Đăng ký Đăng nhập
Trang chủ Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh hà tĩnh luận văn ths...

Tài liệu Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh hà tĩnh luận văn ths

.PDF
102
655
92

Mô tả:

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- LẠI HẢI CHÂU QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội - 2014 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- LẠI HẢI CHÂU QUẢN LÝ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH HÀ TĨNH Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Xuân Thiên Hà Nội - 2014 Mục lục Trang Danh mục các ký hiệu viết tắt……………………………………………….…...….i Danh mục các bảng…………………………………………………………….....…ii Danh mục các hình vẽ……………………………………………………….……....ii Phần mở đầu……………………………………………………………………......1 Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở Việt Nam…………………………………………………………………..…..8 1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản…………………………….……..8 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa Bất động sản…………………………………….......8 1.1.2. Thị trƣờng Bất động sản……………………………………………………..10 1.2. Sự cần thiết và chức năng, nhiệm vụ quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản………………………………………………………...……….17 1.2.1. Sự cần thiết phải quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản ở Việt Nam……………………………………………………………………...17 1.2.2. Các nhân tố ảnh hƣởng tới quản lý thị trƣờng Bất động sản..........................20 1.2.3. Chức năng và nhiệm vụ quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản..21 1.2.4. Hệ thống công cụ để thực hiện các nội dung quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản…………………………………………………….....26 1.3. Kinh nghiệm về quản lý thị trường Bất động sản ở một số địa phương và bài học kinh nghiệm……………………………………………………...30 1.3.1. Kinh nghiệm quản lý thị trƣờng Bất động sản ở một số địa phƣơng………..30 1.3.2. Bài học kinh nghiệm……………………………...…………………………34 Kết luận chương 1………………………………………………………………...36 Chương 2: Thực trạng quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh………………………………………………...…………….....37 2.1. Quá trình phát triển và thực trạng thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………...…………....37 2.1.1. Tổng quan về quá trình phát triển thị trƣờng Bất động sản ở Hà Tĩnh……...37 2.1.2. Thực trạng thị trƣờng Bất động sản tỉnh Hà Tĩnh…………………………...44 2.2. Thực trạng quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh………………...………………………………...51 2.2.1. Hệ thống cơ quan quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………………………..51 2.2.2. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng đất đai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh……………………………………………………………….....55 2.2.3. Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………………………..62 2.3. Đánh giá chung ………...………………………………………...…………...64 2.3.1. Một số kết quả đạt đƣợc……………………………………………………..64 2.3.2. Những tồn tại, hạn chế trong quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………...….66 2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế …...………………………………67 Kết luận chương 2………………………………………………………………...70 Chương 3: Các giải pháp tăng cường công tác quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………...71 3.1. Bối cảnh mới ảnh hưởng đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn Hà Tĩnh………………………………………………………………………71 3.1.1. Sự bất ổn của kinh tế do khủng hoảng tài chính và khủng hoảng nợ công, nợ xấu.............................................................................................................71 3.1.2. Nhà nƣớc tăng cƣờng các biện pháp kích cầu, giải cứu thị trƣờng Bất động sản..................................................................................................75 3.2. Quan điểm định hướng về quản lý thị trường Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………...…………….77 3.2.1. Quan điểm định hƣớng chung về phát triển Kinh tế - Xã hội của tỉnh Hà Tĩnh……………………………………………………………...77 3.2.2. Quan điểm định hƣớng về phát triển thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………………………..78 3.2.3. Quan điểm định hƣớng về quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh…………………………………………………………………..79 3.3. Các giải pháp chủ yếu để tăng cường quản lý thị trường BĐS trên địa bàn Hà Tĩnh………………………………………………………………………82 3.3.1. Hoàn thiện hệ thống sàn giao dịch, trung tâm giao dịch Bất động sản thống nhất trong toàn Tỉnh……………………………………………………82 3.3.2. Tổ chức xây dựng và hoàn thiện bộ máy quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực Bất động sản…………………………………………………………………..83 3.3.3. Quản lý hệ thống các tổ chức hỗ trợ thị trƣờng Bất động sản……...……….84 3.3.4. Củng cố và hoàn thiện các chính sách tài chính Bất động sản………………85 3.3.5. Xây dựng, hoàn thiện khung pháp lý cho thị trƣờng Bất động sản………….85 3.3.6. Thực hiện tốt công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất gắn với quản lý và phát triển thị trƣờng Bất động sản…………………………………………86 3.3.7. Xây dựng các giải pháp về đầu tƣ, ƣu đãi đầu tƣ Bất động sản và phát triển đồng bộ hệ thống thị trƣờng Bất động sản…………………………………...87 3.3.8. Đổi mới công nghệ và kỹ năng quản lý Bất động sản trên địa bàn………….88 Kết luận chương 3………………………………………………………………...89 Kết luận …………………………………………………………………………...90 Tài liệu tham khảo………………………………………………………………..92 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU VIẾT TẮT Chữ cái viết tắt/ký hiệu Cụm từ dầy đủ BĐS Bất động sản ĐKKD Đăng ký kinh doanh HHBĐS Hàng hóa bất động sản NXB Nhà xuất bản QLNN Quản lý Nhà nƣớc QSDĐ Quyền sử dụng đất TTBĐS Thị trƣờng bất động sản UBND Ủy ban nhân dân i DANH MỤC CÁC BẢNG TT Nội dung Trang 1 Bảng 2.1: Quy hoạch đất ở đô thị đến năm 2020 45 2 Bảng 2.2: Giá đất tại một số dự án trên địa bàn Thành phố Hà Tĩnh 46 3 Bảng 2.3: Một số dự án đang triển khai trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh 46 4 Bảng 2.4: Số hộ có nhà chia theo loại nhà, số ngƣời trong hộ ở Hà 49 Tĩnh DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ TT Nội dung Trang 1 Hình 2.1: Vị trí địa lý tỉnh Hà Tĩnh 37 2 Hình 2.2: Hiện trạng sử dụng đất ở Hà Tĩnh phân theo hoạt động 43 năm 2010 3 Hình 2.3: Tỷ lệ % đất ở 57 4 Hình 3.1: Tăng trƣởng GDP những năm gần đây (đơn vị %) 72 5 Hình 3.2: Chỉ số giá tiêu dùng Việt Nam 73 6 Hình 3.3: Tín dụng và lãi vay bình quân 73 7 Hình 3.4: Tăng trƣởng tín dụng và lạm phát 74 8 Hình 3.5: Tăng trƣởng tín dụng và tỷ lệ nợ xấu 74 9 Hình 3.6: Tỷ lệ doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ (đơn vị %) 75 ii Phần mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở nƣớc ta từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trƣờng, một hệ thống các loại thị trƣờng dần đƣợc hình thành và phát triển. Trong đó thị trƣờng bất động sản là thị trƣờng rất nhạy cảm và phức tạp. Sự phát triển của các loại thị trƣờng này là hệ quả tất yếu của nền sản xuất hàng hóa đồng thời là điều kiện làm phân công lao động xã hội ngày càng sâu sắc. Nhà nƣớc đã ban hành một hệ thống văn bản khá đồng bộ quy định từ đăng ký, định giá, đánh thuế, giải quyết tranh chấp, đền bù, giải toả, quy hoạch,… Có thể nói hệ thống khung pháp lý quản lý thị trƣờng Bất động sản của nƣớc ta khá rộng, bao trùm hầu khắp các quan hệ nảy sinh trong thị trƣờng Bất động sản. Tuy nhiên, khung pháp lý rộng nhƣng chƣa sâu, còn mang nặng tƣ duy bao cấp, chủ quan duy ý chí và ít tính khả thi. Nhƣng đó chính là cơ sở cho sự quản lý thị trƣờng Bất động sản ở nƣớc ta. Cuộc khủng hoảng kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua xuất phát từ thị trƣờng bất động sản đóng băng là minh chứng cụ thể nhất cho những hạn chế trong việc quản lý và điều tiết thị trƣờng Bất động sản. Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trƣờng Bất động sản không chỉ góp phần tạo lập các tài sản cố định và cơ sở hạ tầng kỹ thuật- kinh tế-xã hội cần thiết cho phát triển, mà còn là một nội dung nhiệm vụ, trực tiếp và gián tiếp góp phần định hƣớng, dẫn dắt và hỗ trợ tích cực quá trình tái cơ cấu kinh tế ngành và địa phƣơng. Sự phát triển đồng bộ và lành mạnh thị trƣờng Bất động sản phụ thuộc vào sự cân đối, đồng bộ và đa dạng về cơ cấu các bộ phận thị trƣờng, các hàng hóa và chủ thể tham gia thị trƣờng Bất động sản, cũng nhƣ phụ thuộc vào các điều chỉnh lớn trong công tác lập và quản lý quy hoạch các loại, chính sách và hoạt động đầu tƣtín dụng, đất đai và nhà ở. Hà Tĩnh là một tỉnh ở dải đất miền Trung, nằm trong vùng du lịch Bắc Trung bộ, phía bắc giáp Nghệ An, phía nam giáp Quảng Bình, phía tây giáp Lào, phía đông giáp biển Đông với bờ biển dài 137km. Giao thông đƣờng bộ, đƣờng sắt, 1 đƣờng thuỷ đều thuận lợi với quốc lộ 1A và đƣờng sắt Bắc Nam chạy xuyên qua tỉnh. Tỉnh cũng có cửa khẩu Kẹo Nƣa, cửa khẩu Cầu Treo thuận tiện cho việc giao lƣu với các nƣớc Lào, Thái Lan… Trong những năm qua, mặc dù bị ảnh hƣởng của tình hình suy thoái kinh tế thế giới, kinh tế trong nƣớc gặp nhiều khó khăn, nhƣng kinh tế Hà Tĩnh đã có bƣớc phát triển khá. “ Tốc độ tăng trƣởng bình quân giai đoạn 2006 – 2011 đạt 9,81%/năm, năm 2011 đạt 11,7%. Thu ngân sách nội địa năm 2012 đạt 3.500 tỷ đồng, tăng 56% so với năm 2011đƣa tốc độ tăng trƣởng kinh tế đạt 14%. Năm 2013 GDP của tỉnh tăng 9,65%, tổng vốn đầu tƣ phát triển xã hội tăng 63,83%, tỷ lệ hộ nghèo giảm 3%, tạo việc làm cho 13,3 nghìn lao động (ƣớc cả năm đạt 29,7 nghìn lao động). Tổng thu ngân sách nội địa 7 tháng đầu năm đạt 2.415 tỷ đồng, đạt 85% dự toán T.Ƣ giao cả năm, tăng 57% so với cùng kỳ” [36, tr:1] Tuy nhiên, trƣớc sức ép của phát triển kinh tế, mở cửa và hội nhập đã xuất hiện nhiều vấn đề về gia tăng dân số cơ học, việc làm, nhà ở…đây là những tác nhân làm thị trƣờng Bất động sản từng bƣớc đƣợc hình thành và phát triển. Nhƣng công tác quản lý và sử dụng đất đai cũng nhƣ hoạt động của thị trƣờng Bất động sản còn nhiều yếu kém. Các văn bản pháp lý chồng chéo, lạc hậu, thiếu đồng bộ. Hệ thống cơ quan quản lý Nhà nƣớc về lĩnh vực này còn thiếu và yếu. Khi thực hiện giao dịch Bất động sản còn gặp nhiều khó khăn do thủ tục rƣờm rà, chi phí cao; thông tin thị trƣờng thiếu minh bạch, thiếu bền vững. Vì vậy thị trƣờng Bất động sản cần có sự phối hợp đồng bộ từ nhiều phía theo cơ chế thị trƣờng có quản lý, giám sát vĩ mô của Nhà nƣớc; do đó tác giả đi sâu vào nghiên cứu các vấn đề chính nhƣ: Tại sao phải tăng cường quản lý Nhà nước đối với thị trường Bất động sản ? Thực trạng công tác quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh trong thời gian qua như thế nào? Cần có giải pháp nào để quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh? Để trả lời các câu hỏi nghiên cứu trên, tôi chọn đề tài: " Quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh" làm luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Quản lý kinh tế. 2 2. Tình hình nghiên cứu. Hiện nay, đã có rất nhiều nhà nghiên cứu, tài liệu nghiên cứu Thị trƣờng BĐS và đề xuất một số giải pháp để phát triển thị trƣờng BĐS nhƣng phạm vi nghiên cứu chủ yếu tập trung ở các thành phố lớn nhƣ Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh. Trong đó có các công trình nghiên cứu điển hình nhƣ sau: - Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam, Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011), NXB Chính trị quốc gia - Sự thật, Hà Nội. Cuốn sách trình bày một số cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng bất động sản và quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản nhƣ: khái niệm và đặc điểm, phân loại thị trƣờng bất động sản, các yếu tố cấu thành thị trƣờng bất động sản, kinh nghiệm quản lý bất động sản ở một số nƣớc và bài học cho Việt Nam. Bên cạnh đó, cuốn sách còn phân tích và làm rõ vấn đề đổi mới quản lý cũng nhƣ vấn đề quản lý của Nhà nƣớc với sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam,.Phần cuối cuốn sách còn có những đánh giá chung về thị trƣờng bất động sản Việt Nam trong đó có nói đến những kết quả đạt đƣợc, những hạn chế, yếu kém. Đặc biệt, nhằm góp phần khắc phục những hạn chế, yếu kém đó, các tác giả đã đƣa ra những giải pháp thiết thực góp phần hoàn thiện quản lý nhà nƣớc nhằm phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam. Sách chuyên khảo: Quản lý nhà nƣớc thị trƣờng bất động sản ở Thành phố Hồ Chí Minh – Thực trạng và giải pháp, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật của Ts Nguyễn Điển năm 2013. Cuốn sách nghiên cứu Tổng quan tình hình nghiên cứu về quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản; Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản; Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh; Định hƣớng và giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài: Chính sách phát triển thị trƣờng bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế và bài học kinh nghiệm cho Việt nam. Ts Trần Kim Chung - Phó viện trƣởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ƣơng (Bộ Kế hoạch và Đầu tƣ). Đề tài trình bày 3 các kinh nghiệm quốc tế về phát triển thị trƣờng BĐS; vai trò, chính sách của Nhà nƣớc trong vấn đề phát triển và kinh doanh BĐS của các nƣớc trên thế giới và bài học kinh nghiệm về chính sách phát triển TTBĐS ở Việt Nam. Đề tài: Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam. Đề tài của Trung tâm điều tra quy hoạch đất đai –Bộ Tài Nguyên & Môi Trƣờng năm 2005- Chủ nhiệm đề tài: TS Nguyễn Đức Minh. Đề tài tổng hợp những vấn đề chung về đất đai và thị trƣờng, phản ánh những nhận thức chung đã quen thuộc trên thế giới đối với kinh tế thị trƣờng bất động sản nhƣng là mới mẻ đối với thị trƣờng nói chung và thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam nói riêng nhƣ “Những nguyên tắc của thị trƣờng”, “Sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản”, “Nhà nƣớc với thị trƣờng bất động sản”, “Tổ chức bộ máy quản lý đất đai và bất động sản các nƣớc...” Chuyên đề: Pháp luật về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam trong nền kinh tế thị trƣờng của Chu Thị Hoa, Viện Khoa học pháp lý, năm 2010. Chuyên đề đi sâu nghiên cứu các văn bản pháp luật về thị trƣờng bất động sản ở Việt Nam từ năm 1980 đến nay, đƣa ra các nhận xét về các mặt đƣợc và chƣa đƣợc của hệ thống pháp luật trong lĩnh vực này, đồng thời tác giả cũng đề xuất kiến nghị để hoàn thiện hệ thống Pháp luật về thị trƣờng bất động sản trong nền kinh tế thị trƣờng của Việt Nam hiện nay. Bên cạnh đó, các bài viết: Một số vấn đề pháp luật về thị trường bất động sản ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật, Viện nghiên cứu Nhà nƣớc và pháp luật, Số 02/2004; Giải pháp thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản, nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hà Nội. Tạp chí Nghiên cứu lập pháp (ngày 20/02/2009); Xây dựng chiến lược phát triển dài hạn cho thị trường BĐS, Báo Đầu tƣ (ngày 15/3/2011); Về tình hình phát triển nhà ở xã hội thực hiện Chiến lược Phát triển nhà ở Quốc gia và Nghị quyết 02/NQ –CP của Chính phủ. Báo cáo của Bộ Xây dựng (ngày 28/5/2013); Thị trường Bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, Báo Hà Tĩnh (ngày 29/5/2013;Tình hình thị trường bất động sản thành phố Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh), Báo Xây dựng (ngày 02/6/2013); Đưa thị trường địa ốc về giá trị 4 thật - Báo Doanh nhân Sài Gòn: Bùng nổ nhà ở xã hội, bất động sản ấm lên? Báo Đầu tƣ (ngày 13/6/2013) đã tập trung nghiên cứu các vấn đề chung về tình hình thị trƣờng bất động sản của Việt Nam và thị trƣờng bất động sản của một số thành phố nhƣ Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, thành phố Hà Tĩnh hiện nay. Về cơ bản, các nghiên cứu trên đã nêu lên thực trạng và một số giải pháp để ổn định và phát triển thị trƣờng bất động sản nhƣng chƣa có các giải pháp cụ thể, thống nhất; một số nghiên cứu (từ năm 2007-2009) trong thời kỳ thị trƣờng bất động sản đang trong thời kỳ “ấm nhất” và một số chính sách của Nhà nƣớc chƣa đƣợc ban hành nên một phần nào đó chƣa nêu đƣợc các bất cập, tồn tại của thị trƣờng bất động sản hiện nay, đặc biệt là các giải pháp giải cứu thị trƣờng, giải quyết nợ xấu và phát triển trong thời gian tới. Trong khi đó, tại Hà Tĩnh chƣa có bất kỳ một công trình nghiên cứu nào hoặc một luận văn nào nghiên cứu về đề tài Quản lý thị trƣờng bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích: + Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn của thị trƣờng Bất động sản cũng nhƣ công tác quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng bất động sản để từ đó đề xuất một số giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác quản lý đối với thị trƣờng BĐS trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. + Nhằm phát triển lành mạnh, ổn định, đồng bộ góp phần đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội ở Hà Tĩnh. - Nhiệm vụ: + Nghiên cứu một số lý luận về thị trƣờng bất động sản: Luật đất đai (2003), Luật nhà ở (2005), Luật kinh doanh bất động sản (2006) và các Nghị định, thông tƣ hƣớng dẫn. Phân tích các chính sách, chiến lƣợc phát triển thị trƣờng bất động sản của Nhà nƣớc và địa phƣơng. + Phân tích các yếu tố bên ngoài nhƣ tình hình kinh tế vĩ mô, các chính sách tài chính, cơ chế về sở hữu đất đai, đền bù giải phóng mặt bằng…và các yếu tố bên 5 trong nhƣ đặc điểm tự nhiên, vị trí địa lý- văn hóa, quy hoạch, điều kiện kinh tế - xã hội, nguồn vốn...cũng nhƣ các yếu tố về cung, cầu ảnh hƣởng tới sự quản lý, phát triển thị trƣờng bất động sản ở Hà Tĩnh. + Cùng với sự nghiên cứu, phân tích các điểm mạnh, điểm yếu cũng nhƣ lợi thế và các nguy cơ của thị trƣờng bất động sản Hà Tĩnh, luận văn đề xuất các giải pháp nhằm quản lý thị trƣờng bất động sản và hạn chế những tiêu cực trong thị trƣờng bất động sản nhƣ: giảm tỷ lệ giao dịch phi chính thức, nạn đầu cơ đất đai; tạo lập thị trƣờng cân bằng cung cầu; ổn định gía cả và hoàn thiện các chính sách quản lý, điều tiết để phát triển thị trƣờng BĐS trên địa bàn Hà Tĩnh… 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: Đối tƣợng nghiên cứu của Đề tài là quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản, bao gồm từ thể chế, chính sách, tổ chức quản lý, phƣơng thức tác động của Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản. Đề tài của luận văn là vấn đề rộng và phức tạp nên Luận văn tập trung làm rõ những nội dung cơ bản về thị trƣờng đất đai, thị trƣờng nhà ở; quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh và một số nhiệm vụ, giải pháp đổi mới, hoàn thiện công tác này. - Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu công tác quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh, giai đoạn từ năm 2008 đến năm 2013. 5. Phương pháp nghiên cứu Đề tài sử dụng các phƣơng pháp sau: - Phƣơng pháp thu thập số liệu, tài liệu: để điều tra thu thập các số liệu, dữ kiện thông tin cần thiết phục vụ cho mục đích đề tài nghiên cứu. Đây là bƣớc đầu tiên rất quan trọng của đề tài nhằm thu thập số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các số liệu về đất đai… - Phƣơng pháp kế thừa: tham khảo các tài liệu, số liệu, các bài viết đã đƣợc công bố, đề tài sẽ kế thừa những số liệu có liên quan để hoàn thiện các nội dung nghiên cứu của đề tài. - Phƣơng pháp so sánh: so sánh số liệu giữa các năm để từ đó rút ra đƣợc nhận 6 xét cũng nhƣ đánh giá đƣợc tính hiệu quả của việc thực hiện các chỉ tiêu nghiên cứu. - Phƣơng pháp phân tích thống kê, xử lý số liệu: nhóm toàn bộ các đối tƣợng điều tra có cùng chỉ tiêu, xác định các giá trị trung bình của chỉ tiêu, phân tích tƣơng quan giữa các yếu tố; xử lý số liệu và đƣa ra giá trị có tính chính xác cao. 6. Những đóng góp mới của đề tài Với những việc thực hiện đề tài này luận văn có những đóng góp mới nhƣ sau: - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận liên quan tới hàng hóa Bất động sản, thị trƣờng Bất động sản và quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng này. - Phân tích đánh giá đúng thực trạng thị trƣờng Bất động sản và thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. - Từ đó, đề tài đề xuất các giải pháp chủ yếu để quản lý và phát triển thị trƣờng bất động sản trên địa bàn Hà Tĩnh đến năm 2020, tầm nhìn 2030. Các giải pháp này có giá trị tham khảo tốt trong xây dựng chiến lƣợc và triển khai các chính sách quản lý, phát triển thị trƣờng bất động sản của địa phƣơng. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn gồm có 3 chƣơng: Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trƣờng Bất động sản ở Việt Nam. Chương 2: Thực trạng quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. Chương 3: Các giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý thị trƣờng Bất động sản trên địa bàn tỉnh Hà Tĩnh. 7 Chương 1: Một số vấn đề lý luận chung về quản lý thị trường Bất động sản ở Việt Nam 1.1. Bất động sản và Thị trường Bất động sản 1.1.1. Bất động sản, hàng hóa Bất động sản 1.1.1.1. Khái niệm Bất động sản Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia, ngƣời ta phân chia tài sản thành hai loại: bất động sản và động sản. Động sản là những tài sản có thể di chuyển dễ dàng còn BĐS đƣợc hiểu là loại tài sản không di dời đƣợc, hoặc rất khó di dời; đây là bộ phận chủ yếu cấu thành tài sản cố định. BĐS là một phạm trù kinh tế gắn liền với nền sản xuất xã hội, nó hình thành và phát sinh trong quá trình tính toán chi phí sản xuất, hạch toán kinh tế nói chung. Nhƣ vậy, tuy đây là phạm trù kinh tế xuất hiện từ lâu nhƣng khái niệm về BĐS mới đƣợc sử dụng chƣa lâu và luôn phát triển, hoàn thiện, đặc biệt là ở Việt Nam. Theo Điều 181, Bộ luật Dân sự của nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1995 thì BĐS là các tài sản không di, dời đƣợc, bao gồm: - Đất đai. - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định. Trong đời sống xã hội, mục đích sử dụng BĐS sẽ thay đổi theo sự biến đổi về nhu cầu sử dụng của các chủ thể. Sự thay đổi này diễn ra thông qua hoạt động đầu tƣ của chủ sở hữu, chủ sử dụng BĐS hoặc do hoạt động đầu tƣ của chủ thể đã đƣợc sang nhƣợng lại quyền sử dụng, sở hữu BĐS. Hoạt động ấy đã biến đặc trƣng "tĩnh" của BĐS thành hàng hóa để có thể vận động trao đổi, giao dịch trên thị trƣờng và hình thành đặc trƣng "động" của tài sản BĐS. Nó đƣợc biểu hiện qua việc chuyển đổi quyền sở hữu hay quyền sử dụng giữa các chủ thể tham gia một thị trƣờng đặc biệt: TTBĐS. 1.1.1.2. Hàng hóa bất động sản 8 Không phải mọi BĐS đều có thể trở thành hàng hóa bất động sản (HHBĐS). Do vậy, chỉ một số BĐS có thể trở thành hàng hóa và điều kiện trở thành hàng hóa là BĐS phải có khả năng giao dịch trên thị trƣờng và không bị pháp luật cấm. Ở nƣớc ta, HHBĐS gồm quyền sử dụng đất, nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác theo luật định. Tuy nhiên, luận văn sẽ đi sâu nghiên cứu hai loại HHBĐS ở đô thị là quyền sử dụng đất ở và nhà ở là hai loại thị trƣờng mà chúng tạo ra là thị trƣờng quyền sử dụng đất và thị trƣờng nhà ở đô thị. Hàng hóa bất động sản có những đặc trưng sau: - HHBĐS không thể di dời đƣợc hoặc rất khó di dời. Đặc điểm này là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, với một điểm cố định trong không gian và với địa kinh tế, địa chính trị xác định. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên bị giới hạn về không gian, diện tích đất của một quốc gia thƣờng rất khó thay đổi nên nguồn cung HHBĐS bị hạn chế. Đặc điểm này ảnh hƣởng rất lớn tới cung, cầu, giao dịch và giá cả của TTBĐS. Giá trị của HHBĐS xây dựng trên đất trƣớc hết là giá trị sử dụng của các công trình xây dựng đó. Song, do giá trị sử dụng và giá trị các công trình nhà ở, nhà làm việc, vật kiến trúc trong kinh tế thị trƣờng còn phụ thuộc vào các lợi thế về vị trí địa kinh tế, địa chính trị của thửa đất xây dựng công trình đó, cho nên xuất hiện tình trạng cùng những công trình nhƣ nhau nhƣng giá trị của các HHBĐS này lại có sự chênh lệch rất lớn nếu có vị trí địa lý thuận lợi khác nhau. Đây là điều thể hiện tính vị trí, tính cá biệt và tính khan hiếm của BĐS mà cả ngƣời mua, ngƣời bán loại hàng hóa này đều chấp nhận trong giá cả giao dịch. - HHBĐS thƣờng có giá trị lớn và ít mất giá. HHBĐS giao dịch ở nƣớc ta hiện nay chủ yếu là đất đai, nhà ở. Những loại hàng hóa này có giá trị lớn và rất ít mất giá do chúng là một loại tài sản hữu hạn, rất hữu ích nên mọi ngƣời thƣờng có xu hƣớng tích trữ và đầu cơ BĐS. Do đó, TTBĐS dễ bị méo mó và biến động bất thƣờng tác động tới các giao dịch trên TTBĐS. Đặc điểm này làm cho TTBĐS có tính kinh tế - xã hội sâu sắc, có thể gây khủng hoảng kinh tế, bất ổn chính trị và rối ren xã hội. 9 - HHBĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và cơ chế, chính sách của Nhà nƣớc. HHBĐS đƣợc hình thành từ tài nguyên đất - là hàng hóa đặc biệt và là nguồn lực lớn để phát triển đất nƣớc mà Nhà nƣớc lại can thiệp rất nhiều vào các khâu nhƣ: công tác quy hoạch, kế hoạch (sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển cơ sở hạ tầng kinh tế - kỹ thuật, khu dân cƣ, khu công nghiệp (KCN), khu chế xuất (KCX), khu công nghệ cao (KCNC)…), trong việc xác lập quyền và bảo vệ quyền sở hữu tài sản BĐS… - HHBĐS chịu ảnh hƣởng lớn của yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội và của các BĐS liên quan. Các yếu tố này thƣờng ảnh hƣởng mạnh đến HHBĐS, TTBĐS hơn là các hàng hóa và thị trƣờng thông thƣờng khác. Các yếu tố này làm cho TTBĐS dễ bị phân khúc; điều này làm cho hiệu quả của TTBĐS giảm đi. Thêm nữa, các BĐS chịu sự ảnh hƣởng lẫn nhau rất lớn, giá cả của HHBĐS bị chi phối bởi BĐS khác. Điều này có thể minh chứng qua việc giá cả BĐS tăng vọt khi Nhà nƣớc hoặc các nhà đầu tƣ khác xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật (đƣờng sá, cầu…), hạ tầng xã hội (khu vui chơi, giải trí…) xung quanh nó. - Đất đai là bộ phận cơ bản nhất của BĐS đƣợc coi nhƣ hữu hạn và tự nó không "sinh sôi" đƣợc. Đặc điểm này tác động đến yếu tố "cung" về đất đai và HHBĐS nói chung. Tuy nhiên, khi đất đã đƣợc chuyển thành HHBĐS (nhà ở, quyền sử dụng đất…) thì nó có khả năng sinh lợi dƣờng nhƣ lâu dài qua "bàn tay" của ngƣời sử dụng . Theo xu hƣớng tiến bộ của xã hội, càng ngày chúng ta càng tìm ra nhiều cách đầu tƣ, sử dụng đất đai có hiệu quả hơn, do vậy HHBĐS có xu hƣớng tăng giá trị và đƣơng nhiên giá cả sẽ đƣợc kéo lên. Nhƣ vậy, đặc điểm này đã quy định: TTBĐS sẽ tự động điều tiết hành vi sử dụng đất theo xu hƣớng từ hiệu quả thấp chuyển sang mức hiệu quả cao hơn. 1.1.2. Thị trường Bất động sản 1.1.2.1. Khái niệm và phân loại thị trường Bất động sản 10 Thị trƣờng bất động sản (TTBĐS) trƣớc hết đƣợc hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá BĐS cũng nhƣ dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó, tại đó ngƣời mua và ngƣời bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau để xác định số lƣợng và giá cả hàng hoá BĐS. Quá trình trao đổi mua và bán BĐS luôn vận động và phát triển làm cho phƣơng thức giao dịch trao đổi BĐS cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Một bộ phận hết sức quan trọng của TTBĐS là thị trƣờng nhà đất. Ở nƣớc ta hiện nay, thị trƣờng nhà đất đã và đang đƣợc hình thành rõ rệt và vận hành rất sôi động, nó gắn liền với sự ra đời và phát triển của TTBĐS. Trong các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc, đã quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nƣớc thống nhất quản lý và giao cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Do vậy ở nƣớc ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trƣờng nhà đất là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Vì vậy thị trƣờng nhà đất có thể hình dung là nơi mà ngƣời mua và ngƣời bán thoả thuận đƣợc với nhau về số lƣợng, chất lƣợng và giá cả hàng hoá là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Thị trƣờng nhà đất ở các vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lƣợng, quy mô của từng ngƣời tham gia, kết cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa ngƣời mua và ngƣời bán. - Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trƣờng bất động sản ngày càng đƣợc hình thành và phát triển. Hàng hoá trên thị trƣờng bất động sản là loại hàng hoá đặc biệt tuy không thể di dời đƣợc nhƣng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh các hoạt động giao dịch. Thị trƣờng BĐS gồm 3 thị trƣờng nhánh. Thị trƣờng mua bán, thị trƣờng cho thuê, thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm BĐS - Các yếu tố ảnh hưởng đến sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. + Sự phát triển kinh tế Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào mục đích phi sản xuất nông nghiệp. Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp, 11 thƣơng mại, dịch vụ... Sự tăng trƣởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thƣơng mại dịch vụ, du lịch... Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất động sản và thị trƣờng bất động sản phát triển. Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thƣơng mại, dịch vụ và đời sống. Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp. Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hóa khác nhƣng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều làn nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng. + Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi nhu cầu của xã hội nhƣ: ăn, ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí... theo đó làm tăng nhu cầu về bất động sản. Sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh. Do số lƣợng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp. Đất đai có hạn nhƣng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải đƣợc giải quyết thông qua thị trƣờng là chủ yếu. + Yếu tố pháp luật. Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản... hƣớng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch bất động sản. Nhƣ vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trƣờng bất động sản. Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trƣờng bất động sản, chẳng hạn nhƣ ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định "Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dƣới mọi hình thức...". Nhƣ vậy, tại thời điểm đó, pháp luật chƣa cho phép kinh doanh bất động sản là QSDĐ . 12 Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã đƣợc cụ thể hoá thêm một bƣớc. Tại khoản 2 điều 3 Luật đất đai quy định: "Hộ gia đình, cá nhân đƣợc Nhà nƣớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất". Các quyền này chỉ đƣợc thực hiện trong thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất và đƣợc giao theo quy định của luật này và các quy định khác của pháp luật. Nhƣ vậy thị trƣờng bất động ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993. Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: ngƣời có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã đƣợc quy định, mà một số giao dịch dân sự khác có liên quan đến QSDĐ là xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001 và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho ngƣời sử dụng đất nhƣ quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ. Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những ngƣời thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê. Có thể nói hệ thống pháp luật của Việt Nam đã có những hành lang pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trƣờng bất động sản hoạt động và phát triển. + Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ. Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phƣơng cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hƣởng đến thị trƣờng bất động sản. Trƣớc hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế... Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh doanh, gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trƣờng bất động sản. Ngƣợc lại, ở những vùng, khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu tƣ thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém hấp dẫn của thị trƣờng bất động sản. Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngƣời nghèo, ngƣời có thu nhập thấp, các đối tƣợng thuộc diện chính sách xã hội... Các chính sách này của 13
- Xem thêm -

Tài liệu liên quan

Tài liệu vừa đăng

Tài liệu xem nhiều nhất