lý luận và thực tiễn” [51]; Nguyễn Nhật Phƣơng Giang nghiên cứu “Đi u kiện c hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà ở” [36]; Nguyễn Thị Minh Phƣợng với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu” [70] và giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, do Đinh Văn Thanh, Nguyễn Minh Tuấn (chủ biên) [80]. Tác giả của các công trình nêu trên hi nghiên cứu các vấn đề về lý luận pháp luật HĐMBNO đều đƣa ra hái niệm HĐMBNO với sự thống nhất cao về những đặc điểm cơ bản của HĐMBNO là tính song vụ, ƣng thuận, có đền bù và chuyển giao QSH tài sản. Các tác giả một số công trình khác [36, 70] đã chỉ ra những bất cập của pháp luật trong quy định về hình thức HĐMBNO phải công chứng, chứng thực, coi đó là điều iện có hiệu lực của hợp đồng và hẳng định quy định này “đã tạo kẽ hở cho việc hủy bỏ tính hiệu lực của HĐMBNO”. Tác giả các công trình trên cũng đã chứng minh vai trò của pháp luật HĐMBNO tạo cơ sở pháp lý an toàn cho các chủ thể tham gia giao ết hợp đồng và iến nghị hoàn thiện pháp luật về thời điểm chuyển QSH, hình thức của HĐMBNO theo hƣớng hông nên quy định bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà theo hƣớng “mở’ để các bên tự lựa chọn trong quá trình giao ết hợp đồng [70]. Một số công trình nghiên cứu từng loại HĐMBNO riêng biệt nhƣ: “Hợp đồng mua bán nhà ở Thương mại ở Việt Nam hiện nay [39]; “Hợp đồng mua bán nhà chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay [45] và “Pháp luật v mua bán nhà ở xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội” [19]. Tác giả các công trình này đã đƣa 10 ra hái niệm về HĐMBNO tƣơng ứng với từng loại nhà ở mà mình nghiên cứu và chỉ ra một số bất cập trong quy định của pháp luật liên quan. Chẳng hạn nhƣ: Đinh Gia Cảnh [19], đã chỉ ra các quy phạm pháp luật (viết tắt là “QPPL”) về mua bán NOXH là cơ sở pháp lý quan trọng để thực hiện sự h trợ về nhà ở từ ph a nhà nƣớc dành cho những ngƣời thu nhập và là hung pháp lý c n phải có trong sự phát triển TTBĐS. Tác giả này cũng cho r ng những quy định về đối tƣợng, điều iện đƣợc mua NOXH chƣa thật sự phù hợp, đã ảnh hƣởng đến t nh ch nh xác và công b ng hi áp dụng ch nh sách NOXH; các thủ tục hành ch nh liên quan đến việc xác định thực trạng thu nhập, cƣ trú, ch ở đã tạo điều iện cho việc sách nhiễu của ch nh quyền địa phƣơng. Phạm Thị Hƣờng [45], đã chứng minh thực tiễn cấp giấy chứng nhận QSH nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản hác gắn liền với đất (viết tắt là “GCN”) đối với căn hộ chung cƣ còn nhiều bất cập do sự thiếu trách nhiệm của chủ đ u tƣ mà hông có một cơ chế giám sát hữu hiệu nào điều chỉnh, hiến cho quyền lợi của ngƣời mua bị xâm phạm nghiêm trọng. Khi nghiên cứu “Pháp luật v hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai [21] và “Pháp luật v mua bán nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai” [52] tác giả các công trình này đã chỉ ra những hạn chế của pháp luật khi quy định nghĩa vụ cung cấp thông tin về BĐS của chủ đ u tƣ và cơ chế pháp lý giám sát việc thực hiện nghĩa vụ cung cấp thông tin và quyền tiếp nhận thông tin liên quan đến nhà ở hình thành trong tƣơng lai (viết tắt là “HTTTL”). 1.1.2.2. Các công trình nghiên cứu thực trạng áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án Cuốn sách “Luật hợp đồng Việt Nam, bản án và bình luận bản án” [27, 28, 29] của Đ Văn Đại, đã chỉ ra những bất cập của pháp luật dân sự liên quan đến chế định hợp đồng nhƣ quy định về nh m lẫn, lừa dối, hủy b hợp đồng, từ đó đƣa ra quan điểm cá nhân là hạn chế tuyên bố, hủy b hợp đồng nếu có cơ hội hãy cứu hợp đồng vì hợp đồng sinh ra để thực hiện chứ hông phải là để triệt tiêu. “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” [54] của Nguyễn Duy Lƣợng đã chỉ rõ: Bảo vệ QSH ch nh là biện pháp nhà nƣớc tác động pháp luật tới hành vi xử sự của con ngƣời, 11 bảo đảm cho CSH thực hiện quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản của mình; và hông phải trong mọi trƣờng hợp CSH đều đƣợc lấy lại tài sản hiện do ngƣời thứ ba chiếm hữu, mà c n phân biệt việc chiếm hữu tài sản bất hợp pháp ngay tình hay hông ngay tình để từ đó áp dụng đúng quy định của pháp luật, bảo vệ quyền lợi của ngƣời thứ ba ngay tình hi HĐMBNO bị tuyên bố vô hiệu. Tác giả bài viết: “Công chứng, chứng thực trong hợp đồng mua bán nhà ở và chuy n nhượng quy n sử dụng đất” [44] lại cho r ng HĐMBNO phải tuân thủ quy định hình thức công chứng, chứng thực nh m đảm bảo trật tự xã hội và thu ngân sách Nhà nƣớc. 1.1.2.3. Nh m các công trình nghiên cứu v thị trường bất động sản gián tiếp liên quan đến đ tài Tác giả cuốn sách “Pháp luật v kinh doanh bất động sản” [90] và “Pháp luật v kinh doanh dịch vụ bất động sản ở Việt Nam” [91] đã hẳng định sự phát triển của TTBĐS Việt Nam còn mang t nh tự phát, thiếu lành mạnh, giao dịch ng m chiếm tỷ lệ lớn. Cung – c u mất cân đối, đặc biệt là nhà ở của nhân dân. Tình trạng đ u cơ nhà, đất, ch c u ảo để nâng giá BĐS làm cho thị trƣờng “n ng, lạnh thất thƣờng, nhiều con sốt giá nhà, đất xảy ra trong những năm g n đây, thông tin về BĐS hông đ y đủ, thiếu minh bạch và hó tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch BĐS còn phức tạp, phải trải qua nhiều hâu trung gian, tốn nhiều thời gian; quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch hông đƣợc bảo đảm, còn có hiện tƣợng lừa đảo trong KDBĐS [90, tr. 270-271], từ đó hẳng định sự c n thiết phải tăng cƣờng vai trò của nhà nƣớc trong quản lý đối với hoạt động KDBĐS. Luận án tiến sỹ “Pháp luật v kinh doanh bất động sản ở Việt Nam - Nh ng vấn đ lý luận và thực tiễn” của Vũ Anh [4] đã làm rõ thêm yêu c u đối với pháp luật về KDBĐS phải đảm bảo công hai, minh bạch, hạn chế và giảm thiểu rủi ro, đảm bảo TTBĐS phát triển bền vững, và hẳng định “pháp luật KDBĐS còn thiếu các quy định nhằm xác lập cơ chế pháp lý đồng bộ, c hiệu hiệu quả đ xử lý tình trạng đầu cơ, mua bán đất đai lòng vòng kiếm lời, đẩy giá nhà, đất lên quá cao so với giá trị thực tế” [4, tr.94]. 12 Các công trình nghiên cứu trên đều cho r ng TTBĐS ở nƣớc ta chậm phát triển, t nh minh bạch thấp và thiếu cơ chế giám sát của nhà nƣớc đối với các chủ đ u tƣ trong quá trình thi công và thực hiện dự án nhà ở. Các giá trị về KDBĐS chỉ mới dừng lại ở góc độ hái quát, chƣa đáp ứng nhu c u thực tiễn đất nƣớc. Và hẳng định muốn TTBĐS phát triển minh bạch phải có một hệ thống thông tin BĐS công hai, đ y đủ, ch nh xác, minh bạch và dễ tiếp cận. Do vậy, c n phải ban hành quy định bảo đảm cho việc lƣu giữ dữ liệu và phân phát thông tin. Sách chuyên hảo “Các giải pháp đ hoàn thiện th chế thúc đẩy sự phát tri n của thị trường bất động sản Việt Nam” [68], công trình này đã nghiên cứu cơ sở lý luận, inh nghiệm quốc tế (Nhật Bản, Đức, Trung Quốc, Malayxia, Singapore…) và ch nh sách nhà ở tại Việt Nam. Tác giả cuốn sách “Quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam” [47], đã hẳng định vai trò quản lý của nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà- đất là c n thiết. Hai công trình này đã đƣa ra định hƣớng đổi mới vai trò quản lý nhà nƣớc đối với TTBĐS theo hƣớng hông can thiệp trực tiếp, thái quá vào các quan hệ mang t nh thị trƣờng và đƣa ra giải pháp hoàn thiện môi trƣờng cho TTBĐS là phải tập trung xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, cơ chế ch nh sách phù hợp, đảm bảo thống nhất. Khi nghiên cứu “Chính sách đô thị - Tầm nhìn bao quát v hệ thống của nhà quản lý đô thị” [20], Võ Kim Cƣơng đã chỉ ra t m quan trọng của ch nh sách NOXH đối với ngƣời thu nhập thấp, ngƣời nghèo trong việc thực hiện mục tiêu an sinh xã hội của quá trình đô thị. Tác giả này cũng cho r ng xây dựng chính sách NOXH phải đảm bảo tiêu ch công b ng, t nh nhân đạo và t nh đô thị; tạo điều iện về luật pháp (thông qua các chính sách ưu đãi v tín dụng, thuế, quy n sử dụng đất, ki m sát giá bán của các dự án NOXH) và trợ cấp (trực tiếp chi từ ngân sách hoặc quỹ đất công) cho các chủ thể hi tham gia vào giao dịch NOXH, để biến nhu c u ch ở thành c u trong TTBĐS và huyến nghị học h i có chọn lọc mô hình, ch nh sách phát triển nhà ở của Singapore. Tr n Minh Đức, với “Nguyên tắc công bằng trong pháp luật thuế thu nhập cá nhân ở Việt Nam” [33] đã chứng minh những hạn chế, hó thực hiện của pháp 13 luật thuế hi chuyển nhƣợng nhà, căn hộ; cụ thể: Quy định nộp thuế thu nhập cá nhân (viết tắt là “thuế TNCN”) với thuế suất 2% trong giao dịch BĐS đối với trƣờng hợp nhà đ u tƣ BĐS phải chịu l hoặc hòa vốn để bảo toàn vốn do biến động của TTBĐS là chƣa đúng với bản chất của thuế TNCN và hông đảm bảo nguyên tắc công b ng hi xác định giá chuyển nhƣợng nhà ở để làm cơ sở t nh thuế TNCN. Luận án tiến sĩ “Giai đoạn ti n hợp đồng trong pháp luật Việt Nam của Lê Trƣờng Sơn hẳng định “các hệ thống pháp luật đang c xu hướng xích lại gần nhau với nội hàm ghi nhận ngày càng lớn trách nhiệm của các bên trong giai đoạn ti n hợp đồng” [74, tr.18] và cho r ng việc ghi nhận nghĩa vụ cung cấp thông tin, hậu quả pháp lý đối với hành vi vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn tiền hợp đồng là rất quan trọng. Khi “Bàn v giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu” [53], Hoàng Quảng Lực cho r ng với cách t nh thiệt hại tại Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP-TANDTC ngày 18/6/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao là chƣa đảm bảo công b ng và đã iến nghị góp ph n hoàn thiện cách t nh thiệt hại hi Tòa án tuyên bố HĐMBNO vô hiệu dựa vào chỉ số tiêu dùng (CPI- Consummer Price index). Luận án tiến sỹ: “Hoàn thiện pháp luật bảo vệ quy n lợi người tiêu dùng ở Việt Nam hiện nay” [83] của Nguyễn Thị Thƣ cho r ng: Tình trạng xâm phạm quyền lợi ngƣời tiêu dùng (viết tắt là “NTD”) hông giảm, nguyên nhân một ph n hông nh n m ở ch nh pháp luật. Để bảo vệ quyền lợi của NTD c n iểm soát các điều iện giao dịch chung vì chúng chứa đựng nhiều rủi ro hoặc bất công. Bài viết: “Đi u kiện thương mại chung- nhu cầu đi u chỉnh pháp luật từ phương diện bảo vệ quy n lợi của người tiêu dùng ở nước ta hiện nay”, Tạp chí Nhà nƣớc và Pháp luật (số 6/2003) của Lê Minh Hùng đã nêu lên sự hông hợp lý và bất công b ng hi giao ết, thực hiện hợp đồng theo mẫu của thƣơng nhân đối với NTD. Tại các báo cáo tổng ết và phƣơng hƣớng nhiệm vụ công tác hàng năm của Tòa án nhân dân và tài liệu tập huấn về thi hành BLDS và Bộ luật tố tụng dân sự “Một số vấn đ cấp thiết cần lưu ý v áp dụng pháp luật dân sự” của Chu Xuân 14 Minh [56] đã chỉ ra những bất cập của pháp luật thực định dẫn đến việc áp dụng pháp luật khi giải quyết tranh chấp HĐMBNO chƣa thống nhất giữa các cấp Tòa án. Báo cáo tổng ết thực hiện Luật Nhà ở 2005 của Bộ xây dựng đã nêu rõ việc áp dụng chƣa thống nhất giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai về thời điểm chuyển QSH nhà ở, cùng việc liên tục thay đổi các văn bản hƣớng dẫn đã ảnh hƣởng đến việc cấp GCN, nhiều cơ chế ch nh sách phát triển nhà ở vẫn chƣa đi vào cuộc sống do thiếu t nh thực thi, các ƣu đãi chƣa đủ sức thu hút các chủ thể tham gia phát triển nhà ở. Các công trình trên có giá trị tham hảo rất quan trọng trong quá trình nghiên cứu, thực hiện đề tài của luận án. 1.2. Đánh giá tổng quan tình hình nghiên cứu Từ ết quả nghiên cứu các công trình có liên quan đến đề tài luận án, có thể đƣa ra một số đánh giá sau: HĐMBNO là hợp đồng thông dụng, inh điển của đời sống xã hội và chế định pháp luật về HĐMBNO giữ vị tr quan trọng trong pháp luật dân sự của đất nƣớc. nhiều nƣớc, chế định pháp luật này đã đƣợc pháp điển hóa ở trình độ cao nên rất ổn định, các công trình nghiên cứu nƣớc ngoài về hợp đồng nhìn chung đều thống nhất xác định hợp đồng phải đƣợc giao ết đảm bảo nguyên tắc tự do, thiện ch , trung thực và nghĩa vụ cung cấp thông tin trong giai đoạn tiền hợp đồng là bắt buộc. Việt Nam, do nhiều nguyên nhân hác nhau mà chế định này chƣa thật phát triển phù hợp với quy luật của nền inh tế thị trƣờng và quá trình hội nhập. Chính điều này đã đặt pháp luật về HĐMBNO trƣớc yêu c u phải đƣợc sửa đổi, bổ sung ịp thời và phù hợp. Để giải quyết các yêu c u đó, nhiều nhà hoa học đã vào cuộc, với nhiều công trình nghiên cứu hông những lý giải các vấn đề lý luận mà còn chỉ ra những tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại, hiếm huyết đó và đƣa ra những giải pháp cụ thể với những lập luận há thuyết phục. Tuy nhiên, các công trình đã nghiên cứu trƣớc đây chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu, đánh giá từng h a cạnh của từng loại HĐMBNO riêng biệt, còn thiếu vắng công trình hoa học nghiên cứu vấn đề pháp luật về HĐMBNO một cách tổng thể, có hệ thống với t nh chuyên sâu cao. 15 1.2.1. Các vấn đề đã giải quyết được mà luận án sẽ kế thừa V lý luận: Các công trình đều phân t ch, luận giải những vấn đề lý luận về hái niệm, đặc điểm, vai trò của nhà ở và HĐMBNO. Một số công trình nghiên cứu chuyên biệt từng loại HĐMBNO. Các công trình đã làm sáng t những vấn đề lý luận pháp luật về TTBĐS, các yêu c u về t nh minh bạch, công hai và ổn định đặt ra để TTBĐS phát triển bền vững. Dƣới góc độ tham hảo cho luận án thì những iến thức lý luận trên sẽ là cơ sở hoa học để xác định quan điểm định hƣớng trong hoàn thiện pháp luật HĐMBNO. Những nghiên cứu về vai trò của nhà nƣớc trong quản lý hoạt động KDBĐS cũng có ý nghĩa gợi mở và củng cố thêm định hƣớng để luận án nghiên cứu vai trò của nhà nƣớc trong quản lý giao dịch mua bán nhà ở nhƣ một thiết chế bảo vệ lợi ch công, bảo vệ nhóm yếu thế trong xã hội cao hơn cả là bảo đảm quyền con ngƣời, quyền về ch ở hợp pháp của công dân. V thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật v HĐMBNO: Các công trình đã công bố đều hẳng định thực trạng pháp luật về HĐMBNO ở nƣớc ta còn nhiều bất cập, thiếu thống nhất, chƣa đáp ứng đƣợc sự năng động của nền inh tế thị trƣờng, làm cho TTBĐS của nƣớc ta rơi vào tình trạng thiếu minh bạch và công khai, chẳng hạn nhƣ: Cách t nh diện t ch chung - diện t ch riêng, sở hữu chung - sở hữu riêng đối với căn hộ chung cƣ, nhà thƣơng mại đã mang đến nhiều bất lợi cho ngƣời mua và tạo lợi thế cho ngƣời bán. Quy định của BLDS và Luật Nhà ở về thời điểm có hiệu lực của HĐMBNO là thiếu thống nhất, hông đảm bảo nguyên tắc tự do hợp đồng. Một số quy định về nhà ở xã hội (viết tắt là “NOXH”) chƣa đảm bảo quyền lợi của ngƣời mua nhà, ảnh hƣởng đến t nh ch nh xác và công b ng hi áp dụng. Các công trình nghiên cứu cũng thống nhất nhận định vai trò quản lý của nhà nƣớc đối với hoạt động KDBĐS là quan trọng và c n thiết nhƣng thời gian qua chƣa phát huy hiệu quả, còn mang t nh thủ tục, hành ch nh; và đề xuất sớm xây dựng cơ chế công hai thông tin BĐS, ban hành Luật đăng ý BĐS. Khi nghiên cứu thực tiễn giải quyết tranh chấp HĐMBNO tại Tòa án các công trình đã chỉ ra sự thiếu thống nhất trong việc áp dụng pháp luật giữa tòa án các cấp. 16