Tài liệu Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở việt nam

HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH LÊ THỊ THÚY BÌNH THùC HIÖN PH¸P LUËT THÕ CHÊP QUYÒN Sö DôNG §ÊT ë VIÖT NAM LUẬN ÁN TIẾN SĨ CHUYÊN NGÀNH: LÝ LUẬN VÀ LỊCH SỬ NHÀ NƯỚC VÀ PHÁP LUẬT Mã số: 62 38 01 01 Người hướng dẫn khoa học: 1. TS. ĐINH TRUNG TỤNG 2. TS. LÊ VĂN TRUNG HÀ NỘI - 2016 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận án là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng và được trích dẫn đầy đủ theo quy định. Tác giả Lê Thị Thúy Bình MỤC LỤC Trang 1 MỞ ĐẦU Chương 1: TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN 1.1. Tổng quan các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1.2. Những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án Chương 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 2.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất 2.2. Nội dung thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất 2.3. Các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất 2.4. Pháp luật và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng trong xây dựng, thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam Chương 3: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 3.1. Thực trạng pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam 3.2. Thực trạng thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam (từ 2011 đến 2015) Chương 4: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN PHÁP LUẬT THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM 4.1. Quan điểm bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam 4.2. Các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam KẾT LUẬN DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC Đà CÔNG BỐ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC 8 8 23 26 26 50 66 71 81 81 99 122 122 128 148 153 154 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự BLHS : Bộ luật Hình sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai NĐ-CP : Nghị định của Chính phủ QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân dân TCQSDĐ : Thế chấp quyền sử dụng đất TTLT : Thông tư liên tịch UBND : Ủy ban nhân dân VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình phát triển nền kinh tế thị trường vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước và hội nhập quốc tế ngày càng sâu rộng những năm qua pháp luật nói chung, pháp luật đất đai, pháp luật dân sự nói riêng không ngừng được phát triển, hoàn thiện. Do tầm quan trọng và ý nghĩa đặc biệt của đất đai trong đời sống kinh tế - xã hội Điều 18 Hiến pháp năm 1992 - Hiến pháp của thời kỳ đổi mới, quy định: Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Tổ chức cá nhân có trách nhiệm bảo vệ, bồi bổ, khai thác hợp lý, sử dụng tiết kiệm đất, được chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) được Nhà nước giao theo quy định của pháp luật [61]. Để cụ thể hóa hiến pháp, các bộ luật được ban hành và sửa đổi bổ sung hoàn thiện theo yêu cầu của thực tiễn. Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, BLDS 2005; Luật Đất đai (LĐĐ) 2003; LĐĐ 2013; Luật Nhà ở 2005, Luật Nhà ở 2014; Luật Kinh doanh Bất động sản 2006, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014; Luật Công chứng 2006, Luật Công chứng 2014 và hiện nay các luật nêu trên đang trong quá trình bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện theo Hiến pháp năm 2013. Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 71/2010/NĐ-CP, Nghị định 83/2010/NĐ-CP, Nghị định 43/2014/NĐ-CP là những Nghị định hướng dẫn thi hành các quy định liên quan đến giao dịch bảo đảm tạo cơ sở pháp lý cho các giao dịch bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất (TCQSDĐ) nói riêng. Hiến pháp, các đạo luật và các văn bản pháp quy nêu trên đã xác định QSDĐ là quyền tài sản. Theo đó người sử dụng đất có các quyền chuyển đổi, chuyển 2 nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế, tặng cho, tặng cho lại và tính giá trị QSDĐ góp vốn vào sản xuất kinh doanh. Trong các quyền ấy, quyền TCQSDĐ được pháp luật quy định là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong giao dịch dân sự, kinh doanh có cơ sở pháp lý bảo đảm cho các giao dịch có TCQSDĐ được thực hiện an toàn, hiệu quả, bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch. Như vậy, về mặt lý luận, có các quy định về TCQSDĐ tạo điều kiện thuận lợi để mở rộng các giao dịch dân sự, thương mại, kinh doanh v.v… kích thích phát triển kinh tế trong điều kiện phát triển kinh tế thị trường; xây dựng, hoàn thiện, bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ là yêu cầu khách quan, cấp bách ở nước ta hiện nay. Về thực tiễn, nhờ những quy định kịp thời, tương đối cụ thể về TCQSDĐ, trong 30 năm qua việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở nước ta đã đạt được những kết quả quan trọng. Thế chấp tài sản nói chung và TCQSDĐ nói riêng là một trong những biện pháp hữu hiệu để hạn chế những rủi ro, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch dân sự, kinh tế, thương mại trong nền kinh tế thị trường. Khi xác lập quan hệ thế chấp nói chung và TCQSDĐ nói riêng, mục đích mà các bên hướng tới là bảo đảm an toàn các giao dịch. Đối với bên nhận thế chấp là QSDĐ (thường là các tổ chức tín dụng) hợp đồng TCQSDĐ đã ràng buộc bên thế chấp bằng giá trị của QSDĐ để bên thế chấp có trách nhiệm thực hiện các nghĩa vụ của mình. Khi bên thế chấp không thực hiện một phần hay toàn bộ nghĩa vụ thì bên nhận tài sản thế chấp là QSDĐ được xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật, bảo đảm được quyền, lợi ích hợp pháp của mình. Các quy định của pháp luật TCQSDĐ đã đạt được mục đích hướng cho các giao dịch khi được xác lập, thực hiện luôn luôn bảo đảm sự an toàn, phù hợp với ý chí của các chủ thể trong hợp đồng. Tuy nhiên, thực tiễn thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong các giao dịch dân sự, thương mại trong thời gian qua cũng đã bộc lộ nhiều khiếm 3 khuyết, hạn chế. Hình thức văn bản giao dịch và các yêu cầu về công chứng, chứng thực; việc xác định chủ sử dụng của tài sản TCQSDĐ chưa bảo đảm; do việc quản lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) chưa chặt chẽ bên thế chấp dùng tài sản là QSDĐ để thế chấp ở nhiều giao dịch thương mại khác nhau, mang tính chất lừa đảo không còn là việc đơn lẻ. Vấn đề xử lý tài sản thế chấp không kịp thời và khi có nhiều bên nhận thế chấp đã không phát mại, bán đấu giá được tài sản thế chấp là QSDĐ để thu hồi nợ... đang là vấn đề được xã hội quan tâm. Do việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ không tuân thủ đúng các quy định của pháp luật nên số lượng các vụ án tranh chấp trong các giao dịch có liên quan đến TCQSDĐ tại Tòa án không ngừng gia tăng. Hiện nay việc áp dụng pháp luật để giải quyết tại Tòa án còn nhiều bất cập, lúng túng chậm trễ do phải tuân thủ các trình tự tố tụng phức tạp. Nguyên nhân của những hạn chế trong thực hiện pháp luật TCQSDĐ bao gồm cả những nguyên nhân khách quan và chủ quan. Các quy định của pháp luật TCQSDĐ (gồm cả các Nghị định, Thông tư hướng dẫn) vẫn đang bộc lộ những bất cập trong quá trình thực hiện: có quá nhiều văn bản pháp luật liên quan đến tài sản thế chấp và TCQSDĐ, nhưng các văn bản hiện hành vừa chồng chéo lại vừa không đầy đủ, thiếu quy định thống nhất; nhiều phát sinh trong thực tiễn đã không được hướng dẫn và điều chỉnh. Thực trạng hệ thống pháp luật thực định đã gây khó khăn không những cho các chủ thể khi xác lập, thực hiện giao dịch TCQSDĐ nói riêng, mà còn ảnh hưởng tới việc áp dụng pháp luật của Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thực trạng pháp luật này đang gây lúng túng cho Tòa án và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Từ thực tế trên cho thấy, việc nghiên cứu một cách toàn diện, cả về lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ; bảo đảm cho các quy định về TCQSDĐ được thực hiện triệt để là cấp thiết, có ý nghĩa lý luận, thực tiễn và có 4 tính thời sự. Từ những lý do trên, nghiên cứu sinh lựa chọn đề tài: "Thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam" làm luận án tiến sỹ luật học chuyên ngành lý luận và lịch sử nhà nước và pháp luật, mã số: 62 38 01 01. 2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 2.1. Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ luận án có mục đích nghiên cứu là xác định các quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nghiên cứu nêu trên, nhiệm vụ của luận án là: - Trình bày tổng quan các công trình nghiên cứu trong nước và ngoài nước có liên quan đến đề tài thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đánh giá những kết quả nghiên cứu trong các công trình nghiên cứu có liên quan, xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án. - Làm sáng tỏ cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ. Trong đó phân tích, khái quát khái niệm, hình thức, vai trò, chủ thể, nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam; tham chiếu kinh nghiệm của một số nước trong lĩnh vực này. - Đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở nước ta trong những năm qua. - Luận chứng, xây dựng hệ quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là những vấn đề lý luận, thực tiễn liên quan đến thực hiện TCQSDĐ, bao gồm chế độ sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở Việt Nam, quan niệm về TCQSDĐ, pháp luật TCQSDĐ, từ đó phân tích, khái quát khái niệm, đặc điểm, vai trò, nội dung, các điều kiện bảo 5 đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ, pháp luật thực định về TCQSDĐ và thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ, các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ hiện nay ở Việt Nam. 3.2. Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về nội dung: Trên cơ sở lý luận chung về thực hiện pháp luật luận án tập trung nghiên cứu các vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật TCQSDĐ, đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ và đề xuất các quan điểm, giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. Phạm vi về không gian: Nghiên cứu những vấn đề lý luận, thực tiễn về thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, đồng thời có tham khảo pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở một số nước trên thế giới. Phạm vi về thời gian: Việc đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật TCQSDĐ chủ yếu là từ năm 2011 đến năm 2015. 4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 4.1. Cơ sở lý luận Luận án được thực hiện trên cơ sở lý luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về Nhà nước và pháp luật, quan điểm của Đảng về phát triển nền kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế. Đặc biệt là quan điểm đường lối, chính sách của Đảng Cộng sản Việt Nam về xây dựng và hoàn thiện pháp luật dân sự, kinh tế, thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa (XHCN), về sở hữu đất đai, về QSDĐ của cá nhân và tổ chức trong kinh doanh nói chung và trong thị trường bất động sản, thị trường vốn v.v… Cơ sở lý luận của luận án còn là những vấn đề lý luận chung về pháp luật, hệ thống pháp luật, lý luận về thực hiện pháp luật, pháp chế XHCN. 4.2. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu luận án tác giả vận dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử trong triết học 6 Mác - Lênin. Đồng thời luận án sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể được sử dụng trong nghiên cứu khoa học xã hội nhân văn bao gồm phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp hệ thống, phương pháp quy nạp, diễn dịch, phương pháp lịch sử và logic, phương pháp điều tra xã hội học, phương pháp thống kê, so sánh… cụ thể như sau: - Ở chương 1: Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp hệ thống nghiên cứu các tài liệu, công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố để làm rõ các nội dung, kết quả nghiên cứu có liên quan đến đề tài, xác định những vấn đề cần tiếp tục nghiên cứu trong luận án. - Ở chương 2: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp quy nạp, diễn dịch để nghiên cứu, phân tích, luận giải khái quát các khái niệm, phạm trù có tính lý luận về thực hiện TCQSDĐ. Sử dụng phương pháp phân tích, tổng hợp, phương pháp so sánh đối chiếu khi nghiên cứu kinh nghiệm xây dựng và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số nước và các giá trị tham khảo cho Việt Nam. - Ở chương 3: Sử dụng phương pháp thống kê, so sánh, phân tích tổng hợp để đánh giá thực trạng pháp luật và thực hiện TCQSDĐ ở Việt Nam. - Ở chương 4: Sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp; phương pháp quy nạp, diễn dịch để luận giải các quan điểm, đề xuất các giải pháp bảo đảm thực hiện TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. 5. Những đóng góp về khoa học của luận án Luận án là công trình đầu tiên nghiên cứu một cách tương đối có hệ thống vấn đề thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam và có những đóng góp mới trên những lĩnh vực sau đây: Thứ nhất, luận án đưa ra được khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật về TCQSDĐ, chủ thể và hình thức thực hiện pháp luật; đặc biệt luận án đã nêu được vai trò thực hiện pháp luật TCQSDĐ trong quá trình phát triển kinh tế xã hội; phân tích làm rõ nội dung và các điều kiện bảo đảm thực hiện pháp 7 luật về TCQSDĐ; phân tích làm rõ kinh nghiệm xây dựng và thực hiện pháp luật về giao dịch có bảo đảm của một số nước trên thế giới và những giá trị có thể vận dụng vào thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. Thứ hai, luận án nghiên cứu, phân tích, đánh giá một cách hệ thống thực trạng thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam, nêu lên những kết quả đạt được, những hạn chế yếu kém; nguyên nhân của những kết quả đạt được và những yếu kém. Thứ ba, luận án xác định được các quan điểm và đề xuất các giải pháp có tính khả thi bảo đảm thực hiện pháp luật TCQSDĐ ở Việt Nam hiện nay. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn - Về phương diện lý luận: Kết quả nghiên cứu mới của luận án góp phần làm sáng tỏ, phong phú những vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật trên một lĩnh vực cụ thể nói riêng, đó là thực hiện pháp luật TCQSDĐ. - Về phương diện thực tiễn: Luận án là tài liệu tham khảo cho các nhà lập pháp, các cơ quan có thẩm quyền trong việc hoàn thiện quy trình thực hiện pháp luật TCQSDĐ của Việt Nam. Luận án cũng là tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu và giảng dạy pháp luật riêng về TCQSDĐ, có ý nghĩa trong việc tổ chức thực hiện và góp phần giải quyết tranh chấp liên quan đến TCQSDĐ. 7. Kết cấu của luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận án được kết cấu thành 4 chương, 10 tiết. 8 Chương 1 TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI VÀ NHỮNG VẤN ĐỀ ĐẶT RA CẦN TIẾP TỤC NGHIÊN CỨU TRONG LUẬN ÁN 1.1. TỔNG QUAN CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở trong nước 1.1.1.1. Các công trình nghiên cứu về thực hiện pháp luật - Cuốn: Giáo trình Lý luận về Nhà nước và pháp luật của Lê Minh Tâm [97], tại Chương XX "Thực hiện pháp luật và áp dụng pháp luật" đã nêu về khái niệm thực hiện pháp luật; khái niệm áp dụng pháp luật; đặc điểm các trường hợp áp dụng pháp luật và các giai đoạn quá trình áp dụng pháp luật; áp dụng pháp luật tương tự. Đây là những vấn đề làm cơ sở lý luận cho việc nghiên cứu thực hiện pháp luật TCQSDĐ. - Cuốn: Giáo trình cao cấp lý luận chính trị của Học viện Chính trị quốc gia Hồ Chí Minh [35] đã có nhiều nội dung có tính lý luận chung về nhà nước và pháp luật; xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN; hệ thống pháp luật của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam hiện nay; đặc trưng của nền hành chính nhà nước; cải cách hành chính nhà nước, quản lý nhà nước về dịch vụ công. Trong đó Bài 4 chứa đựng các nội dung về thực hiện pháp luật, khái niệm về thực hiện pháp luật - áp dụng pháp luật, các hình thức thực hiện pháp luật. - Cuốn: Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về thực hiện pháp luật của Nguyễn Văn Mạnh chủ biên [42], nội dung cuốn sách gồm 2 phần: Phần thứ nhất, một số vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật, các tác giả đã nêu những điểm hạn chế trong lý luận về thực hiện pháp luật mà các giáo trình hiện đang sử dụng trong các trường học, trên cơ sở đó đã nêu những điểm cần bổ sung và phát triển một số vấn đề lý luận để phù hợp với điều kiện toàn cầu hóa, hội nhập quốc tế của Việt Nam. Đồng thời, các tác giả cũng đã chỉ ra các yếu tố đảm bảo thực hiện pháp luật trong giai đoạn hiện nay. 9 Phần thứ hai, thực trạng thực hiện pháp luật trên một số lĩnh vực, các tác giả nêu việc thực hiện pháp luật của Quốc hội với việc quyết định các vấn đề quan trọng của đất nước, việc giám sát tối cao; thực hiện pháp luật của Hội đồng nhân dân trong việc thực hiện chức năng giám sát, ban hành Nghị quyết. - Cuốn: Thực hiện và áp dụng pháp luật ở Việt Nam của Nguyễn Minh Đoan [25]. Đây là cuốn sách chuyên khảo về thực hiện pháp luật gồm 5 chương. Trong đó chương 1 bàn về lý luận thực hiện pháp luật. Tác giả bàn luận về khái niệm, mục đích, ý nghĩa của thực hiện pháp luật… Thực hiện pháp luật thông qua các hình thức tuân thủ pháp luật, thi hành pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Chương 2. Bàn sâu về áp dụng pháp luật, các trường hợp áp dụng pháp luật, đặc điểm, nguyên tắc áp dụng pháp luật. Chương 3. Quy trình thực hiện pháp luật. Chương 4. Tác giả đưa ra và phân tích các yếu tố bảo đảm pháp luật ở Việt Nam. Chương 5. Bàn về hiệu quả thực hiện pháp luật; tiêu chí đánh giá hiệu quả của thực hiện pháp luật; thực trạng và một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật. Coi đây là tài liệu chuyên khảo có giá trị khoa học để vận dụng trong thực hiện luận án về thực hiện pháp luật theo ngành luật và lĩnh vực pháp luật. - Thực hiện pháp luật đối với người nghèo trong nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Đỗ Xuân Lân [41], chương 2 của luận án tác giả đã luận chứng khái niệm pháp luật đối với người nghèo; thực hiện pháp luật đối với người nghèo. Xác định chủ thể, nội dung, hình thức, vai trò, điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật đối với người nghèo. - Thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý trong điều kiện xây dựng nhà nước pháp quyền ở Việt Nam của Nguyễn Huỳnh Huyện [40], luận án bao gồm 4 chương. Trong đó chương 2 tác giả luận chứng để làm sáng tỏ các vấn đề về khái niệm, đặc điểm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Yêu cầu và vai trò của thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý… Trên cơ sở đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý. Trong chương 4 tác giả xác định các quan điểm và giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về trợ giúp pháp lý ở Việt Nam hiện nay. 10 - Thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của Nguyễn Hồng Chuyên [21], luận án bao gồm 4 chương. Đáng chú ý là nội dung chương 2 tác giả luận chứng Nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam của nhân dân, do nhân dân, vì nhân dân với yêu cầu thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Làm rõ chủ thể nội dung, hình thức thực hiện pháp luật về dân chủ ở cấp xã. Những điều kiện bảo đảm thực hiện pháp luật dân chủ cơ sở ở cấp xã. Trên cơ sở kết quả nghiên cứu ở chương 3, trong chương 4 tác giả xác định hệ quan điểm, các giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật dân chủ ở cấp xã theo yêu cầu của xây dựng nhà nước pháp quyền XHCN Việt Nam. 1.1.1.2. Các công trình nghiên cứu về pháp luật dân sự, pháp luật đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai - Cuốn: Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam của Lê Đình Nghị [53], trong đó tại Chương IX, phần II với tiêu đề: "Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ" đã nêu lên khái niệm thế chấp tài sản; đặc điểm pháp lý của biện pháp thế chấp; quyền và nghĩa vụ của các bên; xử lý tài sản thế chấp và chấm dứt quan hệ thế chấp. Đây là những vấn đề lý luận quan trọng làm cơ sở cho việc thực hiện pháp luật TCQSDĐ. - Cuốn: Hỏi - Đáp giao dịch dân sự và giải quyết tranh chấp của Nguyễn Văn Thông [83], được trình bày dưới dạng hỏi - đáp. Phần thứ nhất: Hỏi - đáp giao dịch dân sự về nhà ở, đất và giải quyết tranh chấp nhà đất. Phần phụ lục: Trích BLDS 2005, LĐĐ 2003 và Luật Nhà ở năm 2005. - Tài liệu Hội thảo nhận diện khía cạnh pháp lý của vật quyền bảo đảm và một số kiến nghị xây dựng, hoàn thiện Bộ luật Dân sự Việt Nam của Bộ Tư pháp [9], đã phân tích về chế định bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ dân sự trong BLDS 2005 và một số vấn đề cần nghiên cứu, hoàn thiện; những vướng mắc trong thực tiễn áp dụng các quy định về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự và một số kiến nghị - nhìn từ góc độ các tổ chức tín dụng; xu thế phát triển của pháp luật về giao dịch bảo đảm của một số nước trên thế giới và một số kiến nghị 11 sửa đổi BLDS Việt Nam; lý thuyết về vật quyền bảo đảm và ảnh hưởng của lý thuyết đó đối với chế định vật quyền bảo đảm trong BLDS. - Quyền sử dụng đất trong các giao dịch dân sự và thương mại của Nguyễn Quang Tuyến [100], đã nghiên cứu về địa vị pháp lý theo pháp luật hiện hành của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, từ đó đưa ra định hướng và các giải pháp cơ bản nhằm hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Tuy nhiên, trong công trình nghiên cứu này tác giả chỉ đề cập đến địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mà chưa đề cập đến quy định về TCQSDĐ với tính chất là tài sản bảo đảm trong các giao dịch tín dụng. - Cuốn: Pháp luật đất đai - Bình luận và giải quyết tình huống của Trần Quang Huy [37], đã trình bày dưới dạng hỏi - đáp có sự bình luận sâu sắc về các quy định của pháp luật đất đai hiện hành; các tình huống tranh chấp về đất đai diễn ra trong thực tế và hướng giải quyết các tranh chấp đó. Các tác giả đã nghiên cứu, dẫn chiếu nhiều văn bản pháp luật và các tình huống khác liên quan đến chính sách, pháp luật đất đai. - Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành - Nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất của Trần Quang Huy [38], đã phân tích pháp luật đất đai trong việc bảo hộ các quyền kinh tế của người sử dụng đất; pháp luật đất đai đối với việc giải quyết các vấn đề đất đai do lịch sử để lại; pháp luật đất đai đối với việc cấp các giấy tờ về QSDĐ; pháp luật đất đai trong bối cảnh của sự phát triển, các vấn đề kinh tế - xã hội mà Nhà nước phải chăm lo cho người sử dụng đất và pháp luật đất đai về sở hữu nhà ở tại Việt Nam đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân ở nước ngoài. - Những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch của Nguyễn Quang Tuyến [102], đã đi sâu đề cập một số vấn đề lý luận về những tiêu chí cơ bản của thị trường bất động sản minh bạch, hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản phải đầy đủ, rõ ràng, thống nhất và ổn định; quy 12 hoạch sử dụng đất khả thi, rõ ràng, công khai; giá đất do Nhà nước xác định phù hợp với thị trường; hệ thống hành chính phục vụ dân với các thủ tục đơn giản; dễ dàng đăng ký quyền sở hữu đối với mọi tài sản gắn liền với đất và đăng ký giao dịch khi thực hiện các quyền đối với bất động sản; thông tin về bất động sản đầy đủ, chính xác, công khai và sẵn sàng cung cấp cho cộng đồng sử dụng. - Cuốn: Hỏi đáp luật đất đai của Nguyễn Thị Nga [50], nội dung cuốn sách gồm 3 phần: Phần thứ nhất, vấn đề sở hữu đất đai, các tác giả đã làm rõ 3 nội dung mang tính nội hàm của hình thức sở hữu đất đai tại Việt Nam: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân; Nhà nước là chủ đại diện cho toàn dân để thực hiện các quyền của chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai; người sử dụng đất (các tổ chức, cá nhân…) không có quyền sở hữu đất mà chỉ có QSDĐ. Phần thứ hai, quản lý Nhà nước về đất đai, các tác giả đã nêu các hoạt động quản lý nhà nước về đất đai; những cơ quan nhà nước chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về đất đai. Phần thứ ba, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, đã nêu LĐĐ 2013 quy định quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất căn cứ theo hình thức sử dụng đất của họ, trong đó có quyền TCQSDĐ hoặc thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật. - Cuốn: Nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo, quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam hiện nay của Nguyễn Cảnh Quý [81], đã nghiên cứu cơ sở lý luận về nhận thức và thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam. Cuốn sách đã làm rõ khái niệm, vai trò, nội dung của việc nhận thức về thực hiện pháp luật đất đai của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền nước ta; phân tích bốn hình thức thực hiện pháp luật như tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật, chấp hành pháp luật và áp dụng pháp luật của cán bộ lãnh đạo quản lý các cấp chính quyền ở Việt Nam. 13 - Chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự Việt Nam - Cơ sở lý luận và thực tiễn của Trần Văn Quang [61], đã nghiên cứu, phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật về hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự; chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự. Tác giả đã nghiên cứu thực trạng chế định hòa giải trong pháp luật tố tụng dân sự và thực tiễn áp dụng chế định hòa giải. Từ nghiên cứu đó tác giả đã đưa ra phương hướng và các giải pháp hoàn thiện chế định hòa giải và nâng cao hiệu quả áp dụng chế định hòa giải trong tố tụng dân sự. - Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam của Trần Văn Hà [27], đã nghiên cứu những vấn đề chung về tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Tác giả nghiên cứu sâu về thực trạng pháp luật và áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở Việt Nam. Qua đó đã đặt ra yêu cầu và giải pháp nâng cao hiệu quả việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân, đồng thời phương pháp hòa giải trong giải quyết ở Tòa án cũng được tác giả đề cập nhưng đó chỉ là một trình tự, thủ tục trong quá trình áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp tại Tòa án. 1.1.1.3. Các công trình nghiên cứu về pháp luật và thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất - Cuốn: Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam - Thực trạng và hướng hoàn thiện của Nguyễn Thị Nga [49] đã phân tích, đánh giá và đề xuất một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hệ thống pháp luật Việt Nam trong lĩnh vực TCQSDĐ nhằm phục vụ tốt hơn nữa cho sự phát triển thị trường vốn, thị trường bất động sản trong bối cảnh hội nhập quốc tế hiện nay. - Một số suy nghĩ xung quanh các quy định về hợp đồng thế chấp sử dụng đất trong Bộ luật dân sự các văn bản pháp luật hiện hành của Nguyễn Quang Tuyến [99], đã phân tích, bình luận một số vấn đề liên quan đến các quy định của BLDS về hợp đồng TCQSDĐ, như là: Đối tượng nhận thế chấp, 14 mục đích, phạm vi thế chấp, quyền và nghĩa vụ của các bên trong TCQSDĐ, việc xử lý QSDĐ đã thế chấp. Qua đó cũng đánh giá thực trạng thực hiện các quy định về TCQSDĐ và những bất cập phát sinh, từ đó đưa ra những kiến nghị khắc phục. - Một số vấn đề về thế chấp quyền sử dụng đất của Nguyễn Văn Hoạt [34], đã phân tích và đưa ra quan điểm về hai vấn đề là: Đối tượng của thế chấp tài sản là QSDĐ hay giá trị QSDĐ, việc TCQSDĐ khi có bất động sản trên đất. - Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất ở của Vũ Minh Tuấn [98], đã giải quyết những vấn đề lý luận cơ bản về hình thức thế chấp (hợp đồng) QSDĐ ở, đặc biệt là những vấn đề: Các yếu tố pháp lý của hợp đồng TCQSDĐ ở, thực trạng giải quyết tranh chấp tại Tòa án về hợp đồng TCQSDĐ ở. Tác giả cũng đã đề xuất một số kiến nghị và giải pháp hoàn thiện pháp luật nước ta về hợp đồng TCQSDĐ ở. - "Bàn thêm về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất" của Nguyễn Quang Tuyến [101], đã xác định những hạn chế của pháp luật TCQSDĐ và đưa ra các kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật nước ta về TCQSDĐ. - "Bàn về các quy định về thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2003 và Bộ luật Dân sự năm 1995" của Nguyễn Thị Nga [44], đã phân tích một số điểm bất cập, thiếu thống nhất trong pháp luật và kiến nghị sửa đổi các quy định về chủ thể thế chấp, chủ thể nhận quyền thế chấp, về đối tượng trong hợp đồng TCQSDĐ, về xác định và xử lý tài sản thế chấp. - "Cần bảo đảm quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê lại trong khu công nghiệp" của Nguyễn Văn Phương [60], đã nêu, phân tích và bình luận về hai vấn đề: Một là, pháp luật có bảo đảm sự bình đẳng giữa bên cho thuê và bên thuê lại đất trong khu công nghiệp hay chưa; hai là, quy định của Luật đất đai về TCQSDĐ thuê lại trong khu công nghiệp đã hợp lý chưa? - Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất ở Việt Nam của Nguyễn Thị Nga [45], đã nêu những vấn đề lý luận về TCQSDĐ và pháp luật điều chỉnh TCQSDĐ; thực trạng pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam; hoàn thiện pháp luật về TCQSDĐ ở Việt Nam. 15 - Bảo đảm tiền vay ngân hàng - thực trạng và giải pháp của Lê Thu Hiền [31], đã nêu những vấn đề cơ bản về lý luận và thực tiễn liên quan trong việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta. Trên cơ sở đó, tác giả đã đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả của việc bảo đảm tiền vay ngân hàng ở nước ta trong đó có việc thực hiện TCQSDĐ. - "Xử lý tài sản thế chấp là giá trị quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng" của Doãn Hồng Nhung [59], đã phân tích nội dung các quy định pháp luật về việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng và đã chỉ ra một khiếm khuyết lớn trong pháp luật là chưa đề cập việc sử dụng, khai thác giá trị QSDĐ sau khi đã xử lý xong đối với tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng. Đồng thời tác giả cũng nêu ra sự bất cập của hình thức bán đấu giá tài sản là QSDĐ qua Trung tâm bán đấu giá. Từ đó, tác giả đề xuất những kiến nghị để nâng cao hiệu quả của việc xử lý tài sản thế chấp là giá trị QSDĐ để bảo đảm tiền vay trong ngân hàng và các tổ chức tín dụng. - "Một số tồn tại, bất cập và những khó khăn, vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất tại các ngân hàng thương mại hiện nay" của Nguyễn Thị Nga [48], đã phân tích làm rõ những bất cập và đề xuất hướng khắc phục các quy định về phương thức xử lý QSDĐ, về cơ chế xin phép khi tổ chức tín dụng thực hiện bán đấu giá QSDĐ, về thứ tự thanh toán nợ sau khi xử lý QSDĐ, về thuế chuyển QSDĐ và thuế thu nhập doanh nghiệp phát sinh từ xử lý QSDĐ. - "Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất - một số vấn đề lý luận và thực tiễn" của Phan Minh Ngọc [52], đã đề cập một số vấn đề liên quan đến hợp đồng thế chấp và đăng ký TCQSDĐ ở nước ta, đặc biệt là đã chỉ ra những điểm bất cập trong pháp luật và trong hoạt động thực tiễn cần được nhanh chóng khắc phục. 16 - "Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta hiện nay" của Bùi Thị Hằng [28], đã đề cập một số vấn đề về pháp luật và thực trạng TCQSDĐ đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta trong thời gian gần đây, từ đó đưa ra những kiến nghị về biện pháp khắc phục. - Cuốn: Chỉ dẫn pháp luật khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai của Nguyễn Văn Hậu [30], đã trình bày dưới dạng hỏi đáp về khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Phần II, các văn bản quy phạm pháp luật về khiếu nại, tố cáo, thanh tra, kiểm tra, điều tra, xử lý vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Phần III, các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai. - "Những bất cập cần khắc phục trong pháp luật về đăng ký, thế chấp quyền sử dụng đất" của Nguyễn Thị Nga [47], đã đi sâu phân tích và chỉ ra nhiều điểm bất cập và đề xuất hướng khắc phục những bất cập trong pháp luật hiện hành, như: Sự thiếu rõ ràng và thiếu thống nhất về việc xác định nội hàm của đăng ký TCQSDĐ, sự mâu thuẫn về đăng ký hợp đồng TCQSDĐ và hợp đồng thế chấp nhà ở, sự bất hợp lý khi vừa buộc đăng ký hợp đồng TCQSDĐ vừa buộc công chứng hợp đồng TCQSDĐ. - "Quy định về thế chấp quyền sử dụng đất - những bất cập và đề xuất hoàn thiện" của Nguyễn Như Quỳnh [82], đã phân tích làm rõ một số điểm bất cập trong pháp luật hiện hành về TCQSDĐ với những nội dung cụ thể: Về chủ thể có quyền TCQSDĐ, bên nhận thế chấp, về điều kiện bên thế chấp phải có GCNQSDĐ, xác định giá trị QSDĐ thế chấp và về xử lý QSDĐ được thế chấp… - "Thế chấp quyền sử dụng đất vay vốn ngân hàng: Những vướng mắc cần khắc phục" của Lê Thị Thu Thuỷ [85], đã phân tích những vướng mắc trong thực tiễn về TCQSDĐ vay vốn ngân hàng, như: Khung giá đất thấp hơn giá thị trường, tổ chức tín dụng không có quyền chủ động phát mại tài sản mà phải phát mại qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá từ đó đưa ra kiến nghị khắc phục.