Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật việt nam hiện nay, từ thực tiễn quận 1, thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI BÙI NGỌC TÙNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY, TỪ THỰC TIỄN QUẬN 1, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành : Luật Kinh tế Mã số : 8.38.01.07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS LÊ THỊ BÍCH THỌ HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi. Các kết quả nghiên cứu của Luận văn là trung thực và không trùng lặp với các công trình nghiên cứu có liên quan đã được công bố; các số liệu phục vụ cho việc phân tích, đánh giá và một số thông tin trích dẫn đều đã được chú thích nguồn gốc rõ ràng, chính xác. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Bùi Ngọc Tùng LỜI CẢM ƠN Tác giả luận án xin được gửi lời cảm ơn và tri ân sâu sắc Pgs.Ts Lê Thị Bích Thọ - Người Thầy đã luôn tận tâm hướng dẫn, giúp đỡ tác giả trong suốt quá trình nghiên cứu. Tác giả cũng xin được gửi lời cảm ơn đến Học viện Khoa học Xã hội, Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam đã tạo mọi điều kiện tốt nhất để tác giả được học tập và hoàn thành được công trình nghiên cứu của mình. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Bùi Ngọc Tùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1 Chƣơng 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở ....................................................................................... 6 1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở .......................... 6 1.1.1. Khái niệm hợp đồng ............................................................................. 6 1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........................................... 6 1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ..................................... 9 1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ............................................. 12 1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ............... 12 1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư.......................................... 13 1.3. Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........ 14 1.3.1. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở.......................................... 14 1.3.2. Vai trò của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ................... 17 1.4. Các nguyên tắc pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ................ 21 1.4.1. Nguyên tắc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà ở .......................... 21 1.4.2. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........................ 22 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở ..................................................................................... 26 2.1. thực Thực trạng pháp luật về chủ thể hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ... 26 2.1.1. Chủ thể là cá nhân ............................................................................. 26 2.1.2. Chủ thể là pháp nhân ......................................................................... 34 2.2 Pháp luật về thủ tục chuyển nhượng nhà ở ............................................. 40 2.3. Thực trạng pháp luật về hiệu lực của hợp đồng...................................... 43 2.3.1. Về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng ............................................... 43 2.3.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu .... 47 2.4. Thực trạng pháp luật về nội dung hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ........ 56 2.4.1. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở .................................. 56 2.4.2. Quyền và nghĩa vụ của các bên .......................................................... 60 2.5. Thực trạng pháp luật về trách nhiệm do vi phạm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ............................................................................................... 64 2.5.1. Căn cứ phát sinh trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ ................. 64 2.5.2. Các hình thức trách nhiệm do vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng nhà ở............................................................................................... 65 2.6. Thực trạng thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở từ thực tiễn tại Quận 1, Thành Phố Hồ Chí Minh ................................................................. 68 Chƣơng 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở............................................ 73 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ................................................................................... 73 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở ................................................................................... 74 KẾT LUẬN ................................................................................................ 79 TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà ở là một nhu cầu và là quyền cơ bản của con người, trong thời gian qua, cùng với sự phát triển của xã hội, sự tăng lên nhanh chóng của dân cư khu vực đô thị bởi quá trình di cư đã tạo nên nhu cầu rất lớn về nhà ở, đặc biệt ở các thành phố lớn như: Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Thành phố Hồ Chí Minh là địa phương có quy mô dân số lớn nhất cả nước, Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, hiện quy mô dân số của Thành phố gần 13 triệu người, trong đó có khoảng 3 triệu người nhập cư. Tốc độ tăng dân số bình quân của thành phố là 3,5%/năm, trong đó tốc độ tăng dân số cơ học là 2,3%/năm, gấp đôi mức tăng dân số tự nhiên. Trung bình mỗi năm dân số thành phố tăng khoảng hơn 200.000 người, cứ mỗi 5 năm, thành phố tăng dân số khoảng hơn 1 triệu người, tương đương dân số một quận. Hiện nay, diện tích Thành phố là 2.095 km2 có 24 quận huyện, trong đó có 19 quận và 5 huyện. Quận 1 nằm ở vị trí trung tâm Thành phố Hồ Chí Minh, diện tích 7,73 km2 dân số là 193.632 người. Mặc dù diện tích không tăng và điều kiện hạ tầng phục vụ phát triển nhà ở là rất khó khăn, nhưng quy mô dân số của Quận vẫn đang tiếp tục tăng, trong đó chủ yếu là số dân nhập cư, do sự hạn chế về quỹ đất, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, tốc độ tăng giá các yếu tố đầu vào đã đẩy giá nhà ở lên cao hơn rất nhiều so với thu nhập của người dân. Chính vì vậy, nhiều biểu hiện tiêu cực, phức tạp trong lĩnh vực mua bán nhà ở đã diễn ra trong thời gian qua, làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của người tiêu dùng và sự ổn định của xã hội. Đó là hiện tượng đầu cơ, làm lũng đoạn thị trường gây ra những rào cản cho cơ hội tiếp cận nhà ở một cách công bằng của người dân; thiếu minh bạch trong chính sách giá và công khai thông tin dự án; hợp đồng không rõ ràng, không thực hiện đúng cam kết khi ký hợp đồng... Hợp đồng mua bán nhà ở có những đặc trưng rất riêng so với các loại 1 hợp đồng khác, liên quan đến đời sống dân sự hàng ngày, tính mạng của cư dân sống trong các công trình nhà ở; nhà ở là bất động sản gắn liền với đất. Vì vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Bộ luật Dân sự, Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Bảo vệ người tiêu dùng… và các văn bản dưới luật khác. Nhìn chung, hệ thống pháp uật về chuyển nhượng nhà ở đã tương đối hoàn chỉnh và đang có những tác động tích cực trong giải quyết các vấn đề từ thực tiễn. Song, việc không tuân thủ các quy định pháp luật hợp đồng, sự thiếu hiểu biết pháp luật trong giao kết hợp đồng; các quy định pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở còn có những bất cập, thiếu đồng bộ, minh bạch đã và đang là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở ngày càng diễn ra phức tạp. Vì vậy, việc tác giả lựa chọn và thực hiện đề tài luận văn thạc sĩ luật học: "Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật Việt Nam hiện nay, từ thực tiễn Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh" nhằm chỉ ra các khoảng trống pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật sẽ có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn đối với việc hoàn thiện chế định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như việc quản lý nhà nước với các hoạt động diễn ra trong lĩnh vực này. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều công trình khoa học khác nhau nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, trong đó có một số các nhóm công trình nghiên cứu như: * Nhóm các công trình nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở - Trần Thị Thu Hà, "Về hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức", Tạp chí Tòa án nhân dân, Số 2/2014. - Hoàng Thị Thu Thủy (2014), Hợp đồng mua bán nhà ở theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, ĐH Quốc gia Hà Nội. - Nguyễn Thị Minh Phượng (2017), Hợp đồng mua bán nhà ở theo 2 pháp luật Việt Nam, Luận án Tiến sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam. - Đỗ Xuân Sơn (2017), Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, HVKHXH Việt Nam. * Các công trình nghiên cứu thực tiễn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo pháp luật - Dương Anh Sơn, Lê Minh Hùng (2010), Hình thức văn bản, văn bản có chứng thực là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 18, tr. 28-33. - Nguyễn Thị Minh Phượng (2016), Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi hợp đồng mua bán nhà ở bị vô hiệu, Tạp chí Kiểm sát, số 12/2016 - Tác giả Trần Thị Huệ và Nguyễn Văn Hợi (2012), Một số bất cập trong pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Luật học, số 12/2012, tr. 19-24. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Để thực hiện mục đích nghiên cứu của đề tài, tác giả xác định các nhiệm vụ cụ thể sau: Làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện các quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở, dựa trên các trường hợp cụ thể từ số liệu tại Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó, chỉ ra các điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật và cơ chế thực hiện pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. Đề xuất các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về nhà ở và hợp đồng mua bán nhà ở, cũng như cơ chế quản lý nhà nước với các hoạt động chuyển nhượng nhà ở nhằm hướng đến sự ổn định và phát triển lành mạnh thị trường bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và ở Việt Nam nói chung. Kết quả nghiên cứu của đề tài là nhằm đánh giá mức độ phù hợp và bất cập của các quy định pháp luật liên 3 quan đến chuyển nhượng nhà ở qua việc nghiên cứu thực tiễn từ hoạt động chuyển nhượng nhà ở tại Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Trong giới hạn của một luận văn, tác giả chỉ nghiên cứu pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở theo nghĩa hẹp, nghĩa là dưới góc độ hoạt động mua, bán nhà ở. Luận văn tập trung vào đối tượng nhà chung cư, nhà ở riêng lẻ; phân tích một số quy định pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở ( xây dựng, giao kết, thực hiện, hợp đồng, tranh chấp), tìm hiểu một số tranh chấp, nguyên nhân tranh chấp thực tiễn tại địa bàn Quận 1 trong khoảng thời gian từ năm 2015 đến năm 2018, qua đó đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện những qui định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. 5. Cơ sở lý luận và thực tiễn của luận văn Đề tài dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác- Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước pháp luật, chính sách của Đảng và Nhà nước về nhà ở và quyền có nhà ở của công dân, chính sách về xây dựng thị trường nhà ở, quản lý hoạt động mua bán nhà ở trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Kết quả nghiên cứu góp phần làm rõ về những lý luận về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở trên cơ sở thực tiễn các hoạt động chuyển nhượng nhà ở trong các khu chung cư tại địa bàn Quận 1 thành phố Hồ Chí Minh qua đó chỉ ra những điểm hợp lý và chưa hợp lý trong các quy định pháp luật để đưa ra những đề xuất cũng như cơ chế quản lý nhà nước đối với những hoạt động này, Ngoài ra kết quả nghiên cứu của đề tài còn có thể sử dụng làm tài liệu tham khảo phục vụ học tập cho sinh viên các ngành Luật, Khoa học xã hội và nhân văn tại các trường đại hoc, cao đẳng. 6. Phƣơng pháp nghiên cứu Phương pháp thống kê và hệ thống hóa, phương pháp phân tích, tổng 4 hợp, nghiên cứu tình huống: Được sử dụng để gắn kết những vấn đề mang tính lý luận ở Chương 1 với thực trạng pháp luật và thực hiện pháp luật về chuyển nhượng nhà ở trong Chương 2. Trên cơ sở các thực tiễn , phân tích và đánh giá một số trường hợp tại Quận 1, tác giả đưa ra phương hướng và đề nghị một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng nhà ở trong Chương 3. 7. Những điểm mới của Luận văn Đề tài được nghiên cứu và hoàn thiện trong bối cảnh áp dụng Bộ Luật Dân sự năm 2015, Luật Nhà ở 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2013, một số điểm mới đạt được so với các công trình nghiên cứu khác như: - Luận văn đưa ra khái niệm riêng về Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở. - Nghiên cứu một cách toàn diện Luật nhà ở năm 2014, Bộ Luật Dân sự 2015, các văn bản pháp luật có liên quan về Hợp đồng mua bán nhà ở. - Sưu tầm được những tranh chấp thường gặp trong thời gian gần đay và hợp đồng mua bán nhà ở. - Chỉ ra hạn chế của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và đưa kiến nghị hoàn thiện qui định pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở. 8. Kết cấu của luận văn Luận văn được kết thành 3 chương:Phần Mở đầu, Nội dung và Kết luận Trong đó, Phần Nội dung của Luận văn được kết cấu thành 03 chương Chương 1: Cơ sở lý luận pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Chương 3: Định hường và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 5 Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG NHÀ Ở 1.1. Khái niệm và đặc điểm hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở 1.1.1. Khái niệm hợp đồng Theo pháp luật Việt Nam, với tư cách là hình thức của giao dịch dân sự theo nghĩa rộng (bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm…) Điều 385 Bộ luật Dân sự năm 2015 năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”. Quy định khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của Bộ luật Dân sự năm 2015 đã làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng, mở rộng phạm vi điều chỉnh của Bộ luật Dân sự năm 2015 về hợp đồng trong các lĩnh vực khác; tránh được sự nhầm lẫn trong lĩnh vực thương mại, lao động... Trong khái niệm trên, có thể thấy trước hết hợp đồng phải là sự thỏa thuận, tức là luôn trên cơ sở tự do, tự nguyện của các bên khi tham gia quan hệ hợp đồng, nhưng sự thỏa thuận đó vẫn phải phù hợp với các quy định pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng là sự thỏa thuận nhưng không phải mọi sự thỏa thuận là hợp đồng. 1.1.2. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Theo từ điển Tiếng Việt: "Nhà ở là công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay dùng vào một việc nào đó" [41, Tr.900]. Dưới góc độ pháp lý, nhà ở là "công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân" (Điều 3, Luật Nhà ở năm 2014). Nhìn chung, nhà ở có một số đặc điểm sau: Thứ nhất, nhà được tạo lập nhằm mục đích chính là để ở hoặc phục vụ nhu cầu sinh hoạt của con người. Vì vậy, ngôi nhà gắn bó mật thiết, lâu dài với mỗi cá nhân từ khi sinh ra, lớn lên và cho đến lúc qua đời. Thứ hai, nhà ở là sản phẩm của quá trình lao động của con người nên 6 nó thuộc sở hữu của người đã bỏ vốn đầu tư tạo lập (sở hữu nhà nước, sở hữu cộng đồng, sở hữu tư nhân, sở hữu doanh nghiệp…). Nhà ở thuộc đối tượng của các giao dịch dân sự . Thứ ba, nhà ở cố định về mặt vị trí địa lý, có kết cấu bền vững, hệ thống móng cố định tại vị trí đất xây dựng. Nhà ở bên cạnh một số yếu tố đặc thù khu vực nó còn chứa đựng đầy đủ đặc điểm và tính chất của một loại bất động sản đặc trưng. Nhà ở thường có giá trị lớn. Bên cạnh mục đích để ở, nhà ở còn được con người sử dụng làm tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ trong quan hệ vay, dùng để góp vốn, bảo lãnh…[13] Luật Nhà ở năm 2014 phân loại nhà ở thành nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội. Giao dịch mua bán nhà ở nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở của môi cá nhân là hành vi pháp lý quan trọng. Nhà ở được xếp vào nhóm tài sản dưới dạng bất động sản. Hiến pháp 2013 tại Điều 32 cũng quy định: “Mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác”. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng dân sự, cụ thể hóa của của hợp đồng mua bán tài sản. Trong đó, đối tượng của hợp đồng là nhà ở - tài sản có giá trị lớn. Không ít các nhà nghiên cứu đã đặt ra vấn đề nghiên cứu sự khác biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và hợp đồng mua bán. Điều 430, Bộ luật dân sự năm 2015 định nghĩa: "Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán. Hợp đồng mua bán nhà ở, mua bán nhà để sử dụng vào mục đích khác được thực hiện theo quy định của Bộ luật này, Luật nhà ở và luật khác có liên quan". Trong hợp đồng mua bán tài sản, hoạt động mua và bán gắn liền với nhau để tạo nên quan hệ pháp luật giữa hai chủ thể là bên mua và bên bán. Trong đó hoạt động bán bao gồm hai thành phần riêng rẽ và phân biệt với nhau. Thứ nhất, hợp đồng bán được coi là hoàn 7 thành khi đề nghị giao kết được chấp nhận; thứ hai, việc chuyển giao quyền sở hữu tài sản được diễn ra trước hoặc cùng đồng thời với khoản thanh toán đã được các bên thống nhất [41, Tr.1504]. Trong tiếng Việt, cụm từ “chuyển nhượng” được hiểu là “chuyển quyền sở hữu” [26, Tr.182]. "Nhượng" là nhường lại, chuyển giao lại cho người khác (cái thuộc quyền sở hữu của mình hoặc quyền lợi mình đang được hưởng). Nói cách khác chuyển nhượng là chuyển giao quyền với tài sản của một chủ thể này sang một chủ thể khác. Thực chất, trong pháp luật Việt Nam cách hiểu về "chuyển nhượng" còn có những điểm chưa thống nhất. Hiện không có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, mà chỉ có khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Cho dù sử dụng “chuyển nhượng” hay “mua bán” thì bản chất của giao dịch vẫn là “chuyển quyền sở hữu”, tức là giao dịch đó vẫn bao gồm các yếu tố: (i) Chuyển giao tài sản; (ii) Có đền bù; (iii) Người chuyển giao không còn bất kỳ mối liên hệ nào với tài sản sau khi đã chuyển giao và nhận đền bù [27, Tr.182]. Xuất phát từ chế độ sở hữu toàn dân với đất đai mà cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác chỉ có quyền chiếm hữu và sử dụng đất được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất cũng được xác lập trên cơ sở hợp đồng chuyển quyền phù hợp với quy định pháp luật về đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai là hàng hóa đặc biệt mà cá nhân, pháp nhân hộ gia đình được xác lập quyền sử dụng theo quy định. Xuất phát từ khái niệm hợp đồng, hợp đồng mua bán tài sản trong Bộ luật dân sự năm 2015, khái niệm về nhà ở, đặt trong mối quan hệ với chuyển nhượng 8 quyền sử dụng đất, dưới góc độ thuật ngữ luật học thì hợp đồng mua bán nhà ở hay hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là: "Sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên nhận chuyển nhượng nhà ở (bên mua) và bên chuyển nhượng nhà ở (bên bán). Theo đó, bên bên chuyển nhượng có nghĩa vụ giao nhà ở và chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên nhận chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng. Bên nhận chuyển nhượng là chủ sở hữu nhà ở sau khi các bên đã thực hiện các thủ tục theo quy định của pháp luật" 1.1.3. Đặc điểm của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Một là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở có đối tượng là nhà ở - loại bất động sản có giá trị lớn. Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai”. Nhà ở là một loại tài sản dưới dạng bất động sản được xác định theo điểm b, khoản 1, Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015. Nhà ở có thể được hiểu là nhà dùng để ở được xây dựng có kết cấu độc lập gọi là nhà riêng lẻ hoặc có kết cấu chung gồm nhiều căn hộ hoặc nhà liên kế dùng cho con người sinh hoạt, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích mặt bằng trong đó có, diện tích sử dụng chung (nếu có), diện tích sử dụng riêng được xác định bằng ranh giới về không gian. Nhà ở, đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở, là một loại tài sản buộc phải đăng ký quyền sở hữu, vì thế, các giao dịch mua bán nhà ở đã được pháp luật quy định chặt chẽ. Căn cứ vào thời điểm hình thành và thời điểm xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu, nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu và cũng có thể được coi là một loại tài sản hình thành trong tương lai. Nhà ở có thể đang tồn tại hiện hữu là tài sản vào thời điểm hiện tại và đã được xác lập quyền sở hữu cho chủ sở hữu phải đáp ứng các điều kiện sau đây mới là đối tượng của hợp đồng mua 9 bán nhà ở: - Nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải được xác định cụ thể, là đối tượng của hợp đồng mua bán nhà bao gồm cả nhà và diện tích đất gắn liền với ngôi nhà và chúng cần phải được chỉ r trong hợp đồng mua bán. - Nhà phải có các loại hồ sơ phù hợp qui định pháp luật chứng tỏ quyền sở hữu hợp pháp của chủ thể hiện đang quản lý, sử dụng nhà. Đó chính là cơ sở pháp lý cơ bản về hình thức có thể đã được nhà nước xác nhận về nội dung và là nguyên tắc để Nhà nước bảo vệ quyền sở hữu của các chủ thể và các chủ sở hữu thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật. - Không bị tranh chấp về quyền sở hữu đối với diện tích nhà đem bán. - Không bị cấm lưu thông dân sự. - Nếu nhà thuộc sở hữu chung theo phần hoặc hợp nhất phải tuân theo quy chế pháp lý riêng đối với loại nhà thuộc sở hữu của nhiều người. Hai là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng song vụ mang tính đền bù tương đương. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau (Khoản 1, Điều 402 Bộ luật dân sự năm 2015). Trong quan hệ này, bên chuyển nhượng (bên bán) có nghĩa vụ chuyển giao nhà và quyền sở hữu nhà về phương diện pháp lý cho người nhận chuyển nhượng (bên mua). Bản chất của việc chuyển nhượng nhà là chấm dứt quyền sở hữu nhà của chủ sở hữu, đồng thời làm phát sinh quyền sở hữu đối với nhà của người nhận chuyển nhượng. Tính chất đền bù trong quan hệ này thể hiện trong việc người chuyển nhượng nhà nhận một giá trị nhất định (thường là tiền) đã thỏa thuận thì bên nhận chuyển nhượng phải được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở. Người nhận chuyển nhượng muốn được sở hữu nhà thì phải có nghĩa vụ trả tiền cho bên chuyển nhượng nhà một giá trị tương xứng với nhà ở đó, đúng thời hạn, địa điểm và phương thức theo thỏa thuận. Giá trị mà bên nhận chuyển nhượng nhà phải trả cho bên bán nhà là khoản đền bù về việc mua bán nhà ở theo thoả 10 thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Tính chất đền bù trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở xuất phát từ nguyên tắc trong giao kết hợp đồng là trao đổi ngang giá và tự do thỏa thuận. Đây là đặc điểm phân biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng nhà ở với hợp đồng cho thế chấp, cho thuê hay hợp đồng ủy quyền quản lý nhà ở. Việc chuyển giao nhà thể hiện ở nội dung như nghĩa vụ của bên chuyển nhượng là giao nhà ở đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng, vấn đề chuyển giao quyền sở hữu nhà thể hiện ở việc bàn giao sự chiếm hữu, sử dụng thực sự với nhà ở và dịch chuyển về mặt pháp lý quyền sở hữu nhà theo quy định của pháp luật. Ba là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là hợp đồng ưng thuận ng thuận là một yếu tố pháp lý quan trọng của hợp đồng chuyển nhượng tài sản nói chung và chuyển nhượng nhà ở nói riêng. Từ thời điểm các bên thỏa thuận và thể hiện sự thống nhất ý chí với nhau và ký tên (hoặc điểm chỉ) xác nhận về những nội dung cơ bản của hợp đồng thì hợp đồng đó được coi là xác lập. Thời điểm xác lập của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở là thời điểm mà hợp đồng được công chứng, đây là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với nhau giữa bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng nhà ở, không phụ thuộc vào việc đã chuyển giao hay chưa chuyển nhà. Bốn là, hình thức của hợp đồng chuyển nhượng nhà ở nên lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Đây là quy định có tính bắt buộc nhằm đảm bảo tính an toàn, ổn định của giao dịch chuyển nhượng nhà ở, đồng thời cũng thực hiện chức năng quản lý nhà nước với bất động sản nói chung và nhà ở nói riêng. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng là hành vi pháp lý quan trọng nhằm phát sinh hiệu lực pháp lý của giao dịch chuyển nhượng nhà ở. Nếu các bên không thực hiện nghĩa vụ công chứng, chứng thực hợp đồng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã/phường/thị trấn nơi nhà ở tọa lạc thì hợp đồng 11 có thể đương nhiên vô hiệu hoặc vô hiệu khi có yêu cầu tuyên vô hiệu của một bên [28, Tr.30]. Năm là, hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chịu sự ảnh hưởng của chính sách về nhà ở của Nhà nước mỗi thời kỳ. Việc chuyển nhượng nhà ở có sự tác động rất lớn đến tính ổn định phát triển của xã hội. Do đó, chính sách về nhà ở với mỗi quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng đều có sự điều chỉnh liên tục, phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội và nhu cầu quản lý nhà nước ở mỗi giai đoạn. 1.2. Phân loại hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở Căn cứ vào đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng có thể phân thành: 1.2.1. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất Đây là loại hợp đồng khá thông dụng dùng trong giao dịch nhà ở đã được tổ chức, cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng trên diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhà ở trong hợp đồng chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất có thể được xây dựng trên toàn bộ diện tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân hoặc có thể được xây dựng một phần trên đất. Tuy nhiên, tính chất đặc biệt của đối tượng hợp đồng này ở chỗ, hai bên không thực hiện giao dịch với mục đích mua nhà ở đơn lẻ mà luôn gắn liền với việc chuyển nhượng quyền sử dử dụng đất. Do đó, giá trị của hợp đồng không chỉ tính trên giá trị nhà ở, mà còn tính trên giá trị của quyền sử dụng đất được chuyển nhượng. Điều kiện để chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất là đối tượng của hợp đồng là nhà ở và quyền sử dụng đất thỏa mãn điều kiện quy định tại khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013: “1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 12 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất.” Nhìn chung, để chuyển nhượng nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thì phải phù hợp với điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai và các điều kiện khác của pháp luật. Mục đích chuyển nhượng nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất khá đa dạng, có thể mua để ở, có thể mua để bán lại. 1.2.2. Hợp đồng chuyển nhượng nhà ở chung cư Đây là loại hợp đồng mà việc chuyển nhượng có đối tượng chính là nhà ở dưới dạng căn hộ chung cư. Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014 : "Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung…. ". Như vậy, thực chất chuyển nhượng nhà chung cư sẽ có mục đích chủ yếu là chuyển quyền sở hữu phần nhà ở thuộc sở hữu riêng. Phần nhà ở và các công trình sở hữu chung của khu nhà chung cư sẽ là quyền phát sinh từ quyền sở hữu căn hộ trong khu nhà chung cư. Song, do đặc tính của nhà chung cư nên đối với chung cư hình thành trong tương lài thì hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư chủ yếu là hợp đồng góp vốn. Chủ đầu tư thỏa thuận với các tổ chức, các nhân bằng văn bản các văn bản ghi nhận góp vốn theo hình thức hợp đồng để đầu tư xây dựng nhà chung cư. Theo hợp đồng này, bên góp vốn sẽ được nhận sản phẩm là nhà ở hình thành trong tương lai trên cơ sở theo thỏa thuận trong hợp đồng. Do đặc thù của nhà chung cư là một loại tài sản cần số vốn đầu tư lớn để có thể hoàn thiện nên chủ đầu tư dự án (chủ đầu tư cấp I) nếu có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị đó thì được huy động vốn theo các hình thức được quy định tại Điều 19 Nghị định 13 99/2015/NĐ-CP [30]. Hợp đồng chuyển nhượng nhà chung cư cũng có nhiều dạng biến thể khác nhau, thời điểm ký hợp đồng cũng được quy định khác nhau. Theo quy định tại Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014, việc ký Hợp đồng chỉ được diễn ra sau các thời điểm sau: - Hợp đồng góp vốn, chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng sau khi đã có dự án phát triển nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện khởi công xây dựng công trình nhà ở. - Hợp đồng hợp tác kinh doanh thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng hợp tác kinh doanh sau khi đã có dự án nhà ở được phê duyệt, đã thực hiện giải phóng mặt bằng, có biên bản bàn giao mốc giới của dự án. - Hợp đồng mua bán nhà ở trong tương lai thì chỉ được ký sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Hợp đồng mua bán nhà chung cư là một dạng của Hợp đồng mua bán nhà ở và nhưng hiện nay chưa có khái niệm riêng cho loại hợp đồng này. Do nhà chung cư là tài sản có giá trị lớn và dễ xảy ra tranh chấp nên Bộ Xây dựng quy định mẫu khá cụ thể tại Thông tư số 03 /2014/TT-BXD ngày 20/2/2014. Theo đó, hợp đồng phải nêu rõ thông tin về chủ đầu tư và các quyết định liên quan đến quyền sử dụng đất như quyết định giao đất, cho thuê đất, văn bản phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà chung cư; và các văn bản liên quan trực tiếp đến Dự án nhà chung cư như quy hoạch dự án nhà chung cư. Trong hợp đồng phải ghi rõ phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, riêng, phí bảo trì 2% trên tổng giá trị hợp đồng và cách tính diện tích căn hộ mua bán. 1.3. Pháp luật và vai trò của pháp luật hợp đồng chuyển nhƣợng nhà ở 1.3.1. Pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở Khái niệm pháp luật hợp đồng chuyển nhượng nhà ở 14