Tài liệu Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận bình tân, thành phố hồ chí minh

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN ĐỨC CHON KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ĐỂ THU HỒI NỢ CHO NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN ĐỨC CHON KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ĐỂ THU HỒI NỢ CHO NGÂN HÀNG TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Ngành: Luật kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.TRẦN ĐÌNH HẢO HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ : “Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” là do chính tôi thực hiện. Toàn bộ các tài liệu, cơ sở pháp lý, các dẫn chứng số liệu được tôi sử dụng để phục vụ cho việc nghiên cứu luận văn đều đảm bảo chính xác, trung thực theo yêu cầu của một luận văn khoa học. Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2019 Tác giả Nguyễn Đức Chon LỜI CẢM ƠN Trong cuộc sống, để có sự thành công thì ngoài những nổ lực, cố gắng của bản thân, không thể thiếu sự hỗ trợ, giúp đỡ của những người xung quanh. Trong thời gian học tập tại trường, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý Thầy Cô, gia đình và bạn bè. Trước tiên, tôi xin gửi biết ơn sâu sắc nhất đến quý Thầy Cô ở Học viện Khoa học Xã hội với tri thức và tâm huyết của mình đã truyền đạt những kiến thức quý báu cho chúng tôi trong suốt thời gian học tập tại trường. Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự hỗ trợ, giúp đỡ của quý Thầy Cô ở Học viện Khoa học Xã hội. Với tình cảm chân thành và sâu sắc nhất, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn đến quý Thầy Cô đã tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình nghiên cứu đề tài: “Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất tới thầy giáo – PGS.TS. Trần Đình Hảo đã quan tâm giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ bảo tận tình, chu đáo để tôi hoàn thành luận văn này với kết quả tốt nhất. Tuy nhiên, với điều kiện thời gian cũng như kinh nghiệm còn hạn chế của một học viên, luận văn này không thể tránh được những thiếu sót. Tôi rất mong nhận được sự chỉ bảo, đóng góp ý kiến của các thầy, cô để tôi có điều kiện bổ sung, nâng cao kiến thức của mình, phục vụ tốt hơn công tác thực tế sau này. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn. Tp. Hồ Chí Minh, ngày 27 tháng 02 năm 2019 Tác giả Nguyễn Đức Chon MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN, KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM................................ 9 1.1. Kê biên tài sản trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam ....................... 9 1.1.1. Điều kiện áp dụng biện pháp kê biên tài sản .................................................... 9 1.1.2. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên tài sản ............................................... 11 1.1.3. Căn cứ áp dụng biện pháp kê biên tài sản ...................................................... 12 1.2. Kê biên tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng trong Thi hành án dân sự ............... 12 1.2.1. Lý luận về tài sản thế chấp .............................................................................. 12 1.2.2. Kê biên tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp) .............................. 14 1.3. Kê biên tài sản là bất động sản............................................................................... 16 1.3.1. Khái niệm về bất động sản .............................................................................. 16 1.3.2. Cưỡng chế kê biên quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong thi hành án dân sự ................................................................................................................... 17 1.4. Xử lý tài sản là bất động sau khi kê biên để thu hồi nợ cho ngân hàng ............... 30 1.4.1. Thẩm định giá tài sản là bất động sản ............................................................ 30 1.4.2. Đấu giá tài sản là bất động sản ...................................................................... 32 1.4.3. Giao tài sản là bất động sản để trừ vào số tiền phải thi hành án ................... 33 Chương 2: THỰC TRẠNG VIỆC KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN ĐỂ THU HỒI NỢ CHO NGÂN HÀNG TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN TẠI QUẬN BÌNH TÂN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH........................................................................................................................ 36 2.1. Thực trạng thụ lý, ban hành quyết định về thi hành án liên quan đến tài sản thế chấp là bất động sản do các ngân hàng yêu cầu tại quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh ............................................................................................................................... 36 2.2. Thực trạng quá trình thi hành án kê biên tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh ........................................................................................................................ 38 2.2.1. Tình hình thi hành án thu hồi nợ cho ngân hàng ............................................ 38 2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc trong việc kê biên tài sản là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng. ............................................... Error! Bookmark not defined. 2.3. Thực trạng trong xử lý tài sản là bất động sản đã kê biên để thu hồi nợ cho ngân hàng ................................................................................................................................ 49 2.3.1. Thực trạng trong thẩm định giá tài sản đã kê biên ......................................... 49 2.3.2. Thực trạng giao tài sản thế chấp cho người được thi hành án là ngân hàng để thu hồi nợ .................................................................................................................. 52 2.3.3. Thực trạng việc bán đấu giá tài sản kê biên thu hồi nợ cho ngân hàng ......... 52 Chương 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ VÀ GIẢI PHÁP CHO VIỆC HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT BỘNG SẢN ĐỂ THU HỒI NỢ CHO NGÂN HÀNG TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .......... 55 3.1. Sự cần thiết khách quan cho việc hoàn thiện pháp luật về kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự........................... 55 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả của việc kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự .................................... 61 3.3. Một số định hướng và kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự64 3.3.1. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật ....................................................................... 65 3.3.2. Kiến nghị trong thực thi pháp luật .................................................................. 67 KẾT LUẬN .............................................................................................................. 71 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Nhà nước ta là nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa, vì vậy mọi công dân đều phải nêu cao ý thức chấp hành pháp luật, chấp hành nghiêm chỉnh các phán quyết của Tòa án. Mọi phán quyết của Tòa án chỉ là những quyết định trên giấy và không thể phát huy trên thực tế nếu không được thi hành đầy đủ và hiệu quả. Do đó hoạt động Thi hành án dân sự mang ý nghĩa vô cùng quan trọng, là khâu cuối cùng của quá trình tố tụng, là hoạt động của nhà nước nhằm đưa Bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật được thi hành trên thực tế. Thông qua cơ quan Thi hành án dân sự, những phán quyết của Tòa án nhân danh Nhà nước về mặt dân sự sẽ được thi hành, bảo đảm lợi ích của nhà nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, công dân, góp phần giữ vững kỹ cương phép nước, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa. Nhận thức được tầm quan trọng của công tác thi hành án, đảng và nhà nước luôn chú trọng xây dựng và hoàn thiện các văn bản pháp luật áp dụng trong lĩnh vục thi hành án. Trải qua một chặng đường dài hình thành và phát triển, Thi hành án dân sự nước ta đã có nhiều chuyển biến to lớn nhất là sau khi Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 1993 được ban hành, đó là mốc thời gian quan trọng, một bước ngoặt lịch sử khi cơ quan Thi hành án dân sự được chuyển giao từ Tòa án sang cơ quan thuộc Chính Phủ. Đặc biệt đến khi Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004 ra đời thì tổ chức của cơ quan Thi hành án dân sự được hoàn thiện hơn. Tiếp nối sự phát triển đó, Luật thi hành án dân sự năm 2008 (được sửa đổi, bổ sung năm 2014) có hiệu lực thì hoạt động Thi hành án dân sự được củng cố về mọi mặt, đạt được những thành quả nhất định, dần đáp ứng được yêu cầu, nhiệm vụ trong tình hình mới. Thực trạng công tác Thi hành án dân sự nước ta trong những năm qua bên cạnh những kết quả đạt được, đã góp phần quan trọng trong việc nâng cao địa vị pháp lý của cơ quan Thi hành án dân sự và Chấp hành viên trong điều kiện cải cách tư pháp và hội nhập quốc tế, hoạt động thi hành án nói chung, Thi hành án dân sự nói riêng cũng đã đem lại hiệu quả, tạo được niềm tin của nhân dân, đảm bảo tính hiệu lực trên thực tế đối với việc thi hành các bản án, quyết định của Tòa án. 1 Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, nhiều quan hệ pháp luật về kinh tế phát sinh, số lượng việc thi hành án ngày càng nhiều, tính phức tạp của mỗi vụ việc ngày càng tăng gây áp lực lớn cho Chấp hành viên và cơ quan thi hành án. Nhiều vụ việc thi hành án liên quan đến các tổ chức tín dụng, ngân hàng với giá trị thi hành án hàng chục, hàng trăm tỷ đồng, tài sản kê biên nằm ở nhiều địa phương … gây rất nhiều khó khăn cho công tác thi hành án. Vì vậy việc áp dụng đồng bộ nhiều biện pháp nhằm tạo sự chuyển biến tích cực, góp phần nâng cao hiệu quả công tác thi hành án là một yêu cầu cấp thiết. Việc cải cách thủ tục hành chính, xây dựng và tổ chức thực hiện các thủ tục kê biên, xử lý tài sản và áp dụng các biện pháp thi hành án dân sự đối với các loại việc này hiện nay như thế nào để nhanh chóng và đạt hiệu quả cao nhất … đang là một trong những yêu cầu quan trọng đặt ra cho các cơ quan thi hành án dân sự không những tại thành phố Hồ Chí Minh nói riêng mà trên phạm vi toàn quốc nói chung. Quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh là một quận non trẻ, chỉ mới 15 năm hình thành và phát triển. Đây được xem là nơi tập trung nhiều nguồn lực của xã hội, nhu cầu cho đầu tư để phát triển kinh tế từ cá nhân, tổ chức ngày càng tăng cao, chính vì vậy hoạt động vay vốn tại các ngân hàng cũng không ngừng gia tăng. Trong năm 2018, tổng số thụ lý việc thi hành án của đơn vị là 6.853 việc, với số tiền phải thi hành là: 1.684 tỷ đồng, trong đó loại án liên quan đến các tổ chức tín dụng là 166 việc (chiếm 2,4%), với số tiền phải thi hành là 1.043 tỷ đồng (chiếm 61,9%) [11, 3]. Bên cạnh một số trường hợp người đi vay tự nguyện thanh toán nợ khi đến hạn, thì ngày càng có nhiều trường hợp người đi vay chây ì, không trả nợ, dẫn đến nợ đọng, nợ xấu kéo dài, vì vậy bắt buộc các ngân hàng, tổ chức tín dụng phải khởi kiện ra Tòa xét xử để có Bản án, quyết định và yêu cầu cơ quan Thi hành án dân sự thi hành án để thu hồi nợ. Từ đó, số lượng việc do ngân hàng và các tổ chức tín dụng yêu cầu ngày càng nhiều nên đòi hỏi các cơ quan Thi hành án dân sự nói chung và tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng phải luôn quan tâm, và tâp trung xây dựng và hoàn thiện các quy định pháp luật về trình tự, thủ tục trong 2 kê biên, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng, đây cũng chính là lý do để tác giả chọn đề tài nghiên cứu đó là: “Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong Thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh” 2.Tình hình nghiên cứu đề tài “Kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong Thi hành án dân sự để thu hồi nợ cho ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh”, trước đó đã được một số tác giả nghiên cứu quan tâm, phân tích nhiều khía cạnh khác nhau thông qua các Luận văn, bài viết như: - Luận văn thạc sĩ “ Các biện pháp cưỡng chế thi hành án trong lĩnh vực kinh doanh, thương mại – Lý luận và thực tiễn .” của tác giả Nguyễn Thị Khoa năm 2008 Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Luận văn này tác giả đã nghiên cứu, đi sâu phân tích, đồng thời nêu lên những thuận lợi và khó khăn trong việc áp dụng các biện pháp cưỡng chế thi hành án dân sự đối với các bản án kinh doanh thương mại và vấn đề xử lý tài sản thế chấp để tiền vay tại ngân hàng, tổ chức tín dụng, từ đó liên hệ những trường hợp cụ thể xảy ra trong thực tiễn và kiến nghị các giải pháp để xây dựng, hoàn thiện pháp luật; - Luận văn Thạc sỹ: “Kê biên tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng trong thi hành hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh”, của tác giả Phạm Ngọc Thanh, năm 2017. Luận văn này tác giả nêu lên những vấn đề về lý luận và thực tiễn trong kê biên, xử lý tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, đồng thời nêu rõ về trình tự thủ tục của quá trình kê biên tài sản nói chung, kê biên tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng trong thi hành hành án dân sự. Từ đó những thuận lợi, khó khăn, vướng mắc phát sinh trong trong quá trình kê biên tài sản bảo đảm tiền vay khi người được thi hành án là Ngân hàng và các tổ chức tín dụng có yêu cầu thi hành án, qua đó tác giả đưa ra các đề xuất, hướng hoàn thiện pháp luật. Bên cạnh đó, một vài tạp chí cũng có bài viết về việc về kê biên, xử lý tài sản nói chung và kê biên, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho các ngân hàng như : 3 “Thay đổi hiện trạng tài sản là quyền sử dụng đất sau khi kê biên”, của tác giả Thanh Hoa, trên Báo mới Online ngày 30/01/2018; “Kê biên, xử lý tài sản là quyền sử dụng đất” của tác giả Hồ Nguyên Hồng , trên trang thông tin điện tử Luậtviệt.co ngày 21/3/2018, tác giả đã nêu lên và phân tích một số quy định pháp luật về kê biên, xử lý quyền sử dụng đất; “Một số giải pháp xử lý nợ xấu trong hệ thống ngân hàng thương mại tại Việt Nam” của tác giả Thạc sỹ Nguyễn Hoài Phương (Ngân hàng Thương mại Đại Dương) đăng trên Tạp chí Dân chủ và pháp luật online ngày 04/6/2017, tác giả phân tích bản chất và hậu quả của nợ xấu trong các Ngân hàng thương mại hiện nay và đưa ra một số giải pháp cho việc xử lý nợ xấu trong hệ thống Ngân hàng thương mại tại Việt Nam. Tuy nhiên các bài nghiên cứu trước đây chủ yếu bàn về vấn đề cưỡng chế và xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho Ngân hàng và các tổ chức tín dụng ở góc độ bao quát mà chưa đi sâu vào việc kê biên, xứ lý tai sản bảo đảm là bất động sản trong thi hành án dân sự tại một địa phương cụ thể. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích của đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn về kê biên, xử lý tài sản trong thi hành án dân sự nói chung và kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Qua đó việc nghiên cứu sẽ nhận diện, chỉ ra những hạn chế, bất cập của các quy định pháp luật và việc áp dụng trên thực tế, đồng thời tác giả cũng đưa ra các giải pháp, kiến nghị để góp phần cho việc kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản ngày càng có hiệu quả, chất lượng, đảm bảo đúng quy định của pháp luật, nâng cao vị thế cho ngành thi hành án dân sự, góp phần giải quyết nợ xấu tại các tổ chức tín dụng, ngân hàng, làm lành mạnh hóa nền kinh tế đất, đảm bảo cho sự phát triển bền vững, thực hiện tốt chủ trương, chính sách của đảng và nhà nước. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Kê biên tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành hành án dân sự hiện nay là vấn đề hết sức quan trọng của đơn vị (Chi cục Thi hành án dân 4 sự quận Bình Tân, Thành phố Hồ Chí Minh). Đây không chỉ là nhiệm vụ riêng của cơ quan Thi hành án dân sự mà còn có sự tham gia của cả hệ thống chính trị, các đoàn thể, các tổ chức xã hội và toàn thể công dân. Hoạt động kê biên tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành hành án dân sự có thực sự hiệu quả, tuân thủ đúng quy định thì mới đảm bảo quyền lợi của các bên đương sự, quyền lợi của ngân hàng và các tổ chức tín dụng, gia tăng uy tín và niềm tin của của cơ quan Thi hành án dân sự, giúp cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng thu hồi nợ một cách hiệu quả, duy trì được uy tín và mối quan hệ tốt đẹp với khách hàng, đồng thời cũng làm lành mạnh thêm hệ thống tài chính của cả nước. Đề tài tập trung nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng về hoạt động kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh hiện nay, thông qua đó đề tài tìm ra những hạn chế, bất cập của những quy định pháp luật hiện hành theo Luật Thi hành án dân sự, trên cơ sở đó đề tài sẽ nghiên cứu dựa trên một số tình huống cụ thể, thực tế trong quá trình kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng để nói lên những thuận lợi cũng như khó khăn trong quá trình tổ chức kê biên tài sản, thông qua những khó khăn phát sinh thực tế trong quá trình giải quyết hồ sơ thi hành án đề tài sẽ đưa ra các kiến nghị, các giải pháp để hoàn thiện các quy định pháp luật về kê biên xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự ngày một tốt hơn. Do điều kiện nghiên cứu còn hạn chế, trong Luận văn này tác giả chỉ tập trung nghiên cứu việc kê biên tài sản là bất động sản bao gồm đất và các công trình xây dựng trên đất (thông thường là nhà ở, nhà xưởng). 5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn này tác giả viết dựa trên cơ sở lý luận của triết học Mác Lê nin, tư tưởng Hồ Chí Minh. Những phương pháp cơ bản được sử dụng để viết đề tài gồm: - Phương pháp phân tích. - Phương pháp tổng hợp. 5 - Phương pháp lô gíc. - Phương pháp lịch sử Khi nghiên cứu vấn đề này, tôi phải kết hợp giữa phân tích và tổng hợp, đánh giá tình hình cụ thể. Đánh giá khái quát chung vấn đề, kết hợp lý luận và thực tế. Căn cứ vào những kết quả của nghiên cứu, sưu tầm từ thực tiễn để chứng minh làm sáng tỏ lý luận. Bên cạnh đó, trong quá trình nghiên cứu đề tài sử dụng phương pháp so sánh, phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp thực tiễn từ những dữ liệu mà tác giã đã thu thập được để chứng minh, làm rõ những tồn tại, hạn chế, khó khăn trong quá trình kê biên tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng để thi hành án với quy định pháp luật hiện hành, qua đó tổng hợp và mạnh dạn đưa ra một số kiến nghị hoàn thiện các quy định pháp luật về thi hành án dân sự trong việc kê biên tài sản bảo đảm tiền vay Ngân hàng trong thi hành hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh nói riêng và cả nước nói chung. 6 . Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Với những giải pháp, đề xuất, kiến nghị đề tài sẽ góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về thi hành án dân sự. Đề tài sẽ là tài liệu để tham khảo, nghiên cứu cho các đối tượng muốn tìm hiểu về kê biên, xử lý tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho các tổ chức tín dụng, ngân hàng. Đồng thời, kết quả nghiên cứu đề tài phục vụ cho công tác Thi hành án dân sự ở địa phương nói riêng và trên phạm vi nói chung trong việc tổ chức kê biên và xử lý các tài sản bảo đảm được nhanh chóng, hiệu quả và hỗ trợ Ngân hàng và các tổ chức tín dụng xây dựng cơ chế đặc thù để phòng ngừa rủi ro khi thẩm định cho vay và xử lý nợ xấu nhanh, hiệu quả. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài mục lục, phần mở đầu, kết luận, danh mục, tài liệu tham khảo, thì phần nội dung của luận văn được cấu trúc thành 3 chương như sau: 6 Chương 1: Những vấn đề lý luận chung về kê biên tài sản để thi hành án, kê biên tài sản thế chấp là bất động sản trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam. Trong Chương này, đề tài sẽ nêu lên những khái niệm, những lý luận, quy định về trình tự, thủ tục kê biên tài sản trong Thi hành án dân sự nói chung và kê biên tài sản thế chấp là bất động sản (gồm đất và các tài sản gắn liền với đất…) để thu hồi nợ cho ngân hàng; các quy định về định giá và giao tài sản kê biên, về đấu giá tài sản…. Qua đó, để người đọc hiểu rõ hơn các quy định về kê biên tài sản nói chung và kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam. Chương 2: Thực trạng việc kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho ngân hàng trong thi hành hành án dân sự từ thực tiễn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của Chương này, đề tài sẽ tập trung phân tích một cách chi tiết về trình tự, thủ tục trong việc kê biên, thẩm định giá, bán đấu giá … đối với tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ ngân hàng, trong đó có dẫn chứng một số vụ việc cụ thể tại quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh,. Từ đó, đề tài nêu ra những kết quả đạt được, cũng như những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện, đồng thời đi sâu phân tích những bất cập trong các quy định pháp luật … giúp cho người đọc có cái nhìn khách quan và toàn diện về thực tế kê biên, xử lý tài sản thế chấp của cơ quan Thi hành án dân sự, qua đó có sự đồng cảm với đề tài để tìm ra giải pháp, kiến nghị hoàn thiện các quy định của pháp luật trong thi hành án dân sự. Chương 3: Một số kiến nghị và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật về kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng trong Thi hành án dân sự. Từ những khó khăn, vướng mắc, bất cập được nêu tại chưng 2, đề tài sẽ đề xuất một số kiến nghị, giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề đó, nhằm mục đích góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về việc kê biên tài sản thế chấp là bất động sản để thu hồi nợ cho Ngân hàng trong thi hành án dân sự hiện nay một cách 7 hiệu quả nhất không chỉ tại địa bàn quận Bình Tân, thành phố Hồ Chí Minh mà còn trên phạm vi cả nước. 8 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ KÊ BIÊN TÀI SẢN ĐỂ THI HÀNH ÁN, KÊ BIÊN TÀI SẢN THẾ CHẤP LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM 1.1. Kê biên tài sản trong Thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam Kê biên tài sản là một trong những biện pháp cưỡng chế bắt buộc của cơ quan Thi hành án do Chấp hành viên quyết định theo thẩm quyền nhằm buộc đương sự phải thực hiện những hành vi hoặc nghĩa vụ về tài sản theo Bản án, quyết định của Tòa án, được áp dụng trong trường hợp người phải thi hành án có điều kiện thi hành án mà không tự nguyện thi hành trong thời hạn do Chấp hành viên ấn định, hoặc trong trường hợp cần ngăn chặn người phải thi hành án tẩu tán, hủy hoại tài sản. Kê biên xử lý tài sản của người phải thi hành án là một biện pháp cưỡng chế thi hành án được quy định tại khoản 3 Điều 71 Luật Thi hành án dân sự. Trong thực tiễn công tác thi hành án dân sự, biện pháp kê biên tài sản được áp dụng khi người phải thi hành án phải thi hành nghĩa vụ trả tiền và mặc dù người này có điều kiện thi hành (có tài sản) nhưng không tự nguyện thi hành. Để tiến hành kê biên tài sản, Chấp hành viên hoặc người được thi hành án phải tiến hành xác minh tài sản của người phải thi hành án và khi có căn cứ cho thấy người phải thi hành án có tài sản nhưng không tự nguyện thi hành án thì Chấp hành viên mới tiến hành kê biên để thi hành án. Do đó, căn cứ để xác định một tài sản có phải là của người phải thi hành án hay không là rất quan trọng vì Chấp hành viên chỉ kê biên, xử lý tài sản khi có căn cứ xác định tài sản đó thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng hợp pháp của người phải thi hành án. 1.1.1. Điều kiện áp dụng biện pháp kê biên tài sản Để áp dụng được biện pháp kê biên tài sản Thi hành án, cần phải căn cứ các quy định của Luật Thi hành án dân sự năm 2008, được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), gồm: - Bản án, quyết định: 9 Bản án, quyết định của Tòa án là một trong những căn cứ bắt buộc, không thể thiếu để thực hiện biện pháp kê biên tài sản nói chung và kê biên tài sản thế chấp thu hồi nợ ngân hàng nói riêng. Điều này được quy định tại khoản 1, điều 70 của Luật thi hành án dân sự về căn cứ cưỡng chế: “bản án, quyết định”. Chấp hành viên phải dựa trên cơ sở bản án, quyết định của Tòa án để ban hành quyết định và áp dụng biện pháp cưỡng chế. Không phải mọi bản án, quyết định của Tòa án đều được đưa ra thi hành và áp dụng biện pháp cưỡng chế, mà chỉ những bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mới được đưa ra tổ chức thi hành và làm căn cứ để cưỡng chế. Bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật là bản án, quyết định bắt buộc thưc hiện đối với cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan. Những bản án, quyết định này được quy định tại điều 2 của Luật thi hành án dân sự, như vậy, những bản án, quyết định của Tòa án có hiệu lực pháp luật mới được dùng làm căn cứ để cưỡng chế kê biên xử lý để đảm bảo thi hành án trong đó có cả việc cưỡng chế, kê biên, xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ cho ngân hàng. - Quyết định thi hành án: Quyết định thi hành án là văn bản do Thủ trưởng cơ quan Thi hành án ban hành theo thẩm quyền do Luật Thi hành án quy định. Quyết định thi hành án là căn cứ quan trọng và cần thiết nhất trong hồ sơ thi hành án. Đây là căn cứ để Chấp hành viên lập hồ sơ thi hành án, cũng như tổ chức kê biên thi hành án. Toàn bộ những nội dung mà Chấp hành viên phải tổ chức thi hành đều được thể hiện trọng quyết định thi hành án. Chấp hành viên chỉ được tổ chức thi hành án từ khi có quyết định thi hành án do Thủ trưởng cơ quan ban hành và phân công cho Chấp hành viên thực hiện. Đối với trường hợp ra quyết định thi hành án theo đơn yêu cầu thì Thủ trưởng cơ quan Thi hành án dân sự chỉ ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu, thời hạn ra quyết định thi hành án khi có yêu cầu là 05 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu thi hành án. Để xác định nội dung yêu cầu của người yêu cầu thi hành án, cơ quan thi hành án phải nghiên cứu cụ thể nội dung đơn yêu cầu, nội dung của 10 bản án, quyết định. Nội dung đơn yêu cầu phải phù hợp với nội dung phần quyết định trong bản án, quyết định. Khi thực hiện kê biên Chấp hành viên phải xem xét kỹ nội dung quyết định thi hành án và kết quả xác minh tài sản của đương sự để xác định tài sản kê biên, cũng như áp áp dụng biên pháp kê biên phù hợp, tương thích. Đây là kỹ năng hết sức quan trọng mà Chấp hành viên cần phải có trong tổ chức thi hành quyết định, bản án. 1.1.2. Nguyên tắc áp dụng biện pháp kê biên tài sản Chấp hành viên căn cứ vào nội dung bản án, quyết định; quyết định thi hành án; tính chất, mức độ, nghĩa vụ thi hành án; điều kiện của người phải thi hành án; yêu cầu bằng văn bản của đương sự và tình hình thực tế của địa phương để lựa chọn việc áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án thích hợp. Chấp hành viên áp dụng biện pháp bảo đảm, biện pháp cưỡng chế thi hành án trong trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định tại điều 130 Luật Thi hành án dân sự. Việc áp dụng biện pháp cưỡng chế phải tương ứng với nghĩa vụ của người phải thi hành án và các chi phí cần thiết. Sau khi hết thời hạn tự nguyện thi hành án mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành mặc dù có điều kiện thi hành, trong trường hợp bản án tuyên kê biên thì Chấp hành viên ra quyết định cưỡng chế kê biên. Quyết định cưỡng chế do Chấp hành viên ban hành và phải căn cứ vào khoản 1 điều 46 của Luật thi hành án dân sự, căn cứ vào nội dung của bản án, quyết định của Tòa án, căn cứ vào quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án và điều kiện thi hành án của người phải thi hành án. Thực hiện đúng các nguyên tắc trong áp dụng biện pháp cưỡng chế, kê biên tài sản thi hành án đòi hỏi chấp hành viên phải được đào tạo rất kỹ lưỡng về kỹ năng, nghiệp vụ thi hành án, cũng như những kinh nghiệm thực tiễn tích lũy được trong quá trình công tác. Vì đây là kỹ năng được kết hợp giữa những quy định pháp luật và kinh nghiệm thực tiễn, để từ đó Chấp hành viên áp dụng đúng biện pháp 11 cưỡng chế, đúng thời điểm, đúng với bản chất vụ việc. Việc tuân thủ đúng nguyên tắc trong cưỡng chế, kê biên tài sản để thi hành án sẽ đảm bảo cho việc cưỡng chế, kê biên tài sản được điễn ra hiệu quả, an toàn, đúng pháp luật. 1.1.3. Căn cứ áp dụng biện pháp kê biên tài sản Khi tổ chức thi hành một bản án liên quan đến tài sản bảo đảm tiền vay ngân hàng thì căn cứ để tổ chức cưỡng chế thi hành án vẫn phải theo quy định chung, trong đó hồ sơ thi hành án phải có: Bản án quyết định, đơn yêu cầu thi hành án, Quyết định thi hành án, các văn bản tài liệu xác minh quá trình tổ chức thi hành án và cuối cùng là Quyết định cưỡng chế thi hành án, trừ trường hợp bản án, quyết định đã tuyên kê biên, phong tỏa tài sản, tài khoản và trường hợp thi hành quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của Tòa án. 1.2. Kê biên tài sản thế chấp vay tiền ngân hàng trong Thi hành án dân sự 1.2.1. Lý luận về tài sản thế chấp - Theo quy định tại điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015 thì: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản; tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.” - Thế chấp tài sản là một trong những biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ, cụ thể, thế chấp được hiểu là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ cho bên kia (bên nhận thế chấp) nhưng không giao ra tài sản. Đối với hoạt động tín dụng, tài sản bảo đảm (Thế chấp) được xem như phao cứu sinh nhằm giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, đảm bảo ngân hàng có thể thu hồi một phần hoặc toàn bộ gốc và lãi khi khách hàng không trả được nợ. Tuy nhiên, thực tiễn cho thấy, công tác xử lý tài sản bảo đảm tại các ngân hàng còn tồn tại nhiều hạn chế. Bên cạnh đó, các văn bản pháp luật liên quan đến tài sản bảo đảm và xử lý tài sản bảo đảm vừa chồng chéo vừa thiếu hụt. Về lý luận thì đăng ký giao dịch bảo đảm là việc cá nhân, tổ chức đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cầm cố, thế chấp, bảo lãnh bằng tài 12 sản, khái niệm này cũng được phân biệt rõ với khái niệm tài sản bảo đảm, là bảo đảm theo thỏa thuận giữa các bên, chưa có sự chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Pháp luật quy định, không phải tất cả các giao dịch đều phải đăng ký. Việc đăng ký giao dịch bảo đảm có những hiệu ứng tích cực sau: Trong trường hợp đăng ký là yêu cầu, là điều kiện để giao dịch có hiệu lực bắt buộc thì việc đăng ký là một điều kiện về hình thức để giao dịch bảo đảm có hiệu lực pháp luật; đăng ký giao dịch bảo đảm thể hiện sự minh bạch của quá trình lưu thông tài sản; đăng ký giao dịch bảo đảm có ý nghĩa trong việc xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi xử lý giao dịch bảo đảm. Theo quy định tại khoản 1 điều 12 Nghị định 63/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ, về giao dịch bảo đảm; Nghị định 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ, về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm, việc đăng ký giao dịch bảo đảm bắt buộc trong các trường hợp: thế chấp quyền sử dụng đất; thế chấp quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng; thế chấp tàu bay, tàu biển; thế chấp một tài sản để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ; các trường hợp khác do pháp luật quy định. Ngoài ra, các giao dịch thuộc các trường hợp khác, không đươc liệt kê như nêu trên, thì chỉ đăng ký khi giao dịch bảo đảm khi có yêu cầu. Chúng ta tìm hiểu các giao dịch bảo đảm nhằm để làm cơ sở thuận lợi cho việc kê biên, xử lý tài sản để thi hành án. Trước khi khởi kiện ra Tòa để buộc người đi vay trả nợ, ngân hàng thường áp dụng trước biện pháp thuyết phục, thỏa thuận để người đi vay hoặc bên bảo đảm tài sản tự bán tài sản trả nợ. Khi khách hàng vay vốn, bên bảo đảm bất hợp tác thì ngân hàng buộc phải khởi kiện. Việc khởi kiện của ngân hàng đối với khách hàng vay vốn hoặc bên bảo đảm cho khoản vay ra tòa án để thu hồi nợ là biện pháp bắt buộc, khi không còn cách nào để thỏa thuận, bởi trong trường hợp này sẽ mất thời gian, tốn chi phí cho việc tham gia tố tụng tại Tòa án. 13 1.2.2. Kê biên tài sản có đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp) Bản án, quyết định dân sự của Tòa án có đi vào cuộc sống hay không, có được tổ chức thi hành trên thực tế hay không … hay chỉ là văn bản tồn tại trên giấy là do kết quả của công tác thi hành án. Quá trình tổ chức thi hành bản án, quyết định của Tòa án được Chấp hành viên triển khai và áp dụng rất nhiều kỹ năng, nghiệp vụ. Trong đó, kê biên, xử lý tài sản bảo đảm để thi hành án là biện pháp sau cùng, sau khi đã có một khoản thời gian mà Luật thi hành án dân sự cho phép người phải thi hành án (chủ tài sản) tự nguyện thi hành. Theo quy định của Luật thi hành án dân sự Chấp hành viên chỉ có thể áp dụng biện pháp cưỡng chế khi có đủ hai điều kiện là đã hết thời gian tự nguyện mà người phải thi hành án không tự nguyện thi hành án và người phải thi hành án có điều kiện thi hành, nghĩa là kết quả xác minh thấy rằng người phải thi hành án có tài sản, thu nhập … mà không tự nguyện thi hành án. Đối với trường hợp đương sự có tài sản đảm bảo, thì đối tượng của cưỡng chế, kê biên thi hành án dân sự trước hết là tài sản bảo đảm, sau đó là các tài khác ngoài nghĩa vụ khi mà tài sản xử lý tài sản bảo đảm không đủ trả nợ (Trừ trường hợp có thỏa thuận khác). Khi áp dụng biện pháp cưỡng chế sẽ tước bỏ ngay những lợi ích vật chất, quyền của người phải thi hành án, nếu họ thực hiện không đúng theo bản án, quyết định của Toà án. Khi kê biên, xử lý tài sản đảm bảo (tài sản thế chấp) để thu hồi nợ thì nghĩa vụ đảm bảo sẽ được ưu tiên thanh toán theo quy định của Luật thi hành án dân sự. Trường hợp số tiền có được từ việc xử lý tài sản thế chấp lớn hơn giá trị nghĩa vụ được đảm bảo thì số tiền chênh lệch được trả lại cho bên có nghĩa vụ, ngược lại, trường hợp số tiền này nhỏ hơn giá trị nghĩa vụ được bảo đảm thì bên có nghĩa vụ thực hiện phần nghĩa vụ chưa thanh toán, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận bổ sung tài sản bảo đảm. Vì thế, sau khi xử lý tài sản bảo đảm mà người phải thi hành án (hoặc người bảo lãnh vay) vẫn chưa trả hết nợ cho ngân hàng thì tiếp tục truy tìm để thi hành án tài sản khác (không nằm trong tài sản bảo đảm vay) là không đơn giản và khó khả thi. 14