Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật việt nam từ thực tiễn thành phố hồ chí minh.

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ Hà Nội - 2020 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN HỒ PHƯƠNG NHÂN HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU VỀ HÌNH THỨC THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS. LÊ THỊ BÍCH THỌ Hà Nội - 2020 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan toàn bộ nội dung luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” là kết quả của quá trình làm việc nghiêm tục và có hệ thống của chính tôi, theo sự hướng dẫn về mặt khoa học của PGS.TS. Lê Thị Bích Thọ. Việc sử dụng tài liệu tham khảo trong luận văn đã được nêu rõ trong phần trích dẫn tài liệu tham khảo; các bản án, thông tin được dẫn chứng trong luận văn là trung thực, chính xác và đúng sự thật. Về nội dung luận văn, tôi cam đoan rằng luận văn này chưa từng được công bố hoặc sử dụng để thực hiện nghiên cứu cho bằng cấp ở những nơi khác. Các nghiên cứu của tác giả khác được sử dụng trong luận văn này được trích dẫn theo đúng quy định. Đồng thời, luận văn này chưa bao giờ được đệ trình ở bất cứ nơi nào khác để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác. Thành phố Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 02 năm 2020 Tác giả Nguyễn Hồ Phương Nhân MỤC LỤC Lời cam đoan Trang Danh mục các chữ viết tắt Mục lục PHẦN MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài……………………………………………………. 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ……………………………………………….. 2 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu………………………………………… 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu………………………………………… 4 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu………………………………… 4 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn ………………………………………………. 4 7. Kết cấu của luận văn ………………………………………………………. 5 NỘI DUNG Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu …………………………………………………………………………… 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu………………….. 6 1.1.1. Khái niệm hợp đồng CNQSDĐ ……………………………………….. 6 1.1.2. Đặc điểm của hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…………………………… 8 1.2. Các trường hợp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật dân sự ………………………………………………………………………… 1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về năng lực chủ thể ……………………………………………………………………. 1.2.2. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm quy định điều kiện về sự tự nguyện của chủ thể …………………………………………………………… 1.2.3. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với với đạo đức xã hội………………………………………………………… 12 12 22 23 1.2.4. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do nhầm lẫn…………………….. ……... 26 1.2.5. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về hình thức………. 27 1.2.6. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm các quy định của pháp luật đất đai……………………………………………………………………………… 28 1.3. Hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu…..…………………... 31 Tiểu kết chương 1 ……………………………………………………………. 33 Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại TP.HCM….……………………………………………………………….. 2.1. Giới thiệu về TP.HCM và sơ lược thực trạng pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tại TP.HCM ………………………………………….….. 34 34 2.1.1. Giới thiệu khái quát về TP.HCM………..…………………………….. 34 2.1.2. Sơ lược chung về tranh chấp liên quan đến QSDĐ tại TP.HCM…..…. 35 2.2. Thưc trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại TP.HCM ……………………………………………………………………… 2.3. Một số bất cập trong thực tiễn giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức tại Tòa án các cấp trên địa bàn TP.HCM …..……………………… 2.3.1. Hợp đồng CNQSDĐ viết tay..…………………………………………. 2.3.2. Bất cập về thời hiệu yêu cầu tuyên bố Hơp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức…………………… ………………………………………………… 2.3.3. Vấn đề giá trị pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức hiện nay …………………… ………………………………………………… Tiểu kết chương 2 ……………………………………………………………. Chương 3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ…………………………………………………………. 3.1. Kinh nghiệm của một số nước trong quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ..…………………………………………………………………….. 3.1.1. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ tại Trung Quốc … ………………………………………………… 3.1.2. Những vấn đề xung quanh quy định về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ của luật pháp Mỹ ………………………………………………… 37 44 44 46 47 50 51 51 51 53 3.1.3. Vấn đề công chứng. chứng thực của Hợp đồng mau bán bất động sản tại Pháp ………………………………………………………………………... 3.2. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức ……………………………………………………………………… 54 56 3.2.1. Quán triệt, đường lối chính sách của Đảng về quản lý đất đai….……… 56 3.2.2. Hoàn thiện pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức ...… 57 3.3. Một số kiến nghị khác …………………………………………………… 59 Tiểu kết chương 3 ……………………………………………………………. 65 Kết luận ……………………………………………………………………… 66 Danh mục tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật dân sự BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự LĐĐ : Luật đất đai TAND : Tòa án nhân dân VKSND : Viện Kiểm sát nhân dân UBND : Ủy ban nhân dân CNQSDĐ : Chuyển nhượng quyền sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TP.HCM : thành phố Hồ Chí Minh MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của bất kỳ quốc gia nào. Đó là là tư liệu sản xuất đặc biệt, có ý nghĩa quan trọng đối với từng ngành nghề trong nền kinh tế quốc dân. Việc xác lập quyền sở hữu về đất đai được các nhà nước trên thế giới thực hiện và luật hóa trong các định chế pháp luật của quốc gia mình. Bên cạnh quyền sở hữu đất đai được xác lập và thừa nhận, nhà nước còn xác lập và thừa nhận quyền sử dụng đất đai. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất là quyền phái sinh từ quyền sở hữu đất được quy định rõ trong Hiến pháp 1992 và thuộc sở hữu toàn dân. Quyền sử dụng đất đai được nhà nước xác lập và bảo hộ hợp pháp, được Nhà nước cho phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của LĐĐ 2013. Các hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất đai từ chủ thể này sang chủ thể khác ở Việt Nam theo quy định của LĐĐ 2013, hiện nay diễn ra rất phổ biến, trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực hiện theo quy định của LĐĐ 2013 và BLDS 2015. Trong đó phổ biến nhất là hoạt động CNQSDĐ được thực hiện theo chế định hợp đồng dạng văn bản. Tại Việt Nam, hiện nay từ thực tế cho thấy, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô hiệu diễn ra rất nhiều trong đó có Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. Hệ lụy của Hợp đồng CNQSDĐ bị xem vô hiệu về hình thức có tác động lớn, trực tiếp đến quyền, lợi ích của các bên tham gia hợp đồng và triệt tiêu quyền được nhà nước bảo vệ hợp pháp về QSDĐ của các bên đương sự trong hợp đồng nếu các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức không được giải quyết hoặc giải quyết không hiệu quả. Thực tiễn tiếp nhận và giải quyền các tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu trong thời gian qua tại các cơ quan chức năng đã bộc lộ nhiều hạn chế. Nguyên nhân đưa tới hạn chế là từ cách hiểu giá trị pháp lý của các Hợp đồng CNQSDĐ theo quy định của BLDS 2015 và theo LĐĐ 2013. Chính vì lý do trên, tác giả đã chọn đề tài “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh” nhằm góp phần làm sáng tỏ những quy định của 1 BLDS 2015 và LĐĐ 2013 đối với vấn đề vô hiệu về hình thức của Hợp đồng CNQSDĐ cũng như kiến nghị cho thực tiễn giải quyết các Hợp đồng CNQSDĐ để từ đó góp phần hoàn thiện pháp luật về đất đai. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Việc xem xét Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức đã được nghiên cứu trong một số công trình khoa học của ngành luật nói chung. Các công trình đó nghiên cứu về: - Tác giả Đỗ Văn Đại (2012), Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ, Nhà xuất bản Lao động. Tác giả đã hệ thống hóa các quy định về giao dịch QSDĐ, các yếu tố, tiêu chí đánh giá việc giải quyết tranh chấp giao dịch QSDĐ; xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết đối với các tranh chấp về giao dịch liên quan đến QSDĐ; chứng cứ trong quá trình TAND giải quyết tranh chấp giao dịch liên quan đến QSDĐ. - Tác giả Nguyễn Văn Cường và Nguyễn Thị Minh Hằng (2012), Giao dịch về QSDĐ vô hiệu – Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nhà xuất bản Thông tin và Truyền thông. Tác giả đã nghiên cứu các quy định về giao dịch liên quan đến QSDĐ vô hiệu, qua đó phân tích và làm rõ những quy định pháp luật hiện hành và việc giải quyết hậu quả pháp lý nhằm rút ra bài học thiết thực cho việc giải quyết các vướng mắc trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến các giao dịch về QSDĐ; thực tiễn giải quyết tranh chấp về QSDĐ vô hiệu và bình luận bản án với những đánh giá khoa học về những sai sót trong quá trình giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch về QSDĐ vô hiệu của TAND các cấp. Có thể nói những công trình khoa học nêu trên là tài liệu vô cùng quý giá giúp tác giả có thêm nhiều thông tin phục vụ cho việc nghiên cứu của mình. Tuy nhiên các công trình nghiên cứu nêu trên chủ yếu nghiên cứu về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung chưa đi sâu, nghiên cứu một cách toàn diện hệ thống, thực tiễn “Hợp đồng CNQSDĐ đất vô hiệu về hình thức theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh”. Luận văn này sẽ kế thừa và tiếp thu một cách có chọn lọc các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học, các tác giả có liên quan để tập trung nghiên cứu sâu 2 các vấn đề liên quan đến đề tài luận văn trên cơ sở phân tích và tìm hiểu nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc trong sự kết hợp hài hòa giữa vấn đế lý luận và thực tiễn thông qua những vụ việc phát sinh trên thực tế, từ đó làm cơ sở tiền đề cho việc tìm ra các giải pháp khắc phục trong thời gian tới. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Trên cơ sở nghiên cứu quy phạm của BLDS, BLTTDS hiện nay, các quy định về trường hợp vô hiệu của pháp luật đất đai cũng như hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng cùng với thực tiễn trong xác định và xử lý trong các vụ án của TAND, từ đó, đề xuất kiến nghị, phương hướng và một số giải pháp hoàn thiện pháp luật đối với Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, góp phần lành mạnh hóa các quan hệ CNQSDĐ. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục tiêu trên, Luận văn xác định các nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận chung liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng: làm rõ khái niệm và bản chất pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng; nghiên cứu một cách xuyên suốt vấn đề này trong hệ thống pháp luật Việt Nam; phân tích và nghiên cứu về quy định của pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng. - Nghiên cứu quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh hoạt động giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng tại TAND các cấp; đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng tại TAND để từ đó xác định được những điểm cần sửa đổi, bổ sung những điểm khuyết trong các quy định liên quan. - Trên cơ sở những bất cập được xác định từ đó đưa ra những kiến nghị, giải pháp phù hợp trong việc sửa đổi, bổ sung các quy định về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu 3 nói chung cũng như Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng từ thực tiễn giải quyết của TAND. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu Các quy định của BLDS, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và thực tiễn thi hành các quy định của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức. 4.2. Phạm vi nghiên cứu 4.2.1. Phạm vi về nội dung Đề tài tập trung nghiên cứu về thực trạng giải quyết các tranh chấp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức, thực trạng ảnh hưởng do Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu mang lại từ 2015 đến nay 4.2.2. Phạm vi về không gian Tại thành phố Hồ Chí Minh 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu 5.1. Cơ sở lý luận - Lấy nguyên tắc khách quan, toàn diện và lịch sử của chủ nghĩa duy vật biện chứng, duy vật lịch sử của Chủ nghĩa Mác – Lênin, Tư tưởng Hồ Chí Minh; các quan điểm của Đảng và pháp luật của Nhà nước về Hợp đồng CNQSDĐ nói chung, pháp luật liên quan đến Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng làm cơ sở lý luận chung của đề tài. 5.2. Phương pháp nghiên cứu - Sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học bao gồm phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, diễn dịch và quy nạp. - Sử dụng phương pháp nghiên cứu tài liệu bao gồm: Tài liệu cấp 1, tài liệu cấp 2 và các nguồn tài liệu khác. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn -Làm sáng tỏ lý luận về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu nói chung và Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức nói riêng cũng như thực tiễn giải quyết của TAND. 4 - Xác định các hạn chế của pháp luật trong vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức, trên cơ sở đó, rút ra kết luận, giải pháp nhằm hoàn thiện quy định về tình trạng vô hiệu của dạng hợp đồng này trong tương lai. -Đề xuất các hướng giải quyết phù hợp với luật định và thực tiễn nhằm điều chỉnh vấn đề Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức với từng nhóm nguyên nhân để từ đó hoàn thiện pháp luật sát với thực tế hơn. 7. Kết cấu của luận văn Kết cẩu của luận văn gồm bốn phần: Phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và nội dung chính của luận văn. Phần nội dung chính được chia thành 3 Chương. Kết cấu của từng chương cụ thể như sau: Chương 1: Những vấn đề chung của pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu. Chương 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu về hình thức Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện. 5 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU 1.1. Khái niệm, đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu 1.1.1. Khái niệm Hợp đồng CNQSDĐ Tại Điều 53, Hiến pháp 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. QSDĐ là công cụ pháp lý do Nhà nước sáng tạo ra, là quyền phái sinh. Quyền này hiện thực hóa quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước trao lại cho nhân dân quyền được khai thác và sử dụng đất đai, môt loại tài nguyên đặc biệt của quốc gia. Quyền sử dụng đất đai là quyền sử dụng một thứ tài sản không thuộc quyền sở hữu của một trong các bên tham gia quan hệ mà thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là người đại diện. Do đó, QSDĐ được xem xét như một loại tài sản đặc thù, đươc chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn QSDĐ theo quy định tại Điều 167 của LĐĐ 2013. Như vậy, QSDĐ chỉ được chuyển nhượng là nhằm không xâm phạm vào sở hữu toàn dân về đất đai. Trong BLDS 2015, Khoản 1 Điều 105 quy định “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền về tài sản”. Tại Chương 7 Điều 115 của BLDS 2015, quyền tài sản được nêu như sau” Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền, bao gồm quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ, quyền sử dụng đất và các quyền tài sản khác”. Như vậy, theo BLDS 2015, QSDĐ chính là quyền về tài sản và quyền này, theo BLDS 2015 là một dạng tài sản. Cũng theo Điều 430, Chương 16 BLDS 2015, “Hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán”. Trong BLDS 2015, không quy định rõ và cụ thể Hợp đồng CNQSDĐ. Xét từ các quy định của BLDS 2015 về hợp đồng và hợp đồng mua bán quyền tài sản, Hợp đồng CNQSDĐ tương đồng với Hợp đồng mua bán tài sản, cụ thể hơn là Hợp đồng mua bán quyền tài sản. Tại Khoản 1 Điều 450 của BLDS 2015,” Trường hợp mua bán quyền tài sản thì bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu cho bên mua, bên mua phải trả tiền cho bên bán”. Tại Mục 7 Điều 500 BLDS 2015 quy định: “Hợp đồng 6 về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ cũng là một trong các loại hợp đồng về QSDĐ. Đồng thời, hợp đồng này cũng là hợp đồng mua bán về quyền tài sản trong đó bên bán phải chuyển giấy tờ và làm thủ tục chuyển quyền sở hữu (ở đây là quyền sở hữu về quyền sử dụng đất) cho bên mua, bên mua phải trả một số tiền cho bên bán theo như thỏa thuận. Trong Hợp đồng CNQSDĐ, có hai bên tham gia vào chuyển giao QSDĐ. Một bên chuyển giao QSDĐ, thực hiện thủ tục chuyển giao QSDĐ và bên nhận chuyển giao nhận QSDĐ đồng thời phải trả cho bên chuyển giao QSDĐ khoản tiền theo như thỏa thuận trong hợp đồng. Vì nghĩa vụ được xác lập do thỏa thuận của hai bên trong hợp đồng nên việc thực hiện nghĩa vụ trong hợp đồng sẽ mang tính tự nguyện nhưng có sự đảm bảo thực hiện của nhà nước thông qua các quy định từ Điều 277 đến Điều 294 của BLDS 2015 về nghĩa vụ trong hợp đồng. Mặt khác, theo Điều 116 của BLDS 2015, “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”. Xét theo quy định của điều trên, việc chuyển nhượng QSDĐ chính là hành vi pháp lý đơn phương chuyển (làm thay đổi) quyền và nghĩa vụ về QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác bằng giao kết hợp đồng. Do đó, về bản chất, CNQSDĐ chính là một giao dịch dân sự. Trong các giao dịch dân sự về đất đai, giao dịch CNQSDĐ là loại giao dịch được thực hiện thường xuyên, phổ biến, thông dụng trên thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay. Do tính chất đặc biệt của giao dịch về QSDĐ, nên các chế định pháp luật Việt Nam liên quan tới QSDĐ quy định tất cả các giao dịch liên quan đến tài sản này đều phải thiết lập bằng văn bản theo thể thức là Hợp đồng. Do vậy, CNQSDĐ phải được thực hiện bằng Hợp đồng CNQSDĐ. Theo Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành 7 vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”. Với các tiêu chí trên, BLDS 2015 lấy đó làm cơ sở để quy định về giao dịch dân sự vô hiệu và điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự. Do đó, một giao dịch dân sự được coi là vô hiệu khi giao dịch đó không đạt được một trong các điều kiện quy định tại Khoản 1 Điều 117 của BLDS 2015. Với quy định trong BLDS 2015, giao dịch dân sự vô hiệu là giao dịch dân sự không tồn tại theo quy định của pháp luật, không có hiệu lực pháp lý, mặc dù một giao dịch dân sự nào đó được xác lập, các bên có thể chưa thực hiện, đang thực hiện hoặc đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ như cam kết. Khi xác định là giao dịch dân sự vô hiệu, mọi cam kết đã, đang thực hiện theo hợp đồng đều không được pháp luật bảo vệ, bảo hộ. Hiện nay, ở phần lớn các nước trên thế giới, khi xác định giao dịch dân sự vô hiệu, họ cũng dựa vào đặc điểm, tính chất của giao dịch như trong BLDS 2015 của chúng ta đồng thời cũng xem xét tới căn cứ về tình hình kinh tế - xã hội của đất nước trong từng giai đoạn. Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ được xem là vô hiệu khi các bên trong hợp đồng chuyển nhượng tham gia giao kết và thực hiện không đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật dân sự bao gồm: người tham gia giao dịch CNQSDĐ không có năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; QSDĐ là đối tượng giao kết trong hợp đồng nhưng không được phép giao dịch theo quy định của pháp luật và trái với đạo đức xã hội; người tham gia giao dịch bị ép buộc và bị lừa dối; hợp đồng CNQSDĐ không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật về hình thức như công chứng, chứng thực… Từ phân tích trên có thể hiểu, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu khi bên chuyển nhượng QSDĐ và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ không tuân thủ theo điều kiện về hình thức và nội dụng mà pháp luật quy định đối với giao dịch CNQSDĐ. 1.1.2. Đặc điểm của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu 8 Điều 117 của BLDS 2015 quy định: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Cũng theo quy định Điều 122 BLDS 2015, “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác”. Do đó, một giao dịch dân sự được xem là vô hiệu khi không có một trong các quy định của Điều 117 BLDS 2015. Đồng thời, từ Điều 123 đến Điều 129 của BLDS 2015 quy định chi tiết 08 trường hợp vô hiệu do: - Vi phạm điều cấm, trái với đạo đức xã hội (Điều 123) - Giả tạo (Điều 124) - Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện. (Điều 125) - Bị nhầm lẫn (Điều 126) - Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 127) - Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình (Điều 128) - Không tuân thủ quy định về hình thức (Điều 129) - Vô hiệu từng phần (130) Hợp đồng CNQSDĐ là giao dịch dân sự nên Hợp đồng CNQSDĐ cũng sẽ vô hiệu với những đặc điểm chung của giao dịch dân sự được quy định như trên. Bên cạnh đó, Điều 502 của Bộ luật này cũng quy định rõ “1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan. 2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”. Hợp đồng CNQSDĐ không 9 chỉ có dạng vô hiệu về hình thức quy định mà còn vô hiệu nếu không tuân thủ đúng trình tự thủ tục của luật định. Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu có những đặc điểm cơ bản sau: Đặc điểm thứ nhất cũng là đặc điểm chung nhất của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu, đó là không đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của hợp đồng theo quy định của BLDS 2015 bao gồm: không đủ điều kiện về năng lực hành vi dân sự của người tham gia giao dịch; mục đích và nội dung của giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật, trái với đạo đức xã hội; chủ thể tham gia giao dịch không tự nguyện, hình thức giao dịch không đúng với quy định của pháp luật… Khi Hợp đồng CNQSDĐ bị vô hiệu, các bên tham gia giao dịch đều phải gánh chịu hậu quả pháp lý nhất định, có thể gây bất lợi về cả vật chất và tinh thần cũng như không đạt được mục đích đã xác định. Trong trường hợp nếu các bên trong hợp đồng chưa thực hiện giao dịch thì sẽ không thực hiện được giao dịch nữa. Ngược lại, nếu các bên trong hợp đồng đang thực hiện hợp đồng thì phải chấm dứt việc thực hiện hợp đồng đó để quay lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận do thực hiện theo hợp đồng. Đặc điểm thứ hai là Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình và mức độ vô hiệu. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại ở tất cả các hình thức: vi phạm điều kiện về năng lực hành vi của chủ thể; do nhầm lẫn, do đe dọa, lừa dối; do nội dung mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật; do vi phạm hình thức. Trong mỗi loại hình, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn diễn ra một cách hết sức phong phú với những tính chất và mức độ khác nhau. Không những thế, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn đa dạng về mức độ và phạm vi vô hiệu. Các Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu tồn tại cả trường hợp vô hiệu toàn bộ hợp đồng và vô hiệu từng phần của hợp đồng. Như vậy, Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu đa dạng về loại hình cũng như mức độ vô hiệu. Đó là do những quy định của pháp luật về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ và sự đặc thù trong các yếu tố cấu thành quan hệ CNQSDĐ. Đặc điểm thứ ba là sự phức tạp của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu. Giao dịch CNQSDĐ với tính chất và vai trò đặc biệt quan trọng như đã phân tích ở trên nên hệ thống pháp luật điều chỉnh khá phức tạp thuộc nhiều lĩnh vực pháp 10 luật. Có thể thấy, những quy định về điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng CNQSDĐ được ghi nhận trực tiếp tại các văn bản luật khác nhau (Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và các văn bản hướng dẫn thi hành). Nội dung các Luật này quy định cụ thể về điều kiện đối với QSDĐ được đưa vào giao dịch, quy định về quyền của người sử dụng đất, điều kiện hình thức đối với các giao dịch CNQSDĐ và thủ tục thực hiện những quy định đó. Những quy định này xác định những điều kiện cụ thể để các giao dịch CNQSDĐ không bị vô hiệu. Ngoài những quy định tại văn bản pháp luật liên quan đến đất đai và BLDS, tùy từng trường hợp cụ thể mà quá trình thực hiện các giao dịch CNQSDĐ còn chịu sự điều chỉnh của các quy định ở những luật khác như: Luật Công chứng, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Hôn nhân và gia đình… Khi không đáp ứng những quy định của pháp luật, Hợp đồng CNQSDĐ trở thành vô hiệu. Như vậy, có thể thấy rằng pháp luật điều chỉnh Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu được quy định ở nhiều văn bản pháp luật thuộc nhiều lĩnh vực khác nhau với mức độ hiệu lực pháp lý khác nhau. Sự chặt chẽ và phức tạp về mặt quy định đối với Hợp đồng CNQSDĐ ảnh hưởng lớn đến quá trình áp dụng pháp luật đối với CNQSDĐ. Đặc điểm thứ tư, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu khá phức tạp do tính chất pháp lý đặc thù của QSDĐ. QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt quan trọng đối với mỗi cá nhân khi tham gia vào đời sống kinh tế - xã hội. Việc thay đổi tình trạng pháp lý của QSDĐ tác động mạnh đến quyền lợi của các bên liên quan. Hiện nay, pháp luật về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu còn tồn tại những hạn chế, chưa thực sự phù hợp với thực tiễn. Bên cạnh đó, pháp luật về giao dịch CNQSDĐ vô hiệu không ổn định, dễ thay đổi nếu xét theo lịch sử vấn đề. Vì thế, vấn đề phức tạp hiện nay khi giải quyết Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu là giải quyết những vấn đề đang tồn tại do lịch sử để lại. Để áp dụng pháp luật đối với những trường hợp này, các nhà tư pháp không chỉ khó khăn khi lựa chọn quy định pháp luật đồng thời còn phải giải quyết vấn đề sao cho phù hợp với thực tiễn, để từ đó, tránh trường hợp gây xáo trộn lớn trong xã hội. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu cho thấy có nhiều trường hợp giải quyết kéo dài thời gian và đi qua nhiều cấp xét xử. Quá trình áp dụng 11 luật và thu thập chứng cứ gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là những trường hợp giao dịch diễn ra cách đây đã lâu, qua nhiều đời chủ. Kết quả giải quyết tranh chấp về Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu ảnh hưởng rất lớn đến lợi ích của các bên trong tranh chấp. Do đó, các bên thường theo đuổi lợi ích của mình theo mọi cách nhằm tránh các thiệt hại do tranh chấp đem lại. Đối với những trường hợp rơi vào thời điểm pháp luật đã có sự thay đổi hoặc quy định của pháp luật không rõ ràng sẽ dẫn tới quá trình giải quyết càng khó khăn hơn. Do đó, quá trình giải quyết hậu quả pháp lý của Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu rất phức tạp, bởi vì, quá trình giải quyết không chỉ là những tranh chấp đang diễn ra mà còn phải tính tới yếu tố lịch sử để lại và những đặc thù khác của QSDĐ trong giao dịch. 1.2. Các trường hợp Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu theo quy định của pháp luật Theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch dân sự có hiệu lực khi: “1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây: a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. 2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.” Như vậy, những giao dịch không đáp ứng được các quy định tại Điều 117 BLDS 2015 sẽ là giao dịch dân sự vô hiệu. 1.2.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể 1.2.1.1. Hợp đồng CNQSDĐ vô hiệu do vi phạm điều kiện về năng lực chủ thể cá nhân Theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 117 BLDS 2015, đối với các giao dịch dân sự thương mại nói chung hay giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản nói riêng, trong đó có giao dịch CNQSDĐ hay giao dịch chuyển nhượng đất đai, giao dịch 12 dân sự có hiệu lực khi “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập”. Điều 19 của BLDS 2015 quy định: “Năng lực hành vi dân sự của cá nhân là khả năng của cá nhân bằng hành vi của mình xác lập, thực hiện quyền, nghĩa vụ dân sự”. Như vậy, con người sinh ra, ai cũng có năng lực pháp luật. Nhưng không phải người nào cũng có năng lực để quyết định hành vi của mình. BLDS 2015 chia năng lực hành vi dân sự thành nhiều loại khác nhau nhằm phân biệt khả năng tham gia giao dịch dân sự, Cũng theo Khoản 1 Điều 20 BLDS 2015, người có năng lực hành vi dân sự là người thành niên từ đủ 18 tuổi trở nên. Những người chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi), hạn chế về năng lực hành vi dân sự, người mất năng lực hành vi dân sự và người khó khăn khăn trong nhận thức làm chủ hành vi được quy định theo điều 21, 22, 23, 24 BLDS 2015 là những người không đảm bảo về năng lưc hành vi dân sự của bản thân cá nhân. Điều 21, 22. 23. 24 của BLDS 2015 quy định rõ: - “Người chưa thành niên là người chưa đủ mười tám tuổi” (Điều 21) - “Người mất năng lực hành vi dân sự do bị tâm thần hoặc bệnh khác không thể làm chủ được hành vi” (Điều 22) - “Người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ năng lực hành vi dân sự là những người do thể trạng hoặc tinh thần không đủ khả năng nhận thức và làm chủ hành vi” (Điều 23) - “Người hạn chế năng lực hành vi dân sự là những người nghiện ma túy hoặc những người nghiện chất kích thích khác dẫn đến phá tán tài sản của gia đình.” (Điều 24) Những người nói trên sẽ không thể chịu trách nhiệm về hành vi dân sự của mình trong giao dịch dân sự. Do đó, trong giao dịch dân sự mà các chủ thể không có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, giao dịch đó sẽ bị vô hiệu toàn phần. Tuy nhiên, việc đánh giá năng lực hành vi dân sự của chủ thể bị mất, bị hạn chế hoặc gặp khó khăn sẽ do Tòa án ra phán quyết dựa trên căn cứ của pháp y giám định tâm thần. Nếu không có phán quyết của Tòa án về năng lực hành vi dân sự chủ thể, chủ thể đó trong giao dịch 13