Tài liệu Luận văn bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận liên chiểu, thành phố đà nẵng

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THỊ MỸ HẰNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HÀ NỘI, năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI TRẦN THỊ MỸ HẰNG BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ TỪ THỰC TIỄN QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Chuyên ngành: Luật Kinh tế Mã số: 8.38.01.07 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN CƯƠNG HÀ NỘI, năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng: Số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa từng được sử dụng hoặc công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được ghi rõ nguồn gốc./. Đà Nẵng, ngày …..tháng năm 2019 Tác giả luận văn Trần Thị Mỹ Hằng MỤC LỤC MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ ......... 6 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự ........................................................................... 6 1.2. Pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự .............................................................................................................. 18 CHƯƠNG 2. BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ VÀ THỰC TRẠNG THỰC H IỆN TẠI QUẬN LIÊN CHIỂU, THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG .............................. 25 2.1. Thực trạng pháp luật Việt Nam về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự ......................................................................... 25 2.2. Hoạt động bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng .............................. 38 CHƯƠNG 3. GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ .......................................................................................................... 52 3.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự............................................................................................ 52 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự............................................................................................ 57 KẾT LUẬN .................................................................................................... 61 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài. Bán đấu giá tài sản đang ngày càng được sử dụng phổ biến hơn ở nước ta hiện nay nhờ những ưu điểm của nó: nhiều người có cơ hội tham gia trả giá và người bán tài sản có thể bán được giá cao nhất. Quy định pháp luật về bán đấu giá tài sản được xuất hiện lần đầu trong Điều 28 của Pháp lệnh thi hành án dân sự ngày 28/8/1989 quy định về bán đấu giá tài sản đã kê biên. Sau ba mươi năm hoạt động đấu giá trong thi hành án dân sự ở Việt Nam được triển khai, pháp luật điều chỉnh hoạt động này ngày càng được hoàn thiện. Hoạt động bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự cũng đạt được nhiều kết quả. Tuy nhiên bên cạnh những mặt đạt được, hoạt động bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự cũng còn những mặt hạn chế như chậm bàn giao tài sản cho người đấu giá thành gây bức xúc cho dư luận, sự không nhất quán trong việc hiểu và áp dụng các quy định của pháp luật, khách hàng có tâm lý e ngại mua tài sản bán đấu giá trong thi hành án dân sự, có nhiều trường hợp tài sản đem ra bán đấu giá nhiều lần không có người mua. Liên Chiểu là một quận của thành phố Đà Nẵng có diện tích tự nhiên là 74,52 km2, dân số 162.452 người (Năm 2016). Về đơn vị hành chính, quận Liên Chiểu có 5 phường: Hoà Khánh Bắc, Hòa Khánh Nam, Hòa Hiệp Bắc, Hoà Minh, Hoà Hiệp Nam. Liên Chiểu cũng có 2 khu công nghiệp: Khu công nghiệp Hòa Khánh; khu công nghiệp Liên Chiểu. Đây là nơi tập trung trên hai trăm năm mươi nhà máy, xí nghiệp công nghiệp lớn, các nhà đầu tư lớn trong nước và ngoài nước với lượng công nhân trên ba mươi lăm nghìn người, số người từ nơi khác đến làm ăn và sinh sống ngày càng tăng. Qua đó, hàng năm lượng án thụ lý tương đối lớn. Trong những năm qua Chi cục Thi hành án dân 1 sự quận Liên Chiểu luôn hoàn thành tốt nhiệm vụ của ngành giao, giải quyết nhiều vụ án khó khăn phức tạp trên địa bàn. Bên cạnh những mặt đạt được thì thực trạng bán đấu giá tài sản thi hành án ở quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng vẫn còn nhiều mặt hạn chế. Trong bối cảnh đó việc nghiên cứu một cách toàn diện và có hệ thống các vấn đề về bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng là thực sự cần thiết. Ở cơ quan thi hành án dân sự quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng bán đấu giá tài sản chủ yếu là quyền sử dụng đất ở. Do đó trong khuôn khổ một luận văn thạc sỹ luật học, tác giả chọn đề tài bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng để làm luận văn. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Trong những năm gần đây đã có các công trình nghiên cứu khoa học pháp lý đề cập đến vấn đề bán đấu giá tài sản để thi hành án dân sự được công bố. Cụ thể: Luận văn Thạc sĩ luật học với đề tài “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Bùi Thị Thu Hiền bảo vệ tại Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2014; Luận văn Thạc sĩ Luật học với đề tài “Bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự từ thực tiễn tỉnh Bình Phước” của tác giả Võ Tuấn Phi bảo vệ tại Học viện khoa học xã hội năm 2017… Các công trình nghiên cứu nêu trên đã đi sâu nhiều vấn đề trong bán đấu giá tài sản để thi hành án. Tuy nhiên chưa có công trình khoa học nào đi vào nghiên cứu vấn đề bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở tại địa bàn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng để có cơ sở lý luận và thực tiễn hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. Trên cơ sở bằng hiểu biết kinh nghiệm từ thực tiễn của mình và tiếp 2 thu có chọn lọc kết quả các công trình nghiên cứu, các bài viết, tác giả trình bày trong luận văn cơ sở lý luận, nội dung việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở từ thực tiễn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, kiến nghị các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là nhằm làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự và thực tiễn thi hành pháp luật ở quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự ở nước ta hiện nay. 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Với mục đích nghiên cứu như trên luận văn xác định nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể như sau: - Nghiên cứu làm rõ các vấn đề lý luận pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. - Phân tích đánh giá thực trạng pháp luật Việt Nam về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự và thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này từ thực tiễn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng để chỉ là những điểm tốt, chưa tốt, nguyên nhân. - Đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự ở nước ta hiện nay. 3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1 Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự, các quy định của pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự và việc thực hiện pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự ở quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. 4.2 Phạm vi nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu của luận văn là chỉ tập trung vào các vấn đề liên quan đến pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự và từ thực tiễn thực hiện pháp luật trong lĩnh vực này ở quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng trong giai đoạn từ năm 2013 đến năm 2018. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác-Lênin, quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật. Trên cơ sở đó luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu truyền thống có độ tin cậy như: phân tích, tổng hợp, diễn dịch, so sánh, thống kê để giải quyết các nhiệm vụ đặt ra đối với việc nghiên cứu đề tài. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của đề tài Luận văn đưa ra khái niệm, đặc điểm, đánh giá được vai trò, ý nghĩa của bán đấu giá quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. Đánh giá được quy định hiện hành của pháp luật bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự gắn liền với thực thi pháp luật bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Liên Chiểu, 4 thành phố Đà Nẵng. Làm rõ được điểm riêng bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện việc xây dựng và thực thi pháp luật thi hành án dân sự. Kết quả của luận văn có thể được dùng tài liệu tham khảo cho những người muốn tìm hiểu về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự và áp dụng vào thực tiễn hoạt động của các cơ quan thi hành án dân sự trên cả nước. 7. Cơ cấu của đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. Chương 2: Thực trạng bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự từ thực tiễn quận Liên Chiểu, thành phố Đà Nẵng. Chương 3. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự. 5 CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BÁN ĐẤU GIÁ TÀI SẢN LÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRONG THI HÀNH ÁN DÂN SỰ 1.1 Khái niệm, đặc điểm và vai trò của bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự 1.1.1. Khái niệm thi hành án dân sự, bán đấu giá tài sản và quyền sử dụng đất ở. - Khái niệm thi hành án dân sự: Hiện nay có hai quan niệm cơ bản về thi hành án dân sự: thi hành án là giai đoạn của tố tụng và thi hành án là dạng hoạt động hành chính - tư pháp. Quan niệm thứ nhất: thi hành án dân sự là một giai đoạn của tố tụng, vì: "Có xét xử thì phải có thi hành án, thi hành án dựa trên cơ sở của của công tác xét xử. Quan niệm thứ hai lại cho rằng thi hành án dân sự là dạng hoạt động của cơ quan hành chính - tư pháp. Trong thực tiễn xây dựng pháp luật hiện nay, thi hành án nói chung và thi hành án dân sự nói riêng được xem là hoạt động hành chính tư pháp (tức là thi hành phán quyết của hoạt động xét xử) chứ không phải là hoạt động tố tụng. Đây cũng là hoạt động hành chính đặc biệt (mang tính tư pháp), có nhiều đặc thù so với các hoạt động hành chính thông thường. Chính vì vậy, hoạt động thi hành án nói chung và hoạt động thi hành án dân sự nói riêng được điều chỉnh bởi các đạo luật chuyên biệt, vừa có tính độc lập với các đạo luật về tố tụng (các Bộ luật tố tụng hình sự, Bộ luật tố tụng dân sự, Luật Tố tụng hành chính), vừa có tính độc lập với các hoạt động về 6 hoạt động hành chính khác (chẳng hạn Luật Xử lý vi phạm hành chính, các đạo luật về quản lý nhà nước trong một lĩnh vực cụ thể). Hoạt động thi hành án dân sự cũng do một hệ thống cơ quan đặc biệt thực hiện, được tổ chức theo hệ thống dọc từ trung ương tới địa phương (tới cấp huyện), tương ứng với hệ thống tòa án và viện kiểm sát nhân dân. Thêm vào đó, hoạt động thi hành án dân sự cũng chịu sự kiểm sát của hệ thống Viện Kiểm sát tương tự như các hoạt động tư pháp khác. - Khái niệm bán đấu giá tài sản. Theo trang bách khoa toàn thư mở wipipedia thì Đấu giá là một quá trình mua và bán bằng cách đưa ra món hàng cần đấu giá, ra giá và sau đó bán món hàng cho người ra giá cao nhất. Trên thế giới tồn tại các kiểu đấu giá khác nhau như đấu giá kiểu Anh, đấu giá kiểu Hà Lan, v.v. Đấu giá kiểu Anh là hình thức nhiều người tham gia trả giá công khai với nhau, giá đưa ra sau cao hơn giá đưa ra trước đó. Cuộc đấu giá kết thúc khi không ai đưa ra giá cao hơn hoặc khi đạt tới giá "trần", người trả giá cao nhất sẽ mua được món hàng đó với giá mình đã trả. Đấu giá kiểu Hà Lan là kiểu đấu giá được diễn ra theo trình tự ngược lại với cách đấu giá kiểu Anh. Người điều khiển ban đầu sẽ hô giá cao, rồi thấp dần cho tới khi có người mua chấp nhận mức giá đó hoặc đạt mức giá sàn dự định bán ra. Người mua đó sẽ mua món hàng với mức giá đưa ra cuối cùng. Ở Việt Nam, theo Từ điển Luật học thì bán đấu giá tài sản được giải thích như sau: “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả 7 giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Theo Đại Từ điển Bách khoa Việt Nam thì: “Đấu giá là hình thức bán những tài sản hoặc tài sản thường thuộc loại đắt tiền, hàng quý hiếm, người bán đặt mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, tài sản được bán cho người mua trả cao nhất”. Theo Khoản 2 Điều 5 của Luật Đấu giá tài sản năm 2016 đấu giá tài sản là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp quy định tại Điều 49 của Luật này. Điều 49 Luật Đấu giá tài sản năm 2016 quy định đấu giá trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá như sau: 1. Việc đấu giá tài sản trong trường hợp chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá, một người tham gia đấu giá, một người trả giá, một người chấp nhận giá chỉ được tiến hành sau khi đã tổ chức cuộc đấu giá lần đầu nhưng không thành và được thực hiện như sau: a) Trường hợp đấu giá tài sản theo phương thức trả giá lên, khi đã hết thời hạn đăng ký tham gia mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu giá nhưng chỉ có một người tham gia cuộc đấu giá, hoặc có nhiều người tham gia cuộc đấu giá nhưng chỉ có một người trả giá, hoặc có nhiều người trả giá nhưng chỉ có một người trả giá cao nhất và ít nhất bằng giá khởi điểm thì tài sản được bán cho người đó nếu người có tài sản đấu giá đồng ý bằng văn bản; b) Trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống mà chỉ có một người đăng ký tham gia đấu giá hoặc có nhiều người đăng ký tham gia đấu 8 giá nhưng chỉ có một người tham gia cuộc đấu giá và chấp nhận giá khởi điểm hoặc chấp nhận mức giá sau khi đã giảm thì tài sản được bán cho người đó nếu người có tài sản đấu giá đồng ý bằng văn bản. 2. Việc đấu giá tài sản theo quy định tại khoản 1 Điều này chỉ được tiến hành sau khi đã thực hiện đầy đủ trình tự, thủ tục đấu giá tài sản theo quy định của Luật này và không có khiếu nại liên quan đến trình tự, thủ tục cho đến ngày tổ chức cuộc đấu giá. 3. Biên bản đấu giá ngoài nội dung quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 44 của Luật này còn phải thể hiện quá trình đấu giá chỉ có một người tham gia đấu giá hoặc chỉ có một người trả giá, chấp nhận giá hợp lệ; ý kiến đồng ý của người có tài sản đấu giá. Hiện nay, ở Việt Nam và trên thế giới đang có nhiều quan điểm, định nghĩa khác nhau về bán đấu giá tài sản, mặc dù còn có sự khác biệt giữa Việt Nam so với thế giới về phương thức bán đấu giá, hình thức nhưng nhìn chung cho thấy bán đấu giá tài sản là hình thức mua bán đặc biệt, là một phương thức mua bán công khai tài sản, được tổ chức theo những nguyên tắc và trình tự, thủ tục nhất định. Theo đó, người mua tự trả giá dựa trên giá khởi điểm do bên bán đưa ra, người nào trả giá đáp ứng điều kiện quy định trước của phiên bán đấu giá sẽ được quyền mua tài sản đấu giá đấu giá. - Quyền sử dụng đất ở Hiện nay trên thế giới tồn tại nhiều mô hình sở hữu đất đai bao gồm sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu của cộng đồng dân cư, sở hữu tư nhân, sở hữu nhà nước hoặc của nhà vua. Tuy nhiên cũng cần lưu ý rằng do tính chất đặc biệt của đất đai, nhiều 9 nước thừa nhận sở hữu tư nhân đối với đất đai thường chịu nhiều ràng buộc từ phía quy định của pháp luật hơn so với việc sở hữu các tài sản thông thường. Ví dụ ở nước Nga, sở hữu tư nhân đối với đất đai đã được công nhận từ năm 1993 nhưng quyền sở hữu đất đai của người nông dân vẫn chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó, quyền bán đất vẫn bị hạn chế; Trung Quốc tuy thừa nhận nhiều hình thức sở hữu đất đai là sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, nhưng hình thức sở hữu tập thể có thể được coi như một hình thức của sở hữu nhà nước. Theo Điều 8 Luật Quản lý Đất đai năm 1998 của nước Cộng hòa nhân dân Trung Hoa: “Đất ở các khu đô thị của các thành phố là thuộc sở hữu nhà nước. Đất ở các khu nông thôn và ngoại ô là thuộc sở hữu của tập thể nông dân”. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý (quy định tại điều 4 Luật đất đai năm 2013). Theo quy định tại Điều 53, 54 Hiến pháp năm 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, các cá nhân, tổ chức được nhà nước giao đất cho thuê đất được công nhận quyền sử dụng. Thực tế Luật đất đai năm 2013 và các văn bản liên quan cũng không quy định thế nào là quyền sử dụng đất, tuy nhiên theo quy định tại Điều 105 và Điều 115 Bộ luật dân sự năm 2015 quyền sử dụng đất được coi là một dạng tài sản (quyền tài sản). Nếu chủ sở hữu tài sản có 3 quyền là quyền định đoạt, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng thì người được giao đất chỉ có quyền sử dụng đối với đất. Vì vậy ta có thể hiểu khái niệm quyền sử dụng đất trước hết qua khái 10 niệm về quyền sử dụng được quy định tại Điều 189 của Bộ luật dân sự năm 2015. Theo đó quyền sử dụng đất trước hết là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ mảnh đất đó. Tuy nhiên do người sử dụng đất ở nước ta được công nhận nhiều quyền năng khác, trong đó có quyền chuyển nhượng, chothuê, thế chấp, tặng cho, để thừa kế đối với quyền sử dụng đất nên có thể nói rằng khái niệm quyền sử dụng đất ở nước ta có nghĩa rộng hơn và vượt ra ngoài khái niệm “quyền sử dụng” mà Bộ luật dân sự năm 2015 quy định. Theo khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai năm 2013, đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khoản 1 Điều 144 Luật Đất đai năm 2013 quy định: Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Do đó quyền sử dụng đất ở trước hết là quyền được khai thác công dụng của thửa đất, hưởng hoa lợi, lợi tức từ thửa đất ở mà mình có quyền sử dụng bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Quyền sử dụng đất ở, theo tinh thần quy định tại Khoản 4 Điều 5 Luật 11 Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng được xếp vào dạng bất động sản. 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự Với quan niệm bán đấu giá tài sản là hình thức mua bán tài sản đặc biệt, một phương thức mua bán công khai tài sản, có nhiều người tham gia trả giá, được tổ chức theo những nguyên tắc và trình tự, thủ tục nhất định theo đó, người mua tự trả giá dựa trên giá khởi điểm do bên bán đưa ra, người nào trả giá đáp ứng điều kiện quy định trước của phiên bán đấu giá sẽ được quyền mua tài sản đấu giá, có thể đưa ra khái niệm về bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự như sau: Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự là hình thức mua bán đặc biệt, công khai đối với tài sản bị kê biên là quyền sử dụng đất ở để thi hành án, theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục do pháp luật quy định, người mua trả giá dựa trên giá khởi điểm do cơ quan thi hành án dân sự xác định, người nào trả giá cao nhất sẽ được quyền mua tài sản đấu giá. Khác với việc bán đấu giá tài sản thông thường, việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự có một số đặc điểm đặc thù là: Thứ nhất, theo Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định về chủ thể, trong bán đấu giá tài sản là doanh nghiệp đấu giá tài sản, trung tâm dịch vụ bán đấu giá tài sản, hội đồng đấu giá tài sản; người yêu cầu bán đấu giá có thể là chủ sở hữu của tài sản bán đấu giá, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản, bên nhận bảo đảm tài sản đấu giá, cơ quan thi hành án; người tham gia đấu giá là cá nhân, tổ chức có đủ điều kiện tham gia đấu giá 12 để mua tài sản đấu giá theo quy định của pháp luật; người trúng đấu giá là cá nhân, tổ chức trả giá cao nhất so với giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm trong trường hợp không có người trả giá cao hơn giá khởi điểm khi đấu giá theo phương thức trả giá lên, cá nhân, tổ chức chấp nhận mức giá khởi điểm hoặc mức giá đã giảm trong trường hợp đấu giá theo phương thức đặt giá xuống. Tuy nhiên, trong việc bán đấu giá tài sản thi hành án dân sự thì người yêu cầu bán đấu giá không phải là chủ sở hữu của tài sản bán đấu giá, người được chủ sở hữu tài sản ủy quyền bán đấu giá tài sản hay bên nhận bảo đảm tài sản đấu giá mà là Chấp hành viên của cơ quan thi hành án dân sự. Thứ hai, việc bán đấu giá tài sản trong thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất ở được thực hiện theo thủ tục trình tự thi hành án dân sự và mang tính bắt buộc. Trong trường hợp này, về phía người được thi hành án mong muốn việc bán đấu giá nhanh chóng để nhận được tài sản của mình. Hệ quả là, việc bán đấu giá có thể phát sinh tranh chấp giữa người có tài sản bán đấu giá, người tham gia đấu giá, tổ chức bán đấu giá tài sản, với chấp hành viên ngay từ đầu cho đến khi tài sản bán đấu giá được bàn giao. Trong một số trường hợp sau khi quá trình bán đấu giá tài sản diễn ra thành công thì người đang sở hữu tài sản bán đấu giá là người có quyền sử dụng đất ở tìm mọi cách cản trở, không bàn giao tài sản đã bán đấu giá khiến kéo dài thời gian người mua được tài sản bán đấu giá trở thành chủ sở hữu hợp pháp của tài sản. Thứ ba, có sự tham gia của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quan hệ bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở. 13 Khác với việc bán đấu giá tài sản thông thường là người có tài sản có thể tự mình tổ chức bán đấu giá hoặc có thể bán thông qua tổ chức đấu giá tài sản. Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự, thì ngoài bên có tài sản bán đấu giá (người phải thi hành án) và tổ chức đấu giá tài sản, thì cơ quan thi hành án dân sự (chấp hành viên) là người có vai trò quan trọng. Trong một số trường hợp, Chấp hành viên còn đứng ra trực tiếp bán đấu giá tài sản phải thi hành án trong các trường hợp: nếu tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có tài sản chưa có tổ chức bán đấu giá hoặc có nhưng tổ chức bán đấu giá từ chối ký hợp đồng dịch vụ bán đấu giá tài sản hoặc đối với tài sản là động sản có giá trị từ 2.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng. Thứ tư, phương thức, hình thức bán đấu giá. Đối với bán đấu giá thông thường có thể thực hiện bằng nhiều phương thức khác nhau như trả giá lên, đặt giá xuống v.v.. miễn là hai bên là bên thực hiện dịch vụ bán đấu giá và bên có tài sản mang bán đấu giá thỏa thuận với nhau về hình thức thực hiện và tuân thủ theo quy định của pháp luật. Việc bán đấu giá tài sảnlà quyền sử dụng đất ở trong Thi hành án dân sự với tư cách là một công đoạn trong cưỡng chế thi hành án và người đang nắm quyền sử dụng đất ở thường có tâm lý bị ép buộc phải thực hiện nên tìm mọi cách gây khó khăn, cản trở. Ở Việt Nam, việc bán đấu giá tài sản được thực hiện theo hình thức đấu giá đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp, bằng lời nói và đấu giá trực tuyến. Tuy nhiên, trong khi thực hiện thì việc bán đấu giá tài sản thi hành án chỉ thực hiện duy nhất bằng hình thức đấu giá trực tiếp bằng lời nói tại cuộc 14 đấu giá theo phương thức trả giá lên, để giảm tránh mọi mâu thuẫn có thể phát sinh giữa các bên. Thứ năm, tài sản bán đấu giá trong thi hành án dân sự là quyền sử dụng đất ở. Người bán tài sản chỉ đưa ra mức giá khởi điểm để người mua tham khảo giá, còn giá bán thực tế do những người tham gia xác định trên cơ sở tự cạnh tranh giá với nhau. Xuất phát từ việc đảm bảo nghĩa vụ thi hành bản án, quyết định của Tòa án nên tài sản được mang ra bán đấu giá là quyền sử dụng đất ở để thi hành án có tính đặc thù về giá trị. Tài sản mang ra bán đấu giá ở đây là quyền sử dụng đất ở thường có giá trị tương đương hoặc lớn hơn với giá trị phải thi hành chứ không phải là bất kỳ tài sản là quyền sử dụng đất ở nào của người phải thi hành án có. Thứ sáu, bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự có vai trò và ý nghĩa như sau: Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở thường nhằm bảo đảm cho việc thi hành nghĩa vụ trả tiền. Việc cưỡng chế kê biên trong thi hành án dân sự có kết quả khi tài sản kê biên, cưỡng chế được bán đấu giá thành công. Pháp luật thi hành án dân sự Điều 101 Luật Thi hành án dân sự năm 2008, sửa đổi, bổ sung năm 2014 quy định việc bán tài sản kê biên chỉ được thực hiện bằng hình thức bán đấu giá trừ trường hợp đối với tài sản có giá trị rất nhỏ (dưới 2.000.000 đồng) hoặc tài sản tươi sống, mau hỏng. Bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự đảm bảo môi trường công bằng lành mạnh trong quá trình mua bán quyền sử dụng đất ở của người phải thi hành án để thi hành án đồng thời đảm bảo 15 quyền lợi của người phải thi hành án cũng như người mua được quyền sử dụng đất ở trong thi hành án. Bán đấu giá quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự là biện pháp phù hợp với xu thế phát triển kinh tế xã hội, góp phần thúc đẩy nền kinh tế đi lên. 1.1.3 . Những yếu tố chi phối hiệu quả bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự Việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự chịu sự ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau, trong đó phải kể tới tình hình thị trường bất động sản, hành vi ứng xử của các bên có liên quan (người có quyền sử dụng đất bị đưa đi đấu giá - bên phải thi hành án, bên được thi hành án), hành vi của chấp hành viên, chất lượng của bản án, quyết định của cơ quan tài phán được đưa ra thi hành. Trong điều kiện thị trường bất động sản vận hành thuận lợi, các giao dịch về quyền sử dụng đất sôi động, nhất là khi kinh tế tăng trưởng, quá trình đô thị hóa được đẩy mạnh thì việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất ở trong thi hành án dân sự thường được tiến hành thuận lợi khi có nhiều người mong muốn tham gia vào quá trình đấu giá tài sản. Ngược lại, khi kinh tế không tăng trưởng, thị trường bất động sản kém sôi động hoặc do đặc thù ở những địa bàn vùng sâu, vùng xa, thị trường bất động sản kém phát triển thì việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất thường gặp nhiều khó khăn. Hành vi của các bên trong thi hành án dân sự (bên phải thi hành án và bên được thi hành án) cũng có ảnh hưởng nhất định tới việc bán đấu giá tài sản là quyền sử dụng đất trong thi hành án dân sự. 16