Tài liệu Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã tân cương huyện định hóa tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT LONG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TÂN DƯƠNG HUYỆN ĐỊNH HÓA TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN, 2015 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VIỆT LONG XÂY DỰNG CƠ SỞ DỮ LIỆU ĐỊA CHÍNH PHỤC VỤ CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN XÃ TÂN DƯƠNG HUYỆN ĐỊNH HÓA TỈNH THÁI NGUYÊN Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Đàm Xuân Vận THÁI NGUYÊN, 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu riêng của tôi. Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Việt Long LỜI CẢM ƠN Trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi nhất, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Đầu tiên tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc PGS.TS. Đàm Xuân Vận là người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ nhiệt tình của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Định Hóa, tỉnh Thái Nguyên, UBND xã Tân Dương đã tạo điều kiện cho tôi thu thập số liệu, những thông tin cần thiết để thực hiện luận văn này. Tôi xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các đồng chí, đồng nghiệp đang công tác tại Sở Tài nguyên và Môi trường Thái Nguyên đã góp ý, giúp đỡ trong quá trình tôi thực hiện đề tài. Tôi xin được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc tới sự giúp đỡ tận tình, quý báu đó! Xin trân trọng cảm ơn! Tác giả luận văn Nguyễn Việt Long MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU ................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề .......................................................................................................1 2. Mục đích nghiên cứu .......................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài .............................................................................2 CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ...............................................................3 1.1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính .........................................................3 1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính ...........................................................3 1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai ........3 1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay ..6 1.2. Hồ sơ địa chính của một số nước trên thế giới.............................................14 1.2.1. Hồ sơ địa chính của Thụy Điển ................................................................ 14 1.2.2. Hồ sơ địa chính của Úc ............................................................................15 1.3. Hồ sơ địa chính ở Việt Nam........................................................................16 1.3.1. Xu hướng trong quá trình hoàn thiện hồ sơ địa chính ở Việt Nam ............16 1.3.2. Giới thiệu chức năng một số phần mềm phục vụ xây dựng CSDL hồ sơ địa chính ..................................................................................................19 CHƯƠNG 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................................................................................. 25 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................... 26 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu ..............................................................................26 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................26 2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu................................................................ 26 2.2.1. Địa điểm ..................................................................................................26 2.2.2. Thời gian .................................................................................................26 2.3. Nội dung nghiên cứu...................................................................................26 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ...........................................26 2.3.2. Đánh giá thực trạng về hệ thống hồ sơ địa chính xã Tân Dương...............26 2.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số ........................................................ 27 2.3.4. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai....................27 2.3.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai.............................................................................................. 27 2.4. Phương pháp nghiên cứu.............................................................................27 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ..............................................27 2.4.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu ......................................................27 2.4.3. Phương pháp xây dựng và xử lý số liệu, thu thập tổng hợp số liệu ..........28 2.4.4. Phương pháp chuyên gia ..........................................................................28 2.4.5. Phương pháp thành lập bản đồ kết hợp với phương pháp mô hình hóa dữ liệu ...............................................................................................................28 2.4.6. Phương pháp kiểm nghiệm thực tế ........................................................... 28 CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN............................. 29 3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội..............................................29 3.1.1. Đặc điểm tự nhiên....................................................................................29 3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội .........................................................................30 3.2. Thực trạng quản lý đất đai trên địa bàn xã Tân Dương................................ 31 3.2.1. Thực trạng quản lý đất đai........................................................................31 3.2.2. Thực trạng hệ thống hồ sơ địa chính xã Tân Dương .................................40 3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu ...............................................................................44 3.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu bản đồ.................................................................44 3.3.2. Xây dựng cơ sở dữ liệu thuộc tính............................................................ 57 3.3.3. Quản trị và phân quyền người sử dụng.....................................................62 3.4. Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ quản lý đất đai.......................63 3.4.1. Phục vụ kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận.....................................65 3.4.2. Phục vụ lập các loại sổ .............................................................................66 3.4.3. Phục vụ đăng ký biến động và quản lý biến động.....................................69 3.4. Nhận xét và đánh giá kết quả ......................................................................71 3.4.1. Nhận xét ..................................................................................................71 3.4.2. Những khó khăn, tồn tại...........................................................................71 3.4.3. Đề xuất quy trình và giải pháp thực hiện ..................................................72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .............................................................................75 TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................76 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Diễn giải BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trường BĐĐC Bản đồ địa chính CSDL Cơ sở dữ liệu ĐGHC Địa giới hành chính ESRI Environmental Systems Research Institute GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất UBND Ủy ban nhân dân THCS Trung học cơ sở ViLIS Viet Nam Land Information System DANH MỤC BẢNG BIỂU Trang Bảng 3.1: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu của tỉnh Thái Nguyên theo đơn vị hành chính (tính đến hết ngày 31/08/2013). ...32 Bảng 3.2: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Định Hóa (tính đến hết ngày 31/12/2013) ..............................................34 Bảng 3.3: Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp (tính đến hết ngày 01/01/2014) ..................................................37 Bảng 3.4: Diện tích và cơ cấu các loại đất chính ở xã Tân Dương năm 2013. ........38 Bảng 3.5: Biến động diện tích sử dụng đất giai đoạn 2010-2013............................ 39 Bảng 3.6: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính xã Tân Dương ............................. 40 Bảng 3.7: Tổng hợp sổ mục kê, sổ địa chính, số tờ bản đồ địa chính đất nông nghiệp huyện Định Hóa.........................................................................43 Bảng 3.8. Chỉ tiêu kỹ thuật lưới khống chế đo vẽ theo Quy phạm 08/2008 ............49 Bảng 3.9. Chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản của lưới khống chế đo vẽ quy định theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ............................................................ 50 DANH MỤC HÌNH Trang Hình 3.1: So sánh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của huyện Định Hóa so với các huyện trên toàn tỉnh theo đơn vị hành chính tính theo diện tích đã đo đạc bản đồ địa chính (số liệu tính đến hết ngày 31/8.2013) .....................................................................................33 Hình 3.2. So sánh tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Tân Dương so với các xã còn lại trên địa bàn huyện Định Hóa theo số lượng thửa đất đã cấp (tính đến hết ngày 31/12/2014) ........................... 35 Hình 3.3: Biểu đồ cơ cấu các loại đất xã Tân Dương theo số liệu tổng hợp đến 31/12/2013 ............................................................................................ 39 Hình 3.4: Mô hình thành phần của cơ sở dữ liệu địa chính số ................................ 47 Hình 3.5: Quy trình xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số .......................................48 Hình 3.6: Lưới khống chế đo vẽ bản đồ địa chính toàn xã Tân Dương...................52 Hình 3.7: Cơ sở dữ liệu bản đồ xã Tân Dương được đổ mầu theo mục đích sử dụng đất trong VILIS 2.0.......................................................................57 Hình 3.8: Mối quan hệ giữa các thực thể trong cơ sở dữ liệu thuộc tính của ViLIS 2.0 .............................................................................................. 59 Hình 3.9: Các bước cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu thuộc tính.......................60 Hình 3.10: Công cụ nhập dữ liệu từ Excel của ViLIS ............................................61 Hình 3.11: Phân quyền người sử dụng ...................................................................62 Hình 3.12: Sơ đồ chức năng của modul Kê khai đăng ký và lập hồ sơ địa chính ....63 Hình 3.13: Sơ đồ chức năng của Modul Đăng ký biến động và quản lý biến động ......................................................................................................64 Hình 3.14: Quy trình kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận .............................. 65 Hình 3.15: Nhập thông tin chủ sử dụng .................................................................65 Hình 3.16: Cấp giấy chứng nhận............................................................................66 Hình 3.17: Quản lý và lập các loại sổ ....................................................................67 Hình 3.18: Lập sổ địa chính...................................................................................67 Hình 3.19: Lập sổ mục kê đất đai ..........................................................................68 Hình 3.20: Lập sổ theo dõi biến động ....................................................................68 Hình 3.21: Lập sổ cấp giấy ....................................................................................69 Hình 3.22: Quy trình thực hiện biến động tách thửa...............................................69 Hình 3.23. Công cụ tra cứu thửa trên bản đồ của Vilis 2.0 .....................................70 Hình 3.24. Thửa 87(26) sau khi thực hiện biến động tách thửa chuyển thành 2 thửa mới là thửa 472(26) và thửa 473(26)..............................................70 1 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Một trong những chiến lược phát triển của mỗi quốc gia là thực hiện tốt chính sách về quản lý các nguồn tài nguyên. Trong đó, tài nguyên Đất giữ vai trò nền tảng của mọi ngành sản xuất, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là cơ sở để phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội v.v.. Ngày nay, cùng với sự gia tăng về quy mô dân số và quá trình đô thị hóa nhanh chóng, công tác quản lý đất đai lại càng trở nên quan trọng hơn bao giờ hết. Tốc độ đô thị hóa, phát triển xã hội mạnh mẽ tạo áp lực cho ngành quản lý đất đai không ngừng hoàn thiện để quản lý ngày càng tốt hơn, chính xác hơn. Để quản lý đất đai có hiệu quả thì hệ thống hồ sơ địa chính có một vai trò hết sức quan trọng vì đây là cơ sở pháp lý để thực hiện các công tác quản lý Nhà nước về đất đai như: đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất, đăng ký biến động, quy hoạch sử dụng đất chi tiết,... Tầm quan trọng của hồ sơ địa chính đã được khẳng định. Tuy nhiên thực trạng xây dựng hệ thống hồ sơ địa chính của huyện Định Hóa nói chung và của xã Tân Dương nói riêng vẫn còn nhiều khó khăn và bất cập cần giải quyết. Đặc biệt, hệ thống hồ sơ địa chính lưu trữ không đầy đủ, lưu trữ một cách thủ công, chưa khoa học và chuyên nghiệp, tính cập nhật thấp. Những khó khăn bất cập này nếu không được giải quyết triệt để thì hệ thống quản lý đất đai của nước ta sẽ gặp nhiều khó khăn trong những năm tới khi tốc độ đô thị hóa, biến động đất đai ngày một đẩy nhanh. Và để đồng bộ hóa cơ sở dữ liệu hồ sơ địa chính, quản lý biến động, phục vụ kê khai đăng ký và cấp giấy chứng nhận hiệu quả là nhiệm vụ rất cần thiết. Cùng với sự phát triển lớn mạnh không ngừng của ngành công nghệ thông tin trong những thập niên gần đây, công nghệ thông tin đã trở thành công cụ đắc lực, xâm nhập vào nhiều lĩnh vực trong đời sống, xã hội; đặc biệt trong lĩnh vực quản lý Nhà nước về đất đai. Với mong muốn góp phần giải quyết vấn đề khó khăn nêu trên, học viên đã đi đến quyết định lựa chọn đề tài “Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính phục vụ công tác quản lý đất đai trên địa bàn xã Tân Dương huyện Định Hóa tỉnh Thái Nguyên”. 2 2. Mục đích nghiên cứu 2.1. Mục tiêu tổng quát Nghiên cứu xây dựng hoàn thiện cơ sở dữ liệu địa chính nhằm nâng cao chất lượng và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai tại địa phương. 2.2. Mục tiêu cụ thể + Nghiên cứu đánh giá thực trạng công tác xây dựng hồ sơ địa chính tại xã Tân Dương. + Ứng dụng tin học xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý đất đai. + Khai thác cơ sở dữ liệu địa chính số phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai. + Đề xuất một số giải pháp ứng dụng tin học để quản lý hồ sơ địa chính. 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài - Kết quả nghiên cứu của đề tài phản ánh đúng hiện trạng của hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn xã Tân Dương, huyện Định Hóa. - Các đề xuất và giải pháp đưa ra được những tồn tại khách quan và biện pháp hoàn thiện hệ thống quản lý hồ sơ địa chính trong những năm tới. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Tổng quan về hệ thống hồ sơ địa chính 1.1.1. Khái niệm hệ thống hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính là hệ thống các tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách v.v... chứa đựng những thông tin cần thiết về đất đai để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý của mình. Hệ thống tài liệu này được thiết lập trong quá trình đo đạc, thành lập bản đồ địa chính, đăng ký đất đai ban đầu và đăng ký biến động đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuỳ thuộc vào tính chất của từng loại tài liệu và đặc điểm sử dụng của chúng mà hệ thống tài liệu trong hồ sơ địa chính được chia thành 2 loại [5]: + Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết + Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. 1.1.2. Vai trò của hệ thống hồ sơ địa chính đối với công tác quản lý đất đai Hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng đối với công tác quản lý đất đai điều này được thể hiện thông qua sự trợ giúp của hệ thống đối với các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho các nhà quản lý trong quá trình ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý sử dụng đất đai và tổ chức thi hành các văn bản đó. Thông qua hệ thống hồ sơ địa chính mà trực tiếp là sổ đăng ký biến động đất đai nhà quản lý sẽ nắm được tình hình biến động đất đai và xu hướng biến động đất đai từ cấp vi mô cho đến cấp vĩ mô. Trên cơ sở thống kê và phân tích xu hướng biến động đất đai kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của từng cấp nhà quản lý sẽ hoạch định và đưa ra được các chính sách mới phù hợp với điều kiện thực tế nhằm thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội tại từng cấp. Ví dụ thông qua thống kê, phân tích tình hình biến động sử dụng đất của huyện Định Hóa trong giai đoạn 4 năm từ năm 2010 đến năm 2013 nhà quản lý nhận thấy xu hướng biến động chủ yếu ở huyện là từ đất chưa sử dụng sang đất phục vụ cho nông nghiệp tại các khu vực canh tác, xu hướng chuyển từ đất nông nghiệp sang đất ở tại khu vực 2 bên 4 trục đường chính dần dần hình thành các khu dân cư tập trung. Dựa trên kết quả của quá trình phân tích xu hướng biến động kết hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội của huyện giai đoạn 10 năm từ 2010 đến 2020 là tiếp tục đẩy mạnh phát triển nông nghiệp. Đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo đà cho phát triển dịch vụ để góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp cho công tác thành lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất. Nếu như bản đồ địa chính được cập nhật thường xuyên thì nhà quản lý chỉ cần khái quát hóa là thu được nội dung chính của bản đồ hiện trạng sử dụng đất với độ tin cậy rất cao. Hơn thế nữa với sự trợ giúp của công nghệ thông tin thì công việc này trở nên dễ dàng hơn rất nhiều, thậm chí chúng ta có thể lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất từng năm chứ không phải là 5 năm một lần như quy định hiện hành. Hệ thống hồ sơ địa chính trợ giúp công tác quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là một trong ba công cụ quan trọng để quản lý sử dụng đất ở cả cấp vi mô và vĩ mô. Tuy nhiên vấn đề quy hoạch không khả thi hiện nay đang là vấn đề nhức nhối. Nguyên nhân cho thực trạng này thì có nhiều nhưng một trong số những nguyên nhân chính là do hệ thống hồ sơ địa chính không cung cấp đầy đủ thông tin cho nhà quy hoạch, đặc biệt là đối với quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Quy hoạch sử dụng đất chi tiết đòi hỏi chi tiết đến từng thửa đất, nghĩa là nhà quy hoạch phải nắm được các đối tượng quy hoạch (đường giao thông, sân vận động, nhà văn hóa,…) trong phương án quy hoạch sẽ cắt vào những thửa nào, diện tích là bao nhiêu và đó là loại đất gì,…? Để trả lời được những câu hỏi này thì phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết phải được xây dựng trên nền là bản đồ Địa chính chính quy. Bên cạnh đó những thông tin liên quan như: chủ sử dụng đất, nghĩa vụ tài chính,… liên quan đến những thửa đất phải thu hồi cũng sẽ được cung cấp từ hồ sơ địa chính. Bởi vậy để xây dựng được một phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính đóng vai trò rất quan trọng. Sau khi thành lập được phương án quy hoạch sử dụng đất chi tiết thì hồ sơ địa chính cũng là công cụ chính giúp giám sát việc thực hiện phương án quy hoạch. 5 Trong những năm gần đây do các quan hệ về đất đai ngày càng trở nên phức tạp bởi vậy yêu cầu quản lý các nội dung như: đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng ngày càng trở nên khó khăn. Đặc biệt là vấn đề thu hồi đất đai, giải phóng mặt bằng để phục vụ cho các dự án liên quan đến đất đai. Nguyên nhân chính của vấn đề này là do giá đất bồi thường không sát với giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này thì hồ sơ địa chính cần hướng tới quản lý cả vấn đề giá đất. Một vấn đề khác cũng đang rất nan giải ở các khu vực ven đô, nơi mà tốc độ đô thị hóa đang diễn ra mạnh mẽ đó là tình trạng chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch: người dân tự ý chuyển đất nông nghiệp, ao hồ thành đất thổ cư hoặc ngay cả các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất nhưng khâu cập nhật thông tin thửa đất còn kém nên dẫn đến tình trạng không đồng bộ thông tin thửa đất. Dẫn đến tình trạng này là do cơ quan quản lý đất đai địa phương không có được hệ thống hồ sơ địa chính phản ánh đúng thực trạng để kịp thời quản lý. Các cơ quan quản lý đất đai không chỉ có các công tác quản lý Nhà nước về đất đai mang tính chất định kì như: quy hoạch sử dụng đất, thống kê kiểm kê đất đai, mà còn có những công việc mang tính thường xuyên như: giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo liên quan đến đất đai. Thực tế có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai giữa các hộ gia đình cá nhân dẫn đến tình trạng kiện tụng kéo dài và khiếu kiện vượt cấp do phương án giải quyết của chính quyền không có căn cứ pháp lý rõ ràng và thống nhất. Đây là nguyên nhân làm cho người tham gia tranh tụng không đồng ý với phương án giải quyết. Để giải quyết dứt điểm tranh chấp liên quan đến đất đai ở cấp cơ sở thì hệ thống hồ sơ địa chính phải được hoàn thiện đầy đủ, đồng bộ giữa các hồ sơ mang tính pháp lý và là cơ sở pháp lý vững chắc cho những quyết định giải quyết tranh chấp. Hệ thống hồ sơ địa chính còn giúp tạo lập kênh thông tin giữa Nhà nước và nhân dân. Nhân dân có điều kiện tham gia vào quá trình giám sát các hoạt động quản lý đất đai của cơ quan Nhà nước và hoạt động sử dụng đất của các chủ sử dụng đất: Điều này sẽ giúp hạn chế các việc làm sai trái của người quản lý và của 6 người sử dụng. Ví dụ nhờ có thông tin địa chính về quy hoạch sử dụng đất người dân sẽ phát hiện được các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất trái với quy hoạch của một số cá nhân, kịp thời báo với cơ quan nhà nước để có biện pháp xử lý. 1.1.3. Các thành phần và nội dung hệ thống hồ sơ địa chính ở nước ta hiện nay 1.1.3.1. Hồ sơ tài liệu gốc, lưu trữ và tra cứu khi cần thiết Hồ sơ tài liệu gốc là căn cứ pháp lý duy nhất làm cơ sở xây dựng và quyết định chất lượng hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Nó bao gồm các loại tài liệu sau: * Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính bao gồm: toàn bộ thành quả giao nộp sản phẩm theo Luận chứng kinh tế - kỹ thuật được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. * Các tài liệu gốc hình thành trong quá trình đăng ký ban đầu, đăng ký biến động đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm: + Các giấy tờ do chủ sử dụng đất giao nộp khi kê khai đăng ký như: Đơn kê khai đăng ký, các giấy tờ pháp lý về nguồn gốc sử dụng đất (Quyết định giao đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp ở những giai đoạn trước, giấy tờ chuyển nhượng đất đai v.v...) các giấy tờ có liên quan đến nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước mà người sử dụng đất đã thực hiện v.v... Cụ thể gồm các loại sau [5]: Loại thứ nhất: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận trước ngày 30/04/1975 cho người có quyền sở hữu nhà, sử dụng đất mà người ấy vẫn quản lý, sử dụng liên tục đến nay và không có tranh chấp: - Bằng khoán điền thổ (đất thổ cư) có ghi rõ trên đất có nhà; Văn tự đoạn mãi bất động sản (nhà và đất) có chứng nhận của Phòng chưởng khế Sài Gòn, đã trước bạ (đối với trường hợp việc đoạn mãi này chưa được đăng ký vào bằng khoán điền thổ). - Giấy phép cho xây cất nhà hoặc giấy phép hợp thức hóa kiến trúc được cấp bởi cơ quan thẩm quyền của chế độ cũ: Ðô trưởng Sài Gòn, Tỉnh trưởng tỉnh Gia Ðịnh hoặc của các tỉnh khác, nay thuộc địa phận thành phố Hồ Chí Minh. 7 - Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà có chính quyền chế độ cũ thị thực hoặc chứng nhận đã trước bạ; Văn tự mua bán, chuyển dịch quyền sở hữu nhà đã trước bạ. Loại thứ hai: Giấy tờ được cấp hoặc chứng nhận sau ngày 30/04/1975: - Quyết định, Giấy phép hay Giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân thành phố, Ủy Ban Xây dựng cơ bản thành phố, Sở Xây dựng thành phố, Sở Quản lý nhà đất và Công trình công cộng thành phố, Sở Nhà Ðất thành phố, Kiến Trúc Sư Trưởng thành phố, Ủy ban nhân dân Thành phố, huyện công nhận quyền sở hữu nhà (đã trước bạ) hoặc cho phép xây dựng nhà, đã trước bạ. - Ðối với Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 23/01/1992 đến ngày 06/10/1993 phải là Giấy phép xây dựng được cấp sau khi đã có giấy phép khởi công xây dựng. - Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 15/10/1993 trở về sau phải kèm theo biên bản kiểm tra công trình hoàn thành và chứng từ sở hữu nhà cũ (nếu là xây dựng trên nền nhà cũ) hoặc kèm chứng từ sử dụng đất hợp lệ theo hướng dẫn tại Công văn số 647/CV-ÐC (điểm 2, 3, 4, 7, 8, 9 của Mục I và toàn bộ Mục II) ngày 31/05/1995 của Tổng cục Ðịa chính (nếu là xây dựng trên đất trống) mới được coi là hợp lệ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất [7]. - Giấy phép xây dựng được cấp từ ngày 01/01/1995 phải được trước bạ theo quy định. - Các giấy phép ủy quyền (sở hữu) nhà do Sở Nhà đất thành phố hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện đã cấp, có nội dung công nhận quyền sở hữu nhà cho người thụ ủy và đã làm thủ tục trước bạ chuyển quyền. - Quyết định cấp phó bản chủ quyền nhà của các cơ quan có thẩm quyền (thay thế bản chính). - Quyết định hoặc giấy chứng nhận của Ủy ban nhân dân huyện cấp, công nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất đối với nhà tại khu vực nông thôn trước 8 khi có quyết định chuyển thành đô thị của cơ quan có thẩm quyền hoặc ngoài khu nội thị trấn tại các huyện, đã trước bạ. - Các loại giấy tờ nêu tại Khoản 2 điều này, nếu có yêu cầu phải trước bạ mà chưa thực hiện và hiện trạng nhà, đất không thay đổi thì nay được trước bạ theo quy định của pháp luật. Loại thứ ba: Giấy tờ được lập, cấp hoặc chứng nhận trước và sau ngày 30/04/1975 phải kèm theo chứng từ hợp lệ của chủ cũ được quy định tại khoản 1 và khoản 2 nêu trên: - Tờ di chúc hoặc tờ thỏa thuận tương phân di sản về nhà ở được lập tại phòng Chưởng khế Sài Gòn, tại Phòng Công chứng Nhà nước hoặc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận và đã trước bạ. - Bản án hoặc quyết định của Tòa án công nhận quyền sở hữu nhà đã có hiệu lực pháp luật và đã trước bạ. - Hợp đồng chuyển quyền sở hữu nhà lập tại cơ quan công chứng Nhà nước hoặc Ủy ban nhân dân huyện nơi có căn nhà tọa lạc, đã nộp lệ phí trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất (nay thuộc Sở Tài nguyên - Môi trường ) hoặc Ủy ban nhân dân huyện, Phòng Quản lý đô thị huyện trước đây. - Văn bản bán đấu giá bất động sản có chứng nhận của Công chứng viên và bản án, quyết định, văn bản có liên quan của Tòa án, Cơ quan thi hành án, Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, đã trước bạ và đăng ký tại Sở địa chính - Nhà đất, Trung tâm Thông tin và Đăng ký nhà đất trong trường hợp nhà mua qua Trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc mua phát mãi của cơ quan thi hành án. Loại thứ tư: Trường hợp các chứng từ nêu tại điều này chỉ rõ diện tích đất khuôn viên nhà ở thì cả diện tích đất khuôn viên đó được coi là có giấy tờ hợp lệ. + Hồ sơ tài liệu được hình thành trong quá trình thẩm tra xét duyệt đơn kê khai đăng ký của cấp xã, cấp huyện. 9 + Các văn bản pháp lý của cấp có thẩm quyền trong thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như quyết định thành lập Hội đồng đăng ký đất đai, biên bản xét duyệt của hội đồng, quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định xử lý các vi phạm pháp luật đất đai v.v... + Hồ sơ kiểm tra kỹ thuật, nghiệm thu sản phẩm đăng ký đất đai, xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 1.1.3.2. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý Bên cạnh hồ sơ gốc dùng lưu trữ và tra cứu khi cần thiết còn có hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý. Hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên trong quản lý gồm các loại tài liệu như sau: * Bản đồ địa chính Trong hệ thống tài liệu hồ sơ địa chính phục vụ thường xuyên cho quản lý thì bản đồ địa chính là loại tài liệu quan trọng nhất. Bởi bản đồ địa chính cung cấp các thông tin không gian đầu tiên của thửa đất như vị trí, hình dạng, ranh giới thửa đất, ranh giới nhà, tứ cận,.. Những thông tin này giúp nhà quản lý hình dung về thửa đất một cách trực quan. Bên cạnh các thông tin không gian bản đồ địa chính còn cung cấp các thông tin thuộc tính quan trọng của thửa đất và tài sản gắn liền trên đất như: loại đất, diện tích pháp lý, số hiệu thửa đất, loại nhà,… Bản đồ địa chính gồm hai loại: Bản đồ địa chính cơ sở và bản đồ địa chính chính quy. + Bản đồ địa chính cơ sở: là bản đồ nền cơ bản để đo vẽ bổ xung thành bản đồ địa chính. Bản đồ địa chính cơ sở thành lập bằng các phương pháp đo vẽ có sử dụng ảnh chụp từ máy bay kết hợp với đo vẽ bổ xung ở thực địa. Bản đồ địa chính cơ sở được đo vẽ kín ranh giới hành chính và kín khung mảnh bản đồ [12]. Bản đồ địa chính cơ sở là tài liệu cơ bản để biên tập, biên vẽ và đo vẽ bổ xung thành bản đồ địa chính theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn; được lập phủ kín một hay một số đơn vị hành chính cấp xã, huyện, tỉnh; để thể hiện hiện trạng vị trí, diện tích, hình thể của các ô, thửa có tính ổn định lâu dài, dễ xác định ở thực địa của một hoặc một số thửa đất có loại đất theo chỉ tiêu thống kê khác nhau hoặc cùng một chỉ tiêu thống kê.