Tài liệu Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện phổ yên tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM ĐĂNG KHÔI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM PHẠM ĐĂNG KHÔI THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN PHỔ YÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy Thái Nguyên, năm 2014 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/ i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một đề tài nào. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Phạm Đăng Khôi ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn TS.Vũ Thị Thanh Thủy đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài. Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Quản lý Đào tạo Sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Phổ Yên, Phòng TNMT và VPĐK QSD đât huyện Phổ Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu và thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Phạm Đăng Khôi iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Đặt vấn đề................................................................................................... 1 2. Mục đích của đề tài .................................................................................... 2 3. Yêu cầu ....................................................................................................... 2 Chƣơng 1TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU....................................... 3 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ....................................................................... 3 1.1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản ..................................................... 3 1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản .............................. 4 1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam .................. 6 1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................................... 9 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK ........................ 9 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất................................................................................................ 14 1.3. Phân loại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất ................................. 16 1.3.1. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện ....................... 16 1.3.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh........................... 18 1.4. Mô hình tổ chức đăng kí đất đại và bất động sản ở một số nước ......... 19 1.4.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Toren)................................. 19 1.4.3. Thụy Điển [1]................................................................................ 23 1.5. Sơ lược hoạt động của VPĐK QSD đất ở nước ta và tỉnh Thái Nguyên. ......................................................................................................... 24 1.5.1. Sơ lược về hoạt động của VPĐK QSDĐ trong cả nước............... 24 1.5.2. Sơ lược về hoạt động của VPĐK QSD đất tỉnh Thái Nguyên. ... 25 Chƣơng 2:ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........27 2.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................... 27 2.2 Phạm vi nghiên cứu. .............................................................................. 27 2.2.1 Về không gian nghiên cứu: ............................................................ 27 2.2.2 Về thời gian nghiên cứu:................................................................ 27 iv 2.3 Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 27 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên ................................................................................................. 27 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên đại bàn huyện Phổ Yên .... 27 2.3.3. Thực trạng tình hình hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên .......................................................................... 27 2.3.3 Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất. .................................................................................... 27 2.4 Phương pháp nghiên cứu........................................................................ 27 2.4.1 Phương pháp thu thập các số liệu thứ cấp ..................................... 27 2.4.2 Phương pháp điều tra các số liệu sơ cấp ........................................ 28 2.4.3 Phương pháp phân tích, xử lý số liệu ............................................ 28 2.4.4 Phương pháp kế thừa các tài liệu có liên quan. ............................. 28 2.4.5 Phương pháp chuyên gia................................................................ 28 Chƣơng 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 29 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Phổ Yên ...................... 29 3.1.1. Điều kiện tự nhiên......................................................................... 29 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................. 32 3.2. tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Phổ Yên ....... 35 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai .............................................................. 35 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ............................................................ 36 3.3. Thực trạng hoạt động của vpđkqsd đất huyện Phổ Yên ....................... 37 3.3.1. Cơ cấu tổ chức và cơ chế hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên................................................................................................ 37 3.3.2. Kết quả hoạt động của VPĐKQSD đất ........................................ 47 3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất ..................... 58 3.3.4. Nguyên nhân làm hạn chế hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất .................................................................................... 67 3.4. đề xuất giải pháp nհng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSĐĐ ...... 70 3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ................................................ 70 v 3.4.2. Giải pháp về tổ chức ..................................................................... 70 3.4.3. Giải pháp về nhân lực ................................................................... 71 3.4.4. Giải pháp về kỹ thuật, nghiệp vụ .................................................. 71 3.4.5. Giải pháp về đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật .................................. 72 3.4.6. Giải pháp về cơ chế....................................................................... 72 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................ 73 1. Kết luận .................................................................................................... 73 2. Đề nghị ..................................................................................................... 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 75 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản ĐKĐĐ : Đăng ký đất đai GCN : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HSĐC : Hồ sơ địa chính QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường UBND : Uỷ ban nhân dân VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1.1. Kết quả cấp GCN các loại đất chính cả nước Đến tháng 3 năm 2013 .............................................................................................. 25 Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Phổ Yên năm 2013 .......................... 37 Bảng 3.2. Thực trạng trình độ cán bộ VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên ........... 42 Bảng 3.3: Thời gian giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai thuộc thẩm quyền của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên ................. 43 Bảng 3.4. Kết quả cấp GCNQSD đất tính đến hết năm 2013 .......................... 47 Bảng 3.5. Tiến độ cấp GCNQSD đất lần đầu trên địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 .................................................................. 48 Bảng 3.6. Tiến độ cấp lại, cấp đổi GCNQSD đất trên địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 ........................................................... 50 Bảng 3.7. Kết quả cấp GCNQSD đất trên địa bàn huyện Phổ Yên ................. 51 Bảng 3.8: Kết quả thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ tại huyện Phổ Yên giai đoạn 2009- 2013 .................................................. 54 Bảng 3.9 . Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính huyện Phổ Yên ................... 56 Bảng 3.10. Mức độ công khai thủ tục hành chính ........................................... 60 Bảng 3.11. Đánh giá mức độ hướng dẫn của cán bộ chuyên môn................... 65 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1: Tổ chức bộ máy hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên .... 38 Hình 3.2. Quy trình đăng ký lần đầu ................................................................ 44 Hình 3.3. So sánh số hồ sơ kê khai và hồ sơ đã cấp GCN trên địa bàn huyện Phổ Yên giai đoạn 2009 – 2013 ............................................ 49 Hình 3.4. Tổng hợp hồ sơ chưa được cấp GCN QSDĐ ................................... 52 'Hình 3.5. Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKQSD đất ................... 62 Hình 3.6. Kết quả đánh giá thái độ làm việc qua ý kiến người dân ................. 64 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá và an ninh quốc phòng. Trong những năm gần đây, đường lối, chủ trương đổi mới chính sách và pháp luật về đất dai của Đảng và nhà nước đã đi vào cuộc sống, thúcđẩy sự phát triển kinh tế, góp phần ổn định chính trị - xã hội. Đất đai đang được sử dụng có hiệu quả hơn. Đất xây dựng kết cấu hạ tầng, phát triển công nghiệp, dịch vụ và xây dựng đô thị tăng tương đối nhanh, bộ mặt đô thị thay đổi theo hướng văn minh hiện đại. Công tác quản lý nhà nước về đất đai có những tiến bộ bước đầu rõ rệt. Người sử dụng đất gắn bó nhiều hơn với đất đai. Quyền sử dụng đất đã bước đầu trở thành một nguồn vốn của Nhà nước và nhân dân để đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh. Chính vì vậy, quá trình sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hết sức phức tạp và khó kiểm soát. Điều này đã tạo ra trở ngại rất lớn trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai trong cả nước nói chung và từng địa phương nói riêng. Để quản lý đất đai có hiệu quả đòi hỏi việc nắm bắt, cập nhật thông tin đầy đủ và phản ánh đúng thực trạng thông qua việc đánh giá hoạt động của các cơ quan chức năng có vai trò quản lý nhà nước về đất đai là một việc làm rất cần thiết. Bất kỳ mọi hoạt động nào đều cũng phải thực hiện theo trình tự thủ tục và phải đăng ký để cập nhật những thay đổi làm cơ sở bảo đảm quyền lợi và nghĩa vụ hợp pháp của các chủ thể có liên quan, tạo điều kiện để Nhà nước hoạch định chính sách và phát triển. Vì vậy việc đánh giá hoạt động của văn phòng đăng ký đất đai là một trong những nhiệm vụ cần thiết, thường xuyên được các cấp quan tâm và chỉ đạo cơ quan quản lý đất đai ở cấp mình quản lý, nhằm tăng cường thực hiện chức năng quản lý Nhà nước về sử dụng đất đai ngày càng chuẩn xác hơn. Vì đây là công tác trọng tâm của ngành Quản lý. 2 Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, tôi lựa chọn thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên” nhằm nghiên cứu, đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện, nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất, góp phần cải cách thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai trên địa bàn huyện. 2. Mục đích của đề tài - Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn về Đăng ký đất đai và hoạt động của VPĐKQSD đất - Đánh giá thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên từ khi được thành lập đến nay (01/4/2009); - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của VPĐKQSD đất huyện Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn tới. 3. Yêu cầu - Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của VPĐKQSD đất trong phạm vi nghiên cứu; - Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy, trung thực; - Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn. 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học của đề tài 1.1.1. Đăng ký đất đai và bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của dữ liệu địa chính [21]. Khái niệm này chỉ rõ: - Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ chức đăng ký đất đai [7]; - Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai [8]; - Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính). 1.1.1.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân [7]. - Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: + Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; + Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản; + Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất; + Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; + Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội; - Lợi ích đối với công dân: + Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; 4 + Khuyến khích đầu tư cá nhân; + Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. 1.1.2. Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản 1.1.2.1. Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân [7,8]. - Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn và với một chi phí thấp. 1.1.2.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; - Nguyên tắc đồng thuận; - Nguyên tắc công khai; - Nguyên tắc chuyên biệt hoá Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. 1.1.2.3. Đơn vị đăng ký - thửa đất Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký [6]. 5 Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch. Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không [6,7]. Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp. Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể từ hàng chục m2 cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi toàn quốc [1]. 1.1.2.4. Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản a) Đăng ký văn tự giao dịch - Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản [3,9]. - Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao 6 dịch nào đó đã được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem ra mua bán [3]. - Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký. Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình, bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền đối với đất mà mình mua. b) Đăng ký quyền - Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi. - Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ. Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và bảo hiểm [9]. 1.1.3. Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản ở Việt Nam 1.1.3.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai - Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn. 7 1.1.3.2. Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993 - Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính”. -Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày 14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam” Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua, bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức tạp. 1.1.3.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003 a) Luật Đất đai năm 1993 quy định - Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. - “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”[22]. - “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc sử dụng đất” [22]. 8 Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ đạo sát sao nhiệm vụ này [22]. 1.1.3.4 .Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” [21]. Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình. Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là đăng ký ban đầu và đăng ký biến động [9]. - Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân; - Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất. 9 b) Cơ quan đăng ký đất đai: “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ’’[21]. 1.2. Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK 1.2.1.1 Pháp luật đất đai a) Luật Đất đai 2003 - Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành’’ [21]. “Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện các quyền và nghĩa vụ ” [9,21]. b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc 10 Sở TN&MT và thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [9]. Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai. - Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm 2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác cải cách hành chính. - Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có). - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm 2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền, nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất. - Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm 2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTPBTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.