Tài liệu Luận văn đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện vũ thư, tỉnh thái bình

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƢ, TỈNH THÁI BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ Hà Nội - Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI TRẦN THỊ PHƢƠNG THẢO ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VŨ THƢ, TỈNH THÁI BÌNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành Mã số : Quản lý đất đai : 8.85.01.03 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh Hà Nội - Năm 2019 CÔNG TRÌNH ĐƯỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Cán bộ hướng dẫn chính: TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Cán bộ hướng dẫn phụ (nếu có):........................................................ (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Phạm Anh Tuấn (Ghi rõ họ, tên, học hàm, học vị) Luận văn thạc sĩ được bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƯỜNG HÀ NỘI Ngày 19 tháng 01 năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Những kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. TÁC GIẢ LUẬN VĂN (Ký và ghi rõ họ tên) Trần Thị Phƣơng Thảo ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý đất đai –Trường Đại học Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Vũ Thư, các phòng ban trong huyện, Ủy ban nhân dân, cán bộ địa chính và nhân dân của các xã, thị trấn điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Hà Nội, ngày 12 tháng 01 năm 2019 Tác giả Luận văn Trần Thị Phƣơng Thảo iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... ii MỤC LỤC ................................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ................................................................................x DANH MỤC BẢNG ................................................................................................ xi DANH MỤC HÌNH ................................................................................................ xii MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu..............................................................................................2 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................2 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU .........................................3 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất ..................................................................3 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai ......................................................................................3 1.1.1.1. Khái niệm đất đai ..........................................................................................3 1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai ....................................................................................3 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai .................................................................4 1.1.3. Quyền sử dụng đất ..........................................................................................4 1.1.4. Thị trƣờng quyền sử dụng đất .......................................................................8 1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất.................................................................9 1.2.1. Các văn bản pháp lý liên quan đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất......................................................................................................................9 1.2.1.1 Giai đoạn từ năm 1993 đến 01/7/2014 ..........................................................9 1.2.1.2. Giai đoạn từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay ..................11 1.2.1.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Thái Bình.......13 1.2.2. Một số quy định liên quan đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất....................................................................................................................13 1.2.2.1. Quyền chung của người sử dụng đất .........................................................13 iv 1.2.2.2. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất ..............................................................14 1.2.2.3. Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất ..................15 1.2.2.4. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất ....................................................................................................................16 1.3. Cơ sở thực tiễn về quyền sử dụng đất trên thế giới và Việt Nam ................17 1.3.1. Tình hình về quyền sở hữu, sử dụng đất tại một số nƣớc trên thế giới ...17 1.3.1.1. Thụy Điển .................................................................................. 17 1.3.1.4. Thái Lan ......................................................................................................19 1.3.1.5. Trung Quốc .................................................................................................21 1.3.1.6. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ...........................23 1.3.2. Tình hình việc thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .......................24 1.3.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............24 1.3.2.2. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam .............................27 1.3.3. Thực trạng thực hiện quyền sử dụng đất tỉnh Thái Bình .........................36 CHƢƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................38 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu.......................................................................................38 - Cán bộ làm công tác quản lý đất đai tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vũ Thƣ và cán bộ địa chính xã, thị trấn để tìm hiểu một số bất cập, hạn chế trong việc thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất tại huyện Vũ Thƣ.38 2.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................38 2.2.1. Không gian nghiên cứu .................................................................................38 Nghiên cứu đƣợc giới hạn trong không gian hành chính huyện Vũ Thƣ, tỉnh Thái Bình..................................................................................................................38 2.2.2. Thời gian nghiên cứu ....................................................................................38 2.3. Nội dung nghiên cứu ........................................................................................38 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vũ Thƣ ...........38 2.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Vũ Thƣ ........................38 v 2.3.3. Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyệnVũ Thƣ............................................................................................................................38 2.3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 – 2017 ....................................................................39 2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Vũ Thƣ ....................................................39 - Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý đất đai ..39 - Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý đất đai ..39 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu.................................................................................39 2.4.1. Phƣơng pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu .........................................39 2.4.1.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp...........................39 2.4.1.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp ...........................................39 2.4.2. Phƣơng pháp thống kê, tổng hợp ...............................................................40 2.4.3. Phƣơng pháp phân tích, so sánh ..................................................................41 2.4.4. Phƣơng pháp xử lý số liệu ...........................................................................41 2.4.5. Phƣơng pháp minh hoạ số liệu bằng biểu đồ, bản đồ ................................41 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Vũ Thƣ.......................................42 3.1.1. Điều kiện tự nhiên huyện Vũ Thƣ ...............................................................42 3.1.1.1. Vị trí địa lý. ..................................................................................................42 Hình 3.1. Vị trí địa lý huyện Vũ Thư ......................................................................42 3.1.1.2. Địa hình, địa mạo. .......................................................................................43 3.1.1.3. Khí hậu ........................................................................................................43 3.1.1.4. Thuỷ văn, Nguồn nước ...............................................................................43 3.1.1.5. Thực trạng môi trường ...............................................................................44 3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội huyện Vũ Thƣ ......................................................44 3.1.2.1. Tăng trưởng kinh tế và chuyển dịch cơ cấu kinh tế ..................................44 a. Tăng trưởng kinh tế ........................................................................... 44 Bảng 3. 1. Tốc độ tăng trƣởng kinh tế bình quân của huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014- 2017 ................................................................................................................44 vi b. Chuyển dịch cơ cấu kinh tế ............................................................... 45 (Nguồn: Báo cáo tình hình kinh tế xã hội của các năm) ........................................ 46 3.1.2.2.Dân số, lao động và việc làm .......................................................................46 3.1.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng ............................................................................47 3.1.2.4. Thực trạng xây dựng NTM .........................................................................48 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội .............................48 3.1.3.1. Thuận lợi .....................................................................................................48 3.1.3.2. Khó khăn .....................................................................................................49 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vũ Thƣ ..................................50 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai huyện Vũ Thƣ ...................................................50 3.2.1.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .........................................50 3.2.1.3. Công tác quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất .......................................................................................................51 3.2.1.4. Tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ................................51 Bảng 3. 3. Kết quả cấp GCN theo đối tƣợng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ .........51 3.2.1.5. Công tác quản lý tài chính về đất đai và giá đất ........................................52 3.2.1.6. Công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo ........................52 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ .......................................................53 Bảng 3. 4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thƣ năm 2017..............................53 3.3. Kết quả thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thƣ ..........................................................................................................56 Bảng 3. 5. Kết quả thực hiện quyền của ngƣời sử dụng đất giai đoạn ...............56 3.3.1. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất ..........................57 Bảng 3. 6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ..57 Hình 3. 2. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ..59 3.3.2. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ..................59 Bảng 3. 7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ ...............................60 Hình 3. 3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất...........62 giai đoạn 2014 - 2017 ...............................................................................................62 vii 3.3.3. Kết quả thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất ..................................64 Bảng 3. 8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ......64 Hình 3. 4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ......65 3.3.4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất .........................66 Bảng 3. 9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017.66 Hình 3. 5. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .67 3.3.5. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất ................................67 Bảng 3. 10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .....68 Hình 3. 6. Kết quả việc thực quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 ................................................................................................70 3.3.6. Kết quả thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất ..............................71 Bảng 3. 11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ....71 Hình 3. 7. Kết quả việc thực quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 .......................................................................................73 3.3.7. Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..............................74 Bảng 3. 12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ....74 Hình 3. 8. Kết quả việc thực quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 -2017 .......................................................................................76 3.3.8. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất ......................76 Bảng 3. 13. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2014 2017 ...........................................................................................................................77 Hình 3. 9. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Vũ Thƣ giai đoạn 2014 - 2017 ...............................................................................................78 3.4. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thƣ ..........................................................................................................78 3.4.1. Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ...................................................................................................................................78 3.4.1.1. Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ................................................78 viii Bảng 3. 14. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............................................................................................................................79 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................80 Số hộ thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ là 8 hộ, trong đó số hộ hiện đang sử dụng 1 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhƣợng); 2 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%), 3 thửa là 3 hộ (chiếm 5,00%); trên 3 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%). Chủ yếu là đất ở với 5 hộ (chiếm 8,33% tổng số hộ thực hiện quyền chuyển nhƣợng), trong khi đất nông nghiệp chỉ có 2 hộ (chiếm 3,33%); đất khác là 1 hộ (chiếm 1,67%). Kết quả điều tra đƣợc thể hiện qua bảng 3.14. ......................................80 Kết quả đánh giá của hộ gia đình, cá nhân tham gia về trình tự thủ tục thực hiện giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Vũ Thƣ cho thấy: .............................................................80 Bảng 3. 15. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ...................................................................................................81 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................81 3.4.1.2. Quyền thừa kế quyền sử dụng dất ..............................................................82 Số hộ thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất chƣa đƣợc cấp GCNQSDĐ là 7 hộ, trong đó số hộ hiện đang sử dụng 1 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67% tổng số hộ thực hiện quyền thừa kế); 2 thửa là 2 hộ (chiếm 3,33%); 3 thửa là 3 hộ (chiếm 5,00%); trên 3 thửa là 1 hộ (chiếm 1,67%). Trong đó, đất ở là 4 hộ (chiếm 6,67%); đất nông nghiệp có 2 hộ (chiếm 3,33%); đất khác chỉ có 1 hộ (chiếm 1,67%). Kết quả điều tra đƣợc thể hiện qua bảng 3.16 dƣới đây: .........82 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................83 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................85 3.4.1.3. Quyền thế chấp quyền sử dụng đất ............................................................85 Bảng 3. 18. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ......86 (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................87 Bảng 3. 19. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ ......88 ix (Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra) ......................................................................88 3.4.2. Đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thƣ ........................................................88 3.4.2.1. Thông tin chung của các cán bộ, viên chức ..............................................88 Bảng 3. 20. Thông tin chung của cán bộ, viên chức .............................................89 3.4.2.2. Kết quả đánh giá của cán bộ, viên chức về việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư .....................................89 Bảng 3. 21. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện ...............89 các thủ tục hành chính về quyền sử dụng đất ......................................................89 * Về quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: ..................................................90 3.4.3. Đánh giá chung việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất tại huyện Vũ Thƣ ..........................................................................................................93 3.4.3.1. Ưu điểm .......................................................................................................93 3.4.3.2. Những tồn tại và nguyên nhân ...................................................................94 3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thƣ ...................................................96 3.5.1. Giải pháp về chính sách ................................................................................96 3.5.2. Giải pháp về cơ sở vật chất và tăng cƣờng năng lực cán bộ quản lý đất đai..............................................................................................................................97 3.5.3. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất ...................................................................................................................................97 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................98 1. Kết luận ................................................................................................................98 2. Kiến nghị ..............................................................................................................99 TÀI LIỆU THAM KHẢO ....................................................................................100 x DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt CHXHCNVN Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam CNH-HĐH Công nghiệp hóa - hiện đại hóa CT-TTg Chỉ thị - Thủ tướng ĐVT Đơn vị tính GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX Giá trị sản xuất NĐ-CP Nghị định - Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QĐ Quyết định SDĐ Sử dụng đất STT Số thứ tự TNCN Thu nhập cá nhân TN&MT Tài nguyên và Môi trường TT Thị trấn TTLT-BTP-BTNMT Thông tư liên tịch - Bộ Tư pháp - Bộ Tài nguyên Môi trường TT-BTC Thông tư Bộ Tài chính TT-BTNMT Thông tư - Bộ Tài nguyên Môi trường UBND Uỷ ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai VPHC Vi phạm hành chính xi DANH MỤC BẢNG Bảng 3. 1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân của huyện Vũ Thư giai đoạn 20142017 ...........................................................................................................................44 Bảng 3. 2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2014 - 2017 ...................46 Bảng 3. 3. Kết quả cấp GCN theo đối tượng sử dụng đất huyện Vũ Thư ................51 Bảng 3. 4. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vũ Thư năm 2017 ...................................53 Bảng 3. 5. Kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất giai đoạn......................56 Bảng 3. 6. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .......57 Bảng 3. 7. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ ....................................60 Bảng 3. 8. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ...........64 Bảng 3. 9. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ......66 Bảng 3. 10. Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 ...........68 Bảng 3. 11. Kết quả thực hiện quyền tặng cho QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .........71 Bảng 3. 12. Kết quả thực hiện quyền thế chấp QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 .........74 Bảng 3. 13. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017 77 Bảng 3. 14. Kết quả điều tra thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .79 Bảng 3. 15. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................................................................................................................81 Bảng 3. 16. Kết quả điều tra thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất................83 Bảng 3. 17. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thừa kế QSDĐ...............85 Bảng 3. 18. Kết quả điều tra thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất ..............86 Bảng 3. 19. Đánh giá về trình tự, thủ tục thực hiện quyền thế chấp QSDĐ .............88 Bảng 3. 20. Thông tin chung của cán bộ, viên chức .................................................89 Bảng 3. 21. Bảng tổng hợp đánh giá của cán bộ, viên chức thực hiện .....................89 xii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Vị trí địa lý huyện Vũ Thư ........................................................................42 Hình 3. 2. Kết quả thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017........59 Hình 3. 3. Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ..................62 Hình 3. 4. Kết quả thực hiện quyền cho thuê QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017............65 Hình 3. 5. Kết quả thực hiện quyền cho thuê lại QSDĐ giai đoạn 2014 - 2017.......67 Hình 3. 6. Kết quả việc thực quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 -2017 ........................................................................................................70 Hình 3. 7. Kết quả việc thực quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 -2017 ........................................................................................................73 Hình 3. 8. Kết quả việc thực quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 -2017 ........................................................................................................76 Hình 3. 9. Kết quả thực hiện quyền góp vốn bằng QSDĐ tại huyện Vũ Thư giai đoạn 2014 - 2017 .......................................................................................................78 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quý giá của quốc gia, phục vụ cho lợi ích của tất cả các ngành, các lĩnh vực. Song, đất đai không phải là nguồn tài nguyên vô hạn, đặc biệt là trong quá trình công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước đang diễn ra với tốc độ nhanh chóng. Vì vậy, việc quản lý sử dụng hợp lý tài nguyên đất một cách hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả là hết sức cần thiết. Hội nghị Trung ương lần 2 khóa VII (tháng 3/1992) đã khẳng định “việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế quyền sử dụng ruộng đất" phải được pháp luật quy định để nông dân yên tâm sản xuất. Tuy vậy, mãi đến ngày 15/4/1992, Hiến pháp 1992 được thông qua thay thế cho Hiến pháp 1980 thì cơ chế pháp lý ban đầu cho người sử dụng đất mới được quy định. Đến khi Luật đất đai năm 1993 ra đời với những quy định cụ thể, quyền của người sử dụng đất trong các giao dịch mới thực sự trở thành hiện thực. Theo khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai năm 1993, “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” [17]. Trong quá trình thực hiện và sửa đổi, bổ sung, Luật Đất đai 2013 đã ra đời, hoàn thiện hơn và khắc phục những tồn tại của các đạo luật trước đó. Chuyển quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013 bao gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Việc quy định các hình thức chuyển quyền là cơ sở pháp lý vững chắc nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong quản lý đất đai, đảm bảo cho việc thực hiện đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của Nhà nước cũng như của chủ sử dụng đất, góp phần phân phối và phân phối lại đất đai trong cả nước. Quyền sử dụng đất đã giúp cho người sử dụng đất an tâm đầu tư vào đất đai, phát huy nguồn nội lực đất đai góp phần quan trọng ổn định và phát triển kinh tế - xã hội đất nước, giải quyết được nhiều bức xúc, tạo sự công bằng trong xã hội. Vũ Thư là huyện cửa ngõ phía Tây của tỉnh Thái Bình, là nơi có đường quốc lộ 10 chạy qua nối liền thành phố Nam Định, Thái Bình và Hải Phòng, đây là những thành phố đang trong quá trình phát triển cùng với sự phát triển của nên kinh tế 2 quốc gia. Bởi vậy, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngàng càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai trở nên khó khăn hơn. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Tuy nhiên, việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo quy định của pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng vẫn còn chưa đúng theo quy định; những quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nước còn nhiều bất cập đã ảnh hưởng không nhỏ đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Với lý do trên, em tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Điều tra, đánh giá thực trạng việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình. - Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình. 3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài - Ý nghĩa khoa học Góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học về chính sách pháp luật đất đai liên quan đến các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Vũ Thư, tỉnh Thái Bình. - Ý nghĩa thực tiễn + Giúp địa phương nắm rõ được những thuận lợi và bất cập trong việc thực hiện quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân, từ đó địa phương có những giải pháp nâng cao hiệu quả việc thực hiện các quyền sử dụng đất đề xuất chính sách quản lý công tác này được chặt chẽ hơn. + Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về việc thực hiện các quyền sử dụng đất của người sử dụng đất. 3 CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẪN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu đất đai 1.1.1.1. Khái niệm đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn [7]. 1.1.1.2. Quyền sở hữu đất đai Bộ Luật Dân sự, 2015 của nước CHXHCN Việt Nam quy định: Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật (Điều 158). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng: - Quyền chiếm hữu: là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu tài sản. - Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân. - Quyền định đoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện 4 quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức: + Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho người khác thông quá hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi, tặng cho, để thừa kế. + Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. Quyền khác đối với tài sản: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt (Điều 159). Quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản.Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật (Điều 189). Quyền sử dụng của chủ sở hữu: Chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo ý chí của mình nhưng không được gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích quốc gia, dân tộc, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác (Điều190). Quyền sử dụng của người không phải là chủ sở hữu: Người không phải là chủ sở hữu được sử dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật (Điều191). [10] 1.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 4), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 22). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm đảm bảo cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nước cũng như người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. 1.1.3. Quyền sử dụng đất Nhà nước là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất 5 đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng. Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất? [4]. Theo điều 167 Luật đất đai năm (2013) quy định người sử dụng đất là cá nhân hộ gia đình có các quyền: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Đây không phải là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai 1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003, 2013). Như vậy, trên thực tế người được giao quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên thực tế các quyền