Tài liệu Luận văn đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận cầu giấy, thành phố hà nội

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ MINH THÁI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội – Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI LÊ MINH THÁI ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành : Quản lý Đất đai Mã số : 8850103 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS. PHẠM THẾ TRỊNH Hà Nội – Năm 2019 i CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Cán bộ hƣớng dẫn chính: TS.Phạm Thế Trịnh Cán bộ chấm phản biện 1: TS.Phạm Anh Tuấn Cán bộ chấm phản biện 2: TS. Nguyễn Văn Quân Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Ngày 19 tháng 01 năm 2019 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã đƣợc cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã đƣợc chỉ rõ nguồn gốc./. Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019 Tác giả Luận văn iii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn Thạc sĩ, bản thân tôi đã nhận đƣợc nhiều sự giúp đỡ, hƣớng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS.Phạm Thế Trịnh, là ngƣời trực tiếp hƣớng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hƣớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Khoa Quản lý đất đai – Đại học Tài Nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Ủy ban nhân dân quận Cầu Giấy, Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận Cầu Giấy, Văn Phòng đăng ký đất đai chi nhánh quận Cầu Giấy, Phòng Thống kê quận Cầu Giấy, cán bộ địa chính và nhân dân của các phƣờng nơi tôi đến điều tra đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, ngƣời thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên tôi hoàn thành luận văn này./. Hà Nội, ngày 19 tháng 01 năm 2019 Tác giả Luận văn iv THÔNG TIN LUẬN VĂN 1. Họ và tên học viên: Lê Minh Thái 2.Lớp: CH3A.QĐ 3. Khóa học: Cao học 3 4. Tên đề tài luận văn: Đánh giá thực trạng việc thự hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. 5. Cán bộ hƣớng dẫn khoa học: Tiến sĩ Phạm Thế Trịnh 6. Thông tin luận văn: Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, Quận Cầu Giấy nằm ở phía Tây Thành phố Hà Nội, với tổng diện tự nhiên là 1.231,70 ha. Về địa giới hành chính: Quận Cầu Giấy đƣợc chia theo 08 đơn vị hành chính phƣờng: Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Quan Hoa, Nghĩa Tân, Nghĩa Đô, Mai Dịch, Yên Hòa, Trung Hòa.Thời gian qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành phố. Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chƣa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra. Luận văn nghiên cứu thực trạng việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất (hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Trên cơ sở đó, chỉ ra những nguyên nhân và bất cập trong việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả cho việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy , thành phố Hà Nội. v DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BHYT Bảo hiểm y tế BTNMT Bộ tài nguyên Môi trƣờng BĐS Bất động sản CNH - HĐH Công nghiệp hóa – Hiện đại hóa CP Chính phủ QSDĐ Quyền sử dụng đất QSD Quyền sử dụng GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN Giấy chứng nhận GTSX Giá trị sản xuất HĐH Hiện đại hóa KCN Khu công nghiệp UBND Ủy ban nhân dân TMDV Thƣơng mại dịch vụ CN-TTCN Công nghiệp-Tiểu thủ công nghiệp NN Nông nghiệp NĐ-CP Nghị định-Chính phủ VPĐKQSDĐ Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất vi MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ...................................................................................................... ii LỜI CẢM ƠN ........................................................................................................... iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT...................................................................................v MỤC LỤC ................................................................................................................. vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................... viii DANH MỤC CÁC HÌNH ......................................................................................... ix MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1.Tính cấp thiết của đề tài ...........................................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu ................................................................................................2 3. Cấu trúc của luận văn ..............................................................................................2 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................3 CHƢƠNG I. TỔNG QUAN TÀI LI U ......................................................................4 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất .............................................4 1.1.1. Quyền sở hữu ....................................................................................................4 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai ....................................................................................5 1.1.3. Quyền sử dụng đất ............................................................................................7 1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nƣớc trên thế giới ....................................10 1.2.1. Các nƣớc phát triển .........................................................................................10 1.2.2. Các nƣớc trong khu vực ..................................................................................14 1.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam...21 1.3.1. Quá trình hình thành phát triển các QSDĐ ở Việt Nam .................................21 1.3.2. Quá trình thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ...................................................25 1.3.3. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDĐ .....................28 1.3.4. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...............................33 1.3.5. Những tồn tại của việc thực hiện các QSDĐ ở Việt Nam ..............................36 CHƢƠNG II. NỘI DUNG, PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................38 2.1. Đối tƣợng nghiên cứu.........................................................................................38 2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................38 2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................38 2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu ....................................................................................39 2.4.1. Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu .............................................................39 2.4.2. Phƣơng pháp chọn điểm nghiên cứu: ..............................................................39 vii 2.4.3. Phƣơng pháp điều tra theo phiếu: ...................................................................39 2.4.4. Phƣơng pháp thống kê, so sánh và phân tích số liệu ......................................40 CHƢƠNG III. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................41 3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy có liên quan .....................41 3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên ...........................................................................41 3.1.2. Các nguồn tài nguyên ......................................................................................44 3.1.3. Cảnh quan môi trƣờng.....................................................................................45 3.1.4. Đặc điểm kinh tế xã hội ..................................................................................45 3.1.5. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trƣờng ............50 3.2. Tình hình quản lý nhà nƣớc về đất đai và sử dụng đấ trên địa bàn trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........................................................................................................51 3.2.1 Tình hình quản lý đất đai .................................................................................51 3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy ...........................................................56 3.2.3. Biến động sử dụng đất giai đoạn 2014-2017 ..................................................58 3.2.4. Thực trạng thị trƣờng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........60 3.3. Đánh giá việc thực hiện một số quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy giai đoạn 2014-2017 ............................................................63 3.3.1. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......63 3.3.2. Đánh giá ý kiến của các hộ gia đình cá nhân về việc thực hiện một số quyền sử dụng đất tại 3 điểm đại diện nghiên cứu ..............................................................68 3.3.3. Đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .......87 3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy....................................................................................................................91 3.4.1. Giải pháp tuyên truyền giáo dục và phổ biến pháp luật ..................................91 3.4.2. Giải pháp về quản lý hoạt động liên quan đến thực hiện QSDĐ ....................92 3.4.3. Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất và đội ngũ cán bộ.....................................93 3.4.4. Giải pháp về chính sách ..................................................................................93 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................95 1. Kết luận .................................................................................................................95 2. Kiến nghị ...............................................................................................................96 TÀI LI U THAM KHẢO .........................................................................................97 PHỤ LỤC viii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1: Phân bố dân số trên địa bàn quận Cầu Giấygiai đoạn 2014-2017 ............47 Bảng 3.2: Cơ cấu lao động quận Cầu Giấy theo ngành kinh tế ................................48 Bảng 3.3: Diện tích, cơ cấu đất nông nghiệp năm 2017 quận Cầu Giấy ..................56 Bảng 3.4: Diện tích, cơ cấu đất phi nông nghiệp năm 2017của quận Cầu Giấy ......57 Bảng 3.5: Biến động đất đai theo mục đích sử dụng đất ..........................................59 Bảng 3.6: Các dự án xây dựng nhà ở trên địa bàn quận Cầu Giấy ...........................60 Bảng 3.7: Các bất động sản (quyền sử dụng đất) đã tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................................................61 Bảng 3.8: Số lƣợng các giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ trên địa bàn quận Cầu Giấy .................................................................................................. 63 Bảng 3.9: Kết quả thực hiện quyền chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 ......................................................................................63 Bảng 3.10: Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 ...............................................................................................65 Bảng 3.11: Kết quả thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Cầu Giấy 2014 - 2017 ...............................................................................................67 Bảng 3.12: Những hiểu biết cơ bản của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ ......................................................................................69 Bảng3.13:Tình hình thực hiện quyền chuyển nhƣợng QSDĐ tại khu vực nghiên cứu ............................................................................................................... 71 Bảng 3.14: Những hiểu biết cơ bản của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thừa kế QSDĐ ...................................................................................................73 Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ tại khu vực nghiên cứu .......75 Bảng 3.16: Những hiểu biết cơ bản của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu về hình thức thế chấp bằng QSDĐ ........................................................................................78 Bảng 3.17: Tình hình thực hiện quyền thế chấpQSDĐ tại khu vực .........................79 nghiên cứu .................................................................................................................79 Bảng 3.18: Ý kiến của hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện quyền sử dụng đất...82 ix DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ Địa giới hành chính quận Cầu Giấy................................................41 Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế quận Cầu Giấy năm 2017 .................................................46 1 MỞ ĐẦU 1.Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố dân cƣ, phát triển các cơ sở kinh tế, văn hóa xã hội và an ninh quốc phòng…Đất đai là tài nguyên có giới hạn về diện tích, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt cho các ngành kinh tế. Trƣớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nƣớc ta có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nƣớc, sở hữu tập thể, sở hữu tƣ nhân. Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đã quy định với tinh thần là: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đã từng bƣớc cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngƣời sử dụng đất, trƣớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (nhƣ đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Đến Hiến pháp sửa đổi năm 2013, quy định: Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất thì đƣợc thực hiện quyền chuyển sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trƣờng là sự phát triển mạnh mẽ của thị trƣờng quyền QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013, đã quy định quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất để phù hợp với nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phƣơng vẫn còn tồn tại nhiều bất cập cần đƣợc giải quyết nhƣ: Các quy định pháp luật của cơ quan quản lý Nhà nƣớc có nhiều ảnh hƣởng đến việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất; Ngƣời sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhƣng không làm thủ tục theo quy định vì những lý do khác nhau. Công tác bồi thƣờng đất đai khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử 2 dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nƣớc ban hành hàng năm khi áp dụng vào thực tiễn ở một số địa phƣơng vẫn còn có một số bất cập nhất định ảnh hƣởng đến quá trình thu hồi đất tại một số dự án. Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của một số đối tƣợng sử dụng đất còn hạn chế, việc thực hiện các quyền đƣợc pháp luật quy định đối với hộ gia đình, cá nhân còn chƣa phát huy tối đa, dẫn đến còn những vi phạm pháp luật trong việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất. Quận Cầu Giấy là một quận trung tâm thành phố Hà Nội, thời gian qua có tốc độ đô thị hoá nhanh cho các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ đất cho nhu cầu phát triển các khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ đang diễn ra trên địa bàn thành phố. Nhu cầu về quyền sử dụng đất cho việc phát triển kinh tế - xã hội ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ khai báo không đầy đủ, chƣa tuân thủ đúng quy định của pháp luật tại quận Cầu Giấy vẫn còn diễn ra. Xuất phát từ thực trạng trên, tô lựa đề tà : “Đánh giá thực trạng việc thực hiện cácquyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội” làm Luận văn thạc s . 2. Mục tiêu nghiên cứu - Điều tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn , quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội giai đoạn 2014-2017. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. 3. Cấu trúc của luận văn - Chƣơng I: Tổng quan tài liệu - Chƣơng II: Nội dung, phƣơng pháp nghiên cứu - Chƣơng III: Kết quả nghiên cứu và thảo luận 3 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ngh ho h :Góp phần bổ sung cơ sở khoa học về vấn đề thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai tại địa phƣơng. Nghiên cứu đánh giá tình hình thực hiện quyền sử dụng đất để từ đó có thể quản lý chặt chẽ hơn, thực hiện đúng quy định của pháp luật về đất đai. ngh th ti n: Các giải pháp đề xuất phải có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy, đảm bảo việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở quận Cầu Giấy đƣợc hiệu quả.Giúp cho quận Cầu Giấy thực hiện tốt công tác quản lý nhà nƣớc về đất đai đối với việc thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo đúng luật định. 4 CHƢƠNG I. T NG QUAN TÀI LIỆU 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1. Quyền sở hữu Bộ Luật Dân sự 2015 tại điều 164 khẳng định: “Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật…” (Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN, 2015). Sở hữu là việc tài sản, tƣ liệu sản xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa ngƣời với ngƣời trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối tƣợng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng,...). Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền (Quốc Hội nƣớc CHXHCNVN, 2015): - Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. - Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Ngƣời không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong trƣờng hợp đƣợc chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này thấy rõ trong việc Nhà nƣớc giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. - Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phƣơng thức: (i) Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài sản của mình cho ngƣời khác thông qua hình thức giao dịch dân sự nhƣ bán, đổi, tặng cho, để thừa kế; (ii) Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn trong thực tế. 5 1.1.2. Quyền sở hữu về đất đai Sở hữu đất đai đƣợc biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhƣng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nƣớc, sở hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tƣ và sở hữu công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tƣ nhân về đất đai, cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định. Ở Việt Nam chế độ sở hữu về đất đai cũng đƣợc hình thành và phát triển theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử. Quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai đƣợc xác lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền sở hữu toàn dân về đất đai chỉ đƣợc hình thành theo Hiến pháp 1959 và đƣợc khẳng định là duy nhất từ Hiến pháp 1980 và sau đó đƣợc tiếp tục khẳng định và củng cố trong Hiến pháp 1992. Tại Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nƣớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà nƣớc, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dƣỡng đất, bảo vệ môi trƣờng để phát triển bền vững. Luật Đất đai 2003 và Luật đất đai 2013 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai” (Điều 5), “Quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 6), “Nhà 6 nƣớc thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nƣớc về đất đai” (Điều 7, Luật Đất đai, 2003). Với tƣ cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nƣớc thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nƣớc nhằm bảo đảm cho đất đai đƣợc sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm bảo lợi ích của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng. Nhà nƣớc thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt (Quố hội nướ CHXHCNVN, 2013). Quyền hiếm hữu đất đ i: Nhà nƣớc các cấp chiếm hữu đất đai thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn. Nhà nƣớc cho phép ngƣời sử dụng đƣợc quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhƣng không phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dƣới các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trƣờng hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nƣớc đƣợc trao cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSDĐ của Nhà nƣớc và QSDĐ cụ thể của ngƣời sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhƣng đều thống nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hƣởng lợi. Nhƣ vậy nhà nƣớc điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho ngƣời trực tiếp sử dụng đất đƣợc hƣởng lợi ích từ việc đầu tƣ trên đất (Nguy n Đình Bồng, 2006). Quyền sử dụng đất đ i: Nhà nƣớc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nƣớc thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nƣớc không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất 7 đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nƣớc sử dụng đất vào mọi mục đích. Nhƣ vậy, QSDĐ lại đƣợc trích ra để giao về cho ngƣời sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; QSDĐ đai của Nhà nƣớc trong trƣờng hợp này đƣợc thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tƣ của Nhà nƣớc mang lại. Quyền định đoạt đất đ i: Quyền định đoạt của Nhà nƣớc là cơ bản và tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cấp GCNQSDĐ. Việc định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện qua việc chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, từng đối tƣợng sử dụng (Đào Trung Chính, 2007). 1.1.3. Quyền sử dụng đất Nhà nƣớc là đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nƣớc có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không đƣợc hiểu rằng Nhà nƣớc có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế. “Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà luật pháp Việt Nam. Trong luật đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “ngƣời sử dụng đất”, hay nói cách khác là QSDĐ của ngƣời sử dụng. Nội dung QSDĐ của ngƣời sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật định: quyền chiếm hữu (thể hiện quyền đƣợc cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền đƣợc pháp luật bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền khai thác lợi ích của đất và đƣợc hƣởng thành quả lao động, 8 kết qủa đầu trên đất đƣợc giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng thể loại chủ thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ đƣợc thể hiện có khác nhau tùy thuộc vào ngƣời sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và đƣợc Nhà nƣớc giao đất hay cho thuê đất? QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất bao gồm: “Quyền huyển đổi; huyển nhượng; ho thuê; ho thuê lại; thừ kế, tặng ho QSDĐ; quyền thế hấp; góp vốn bằng QSDĐ; quyền đượ bồi thường khi Nhà nướ thu hồi đất” (Điều 167 Luật đất đai 2013). - Chuyển đổi QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong các trƣờng hợp: nông dân cùng một địa phƣơng (cùng một xã, phƣờng, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, đất có mặt nƣớc nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cƣ, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có gần, có xa”; những ngƣời có đất ở trong cùng một địa phƣơng (cùng một xã, phƣờng, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi QSDĐ là không có mục đích thƣơng mại. - Chuyển nhƣợng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trƣờng hợp ngƣời sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép,... Trong trƣờng hợp này, ngƣời nhận đất phải trả cho ngƣời chuyển QSDĐ một khoản tiền tƣơng ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có đƣợc quyền sử dụng đó và số đầu tƣ làm tăng giá trị đất đai. Đặc thù của việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nƣớc có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nƣơc có thể quy định một số trƣờng hợp không đƣợc chuyển QSDĐ; việc chuyển nhƣợng 9 QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là hành vị phạm pháp. - Cho tặng, thừa kế QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc biệt, ngƣời nhận QSDĐ không phải trả tiền nhƣng có thể phải nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển thành các quan hệ thƣơng mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhƣợng QSDĐ chiếm một tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản. - Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển nhƣợng QSDĐ (không đầy đủ) trong quan hệ tín dụng. Ngƣời làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi hành trách nhiệm vay nợ với ngƣời cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không đƣợc chuyển dịch vẫn do ngƣời thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo có một giá trị nhất định; khi ngƣời thế chấp đến kỳ không thể trả nợ đƣợc, ngƣời nhận thế chấp có quyền đem đât đai phát mại và ƣu tiên thanh toán để thu hồi vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trƣờng bất động sản thì phần lớn giá trị nằm trong giá trị QSDĐ. Trong trƣờng hợp ngƣời vay không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phƣơng thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình. - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà ngƣời có QSDĐ có thể dùng đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp. Phƣơng thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phƣơng trong các trƣờng hợp phải chuyển hàng loạt đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thƣơng mại,... mà vẫn đảm bảo việc làm và thu nhập cho