Tài liệu Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở việt nam. ths. luật

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÔ THỊ AN NA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2012 1 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT LÔ THỊ AN NA PHÁP LUẬT VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành : Luật Kinh tế Mã số : 60 38 50 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Cán bộ hướng dẫn khoa học: PGS.TS. TRẦN ĐÌNH HẢO Hà Nội – 2012 2 MỤC LỤC Trang LỜI CAM ĐOAN ......................................................................................... 1 MỤC LỤC .................................................................................................... 3 MỞ ĐẦU ....................................................................................................... 5 1. Đặt vấn đề .................................................................................................. 5 1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ......................................................... 5 1.2 Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................. 6 1.2.1 Mục tiêu tổng quát ................................................................................. 6 1.2.2 Mục tiêu cụ thể ...................................................................................... 7 1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài .................................................... 7 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................. 7 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN................................................................................................. 10 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản ................................................. 10 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì?....................................................... 10 1.1.2 Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản ..................... 18 1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản ............................. 20 1.2 Khái quát chung về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ...... 29 1.2.1 Khái niệm pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ................ 29 1.2.2 Cơ cấu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản ..................... 31 CHƯƠNG 2. NHỮNG NỘI DUNG CỤ THỂ CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN HIỆN HÀNH VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ................................................................. 34 2.1 Điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản ...................................... 34 2.2 Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản ........... 41 3 2.3 Nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản................................ 49 2.3.1 Giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản ............ 50 2.3.2 Môi giới bất động sản .......................................................................... 52 2.3.3 Định giá bất động sản ......................................................................... 56 2.3.4 Tư vấn bất động sản ............................................................................ 58 2.3.5 Đấu giá bất động sản .......................................................................... 60 2.3.6 Quảng cáo bất động sản ...................................................................... 61 2.3.7 Quản lý bất động sản ........................................................................... 63 2.4 Quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản ................................................................................................. 64 2.4.1 Quyền và nghĩa vụ của người quản lý sàn giao dịch bất động sản ............ 64 2.4.2 Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản ................................................................................. 66 2.5 Xử phạt vi phạm đối với các sàn giao dịch bất động sản ......................... 67 CHƯƠNG 3. NHỮNG TỒN TẠI, VƯỚNG MẮC PHÁT SINH TRONG THỰC TIỄN HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ ĐỀ XUẤT GÓP PHẦN NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN ...................... 71 3.1 Một số tồn tại, vướng mắc trong quá trình áp dụng pháp luật vào hoạt động thực tế của sàn giao dịch bất động sản trong thời gian qua................... 71 3.1.1 Những hạn chế, bất cập trong áp dụng pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ....................................................................................................... 71 3.1.2 Nguyên nhân của những tồn tại và bất cập trên ................................... 81 3.2 Một số đề xuất và kiến nghị nhằm góp phần nâng cao chất lượng, hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Việt Nam trong thời gian tới........ 83 KẾT LUẬN ................................................................................................. 91 TÀI LIỆU THAM KHẢO 4 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề 1.1 Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Bất động sản là một loại tài sản có giá trị và giá trị sử dụng lớn. Nó cũng là một loại hàng hoá đặc biệt trên một thị trường đặc biệt - Thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản cùng với thị trường vốn, thị trường sức lao động là những yếu tố “đầu vào” quan trọng của quá trình sản xuất. Thực tế đã chứng minh, việc phát triển của thị trường bất động sản ảnh hưởng sâu sắc đến sự hưng thịnh hay suy vong của một nền kinh tế. Vì lẽ đó, thị trường bất động sản đã trở thành một trong những thị trường nhạy cảm và được quan tâm hàng đầu trên thế giới. Tại Việt Nam, theo xu thế hội nhập của nền kinh tế thị trường, thị trường quyền sử dụng đất đã được Nhà nước quan tâm và thể chế hóa thành pháp luật; quyền của người sử dụng đất được mở rộng, từ đó, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển nhanh chóng. Thị trường Bất động sản của nước ta được đánh giá là thị trường tiềm năng, là “mỏ vàng” để đầu tư và khai thác. Tuy nhiên, bên cạnh đó thị trường còn ẩn chứa nhiều thách thức lớn, đặc biệt là sự thiếu sự minh bạch của thị trường. Hàng loạt các giao dịch ngầm đã và đang vượt ra khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước. Đây là nguyên nhân khiến cho thị trường Bất động sản ở nước ta chậm phát triển và có đôi khi lâm vào tình trạng bế tắc. Những “cơn sốt ảo” khiến cho thị trường trở nên quá “nóng” hoặc đôi khi thị trường quá “lạnh” dẫn tới sự “đóng băng”. Trước thực trạng đó, sàn giao dịch bất động sản ra đời đã góp phần điều tiết các giao dịch bất động sản trên thị trường. Các nhà đầu tư đã có một kênh thông tin chính xác và hữu ích để tham khảo. Sàn giao dịch bất động sản không chỉ thỏa mãn cơn khát thông tin mà còn tạo thuận lợi cho việc thực hiện các giao dịch bất động sản một cách nhanh chóng, hiệu quả. 5 Trong thực tế, sàn giao dịch bất động sản không phải là cơ quan nhà nước, không thực hiện chức năng của nhà nước, cũng không thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là các tổ chức tư nhân, được thành lập để kinh doanh các dịch vụ bất động sản nhằm hướng tới mục đích lợi nhuận. Vậy, làm sao để có thể dung hòa lợi ích của nhà nước và lợi ích của sàn giao dịch bất động sản? Vấn đề đặt ra là việc quản lý của Nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản. Khả năng điều tiết và kiểm soát thị trường của Nhà nước có đạt hiệu quả cao hay không sẽ thể hiện một phần qua hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản. Pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ra đời để đáp ứng việc điều chỉnh tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đó là cơ sở pháp lý vững chắc cho hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong thực tế. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam chưa thực sự chặt chẽ và dẫn tới nhiều sai phạm. Phải chăng pháp luật còn thiếu hay chỉ đơn giản là cách thức áp dụng pháp luật chưa phù hợp? Với hiện trạng đó, liệu các giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản có thực sự minh bạch? Sàn giao dịch bất động sản đã thể hiện đúng chức năng của mình? Sau đây, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu, phân tích bản chất của sàn giao dịch bất động sản. Từ đó, sẽ có lời giải đáp cụ thể cho những câu hỏi trên. 1.2 Mục tiêu nghiên cứu 1.2.1 Mục tiêu tổng quát Khóa luận đi sâu tìm hiểu pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời, hướng tới việc hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản nói chung và xét ở khía cạnh quản lý nhà nước đối với sàn giao dịch bất động sản nói riêng. 6 1.2.2 Mục tiêu cụ thể Đề tài nghiên cứu sẽ chỉ ra sự ra đời tất yếu của sàn giao dịch bất động sản và thực trạng hoạt động của mô hình này ở Việt Nam. Đi sâu nghiên cứu các quy định của pháp luật về sàn giao dịch bất động sản, chỉ ra những điểm phù hợp, những điểm bất cập và phương hướng giải quyết. 1.3 Tính mới và những đóng góp của đề tài Đây là vấn đề đã có một số bài viết, đề tài khoa học và luận văn đề cập đến. Trong luận văn này tôi muốn đi sâu nghiên cứu một cách toàn diện các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản; đặc biệt là về quản lý Nhà nước đối với hoạt động của sàn xét ở cả khía cạnh pháp luật và thực tiễn áp dụng. Đề tài nghiên cứu đưa ra những kiến nghị bổ sung đối với các quy định pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam, so sánh với một số nước trên thế giới để rút ra các bài học kinh nghiệm. 1.4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Luận văn chú trọng tới vấn đề pháp luật về sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam. Những quy định cụ thể của pháp luật Việt Nam và thực trạng áp dụng pháp luật, những thành tựu và bất cập của việc áp dụng pháp luật. Nghiên cứu các sàn giao dịch bất động sản cụ thể trên địa bàn thành phố Hà Nội để minh chứng cho vấn đề trên. Tổng quan tài liệu nghiên cứu Trong quá trình thực hiện luận văn, người viết nghiên cứu kỹ các văn bản pháp luật có liên quan trực tiếp đến sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam như: Luật Dân sự 2005; Luật Kinh doanh bất động sản 2006; Nghị định 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản; Thông tư 13/2008/TT_BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 153/2007/NĐ-CP; Nghị định 23/2009/NĐ-CP ngày 27/02/2009 về xử phạt vi phạm hành chính 7 trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác sản xuất kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật quản lý phát triển nhà và công sở. Bên cạnh đó, người viết còn tìm hiểu, nghiên cứu các tài liệu tham khảo khác như: giáo trình, các công trình nghiên cứu, các bài viết, các nội dung và chương trình giảng dạy tại một số cơ sở đào tạo cấp chứng chỉ môi giới, định giá và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội... làm cơ sở cho việc nhận định, đánh giá và lập luận của tác giả về vấn đề nghiên cứu được chặt chẽ và sâu sắc hơn. Cụ thể như: Giáo trình Pháp luật về Kinh doanh bất động sản_ TS Trần Quang Huy, TS Nguyễn Quang Tuyến chủ biên, NXB Tư pháp 2009; Chương trình đào tạo, bồi dưỡng kiến thức cơ sở về quản lý sàn giao dịch bất động sản 2009, Công ty phần mềm Bất động sản Gold Land; Công ty Luật và sở hữu trí tuệ DaviLaw; Công ty bất động sản RedViet; Công ty bất động sản VinaLand... Bên cạnh đó là những công trình nghiên cứu khoa học như: Đề tài nghiên cứu khoa học trường Đại học Luật Hà nội: “Sàn giao dịch bất động sản_ một trong những nội dung quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản”, Văn Thị Anh. DS 32B. ĐH Luật Hà nội; Khóa luận tốt nghiệp: “Hoàn thiện pháp luật nhằm minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản”, Nguyễn Thị Huệ. Mã số DSVLA 3147- 2009. Ngoài ra, những bài viết trên các báo điện tử cũng là nguồn tham khảo bổ ích cho tác giả trong quá trình thực hiện luận văn như: -http://sanbatdongsan.net.vn/Desktop.aspx/Kien-thuc/kien-thuc-thitruong/ Vai_tro_va_vi_tri_cua_thi_truong_bat_dong_san/; - http://thongtinphapluatdansu.edu.vn/2010/01/14/4295-2/; -http://www.sinhloi.com/chuyende/2073652/42C11/Them-nhieu-sangiao dich-bat-dong-san-moi.html; 8 -http://dantri.com.vn/c76/s76-377181/bat-nhao-san-giao-dich-bat-dong san. htm; -http://www.vitri.com.vn/tin_tuc/Thi_truong_BDS/Diu-hiu-nhu-sanbat-dong-san/865.html; -http://vneconomy.vn/20081224103941873P0C17/san-giao-dich-batdong-san-lo-ca-ao-lan-thuc.htm; Đánh giá: Nhìn một cách tổng quan, các giáo trình, các bài viết, các công trình nghiên cứu nói trên đã đề cập nhiều khía cạnh và ở những mức độ khác nhau về pháp luật điều chỉnh sàn giao dịch bất động sản. Tuy nhiên, nếu nhìn một cách hệ thống ở các công trình nghiên cứu vừa kể trên cho thấy, mỗi tác giả thường chỉ tập trung nghiên cứu về một góc độ, một nội dung, một vấn đề cụ thể nào đó về sàn giao dịch bất động sản, mà chưa xem xét một cách tổng thể các nội dung về sàn giao dịch bất động sản theo quy định của pháp luật hiện hành, chưa nghiên cứu chúng trong mối quan hệ giao thoa giữa các ngành luật; cũng chưa có công trình nào có sự đánh giá, tổng kết một cách toàn diện của việc áp dụng pháp luật về quản lý và điều hành sàn giao dịch bất động sản trên thực tế. Bởi vậy, tôi cho rằng, việc nghiên cứu thành công đề tài nêu trên trong khuôn khổ một Luận văn thạc sỹ Luật học là một công việc có ý nghĩa lý luận và mang tính thời sự. 9 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN VÀ PHÁP LUẬT ĐIỀU CHỈNH SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về sàn giao dịch bất động sản 1.1.1 Sàn giao dịch bất động sản là gì? - Định nghĩa sàn giao dịch bất động sản. Khi chế độ sở hữu đất đai được xác lập (chiếm hữu tư nhân về ruộng đất) cũng là lúc các giao dịch bất động sản manh nha. Bước đầu các giao dịch diễn ra nhỏ lẻ và không thường xuyên. Cùng với tốc độ phát triển kinh tế- xã hội, giao dịch bất động sản ngày một trở nên đa dạng hơn. Từ đó, thị trường bất động sản ra đời. Đây là thị trường có quan hệ mật thiết với một lượng tài sản có giá trị lớn [29]. Vì thế, nó có khả năng chi phối mạnh mẽ đến nền kinh tế của quốc gia. Thị trường Bất động sản phát triển sẽ tạo động lực mạnh mẽ cho sự tăng trưởng. Được đánh giá là một thị trường tiềm năng, Thị trường Bất động sản đã thực hiện được vai trò quan trọng trong việc biến Bất động sản thành “tư bản sống”. Qua đó, tạo ra kênh huy động vốn lớn cho quá trình sản xuất. Tuy nhiên, Thị trường bất động sản cũng tồn tại một số khiếm khuyết nhất định. Nổi bật là sự thiếu minh bạch của thị trường. Thông tin trên thị trường không đầy đủ, thiếu tính xác thực, hay đơn giản là sự “nóng” “lạnh” của thị trường có thể khiến nhà đầu tư đứng trước nguy cơ thua lỗ, người mua và người bán có thể rơi vào hoàn cảnh mua đắt, bán rẻ, mua bán không thực sự như mong muốn… Như vậy, Nhà đầu tư, người mua, người bán sẽ luôn phải đối mặt với những rủi ro tiềm ẩn trên thị trường. Kinh tế càng phát triển thì thị trường bất động sản càng trở nên sôi động hơn, đồng thời cũng xuất hiện nhiều hơn những yếu tố không hoàn hảo. Để điều tiết được thị trường, để đảm bảo quyền lợi cho Nhà đầu tư, người mua và người bán; sàn giao dịch bất động sản ra đời là một tất yếu khách quan. 10 Sàn giao dịch bất động sản là một khái niệm được biết đến ở nhiều quốc gia trên thế giới. Đây là cây cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Sàn giao dịch bất động sản đã làm tốt vai trò của mình trong việc thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản của từng quốc gia nói riêng và của thế giới nói chung. Nó đã trở thành yếu tố gắn kết khăng khít với thị trường bất động sản, giúp nâng cao tính công khai, minh bạch trên thị trường. Vì thế, có rất nhiều quy chuẩn được đặt ra để sàn giao dịch bất động sản có thể thực hiện một cách tốt nhất chức năng, nhiệm vụ của mình. Tuy nhiên, trong thực tế không phải bất kì sàn giao dịch bất động sản nào cũng đáp ứng được những yêu cầu này. Ở Việt Nam, khái niệm sàn giao dịch bất động sản còn khá mới mẻ. Trước đây, trên thị trường bất động sản người ta thường nhắc đến những chủ thể như: Siêu thị địa ốc, văn phòng giao dịch, trung tâm giao dịch, môi giới nhà đất,…[30]. Khái niệm sàn giao dịch bất động sản ở Việt Nam mới chỉ được chính thức công nhận thông qua Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006. Về bản chất, đây đều là các chủ thể trung gian trên thị trường Bất động sản. Tuy nhiên, sàn giao dịch bất động sản mới là chủ thể trung gian được pháp luật thừa nhận, được thành lập và tổ chức hoạt động trên cơ sở của pháp luật. Sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đầy đủ các yếu tố về tính chất, quy mô, năng lực... và chịu sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước. Theo quy định tại khoản 5, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006, sàn giao dịch bất động sản được hiểu: “là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Trước hết,“Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản”. Nó được coi như một chủ thể trung gian, nơi người mua và người bán gặp nhau để tiến hành các giao dịch bất động sản. “Các giao dịch bất động sản” ở đây được hiểu là việc “mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê 11 mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi” (Khoản 2, Điều 4, Luật kinh doanh Bất động sản năm 2006). Nhận thấy, hàng hóa trong các giao dịch này là một loại hàng hóa đặc biệt- hàng hóa “bất động sản”. Đối với hàng hóa là động sản người bán sẽ bày bán tại các “chợ” [25, tr1]; và người mua có thể dễ dàng lựa chọn, quyết định thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, đối với hàng hóa là bất động sản việc di dời đến “chợ” để bán là điều không thể. Vậy làm thế nào để người mua có thể tiếp cận với hàng hóa và người bán có thể tiếp cận với người mua? Vấn đề đặt ra là phương thức bán hàng đối với hàng hóa là bất động sản. Nếu như không thể bày bán được sản phẩm thì người ta có thể trưng bày các thông tin về sản phẩm đó. Đây là cách áp dụng khá phổ biến đối với tất cả các loại hàng hóa và là lựa chọn tốt nhất cho hàng hóa là bất động sản. Như đã đề cập ở trên, trước đây, người ta đã lựa chọn sử dụng các hình thức trung gian (siêu thị địa ốc, văn phòng nhà đất…) để tiếp cận các thông tin của thị trường bất động sản. Thông qua các chủ thể này người mua và người bán có thể tìm thấy nhau. Nhưng thực chất đây chỉ là các chủ thể tự phát, được lập ra để đáp ứng nhu cầu của thị trường. Những yếu tố về chuyên môn, năng lực, cơ sở vật chất không được kiểm chứng. Như vậy, nguồn thông tin được cung cấp bởi các chủ thể này có thực sự chính xác? Sàn giao dịch bất động sản ra đời trở thành kênh thông tin hữu ích và chính xác để các nhà đầu tư, người mua và người bán có thể tham khảo, tiến hành giao dịch. Có thể hiểu, sàn giao dịch bất động sản chỉ là “nơi diễn ra giao dịch”, giống như là “chợ”, là địa điểm để tiến hành giao dịch chứ không phải bản thân sàn giao dịch bất động sản thực hiện các hoạt động kinh doanh bất động sản như: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua… Đây là điều mà trên thực tế hiện nay rất nhiều người mua, người bán đang lầm tưởng. Nhiều sàn giao dịch bất động sản đang lợi 12 dụng vấn đề này để vi phạm pháp luật, thực hiện chức năng kinh doanh bất động sản, tạo ra tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là nơi “cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh bất động sản”. Theo khoản 3, Điều 4, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 thì: “Kinh doanh dịch vụ bất động sản là các hoạt động hỗ trợ kinh doanh bất động sản và thị trường bất động sản, bao gồm các dịch vụ môi giới bất động sản, định giá bất động sản, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn bất động sản, đấu giá bất động sản, quảng cáo bất động sản, quản lý bất động sản”. Quy định trên khẳng định kinh doanh dịch vụ bất động sản bao gồm cả “sàn giao dịch bất động sản”. Điều này càng được làm rõ hơn tại Khoản 2, Điều 9 Luật này: một trong các phạm vi kinh doanh dịch vụ bất động sản của tổ chức, cá nhân trong nước là: “dịch vụ sàn giao dịch bất động sản”. Tuy nhiên, tại Điều 58 Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 lại khẳng định nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản bao gồm tất cả các nội dung của kinh doanh dịch vụ bất động sản. Vậy có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là một dịch vụ hay là một chủ thể tiến hành thực hiện dịch vụ? Đối với những quốc gia khác nhau thì cách hiểu về sàn giao dịch bất động sản cũng có những điểm khác biệt nhất định. Tuy nhiên, về bản chất thì nó vẫn là chủ thể trung gian trong thị trường bất động sản. Đây là nơi gặp gỡ của Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Thông qua nó, các giao dịch bất động sản được thực hiện thuận tiện, minh bạch và chính xác. Nhà nước ta đã quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản”. Đồng thời, “Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản để bảo đảm công khai, minh bạch và quyền lợi của các bên”. (Điều 59, Luật kinh doanh bất động sản năm 2006). Đây là phương thức quản lý của 13 Nhà nước đối với thị trường bất động sản nhằm hạn chế các giao dịch “ngầm”, minh bạch hóa thị trường bất động sản. Có thể thấy, Bản thân sàn giao dịch bất động sản đang thực hiện những dịch vụ nhằm mục đích hỗ trợ thị trường bất động sản, hỗ trợ Nhà nước, nhà đầu tư và người mua. Sàn giao dịch bất động sản giống như một địa điểm “đóng dấu xác nhận” đối với các giao dịch bất động sản. Như vậy, ta có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là chủ thể tiến hành dịch vụ bất động sản chứ không phải là dịch vụ bất động sản. So sánh sàn giao dịch bất động sản với một chủ thể trung gian nổi bật trên thị trường- Sở giao dịch hàng hóa. Nhận thấy, Sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch bất động sản về bản chất đều là cầu nối trên thị trường. Tuy nhiên, hàng hóa được giao dịch trên hai chủ thể này lại mang những đặc trưng riêng. Nếu như “động sản trong tương lai” và các dịch vụ có liên quan là đối tượng của các giao dịch tiến hành tại Sở giao dịch hàng hóa thì sàn giao dịch bất động sản lại là nơi tiến hành giao dịch các loại hàng hóa là “bất động sản” và là nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản. Như vậy, qua phân tích trên, có thể hiểu sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể trung gian trên thị trường bất động sản, là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản, nơi cung cấp các dịch vụ bất động sản và là phương thức để Nhà nước quản lý thị trường bất động sản. Từ định nghĩa trên, chúng ta sẽ đi sâu tìm hiểu, phân tích những đặc điểm nổi trội của sàn giao dịch bất động sản, giúp phân biệt nó với các loại hình cung cấp dịch vụ khác. - Những nét đặc thù của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản hay sàn giao dịch chứng khoán đều là những chủ thể đặc biệt, có liên quan tới những giao dịch có điều kiện. Có điều kiện ở đây được hiểu là những yếu tố bắt buộc để sản phẩm có thể đưa lên giao dịch tại các chủ thể này. Để có thể đưa được Cổ phiếu của mình lên giao 14 dịch tại sàn giao dịch chứng khoán, các công ty phải đảm bảo việc cung cấp các thông tin: kiểm toán, tình hình hoạt động, bảng cáo bạch theo quy định của Ủy ban chứng khoán… Tương tự, để Bất động sản có thể giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản cũng cần đáp ứng những yêu cầu nhất định. Đối với sàn giao dịch bất động sản: phải được mở ra đảm bảo đúng trình tự, thủ tục và các điều kiện theo quy định của pháp luật. Đối với sản phẩm hàng hóa kinh doanh trên thị trường: hàng hóa bất động sản, hàng hóa dịch vụ bất động sản, phải là hàng hóa được phép lưu thông. Ví dụ: hàng hóa là quyền sử dụng đất, tài sản thì cần đảm bảo: thuộc đối tượng được phép kinh doanh; không có tranh chấp; có giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở; không bị kê biên thi hành án… Hàng hóa là các dịch vụ như: môi giới, định giá, đấu giá, quản lý bất động sản… phải được đăng ký hoạt động trên sàn giao dịch bất động sản, đảm bảo đủ các điều kiện về cơ sở vật chất, nhân lực theo quy định của pháp luật… Đi sâu phân tích các đặc điểm của sàn giao dịch bất động sản để có cái nhìn sâu sắc hơn đối với chủ thể cung cấp dịch vụ bất động sản này. Thứ nhất, để có thể chính thức hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải thỏa mãn những điều kiện nhất định. Sàn giao dịch bất động sản là chủ thể làm nhiệm vụ tư vấn, môi giới, định giá…; là trung gian tin cậy cho các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. Vì thế, sàn giao dịch bất động sản phải đảm bảo đáp ứng được những yêu cầu nhất định về quy mô, năng lực, cơ sở vật chất, đội ngũ nhân viên… Đối với từng quốc gia khác nhau thì các yêu cầu đối với sàn giao dịch bất động sản cũng có những khác biệt nhất định. Theo đánh giá của Cục quản lý nhà - Bộ xây dựng: trên thế giới có một số quốc gia như Mỹ, Trung Quốc, Singapore, Ba Lan, Philipin… là những quốc gia có các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản chuyên nghiệp, là bài học kinh nghiệm lớn cho Việt Nam. Tính chuyên nghiệp của sàn giao dịch bất 15 động sản phải được thể hiện thông qua sự hoàn thiện về bộ máy nhân sự, cơ sở vật chất và trình độ chuyên môn của các chủ thể thực hiện dịch vụ. Qua đó, dịch vụ được thực hiện một cách hoàn chỉnh, chất lượng, hiệu quả và tạo được sự tin cậy của khách hàng. Song song với những yếu tố về nội dung và hình thức, các chủ thể kinh doanh dịch vụ bất động sản cũng cần phải áp dụng một cách linh hoạt các quy định của pháp luật. Cùng với việc củng cố cơ sở vật chất, việc quản lý, đào tạo tốt đội ngũ nhân viên sẽ thúc đẩy việc hoàn thiện hơn dịch vụ của các tổ chức này. Thứ hai, sàn giao dịch bất động sản là “cầu nối” trên thị trường bất động sản. Cũng giống như sở giao dịch hàng hóa hay sàn giao dịch chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản là một chủ thể trung gian trên thị trường. Tuy nhiên, vai trò của các chủ thể trên thị trường có những điểm khác biệt nhất định. Sàn giao dịch chứng khoán là nơi kết nối nhà đầu tư và doanh nghiệp với nhau, vừa tạo điều kiện cho nhà đầu tư kinh doanh, vừa tạo khả năng huy động vốn cho doanh nghiệp. Sở giao dịch hàng hóa là nơi kết nối người có nhu cầu bán với người có nhu cầu mua hàng hóa hiện hữu trong tương lai và các dịch vụ kèm theo. Trong khi đó, sàn giao dịch bất động sản là cầu nối giữa Nhà nước, nhà đầu tư, người mua và người bán Bất động sản với nhau. Đây là nơi người bán và người mua gặp gỡ để thực hiện giao dịch bất động sản và sử dụng các dịch vụ bất động sản; là nơi để nhà đầu tư giới thiệu sản phẩm của mình và tìm kiếm đối tượng để đầu tư. Thông qua chủ thể này Nhà nước gián tiếp thực hiện việc quản lý đối với thị trường Bất động sản. Thứ ba, hàng hóa trên sàn giao dịch bất động sản là hàng hóa đặc biệthàng hóa bất động sản và hàng hóa dịch vụ bất động sản (môi giới, định giá, tư vấn, quảng cáo, đấu giá, quản lý bất động sản). Các loại hàng hóa này phải đảm bảo những điều kiện chặt chẽ của pháp luật mới có thể lưu thông. Hàng hóa bất động sản có tính chất cố định, không di dời được. Vì thế, việc thực 16 hiện các giao dịch bất động sản cũng trở nên đặc biệt hơn. Không chỉ đơn giản là những giao dịch mua bán đơn thuần mà kèm theo nó là việc đăng ký sở hữu đối với tài sản này. Đất đai và những tài sản gắn liền với đất được coi là bất động sản theo quy định của pháp luật Việt Nam. Đây là những tài sản có giá trị lớn và thường tiềm ẩn nhiều yếu tố dẫn đến tranh chấp. Vì thế, đăng ký sở hữu đối với bất động sản là phương thức để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu. Qua đó, giúp công khai, minh bạch tình trạng pháp lý của bất động sản, đảm bảo an toàn pháp lý cho các bên giao dịch và thúc đẩy sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản. Thứ tư, hoạt động của sàn giao dịch bất động sản không phải thực hiện với chức năng là cơ quan hành chính nhà nước. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tồn tại hai hình thức cung cấp dịch vụ bất động sản: dịch vụ công và dịch vụ tư. Đây đều là các dịch vụ nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường và bản thân thị trường bất động sản. Dịch vụ công là dịch vụ do các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và các doanh nghiệp công ích hoạt động để nhằm cung cấp các dịch vụ thiết yếu, phục vụ quyền và nghĩa vụ cơ bản của nhân dân [18, tr162]. Dịch vụ tư là dịch vụ được thực hiện bởi các loại hình doanh nghiệp, vừa mang tính chất phục vụ vừa mang tính chất kinh doanh. Sàn giao dịch bất động sản chính là chủ thể “phục vụ tư”. Sàn giao dịch bất động sản là một doanh nghiệp. Nó không sử dụng nguồn ngân sách của Nhà nước, tự hạch toán thu chi; hoạt động kinh doanh nhằm kiếm lợi nhuận và bình đẳng với các doanh nghiệp khác. Vì thế, việc tổ chức, hoạt động và quản lý của sàn giao dịch bất động sản do bản thân sàn giao dịch bất động sản tự chịu trách nhiệm trong khuôn khổ của pháp luật. Điều đó thể hiện sự tách biệt nhất định giữa cơ quan công quyền với cơ quan “phục vụ tư”. Trên cương vị là bộ máy thống trị, Nhà nước thực hiện chức năng quản lý chung đối với sàn giao dịch bất động sản như đối với một tổ chức kinh tế trong xã hội. Tuy 17 nhiên, Nhà nước không tham gia quá sâu vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản là công cụ quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản. Thông qua sàn giao dịch bất động sản, Nhà nước sẽ gián tiếp thực hiện việc quản lý đối với thị trường bất động sản, tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường, công nghiệp hóa, hiện đại hóa. 1.1.2 Mục đích của việc thành lập sàn giao dịch bất động sản Thị trường bất động sản trong một thời gian dài trải qua nhiều biến động thăng trầm, vượt xa sự kiểm soát của Nhà nước. Theo đó, giá bất động sản tăng đột biến, không phản ánh nhu cầu thực tế. Thực trạng đầu cơ, kích cầu ảo… làm thị trường lũng đoạn và thường chỉ tập trung ở một giới có tiền. Chúng vượt xa khả năng và tầm với của những người dân thường. Bên cạnh đó, sự buông lỏng quản lý của Nhà nước hoặc chưa thiết lập một hành lang pháp lý đầy đủ, một cơ chế quản lý phù hợp nên tình trạng giao dịch ngầm, mua bán trao tay, không qua cơ quan nhà nước có thẩm quyền chiếm tỷ lệ lớn. Đây là nguyên nhân của tình trạng tranh chấp, bất đồng xảy ra… Từ đó, khiến cho thị trường trở nên khó kiểm soát hơn. Kể từ năm 1993 đến nay, thị trường bất động sản của Việt Nam đã trải qua 3 lần sốt đất và 3 lần đóng băng. Căn cứ vào sự biến động của thị trường trong 20 năm qua chúng ta có thể tạm chia thành 6 giai đoạn: cơn sốt năm 1993-1994, giai đoạn đóng băng năm 1995-1999, giai đoạn bùng nổ năm 2001-2002, giai đoạn nguội lạnh năm 2002-2006, giai đoạn sốt nhà đất năm 2007-2010, giai đoạn sồi sụt từ năm 2008 và suy giảm mạnh năm 2011. Mỗi bước thăng trầm của thị trường thường gắn liền với các biến cố vĩ mô và chính sách đối với bất động sản [2]. Trên thực tế, có tới hơn 70% số lượng các giao dịch bất động sản trên thị trường không được tiến hành qua sàn giao dịch bất động sản [24, 18 tr73]. Nhiều giao dịch kinh doanh bất động sản có biểu hiện trốn thuế, gây thất thu cho ngân sách nhà nước. Từ đó, các tranh chấp và khiếu kiện nảy sinh do chuyển nhượng trao tay, thị trường bất động sản trở nên hỗn loạn. Như một nhu cầu tất yếu khách quan, đã đến lúc Nhà nước cần phải kiểm soát chúng bằng nhiều hình thức và biện pháp khác nhau. Ghi nhận sự ra đời và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản là một trong những cách thức và biện pháp để giải quyết tình trạng trên với mục đích: - Là thể chế trung gian được pháp luật ghi nhận, hoạt động nhằm hỗ trợ các chủ thể tham gia thị trường được thuận lợi, dễ dàng trong việc xác lập và thực hiện các giao dịch. Sàn giao dịch bất động sản là một sân chơi chung mang tính chuyên nghiệp. Thông qua đó, giảm dần và hướng tới sự triệu tiêu các tổ chức, cá nhân hành nghề trôi nổi, tự phát để lũng đoạn hoặc thao túng thị trường. - Cùng với các thể chế trung gian khác, sàn giao dịch bất động sản từng bước đưa thị trường vào hoạt động theo quỹ đạo chung dưới sự kiểm soát của Nhà nước; hạn chế các giao dịch ngầm; tạo đà chị thị trường minh bạch, công khai hóa. Từ đó, không chỉ thể hiện và nâng cao vai trò của Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản mà còn tận thu các khoản thuế vào ngân sách Nhà nước. - Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản cũng hướng tới việc định hướng cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động sản văn minh và chuyên nghiệp hơn; cạnh tranh bình đẳng, lành mạnh và an toàn hơn. Đây là bước nhằm tạo đà phát triển cho những doanh nghiệp thực sự có năng lực và từng bước thanh lọc, loại bỏ những doanh nghiệp yếu kém, không có khả năng. - Sự ra đời của sàn giao dịch bất động sản là một đòi hỏi tất yếu khách quan, phù hợp với xu hướng chung của các quốc gia trên thế giới. Thực 19 tế cho thấy bất kỳ quốc gia nào có thị trường bất động sản phát triển sôi động cũng không thể thiếu được sự hỗ trợ của các thể chế hỗ trợ trung gian với vai trò là cầu nối, là sợi dây liên kết và “kéo gần” các nhà đầu tư lại với nhau- trong đó sàn giao dịch bất động sản là một trong những cầu nối đó. Có thể thấy, sàn giao dịch bất động sản ra đời nhằm đáp ứng nhu cầu minh bạch hóa thị trường bất động sản; Góp phần giúp Nhà nước trong việc quản lý thị trường bất động sản; Giúp nhà đầu tư và những người có nhu cầu giao dịch thuận lợi hơn trong việc tiếp cận thông tin, đầu tư và thực hiện giao dịch; Giảm những giao dịch “ngầm” vốn dĩ rất khó quản lý, tránh được tình trạng “đầu cơ bất động sản” gây những sóng gió trong thị trường bất động sản. 1.1.3 Chức năng, vai trò của sàn giao dịch bất động sản - Chức năng của sàn giao dịch bất động sản Sàn giao dịch bất động sản được thành lập với mục đích là trung gian hỗ trợ thị trường bất động sản, góp phần đưa thị trường vào “khuôn khổ”. Để đạt được mục đích đó, sàn giao dịch bất động sản cần thực hiện tốt ba chức năng chủ yếu: (1) Chức năng tổ chức kinh doanh Bất động sản, (2) Chức năng kinh doanh dịch vụ Bất động sản và (3) Chức năng hỗ trợ thị trường bất động sản. Thứ nhất, sàn giao dịch bất động sản là nơi tổ chức kinh doanh bất động sản. Giao dịch kinh doanh bất động sản phải được thực hiện trên sàn giao dịch bất động sản. Các nhà đầu tư có thể đưa Bất động sản đã được tạo lập lên sàn giao dịch bất động sản để trao đổi với nhau nhằm tìm kiếm lợi nhuận để tái đầu tư. Người bán, người mua có nhu cầu có thể gặp nhau qua sàn giao dịch bất động sản. Sàn giao dịch bất động sản góp phần thúc đẩy giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và an toàn. Thông thường, một giao dịch trên thị trường bất động sản sẽ trải qua ba bước: đàm phán- kiểm tra thực địa- đăng ký pháp lý [4, tr5]. Khi tiến hành giao dịch trên sàn giao dịch bất 20