Tài liệu đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã động đạt, huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2016 2018​

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- HỒ THỊ ÚT TRÀ Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỘNG ĐẠT, HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên thông chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Thái Nguyên, năm 2019 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM --------------------------- HỒ THỊ ÚT TRÀ Tên đề tài: “ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN XÃ ĐỘNG ĐẠT, HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2016 – 2018” KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC Hệ đào tạo : Liên thông chính quy Chuyên ngành : Quản lý đất đai Lớp : K49 LT – QLĐĐ Khoa : Quản lý Tài nguyên Khóa học : 2017 – 2019 Giảng viên hướng dẫn : ThS.Trương Thành Nam Thái Nguyên, năm 2019 LỜI CẢM ƠN MỤC LỤC PHẦN 1 MỞ ĐẦU ................................................................................................. 1 1.1. Đặt vấn đề ................................................................................................... 1 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ................................................................... 2 1.3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ................................................................................. 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ................................................................................. 2 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU ....................................................................... 3 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài ........................................................................... 3 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài ...................................................................... 3 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài ....................................................................... 4 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài .................................................................... 5 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất ..................................................... 6 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................. 6 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ........................................... 9 2.2.3. Trách nhiệm pháp lý khi chuyển quyền sử dụng đất ......................... 19 2.3. Sơ lược về tình hình chuyển quyền sử dụng đất của huyện Phú Lương .. 20 PHẦN 3 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..... 21 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 21 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 21 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 21 3.2. Địa điểm và thời gian tiến hành ................................................................ 21 3.2.1. Địa điểm ............................................................................................ 21 3.2.2. Thời gian ............................................................................................ 21 3.3. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu ................................... 21 3.3.1. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 21 3.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 22 PHẦN 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ................................................................... 24 4.1. Tình hình cơ bản của xã Động Đạt ........................................................... 24 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Động Đạt ................................................. 24 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Động Đạt ........................................ 26 4.1.3. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng và hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt .............................................................. 30 4.2. Đánh giá kết quả chuyển QSDĐ theo các hình thức tại xã Động Đạt ...... 36 4.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. .......................................................................................... 36 4.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. ................................................................................... 36 4.2.3. Đánh giá kết quả cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018. .................................................................. 37 4.2.4. Đánh giá kết quả để thừa kế QSDĐ tại địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018 .................................................................................................... 38 4.2.5. Đánh giá kết quả tặng cho quyền sử dụng đất tại xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018 .......................................................................................... 40 4.2.6. Đánh giá kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 20162018 ............................................................................................................. 41 4.2.7. Đánh giá kết quả góp vốn QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018. ............................................................................................................ 42 4.3. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ của xã Động Đạt trong giai đoạn nghiên cứu.................................................................................................................... 42 4.3.1. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ đã được giải quyết trên địa bàn xã Động Đạt giai đoạn 2016- 2018.......................................... 42 4.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích diễn ra của xã Động Đạt trong giai đoạn 2016 – 2018 ................................................................. 43 4.4. Kết quả đánh giá trình độ hiểu biết của người dân trên địa bàn xã Động Đạt về công tác chuyển QSDĐ từ khi thực hiện luật đất đai 2013 .................. 44 4.4.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về những quy định chung của chuyển QSDĐ theo số liệu điều tra. ........................................... 44 4.4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Động Đạt về các hình thức chuyển QSDĐ .............................................................................................. 45 4.4.3. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của các nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ............................................................................... 53 4.5. Ưu điểm, hạn chế và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết hồ sơ chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu....................................................... 55 PHẦN 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ................................................................... 57 5.1. Kết luận ..................................................................................................... 57 5.2. Đề nghị ...................................................................................................... 58 TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 59 DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Bảng Thống kê hiện trạng số hộ, số khẩu của xã năm 2018 ............... 29 Bảng 4.2: Hiện trạng sử dụng đất tại địa bàn xã Động Đạt 2018 ........................ 34 Bảng 4.3: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016-2018............................................................................................................. 37 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả để thừa kế QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 20162018 ...................................................................................................................... 39 Bảng 4.5: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDĐ tại xã Động Đạt giai đoạn 2016 – 2018 ...................................................................................................................... 40 Bảng 4.6: Tổng hợp kết quả thế chấp QSDĐ tại xã Động Đạtn giai đoạn 2016 2018. ..................................................................................................................... 41 Bảng 4.7: Kết quả chuyển QSDĐ theo số hồ sơ .................................................. 43 Bảng 4.8: Kết quả chuyển QSDĐ theo diện tích. ................................................ 43 Bảng 4.9: Hiểu biết của người dân về những vấn đề chung của chuyển quyền sử dụng đất. ............................................................................................................... 44 Bảng 4.10: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển đổi QSDĐ ................. 45 Bảng 4.11: Hiểu biết của người dân về hình thức chuyển nhượng QSDĐ .......... 46 Bảng 4.12: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê QSDĐ ..................... 47 Bảng 4.13: Hiểu biết của người dân về hình thức cho thuê lại QSDĐ ................ 48 Bảng 4.14: Hiểu biết của người dân về hình thức tặng cho QSDĐ ..................... 49 Bảng 4.15: Hiểu biết của người dân về hình thức thế chấp QSDĐ. .................... 50 Bảng 4.16: Hiểu biết của người dân về hình thức để thừa kế QSDĐ .................. 51 Bảng 4.17: Hiểu biết của người dân về hình thức góp vốn QSDĐ ...................... 52 DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 4.1. Tổng hợp kết quả trung bình trình độ hiểu biết của người dân xã Động Đạt về chuyển QSDĐ ........................................................................ 53 Hình 4.2. Kết quả trung bình trình độ hiểu biết của 2 nhóm đối tượng về chuyển QSDĐ. ............................................................................................ 54 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Nguyên nghĩa Kí hiệu viết tắt CNH-HĐH Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa UBND Ủy ban nhân dân QSD đất, QSDĐ Quyền sử dụng đất TB Trung bình KH Kế hoạch SXNN Sản xuất nông nghiệp SXPNN Sản xuất phi nông nghiệp 1 PHẦN 1 MỞ ĐẦU 1.1. Đặt vấn đề Từ xưa đến nay không ai có thể phủ nhận vai trò của đất đai, nó là nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi Quốc gia, tư liệu sản xuất đặc biệt, là điểm tựa cho mọi hoạt động sản xuất, sinh hoạt của con người. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường phát triển mạnh, quá trình đô thị hóa diễn ra trên quy mô toàn cầu làm mất cân đối trong cơ cấu sử dụng đất trong khi quỹ đất có hạn thì việc sử dụng đất như thế nào là một bài toán khó. Tất cả những trở ngại đó là áp lực nặng nề đặt lên vai các nhà quản lý đất đai. Luật Đất đai 1993 cũng đã khẳng định: “Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là một tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Ý thức được tầm quan trọng của công tác quản lý và sử dụng đất đai phù hợp và hiệu quả, tuy nhiên chỉ đến Luật đất đai 1993, chuyển quyền mới được một cách có hệ thống và các hình thức chuyển quyền cũng như các trình tự, thủ tục thực hiện chúng. Trong quá trình thực hiện chuyển đổi, bổ sung Luật đất đai 2003 ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của luật đất đai 1993. Song, nền kinh tế ngày càng phát triển kéo theo các hoạt động trong lĩnh vực đất đai ngày càng sôi động và đa dạng hơn mà luật đất đai 2003 bộc lộ nhiều điểm không phù hợp. Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật đất đai 2003. Động Đạt là một xã thuộc huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. Trong những năm qua, đặc biệt là nhiều năm trở lại đây việc thực hiện quyền và nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quản lý và sử dụng đất đai đã đạt được nhiều thành tích đáng kể song vẫn gặp nhiều khó khăn trong quá trình thực hiện Luật Đất đai. Do đó, để thấy được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và trong việc đảm bảo quyền lợi cũng như nghĩa vụ của Nhà nước trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, ta cần đánh giá một cách khách quan trong những kết quả đã đạt được, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách hiệu quả nhất. 2 Qua thời gian học tập tại trường kết hợp với thực tiễn địa phương em thấy được sự quan trọng của công tác chuyển quyền sử dụng đất trong quản lý nhà nước về đất đai, từ thực tiễn và nhu cầu trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Nhà trường, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, dưới sự hướng dẫn của thầy giáo ThS.Trương Thành Nam, em tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Động Đạt, huyện Phú Lương, Thái Nguyên giai đoạn 2016 - 2018”. 1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài - Tìm hiểu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, SDĐ của xã Động Đạt, huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên. - Đánh giá kết quả đạt được của từng hình thức chuyển quyền khi được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2016 – 2018 nhằm đưa ra những mặt tích cực và những tồn tại khi thực hiện từng hình thức chuyển quyền, từ đó đề ra những giải pháp cụ thể nhằm khắc phục những hạn chế trong công tác chuyển QSDĐ. - Điều tra, đánh giá được mức độ quan tâm và mức độ hiểu biết của người dân về công tác chuyển QSDĐ tại xã Động Đạt. - Đánh giá được những thuận lợi, khó khăn và những giải pháp đề xuất để thực hiện tôt công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn xã. 1.3. Ý nghĩa của đề tài 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế. Trưởng thành hơn về chuyên môn cũng như tư duy, tổng hợp, phân tích trong làm việc độc lập và làm việc theo nhóm. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Việc đánh giá kết quả chuyển QSDĐ sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lí Nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài 2.1.1. Cơ sở pháp lý của đề tài - Hiến pháp 1992 - Luật Đất đai 2013; ngày 29 tháng 11 năm 2013. [1] - Bộ Luật Dân sự 2005; ngày 24 tháng 11 năm 2005. [2] - Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết một số điều của Luật đất đai 2013. [3] - Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất. - Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất. - Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. - Nghị định 135/2016/NĐ-CP sửa đổi quy định thu tiền sử dụng đất thu tiền thuê đất thuê mặt nước. - Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ quy định trình tự các bước, nội dung và trách nhiệm của các đơn vị, cá nhân có liên quan trong giải quyết thủ tục hành chính chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất. - Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất. - Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/05/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Hồ sơ địa chính. [9] - Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. 4 - Thông tư số 92/2007/TT-Bộ Tài Chính ngày 31 tháng 07 năm 2007 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xác định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc ngân sách nhà nước của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất đai. - Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTP-BTNMT ngày 4/4/2015 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. - Thông tư liên tịch 04/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/03/2015 của Thủ tướng chính phủ V/v Ban hành Quy chế thực hiện cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông tại cơ quan hành chính nhà nước địa phương. - Quyết định 27/2015/QĐ-UBND ngày 21/09/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc Ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng phí thẩm định cấp QSDĐ trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 23/2015/QĐ-UBND ngày 21/9/2015 của UBND tỉnh Thái Nguyên quy định mức thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. 2.1.2. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho phép chuyển quyền sử dụng với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán. Nhưng thực tế các quyền này vẫn diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự quản lý của Nhà Nước. Đến Luật Đất đai 1993,một điểm nhấn của luật đó là “ Nhà Nước đã thừa nhận QSDĐ có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử 5 dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ”. Chính vì vậy đã tạo một bước ngoặt mới trong quản lý về công tác chuyển QSDĐ đang diễn ra. Với sự phát triển của nền kinh tế theo đà tăng trưởng đòi hỏi có những quy định về đất đai phù hợp hơn đáp ứng nhu cầu phát triển công nghiệp, dịch vụ thì luật đất đai 2003 đã được ban hành trong đó có quy định mở rộng thêm hình thức cho tặng QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Mới đây nhất là luật đất đai 2013 kèm theo hệ thống các văn bản hướng dẫn thi hành luật với nhiều điểm đổi mới .Theo luật đất đai 2013 thì quyền chuyển QSDĐ gồm có các hình thức sau: Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ. Luật đất đai 2013 khác so với luật 2003 đó là bỏ đi hình thức “bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất”, và tách hình thức “cho thuê, cho thuê lại QSDĐ” thành hai hình thức riêng biệt đó là “cho thuê QSDĐ” và “cho thuê lại QSDĐ”. Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dung đất được đưa ra đã góp phần tạo điều kiện giải quyết những vấn đề nảy sinh trong các quan hệ về đất đai giữa những người sử dụng đất. Với nhu cầu về đất đai ngày càng tăng cao như hiện nay thì việc đánh giá về công tác chuyển QSDĐ để đưa ra các giải pháp quản lý và thực hiện một cách phù hợp là điều cần thiết. 2.1.3. Cơ sở thực tiễn của đề tài Qua quá trình đổi mới đất nước nhằm đưa nước ta từ nền kinh tế nông nghiệp lạc hậu thành một nước có nền kinh tế CNH-HĐH đã đạt được những thành tựu vượt bậc. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động, vì vậy nhu cầu chuyển QSDĐ của người sử dụng ngày cao cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này. Cùng với sự phát triển của toàn cầu, Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hóa đất nước. Xã hội ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển QSD đất của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là một tất yếu khách quan nhằm đạt tới 6 một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội. Xã Động Đạt là một trong số những trung tâm trọng điểm phát triển thuộc huyện Phú Lương, mọi hoạt động kinh tế, xã hội diễn ra sôi động hơn. Vì vậy đất đai của xã cũng trở nên có giá hơn, nhu cầu sử dụng đất tăng cao. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề được quan tâm của người dân và cơ quan quản lý đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi luật Đất đai 2013 ra đời và có hiệu lực, đã tạo cơ sở pháp lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Các cấp lãnh đạo cũng như UBND xã Động Đạt cùng các ngành liên quan đã xây dựng nhiều kế hoạch cho các hoạt động trong lĩnh vực đất đai nhằm đẩy mạnh hoạt động chuyển QSDĐ tại địa phương, từ đó góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội nói chung cũng như sự phát triển thị trường đất đai nói riêng. 2.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất 2.2.1. Các hình thức chuyển QSDĐ Luật Đất đai 2013 quy định có các hình thức chuyển QSDĐ đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ theo quy định của Luật này. (Điều 167 Luật đất đai 2013).[1] 2.2.1.1. Quyền chuyển đổi QSDĐ Chuyển đổi QSDĐ là hình thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ. Hành vi này chỉ bao hàm hành vi “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. Đến Luật Đất đai 2013, hình thức này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất không phải là đất nông nghiệp liền 7 kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để tiện sử dụng là không được mà hai bên phải làm thủ tục chuyển nhượng cho nhau phần diện tích muốn đổi. 2.2.1.2. Quyền chuyển nhượng QSDĐ Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển QSDĐ, nó là việc chuyển QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí làm tăng giá trị của đất đó. Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng QSDĐ trừ các trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật đất đai 2013 như sau: + Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất. + Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà Nước có thẩm quyền phê duyệt. + Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa. + Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó. [1] 2.2.1.3. Quyền cho thuê QSDĐ “Người sử dụng đất cho thuê đất” là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó không có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 8 2.2.1.4. Quyền cho thuê lại QSDĐ Người sử dụng đất cho thuê lại QSDĐ hay gọi là cho thuê lại đất là việc người sử dụng đất chuyển quyền sử dụng đất đó cho người khác bằng hợp đồng thỏa thuận theo quy định của pháp luật mà đất đó có nguồn gốc từ thuê của nhà nước (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 2.2.1.5. Quyền để thừa kế QSDĐ Thừa kế QSDĐ là việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp quy định để thừa kế theo pháp luật là: Không có di chúc, di chúc không hợp pháp, những người thừa kế theo di chúc đều chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc; cơ quan, tổ chức được hưởng thừa kế theo di chúc không còn vào thời điểm mở thừa kế. Những người được chỉ định làm người thừa kế theo di chúc mà không có quyền hưởng di sản hoặc từ chối quyền nhận di sản (Khoản 1 Điều 675 bộ Luật dân sự 2005). [2] Những người thừa kế theo pháp luật được quy định theo thứ tự sau đây: - Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người đã chết; - Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoài, anh ruột, chị ruột, em ruột của người đã chết; - Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người đã chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột của người đã chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột, chú ruột, cậu ruột, cô ruột, gì ruột.(Điều 676 bộ Luật dân sự 2005).[2] 2.2.1.6. Quyền tặng cho QSDĐ Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan hệ tình cảm mà chủ sử dụng không thu lại tiền hay hiện vật nào. Nó thường diễn ra theo quan hệ huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng 9 trường hợp này để trốn thuế nên Nhà nước quy định cụ thể những trường hợp nào thì được phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.(Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 2.2.1.7. Quyền thế chấp bằng giá trị QSDĐ Thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất mang QSDĐ của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế nào đó theo quy định của pháp luật để vay tiền hay mua chịu hàng hóa trong một thời gian theo thỏa thuận. Vì vậy, người ta còn gọi thế chấp là chuyển quyền nửa vời. Hiện nay, trong Luật Đất đai cho phép thế chấp rộng rãi nhưng quy định là chỉ được thế chấp cho một tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Riêng người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trong nước thì phạm vi được thế chấp rộng hơn là các tổ chức kinh tế hoặc cá nhân được phép hoạt động tại Việt Nam (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015). [4] 2.2.1.8. Quyền góp vốn bằng QSDĐ Là việc người sử dụng đất coi giá trị QSDĐ của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp vốn với người khác cùng sản xuất kinh doanh. Việc này có thể xẩy ra giữa hai hay nhiều đối tác và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, tiền, hoặc sức lao động, máy móc…theo thỏa thuận. Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình, từ đó thành sức mạnh tổng hợp để nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung. 2.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ 2.2.2.1. Điều kiện để được thực hiện chuyển QSDĐ Người sử dụng đất thuộc vào các đối tượng được chuyển quyền muốn thực hiện các quyền chuyển QSDĐ khi có đầy đủ các điều kiện sau: + Có Giấy chứng nhận QSDĐ, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; + Đất không có tranh chấp; 10 + Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; + Trong thời hạn sử dụng đất. - Ngoài các điều kiện quy định như trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này, phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (Điều 188 Luật đất đai 2013). [1] 2.2.2.2. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất Luật đất đai năm 2013 quy định người sử dụng đất có các quyền và nghĩa vụ nhất định. Thời điểm để người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình theo quy định của pháp luật như sau: + Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận. + Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; + Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. + Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi thực hiện các quyền (Điều 168 Luật đất đai 2013) [1] 2.2.2.3. Một số quy định về nhận chuyển QSDĐ Người được nhận quyền sử dụng đất từ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trừ trường hợp quy định tại Điểm b Khoản 1 Điều 179 của Luật này; - Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế. 11 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 174 và Điểm e Khoản 1 Điều 179 của Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 191 của Luật này; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở; - Tổ chức kinh tế, doanh nghiệp liên doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước giao đất để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; - Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước cho thuê đất; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo được nhận quyền sử dụng đất thông qua việc Nhà Nước công nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang được sử dụng ổn định; - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền công nhận; + Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm 12 quyền công nhận; quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án đã được thi hành; - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không phụ thuộc vào nơi cư trú, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 191 và Điều 192 của Luật này (Điều 169 của Luật đất đai 2013). [1] 2.2.2.4. Những quy định về trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ tại bộ phận một cửa của xã, phường, thị trấn * Trình tự, thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không thuộc trường hợp “dồn điền đổi thửa”; Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất - Quy định về hồ sơ: a) Hồ sơ chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không thuộc trường hợp dồn điền đổi thửa bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính). + Hợp đồng chuyển đổi QSDĐ đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (có xác nhận của UBND cấp xã). + Trích lục thửa đất hoặc sơ đồ thửa đất đối với những nơi chưa có bản đồ địa chính (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã). + Tờ khai thuế thu nhập cá nhân. + Tờ khai lệ phí trước bạ nhà đất. + Đơn xin tách thửa, hợp thửa (Đối với trường hợp phải tách thửa, hợp thửa) có xác nhận của UBND cấp xã. b) Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ bao gồm: + Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại các khoản 1,2 và 3 Điều 100 của Luật Đất đai (bản chính). + Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ(2bản có xác nhận của UBND cấp xã) + Sơ đồ thửa đất (Bản chính có xác nhận của UBND cấp xã).