Tài liệu Cho thuê đất theo luật đất đai 2013 từ thực tiễn tỉnh bình thuận.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI KIỀU KIM PHƯỢNG LOAN CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÌNH THUẬN LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội, năm 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI KIỀU KIM PHƯỢNG LOAN CHO THUÊ ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013 TỪ THỰC TIỄN TỈNH BÌNH THUẬN Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA Hà Nội, năm 2020 2 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và có nguồn trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của luận văn không có sự trùng lặp với bất kỳ công trình nào đã được công bố. Tác giả Kiều Kim Phượng Loan 3 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ...................................................................................................................... Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT ............................................................................................................................. 1.1. Một số vấn đề lý luận về cho thuê đất. ........................................................... 1.1.1. Khái niệm đặc điểm về cho thuê đất. .......................................................... 1.1.2. Phân loại các hình thức cho thuê đất. ......................................................... 1.1.3. Vai trò của pháp luật cho thuê đất. ............................................................. 1.2. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của pháp luật cho thuê đất. .............................. 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của pháp luật cho thuê đất. ................................... 1.2.2. Cơ cấu pháp luật điều chỉnh hoạt động cho thuê đất. ................................ 1.2.3. Quá trình hình thành, phát triển pháp luật cho thuê đất. ........................... 1.3. Pháp luật về cho thuê đất của một số nước trên thế giới. .................................. 1.3.1.Pháp luật cho thuê đất của Trung Quốc. ...................................................... 1.3.2. Pháp luật cho thuê đất của Mỹ.................................................................... 1.3.3. Bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam về hoàn thiện pháp luật cho thuê đất Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH BÌNH THUẬN 2.1. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất. ........................................................... 2.1.1. Quy định pháp luật về điều kiện chủ thể. .................................................... 2.1.2. Đối tượng được cho thuê đất...................................................................... 2.1.3. Căn cứ cho thuê đất.................................................................................... 2.1.4. Thẩm quyền cho thuê đất. ........................................................................... 2.1.5. Thời hạn cho thuê đất. ................................................................................. 2.1.6. Các hình thức cho thuê đất. ........................................................................ 2.1.7. Trình tự thủ tục cho thuê đất. ...................................................................... 2.1.8. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất..... 4 2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận. ................. 2.2.1. Khái quát về tỉnh Bình Thuận. ..................................................................... 2.2.2. Khái quát về tình hình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Bình thuận. .............. 2.2.3. Thực tiễn thi hành pháp luật cho thuê đất. .................................................. 2.2.4. Đánh giá hoạt động pháp luật cho thuê đất tại Bình Thuận. ...................... Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG, YÊU CẦU VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT ĐAI 3.1. Định hướng, hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất đai. ................................ 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất ......................................................................................................... 3.2.1. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật cho thuê đất. .................................... 3.2.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật cho thuê đất. ......... KẾT LUẬN .................................................................................................................. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 5 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS: Bất động sản GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GPMB : Giải phóng mặt bằng NSDĐ: Người sử dụng đất QSDĐ: Quyền sử dụng đất SHTD: Sở hữu toàn dân SHNN: Sở hữu nhà nước BT&GPMB : Bồi thường và giải phóng mặt bằng UBND : Ủy ban nhân dân XHCN: Xã hội Chủ nghĩa TN&MT : Tài nguyên và Môi trường BVMT : Bảo vệ môi trường 6 LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Việt Nam nước ta đang trong quá trình hội nhập phát triển kinh tế trong đó đất đai đóng vai trò không nhỏ góp phần thúc đẩy quá trình phát triển. Vì lẽ đó, pháp luật về đất đai đang được xây dựng, cải tổ ngày một hoàn thiện qua thời gian, như năm 1987 Nhà nước ban hành Luật đất đai đầu tiên của nước ta, tính cho đến nay, Luật đất đai đã có nhiều đợt sửa đổi bổ sung qua các thời kỳ năm 1993, 1998, 2001, 2003 và mới đây nhất là Luật đất đai 2013. Có thể khẳng định rằng, chính sách pháp luật đất đai đang ngày càng góp phần không nhỏ trong công cuộc khai thác nguồn lực đất đai, chuyển nguồn tài chính tiềm năng từ tài nguyên này thành nguồn tài chính hiện thực cho đầu tư phát triển của nền kinh tế quốc dân. Dù đạt được những thành quả nhất định trong quá trình áp dụng pháp luật đất đai hiện nay nhưng pháp luật đất đai trong đó có pháp luật cho thuê đất còn bộc lộ một số những hạn chế nhất định. Khảo sát cho thấy ở hầu hết các địa phương thì việc cho thuê đất so với nhu cầu sử dụng đất thực sự đang dẫn tới lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất còn chưa phù hợp với điều kiện nền kinh tế làm gia tăng chi phí đầu vào của các dự án, phát sinh tham ô, tham nhũng từ đất đai. Hơn thế khi Luật đất đai 2013 có hiệu lực trong thực tiễn cũng đã nảy sinh nhiều bất cập do sự thiếu chuyên nghiệp của các cơ quan thực thi, còn trông chờ vào văn bản hướng dẫn. Cùng với hoạt động giao đất thì cho thuê đất là một trong các phương thức chuyển giao đất từ Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu toàn dân về đất đai mà Nhà nước là đại diện chủ sơ hữu một cách cơ bản nhất. (Điều 54, Điều 55 và Điều 56 Luật Đất đai 2013). Nếu so sánh với phương thức giao đất thì cho thuê đất có phạm vi rộng lớn hơn, bao trùm hơn xét cả khía cạnh mục đích sử dụng đất, loại hạng đất cho thuê và chủ thể được quyền tiếp cận đất thuê. Mặt khác, tiếp cận đất đai thông qua phương thức thuê đất thể hiện được tính linh hoạt và chủ động được về mặt tài chính trên cơ sở năng lực và ý định đầu tư khi Nhà nước cho phép lựa chọn thuê đất trả tiền một lần và thuê đất trả tiền hàng năm – điều mà phương thức giao đất không có được. 7 Vì điều đó mà trên thực tế, thuê đất là một phương thức được đại đa số người sử dụng đất trong nước và nước ngoài lựa chọn khi tiếp cận đất đai cho các mục đích sử dụng của mình. Và đây cũng chính là phương thức mà chính quyền địa phương cấp tỉnh và cấp huyện lựa chọn khi trao quyền sử dụng đất cho các chủ thể sử dụng đất. Tỉnh Bình Thuận là tỉnh duyên hải cực Nam trung bộ, trong những năm gần đây có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, với sự phát triển năng động của nền kinh tế, với môi trường đầu tư rộng mở nên hàng năm đã thu hút được lượng lớn các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài đổ dồn về tỉnh để thực hiện các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án đầu tư trong lĩnh vực BĐS nghỉ dưỡng. Nghiên cứu từ các tổng hợp về tình hình quản lý và sử dụng đất thực tế hàng năm của tỉnh, cũng như từ quan sát thực tiễn trên thị trường cho thấy, cho thuê đất là hình thức phổ biến mà tỉnh Bình Thuận áp dụng đối với chủ thể sử dụng đất cho mục đích kinh doanh trong thời gian qua, đặc biệt là từ khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực. Tuy nhiên, cho thuê đất để thực hiện các hoạt động đầu tư trên địa bàn tỉnh trong thời gian qua cũng đã và đang bộ lộ nhiều hạn chế, bất cập. Sự sai phạm từ phía cơ quan quản lý nhà nước về đất đai khi cho thuê đất trái thẩm quyền, vi phạm quy trình và thủ tục xét duyệt, không chấp hành đúng quy hoạch, kế hoạch đã phê duyệt, có nhiều dấu hiệu của “lợi ích nhóm”. Từ phía người thuê đất, nhiều trường hợp đất thuê không được đưa vào sử dụng đúng tiến độ; tự ý chuyển đổi mục đích đất thuê; thực hiện các giao dịch trên đất thuê khi chưa đủ điều kiện; chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính trong quá trình thuê đất… Tất cả các bất cập nêu trên rất cần thiết phải được nghiên cứu nhằm tìm ra những nguyên nhân của thực trạng đó, để từ đó có những đề xuất về giải pháp khắc phục nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường tính pháp chế trong lĩnh vực cho thuê đất nói riêng và trong lĩnh vực đất đai nói chung. Đó là lý do em chọn đề tài: “Cho thuê đất theo Luật đất đai 2013 từ thực tiễn tỉnh Bình Thuận” 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, vấn đề cho thuê đất đã thu hút được nhiều quan tâm của nhiều tác giả nghiên cứu ở những phương diện khác nhau. Có thể kể tên một số công trình tiêu biểu như: 8 Đề tài cấp bộ do Ths. Đào Trung Chính làm chủ nhiệm (2008), có nêu vấn đề về pháp luật đất đai liên quan đến thị trường bất động sản. Bằng sự nghiên cứu công phu, đề tài đã cung cấp nguồn thông tin có giá trị về việc phân loại thị trường bất động sản sơ cấp và thứ cấp, trong đó, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thuộc thị trường bất động sản sơ cấp do Nhà nước quản lý, trở thành một bên trong các quan hệ pháp luật. Thông qua những luận chứng, luận cứ cụ thể, đề tài đã đề xuất các kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định về giao đất, cho thuê đất, đặc biệt là kiến nghị bắt buộc phải thể hiện vai trò của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Cũng là đề tài cấp bộ của Ths. Vũ Đình Chuyên về chính sách giao đất, cho thuê đất đối với khu công nghiệp và khu chế xuất. Thông qua kết quả khảo sát ở các khu công nghiệp tại 5 tỉnh: Bắc Giang, Bắc Ninh, Phú Thọ, Vĩnh Phúc, Hưng Yên do Tổng cục Quản lý đất đai tổ chức năm 2011, đề tài đã làm rõ thực trạng vướng mắc trong việc tổ chức thực hiện giao đất, cho thuê đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, từ đó đề xuất các nội dung cần hoàn thiện. Và đề tài của ThS. Nguyễn Thị Dung làm chủ nhiệm, đề tài cấp cơ sở Viện Nghiên cứu Lập pháp năm 2012 liên quan đến giao đất, cho thuê đất ở nước. Trên cơ sở các kết quả phân tích, đánh giá hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất, cho thuê đất, đề tài đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp sửa đổi, bổ sung Luật đất đai, giải quyết những vấn đề có tính lịch sử từ thực tiễn giao đất và cho thuê đất trong giai đoạn vừa qua. Bên cạnh đó, đề tài cũng đã đề xuất nghiên cứu sửa đổi một số quy định có liên quan trong Luật xây dựng, Luật đầu tư để tạo sự thống nhất với Luật đất đai sửa đổi. Đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất hoàn thiện trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính" do Nguyễn Xuân Trọng làm chủ nhiệm, hoàn thiện vào tháng 12 năm 2012 tại Viện Nghiên cứu Quản lý đất đai, đã đánh giá quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, làm rõ tính thống nhất, kế thừa và nguyên nhân trực tiếp hình thành các thủ tục hành chính thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. 9 Đề tài của ThS. Đinh Ngọc Hà làm chủ biên về đánh giá thực trạng sử dụng đất đầu tư để đề xuất các giải pháp đảm bảo hài hòa lợi ích người có đất bị thu hồi, nhà đầu tư và Nhà nước. Đề tài đã đề cập tình trạng thu hồi đất phục vụ các khu công nghiệp, công nghệ cao, khu chế xuất, khu kinh tế đã làm diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp, trong đó có đất trồng lúa năng suất cao phần nào ảnh hưởng đến đời sống của người nông dân với hoàn cảnh thiếu tư liệu sản xuất, không có việc làm; tình trạng di dịch lao động từ các vùng nông thôn nơi có đất bị thu hồi đến các đô thị lớn có xu hướng ngày càng nhiều và không thể kiểm soát. Và một số bài viết trên các tạp chí như: “Một số giải pháp giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phan Văn Thọ - Tạp chí Tài nguyên và Môi trường số 5/2009; bài viết:“Cần điều chỉnh thẩm quyền giao đất, cho thuê đất” của tác giả Phùng Hương – Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 15/2011; “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng, Tạp chí Luật học – Đặc san 11 năm 2014. “Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật đất đai năm 2013”, của tác giả Đặng Anh Quân, Tạp chí Nhà nước và pháp luật – số 5 năm 2016. Tuy nhiên, rất hiếm đề tài, công trình khoa học nào tập trung nghiên cứu, đánh giá độc lập các quy định về cho thuê đất gắn với tình hình thực tế thực hiện tại các địa phương, chưa làm rõ những vướng mắc, khó khăn, tác động, ảnh hưởng của việc cho thuê đất đối với yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai. Do đó, tác giả khi nghiên cứu đề tài mong rằng trên cơ sở lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai sẽ giúp cho nền kinh tế ổn định hơn trước thị trường biến động của đất đai. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Pháp luật về đất đai là một vấn đề có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp do đối tượng điều chỉnh đa dạng. Tuy nhiên trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sĩ luật, tác giả chỉ tập trung đi sâu vào tìm hiểu các quy định hiện hành về cho thuê đất. Phạm vi về nội dung luận văn đi sâu vào nghiên cứu, phân tích quy định về cho thuê đất được quy định tại Luật đất đai 2013 cùng các văn bản có liên quan bao gồm các vấn đề: Căn cứ, điều kiện cho thuê đất, thời hạn cho thuê, thẩm quyền cho thuê, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất… 10 Phạm vi về không gian luận văn chỉ nghiên cứu vấn đề áp dụng pháp luật cho thuê đất trên phạm vi của tỉnh Bình Thuận. Phạm vi về thời gian luân văn sẽ đi sâu nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất trong khoảng thời gian từ 2013 đến nay. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu pháp luật cho thuê đất nhằm mục đích trao đổi giữa các cơ quan, tổ chức có liên quan và những người quan tâm đến vấn đề này. Đồng thời, tôi cũng mong muốn góp một phần nhỏ trong việc tuyên truyền pháp luật và hình thành ở mọi người sự quan tâm thích đáng đối với một vấn đề có tính phổ biến trong xã hội. Nhận diện được những nội dung cơ bản của pháp luật về cho thuê đất; nhận thấy được những tác động tích cực và hạn chế của hệ thống pháp luật về cho thuê đất trong quá trình triển khai trên thực tế và đặc biệt là những hệ lụy phát sinh trên thực tế. Trên cơ sở đó có những đề xuất nhằm khắc phục những bất cập và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên thực tế; thông qua đó, nhằm tăng cường pháp chế trong lĩnh vực cho thuê đất. Nhiệm vụ nghiên cứu Thứ nhất, nhằm tìm hiểu một số vấn đề về hệ thống hóa lại các văn bản quy phạm pháp luật có liên quan đến cho thuê đất để có cái nhìn tổng hợp, khách quan, đồng thời nâng cao sự hiểu biết của bản thân về đề tài nghiên cứu. Thứ hai, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận tìm ra những hạn chế về mặt pháp luật cũng như vướng mắc thực tiễn trong quá trình sử dụng đất trên địa bàn tỉnh. Thứ ba, nghiên cứu đề tài này để tìm ra nguyên nhân của những vướng mắc, bất cập về mặt pháp luật và thực tiễn. Từ đó đề xuất một số biện pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật cho thuê đất góp phần gắn kết lý luận vào thực tiễn cuộc sống. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, pháp luật như mặt gương phản chiếu, xã hội là cơ sở thực tiễn. Vì vậy, để phù hợp với sự phát triển của kinh tế, văn hóa, xã hội thì các qui định của pháp luật phải mang tính khả thi cao, sẽ cho xã hội ổn định và phát triển. 11 Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng một số phương pháp như sau: + Phương pháp phân tích, được sử dụng gần như xuyên suốt. Thông qua phương pháp này tác giả muốn làm rõ những quy định cụ thể liên quan đến việc cho thuê đất. + Phương pháp tổng hợp tương tự như phương pháp phân tích khi sử dụng gần như toàn bộ. Trên cơ sở các phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để đưa ra những nhận định, kiến nghị, hoặc bổ sung nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật về đất đai hiện hành, đặc biệt lĩnh vực cho thuê đất. + Phương pháp thống kê được thực hiện trong quá trình khảo sát thực tiễn hoặc áp dụng pháp luật, với các số liệu cụ thể giải quyết các vấn đề cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Bình Thuận. Tìm mối liên hệ giữa thực tiễn và các qui định của pháp luật áp dụng có phù hợp hay không? Nguyên nhân? Từ đó xem xét nội dung qui định của pháp luật cho thuê đất với thực tiễn của đời sống xã hội nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này. 6. Những đóng góp mới của đề tài nghiên cứu  Làm rõ hơn cơ sở lý luận tiền đề về cho thuê đất và sự cần thiết khách quan điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt động cho thuê đất; nhận diện được các yếu tố tác động và ảnh hưởng, chi phối tới pháp luật về cho thuê đất.  Làm rõ hơn pháp luật về cho thuê đất, đặc biệt trong mối quan hệ với vấn đề quy hoạch, vấn đề chuyển đổi mục đích sử dụng đất, vấn đề quy trình, thủ tục tiếp cận đất đai…  Nhận diện những vấn đề nổi bật trong lĩnh vực cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận trên cơ sở đánh giá toàn diện cả khía cạnh lý luận và thực tiễn thực thi.  Những đề xuất về giải pháp hoàn thiện pháp luật được cập nhật gắn với những chủ trương và chính sách, pháp luật đất đai được dự liệu phải sửa đổi trong thời gian tới. 7. Kết cấu luận văn Gồm Phần mở đầu, các danh mục tài liệu tham khảo, sau đó là ba chương trọng tâm: 12 Chương 1: Lý luận về cho thuê đất và pháp luật cho thuê đất Chương 2: Thực trạng pháp luật cho thuê đất và thực tiễn thực hiện pháp luật về cho thuê đất tại tỉnh Bình Thuận Chương 3: Định hướng, yêu cầu và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật cho thuê đất 13 Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT 1.1. Một số vấn đề lý luận về cho thuê đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về cho thuê đất Khi nói đến pháp luật đất đai, thuê là một giao dịch khá phổ biến. Tại Việt Nam pháp luật đất đai quy định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó thuê đất được hiểu là thuê quyền sử dụng đất. Khái niệm về thuê quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 1993 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất”1. Như vậy quyền này sẽ được hiểu là thực hiện trong thời hạn được giao đất và phải sử dụng đúng mục đích.Còn việc cho thuê quyền sử dụng đất là rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ được thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, trồng cây hàng năm, cá nhân sử dụng do hoàn cảnh gia đình khó khăn, neo đơn, hoặc chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định thiếu sức lao động, thời hạn không được vượt quá 3 năm. Và trường hợp đặc biệt, thời hạn cho thuê đất có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định. Sau đó, Luật sửa đổi, bổ sung được ban hành và mở rộng phạm vi một số điều của Luật Đất đai năm 1998, về đối tượng thuê quyền sử dụng đất như sau:  Thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất là 5 năm. Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích theo đơn xin thuê đất.  Thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng được xây dựng trên đất đó của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất.  Hoặc thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Phải thực hiện theo dự án và đúng mục đích. Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 tiếp tục mở rộng phạm vi và quy định cụ thể hơn về việc thuê quyền sử dụng đất, đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế cho các quy định pháp luật trên, người sử dụng đất được quyền: Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cho thuê quyền sử dụng đất và kết cấu hạ tầng 1 Điều 3 Luật Đất đai 1993. 14 đã được xây dựng gắn liền với đất, công trình kiến trúc. Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định khái niệm về thuê đất như sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.2 Phương thức thuê đất bao gồm: thuê đất trả tiền hàng năm và phương thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê3 nhằm đảm bảo quyền lựa chọn một cách chủ động và linh hoạt cách thức trả tiền sử dụng đất cho phù hợp với năng lực tài chính và mục đích đầu tư của mỗi chủ thể thuê đất. Do đó theo pháp luật đất đai Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất, không phải là một loại thuê tài sản như bình thường. Cùng với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. sẽ giúp cho việc xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu: Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê. Có thể nhận diện bản chất của hoạt động cho thuê đất qua những đặc điểm sau đây: * Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hoạt động cho thuê đất. Điểm chung của hình thức Nhà nước cho thuê đất và các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được xác định đều là cơ sở pháp lí làm phát sinh quyền sử dụng đất của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, giữa các hình thức này, hoạt động cho thuê đất có các đặc điểm riêng sau: (i) Hoạt động Nhà nước cho thuê đất được thực hiện thông qua Hợp đồng; trong khi hoạt động Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua một Quyết định hành chính. (ii) Quyền sử dụng đất trong hình thức cho thuê đất phát sinh dựa trên cơ chế thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên (Nhà nước- tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu thuê đất). Ngược lại, quyền sử dụng đất trong hình thức giao đất, công nhận quyền 2 Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013. 3 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013. 15 sử dụng đất phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. (iii) Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hoạt động thuê đất thể hiện tính bình đẳng, mang yếu tố quy luật của thị trường hơn khi so sánh với quan hệ này trong hoạt động giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. * Thứ hai, về quan hệ chủ thể. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Vì vậy, mặc dù là Hợp đồng, song do Nhà nước vừa là vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai vừa là tổ chức chính trị quyền lực, nên ở một mức độ nhất định vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước. Đặc điểm này khiến hoạt động cho thuê đất khác biệt so với hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất (người được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); do ở hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất, tính tự do, bình đẳng và thỏa thuận ý chí được thể hiện rất đậm nét. * Thứ ba, về đối tượng của hoạt động cho thuê đất. Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân không thuộc bên cho thuê là Nhà nước. Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt là tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất yếu sẽ dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý và khai thác tài nguyên đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của xã hội. * Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê đất. Về nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước là thuộc về người thuê đất. Đây là một trong những điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất và hoạt động giao đất của Nhà nước, bởi trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất sử dụng vào mục 16 đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,… (Điều 54 Luật Đất đai năm 2013). 1.1.2. Phân loại các hình thức cho thuê đất Hình thức cho thuê đất ở nhà nước Việt Nam được coi là một trong các hình thức phân bổ đất đai. Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên khái niệm thuê và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất. Theo pháp luật đất đai hiện hành, thuê đất có 2 hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê4: a) Thuê đất trả tiền thuê hằng năm: Thuê đất trả tiền hàng năm là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất năm một cho Nhà nước trên cơ sở giá đất Nhà nước được xác định tại thời điểm trả tiền thuê hàng năm. Các nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà đầu tư có thể sử dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh doanh khác. Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đất đã đóng. Điều này cho thấy, tính cơ động và linh hoạt của phương thức trả tiền thuê đất hàng năm ở chỗ: nhà đầu tư có thể chủ động tham gia sâu hay rút lui khỏi thị trường trên cơ sở năng lực, chủ đích đầu tư của mình và diễn biến của thị trường một cách dễ dàng hơn. Với hình thức này cũng được đại đa số các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt nam lựa chọn khi năng lực tài chính chưa thực sự dồi dào, kinh doanh ban đầu còn bở ngỡ, họ thận trọng phương thức trả tiền hàng năm để đầu tư ban đầu nhằm thăm dò thị trường, thử nghiệm đầu tư và phù hợp về vốn. Trong quá trình đầu tư, 4 Điều 56 Luật Đất đai 2013. 17 nếu họ nắm bắt tốt thị trường, hoạt động đầu tư kinh doanh có lãi, nhà đầu tư muốn gắn bó lâu dài với mục đích đầu tư của mình và năng lực tài chính đủ mạnh thì họ có thể chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hàng năm sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê trong thời gian còn lại của hợp đồng thuê đất. Phương thức thuê đất trả tiền hàng năm cũng rất phù hợp với mô hình kinh doanh nhỏ của hộ gia đình, cá nhân, đặc biệt là kinh doanh trong lĩnh vực nông nghiệp mang tính chất mùa vụ, khả năng tài chính hạn chế, tình hình kinh doanh phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tự nhiên, khí hậu, thiên tai, bão lũ, hạn hán … Tuy nhiên, với phương thức trả tiền thuê đất hàng năm, nhà đầu tư phải đóng tiền thuê đất hằng năm theo giá đất được công bố và điều chỉnh hàng năm. Thực tế cho thấy, với giá đất thị trường luôn có sự biến động và tăng trong nhiều năm qua, Nhà nước buộc phải điều chỉnh để giá đất của Nhà nước có sự phù hợp hơn với sự biến động của giá đất trên thị trường nên giá đất trong suốt hơn 20 năm qua, kể từ Luật Đất đai 1993 ra đời điều chỉnh các quan hệ đất đai trong nền kinh tế thị trường cho đến Luật Đất đai hiện hành thì giá đất Nhà nước quy định luôn tăng mà không giảm. Theo đó, với phương thức thuê đất trả tiền hàng năm nhà đầu tư phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo đơn giá tăng đó mà không có sự ổn định tương đối, trừ khi giá đất UBND cấp tỉnh ban hành ổn định trong thời hạn 05 năm và trong 05 năm đó không có sự biến động giá đất trên thị trường, theo đó, chính quyền cấp tỉnh cũng không điều chỉnh giá đất hàng năm. Đây là điều mà bản thân người thuê đất không có quyền lựa chọn và chủ động, mà hoàn toàn phụ thuộc vào sự điều chỉnh của Nhà nước để thực hiện việc trả tiền thuê đất. Ở một khía cạnh khác, nghiên cứu quyền của chủ thể thuê đất cho thấy, nếu thuê đất trả tiền hàng năm thì người sử dụng đất chỉ được sử dụng đất đúng mục đích, đầu tư vật tư, công sức, tiền vốn để được hưởng hoa lợi, lợi tức đã tạo ra trên đất đó và chỉ được thực hiện các giao dịch về tài sản đã đầu tư trên đất nhưng không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. b) Trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê: Thuê đất trả tiền một lần là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực 18 nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất một lần cho Nhà nước tương ứng với toàn bộ thời gian thuê đất ngay tại thời điểm ký hợp đồng thuê đất. Với phương thức thuê đất trả tiền một lần, nhà đầu tư không phải chịu tác động từ biến động về giá đất. Nhà đầu tư có thể thực hiện các giao dịch về đất như chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp, cho thuê lại quyền sử dụng đất… khi đáp ứng các điều kiện luật định. Bên cạnh đó thì có các nhược điểm như: Số tiền nhà đầu tư phải đóng cho cả thời gian thuê là rất lớn, có thể tạo ra gánh nặng tài chính cho nhà đầu tư, ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án đầu tư. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thiệt hại khoản tiền đã đóng cho thời gian thuê đất còn lại chưa được sử dụng. Với hai phương thức thuê đất nêu trên, mỗi phương thức có thể có những lợi thế và những bất lợi riêng khác nhau. Tùy thuộc vào khả năng và năng lực tài chính, mục đích đầu tư và chiến lược đầu tư để người sử dụng đất lựa chọn phương thức thực hiện nghĩa vụ tài chính nào cho phù hợp nhất để nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Cũng cần phải khẳng định rằng, sự lựa chọn phương thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê thì thời hạn sử dụng đất của nhà đầu tư vẫn được Nhà nước đảm bảo tối đa là 50 năm, trường hợp đặc biệt là 70.5 Không đồng nghĩa rằng, thuê đất trả tiền hàng năm nghĩa là quyền thuê đất chỉ là năm một. Hai phương thức thuê đất đó chỉ khác nhau về cách thức trả tiền mà thôi. Mặt khác, sự lựa chọn trả tiền một lần hay trả tiền cho toàn bộ thời gian thuê không chỉ đặt ra ở thời điểm người sử dụng đất thuê đất của Nhà nước, mà người sử dụng đất có thể thay đổi phương thức trả tiền thuê này trong quá trình sử dụng đất sao cho thuận lợi nhất với việc sử dụng đất của mình. Có thể khẳng định rằng, việc đưa ra hai phương thức trả tiền thuê đất hàng năm và trả tiền thuê đất một lần cho toàn bộ thời gian thuê6 và cho phép người sử dụng đất được lựa chọn một trong 2 phương thức trả tiền thuê đất được áp dụng bình đẳng cho tất cả các chủ thể sử dụng đất là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, tổ chức nước 5 Điều 126 Luật Đất đai 2013. 6 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013. 19 ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài7 khi thuê đất là một quy định tiến bộ, linh hoạt, đảm bảo quyền tự do, bình đẳng và sự hợp lý để người sử dụng đất có cơ hội được tiếp cận đất đai một cách hiệu quả nhất. 1.1.3. Mục đích, ý nghĩa của hoạt động cho thuê đất Cho thuê đất hiện đang là một phương thức chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất phổ biến nhất trong thực tiễn bởi tính linh hoạt và tạo cơ chế mở cho người sử dụng đất được quyền lựa chọn mục đích đầu tư đa dạng. Hoạt động này có ý nghĩa vô cùng lớn xét ở nhiều phương diện khác nhau: * Đối với bên cho thuê đất (Nhà nước) Thứ nhất, cho thuê đất tức là phương thức thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu về đất đai của Nhà nước. Không chỉ Việt Nam mà hầu hết các quốc gia trên thế giới đều nhận thức về đất đai không như những tài sản thông thường khác mà mang các đặc điểm đặc thù riêng, được thể hiện trên góc độ quản lí Nhà nước. Hơn thế, nhu cầu sử dụng đất đai đang ngày càng tăng nhằm phục vụ cho việc phát triển kinh tế, xã hội; tuy nhiên, đất đai không phải một nguồn tài nguyên vô hạn và không thể tự tái tạo. Bởi vậy, việc quản lí và sử dụng đất đai một cách khoa học, tiết kiệm và hiệu quả đối với sự phát triển của đất nước đang trở thành một vấn đề cấp thiết và có ý nghĩa to lớn. Trong quản lí và sử dụng đất, có thể nói cho thuê đất là hình thức phổ biến nhất. Ở nước ta, do chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và Nhà nước thống nhất quản lí, Nhà nước không chiếm hữu, sử dụng mà người sử dụng đất được giao đất hoặc cho thuê đất. Vì vậy, Nhà nước đảm bảo và bảo hộ các quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất khi thuê. Thứ hai, cho thuê đất là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo sử dụng đất đúng mục đích, ổn định, tiết kiệm và có hiệu quả; giúp Nhà nước bổ sung nguồn thu từ đất cho thuê; góp phần đảm bảo ổn định và phát triển kinh tế- xã hội bền vững. Cụ thể, Nghị quyết số 19-NQ/TW của Hội nghị lần thứ sáu Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XI đã chỉ rõ: “Đất đai phải được phân bổ hợp lí, sử dụng đúng mục 7 Điều 172 Luật Đất đai 2013. 20