Tài liệu Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố thái nguyên, tỉnh thái nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------- ---------------------------------Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ------------------------- ---------------------------------Đoàn Thị Hải Anh ĐÁNH GIÁ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN, TỈNH THÁI NGUYÊN Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 606216 LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: Gs.Ts NGUYỄN THẾ ĐẶNG Thái Nguyên - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Phân loại địa hình theo cấp độ dốc thành phố Thái Nguyên Bảng 2: Bảng diện tích, cơ cấu sử dụng các loại đất chính năm 2010 Bảng 3: Cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng Bảng 4: So sánh diện tích, cơ cấu sử dụng đất năm 2005 và năm 2010 Bảng 5: So sánh cơ cấu diện tích đất theo mục đích sử dụng và đối tượng sử dụng đất Bảng 6: Khung giá đất ở đô thị từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 7: Khung giá đất ở tại nông thôn từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 8: Giá đất theo quy định tại các loại đường năm 2005 Bảng 9: Giá đất theo quy định tại các loại đường năm 2006 Bảng 10: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2007 Bảng 11: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2008 Bảng 12: Giá đất theo quy định của các loại đường năm 2009 Bảng 13: Giá đất theo quy định tại các tuyến đường từ năm 2005 đến năm 2009 Bảng 14: Biến động về giá đất ở giữa giá đất thị trường và giá quy định của nhà nước Bảng 15: Chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá quy định của nhà nước khi có đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng Bảng 16: Lãi suất ngân hàng ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Bảng 17: Các chỉ số tăng trưởng về dân số ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Bảng 18: Tăng trưởng GDP và thu nhập bình quân ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bảng 19: Chỉ số giá vật liệu xây dựng ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Bảng 20: Chỉ số giá tiêu dùng ảnh hưởng đến giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1: Giá đất tại đường Hoàng Văn Thụ từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 2: Giá đất tại đường Bắc Kạn từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 3: Giá đất tại đường Gang Thép từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 4: Giá đất tại đường Vó Ngựa từ năm 2005 đến năm 2009 Hình 5: Lãi suất ngân hàng và giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Hình 6: Tăng trưởng dân số và giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Hình 7: Dân số trung bình và diện tích đất dành cho đất ở của thành phố Thái Nguyên Hình 8: Quy mô gia đình và nhu cầu bất động sản Hình 9: Tăng trưởng GDP của thành phố Thái Nguyên Hình 10: Chỉ số giá vật liệu xây dựng và giá bất động sản của thành phố Thái Nguyên Hình 11: Chỉ số giá tiêu dùng của thành phố Thái Nguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn PHẦN 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của sự sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng. Đảng và Nhà nước ta có chủ trương đổi mới nền kinh tế đất nước phát triển theo hướng "phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường có sự quản lý của Nhà nước". Các ngành kinh tế và các nhu cầu trong xã hội về đất đai ngày một tăng, biến động về đất đai ngày càng nhiều. Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang được Đảng và Nhà nước rất quan tâm, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán bộ quản lý đất đai ngày càng được nâng cao, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả. Hiện nay, thị trường bất động sản ở Việt Nam đã được hình thành và bước đầu có những hoạt động tích cực. Nhưng thị trường này ở nước ta còn mang nặng tính tự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nước về bất động sản còn nhiều mặt bất cập: cơ quan quản lý nhà nước chưa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực như đất đai, tài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến bất động sản. Điều 17 và Điều 18 Hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên tắc “đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”... Nhà nước nước phát triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần theo cơ chế thị trường, có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Cơ cấu kinh tế nhiều thành phần với các hình thức tổ chức sản xuất, kinh doanh đa dạng dựa trên chế độ sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân... Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản và tập trung chủ yếu vào thị trường bất động sản là vấn đề quan trọng hiện nay Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nhằm xây dựng, phát triển thị trường bất động sản và điều tiết thị trường thực tiễn. Xuất phát từ những nhu cầu thực tiễn trên, với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS. Nguyễn Thế Đặng chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái Nguyên“ 1.2. Mục đích - Xác định được các yếu tố và sự tác động của chúng đến thị trường bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên. - Dự đoán xu hướng biến động của thị trường bất động sản và đề xuất hướng quản lý, định giá bất động sản tại thành phố Thái Nguyên. 1.3. Yêu cầu - Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội ảnh hưởng tới thị trường bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên . - Xác định được các yếu tố tác động đến thị trường bất động sản của thành phố Thái Nguyên. - Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Thái Nguyên. - Khái quát được thực trạng của thị trường bất động sản tại khu vực thành phố Thái Nguyên. - Thu thập và tổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trường bất động sản. - Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2.1. Bất động sản và thị trƣờng bất động sản 2.1.1. Khái niệm về bất động sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng … và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản”. Theo Bloomberg_com/Financial Glossary [28]: “Bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vật chất gắn liền với đất” Theo Luật dân sự Thái Lan, điều 100: “Bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một thể thống nhất với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Ở Việt Nam, theo điều 174 Bộ luật Dân sự nước Cộng hoà XHCN Việt Nam năm 2005 thì: “Bất động sản là tài sản không thể di dời được, bao gồm: - Đất đai; - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai; - Các tài sản khác do pháp luật quy định.” 2.1.2. Khái niệm về thị trƣờng bất động sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Bất động sản là hàng hoá đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh quan hệ giao dịch. Thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong một giai đoạn nhất định và chịu sự chi phối của các quy luật thị trường. Người mua và người bán có thể ở cùng một địa điểm như trường hợp bán đấu giá, hoặc cũng có thể liên hệ với nhau qua các trung gian (công ty tư vấn nhà đất) hoặc qua mạng internet hoặc qua hệ thống thông tin liên lạc khác. Chính trong thị trường bất động sản, giá cả bất động sản được xác định. Trong thực tế, hiện nay ở nước ta một số quan niệm về thị trường bất động sản theo nghĩa hẹp đó là thị trường nhà đất. Thị trường nhà đất đã bước đầu hình thành và đang có xu hướng mở rộng ở nước ta. Đâu có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà đất thì ở đó có thể hình thành thị trường nhà đất. Tuy nhiên một điều lưu ý khi đề cập đến thị trường bất động sản, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia quyền sở hữu đất đai thuộc về tư nhân thì thị trường bất động sản về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, thị trường bất động sản về nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh bất động sản là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường bất động sản không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế. Các giao dịch diễn ra trên thị trường bất động sản khu vực thường quan tâm giải quyết những vấn đề mang tính chi tiết, cụ thể của cả bên bán và bên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn mua như vị trí, hình thể, quy mô, kích thước bất động sản, những tiện ích khi sử dụng bất động sản hay giá bán bất động sản, hình thức và phương thức thanh toán… Còn các giao dịch diễn ra trong thị trường bất động sản quốc gia hay quốc tế thường chủ yếu quan tâm tới lĩnh vực đầu tư tìm kiếm lợi nhuận tối đa của cả các bên mua và bên bán. Tuy nhiên nhu cầu tìm hiểu về thông tin chi tiết có liên quan đến bất động sản và thị trường bất động sản vẫn là yêu cầu thiết yếu đối với bất kỳ đối tượng nào có tham gia vào thị trường bất động sản. Theo các phân tích lý luận của các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu về bất động sản trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị trường bất động sản: - Khái niệm 1: thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được bất động sản và bất động sản đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì. - Khái niệm 2: thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá bất động sản. - Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường bất động sản. - Khái niệm 4: thị trường bất động sản là "nơi" tiến hành các giao dịch bất động sản gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn.. Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản, sau khi tổng hợp các kết quả, một số khái niệm về thị trường bất động sản thì khái niệm về thị trường bất động sản như sau: Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan đến bất động sản như trung gian, môi giới, tư vấn ... giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh: thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản. 2.1.3. Phân loại thị trƣờng bất động sản 2.1.3.1. Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi Trên thị trường hàng hoá bất động sản đối tượng trao đổi là hàng hoá bất động sản gồm quyền sở hữu công trình gắn với đất và quyền sử dụng đất có điều kiện. Thị trường này lại có thể chia thành thị trường bất động sản tư liệu sản xuất và thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng. - Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất: gồm thị trường đất đai (đất ở đô thị, nông thôn; đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu chế xuất, khu công nghiệp..), thị trường bất động sản mặt bằng nhà xưởng công nghiệp,.. - Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng: gồm thị trường bất động sản nhà ở, bất động sản thương mại, văn phòng, các cửa hàng bán lẻ v.v.. - Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng như: đường sá, cầu cống v.v.. 2.1.3.2. Căn cứ vào khu vực có bất động sản - Khu vực đô thị: thị trường đất ở đô thị, thị trường nhà ở đô thị, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, thị trường bất động sản thương mại, thị trường bất động sản công cộng v.v.. - Khu vực nông thôn: thị trường đất ở nông thôn, thị trường đất nông nghiệp, thị trường đất lâm nghiệp, thị trường nhà ở nông thôn, thị trường đất phi nông nghiệp (đất xây dựng trụ sở, văn phòng làm việc, cửa hàng kinh doanh v.v..), thị trường bất động sản nhà xưởng sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v.. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Khu vực giáp ranh: thị trường đất ở, nhà ở, thị trường đất nông nghiệp, thị trường bất động sản nhà xưởng công nghiệp, sản xuất nông nghiệp, thị trường bất động sản công cộng v.v.. 2.1.3.3. Căn cứ theo công dụng của bất động sản - Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp) - Thị trường công trình thương nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng...) và công trình công cộng (giao thông, thuỷ lợi, y tế, văn hoá...) - Thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, mặt bằng sản xuất, KCN, KCX...) - Thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn) - Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v..) như di sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v.. 2.1.3.4. Căn cứ theo hoạt động trên thị trường bất động sản (tính chất kinh doanh) - Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản - Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất - Thị trường cho thuê bất động sản - Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản - Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì bảo dưỡng bất động sản v.v.. 2.1.3.5. Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường - Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trường bất động sản sơ cấp). - Thị trường cấp 2: Thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho thuê. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được mua hoặc thuê. 2.2. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản 2.2.1. Vai trò quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản 2.2.1.1. Tính chất, đặc điểm của thị trường bất động sản Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá bất động sản. Tính đặc biệt của hàng hoá bất động sản được xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá, xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng, an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp và là thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì nhiêu biến động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập bất động sản nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá bất động sản còn có những tính chất khác nhau với các loại hàng hoá khác: là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật - giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện; cơ sở hạ tầng xã hội - trường học, bệnh viện gắn với quy hoạch dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiêp, là loại hàng hoá có giá trị lớn cần có vốn đầu tư dài hạn, là loại hàng hoá mà việc giao dịch, phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai còn được xem là vật ký quỹ tốt nhất trong nền kinh tế thị trường phát triển. Những hệ thống đủ để đất đai được sử dụng vào mục đích này trở thành cơ sở cho một thị trường bất động sản có chức năng rõ ràng để hợp thành nền kinh tế đúng chức năng. Khoản nợ bất động sản là khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản, tạo thành một bộ phận rất lớn của thị trường tín dụng trong hầu hết các nền kinh tế thị trường. Do đó, thị trường Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn bất động sản cũng là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế nói chung, nhất là khi xem xét về mặt đầu tư gia đình. Vì vậy, cần phải có những biện pháp cần thiết để sáng tạo ra cơ sở tin cậy và hiệu quả để có một thị trường bất động sản - vừa có lợi cho sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung vừa có lợi cho sự thịnh vượng của cá nhân người chủ bất động sản. Không phải tất cả bất động sản đều là hàng hóa. Muốn trở thành hàng hoá, một mặt mỗi loại bất động sản cụ thể phải được đưa ra giao dịch trên thị trường, hơn nữa cũng là một loại bất động sản như nhau nhưng việc có được tham gia thị trường bất động sản hay không còn phải được luật pháp không cấm. Mặt khác, có những loại bất động sản rất khó hoặc không thể trở thành bất động sản hàng hoá như nhiều loại bất động sản công cộng mà việc sử dụng của người này không ảnh hưởng đến việc sử dụng của người khác như các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên quốc gia, đường giao thông, vườn hoa công cộng … Đất đai là bất động sản nhưng Pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Úc, một số nước ASEAN như Thái Lan, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản ( Đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, ở Trung Quốc, bất động sản (đất đai + tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản nhưng đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nước (bằng cách trưng thu) mới được chuyển quyền sử dụng đất. Việt Nam cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều là bất động sản hàng hoá, thí dụ như các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng, đất đai là bất động sản nhưng pháp luật cấm mua bán. Ngày nay thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường bất động sản được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua, bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến giao dịch Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập bất động sản. Thị trường bất động sản chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá như quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định: Sản phẩm, số lượng và giá cả phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do Pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Úc quy định không hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất, bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất động sản và cho thuê nhà. Chức năng của thị trường bất động sản là đưa người mua và người bán bất động sản đến với nhau, xác định giá cả cho các bất động sản giao dịch; phân phối bất động sản theo quy luật cung cầu, phát triển bất động sản trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [25]. * Đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản: - Quyền của người bán được bán bất động sản và quyền của người mua được mua bất động sản được pháp luật quy định và bảo hộ. - Biện pháp để người mua và người bán bất động sản đến với nhau, biện pháp cung cấp thông tin khách quan đến bất động sản cho người mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến bất động sản của người bán, nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán, mối liên quan giữa bất động sản của người bán với các bất động sản liền kề cũng như sự liên quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước). - Thoả thuận giá mua bán, hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và được cộng đồng chấp nhận. - Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu bất động sản cho người mua tại cơ quan đăng ký bất động sản. Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Biện pháp đảm bảo cho người mua bất động sản có thể vay tiền bằng thế chấp mà bất động sản là vật đảm bảo cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay. - Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của thị trường bất động sản. Ví dụ: Thị trường bất động sản ở Úc, Pháp luật không giới hạn quyền mua, bán, thế chấp bất động sản, không phân biệt trong việc giao dịch bất động sản đối với các loại đất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở, các đại lý về bất động sản giúp người bán tìm người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất, hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu, bất động sản được định giá nhưng giá mua bán và mức cho vay thế chấp do các bên tham gia giao dịch bất động sản quyết định, việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện tại cơ quan đăng ký bất động sản. Thị trường bất động sản ở Trung Quốc: Người được Nhà nước giao đất có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi chuyển nhượng thế chấp bất động sản thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới bất động sản gồm: Cơ quan tư vấn, cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. 2.2.1.2. Vai trò của thị trường bất động sản Cơ chế kinh tế tác động đến quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản, ngược lại thị trường bất động sản khi đã được hình thành, phát triển sẽ tác động trở lại, thúc đẩy quá trình đổi mới cơ chế quản lý kinh tế. Sự phát triển của thị trường bất động sản làm gia tăng nhu cầu về các thể chế thị trường, khuyến khích các doanh nghiệp xây dựng kinh doanh nhà ở, kết cấu hạ tầng, các công ty tư vấn, dịch vụ, các tổ chức tín dụng, ngân hàng thuộc các thành phần kinh tế tham gia thị trường bất động sản, tạo Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn nên các thể chế tiền đề cho tăng trưởng kinh tế trên cơ sở khuyến khích sản xuất và tăng năng xuất lao động, mở ra một nguồn vốn mới. “Nguồn kinh phí quan trọng, duy nhất đối với các doanh nghiệp mới tại Mỹ là thế chấp nhà của chủ doanh nghiệp. Tài sản này cũng có thể chỉ ra tiền sử vay nợ của chủ doanh nghiệp, cung cấp một địa chỉ đáng tin cậy để thu nợ và thuế, là cơ sở cho việc xây dựng các công trình phúc lợi công cộng mới một cách tổng hợp và đáng tin cậy và cơ sở cho việc hình thành chứng khoán như các cổ phiếu dựa trên thế chấp có thể được tái chiết khấu và bán trên thị trường thứ cấp. Thông qua cách này, phương Tây đã truyền sức sống vào bất động sản và khiến cho bất động sản tạo ra tư bản” (Herrnando Desoto - Bí mật của tư bản) [26]. 2.2.1.3. Vai trò của nhà nước đối với thị trường bất động sản Ở các mức độ khác nhau, các nước có nền kinh tế thị trường đều xác nhận vai trò quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản với những nội dung chủ yếu như sau: - Xây dựng hệ thống Pháp luật đồng bộ, hoàn chỉnh, ổn định và có hiệu lực tạo điều kiện để thị trường bất động sản hoạt động thông thoáng, thuận lợi, tuân thủ pháp luật, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua, người bán, đảm bảo thu thuế từ hoạt động của Thị trường bất động sản nộp vào ngân sách nhà nước. - Xây dựng chính sách tài chính và chính sách liên quan, đảm bảo cho Thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh, loại bỏ những yếu tố chưa hoàn thiện của bản thân Thị trường bất động sản cũng như các yếu tố bên ngoài tác động xấu đến thị trường này, điều tiết để phân phối lại cho những người có thu nhập trung bình và thấp nhằm giải quyết các vấn đề xã hội bức xúc đặc biệt là nhà ở. - Xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản đảm bảo kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận đối với toàn bộ bất động sản cũng như đăng ký biến động phát sinh trong quá trình giao dịch bất động sản (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp bất động sản). Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn - Xây dựng khung pháp lý quy định chế độ, quy trình, thủ tục định giá đất làm cơ sở cho việc giao dịch bất động sản trên thị trường, việc bồi thường khi thu hồi bất động sản để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu thuế bất động sản. - Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về bất động sản đáp ứng tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch bất động sản và việc quản lý bất động sản của các cơ quan nhà nước [26]. 2.2.2. Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản Để thị trường bất động sản hoạt động có hiệu quả, một mặt, Nhà nước phải tạo được các điều kiện cần thiết để thị trường thể hiện vai trò trong việc phân bổ và sử dụng hợp lý tài nguyên đất đai và đáp ứng các nhu cầu về bất động sản hàng hoá với giá cả hợp lý, chi phí giao dịch thấp; mặt khác, Nhà nước phải có sự can thiệp nhằm bảo đảm công bằng xã hội, có chính sách hỗ trợ cần thiết cho những đối tượng bị thua thiệt như người có thu nhập thấp, người nghèo… Cụ thể: - Tạo khung pháp lý thích ứng với các nguyên tắc thị trường. Đây là vấn đề cần được quan tâm đầu tiên để thị trường bất động sản có thể hoạt động được. - Xây dựng hệ thống quản lý bất động sản. Nhà nước hình thành một hệ thống quản lý bất động sản hiệu quả và đáng tin cậy nhằm [12]: (a) Xác định rõ ai là người hưởng các quyền, (b) xác định rõ những quyền được phép và (c) xác định rõ ranh giới của bất động sản. Cần phải có các năng lực thể chế để cung cấp những chứng cứ chính xác, có giá trị pháp lý, không tốn kém và dễ tiếp cận cho các chủ sở hữu bất động sản. Hình thành cơ quan đăng ký bất động sản nhằm lưu trữ hồ sơ của chủ sở hữu bất động sản và bảo đảm quyền sở hữu bất động sản cho chủ sở hữu, cơ quan địa chính tiến hành việc xây dựng hệ thống thông tin về đất đai, bao gồm các loại thông tin như các bản đồ địa chính, dữ liệu địa chính, địa chỉ bất động sản, tình hình sử dụng đất đai, tính chất và thời hạn của Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn quyền sở hữu bất động sản, các công trình xây dựng, giá tính thuế. Các thông tin này có thể được sử dụng với nhiều mục đích khác nhau. - Thiết lập hệ thống thông tin công khai, minh bạch có khả năng tiếp cận đối với mọi đối tượng. Các thông tin cơ bản về thị trường bất động sản bao gồm: thông tin về quy hoạch, thông tin về địa chính, địa bạ và đăng ký địa bạ (hồ sơ bất động sản), thông tin về giá cả thị trường. - Tạo điều kiện để thị trường quyết định giá cả theo nguyên tắc cạnh tranh - Tạo sự đồng bộ với sự phát triển của các thị trường khác trong nền kinh tế, đặc biệt là thị trường tài chính. - Tạo điều kiện sử dụng các loại chuyên gia thị trường bất động sản. Một mạng lưới các chuyên gia có khả năng hỗ trợ thị trường bất động sản là cần thiết để đảm bảo cho người dân hiểu rõ các quyền lợi và trách nhiệm của họ cũng như cách thức giao dịch bất động sản hợp pháp. - Thực hiện điều tiết thị trường. 2.3. Các thành phần tham gia thị trƣờng bất động sản Việt Nam Do đặc điểm của bất động sản mà có nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản từ các quá trình sản xuất đến giao dịch sử dụng [12]. Đó là: 1. Người có đất (tức là Nhà nước) và người có quyền sử dụng đất. 2. Người kinh doanh bất động sản (người khai phát hoặc phát triển): Là người thông qua quá trình khai phát bất động sản để tìm kiếm lợi nhuận. Đó có thể chỉ là một người hoặc tổng công ty kinh doanh bất động sản có nguồn vốn lớn. Tuỳ theo đặc điểm, thực lực và kinh nghiệm của mình mà mỗi người kinh doanh bất động sản có thể có những cách kinh doanh rất khác nhau. Pháp luật hiện nay đã cho phép đối tượng kinh doanh, đầu tư bất động sản được mở rộng ra cho các đối tượng Việt kiều, các doanh nghiệp, tổ chức nước ngoài hoặc liên doanh với nước ngoài. 3. Chính phủ và các bộ ngành có liên quan: Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn Là người có quyền lực ra các quy tắc, lại có chức năng quản lý và giám sát, ngoài ra còn có thể cung cấp một dịch vụ nào đó (dịch vụ hành chính công). Trong mọi khâu của quá trình kinh doanh, kể cả khi bắt đầu tìm mua quyền sử dụng đất thì nhà kinh doanh hay người tiêu dùng đã phải giao thiệp với các ngành của Chính phủ như địa chính, quy hoạch đô thị, quản lý xây dựng, UBND phường… để có được giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép bán nhà hoặc cho thuê nhà… Sự tham gia của Chính phủ thể hiện trên hai mặt chủ yếu: thông qua công cụ kế hoạch là đòn bẩy để điều tiết vĩ mô tổng lượng của thị trường bất động sản, mặt khác thông qua cơ chế thị trường để điều tiết quan hệ cung cầu và giá cả. Ở nước ta hiện nay, nhà nước đã có chủ trương đẩy mạnh quản lý, dần đưa hệ thống pháp luật về thị trường bất động sản trở nên hoàn thiện. Tuy vậy thực trạng thị trường bất động sản vẫn còn nhiều mặt bất cập, công tác quản lý thị trường bất động sản vẫn chưa được chặt chẽ và đồng bộ. 4. Tài chính – ngân hàng: Kinh doanh bất động sản cần nguồn vốn lớn, phải dựa vào cơ cấu tiền tệ. Tiền vốn trong quá trình đầu tư bất động sản thường gồm 2 loại: vốn ngắn hạn dùng để khai phát xây dựng, gọi tắt là “vốn khai phát” và vốn dài hạn để giúp người tiêu dùng mua nhà trả góp trên cơ sở thế chấp bất động sản mà mình mua (hay còn gọi là “vốn cho vay có thế chấp”). 5. Nhà thầu xây dựng: Người kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình. Khi nhận thầu thì lợi nhuận chỉ liên quan đến giá thành và thời hạn xây dựng nên độ rủi ro tương đối thấp, còn kinh doanh bất động sản thì tuy có thể chờ đợi lợi nhuận cao hơn nhưng độ rủi ro cũng lớn hơn nhiều, lại đòi hỏi có những kiến thức chuyên nghiệp khác. 6. Chuyên gia tư vấn các loại: Vì quá trình khai phát, giao dịch và quản lý bất động sản tương đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua lúc này hay lúc khác đều cần đến dịch vụ các loại chuyên gia tư vấn như: kiến trúc sư; kỹ sư thiết kế, thi Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn