Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Giáo dục - Đào tạo Cao đẳng - Đại học Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội...

Tài liệu Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố hà nội

.PDF
96
241
112

Mô tả:

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM NGỌC THUÝ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI MẪU TRANG PHỤ BÌA LUẬN VĂN (title page) Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế Mã số: 60.34.04.10 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Trần Công Sách HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong Luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Những kiến nghị, đề xuất trong Luận văn không sao chép của bất kỳ tác giả nào. Tác giả Luận văn Phạm Ngọc Thúy MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 1 Chƣơng 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh .............................................................. 9 1.1. Khái quát chung về Bất động sản và thị trƣờng Bất động sản.. ......................................... ..9 1.2. Quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh...................23 1.3. Các yếu tố ảnh hƣởng tới hiệu lực, hiệu quả quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh ..............................................................................................32 Chƣơng 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................... 35 2.1. Khái quát tình hình phát triển của thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội .......................... 35 2.2. Phân tích thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội ............................................................................................................................................40 2.3. Đánh giá chung thực trạng quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng BĐS Thành phố Hà Nội ..................................................................................................................................................................54 Chƣơng 3: Định hƣớng phát triển,phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025 ....... 60 3.1. Bối cảnh và xu hƣớng phát triển của thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 ......................................................................................................................................................60 3.2. Phƣơng hƣớng hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025 .............................................................................................................................65 3.3. Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội 69 KẾT LUẬN ......................................................................................................................................................78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................... 80 PHỤ LỤC ...................................................................................................................... 83 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS Bất động sản CNXH Chủ nghĩa xã hội HĐND Hội đồng nhân dân NHNN Ngân hàng Nhà nƣớc GCN Giấy chứng nhận TP Thành phố TTHC Thủ tục hành chính QLNN Quản lý nhà nƣớc QPPL Quy phạm pháp luật QSDĐ Quyền sử dụng đất SHNƠ Sở hữu nhà ở UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG Bảng 2.1: Số liệu dân số Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016 Bảng 2.2: Kết quả cho vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ trên địa bàn TP Hà Nội DANH MỤC HÌNH, BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1.1: Mối quan hệ giữa cầu BĐS và quy mô gia đình Biểu đồ 2.1: Lƣợng căn hộ tồn kho trên thị trƣờng BĐS Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2010 – 2013 Biểu đồ 2.2: Biểu đồ tăng dân số trung bình của Thành phố Hà Nội từ năm 2010 đến năm 2016 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đại hội VI của Đảng (tháng 12-1986) đánh dấu một bƣớc ngoặt rất cơ bản trong sự nghiệp xây dựng xã hội chủ nghĩa (XHCN) ở nƣớc ta, với việc đƣa ra đƣờng lối đổi mới toàn diện đất nƣớc, từ đổi mới kinh tế đến đổi mới hệ thống chính trị và các lĩnh vực khác của đời sống xã hội, từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng XHCN. Song hành cùng sự phát triển của kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản (BĐS) từng bƣớc hình thành và phát triển không ngừng. Sự phát triển của thị trƣờng BĐS đã góp phần quan trọng cho tăng trƣởng kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhiều dự án đầu tƣ trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, công trình dịch vụ, khu nhà ở, chung cƣ, khu đô thị mới với hệ thống hạ tầng kỹ thuật đồng bộ đã đƣợc quy hoạch, xây dựng làm đổi thay diện mạo các vùng, miền, góp phần nâng cao chất lƣợng và phục vụ tốt hơn nhu cầu cuộc sống của Nhân dân, đồng thời đẩy mạnh thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài và phát triển các nguồn lực của quốc gia. Ngay từ sớm, nhận thức đƣợc tầm ảnh hƣởng to lớn của thị trƣờng BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế, tại Đại hội lần thứ VIII năm 1996, Đảng ta đã chỉ đạo cần thiết phải “tổ chức và quản lý thị trường bất động sản”. Sự hình thành thị trƣờng BĐS là một tất yếu khách quan trong cơ chế kinh tế thị trƣờng. Do vậy, đến Đại hội lần thứ X năm 2006, Đảng tiếp tục khẳng định phải “phát triển thị trường bất động sản có sức cạnh tranh so với khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa phải thực hiện quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất”. Đại hội lần thứ XII năm 2016 của Đảng cũng đã nhấn mạnh nhiệm vụ thực hiện: “Đa dạng hóa và nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trường hàng hóa, dịch vụ, tài chính, tiền tệ, bất động sản, lao động, khoa học, công nghệ,... đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội”. Có thể nói, trong gần ba thập kỷ trở lại đây thị trƣờng BĐS có sự phát triển vô cùng sôi động, sự xuất hiện ngày càng nhiều của những cao ốc, chung cƣ, khách sạn, trung tâm thƣơng mại, dịch vụ tập trung tại các đô thị lớn làm thay đổi rõ rệt bộ 1 mặt đô thị theo hƣớng văn minh, hiện đại và đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội. Đặc biệt trong đó có thủ đô Hà Nội - là trung tâm văn hóa, chính trị, xã hội của cả nƣớc, thị trƣờng tiềm năng với những nét đặc thù riêng, hứa hẹn đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho các nhà đầu tƣ khi hiện nay Nhà nƣớc đang tiến hành các chủ trƣơng, chính sách về quy hoạch mở rộng Thành phố và các đô thị vệ tinh. Tuy nhiên, hiện nay thực trạng công tác QLNN đối với hoạt động của thị trƣờng BĐS Hà Nội nói riêng, Thành phố lớn nói chung bộc lộ nhiều điểm yếu kém dẫn đến hoạt động của thị trƣờng BĐS chƣa thực sự phát triển theo đúng định hƣớng, còn chứa đựng những rủi ro và biến động nhƣ sự xuất hiện ngoại ứng, tính dễ độc quyền, thiếu minh bạch thông tin, thông tin không đầy đủ, đồng bộ,… dẫn đến tình trạng mất cân đối cung - cầu thị trƣờng, đầu cơ trục lợi gây ra đột biến thị trƣờng nhƣ nguy cơ đóng băng, đẩy giá BĐS cao quá giá trị thực hay tình trạng “bong bóng” thị trƣờng (cầu ảo, cung khan hiếm) gây ra những hệ lụy lớn, ảnh hƣởng các thị trƣờng liên thông khác và cả nền kinh tế. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về BĐS đang còn diễn ra thông qua thị trƣờng ngầm, phi chính thức; sự biến động bất thƣờng về giá cả BĐS (đặc biệt là giá chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chƣa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu... Những diễn biến phức tạp của thị trƣờng BĐS, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nƣớc (QLNN) đối với sự phát triển của thị trƣờng BĐS đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho công cuộc đầu tƣ phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nƣớc. Trong tiến trình đẩy nhanh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, để khắc phục những hạn chế, tồn tại trong công tác QLNN đối với thị trƣờng BĐS cũng nhƣ phát huy những ƣu điểm, thuận lợi của thị trƣờng góp phần phát triển nền kinh tế, tạo môi trƣờng đầu tƣ thuận lợi, bình đẳng và phục vụ nhu cầu ngƣời dân thì Nhà nƣớc cần thiết phải tiếp tục đổi mới, hoàn thiện và tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả QLNN nhằm thúc đẩy sự hình thành và phát triển thị trƣờng BĐS. Trong đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật điều chỉnh từ hoạt động đầu tƣ, tạo lập thị trƣờng đến các hoạt động giao dịch; sử dụng các công cụ quản lý để định hƣớng, điều tiết thị 2 trƣờng; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin cơ bản làm cơ sở đánh giá xu thế phát triển, thực hiện hoạch định chính sách phát triển của thị trƣờng ngắn hạn, trung hạn và định hƣớng dài hạn… đang rất cấp thiết. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, tác giả đã lựa chọn Đề tài: “Quản lý nhà nước về thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội” làm đề tài Luận văn Thạc sĩ quản lý kinh tế của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài 2.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở nước ngoài Nghiên cứu về thị trƣờng BĐS là lĩnh vực nghiên cứu phức tạp, chuyên biệt, có liên quan mật thiết tới nhiều lĩnh vực khác trong nền kinh tế và có lịch sử nghiên cứu lâu đời trên Thế giới. Khung lý thuyết về thị trƣờng BĐS đã đƣợc các học giả quốc tế xác lập khá toàn diện, hệ thống, gồm nhiều các nhánh nghiên cứu khác nhau tùy thuộc cách tiếp cận và mục đích nghiên cứu, nhƣ: QLNN đối với thị trƣờng BĐS (chủ trƣơng, chính sách về đầu tƣ, đất đai, tài chính,…; cơ quan quản lý; chế tài xử lý vi phạm); các vấn đề của thị trƣờng (chỉ số giá, quan hệ cung - cầu, hàng hoá, thành tố tham gia thị trƣờng,…). Trong phạm vi nghiên cứu của Luận văn, tác giả chỉ đề cập một số công trình nghiên cứu quan trọng đã công bố ở nƣớc ngoài liên quan tới thể chế, QLNN về thị trƣờng BĐS, đó là: Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn “Bí ẩn của tƣ bản” là một trong những nghiên cứu quan trọng trên Thế giới về thể chế, quản lý thị trƣờng BĐS. Nghiên cứu nhấn mạnh vai trò quan trọng phải hoàn thiện thể chế thị trƣờng BĐS, mà bản chất là tạo lập khung pháp lý chặt chẽ phù hợp thực tiễn để các BĐS đƣợc đăng kí chính thức, sử dụng hợp lý nguồn tài nguyên đất đai để huy động tham gia trở thành nguồn lực lớn trong hoạt động sản xuất kinh doanh, thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Bên cạnh đó, một số nghiên cứu khác đồng quan điểm và có tầm ảnh hƣởng quan trọng đã khẳng định vai trò của việc nâng cao hiệu quả quản lý, đƣa ra những chính sách để hoàn thiện thể chế thị trƣờng BĐS nhƣ: Nghiên cứu của Philip Day (2005) “Land”, Stephen Bell (2002) “Economic Governance and Institutional 3 Dynamics” (tạm dịch là: Quản lý kinh tế và động lực thay đổi thể chế). Những công trình trên đã chỉ rõ tầm quan trọng của vấn đề thể chế nói chung, thể chế thị trƣờng BĐS nói riêng, cũng nhƣ nêu ra khung chính sách để xây dựng những thể chế này. Công trình nghiên cứu về kinh tế và quản lý BĐS của tập thể các Giáo sƣ thuộc Đại học Tổng hợp nghiên cứu - Đại học Tổng hợp Quốc gia Xây dựng Matxcơva Liên Bang Nga (MISI-MGSU), do Giáo sƣ Grabovƣi P.G. chủ biên giới thiệu những vấn đề thuộc cơ sở lý luận tổng quát về kinh tế BĐS, xây dựng cơ sở khoa học về quản lý BĐS, tổ chức công tác quản lý, đầu tƣ BĐS. Những công trình nghiên cứu của các học giả quốc tế là nguồn tài liệu quý báu để các học giả, nhà nghiên cứu trong nƣớc tham khảo, xây dựng khung lý thuyết, cơ sở khoa học đúng đắn và đƣa ra những chính sách, giải pháp phù hợp phát triển thị trƣờng BĐS tại Việt Nam. 2.2. Tổng quan các công trình nghiên cứu đã công bố ở trong nước Ở Việt Nam, những nghiên cứu trong lĩnh vực BĐS và thị trƣờng BĐS chỉ thực sự đƣợc quan tâm, chú trọng sau thập niên những năm 1990 khi nền kinh tế chuyển đổi từ mô hình kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa (XHCN), mở cửa hội nhập quốc tế, thị trƣờng đất đai, BĐS bùng nổ và phát triển mạnh mẽ. Năm 1998, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ƣơng đã nghiên cứu xây dựng đề án “Hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản”, trình lên Chính phủ và xuất bản năm 2003 (Lê Xuân Bá và đồng nghiệp). Nghiên cứu này bƣớc đầu đƣa ra những vấn đề cơ bản nhất về thị trƣờng BĐS và những chính sách tập trung về thị trƣờng đất ở và nhà ở; đƣa ra đặc trƣng cơ bản của thị trƣờng BĐS Việt Nam là thị trƣờng BĐS phát triển non trẻ, mang yếu tố nhạy cảm, bất ổn định (tăng trƣởng “nóng”, bong bóng hay có khi trầm lắng, đóng băng đột ngột) và thiếu những cơ chế pháp lý chặt chẽ quản lý thị trƣờng. Nghiên cứu của Đinh Văn Ân và các đồng nghiệp (2009), trong đề tài khoa học cấp Nhà nƣớc về “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” đã đánh giá tổng thể thực trạng phát triển và chính sách phát triển của thị trƣờng 4 BĐS Việt Nam, đồng thời đƣa ra những giải pháp chính sách phát triển thị trƣờng BĐS đến năm 2020. Một số nghiên cứu chuyên đề tiêu biểu khác về thị trƣờng BĐS, nhƣ: Hà Huy Ngọc, Viện Kinh tế Việt Nam (2008) “Về cơ chế quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản” chỉ ra vai trò quan trọng, cần thiết của Nhà nƣớc đối với sự phát triển của thị trƣờng BĐS; Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý Kinh tế Trung ƣơng (2008) “Tạo lập và phát triển thị trường bất động sản, đáp ứng các tiêu chí của nền kinh tế thị trường hiện đại ở Việt Nam”, là những nghiên cứu chuyên sâu của tác giả về đầu tƣ, tạo lập phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung, kết quả đã phản ánh đƣợc các cơ chế chính sách nói chung song chƣa nghiên cứu, xây dựng cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thị trƣờng BĐS đối với từng địa phƣơng khác nhau. Bộ Xây dựng (2009), Đề án phát triển thị trƣờng BĐS; Bộ Xây dựng (2012), Đề án nâng cao chất lƣợng đầu tƣ, hiệu quả QLNN và định hƣớng đầu tƣ nƣớc ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS giai đoạn 2011 - 2020. Về nghiên cứu thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội có các nghiên cứu tiêu biểu, nhƣ: Lê Hồng Hạnh (2009) “Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hoá thị trường bất động sản Hà Nội”, đề tài đã đi sâu nghiên cứu thực trạng hoạt động của thị trƣờng BĐS Hà Nội và những chính sách, pháp luật tác động tới sự minh bạch của thị trƣờng đồng thời đƣa ra một số giải pháp nhằm tăng cƣờng tính minh bạch của hoạt động thị trƣờng BĐS tại Hà Nội. Tuy nhiên đề tài chỉ nghiên cứu sâu khía cạnh về “tính minh bạch của thị trƣờng BĐS” là một trong những yếu tố, điều kiện quan trọng góp phần để thị trƣờng phát triển lành mạnh, ổn định đồng thời là mục tiêu hoạt động QLNN hƣớng tới trong quản lý thị trƣờng BĐS; Luận án Tiến sĩ của Lê Văn Cƣ (2011) về “Nghiên cứu xây dựng chỉ số thị trường bất động sản, ứng dụng tại Thành phố Hà Nội”. Luận án đi sâu nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện chỉ số của thị trƣờng BĐS, một công cụ đo lƣờng quan trọng, chỉ báo về tình trạng phát triển của thị trƣờng BĐS, là cơ sở để Nhà nƣớc điều tiết những chính sách tiền tệ kịp thời, tránh những tác động gây bất ổn từ thị trƣờng BĐS. Tuy nhiên, những công trình trên chỉ nghiên cứu về một khía cạnh cụ 5 thể trong hoạt động QLNN đối với thị trƣờng BĐS mà chƣa có sự nghiên cứu toàn diện về công tác QLNN đối với thị trƣờng BĐS Hà Nội. 2.3. Những vấn đề chưa được nghiên cứu sâu mà Luận văn sẽ tập trung nghiên cứu giải quyết: Luận văn tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, qua đó đƣa ra phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện nhằm phát triển ổn định thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội trong thời gian tới. Nội dung Luận văn hƣớng tới tính ứng dụng thực tiễn cao và đóng góp vào sự hoàn thiện, tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội với những nội dung nhƣ sau: - Xác định khung phân tích QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh. - Đánh giá thực trạng phát triển thị trƣờng BĐS và QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2016; - Dự báo sự phát triển của thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội giai đoạn 2017 2020, tầm nhìn 2025; Đề xuất phƣơng hƣớng và các giải pháp đồng bộ hoàn thiện QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội nhằm phát triển nhanh và bền vững thị trƣờng BĐS này. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu * Mục đích: Hệ thống hóa và làm rõ cơ sở lý luận, cơ sở thực tiễn cho việc đề xuất phƣơng hƣớng, các giải pháp đồng bộ nhằm hoàn thiện QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội, góp phần phát triển nhanh, bền vững thị trƣờng BĐS này. * Các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể: - Hệ thống hóa lý luận chung về thị trƣờng BĐS, xác định rõ khung phân tích QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh. - Đánh giá khách quan thực trạng phát triển thị trƣờng BĐS và QLNN đối với thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Đƣa ra định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng và đề xuất giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội tới năm 2025. 6 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu của đề tài luận văn: Thị trƣờng BĐS Hà Nội và QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội. 4.2. Phạm vi nghiên cứu của đề tài luận văn: - Về nội dung: Tập trung xác định rõ khung lý thuyết phân tích QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh và sử dụng khung lý thuyết này vào phân tích, đánh giá thực trạng QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội; phát hiện hạn chế, nguyên nhân và đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trƣờng BĐS Hà Nội trong giai đoạn tới. - Luận văn giới hạn đi sâu nghiên cứu vai trò, chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nƣớc trong quản lý hành chính nhà nƣớc về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Về không gian nghiên cứu: Thành phố Hà Nội; - Về thời gian nghiên cứu: Thực trạng tập trung từ sau năm 2010 và đề xuất phƣơng hƣớng, giải pháp đến năm 2025. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu * Phương pháp luận: Luận văn sử dụng phƣơng pháp tiếp cận hệ thống và theo phân cấp quản lý quy định tại Luật Tổ chức chính quyền địa phƣơng năm 2015 để xác định chủ thể quản lý, khách thể quản lý, mục tiêu quản lý, nội dung quản lý, phƣơng pháp quản lý và đề xuất các giải pháp hoàn thiện QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội. Đồng thời, Luận văn sử dụng phƣơng pháp tiếp cận thể chế: Nghiên cứu yếu tố chính sách pháp luật, tổ chức bộ máy Nhà nƣớc và cách thức quản lý, điều hành của các cơ quan Nhà nƣớc đối với hoạt động của thị trƣờng BĐS; Phƣơng pháp tiếp cận thị trƣờng (quy luật cung - cầu): Nghiên cứu quy luật cung - cầu của thị trƣờng BĐS, yếu tố của thị trƣờng BĐS (chủ thể, khách thể, nội dung quan hệ, hành vi của các chủ thể tham gia thị trƣờng,…) để phân tích, đƣa ra định hƣớng, giải pháp QLNN góp phần làm ổn định, minh bạch và phát triển thị trƣờng BĐS, điều tiết và cân bằng mối quan hệ cung - cầu trên thị trƣờng BĐS. 7 * Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng tổng hợp các phƣơng pháp nghiên cứu, nhƣ: Phƣơng pháp hệ thống hóa cơ sở lý luận, phƣơng pháp phân tích và tổng hợp; diễn dịch và quy nạp; thống kê - so sánh số liệu, để tạo ra các thống kê mô tả để minh chứng cho các luận điểm, luận cứ. Bên cạnh đó, để tăng thêm tính trực quan và đảm bảo tính khách quan của vấn đề nghiên cứu, luận văn sử dụng một số sơ đồ, bảng biểu minh chứng trong trình bày kết quả nghiên cứu đề tài Luận văn. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Về mặt lý luận: Luận văn góp phần phát triển lý luận QLNN về thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh. Về mặt thực tiễn: Luận văn phân tích rõ thực trạng QLNN về thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội, đƣa ra phƣơng hƣớng và giải pháp để hoàn thiện công tác này nhằm tăng cƣờng hiệu lực, hiệu quả công tác QLNN nhằm góp phần phát triển nhanh, bền vững thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội nói riêng, thị trƣờng BĐS Việt Nam nói chung, giúp cho thị trƣờng BĐS khắc phục hạn chế, minh bạch thông tin, thu hút nhiều nhà đầu tƣ tham gia mở rộng, phát triển thị trƣờng BĐS Việt Nam. Kết quả nghiên cứu của Luận văn không chỉ góp phần hoàn thiện công tác QLNN đối với thị trƣờng BĐS thành phố Hà Nội, mà còn có thể đƣợc ứng dụng đối với các Thành phố lớn cấp tỉnh khác. 7. Cơ cấu của luận văn: Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung Luận văn cơ cấu gồm 3 chƣơng nhƣ sau: Chương 1: Một số vấn đề cơ bản về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố lớn cấp tỉnh. Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội. Chương 3: Định hƣớng phát triển, phƣơng hƣớng và giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội thời kỳ tới năm 2025. 8 Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LỚN CẤP TỈNH 1.1. Khái quát chung về bất động sản và thị trƣờng bất động sản 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của bất động sản * Khái niệm về bất động sản: Từ rất sớm, thời La Mã cổ đại, con ngƣời đã hình thành khái niệm “Bất động sản". Luật La Mã cổ đã phân loại tài sản thành hai loại “động sản” và “bất động sản”. Hiểu một cách ngắn gọn: “Động sản là những tài sản có thể di chuyển, di biến động được (như: phương tiện lao động, đồ đạc gia đình,…); ngược lại, bất động sản là những tài sản không thể dịch chuyển được (như: đất ở, nhà trên đất, đất nông nghiệp,…)”. BĐS là tài sản đóng vai trò quan trọng, gắn liền với nhu cầu sống thiết yếu của con ngƣời, do vậy, tồn tại nhiều khái niệm khác nhau về BĐS. Hệ thống pháp luật của các quốc gia trên thế giới tuy mỗi nƣớc có những quan điểm và tiêu chí phân loại BĐS riêng nhƣng cơ bản thống nhất cách tiếp cận phân loại tài sản nhƣ trên và coi BĐS bao gồm: Đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai. Theo quy định của pháp luật Việt Nam, tại Điều 107, Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “1. Bất động sản bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài sản khác theo quy định của pháp luật. 2. Động sản là những tài sản không phải là bất động sản”. Tổng hợp các quan niệm về BĐS, có thể khái quát rằng, ngoại diên của khái niệm BĐS bao chứa ba lớp đối tƣợng phản ánh, gồm: (i) Đất đai, vốn là một loại tài nguyên, một dạng tồn tại vật chất do thiên nhiên tạo ra mà con ngƣời có thể sử dụng để đáp ứng nhu cầu của mình. Một diện 9 tích đất nhất định bao gồm cả chiều rộng, chiều dài, chiều cao, chiều sâu của đất. Đất đai bao gồm cả đất, đá, cát, sỏi, phù sa khi chúng chƣa đƣợc khai thác tách rời khỏi đất. (ii) Tài sản gắn liền với đất, nhƣ: Nhà, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó. Những tài sản này phải liên quan chặt chẽ, là bộ phận không thể tách rời với đất đai, nhà, công trình xây dựng. Tuy nhiên, những tài sản này có thể chuyển từ BĐS sang động sản và ngƣợc lại. Khi chúng đƣợc gắn chặt với ngôi nhà, hay công trình xây dựng thì đƣợc coi là BĐS. Trƣờng hợp mất đi tính chất của một BĐS là "không di dời đƣợc", tháo rời các tài sản này ra khỏi ngôi nhà hoặc công trình xây dựng, thì chúng sẽ trở thành động sản. (iii) Những tài sản khác gắn liền với đất, nhƣ: Tài nguyên khoáng sản trong lòng đất chƣa đƣợc phát hiện hoặc chƣa đƣợc khai thác tách khỏi lòng đất. Nhà nƣớc là chủ thể thống nhất sở hữu, quản lý và có quyền định đoạt, tổ chức khai thác các tài nguyên khoáng sản thông qua các cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền, và cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân khai thác thông qua các quyết định hành chính khi các tổ chức, cá nhân này có đủ điều kiện. Nhƣ vậy, hệ thống hóa các quan niệm phổ biến nhất, có thể đƣa ra khái niệm về Bất động sản nhƣ sau: Bất động sản là những tài sản cố định, bao gồm toàn bộ đất đai, những vật chất, công trình được tạo ra do công sức lao động của con người gắn liền với đất theo không gian để tạo thành một dạng cấu trúc vật chất ổn định, không thể tách rời. * Đặc điểm của bất động sản: - Tính cố định, bất động: BĐS không thể di dời đƣợc về mặt địa lý. Mỗi BĐS gắn liền với từng vị trí cụ thể tại một vùng, địa phƣơng nhất định. Yếu tố vị trí phản ánh tổng hợp điều kiện tự nhiên, kinh tế, cơ sở hạ tầng, giao thông, tính chất xã hội, văn hóa, phong tục tập quán vùng miền, tâm lý dân cƣ và điều kiện môi trƣờng sống khác nhau qua đó hình thành giá trị, khả năng sinh lời của BĐS không giống nhau. Đây là cơ sở quan trọng giải thích nguyên nhân BĐS tại các thành phố lớn nơi có các điều kiện kinh tế xã hội phát triển, cơ sở hạ tầng đƣợc chú trọng đầu tƣ, 10 dân cƣ tập trung đông đúc thuận lợi trong hoạt động kinh doanh, tìm kiếm việc làm…, thƣờng có giá trị cao hơn nhiều so với BĐS tại các vùng miền, tỉnh ở địa phƣơng khác. Điều này đặt ra đòi hỏi đối với công tác quy hoạch phải thực sự chuẩn xác, khoa học, có tầm nhìn chiến lƣợc dài hạn, đặc biệt tại các đô thị, thành phố lớn. - Tính dị biệt, không đồng nhất: Thực tế không tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau, lý do là luôn có sự khác biệt về các yếu tố nhƣ: Vị trí không gian, diện tích, kết cấu, kiến trúc, đặc điểm vật chất xây dựng trên đất… Chính đặc tính này tạo nên sự phong phú, đa dạng của BĐS khi tham gia thị trƣờng với tƣ cách một loại hàng hóa. Đồng thời, đây cũng là một đặc tính phải chú ý trong quản lý nhà nƣớc nhằm đảm bảo tính thống nhất vể không gian kiến trúc, khắc phục các nhƣợc điểm do tính dị biệt của BĐS gây ra. - Tính bền vững: BĐS bao gồm đất đai, các tài sản cố định, công trình xây dựng trên đất mang tính bền vững cao, có thời gian tồn tại lâu dài, ổn định, không thể bị thay đổi, hủy hoại trừ khi do thiên tai, xói mòn, bão lũ, vùi lấp. BĐS mang đến quyền sử dụng dài hạn, lợi ích cho chủ sở hữu dù sử dụng với mục đích nào đi nữa. Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững. - Tính hữu hạn, khan hiếm: Đặc tính này xuất phát do diện tích đất đai tự nhiên có giới hạn, và không tái tạo đƣợc. Diện tích đất đai của mỗi quốc gia là có giới hạn, quỹ đất không mở rộng; mỗi đơn vị hành chính đƣợc cấp có thẩm quyền xác định ranh giới, giới hạn, việc mở rộng diện tích của một đơn vị đồng thời thu hẹp diện tích của một đơn vị khác. Trong khi đó, dân số ngày càng tăng lên, số lƣợng dân cƣ chủ yếu tập trung đông đúc tại các đô thị, thành phố lớn nơi có nhiều nhu cầu lao động dẫn đến phát sinh nhu cầu nhà ở, BĐS tăng cao. Đất đai trở nên khan hiếm nên về lâu dài giá đất có xu hƣớng biến động ngày càng tăng lên. Do vậy, để thị trƣờng phát triển ổn định, lành mạnh thì rất cần sự định hƣớng, điều chỉnh của các cơ quan Nhà nƣớc để quản lý, quy hoạch và sử dụng đất đai, tài sản gắn liền với đất một cách có hiệu quả. 11 - Tính chịu ảnh hƣởng lẫn nhau: Giá trị BĐS này có thể làm ảnh hƣởng, tác động lên bất động sản khác. Hay những biến động, thay đổi của cơ sở hạ tầng, các công trình xây dựng xung quanh làm thay đổi giá trị BĐS trong khu vực đó. - Giá cả BĐS: Là một loại giá cả đặc biệt, trƣớc hết giá của BĐS do thị trƣờng quyết định dựa trên các quy luật của thị trƣờng, mặt khác còn phụ thuộc vào khả năng sinh lợi của nó và tính chắc chắn của giao dịch chuyển nhƣợng. Bên cạnh những đặc điểm cơ bản đã phân tích trên, BĐS còn những đặc điểm khác nhƣ: Tính thích ứng (có thể điều chỉnh công năng phù hợp nhu cầu ngƣời sở hữu bất động sản); tính tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội (BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, nhu cầu về BĐS tại mỗi vùng, miền, quốc gia rất khác nhau phụ thuộc và bị chi phối sâu sắc bởi thị hiếu, tập quán ngƣời dân sinh sống tại địa phƣơng đó). 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường BĐS * Khái niệm về thị trường BĐS: Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu ra sản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trƣờng chuyên biệt phát triển ở các mức độ khác nhau. Thực tế, BĐS đã trở thành một loại hàng hoá và cùng hình thành, mở rộng, phát triển với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng. Thị trƣờng BĐS cũng là một bộ phận trong hệ thống thị trƣờng; gắn liền với việc phân phối, sử dụng đất đai và chịu ảnh hƣởng, tác động chi phối của các loại thị trƣờng khác (nhƣ: Thị trƣờng vốn, thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hoá, dịch vụ,…) và những yếu tố kinh tế, xã hội khác. Hiện nay có nhiều khái niệm về thị trƣờng BĐS do cách tiếp cận từ các góc độ nghiên cứu khác nhau, cụ thể nhƣ: Tiếp cận góc độ khái niệm thị trƣờng cổ điển cho rằng: Thị trƣờng BĐS là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch, trao đổi (chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, dịch vụ hỗ trợ nhƣ tƣ vấn, môi giới,…) về BĐS. Tiếp cận từ góc độ chủ thể tham gia thị trƣờng: Thị trƣờng BĐS là môi trƣờng trong đó ngƣời mua và ngƣời bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá cả. 12 Theo tác giả Luận văn, thị trƣờng BĐS có thể hiểu một cách khái quát nhƣ sau: Thị trường BĐS là tổng thể hệ thống các giao dịch về BĐS dựa trên quan hệ hàng hoá - tiền tệ, được diễn ra trong một không gian và thời gian xác định; chịu sự chi phối bởi lợi ích của những chủ thể tham gia thị trường và có sự điều tiết, can thiệp của Nhà nước để đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững. * Đặc điểm của thị trường BĐS: BĐS là một loại hàng hoá đặc biệt, do vậy thị trƣờng BĐS có những đặc điểm riêng, cụ thể: Một là, thị trƣờng BĐS có sự liên kết chặt chẽ với các thị trƣờng khác trong nền kinh tế, có sức ảnh hƣởng tác động đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân. Trong đó, mối quan hệ với thị trƣờng tài chính có vai trò quan trọng. Các hoạt động kinh doanh trong thị trƣờng BĐS cần phải huy động nguồn vốn lớn từ các chế định tài chính trong thị trƣờng vốn (ngân hàng, quỹ đầu tƣ, tổ chức bảo hiểm, nhà đầu tƣ BĐS,…) để thực hiện đầu tƣ. Đồng thời, thị trƣờng BĐS còn có quan hệ mật thiết với thị trƣờng xây dựng, thị trƣờng lao động để thực hiện, xây dựng các dự án BĐS. Hai là, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng tập trung, mang tính khu vực, địa phƣơng. Giá cả tại thị trƣờng BĐS Hà Nội khác với giá cả tại thị trƣờng BĐS tại tỉnh Quảng Ninh, thành phố Hải Phòng,… do mỗi vùng có yếu tố địa lý, tình hình và tiềm năng phát triển kinh tế xã hội khác nhau, ảnh hƣởng tới quan hệ cung - cầu khác nhau. Ba là, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng cạnh tranh không hoàn hảo, do thông tin về hàng hoá BĐS thƣờng không đầy đủ, thiếu tính chính xác, thiếu tính minh bạch và phổ biến rộng rãi nhƣ các loại hàng hoá khác. Bốn là, thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật: BĐS là những tài sản lớn, có giá trị lớn về vật chất và tinh thần đối với mỗi cá nhân và quốc gia. Do vậy, Nhà nƣớc cần ban hành chính sách pháp luật, sử dụng công cụ quản lý để điều chỉnh quan hệ của các chủ thể trong thị trƣờng nhằm thống nhất quản lý đất đai và đảm bảo yếu tố an sinh xã hội về nhà ở trên thị trƣờng và sự an toàn của các giao dịch diễn ra trên thị trƣờng. 13 Năm là, thị trƣờng BĐS phát triển theo chu kỳ. Thị trƣờng BĐS chịu sự chi phối lớn của quy luật cung - cầu, thƣờng thì lƣợng cung rất ít thay đổi và thƣờng phản ứng chậm hơn cầu. Do vậy, dù khi cầu tăng lên hay giảm đi đột ngột thì cung của thị trƣờng không thể phản ứng kịp thời. Đây là một trong nhiều nguyên nhân để thị trƣờng điều chỉnh, hạn chế tình trạng đầu cơ về nhà đất xuất phát chính từ tính khan hiếm của đất đai. Sáu là, thị trƣờng BĐS có chứa những giao dịch phức tạp, có giá trị lớn đối với các chủ thể tham gia thị trƣờng; thực tế BĐS không thể đƣa trực tiếp ra thị trƣờng trao đổi mà thay vào đó là đƣa ra trao đổi quyền đối với BĐS đó; việc trao đổi, giao dịch BĐS là giao dịch quyền và giá trị của BĐS nên rất phức tạp, qua nhiều khâu và cần nhiều thủ tục giữa các bên liên quan. Bảy là, thị trƣờng BĐS tập trung nguồn vốn lớn, tính thanh khoản thấp: Quá trình đầu tƣ BĐS đòi hỏi nguồn vốn lớn với thời gian hình thành BĐS và thu hồi vốn lâu dài dẫn đến tình trạng khan hiếm tiền mặt. Đặc biệt, khi xảy ra đột biến thị trƣờng nhƣ tình trạng “đóng băng thị trƣờng”, giao dịch trầm lắng, làm nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS lâm vào nguy cơ phá sản do tồn đọng nguồn vốn lớn trong thị trƣờng. 1.1.3.Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS * Các yếu tố cấu thành thị trường BĐS: Thị trƣờng BĐS hình thành trên cơ sở tổng hòa các yếu tố, bao gồm: - Hàng hóa BĐS: Đất đai, công trình xây dựng trên đất, tài sản khác gắn liền với đất,… - Chủ thể tham gia: ngƣời mua - ngƣời bán; ngƣời thuê - ngƣời cho thuê; ngƣời môi giới, trung gian; ngƣời tƣ vấn; nhà quản lý,… - Cơ sở vật chất hạ tầng: Địa điểm nơi diễn ra các hoạt động giao dịch (sàn giao dịch; trụ sở công ty; …); phƣơng tiện hỗ trợ giao dịch (phƣơng tiện thông tin, liên lạc, truyền thông,…); - Cơ chế hoạt động: Phụ thuộc vào nhiều yếu tố tác động nhƣ các quy luật thị trƣờng, cơ chế quản lý của Nhà nƣớc (chính sách về đất đai, xây dựng, kinh tế: thuế, 14 tài chính, tiền tệ,…; các cơ quan QLNN về BĐS và thị trƣờng BĐS; quy định pháp luật, chế tài xử phạt,…). * Phân loại thị trường BĐS: Việc phân loại thị trƣờng BĐS mang tính tƣơng đối, tùy theo mục đích phân loại và tính chất hàng hóa BĐS. Thị trƣờng BĐS có thể phân loại theo những tiêu chí sau: - Căn cứ vào địa điểm có BĐS: + Thị trƣờng BĐS đô thị: Thị trƣờng nơi có BĐS đặt tại những đô thị, thành phố - là khu vực có mật độ gia tăng các công trình kiến trúc, có hệ thống hạ tầng, giao thông hiện đại so với các khu vực xung quanh và là nơi tập trung mật độ dân cƣ sinh sống, làm việc đông đúc. Thị trƣờng tại khu vực này thƣờng phát triển sôi động do có nhu cầu lớn về giao dịch, trao đổi hàng hóa BĐS, giá cả BĐS đắt đỏ hơn các khu vực khác (nhƣ: Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng,…). + Thị trƣờng BĐS nông thôn: Thị trƣờng nơi có BĐS đặt tại khu vực nông thôn. Khu vực nằm ngoài nội thành, nội thị của các thành phố, mật độ dân cƣ thấp hơn, chủ yếu sinh sống bằng nông nghiệp, ổn định. Nhu cầu giao dịch, trao đổi BĐS ít hơn, do vậy, thị trƣờng tại khu vực này phát triển kém sôi động hơn so với các thành phố, khu vực đô thị. (nhƣ: các huyện thuộc tỉnh Thanh Hoá, Nghệ An (trừ thị xã thuộc tỉnh). + Thị trƣờng BĐS nơi giáp ranh: Thị trƣờng nơi có BĐS giáp ranh giữa khu vực đô thị và khu vực nông thôn. Hiện nay, thị trƣờng tại khu vực này có xu hƣớng phát triển mạnh do sự phát triển, mở rộng diện tích của các thành phố lớn, làm xuất hiện, hình thành các khu đô thị vệ tinh mới xung quanh thành phố (nhƣ: thị xã Sơn Tây, Phú Xuyên, Sóc Sơn,…). - Căn cứ vào tính chất hàng hóa BĐS: + Thị trƣờng BĐS nhà ở: Chung cƣ cao tầng, nhà riêng cho một gia đình, căn hộ và các phòng ở); + Thị trƣờng BĐS thƣơng mại: Văn phòng, khách sạn, cửa hàng, khu nghỉ dƣỡng, khu vui chơi giải trí,… 15
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan