Tài liệu Giải quyết tranh chấp về đất ở từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh phú thọ

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TẠ HỒNG TUẤN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. DƯƠNG ĐỨC CHÍNH Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng ai công bố trong bất cứ công trình nào khác. Tác giả luận văn Tạ Hồng Tuấn MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT Ở VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở .................................... 7 1.1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của tranh chấp đất ở .................... 7 1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất ở ......................................................... 13 1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất ở và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất ở ....................................................................................... 17 1.4. Khái quát về pháp luật giải quyết tranh chấp đất ở ......................... 18 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở TỪ THỰC TIỄN TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ ................................. 29 2.1. Pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất ở tại Tòa án nhân dân 29 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở tại Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ ....................................................................... 47 Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH PHÚ THỌ ..................................................................... 67 3.1. Nhu cầu nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất ở .................. 67 3.2. Định hướng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất ở ............ 68 3.3. Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả của việc giải quyết tranh chấp đất ở của Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ ...... 70 KẾT LUẬN .................................................................................................... 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 81 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Kể từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường, đặc biệt là những năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng và phức tạp về tính chất ở hầu hết các tỉnh, thành trên phạm vi toàn quốc. Các dạng tranh chấp đất đai phổ biến trong thực tế là: Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất; tranh chấp do lấn, chiếm đất; tranh chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; tranh chấp đất đai trong các vụ án ly hôn ... trong số đó, tranh chấp về đất ở chiếm tỷ trọng đáng kể. Có thể liệt kê rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp đất đai như: Việc quản lý đất đai còn nhiều thiếu sót, sơ hở; việc giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tiến hành chậm; việc lấn chiếm đất đai diễn ra ngày càng phổ biến nhưng không được ngăn chặn và xử lý kịp thời; đất đai từ chỗ chưa được thừa nhận có giá (trước khi có Luật Đất đai năm 1993) và được thừa nhận và xây dựng bảng giá đất theo Luật Đất đai năm 1993 thì đến nay trở thành tài sản có giá trị rất cao, thậm chí ở nhiều nơi, nhiều lúc giá đất tăng đột biến... Các tranh chấp đất đai diễn ra gay gắt và phát sinh ở hầu hết các địa phương. Theo các báo cáo tổng kết của ngành Tòa án, Thanh tra thì số lượng các vụ việc tranh chấp về đất đai luôn chiếm tỉ trọng lớn trong tổng số các vụ việc khiếu nại, khiếu kiện trên phạm vi toàn quốc, thông thường tỉ lệ này chiếm tới 70% các tranh chấp phát sinh. Nhà nước ta đã rất cố gắng trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai nhằm ổn định tình hình chính trị, xã hội. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai ngày càng được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện, trong đó quy định việc giải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân (UBND) và Tòa án nhân dân (TAND), (các Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987; Điều 38 của Luật Đất đai năm 1993; Điều 136 Luật Đất đai năm 2003). Tuy nhiên, các quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mới chỉ "dừng lại" ở mức độ 1 chung chung, nên trên thực tế dẫn đến sự chồng chéo, đùn đẩy giữa UBND và TAND. Khắc phục những nhược điểm này, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tương đối cụ thể, tạo cơ sở pháp lý để các cơ quan có thẩm quyền áp dụng giải quyết các tranh chấp đất đai có hiệu quả hơn. Chính sách, pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta có nhiều thay đổi tương thích với từng giai đoạn phát triển của cách mạng, song bên cạnh đó còn nhiều quy định không nhất quán. Hơn nữa, việc giải thích, hướng dẫn của các cơ quan có thẩm quyền cũng chưa đầy đủ và kịp thời. Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai nói chung, tranh chấp đất ở nói riêng của các cơ quan hành chính và TAND trong những năm qua vừa chậm trễ, vừa không thống nhất. Có nhiều vụ việc phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước. Có thể khẳng định rằng, việc giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt là tranh chấp đất ở hiện nay là loại việc khó khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết các tranh chấp dân sự nói chung. Do đó, việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về đất đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực trạng tranh chấp đất đai và việc giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân qua thực tiễn xét xử tại hệ thống TAND tỉnh Phú Thọ trong những năm gần đây, trên cơ sở đó đề xuất những kiến nghị nhằm sửa đổi, bổ sung chính sách, pháp luật về đất đai và xác lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Với nhận thức như vậy, học viên đã lựa chọn đề tài "Giải quyết tranh chấp về đất ở từ thực tiễn tại Tòa án Nhân dân tỉnh Phú Thọ" làm đề tài luận văn Thạc sĩ luật học của mình. 2 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Ở nước ta, thời gian qua đã có một số công trình liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đề tài mà tiêu biểu phải kể đến các công trình cụ thể sau: - Luận văn Thạc sĩ Luật học: Hoạt động áp dụng pháp luật của Tòa án nhân dân trong giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn Hà Nội, tác giả Hoàng Liên Sơn, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2015 [10] - Luận văn Thạc sĩ Luật học: Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính Nhà nước trên địa bàn huyện Thanh Trì, Hà Nội, tác giả Trần Thị Thanh Thủy, Đại học Quốc gia Hà Nội, 2009 [18] - Luận văn Thạc sĩ: Đánh giá thực trạng giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai trên địa bàn huyện Quốc Oai, Thành phố Hà Nội, tác giả Ngô Thanh Tùng, Đại học Tài Nguyên và Môi trường, 2018 [15] - Luận văn Thạc sĩ: Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua cơ quan hành chính Nhà nước trên địa bàn huyện Hoài Đức, Hà Nội, tác giả Tạ Thị Thu, Đại học Mở Hà Nội, năm 2015 [17] - Luận văn Thạc sĩ luật học: Áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân qua thực tiễn của Tòa án nhân dân tối cao, tác giả Nguyễn Thị Hồng Minh, Đại học quốc gia Hà Nội, năm 2014 [3] Xét ở những mức độ và phạm vi nghiên cứu khác nhau, các công trình khoa học trên đây đã phân tích những vấn đề và thực tiễn lý luận về đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai. Song, tác giả nhận thấy: Thứ nhất về phạm vi của các nghiên cứu: Phạm vi nghiên cứu của các đề tài trên là đất đai nói chung, trên địa bàn các tỉnh thành khác nhau, mà chưa có đề tài tài nghiên cứu riêng khung pháp lý cũng như thực tiễn giải quyết tranh chấp cho một loại đất có những đặc điểm đặc thù là đất ở Thứ hai là về mặt thời gian: các nghiên cứu trên đã không còn cập nhật và mang tính thời sự 3 Kế thừa những kết quả nghiên cứu của các công trình liên quan đến đề tài đã công bố, tác giả quyết định thực hiện luận văn này với nội dung nghiên cứu vừa đáp ứng được tính cập nhật vừa đi sâu vào nghiên cứu quá trình giải quyết tranh chấp đối với một đối tượng cụ thể mà các nghiên cứu trước đó chưa khai thác là đất ở. Với nội dung “Giải quyết tranh chấp về đất ở từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ”. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Luận văn nghiên cứu khung pháp lý và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ từ bao quát cho tới cụ thể, từ lý luận cho tới thực tiễn dựa trên việc tiếp cận các vụ việc thực tế. Từ đó đưa ra những đánh giá, nhận xét và kiến nghị những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở. Đồng thời từ thực tiễn giải quyết tranh chấp trên địa bàn tỉnh, đưa ra những giải pháp, kiến nghị nhằm gia tăng hiệu quả thực hiện giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh, đặc biệt là tại cơ quan Tòa án nhân dân. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu - Luận văn nghiên cứu những vấn đề lý luận của nội dung giải quyết tranh chấp đất ở: Khái niệm, bản chất, nội dung, đặc điểm,…; - Phân tích đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở; - Nghiên cứu tình hình giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ; -Tiếp cận và phân tích quá trình thực tiễn áp dụng pháp luật vào giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ; - Rút ra bài học, kinh nghiệm, đề xuất kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở và nâng cao hiệu quả thực thi giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ. 4 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Trong khuôn khổ của một Luận văn thạc sĩ, tác giả giới hạn đối tượng nghiên cứu là tập trung nghiên cứu các vấn đề pháp lý liên quan trực tiếp tới giải quyết tranh chấp đất ở trên hai phương diện lý luận và thực tiễn 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về mặt nội dung: Luận văn nghiên cứu các quy định liên quan đến giải quyết tranh chấp đất ở của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành. Luận văn tập trung nghiên cứu nội dung giải quyết tranh chấp đất ở qua thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ. - Về mặt không gian: địa bàn tỉnh Phú Thọ. - Về mặt thời gian: từ năm 2015 đến năm 2018. 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Tác giả dựa trên cơ sở phép duy vật biện chứng, và duy vật lịch sử để nghiên cứu pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ tại các Tòa án nhân dân. Ngoài ra ở luận văn này, tác giả còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: Tổng hợp, phân tích, so sánh, khảo sát thực tiễn Trong quá trình nghiên cứu đối với các phương pháp có lúc tác giả sử dụng riêng từng phương pháp, có lúc kết hợp các biện pháp với nhau để đạt được mục tiêu nghiên cứu đề ra 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Dựa trên những định hướng nghiên cứu trên đây, luận văn này hướng đến những đóng góp mới như: - Luận văn gắn vấn đề lý luận của khung pháp lý giải quyết tranh chấp đất đai với thực tiễn; - Luận văn là công trình nghiên cứu, bao quát quá trình thực hiện, áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở trên địa bàn tỉnh Phú Thọ; 5 - Luận văn rút ra bài học cần thiết cho việc xây dựng cơ chế giải quyết tranh chấp đất ở cho tỉnh Phú Thọ. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài lời cam đoan, danh mục các từ viết tắt, mục lục, mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn được kết cầu theo 03 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về tranh chấp đất ở và giải quyết tranh chấp đất ở Chương 2: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất ở và giải quyết tranh chấp đất ở từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Phú Thọ Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất ở tại tòa án nhân dân thành tỉnh Phú Thọ 6 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ TRANH CHẤP ĐẤT Ở VÀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT Ở 1.1. Khái niệm, phân loại và đặc điểm của tranh chấp đất ở 1.1.1. Khái niệm về tranh chấp đất ở Đất đai là một trong những tư liệu sản xuất quan trọng trong đời sống xã hội, đây là nguồn tài nguyên hữu hạn, không sinh ra thêm và quản lý nguồn tài nguyên này ngày càng áp lực vì dân số không ngừng tăng theo tình hình diễn biến tại Việt Nam nói chung và trung tâm các tỉnh thành nói riêng. Đất đai, đặc biệt là đất ở luôn là mối quan tâm của xã hội. Cùng với đó, các mối quan hệ giữa các chủ thể liên quan đến loại tư liệu sản xuất đặc biệt này cũng không ngừng phát triển, tinh chất càng ngày càng phức tạp, quá trình sử dụng và lưu thông đất ở làm cho những tranh chấp liên quan đến đất đai xảy ra phổ biến trong cuộc sống, khiến nó trở thành một hiện tượng thường xuyên xảy ra trong đời sống của bất kỳ thời đại nào Trong chế độ mà chúng ta đang sống ngày nay, đất đai tại Việt Nam thuộc chế độ sở hữu toàn dân, Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. Song dưới các hình thức sử dụng và lưu thông đất đai đa dạng làm cho nội dung tranh chấp đất đai thời đại này mang nội dung kinh tế cũng như ý nghĩa chính trị khác với tranh chấp đất đai trong xã hội có giai cấp đối kháng Mặc dù là một thuật ngữ khá quen thuộc nhưng không phải ai cũng hiểu tường tận thế nào là tranh chấp đất đai. Quan điểm về tranh chấp đất ở: Mặc dù “tranh chấp đất ở” là loại tranh chấp phổ biến và thông thường dấu hiệu phức tạp biểu hiện vượt trội hơn cả, song các văn bản pháp luật cũng chưa xây dựng khái niệm hay mô tả cụ thể cho nó. Tuy nhiên, các văn bản luật trong lĩnh vực đất đai có xây dựng các khái niệm tranh chấp, tranh chấp đất đai, và thông qua việc phân loại đất chúng ta có thể hình dung những tranh chấp đất ở diễn ra trong đời sống thực tế. 7 Theo từ điển tiếng Việt “tranh chấp” được hiểu là đấu tranh giằng co khi có ý kiến bất đồng, thường là trong vấn đề quyền lợi giữa hai bên Trên thực tế tranh chấp trong quan hệ dân sự nói chung và quan hệ giữa các chủ thể của luật đất đai nói riêng thì có thể nhiều hơn hai bên trong một tranh chấp Còn theo quan điểm được rút ra từ tinh thần của Bộ luật Dân sự và Bộ luật Tố tụng dân sự thì tranh chấp dân sự là những mâu thuẫn, xung đột giữa các cá nhân, tổ chức trong các quan hệ về nhân thân hoặc tài sản. Trong đời sống quan hệ đất đai, các chủ thể khi tham gia quan hệ pháp luật đất đai không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, bất đồng nhất định. Hiện tượng đó được thể hiện trên thực tế bằng những hành động cụ thể người ta gọi đó là tranh chấp Vậy tranh chấp đất đai có thể được hiểu là sự bất đồng mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền lợi và nghĩa vụ và giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Ngoài ra cần phải chú ý rằng chỉ có thể phát sinh tranh chấp đất đai khi các chủ thể thể hiện thái độ một cách trực tiếp thông qua những hành vi nhất định của mình. “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” [5, Điều 3]. Đã từng có thời kỳ các nhà làm luật Việt Nam xây dựng quy định về việc xác định loại đất ở như sau: “Đất ở của hộ gia đình, cá nhân là đất để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ sinh hoạt như bếp, sân, giếng nước, nhà tắm, nhà vệ sinh, lối đi, chuồng chăn nuôi gia súc, gia cầm, nhà kho, nơi để thức ăn gia súc, gia cầm, nơi để chất đốt, nơi để ôtô.” (Căn cứ Khoản 1 Điều 6, Nghị định 04/2000/NĐ-CP) Tại Luật Đất đai 2013, nhà làm luật đã sử dụng phương pháp liệt kê để phân loại đất đai, trong đó phân loại đất ở vào nhóm đất phi nông nghiệp, mục đích chính của loại đất này là để ở và phải được đăng ký theo quy định của 8 pháp luật về đất đai. Đất ở gồm đất ở đô thị và đất ở nông thôn [5, Khoản 2, Điều 10]. Theo quy định mới của Luật Đất đai 2013, đất ở nông thôn được quy định như sau: “Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.”. Như vậy quy định của pháp luật qua các thời kỳ đều thống nhất quan điểm rằng đất ở của mỗi hộ gia đình bao gồm: đất sử dụng để xây dựng nhà ở, xây dựng công trình phục vụ trực tiếp đời sống của hộ gia đình hoặc vườn ao nằm trong cùng một thửa đất ở phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Còn đất ở đô thị được quy định như sau: “Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.” [5, Khoản 1, Điều 144]. Tuy nhiên trong những trường hợp cụ thể đất được sử dụng với mục đích để ở nhưng chưa đảm bảo những quy định về đăng ký đất đai đối với đất ở, trường hợp này vẫn được coi là một dạng cụ thể của tranh chấp đất ở và cụ thể là tranh chấp về mục đích sử dụng đất Tổng kết lại có thể hiểu tranh chấp đất ở chính là một phần của tranh chấp đất đai, có đầy đủ các đặc tính của tranh chấp đất đai và tuân theo quy định chung của pháp luật về đất đai. Tranh chấp đất ở là mâu thuẫn, xung đột giữa các chủ thể của quan hệ đất đai liên quan đến đối tượng cụ thể là đất ở và các mâu thuẫn, xung đột về mục đích sử dụng đất đối với đất được sử dụng để ở. 9 1.1.2. Phân loại tranh chấp đất ở Tranh chấp đất ở là một hiện tượng vì vậy dựa vào những tiêu chí khác nhau chúng có thể được phân ra làm những dạng tranh chấp khác nhau. Cũng như tranh chấp đất đai, căn cứ vào tính chất pháp lý của các tranh chấp có thể phân loại tranh chấp đất đai thành một số dạng tranh chấp chủ yếu sau đây: a, Tranh chấp về quyền sử dụng đất - Tranh chấp giữa những người sử dụng với nhau về ranh giới giữa những vùng đất được phép quản lý. Loại tranh chấp này thường do một bên tự ý thay đổi hoặc do hai bên không xác định được với nhau; - Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế; quan hệ ly hôn; - Đòi lại đất, tài sản gắn liên với đất của người thân trong gia đình trong những giai đoạn trước đây mà qua các cuộc điều chỉnh ruộng đất đã được chia cấp cho người khác; - Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương đi xây dựng kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các lâm trường, nông trường và các tổ chức sử dụng đất khác; b, Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử đụng đất Đó là việc một bên vi phạm, làm cản trở việc thực hiện quyền của phía bên kia hoặc một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh tranh chấp. Loại tranh chấp này thường được thể hiện ở các hình thức như: Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; Tranh chấp về việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 10 c. Tranh chấp về mục đích sử dụng đất Trong quá trình phân bổ, chuyển đổi, quy hoạch và sử dụng đất, giữa các chủ thể của luật đất đai xảy ra những mâu thuẫn, xung đột vê việc xác định loại đất có phải là đất ở hay thuộc về các loại đất khác. Loại tranh chấp này thường xảy ra giữa người sử dụng đất ở và người có quyền lợi liên quan tới đất ở với các cơ quan Nhà nước quản lý, hoặc có trách nhiệm, nghĩa vụ đối với người có hiện đang sử dụng thửa đất ở. Ví dụ như việc xác định thửa đất có phải là đất ở không để xác định nghĩa vụ tài chính khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất để thực hiện công trình công ích. Hay việc xác định đủ điều kiện để đăng ký đất đai cho người hiện đang sử dụng đất ở. 1.1.3. Đặc điểm của tranh chấp đất ở Tranh chấp đất ở mang những dấu ấn khác nhau được biểu hiện sắc nét qua từng thời kỳ lịch sử khác nhau của các quan hệ pháp luật đất đai. Trước những năm 1980, ở Việt Nam đất đai duy trì ba hình thức sở hữu là sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và sở hữu toàn dân thì nội dung tranh chấp là tranh chấp về quyền sở hữu, quyền, nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Tuy nhiên, từ sau khi Hiến pháp năm 1980 được ban hành, tại Việt Nam chỉ tồn tại duy nhất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, tức là đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đối tượng của tranh chấp thời kỳ này chỉ có thể là quyền quản lý và quyền sử dụng đất. Xã hội chủ nghĩa đưa đến nền kinh tế thị trường mà ở đó các quan hệ kinh tế cũng như các quan hệ đất đai phải được tự do hơn trong lưu thông, vì thế mà khung pháp luật mở rộng sự cấm đoán, hạn chế đối với nhiều quan hệ trước đấy pháp luật hạn chế. Các giao dịch về đất đai được xác lập cho phép thực hiện chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn liên doanh bằng giá trị sử dụng đất,…cũng từ đó mà đối tượng của tranh chấp đất đai thay đổi không chỉ còn là quyền quản lý, quyền sử dụng đất đai mà còn là tranh chấp trong quá trình xác lập và thực hiện giao dịch về đất đai 11 Do chính sách pháp luật được vận dụng theo quan hệ đất đai của từng thời kỳ, cùng với sự vận động tự nhiên của quan hệ đất đai thì tranh chấp đất đai chứa đựng những yếu tố về nội dung, hình thức khác nhau qua mỗi thời kỳ Cùng với nét đặc trưng của loại hình đất ở gắn liền với đời sống của cá nhân, tổ chức, là nơi diễn ra những sinh hoạt quan trọng của các cá nhân tổ chức do vậy những tranh chấp về đất ở và việc giải quyết tranh chấp đất ở là những nhu cầu bức thiết. Đất ở có giới hạn và tùy theo địa phương, tùy theo từng thời kỳ mức tối đa khác nhau và cũng áp dụng theo từng cá nhân, hộ gia đình, quỹ đất này thường được xét duyệt ít hơn so với các loại đất khác. Do đó giá trị của đất ở thường rất cao và tranh chấp liên quan đến đất ở cũng gay gắt hơn và thường có tính chất phức tạp cao hơn Có thể nêu ra một số đặc điểm của tranh chấp đất ở như sau: - Đối tượng của tranh chấp đất ở là quyền quản lý, quyền sử dụng và những lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng một loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp; quyền sử dụng đất của các chủ thể được xác lập dựa trên quyết định giao đất, cho thuê đất của Nhà nước hoặc được Nhà nước cho phép nhận chuyển nhượng từ các chủ thể khác hoặc được Nhà nước thừa nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với đất đang sử dụng. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất ở là các tổ chức hộ gia đình, cá nhân tham gia với tư cách là người quản lý hoặc người sử dụng đất; - Các chủ thể tranh chấp đất ở chỉ là chủ thể quản lý và sử dụng đất không có quyền sở hữu đối với đất đai; - Nội dung tranh chấp đất ở rất đa dạng và phức tạp. Hoạt động quản lý và sử dụng đất diễn ra rất đa dạng, phong phú với việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác nhau, với diện tích, nhu cầu sử dụng khác nhau. Trong nền kinh tế thị trường việc quản lý và sử dụng đất không đơn thuần chỉ là việc quản lý và sử dụng một tư liệu sản xuất, sinh sống. Đất đai đã trở thành một loại hàng hóa đặc biệt có giá trị thương mại giá đất biến động theo quy luật cung cầu trên thị trường, nên việc quản lý và sử dụng nó không đơn thuần chỉ 12 là việc khai thác giá trị sử dụng mà còn bao gồm cả giá trị sinh lời của đất (thông qua các hành vi kinh doanh quyền sử dụng đất). Tất nhiên, khi nội dung quản lý và sử dụng đất phong phú và phức tạp hơn thì những mâu thuẫn, bất đồng xung quang việc quản lý và sử dụng đất ở cũng trở lên gay gắt và trầm trọng hơn; - Tranh chấp đất đai phát sinh gây hậu quả xấu về nhiều mặt như gây mất ổn định chính trị, phá vỡ mối quan hệ xã hội, làm mất đoàn kết trong nội bộ nhân dân, phá vỡ trật tự quản lý đất đai, gây đình trệ sản xuất, ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích không những của bản thân các bên mà còn gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước và xã hội. - Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể nên không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích trực tiếp của các bên tham gia tranh chấp mà còn ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Vì trước hết, khi xảy ra tranh chấp, một bên không thực hiện được những quyền lợi của mình, do đó ảnh hưởng đến việc thực hiện các nghĩa vụ đối với nhà nước; - Tranh chấp đất đai xảy ra sẽ tác động đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây lên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những quy định của pháp luật đất đai cũng như chính sách của Nhà nước không được thực hiện một các triệt để. Ở một góc độ khác tranh chấp chính là động lực để hình thành, xác lập những quy chế pháp lý tiến bộ hiệu quả hơn, tranh chấp đất ở nếu được nắm bắt và xử lý kịp thời có thể tạo ra khung pháp lý ưu việt hơn cho loại hình đất đai này. 1.2. Nguyên nhân tranh chấp đất ở Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. Ở miền Bắc sau cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho quần chúng nhân dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của nông dân được đưa vào trở thành thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử 13 dụng đất đai tương đối ổn định, là nguồn gốc cho chế độ sở hữu toàn dân về đất đai như hiện nay Khi đất nước chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý và chính sách pháp luật về đất đai làm cho đất ngày càng trở lên giá trị. Dưới góc độ kinh tế, đất được coi là một loại hàng hóa trao đổi trên thị trường theo quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Đây là những quy luật tự nhiên nhưng đối với đất lại không được thừa nhận một cách dễ dàng ở nước ta trong một thời gian khá dài. Do vậy, Nhà nước trải qua nhiều thời kỳ, mỗi thời kỳ còn tồn tại những sự điều tiết, chính sách quản lý chưa có hiệu quả Mỗi tranh chấp đất đai đều do những nguyên nhân nhất định, trong đó yếu tố chủ quan, khách quan, yếu tố cơ bản tạm thời cần được nghiên cứu thận trọng và xử lý một cách kịp thời. Trên địa bàn tỉnh Phú Thọ, số vụ tranh chấp đất đai ngày càng tăng và một số vụ có tính chất đặc biệt phức tạp nghiêm trọng, không chỉ ảnh hưởng đến các chủ thể của quan hệ tranh chấp đất đai đó mà còn ảnh hưởng đến trật tự, an toàn xã hội. Vì thế việc nghiên cứu nguồn gốc của tranh chấp để tìm ra quy luật, hướng giải quyết và giải pháp định hướng lâu dài là hết sức quan trọng. Dựa trên quá trình tìm hiểu, nghiên cứu các công trình nghiên cứu liên quan đến đất đai trong những nam gần đây và quá trình thực nghiệm có thể rút ra một số nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tranh chấp đất ở sau: 1.2.1. Nguyên nhân khách quan Tranh chấp đất đai ở nước ta phát sinh có nguồn gốc sâu xa do lịch sử để lại. Ở miền Bắc, sau Cách mạng tháng 8 và sau năm 1953, Đảng và Chính phủ đã tiến hành cải cách ruộng đất, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của thực dân, phong kiến, thiết lập quyền sở hữu ruộng đất cho người nông dân. Năm 1960, thông qua con đường hợp tác hóa nông nghiệp, ruộng đất của người nông dân được đưa vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, do đó tình hình sử dụng đất đai tương đối ổn định. 14 Ở Miền Nam, sau hai cuộc kháng chiến chống ngoại xâm tình hình sử dụng đất đai có nhiều diễn biến phức tạp hơn. Trong chín năm kháng chiến, Chính phủ đã tiến hành chia ruộng đất cho người nông dân hai lần vào các năm 1949 - 1950 và năm 1954, nhưng đến năm 1957, ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện cải cách điền địa, thực hiện việc "truất hữu" nhằm xóa bỏ thành quả của cách mạng, gây ra những xáo trộn về quyền quản lý ruộng đất của người nông dân. Sau khi thống nhất đất nước, năm 1975, Nhà nước đã tiến hành hợp tác hóa nông nghiệp, đồng thời xây dựng hàng loạt các lâm trường, nông trường, trang trại. Những tổ chức đó bao chiếm quá nhiều diện tích đất nhưng sử dụng lại kém hiệu quả. Đặc biệt, qua hai lần điều chỉnh ruộng đất vào các năm 1977 - 1978 và năm 1982- 1983, với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân, "cào bằng" đã dẫn tới những xáo trộn lớn về ruộng đất, về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai. Sau bản Hiến pháp 1980, đất đai được chuyển từ chế độ đa sở hữu sang chế độ sở hữu toàn dân do đó quan hệ đất đai đặt trong những sự xuất hiện mới của những hình thức quản lý, sử dụng đất đai. Ngoài ra, nền kinh tế thị trường làm gia tăng việc lưu thông và đưa vào sử dụng của tư liệu sản xuất đặc biệt là đất ở, cùng với chính sách chia cấp đất theo kiểu bình quân đã dẫn đến những xáo trộn lớn về đất ở, về ranh giới, diện tích và mục đích sử dụng Hiện nay trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa việc thu hồi đất để mở rộng đô thị, xây dựng kết cấu hạ tầng thực hiện các dự an đầu tư làm cho quỹ đất ở giảm, và cũng kéo theo quan hệ đất đai theo đó mà tăng lên. Cơ chế kinh tế thị trường và quá trình đô thị hóa đã làm cho giá đất ở tăng và đang là những áp lực lớn gây lên tình trạng khiếu kiện tranh chấp một cách gay gắt Hơn nữa, từ khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị trường với sự thay đổi cơ chế quản lý làm cho đất đai ngày càng trở nên có giá trị đã tác động đến tâm lý của nhiều người dẫn đến tình trạng tranh chấp, đòi lại nhà, đất mà trước đó đã bán, cho thuê, cho mượn, đã bị tịch thu hoặc giao cho người khác 15 sử dụng hoặc khi thực hiện một số chính sách về đất đai ở các giai đoạn trước đây mà không có các văn bản xác định việc sử dụng đất ổn định của họ. 1.2.2. Nguyên nhân chủ quan - Về cơ chế quản lý: Công tác quản lý đất đai còn nhiều hạn chế. Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành, cơ quan dẫn đến việc quản lý thiếu thống nhất, chồng chéo, tạo ra những kẽ hở pháp lý và dẫn đến khó khăn trong việc thực thi khung pháp luật về đất ở. Ngoài ra là vấn đề quy hoạch, quy hoạch là vấn đề lớn của đất đai và có ảnh hưởng to lớn trong việc quản lý và sử dụng đất ở. Trong công tác phân vùng quy hoạch đất đai thường xuyên gặp vấn đề chậm tiến độ, thiếu đồng bộ, việc phân chia địa giới hành chính có nhiều thay đổi nhưng xác định mốc thời gian không kịp thời hoặc không rõ rang làm cho tình hình tranh chấp đất ở phức tạp thêm, phương tiện hồ sơ phục vụ cho công tác quản lý đất đai còn thiếu, thiếu thông minh và thậm chó còn bị thất lạc. Cơ sở khoa học và phương pháp quản lý cần thiết để xác định quyền sử dụng đất cho các chủ thể nên làm giảm hiệu lực của Nhà nước trong việc giải quyết tranh chấp đất đai; - Về chính sách, pháp luật đất đai chưa hoàn thiện, thiếu đồng bộ, có một số quy định gây khó khăn khi áp dụng. Hơn nữa, thực tế áp dụng các chính sách còn nhiều tùy tiện. Các văn bản hướng thi hành được ban hành chậm, không bắt kịp nhu cầu giải quyết tranh chấp, vì thế việc áp dụng pháp luật nhiều khi được thực hiện một cách cầm chừng, thiếu hiệu quả. Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật mang nặng tính hình thức và không được áp dụng thường xuyên, cụ thể nên việc am hiểu để tuân thủ và áp dụng pháp luật còn rất hạn chế. Nhiều văn bản pháp luật đất đai còn chưa thỏa mãn được lòng dân và thực sự đi vào cuộc sống. Việc điều tra, xem xét giải quyết tranh chấp đất ở còn yếu kém, hiệu lực thấp, chưa thực sự quan tâm đến các giải pháp mang tính quần chúng; - Về cán bộ, công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai một bộ phận chưa thực sự nắm vững kiến thức pháp luật về đất đai, thậm chí còn 16 nặng tư tưởng tùy tiện, thiếu gương mẫu trong quản lý, vi phạm chế độ quản lý và sử dụng đất ở Việc tranh chấp đất ở tại các huyện và thành phố trên địa bàn tỉnh Phú Thọ có những nguyên nhân đặc thù. Việc tìm ra những nguyên nhân cụ thể của tranh chấp đất ở trong trường hợp cụ thể cần phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất ở, phong tục tập quán từng địa phương để có được hướng giải pháp tốt nhất. 1.3. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất ở và nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất ở Cùng với việc ban hành chính sách pháp luật quản lý việc đảm bảo thực thi pháp luật là nhiệm vụ hết sức quan trọng của ngành luật đất đai. Do đó việc xem xét giải quyết tranh chấp đất đai được coi trọng và thực hiện dưới những quy chế cụ thể 1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất ở Giải quyết tranh chấp đất ở là việc tìm ra giải pháp đúng đắn dựa trên cơ sở pháp luật nhằm tháo gỡ những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, đáp ứng nhu cầu được giải quyết tranh chấp một cách thỏa đáng. Trên cơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp cho bên bị xâm hại đồng thời khiến bên vi phạm phải thực hiện nghĩa vụ cũng như gánh những trách nhiệm, hậu quả pháp lý do họ gây ra. Đó cũng là công việc có ý nghĩa quan trọng để tăng cường pháp chế trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất ở. 1.3.2. Các nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất ở - Giải quyết tranh chấp đất ở phải đảm bảo được các nguyên tắc cơ bản của Luật Đất đai trong đó quan trọng nhất là nội dung đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là người đại diện chủ sở hữu Để đáp ứng việc đảm bảo nguyên tắc này đòi hỏi khi xem xét giải quyết mọi vấn đề phát sinh trong lĩnh vực đất ở đều phải được thực hiện trên cơ sở tôn trọng quyền sở hữu đất đai của toàn dân và bảo vệ quyền lợi cho người có quyền sở hữu hoặc quyền hưởng dụng đối với đất ở, nhất là những lợi ích kinh tế. Đồng thời khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong nội bộ 17