Tài liệu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị hà phong - xã tiền phong - huyện mê linh - thành phố hà nội

ĐẠI HỌI THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM -------------------- CÙ THỊ THU HÙY ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHU ĐÔ THỊ HÀ PHONG - XÃ TIỀN PHONG - HUYỆN MÊ LINH -THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP Chuyên ngành : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Mã số : 60.62.16 Người hướng dẫn khoa học: TS. Đàm Xuân Vận Thái Nguyên. năm 2011 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu. kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác. Tôi xin cam đoan các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Cù Thị Thu Hùy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này. ngoài sự nỗ lực của bản thân. tôi còn nhận được sự giúp đỡ. động viên. chỉ bảo của các thầy cô. bạn bè. đồng nghiệp và người thân. Nhân dịp này. tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Đàm Xuân Vận. người đã luôn theo sát. tận tình hướng dẫn. chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Khoa Sau Đại học. Khoa Tài nguyên và Môi trường. trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ. tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Vĩnh phúc. Ban giải phóng mặt bằng và phát triển quỹ đất tỉnh Vĩnh Phúc. Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin cảm sâu sắc tới gia đình tôi đã động viên. tạo mọi điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề tài này. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Tác giả Cù Thị Thu Hùy Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản CP : Cổ phần CSHT : Cơ sở hạ tầng ĐGĐ : Đấu giá đất GCN : Giấy chứng nhận GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HN : Hà Nội VP : Vĩnh Phúc QSD : Quyền sử dụng QSDĐ : Quyền sử dụng đất SDĐ : Sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và Môi trường TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TP : Thành phố TM : Thương Mại TW : Trung ương TPHCM : Thành phố Hồ Chí Minh UBND : Uỷ ban nhân dân XD : Xây dựng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1: Hiện trạng sử dụng đất huyện Mê Linh năm 2010 ......................... 34 Bảng 4.2: Các chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội huyện Mê Linh .................... 36 Bảng 4.3: Giá khởi điểm của các gói đấu khu đô thị Hà Phong ..................... 51 Bảng 4.4: Bảng giá đất khu vực xã Tiền Phong - huyện Mê Linh năm 2008 ............................................................................................. 53 Bảng 4.5: Bảng kế t quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo thửa) ......... 56 Bảng 4.6: Bảng kết quả đấu QSD đất khu đô thị Hà Phong (theo lô) ............. 56 Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá QSD đất khu đô thị Hà Phong (Lần 2. ngày 11/4/2008) ........................................................................... 62 Bảng 4.8: Bảng tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong. huyện Mê Linh ......................... 63 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ. HÌNH VẼ Biểu đồ 4.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2010 ................................................... 33 Hình 4.1: Sơ đồ quy hoạch chung khu đô thị huyện Mê Linh. thành phố Hà Nội đến năm 2010 ..................................................................... 50 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vi MỤC LỤC PHẦN I: MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài ....................................................................... 1 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................. 2 1.3. Mục đích, yêu cầu của đề tài ................................................................ 3 1.3.1. Mục đích....................................................................................... 3 1.3.2.Yêu cầu của đề tài .......................................................................... 3 PHẦN II: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................................... 4 2.1. Bất động sản và thị trường bất động sản .............................................. 4 2.1.1. Bất động sản ................................................................................. 4 2.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................ 5 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất .......................................... 6 2.2.1. Khái quát về giá đất ...................................................................... 6 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ................................................... 6 2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ........... 9 2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................. 11 2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..................................... 11 2.3.2. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá QSDD ........ 13 2.3.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [9], [23] ....................................................................................................... 14 2.4. Kinh nghiệm đấu giá đất ở một số nước trên thế giới và Việt Nam .... 16 2.4.1. Trung Quốc................................................................................. 16 2.4.2. Đài Loan ..................................................................................... 17 2.4.3. Nhật Bản..................................................................................... 18 2.4.4. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 19 PHẦN III: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU...... 26 3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................ 26 3.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................... 26 3.3. Nội dung nghiên cứu ......................................................................... 26 3.4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................... 26 3.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan ................................. 26 4.4.2. Phương pháp điều tra thống kê.................................................... 27 3.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ............ 27 3.4.5. Phương pháp chuyên gia ............................................................. 27 PHẦN IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ....................................... 28 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .................................................... 28 4.1.1. Điều kiện tự nhiên [29], [30]....................................................... 28 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội .............................................................. 30 4.1.3. Hiện trạng sử dụng đất ................................................................ 32 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn vii 4.1.4. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội .......................................... 35 4.1.5. Đánh giá chung ........................................................................... 37 4.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh ...................... 37 4.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Mê Linh [10] ............................................................................................................. 37 4.2.2. Quy trình chi tiết về đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong, huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội .................... 38 4.3. Kết quả đấu giá thuộc dự án khu đô thị Hà Phong, huyện Mê Linh ... 46 4.3.1. Giới thiệu về dự án khu đô thị Hà Phong .................................... 46 4.3.2. Kết quả đấu giá khu đô thị Hà Phong – Mê Linh – Hà Nội ......... 51 4.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................ 66 4.4.1. Hiệu quả kinh tế .......................................................................... 66 4.4.2. Hiệu quả xã hội ........................................................................... 67 4.4.3. Hiệu quả đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai ................. 68 4.5. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất .................... 69 4.5.1. Công tác tổ chức ......................................................................... 69 4.5.2. Đối với người tham gia đấu giá ................................................... 70 4.5.3. Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị ................... 70 4.6. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất ....................................... 71 PHẦN V: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ........................................................................ 73 5.1. Kết luận ............................................................................................. 73 5.2. Đề nghị .............................................................................................. 74 Tài liệu tham khảo ...................................................................................... 75 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 1 PHẦN I MỞ ĐẦU 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một thứ tài nguyên một khi chưa có bàn tay con người can thiệp vào. Tuy nhiên, khi tài nguyên bắt đầu có sự kết tinh của bàn tay con người vào thì nó bắt đầu có giá trị sử dụng trực tiếp và đất đai - tài nguyên đã trở thành đất đai - tài sản. Đối với một đất nước, đất đai là thứ tài sản "vô giá, thiêng liêng" và không giới hạn. Đất đai "vô giá, thiêng liêng" vì con người trên quốc gia ấy đã bỏ công sức và xương máu để giữ gìn và phát triển. Tài sản đất là không giới hạn vì đất là vĩnh cửu và đất của một nước là không thể chia sẻ và thay đổi. Thực hiện đường lối đổi mới do Đảng ta khởi xướng, trong các năm gần đây kinh tế tiếp tục tăng trưởng với tốc độ ổn định, các lĩnh vực văn hoá, giáo dục, khoa học, xã hội ... ngày càng được cải thiện. Sự phát triển chung của nền kinh tế xã hội cũng như của đất nước, trước hết đặt ra phải xây dựng hệ thống kết cấu hạ tầng kĩ thuật, hệ thống giao thông đường bộ, hệ thống thuỷ lợi, hệ thống lưới điện quốc gia ... là điều kiện rất cơ bản để phát triển nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, dịch vụ, du lịch ... Đến nay cả nước ta đã có 194 khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, nhiều công trình công cộng phục vụ lợi ích quốc gia. Để xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng, phát triển các ngành kinh tế, công nghiệp, giao thông, xây dựng, thương mại dịch vụ, giáo dục, y tế, xã hội, đào tạo... Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng [28]. Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số khó khăn tồn tại như việc định giá các khu đất dùng để thanh toán chưa có cơ sở, việc giao đất thanh toán tiến hành không chặt chẽ. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 2 Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Xuất phát từ những vấn đề trên, đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất khu đô thị Hà Phong xã Tiền Phong - huyện Mê Linh - thành phố Hà Nội". 1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài Do sự chênh lệch giữa giá đất quy định và giá trên thị trường nên nhiều người đã lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất "moi đất" của Nhà nước núp dưới danh nghĩa "dự án". Thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền để kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá. Việc dùng giá đất quy định để thu tiền khi giao đất ở hầu hết các địa phương trong cả nước trong thời gian trước đây chưa phát huy được nguồn nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy để tạo thêm nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, đáp ứng nhu cầu đất ở cho nhân dân, đảm bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong sử dụng đất, Nhà nước cần nghiên cứu, tổ chức thực hiện thí điểm rồi sau đó nhân rộng mô hình đấu giá đất. Muốn công tác đấu giá đất đạt hiệu quả cao thì cần nghiên cứu phương pháp tổ chức và thực hiện đấu giá đất cho hợp lý. Trên địa bàn huyện Mê Linh thời gian qua đã thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức đều có những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy cần tiến hành đi sâu nghiên cứu và đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá một dự án để có thể đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn thiện đem lại hiệu quả cao nhất. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 3 1.3. Mục đích, yêu cầu của đề tài 1.3.1. Mục đích - Tìm hiểu được những quy định của Pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất, quy chế và cách thức đấu giá quyền sử dụng đất, ý nghĩa của công tác đấu giá quyền sử dụng đất; từ đó bổ xung nhằm hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất phục vụ cho các dự án tiếp theo. - Đánh giá được những khó khăn, thuận lợi từ đó đưa ra những kiến nghị, đề xuất phương hướng và những giải pháp giúp UBND huyện Mê Linh thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất. 1.3.2. Yêu cầu của đề tài Luận văn cần phải đạt được những yêu cầu sau: - Nắm vững những văn bản pháp luật có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất - Thu thập chính xác và đầy đủ các nguồn thông tin, số liệu, văn bản pháp luật có liên quan - Phải biết phân tích, đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất từ đó đưa ra quy trình hợp lý, phù hợp với thực tế góp phần hoàn thiện quy trình đấu giá quyền sử dụng đất, làm tiền đề cho các dự án trong tương lai. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 4 PHẦN II TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản 2.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại bất động sản và động sản, mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai [32]. Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất động sản và động sản. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Qua hơn hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 5 Tại Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại BĐS đều được tham gia vào thị trường BĐS do có nhiều BĐS không phải là BĐS hàng hoá, thí dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường bất động sản [32], [23]. Trên thị trường Việt Nam bất động sản sẽ là hàng hóa trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh... 2.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch BĐS [8], [32]. Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 6 Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp quy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập. 2.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 2.2.1. Khái quát về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sử dụng đất chính là mệnh giá của quyền sử dụng mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [28]. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận thành của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan (thường là các giao dịch thành công trên thực tế); giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. 2.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Theo Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản hướng dẫn thi hành, các giao dịch BĐS sẽ phải thực hiện thủ tục định giá và phải qua sàn giao dịch. Tuy nhiên, việc định giá BĐS có phản ánh đúng giá trị thực của tài sản hay Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 7 chưa đang là vấn đề. Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. Hiện có hai phương pháp định giá cơ bản: So sánh trực tiếp và tìm giá trị sinh lời của BĐS đó. Về phương pháp thứ nhất tôi thấy không đúng lắm, vì mỗi BĐS cụ thể đều có vị trí riêng biệt. Nói cách khác, một vị trí ta không thể có hai BĐS, bởi vị trí là một trong những yếu tố cấu thành giá trị BĐS. BĐS không giống như các hàng hóa sản xuất hàng loạt khác có chung đặc tính và giá cả. Về phương pháp thứ hai, việc tìm giá trị sinh lời của BĐS đó còn khó hơn, bởi lợi nhuận từ một vị trí BĐS được tạo nên từ rất nhiều yếu tố. Ví dụ, cùng một cửa hàng, nhưng do chiến lược kinh doanh khác nhau, đầu tư khác nhau, phương thức phục vụ khác nhau, nên kết quả kinh doanh cũng khác nhau. Do vậy, cả hai phương pháp xác định giá trị BĐS kể trên đều chưa chính xác [18]. 2.2.2.1. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất [20]. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 8 địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản [9]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt . Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy, địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần túy phụ thêm của các hợp tác xã nông nghiệp của nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước [9]. 2.2.2.2. Lãi suất ngân hàng Là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 9 trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất [28]. Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt. Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. 2.2.2.3. Quan hệ cung cầu Cung, cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Giá của đất trong một khu vực nhất định phụ thuộc các yếu tố như: mật độ dân cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp [28]. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo qui hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này [9]. 2.2.3. Một số thuật ngữ liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất - Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá ai trả giá cao nhất thì được. - Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng. - Định giá : Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định. - Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 10 Giá cả, thị trường, giá thành và giá trị: là những khái niệm có liên quan mật thiết với nhau mà người định giá phải phân biệt rõ ràng khi định giá đất: - Giá cả được hình thành qua việc mua bán, chuyển dịch và thường được dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch. Thông thường môi trường giao dịch phản ánh các điều kiện của một hoặc một số thị trường đó là sự dàn xếp giữa người bán và người mua qua cơ chế của giá cả [27]. - Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá trình sản xuất, không phải để giao dịch mà để đánh giá hiện trạng - nên cần phải phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và giá thành phát triển. + Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết để xây dựng công trình, còn gọi là “giá thành cứng”. Tiền hoa hồng hợp đồng và lợi nhuận cũng được xem là giá thành trực tiếp. + Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,… Giá thành gián tiếp còn được gọi là “giá thành mềm”. + Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu. + Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây dựng bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án. Mối quan hệ giữa giá cả, thị trường và giá thành trở thành khái niệm tổng hợp của giá trị nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai. Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán và người mua Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 11 giá tiền của hàng hóa, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn, người định giá dùng các thuật ngữ “giá trị thị trường”, “giá trị sử dụng”, “giá trị đầu tư”, “giá trị ước định” hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó [7], [12]. 2.3. Đấu giá quyền sử dụng đất 2.3.1. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4 Luật Đất đai 2003 ở khoản 23 ghi rõ: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất [22]. Trước đây, Nhà nước chỉ qui định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [14]. Trước khi có Luật Đất đai 2003, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Để khắc phục tồn tại trên, Luật Đất đai 2003 tại Điều 56 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn 12 thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần. Giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài (trên dưới 20 năm), trong thời gian sử dụng, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSD đất theo quy định của pháp luật. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc-tnu.edu.vn