Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI PHẠM VĨNH THANH HẢI HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI THEO QUY ĐỊNH LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 2014 TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên: Phạm Vĩnh Thanh Hải Là học viên cao học chuyên ngành xã hội học khóa 7 đợt 2 năm 2016 – TP. Hồ Chí Minh Tôi xin cam đoan luận văn “Hợp đồng chuyển nhƣợng dự án đầu tƣ nhà ở thƣơng mại theo quy định luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn Thành Phố Hồ Chí Minh” là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Đặng Anh Quân (Hướng dẫn chính từ tháng 01/2018 đến tháng 07/2018). Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, đảm bảo tính khách quan, có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng và chính xác. Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về nghiên cứu của mình. Tác giả luận văn Phạm Vĩnh Thanh Hải MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ...................................................................................................................................10 1.1. Khái niệm về dự án đầu tư nhà ở thương mại ................................................10 1.1.1. Định nghĩa dự án đầu tư nhà ở thương mại ............................................10 1.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư nhà ở thương mại ........................................12 1.1.3. Nhu cầu chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại .......................15 1.2. Khái niệm về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ......17 1.2.1.Định nghĩa hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ............................................................................................................................17 1.2.2. Đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại .....18 1.3. Quá trình hình thành và phát triển pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ...................................................................................20 1.3.1. Giai đoạn năm 1980 -1991 ......................................................................21 1.3.2. Giai đoạn năm 1991 -2003 ......................................................................22 1.3.3. Giai đoạn năm 2003 – 2014 ....................................................................24 Chƣơng 2: PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TRẠNG ÁP DỤNG TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ..............................................................................................27 2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại .........................................................................................................................27 2.1.1. Quy định về chủ thể và điều kiện thiết lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ...............................................................................27 2.1.2. Quy định về hình thức hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ..........................................................................................................35 2.1.3. Quy định về nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ..........................................................................................................37 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .................................................................44 2.2.1. Tình hình chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại thành phố Hồ Chí Minh .......................................................................................................44 2.2.2. Những thành tựu trong áp dụng quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................................................................49 2.2.3. Bất cập và nguyên nhân ...........................................................................52 Chƣơng 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI ...................................................................................................................................57 3.1. Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ........................................................................................57 3.1.1. Hoàn thiện các quy định của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại cần căn cứ vào chính sách mới của Đảng về đất đai trong thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ............................................................58 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại phải gắn liền với việc đổi mới và hoàn thiện nền hành chính nhà nước ....62 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải đặt trong mối quan hệ với việc hoàn thiện pháp luật đất đai cũng như hoàn thiện cả hệ thống pháp luật xã hội chủ nghĩa, tạo lập sự tương tác, bổ trợ, thống nhất của cả hệ thống pháp luật .............................................63 3.1.4. Quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải phù hợp với các điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển nền kinh tế -xã hội .......................................................................................................................63 3.1.5. Hoàn thiện pháp luật đất đai phải chú ý tới việc bảo đảm hội nhập kinh tế quốc tế.............................................................................................................64 3.2. Một số đề xuất điều chỉnh quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ...................................................................................64 3.3. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả trong áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại ....................................................67 KẾT LUẬN ..............................................................................................................72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ngày nay khi nên kinh tế trên toàn thế giới vận hành theo cơ chế thị trường kéo theo chúng ta phải chấp nhận sự chi phối của những quy luật kinh tế khách quan như: quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh và quy luật giá trị. Trong tất cả các quy luật đang hiện hữu thì quy luật giá trị phản ánh bên trong doanh nghiệp, có tính chất quyết định đến phương hướng sản xuất và trao đổi trên thị trường. Các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh nhà ở thương mại cũng không nằm ngoài quy luật chung này. Với những đặt thù của mình, nhà ở là một sản phẩm có vị trí nhất định trong nền kinh tế mỗi quốc gia nói riêng và trên toàn thế giới nói chung. Kinh doanh bất động sản trong đó có nhà ở là một ngành kinh doanh phổ biến đã hình thành từ lâu trên thế giới nhưng ở Việt Nam thì vẫn còn khá mới mẻ. Đặc biệt từ năm 2006 Luật kinh doanh bất động sản 2006 ra đời, hoạt động kinh doanh bất động sản phát triển đã đem lại diện mạo mới cho đất nước, các dự án mọc lên ngày càng nhiều, kích thích sự tăng trưởng của nền kinh tế, đồng thời đẩy mạnh tiến độ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tuy nhiên, Việt Nam đang bước vào nền kinh tế thị trường cho nên các ngành kinh tế trong nước chịu sự tác động từ nhiều biến động của nền kinh tế thế giới. Khi nền kinh tế thế giới lâm vào tình trạng bất ổn thì kinh tế trong nước cũng chịu những tác động tiêu cực nhất định, các lĩnh vực kinh tế có mối quan hệ tương tác lẫn nhau, sự suy sụp của các thị trường khác cũng khiến cho thị trường bất động sản khó tránh khỏi những khủng hoảng. Khi những biến động của nền kinh tế tác động đến doanh thu và nguồn vốn của doanh nghiệp và chủ đầu tư trong kinh doanh các dự án nhà ở thương mại, tạo nên những khó khăn trong hoạt động đầu tư, xây dựng, các chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính thực hiện toàn bộ dự án sẽ đi tới quyết định chuyển 1 nhượng dự án đầu tư. Điều này đặt ra vấn đề pháp lý về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản nói chung cũng như dự án kinh doanh nhà ở thương mại nói riêng. Và một trong những vấn đề pháp lý nắm vai trò không kém phần quan trọng đó chính là chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Đây là một bộ phận không thể thiếu trong quy định về các dự án kinh doanh bất động sản, tạo nên một hành lang pháp lý hoàn chỉnh cho các nhà đầu tư thực hiện hoạt động đấu tư, chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại một cách hiệu quả ở Việt Nam. Hiện nay tồn tại nhiều văn bản pháp luật quy định khác nhau về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư có quyền sử dụng đất gồm: Luật kinh doanh bất động sản; Luật đất đai; Luật doanh nghiệp; Luật đầu tư; Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành. Tuy nhiên, quy định một cách trực tiếp và cụ thể nhất về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại phải nói đến Luật kinh doanh bất động sản 2014. Văn bản luật này đã khắc phục được nhiều hạn chế của các văn bản trước đây, đã quy định chi tiết và chặt chẽ hơn các vấn đề pháp lý trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Tuy nhiên Luật kinh doanh bất động sản vẫn còn tồn tại một số quy định như thiếu thống nhất với một số văn bản pháp luật có liên quan, thủ tục chuyển nhượng còn rườm rà, phức tạp gây mất thời gian, công sức, tiền bạc của nhà đầu tư… Những hạn chế này cần được khắc phục nhằm phát huy hơn nữa vai trò của pháp luật trong phát triển kinh tế xã hội ở Việt Nam và đáp ứng nhu cầu hội nhập quốc tế, thu hút đầu tư nước ngoài. Từ những vấn đề trên, tác giả chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2014 từ thực tiễn tại thành phố Hồ Chí Minh” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 2 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản là một chế định quan trọng của Luật kinh doanh bất động sản. Từ khi hình thành có nhiều công trình nghiên cứu về vấn đề này. Một số công trình tiêu biểu như: Tác giả Vũ Anh với đề tài “Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam – những vấn đề lý luận và thực tiễn”, Luận án tiến sĩ, Học việc Khoa học xã hội, 2012. Luận án đã làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn của pháp luật về kinh doanh BĐS ở nước ta, phân tích các yêu cầu để xây dựng hệ thống văn bản pháp luật về kinh doanh BĐS phù hợp và hiệu quả, nghiên cứu thực trạng pháp luật lĩnh vực này. Từ đó luận án đề ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS và xây dựng các biện pháp để đảm bảo cho việc vận hành, thực thi lĩnh vực pháp luật này trong cuộc sống. Tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam”, Luận án tiến sĩ, Đại học luật Hà Nội, 2013. Luận án nghiên cứu các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, so sánh với các hình thức giao dịch BĐS khác, làm rõ vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với kinh doanh BĐS và đối với thị trường BĐS. Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ trong kinh doanh BĐS, những kết quả đã đạt được và những hạn chế, thiếu sót, bất cập của pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật. Tìm ra các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Tác giả Nguyễn Tuấn Anh với đề tài “Quản lý nhà nước đối với kinh doanh bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh”, Luận văn Thạc sĩ, trường đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn nghiên cứu khá tổng quát những vấn đề về hoạt động kinh doanh BĐS, dự án kinh doanh BĐS, phan tích được 3 những tác động nói chung của hoạt động kinh doanh đến quá trình phát triển kinh tế, xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh. Các công trình trên chỉ nghiên cứu một các chung chung về tất cả các hoạt động kinh doanh BĐS trong đó có chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS chứ không phân tích cụ thể về hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh nhà ở thương mại hay chế định hợp đồng của hoạt động này. Tác giả Phan Thị Minh Hảo với đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo pháp luật hiện hành”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, 2016. Luận văn trình bày những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. Nghiên cứu chế độ pháp lý về hợp đồng mua bán nhà ở thương mại theo quy định của pháp luật Việt Nam, thực tiễn hoạt động mua bán nhà ở thương mại và đưa ra kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về vấn đề này. Tác giả Nguyễn Thị Ngọc Lan với đề tài “Pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn áp dụng tại Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, Đại học Luật Hà Nội, 2016. Luận văn khái quát chung về nhà ở và pháp luật phát tiển nhà ở thương mại. Đánh giá thực trạng pháp luật về phát triển nhà ở thương mại và thực tiễn thực hiện ở Hà Nội; từ đó đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về vấn đề này. Ngoài ra còn một số bài viết có liên quan được đăng trên tạp chí luật chuyên ngành như: Tác giả Nguyễn Thị Kiều Oanh với bài viết “Một số vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Khoa học pháp lý, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, Số 2/2014; Các tác giả Phan Thông Anh, Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương với bài viết “Vai trò của pháp luật trong việc chuyển nhượng dự án bất động sản”, tạp chí Dân chủ và Pháp luật, Bộ Tư pháp, Số chuyên đề 2/2017… 4 Nhìn chung, các công trình nghiên cứu từ trước đến nay chưa có sự phân tích, đánh giá một cách toàn diện về tầm quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong quá trình phát triển của nền kinh tế. Hơn thế nữa trong nền kinh tế đang có những thay đổi, phát triển không ngừng hiện nay thì những kết quả nghiên cứu mà các nhà khoa học pháp lý đã đạt được vẫn cần tiếp tục được bổ sung và hoàn thiện theo thời gian. Do vậy việc đi sâu nghiên cứu đề tài là hết sức cần thiết. 3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng của luận văn chính là quy định pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Luận văn không đi nghiên cứu mọi vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại mà chỉ tập trung nghiên cứu những vấn đề cơ bản về: Điều kiện xác lập hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; thủ tục chuyển nhượng. Luận văn không nghiên cứu mọi quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại mà chỉ nghiên cứu các quy định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014. Phạm vi nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định áp dụng về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại là trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh. 4. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn: Thứ nhất, luận văn làm rõ những vấn đề lý luận khái quát về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. 5 Thứ hai, luận văn đánh giá thực trạng quy định pháp luật liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Việt Nam theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh cũng như một số nước trên thế giới. Thứ ba, trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã được nghiên cứu, luận văn đưa ra định hướng và một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam. Nhiệm vụ của luận văn: - Xác định nội dung và làm rõ một số vấn đề lý luận về khái niệm, đặc điểm có liên quan tới hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; luật áp dụng trong hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. - Nghiên cứu các qui định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Với nhiệm vụ này, luận văn đi sâu phân tích nội dung các qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014; tìm hiểu về mục đích, cơ sở của việc qui định các điều luật điều chỉnh hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; phân tích tính kế thừa và phát triển, cũng như những điểm mới qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo luật kinh doanh bất động sản năm 2014 để có cách hiểu đúng nhất, phù hợp với khoa học pháp lý và thực tiễn đời sống xã hội. Đồng thời, qua việc phân tích nội dung hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại trong luật thực định, luận văn cũng đưa ra những điểm bất cập, chưa hợp lý, thiếu tính khoa học của các qui định đó, để làm cơ sở cho các kiến nghị nhằm hoàn thiện hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản; 6 - Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại qua hoạt động áp dụng pháp luật tại thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó, đánh giá về những thành công và hạn chế của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại; - Trên cơ sở phân tích nội dung và thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo luật thực định, luận văn nêu một số kiến nghị đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung nhằm hoàn thiện chế định hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Xuất phát từ các nguyên lý của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử theo quan điểm khoa học của chủ nghĩa Mác - Lênin: Tồn tại xã hội quyết định ý thức xã hội, đồng thời giữa chúng có mối liên hệ biện chứng. Pháp luật là một bộ phận của kiến trúc thượng tầng xã hội, được hình thành từ một cơ sở hạ tầng phù hợp. Pháp luật được coi là tấm gương phản chiếu xã hội, còn về phần mình, xã hội được coi là cơ sở thực tiễn của pháp luật. Về lý thuyết và thực tiễn cho thấy, các qui định của pháp luật phù hợp với sự phát triển của các điều kiện kinh tế, văn hóa, xã hội thì mới có tính khả thi trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật; từ đó tạo cơ sở cho xã hội ổn định và phát triển. Ngoài ra, trong quá trình thực hiện đề tài này, chúng tôi đã sử dụng một số phương pháp nghiên cứu: + Phương pháp lịch sử được sử dụng khi nghiên cứu, tìm hiểu hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại của pháp luật qua các thời kỳ ở Việt Nam; + Phương pháp phân tích, Phương pháp phân tích được sử dụng trong toàn bộ luận văn. Phương pháp này được áp dụng để làm rõ những quy định cụ thể liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. 7 + Phương pháp tổng hợp cũng được sử dụng trong toàn bộ luận văn. Trên cơ sở các tài liệu đã phân tích, so sánh, tác giả sử dụng phương pháp này để tổng hợp những vấn đề đã nêu ra, từ đó rút ra những nhận định, kiến nghị, những bổ sung cần thiết nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. + Phương pháp so sánh được thực hiện nhằm tìm hiểu qui định của pháp luật hiện hành với hệ thống pháp luật trước đây ở Việt Nam cũng như pháp luật của một số nước khác qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Qua đó, phân tích nét tương đồng và đặc thù của pháp luật Việt Nam qui định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại, phù hợp với điều kiện về kinh tế, văn hóa, xã hội và tập quán của Việt Nam; + Phương pháp thống kê được thực hiện trong quá trình khảo sát thực tiễn hoạt áp dụng pháp luật, với các số liệu cụ thể giải quyết các vấn đề từ quan hệ hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại. Tìm ra mối liên hệ giữa các qui định của pháp luật với thực tiễn áp dụng đã phù hợp hay chưa? Các lý do? Từ đó mà xem xét nội dung qui định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại, với thực tiễn của đời sống xã hội nhằm nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật về vấn đề này. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Hoàn thành luận văn này, chúng tôi hy vọng rằng, những kiến thức khoa học trong luận văn sẽ được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho công tác nghiên cứu, giảng dạy luật học tại các cơ sở đào tạo luật ở nước ta; đặc biệt, đối với chuyên ngành luật đất đai. Nội dung của luận văn có ý nghĩa thiết thực cho mọi cá nhân, đặc biệt là cho các chủ thể có nhu cầu nhận chuyển nhượng nhà ở thương mại tìm hiểu 8 các qui định về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở thương mại; biết được cơ sở pháp lý tạo lập loại hợp đồng này; quyền và nghĩa vụ cụ thể của mình trong hợp đồng; các hình thức và phương thức thực hiện hợp đồng... Từ đó, góp phần thực hiện pháp luật nghiêm chỉnh, tránh xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong hợp đồng. Chúng tôi tin tưởng rằng, những kiến nghị khoa học trong luận văn được sử dụng trong công việc pháp điển hóa Luật đất đai cũng như các văn bản liên quan của Nhà nước ta; bởi lẽ, việc sửa đổi, bổ sung những qui định của Luật đất đai trong đó có chế định về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại là rất cần thiết, tạo cơ sở pháp lý vững chắc và thống nhất trong quá trình thực hiện và áp dụng pháp luật đất đai tại Việt Nam. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn ngoài Phần mở đầu và danh mục tài liệu tham khảo còn lại được kết cấu thành ba chương như sau: Chƣơng 1: Tổng quan về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại Chƣơng 2: Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại theo Luật kinh doanh bất động sản và thực trạng áp dụng tại thành phố Hồ Chí Minh Chƣơng 3: Giải pháp hoàn thiện quy định của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng dự án đầu tư nhà ở thương mại tại Việt Nam 9 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG DỰ ÁN ĐẦU TƢ NHÀ Ở THƢƠNG MẠI 1.1. Khái niệm về dự án đầu tƣ nhà ở thƣơng mại 1.1.1. Định nghĩa dự án đầu tư nhà ở thương mại Hoạt động đầu tư là hoạt động bỏ vốn vào một lĩnh vực sản xuất, kinh doanh hay dịch vụ nhằm thu được lợi nhuận. Các hoạt động sản xuất, kinh doanh và dịch vụ này chịu sự tác động của nhiều yếu tố từ môi trường bên ngoài: môi trường chính trị, kinh tế-xã hội… hay còn được gọi là “môi trường đầu tư”. Mặt khác, các hoạt động đầu tư là các hoạt động cho tương lai, do đó nó chứa đựng bên trong nhiều yếu tố thiếu ổn định. Đó chính là các yếu tố làm cho dự án có khả năng thất bại, làm xuất hiện các yếu tố rủi ro, không chắc chắn và đồng thời nó cũng là nguyên nhân làm cho các nhà đầu tư có vốn lựa chọn hình thức đầu tư gián tiếp thông qua các tổ chức kinh doanh tiền tệ, mặc dù họ biết lãi suất thu được từ hình thức đầu tư gián tiếp thấp hơn so với hình thức đầu tư trực tiếp. Dự án đầu tư có thể xem xét từ nhiều góc độ khác nhau Theo Luật đầu tư năm 2014: Dự án đầu tư là tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. [16, Khoản 2 Điều 3] Về mặt hình thức: dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai. Xét trên góc độ quản lý: dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế xã hội trong một thời gian dài. 10 Trên góc độ kế hoạch hóa: dự án đầu tư là một công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuôc đầu tư sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Xét theo góc độ này dự án đầu tư là một hoạt động kinh tế riêng biệt nhỏ nhất trong công tác kế hoạch hóa nền kinh tế nói chung (một đơn vị sản xuất kinh doanh cùng một thời kỳ có thể thực hiện nhiều dự án). Xét về mặt nội dung: dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai. Thông qua các góc độ và quan điểm trên có thể đưa ra kết luận Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày một cách chi tiết và có hệ thống các hoạt động và các chi phí theo một kế hoạch của một công cuộc đầu tư phát triển kinh tế xã hội hoặc phát triển sản xuất kinh doanh nhằm đạt được những kết quả nhất định và thực hiện những mục tiêu xác định trong tương lai. Vậy để đảm bảo cho mọi công cuộc đầu tư mang lại hiệu quả kinh tế, xã hội cao đòi hỏi phải làm tốt công tác chuẩn bị. Sự chuẩn bị này được thể hiện trong việc soạn thảo các dự án đầu tư với chất lượng tốt. Dự án xây dựng là cách gọi tắt của Dự án đầu tư xây dựng, được Luật Xây dựng Việt Nam 2014 giải thích như sau: “Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.” Như vậy, có thể hiểu dự án xây dựng bao gồm hai nội dung 11 là đầu tư và hoạt động xây dựng. Nhưng do đặc điểm của các dự án xây dựng bao giờ cũng yêu cầu có một diện tích đất nhất định, ở một địa điểm nhất định (bao gồm đất, khoảng không, mặt nước, mặt biển và thềm lục địa) do đó có thể biểu diễn dự án xây dựng như sau: DỰ ÁN XÂY DỰNG KẾ HOẠCH + TIỀN + THỜI GIAN + ĐẤT CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG Dự án đầu tư xây dựng nhà ở là một trong những bộ phận quan trọng của dự án đầu tư xây dựng. Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu của xã hội. Việc xây dựng nhà ở là vấn đề rất cần thiết của nhiều quốc gia trên thế giới, và cũng là yêu cầu đặc biệt đối với Việt Nam, đặc biệt trong quá trình đô thị hóa hiện nay. Sự gia tăng dân số, sự dịch chuyển dân số đến các thành phố lớn, những yêu cầu cải thiện chất lượng đời sống chỗ ở, sự lệch lạch không kiểm soát trong quy hoạch kiến trúc thành phố… Tất cả đều hướng đến yêu cầu thực hiện những dự án xây dựng nhà ở có tổ chức, hệ thống, để từ đó, mang lại cho người dân những ngôi nhà có chất lượng, cải thiện đời sống người dân và tạo dựng bộ mặt kiến trúc các khu dân cư văn minh, hiện đại. Theo Khoản 4 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 thì Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. Thông qua các khái niệm của các thuật ngữ pháp lý nêu trên có thể rút ra khái niệm của dự án đầu tư nhà ở thương mại là: tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua theo cơ chế thị trường. 1.1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư nhà ở thương mại Dự án đầu tư là công cụ để tiến hành các hoạt động đầu tư, do đó bên trong nó chứa các yếu tố cơ bản của hoạt động đầu tư. 12 – Dự án đầu tư có mục đích, kết quả xác định. Tất cả các dự án đều phải có kết quả được xác định rõ. Mỗi dự án lại bao gồm một tập hợp nhiều nhiệm vụ cần được thực hiện. Mỗi nhiệm vụ cụ thể lại có một kết quả riêng, độc lập. Tập hợp các kết quả cụ thể của các nhiệm vụ hình thành nên kết quả chung của dự án. Nói cách khác, dự án là một hệ thống phức tạp, được phân chia thành nhiều bộ phận, phân hệ khác nhau để thực hiện và quản lý nhưng đều phải thống nhất đảm bảo các mục tiêu chung về thời gian, chi phí và việc hoàn thành với chất lượng cao. – Dự án có chu kì phát triển riêng và có thời gian tồn tại hữu hạn. Dự án là một sự sáng tạo. Dự án cũng trải qua các giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu và kết thúc… Dự án không kéo dài mãi mãi. Khi dự án kết thúc, kết quả dự án được trao cho bộ phận quản lý vận hành. – Sản phẩm của dự án mang tính đơn chiếc, độc đáo. Khác với quá trình sản xuất liên tục và gián đoạn, kết quả của dự án không phải là sản phẩm sản xuất hàng loạt, mà có tính khác biệt cao. Sản phẩm và dịch vụ do dự án đem lại là duy nhất, hầu như không lặp lại. Tuy nhiên ở nhiều dự án tính duy nhất ít rõ ràng hơn và bị che đậy bởi tính tương tự giữa chúng – Dự án liên quan đến nhiều bên và có sự tương tác phức tạp giữa các bộ phận quản lý chức năng với quản lý dự án. Dự án nào cũng có sự tham gia của nhiều bên hữu quan như chủ đầu tư, người hưởng thụ dự án, các nhà tư vấn, nhà thầu, các cơ quan quản lý nhà nước. Tùy theo tính chất của dự án và yêu cầu của chủ đầu tư mà sự tham gia của các thành phần trên cũng khác nhau. Giữa các bộ phận quản lý chức năng và bộ phận quản lý dự án thường xuyên có quan hệ với nhau và cùng phối hợp thực hiện nhiệm vụ nhưng mức độ tham gia của các bộ phận không giống nhau. Để thực hiện thành công mục tiêu của dự án, các nhà quản lý dự án cần duy trì thường xuyên mối quan hệ với các bộ phận qnảu lý khác. 13 – Môi trường hoạt động “va chạm”. Quan hệ giữa các dự án là quan hệ chia nhau cùng một nguồn lực khan hiếm của tổ chức. Dự án “cạnh tranh” lẫn nhau và với các hoạt động tổ chức sản xuất khác về tiền vốn, nhân lực, thiết bị… Trong quản lý, nhiều trường hợp, các thành viên ban quản lý dự án lại có “hai thủ trưởng” nên không biết phải thực hiện mệnh lệnh của cấp trên trực tiếp nào nếu hai mệnh lệnh mâu thuẫn nhau… Do đó, môi trường quản lý dự án có nhiều quan hệ phức tạp nhưng năng động. – Tính thiếu ổn định và độ rủi ro cao. Hầu hết các dự án đòi hỏi qui mô về vốn, vật tư và lao động rất lớn để thực hiện trong một khoảng thời gian nhất định. Mặt khác, thời gian đầu tư và vận hành kéo dài nên các dự án đầu tư phát triển thường có độ rủi ro cao. Điểm khác biệt của dự án đầu tư nhà ở thương mại thể hiện ở những mặt sau: Trước hết, dự án đầu tư nhà ở thương mại là dự án gắn với công trình nhà ở thường có thời gian xây dựng và sử dụng lâu. Một dự án bắt đầu từ giai đoạn lập dự án đầu tư cho đến lúc nghiệm thu công trình đưa vào sử dụng mất một khoảng thời gian dài, thường thời gian tập trung chủ yếu tại khâu thi công công trình. Bên cạnh đó, tuổi thọ công trình cũng phụ thuộc vào một số yếu tố như kết cấu công trình, môi trường khí hậu xung quanh … Hai là, dự án đầu tư nhà ở thương mại có quy mô vốn lớn. Nguồn vốn các công trình thường lấy từ nguồn vốn Ngân sách Nhà nước, nguồn vốn đầu tư nước ngoài hay của các tư nhân và tổ chức kinh tế ngoài quốc doanh, của các cơ quan ngoại giao và các tổ chức quốc tế khác ở Việt Nam. Ba là, dự án nhà ở thương mại cố định ở một địa điểm bị tác động bởi điều kiện tự nhiên xã hội khu vực. Một khu vực có vị trí thuận lợi trong đi lại, gần trung tâm, các khu thương mại dịch vụ, an ninh khu vực lẫn môi trường 14