VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
LÊ THIẾT HÙNG
HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ
Hà Nội, năm 2019
VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI
LÊ THIẾT HÙNG
HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO
PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN NAY
Ngành: Luật Kinh Tế
Mã số: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
TS. BÙI HỮU TOÀN
Hà Nội, năm 2019
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ: “Hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay” là do chính tôi thực hiện.
Các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng được tôi sử dụng để phục vụ
cho việc nghiên cứu luận văn đều do tôi tự tìm hiểu bằng kinh nghiệm của
bản thân và đảm bảo độ chính xác cao theo yêu cầu của một luận văn khoa
học.
Hà Nội, ngày 25 tháng 02 năm 2019
Tác giả
Lê Thiết Hùng
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn tất một luận văn thạc sĩ yêu cầu sự tập trung, sự cố gắng và
độc lập nghiên cứu. Bản thân tôi sau những năm tháng học tập vất vả và
nghiên cứu cũng đã cố gắng để hoàn thành được luận văn này. Tôi luôn ghi
nhận những sự đóng góp giúp đỡ, sự ủng hộ, sự hỗ trợ nhiệt tình của những
người bên cạnh mình, nhân đây tôi muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới họ.
Lời cảm ơn trân trọng đầu tiên tôi muốn dành tới TS Bùi Hữu Toàn,
người đã dìu dắt và hướng dẫn tôi trong suốt quá trình làm luận văn, sự chỉ
bảo và định hướng của thầy giúp tôi tự tin nghiên cứu những vấn đề mới và
giải quyết bài toán một cách khoa học. Trong suốt quá trình viết luận văn thạc
sĩ với đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt
Nam hiện nay” thầy đã truyền đạt những kiến thức trên lý thuyết cũng như
trên thực tiễn hiện nay.
Tôi muốn gửi lời cảm ơn chân thành đến tập thể lớp luật kinh tế K8.1
đã cùng tôi đi qua những tháng ngày miệt mài học tập, cùng chia sẻ những
niềm vui nỗi buồn, động viên tôi đi qua những khó khăn, để tôi vững bước
vượt qua những vất vả, quyết tâm hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ban giám hiệu trong trường Học viện khoa
học xã hội đã tạo các điều kiện cho chúng tôi được học tập và làm luận văn
này một cách thuận lợi.
Đây là luận văn đầu tiên tôi thực hiện và bước đầu đi vào nghiên cứu
thực tế, tìm hiểu về lĩnh vực sáng tạo trong nghiên cứu khoa học pháp luật,
kiến thức của tôi còn hạn chế. Do vậy, không tránh khỏi những thiếu sót, tôi
rất mong nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của quý Thầy Cô để kiến
thức của tôi trong lĩnh vực này được hoàn thiện hơn tốt hơn.
Trân trọng kính chào.
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ...................................................................................................... 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ HỢP
ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN ...................................... 7
1.1 Khái niệm chung về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp
luật Việt Nam ............................................................................................. 7
1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản .................................................. 7
1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản................................................ 10
1.1.3 Khái niệm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản .................. 13
1.1.4 Đặc điểm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản ................... 15
1.2 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản........................... 19
1.2.1 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với
khách hàng........................................................................................... 19
1.2.2 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với thị
trường. ................................................................................................. 21
1.2.3 Vai trò của hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với Nhà
nước ................................................................................................... 22
1.2.4 Vai trò hợp đồng môi giới mua bán bất động sản đối với xã hội . 23
1.3 Nội dung pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản .............. 24
1.4 Những yếu tố ảnh hưởng tới pháp pháp luật hợp đồng môi giới mua bán
bất động sản ............................................................................................. 25
1.4.1 Yếu tố văn hóa của bên tham gia quan hệ pháp luật ................... 25
1.4.2 Yếu tố pháp luật trong nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa ... 26
1.4.3 Yếu tố tổ chức bộ máy cơ quan công quyền thực hiện việc thanh
tra, giám sát, xử lý và giải quyết tranh chấp pháp luật về bảo vệ quan hệ
môi giới mua bán bất động sản ............................................................ 27
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI
MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM ............ 29
2.1 Thành tựu pháp luật về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản ........ 29
2.2 Hạn chế của pháp luật hợp đồng môi giới mua bán mua bán mua bán bất
động sản ................................................................................................... 41
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VÀ THỰC THI PHÁP LUẬT
HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHÁP
LUẬT VIỆT NAM ..................................................................................... 49
3.1 Quan điểm định hướng xây dựng và hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi
giới mua bán bất động sản ở Việt Nam...................................................... 49
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản ở Việt Nam ................................................................................ 51
3.3 Một số giải pháp tăng cường thực hiện pháp luật hợp đồng môi giới mua
bán bất động sản ở Việt Nam .................................................................... 58
KẾT LUẬN ................................................................................................ 60
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
Bất động sản
HĐMGBĐS
Hợp đồng môi giới bất động sản
LKDBĐS
Luật kinh doanh bất động sản
MGBĐS
Môi giới bất động sản
SGDBĐS
Sàn giao dịch bất động sản
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Với sự phát triển không ngừng của thị trường bất động sản, hoạt động
môi giới ra đời như một tất yếu khách quan. Việc cho phép tổ chức, cá nhân
môi giới bất động sản với mô hình phù hợp, chiến lược phát triển hợp lý sẽ
thúc đẩy thị trường, kích thích nhu cầu, mở rộng kênh phân phối, gián tiếp
hình thành và làm tăng giá trị của bất động sản. Qua đó tạo điều kiện thuận lợi
cho các nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn, tái đầu tư, bảo
đảm hiệu quả kinh tế, tăng uy tín và tính hấp dẫn cho nhà đầu tư, người tiêu
dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn [9, tr.51]. Với ý nghĩa đó, hợp đồng môi
giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay đã và đang là
công cụ pháp lý quan trọng để điều chỉnh mối quan hệ môi giới bất động sản
là việc tổ chức, cá nhân làm trung gian cho các bên trong quan hệ giao dịch
bất động sản thực hiện giới thiệu cho các bên cơ hội giao kết hợp đồng, cung
cấp các dịch vụ hỗ trợ có liên quan đến những giao dịch bất động sản. Đó là
những hoạt động trung gian nhằm chắp nối cho những giao dịch rất phong
phú và đa dạng, có thể là những giao dịch chuyển nhượng hay thế chấp, cho
thuê hay góp vốn…
Hoạt động môi giới trong thị trường bất động sản nói chung, hoạt động
môi giới trên SGDBĐS nói riêng là hoạt động nhằm tìm kiếm lợi nhuận và
bao giờ cũng thể hiện qua hợp đồng. HĐMGBĐS là sự thỏa thuận giữa bên
môi giới và bên được môi giới bất động sản, theo đó bên môi giới phải cung
cấp cho bên được môi giới một cơ hội giao kết hợp đồng chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê, góp vốn… cung cấp cho khách hàng các dịch vụ trung gian
liên quan đến việc giao dịch bất động sản và bên được môi giới có nghĩa vụ
phải trả thù lao cho bên môi giới.
1
Tuy nhiên hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt
Nam thời gian qua cũng bộc lộ nhiều bất cập, các quy định và việc áp dụng
các quy định về MGBĐS, hầu hết các dịch vụ môi giới mua bán hoặc cho
thuê nhà đất nhỏ lẻ hiện nay trên thị trường bất động sản đều không ký hợp
đồng môi giới trước mà chỉ thỏa thuận phí hoa hồng bằng miệng. Chưa có
thống kê cụ thể, nhưng ghi nhận tại một số sàn phân phối, phí môi giới sẽ nhỏ
hơn 5% giá trị bất động sản (với các bất động sản có giá trị dưới 2 tỷ đồng là
khoảng 2%; với các bất động sản có giá trị trên 2 tỷ đồng là khoảng 1%). Đây
là con số phần trăm trên giá trị hợp đồng mà người bán nhà, chủ dự án chi trả
cho nhân viên - công ty môi giới. Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia độc lập,
con số này cũng chỉ mang tính tương đối và thực tế vẫn bị thả nổi không ai
kiểm soát. Ở nhiều dự án "hot", các sàn môi giới vẫn tùy ý quyết định mức
phí môi giới khác nhau, dẫn đến khi có vấn đề phát sinh, cả chủ đầu tư và
khách hàng đều phải chịu bất lợi. Do phạm vi hoạt động của môi giới kéo dài
từ các dự án mở bán đến những căn hộ, nhà đất chuyển nhượng lại trực tiếp từ
chủ nhà, người mua sẽ phải chấp nhận hoặc chi trả để mua được căn hộ ở dự
án phù hợp, hoặc phải trả phí chuyển nhượng cao hơn thỏa thuận[26].
Để khắc phục những trở ngại này cần thiết phải hoàn thiện pháp luật
về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam hiện
nay. Để đưa ra các giải pháp hữu hiệu cần phải đánh giá khách quan, đầy đủ
về các quy định pháp luật hiện hành, cũng như thực trạng áp dụng các quy
định này để có thể tìm ra những tồn tại, khuyết điểm. Chính vì vậy, tôi chọn
đề tài “Hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam
hiện nay” để nghiên cứu.
2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài
Cho đến thời điểm hiện tại, vấn đề hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản theo pháp luật Việt Nam hiện nay không mới đối với cơ quan nhà
2
nước và cộng động doanh nghiệp, cộng đồng xã hội. Tuy nhiên, vấn đề này
vẫn còn là vấn đề rất mới mẻ trong khoa học pháp lý ở nước ta. Khi tiến hành
nghiên cứu đề tài này, tác giả có tìm hiểu và nhận thấy trước đó đã có một số
công trình nghiên cứu về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp
luật Việt Nam hiện nay như:
- Sách chuyên khảo “Thị trường bất động sản - Lý luận và thực tiễn ở
Việt Nam” của PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS. Trần Nguyên Nam do NXB Tài
chính xuất bản năm 2003.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh bất động sản” của Trần
Quang Huy, Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2009.
- Đề tài QL08.01 “Hoàn thiện pháp luật về môi giới kinh doanh bất
động sản ở Việt Nam” - Chủ nhiệm đề tài TS. Doãn Hồng Nhung, nghiệm thu
T11/2009 tại Khoa Luật - ĐHQG Hà Nội.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về tạo dựng đẳng cấp và thương hiệu
môi giới bất động sản ở Việt Nam” của TS Doãn Hồng Nhung, do NXB Lao
Động xuất bản năm 2010.
- Sách chuyên khảo “Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản”
của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến do NXB Tư pháp xuất bản năm 2012.
- Dự án VIE/97/016 về Đề án phát triển thị trường bất động sản do
Viện nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương thực hiện dưới sự bảo trợ của
Chương trình phát triển Liên Hợp quốc.
- Thị trường bất động sản – Lý luận và thực tiễn ở Việt Nam của
PGS.TS Thái Bá Cẩn và ThS.Trần Nguyên Nam do NXB. Tài chính ấn hành
tái bản lần 2 năm 2014.
- Pháp luật về môi giới bất động sản, luận văn thạc sĩ luật học Phạm
Thị Trang tại Đại học Luật Hà Nội năm 2013.
3
Tuy nhiên, pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo
pháp luật Việt Nam là một lĩnh vực chuyên sâu, có tính khoa học cao của
chuyên ngành luật kinh tế. Chưa có công trình nghiên cứu chuyên sâu (qua
khảo sát cho thấy) về việc nghiên cứu pháp luật hợp đồng môi giới mua bán
bất động sản theo pháp luật Việt Nam trong mối quan hệ với hệ thống pháp
luật kinh doanh bất động sản nói chung ở thời điểm hiện nay.
Vì vậy, đề tài về cơ bản là mới chưa được nghiên cứu tổng thể, toàn
diện. Đề tài được nghiên cứu dựa vào thực tế có chọn lọc và kế thừa các kết
quả nghiên cứu của các công trình đã được ra nghiên cứu một cách tổng thể
toàn diện vấn đề này trong lý luận và thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Thông qua việc nghiên cứu đề tài, tác giả mong muốn làm rõ các vấn
đề lý luận về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp
luật Việt Nam, các các quy định về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản theo pháp luật Việt Nam. Qua đó luận giải quy định của pháp luật
Việt Nam hiện hành, cũng như thực trạng thực thi pháp luật này được thực
hiện trên thực tế như thế nào, qua đó lý giải nguyên nhân hạn chế thực hiện
pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam
và đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao trách nhiệm của tổ chức, cá nhân
kinh doanh bất động sản và cộng đồng; và hoàn thiện pháp luật ở Việt nam
thông qua đó góp phần bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia quan hệ pháp
luật hợp đồng môi giới bất động sản.
Để đạt được mục tiêu đề ra, tác giả thực hiện những nhiệm vụ sau:
- Tìm hiểu những khái niệm cơ bản của pháp luật hợp đồng môi giới
mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam; cơ sở lý luận và thực tiễn của
quy định pháp luật về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo
pháp luật Việt Nam;
4
- Tìm hiểu các quy định về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản theo pháp luật Việt Nam có liên quan của các tổ chức quốc tế lớn,
Hiệp định thương mại tự do thế hệ mới và các quốc gia mà Việt Nam có quan
hệ thương mại truyền thống của Việt Nam hiện nay.
- Tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản theo pháp luật Việt Nam, từ đó chỉ ra những bất cập, hạn chế trong
các quy định pháp luật.
- Từ những nhiệm vụ trên, tác giả sẽ đưa ra phương hướng và một số đề
xuất hoàn thiện pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp
luật Việt Nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: các quy định về pháp luật hợp đồng môi giới
mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam và các pháp luật có liên quan
hiện nay.
Phạm vi nghiên cứu: những quy định pháp luật hiện hành về pháp luật
hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam, đồng thời
bước đầu nghiên cứu quan điểm hệ thống pháp luật trên thế giới theo hướng
so sánh pháp luật Việt Nam với các nước.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành các mục tiêu của đề tài, trong quá trình nghiên cứu, tìm
hiểu, vận dụng luận văn đã được thực hiện trên cơ sở của phương pháp duy
vật biện chứng, kết hợp với việc sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể
như: Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp lịch sử,
phương pháp so sánh. Luận văn được thực hiện trên cơ sở lý luận của chủ
nghĩa Mác-Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, các
đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
5
- Luận văn góp phần vào việc xây dựng luận cứ khoa học trong quá
trình hoàn thiện pháp luật và đảm bảo hiệu quả thực thi pháp luật hợp đồng
môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam;
- Góp phần giúp chính quyền và các cơ quan ban ngành nghiên cứu
hoàn thiện chính sách và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về pháp luật
hợp đồng môi giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam trong gian
đoạn tới;
7. Kết cấu của luận văn
Cơ cấu của luận văn bao gồm: phần mở đầu; phần nội dung gồm 03
chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản về pháp luật hợp đồng môi
giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam
Chương 2: Thực trạng về pháp luật hợp đồng môi giới mua bán bất
động sản theo pháp luật Việt Nam
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện và thực thi pháp luật về hợp đồng môi
giới mua bán bất động sản theo pháp luật Việt Nam
6
Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ
HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Khái niệm chung về hợp đồng môi giới mua bán bất động sản
theo pháp luật Việt Nam
1.1.1 Khái niệm môi giới bất động sản
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, quá trình trao đổi
hàng hóa diễn ra trên quy mô ngày càng lớn, chủng loại hàng hóa ngày càng
phong phú và phương thức trao đổi hàng hóa theo đó cũng ngày càng đa
dạng. Thị trường càng phát triển ở trình độ cao, sản phẩm và dịch vụ càng dồi
dào về số lượng, đa dạng và phong phú về chủng loại, tinh tế và nhạy cảm
trong vận hành chức năng. Theo đó, đòi hỏi việc cung cấp cho người giao
dịch bất động sản những thông tin cần thiết, những lời khuyên mang tính thời
điểm giúp cho họ thực hiện các giao dịch theo cách có lợi nhất, đòi hỏi phải
có hoạt động tư vấn, môi giới bất động sản phát triển mang tính chuyên
nghiệp cao, hay nói cách khác trở thành một nghề. Giống như những nghề
khác môi giới bất động sản chỉ ra đời khi có một số điều kiện nhất định đó là
khi xuất hiện thị trường bất động sản và khi thị trường bất động sản đó đã
phát triển đến một trình độ nhất định [21, tr.6-7]. Sự ra đời của hoạt động môi
giới trong thị trường bất động sản là khách quan do xuất phát từ nhu cầu nội
tại của các giao dịch bất động sản và từ chính đặc điểm của bất động sản, của
thị trường bất động sản. Hoạt động ấy xuất hiện khi quan hệ giao dịch bất
động sản vượt ra khỏi phạm vi của một vùng, một khu vực dân cư nhất định,
thậm chí vượt khỏi phạm vi một quốc gia với sự tham gia của nhiều chủ thể
trong thị trường bất động sản. Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lượng và
các loại hình giao dịch về bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua
bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn… đòi hỏi phải có thị trường bất động sản
7
phát triển, linh hoạt để đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế. Các chủ
thể tham gia thị trường bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm Chính phủ,
doanh nghiệp, cá nhân… bất động sản tham gia giao dịch trên thị trường phát
triển vượt ra khỏi khuôn khổ của những quan hệ truyền thống, làm xuất hiện
các tổ chức trung gian môi giới, tư vấn, thông tin về bất động sản để làm cầu
nối cung cầu về bất động sản. Nghề môi giới bất động sản cũng chỉ xuất hiện
khi trong xã hội có sự tự do trong việc lựa chọn nghề nghiệp. Tất nhiên,
không chỉ trên thị trường bất động sản mới có nghề môi giới. Trong thị trường
chứng khoán có hoạt động môi giới và nó quan trọng đến mức được pháp luật
quy định thành một nguyên tắc: nguyên tắc trung gian [8, tr.25-26].
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Môi giới: Người làm trung gian,
giúp hai bên tiếp xúc, trao đổi việc gì” [13, tr.864] Nội dung của hoạt động
môi giới thường chỉ gồm việc tìm kiếm khách hàng và tiến hành một số đàm
phán ban đầu với họ, tổ chức cho người được môi giới tiếp xúc với khách
hàng và hỗ trợ các bên trong việc đàm phán và kí kết hợp đồng. Khác với
người đại diện, người môi giới không trực tiếp giao kết hợp đồng với khách
hàng.
Luật Thương mại năm 2005, theo đó môi giới thương mại là việc làm
trung gian cho các bên mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương mại trong
việc đàm phán, kí kết hợp đồng mua bán hàng hóa, cung ứng dịch vụ thương
mại để hưởng thù lao theo hợp đồng môi giới. Các bên tham gia quan hệ môi
giới thương mại gồm người môi giới và người được môi giới. Nội dung hoạt
động môi giới thương mại thường bao gồm tìm kiếm bạn hàng, cung cấp các
thông tin cần thiết về bạn hàng cho người được môi giới, giới thiệu về hàng
hóa, dịch vụ cần môi giới, tiến hành các đàm phán ban đầu với bạn hàng, thỏa
thuận về các cuộc gặp gỡ, tiếp xúc giữa các bên được môi giới, giúp đỡ các
bên được môi giới soạn thảo văn bản hợp đồng khi cần thiết. Mục đích của
8
hoạt động môi giới là các bên giao kết hợp đồng với nhau[5, tr.59]. Do đó,
môi giới bất động sản là công việc trung gian giữa người mua (cần thuê) và
người bán (cho thuê), thường được trả công theo một tỷ lệ nào đó trên tổng
giá trị giao dịch được gọi là hoa hồng. Môi giới bất động sản khác nhân viên
bán hàng ở chỗ, nhân viên bán hàng chỉ đơn thuần là tìm kiếm người mua còn
môi giới bất động sản là tìm kiếm và kết nối người bán và người muốn mua
bất động sản [3, tr.102].
Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê với sự giúp đỡ của nhà môi
giới. Những hoạt động này liên quan đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lý và
thực tế của bất động sản. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được
thù lao hoặc hoa hồng cho những thay đổi trên thông qua con đường kinh
doanh mà đối tượng của nó là các quyền đối với bất động sản.
Luật Kinh doanh bất động sản không đưa ra khái niệm cụ thể về môi
giới bất động sản, tuy nhiên căn cứ vào một số quy định của Luật có thể đưa
ra khái niệm về môi giới bất động sản như sau: Môi giới bất động sản là hoạt
động kinh doanh dịch vụ bất động sản, theo đó tổ chức, cá nhân môi giới bất
động sản làm trung gian (gọi là bên môi giới) cho các bên mua bán, chuyển
nhượng, thuê, thuê mua bất động sản (gọi là bên được môi giới) trong việc
đàm phán, ký hợp đồng kinh doanh bất động sản và được hưởng thù lao, hoa
hồng theo hợp đồng môi giới bất động sản.
Từ khái niệm trên có thể thấy rằng chủ thể của quan hệ môi giới bất
động sản gồm bên môi giới và bên được môi giới, trong đó bên môi giới phải
là tổ chức, cá nhân có đăng ký kinh doanh có chứng chỉ môi giới bất động sản
để kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản. Khi sử dụng dịch vụ môi giới
bất động sản, bên môi giới nhân danh chính mình để quan hệ với các bên
9
được môi giới và làm nhiệm vụ giới thiệu các bên môi giới với nhau. Sau đó
các bên được môi giới trực tiếp giao kết hợp đồng với nhau.
Kết luận rằng, môi giới bất động sản: Là trung gian giữa các bên trong
mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê, thuê lại, cho thuê mua bất động sản
bao gồm nhiều hoạt động như: tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của
khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng; đại diện theo ủy quyền để
thực hiện các công việc liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản;
cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua
bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản. Mục đích của bên môi giới
bất động sản là tìm kiếm lợi nhuận. Bên môi giới thông thường được hưởng
thù lao, hoa hồng môi giới do bên được môi giới trả.
1.1.2 Khái niệm mua bán bất động sản
Giao dịch về tài sản, nhất là các tài sản lớn như nhà ở thì được thực
hiện qua phƣơng thức hợp đồng. Theo Điều 105 của Bộ luật dân sự năm 2015
thì giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản là vật, tiền,; tài sản bao gồm bất
động sản và động sản. Theo đó pháp luật tiếp tục phân chia tài sản thành các
loại như bất động sản, động sản. Bất động sản gồm công trình xây dựng gắn
liền với đất đai, công trình xây dựng trên đó đất đai, kể cả các tài sản gắn liền
với nhà và các tài sản gắn liền với đất đai các tài sản khác do pháp luật quy
định.
Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định bất động sản và động sản
như sau: Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với
đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản
khác theo quy định của pháp luật.
Thuật ngữ bất động sản. Từ này trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể
làm chúng ta nhầm lẫn. Ở đây đối tượng của việc môi giới hoàn toàn không
phải là bản thân BĐS mà là các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về
10
BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển
giao. Tiếp theo chúng ta phải nhớ rằng có nhiều dạng quyền liên quan đến
BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều
quan trọng là nhà môi giới phải phân biệt rõ từng loại quyền hạn khác nhau.
Vì những quyền hạn này liên quan đến BĐS nên cần phải định nghĩa chính
xác thế nào là BĐS dưới góc độ nghề môi giới: “BĐS là một mảnh đất có
ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố
định gắn liền trên mảnh đất hay những thành phần của công trình, mà theo
luật định riêng, tách biệt với mảnh đất”.Định nghĩa này đã làm xuất hiện
quyền quan trong nhất, luôn liên quan đến BĐS là quyền sử dụng đất và
quyền sở hữu công trình. Ngoài ra đối với BĐS có thể có các quyền liên quan
như sử dụng có thời hạn, vô thời hạn, một phần hay toàn phần, quyền sở hữu
nhà chung cư… Không chỉ những quyền về vật chất là có liên quan đến BĐS
mà còn có cả những dạng quan hệ, những dạng hợp đồng như hợp đồng cho
thuê, giao đất... cũng liên quan. Bộ luật Dân sư năm 2015 quy định: hợp đồng
mua bán tài sản, theo đó, hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua
trả tiền cho bên bán.
Tại Luật nhà ở 2014 có ghi nhận về mua bán nhà ở, quy định cụ thể về
nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở mà ở đó có các quy định về giá nhà ở
và các nội dung về mua nhà ở trả chậm, trả dần, hay mua nhà ở thuộc các hình
thức sở hữu, mua bán nhà ở đang cho thuê, mua nhà bằng hình thức trả
trước…
Luật nhà ở 2014 có phân biệt các loại nhà ở, bao gồm: Nhà ở riêng lẻ,
nhà chung cư, nhà ở công vụ, nhà ở để phục vụ tái định cư, nhà ở xã hội.
11
Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt
thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập (Điều 3, Luật nhà ở 2014)
Nhà chung cư là nhà có từ 02 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi,
cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công
trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm
nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây
dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
Theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà công vụ được dùng để cho các
đối tượng thuộc diện được ở nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê
trong thời gian đảm nhận chức vụ, công tác.
Bên cạnh đó theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà ở phục vụ tái định
cư để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật.
Theo điều 3 của Luật nhà ở 2014: Nhà ở xã hội là có sự hỗ trợ của Nhà
nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định
của Luật.
Từ những khái niệm về nhà ở theo Luật nhà ở trên, chúng ta thấy rằng,
mua bán bất động sản là một trong những quan hệ pháp luật được diễn ra
thông dụng, phổ biến nhất được pháp luật điều chỉnh. Vì đối tượng của mua
bán bất động sản là những tài sản được phép giao dịch là quyền chuyển giao
quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai… Mặt khác đối tượng của mua bán
bất động sản còn có thể là vật hình thành trong tương lai mà tại thời điểm hiện
tại khi hai bên thỏa thuận tài sản đó chưa hình thành nhà như: trao đổi nhà
chung cư hình thành trong tương lai, nhà theo dự án… Mua bán bất động sản
là hợp đồng song vụ và có đền bù tính chất song vụ và có đền bù và có hậu
quả pháp lý là quyền sở hữu phải được chuyển giao, không phải chuyển giao
12
có thời hạn hoặc có điều kiện mà quyền sở hữu được chuyển giao một cách
toàn diện các quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với tài
sản là đối tượng của quan hệ giao dịch.
1.1.3 Khái niệm hợp đồng môi giới mua bán bất động sản
Hoạt động môi giới phát sinh khi hội đủ những yếu tố sau: xuất hiện
quan hệ giữa các bên; các bên không thể giải quyết công việc, hay giải quyết
không hiệu quả; tồn tại người thứ ba, là nhà môi giới, có đủ năng lực, điều
kiện để giải quyết những công việc liên quan đến các bên.
Trong thực tế hành vi môi giới BĐS gắn với hoạt động trong thị trường
BĐS. Kết quả của những hoạt động này là việc thực hiện những yêu cầu của
khách hàng như hợp đồng bán, trao đổi, cho thuê và thuê với sự giúp đỡ của
nhà môi giới. Những hoạt động này dẫn đến sự thay đổi ở khía cạnh pháp lí
và thực tế của BĐS. Nhà môi giới thực hiện các công việc để nhận được thù
lao cho những thay đổi trên thông qua các thương vụ mà đối tượng của nó là
các quyền đối với BĐS.
Trong thực tiễn, thị trường bất động sản đóng một vai trò rất quan trọng
trong nền kinh tế quốc dân. Nó chịu ảnh hưởng của tốc độ tăng trưởng kinh tế
nhưng mặt khác cũng trực tiếp ảnh hưởng đến nền kinh tế. Những ảnh hưởng
của thị trường BĐS đến nền kinh tế quốc dân được thể hiện qua các mặt [9,
tr.23]:
- Vị trí trong tổng sản phẩm quốc dân.
- Vị trí trong dự trữ quốc dân. Dự trữ được định nghĩa như là tổng giá
trị đất đai và nhà cửa. Thị trường BĐS đã cung cấp những mặt bằng cần thiết
cho việc thực hiện các hoạt động kinh tế. Giá thuê các mặt bằng này cũng như
chi phí liên quan đến nó ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí hoạt động của doanh
nghiệp cũng như hiệu quả tài chính của các hoạt động này.
- Sự tham gia đông đảo của các lực lượng lao động.
13
- Xem thêm -