Tài liệu Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh huyện thường tín, hà tây

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGÔ TUẤN HÀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số : 60 38 01 07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. BÙI NGUYÊN KHÁNH HÀ NỘI, 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị Học viện Khoa học xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ Luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn! Tác giả NGÔ TUẤN HÀ MỤC LỤC MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1 Chƣơng 1. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG .................. 7 1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất ... 7 1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng .................................................................................................................. 14 1.3. Cấu trúc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng ......................................................................................................... 17 1.4. Vai trò của thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng đối với hoạt động của ngân hàng thương mại ở Việt Nam ...................................... 20 Chƣơng 2. THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC THI THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY ........................ 23 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng tại các ngân hàng thương mại ........................................................ 23 2.2. Thực tiễn áp dụng quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam ........................ 47 2.3 Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triể nông thôn Việt Nam, chi nhánh Thường Tín, Hà Tây. ................................................................................................ 53 Chƣơng 3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG VÀ NÂNG CAO HIỆUQUẢ ÁP DỤNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HUYỆN THƢỜNG TÍN, HÀ TÂY .......................................................................................................... 62 3.1. Một số kiến nghị hoàn thiện quy định thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ............................................................................................................ 62 3.2. Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam, chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây ..................................................................... 71 KẾT LUẬN ............................................................................................................. 74 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................. 74 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong điều kiện kinh tế thị trường hiện nay, các tổ chức tín dụng đang được coi là đòn bẩy chủ lực thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Với tư cách là trung gian tài chính huy động vốn để đầu tư cho phát triển kinh tế thông qua hoạt động cho vay (hình thức cấp tín dụng) cho các tổ chức, cá nhân để đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh. Với điều kiện kinh tế nước ta, tín dụng ngân hàng là hình thức tín dụng chủ yếu, là công cụ để các tổ chức tín dụng thu vốn tạm thời nhàn rỗi và cho vay số vốn này cho các chủ thể kinh tế cần thiết. Tuy nhiên trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng chứa đựng rất nhiều rủi ro từ phía các tổ chức tín dụng, rủi ro từ khách hàng, rủi ro từ các chính sách của Nhà nước… Như vậy, để hoạt động này phát triển lành mạnh, cần có nhiều biện pháp bảo đảm trong đó có bảo đảm tiền vay (còn gọi là bảo đảm tín dụng), để tạo thêm quyền cho các tổ chức tín dụng đối với khách hàng (ngoài các quyền theo hợp đồng tín dụng), nếu khách hàng không thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn. Một trong những biện pháp bảo đảm tín dụng rất phổ biến của các ngân hàng thương mại đang hoạt động tại Việt Nam nói chung và tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây là biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất. Bảo đảm tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng hiện nay. Hầu như chỉ khi nào khách hàng không có tài sản là quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất đã được thế chấp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không đủ thì các tổ chức tín dụng mới áp dụng đến các biện pháp khác và nhận tài sản khác làm tài sản bảo đảm. Điều này phản ánh xu thế hiện nay là người sở hữu quyền sử dụng đất thiếu vốn, họ rất cần vốn đề đầu tư cho sản xuất kinh doanh và giải quyết khó khăn trong cuộc sống nên thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng là biện pháp giúp họ giải quyết được vấn đề vốn. Đồng thời với việc thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn, tại thời điểm tiến hành thực hiện các phương án kinh doanh, giá trị tài sản hiện của họ 1 không bị suy giảm. Mặc dù nhìn chung tính thanh khoản của tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất không cao như đối với tài sản bảo đảm thông thường nhưng đó là tài sản có giá trị lớn, ổn định, tồn tại lâu dài…do vậy biên pháp thế chấp quyền sử dụng đất đang là ưu điểm khi tổ chức tín dụng quyết định các biện pháp bảo đảm tiền vay. Tuy nhiên xung quanh vấn đề này còn tồn tại nhiều vướng mắc như về định giá, quản lý tài sản thế chấp; xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng vay vốn không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ. Các vướng mắc này trong hoạt động ngân hàng do nhiều nguyên nhân khác nhau mang lại, trong đó có nguyên nhân do các quy định pháp luật về vấn đề này còn chưa thực sự đầy đủ và hợp lý hay đôi khi là chồng chéo mâu thuẫn nhau. Với mong muốn nghiên cứu đầy đủ và hệ thống các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh vấn đề này, trên cơ sở đối chiếu so sanh với thực trạng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng tại các ngân hàng thương mại nói chung, tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây nói riêng, đồng thời hoàn thiện hơn nữa các quy định về hoạt động thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tín dụng. Quy định pháp lý rõ ràng, toàn diện sẽ góp phần đảm bảo lành mạnh của hoạt động tín dụng ngân hàng, bảo đảm quyền lợi của các bên trong giao dịch đồng thời tạo điều kiện cho nền kinh tế phát triển. Chính bởi những lý do từ thực tiễn và lý luận đó, tác giả đã chọn đề tài: “Thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu của đề tài Vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng không phải là vấn đề mới đối với các nhà nghiên cứu và chuyên gia lập pháp tại Việt Nam. Cho đến thời điểm này đã có khá nhiều các công trình nghiên cứu về vấn đề này bao gồm các nhóm sách, giáo trình, sách chuyên khảo; luận văn, luận án, khóa luận; bài viết tạp chí. Có thể kể đến như: 2 - Nhóm sách chuyên khảo, giáo trình: “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng ở Việt Nam, thực trạng và hướng hoàn thiện” của tác giả Nguyễn Thị Nga, Nxb Tư Pháp 2015; “Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các Tổ chức tín dụng” của tác giả Lê Thị Thu Thủy, Nxb Tư Pháp, 2006; “Hỏi đáp về các quy định về giao dịch bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng” của tác giả Nguyễn Thị Mai, Nxb Đà Nẵng, 2000... - Nhóm đề tài luận văn, luận án: “Pháp luật về thế chấp tài sản trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng” của tác giả Nguyễn Thành Nam, luận văn thạc sĩ luật học năm 2005; “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Việt Nam” của tác giả Trần Thị Thu Hường, năm 2004; “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo tiền vay và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng ngoại thương Việt Nam” luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Văn Phương, năm 2006; “Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm tiền vay tại các tổ chức tín dụng và thực tiễn áp dụng tại Sơn La” - luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Đức Dũng năm 2016; “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại tổ chức tín dụng - thực trạng và phương hướng hoàn thiện” Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thị Hương Giang năm 2001... - Nhóm bài viết tạp chí: “Thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn ngân hàng: Nhưng vướng mắc cần khắc phục” của tác giả Lê Thị Thu Thủy, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc Hội, Số 6/2004, tr.30; “Thế chấp quyền sử dụng đất đảm bảo thực hiện hợp đồng tín dụng ngân hàng ở nước ta trong giai đoạn hiện nay” của tác giả Bùi Thị Hằng tạp chí Nhà nước & Pháp luật, Viện Nhà nước pháp luật, số 4/1998, tr.44. Các công trình nghiên cứu kể trên đã đề cập và phân tích ở các cấp độ khác nhau về những vấn đề lý luận, hệ thống quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng. Tổng hợp số liệu thống kê thực tiễn để từ đó đưa ra những bất cập cùng những giải pháp kiến nghị đề xuất hoàn thiện. Một số công trình cũng đưa ra các quan điểm để hoàn thiện pháp luật vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất. Tác giả sẽ tiếp thu 3 có chọn lọc các kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu khoa học nói trên làm nền tảng lí luận cho đề tài. Và trên cơ sở các nghiên cứu này, tác giả tiếp tục phân tích sâu, đưa ra những bình luận, nhận định khoa học và kiến nghị, giải pháp riêng của mình để tiếp tục hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp quyền sử dụng để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại nói chung cũng như tại ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây nói riêng. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của Luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng; phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng và thực tiễn thực hiện tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây; để từ đó đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay. Để thực hiện được mục đích nghiên cứu trên, Luận văn có các nhiệm vụ nghiên cứu sau: - Nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về thế chấp và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng; - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay; - Phân tích, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây; - Đề xuất các phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ở Việt Nam hiện nay. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất, các quy định của pháp luật Việt Nam điều chỉnh thế chấp quyền sử dụng đất, quy định thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín 4 dụng của ngân hàng thương mại và các quy định nội bộ của Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam, và tại chi nhánh Thường Tín, Hà Tây về bảo đảm tín dụng, trong đó có bảo đảm tín dụng bằng quyền sử dụng đất. Nghiên cứu thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận và quy định của pháp luật tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây để từ đó tìm ra những bất cập vướng mắc và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về vấn đề thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng. Phạm vi nghiên cứu của đề tài giới hạn về các vấn đề lý luận cũng như quy định của pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại và thực tiễn áp dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây. Hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại được thực hiện thông qua nhiều nghiệp vụ ngân hàng, bao gồm cho vay, bảo lãnh ngân hàng, chiết khấu, cho thuê tài chính và các nghiệp vụ khác. Biện pháp bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện chủ yếu trong hoạt động cho vay, bảo lãnh ngân hàng, phổ biến nhất là hoạt động cho vay vốn của các ngân hàng thương mại. Từ thực tiễn luận văn tập trung đi sâu nghiên cứu thực trạng pháp luật Việt Nam về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại và thực tế tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phương pháp luận của Luận văn là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử,. Luận văn sử dụng hệ thống các phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phương pháp tổng hợp, phân tích, so sánh, nghiên cứu tài liệu, phương pháp suy luận logic, phương pháp quy nạp diễn dịch nhằm làm sáng tỏ các vấn đề nghiên cứu. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn có ý nghĩa lý luận và thực tiễn, thể hiện ở những phương diện sau: - Luận văn đưa ra những phân tích khoa học về những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất - một biện pháp bảo đảm tín dụng được sử dụng chủ 5 yếu, phổ biến tại các ngân hàng thương mại Việt Nam nói chung cũng như Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam nói riêng. - Nghiên cứu chỉ ra thực tiễn áp dụng cơ sở lý luận, quy định pháp luật cụ thể tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn và những vướng mắc thực tế và thường xuyên phát sinh từ việc áp dụng các quy định pháp luật đó. - Luận văn đưa ra một số kiến nghị, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện hành có liên quan nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật, tăng cường vai trò thực thi pháp luật trên thực tế và nâng cao hiệu quả thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp & Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài phần Mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về thế chấp quyền sừ dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng tại ngân hàng. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực thi thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh huyện Thường Tín, Hà Tây. Chương 3: Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật. 6 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỂ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI NGÂN HÀNG 1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và thế chấp quyền sử dụng đất 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất Đất đai tồn tại là một hiện tượng tự nhiên và trong mối liên hệ xã hội loài người thì đất đai là cơ sở là cội nguồn hình thành nên sự sống. Đất đai hiểu theo nghĩa chung theo từ điển tiếng Việt thì đó là “chất đặc biệt ở trong địa cầu” , nếu theo nghĩa rộng khái quát thì đất đai được hiểu là “toàn bộ vốn đất đai nằm trong phạm vi lãnh thổ quốc gia bao gồm: đất liền, hải đảo và lãnh hải”. Đất đai là nguồn tài nguyên có giá trị nhất của loài người, nếu thiếu nó thì con người không thể tồn tại, duy trì và phát triển được. Với vai trò đặc biệt quan trọng của đất đai thì việc xác định chế độ, hình thức sở hữu về đất đai luôn là vấn đề trọng yếu đối với mỗi thể chế chính trị - xã hội, đối với giai cấp cầm quyền. Tùy thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi quốc gia mà mỗi quốc gia có quy định khác nhau về hình thức sở hữu đất đai khác nhau và xác lập quyền sử dụng đất khác nhau. Các hình thức sở hữu đối với đất đai như: sở hữu tư nhân, sỡ hữu tập thể hay sở hữu toàn dân...Đối với Việt Nam chế độ xác lập quyền sở hữu đối với đất đai được hình thành và phát triển theo tiến trình lịch sử của dân tộc, dưới thời phong kiến đất đai được xác định là sở hữu của vua, chúa, quan lại, kể từ thời điểm đất nước ta được độc lập, tự chủ xây dựng chế độ dân chủ cộng hòa, nay cộng hòa xã hội chủ nghĩa thì sự đa dạng hình thức sở hữu về đất đai cũng được pháp luật thừa nhận. Từ năm 1980, Nhà nước chỉ thừa nhận duy nhất một hình thức sở hữu về đất đai, đó là hình thức sở hữu toàn dân về đất đai được quy định trong Điều 19 Hiến Pháp 1980, sau này là Hiến pháp năm 1992 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2011). Hiến pháp năm 2013 tiếp tục khẳng định nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Trên cơ sở các luật như: Luật đất đai 1987, Luật đất đai 1993 và Luật đất đai năm 2003 và Luật đất đai 2013 đều cụ thể hóa nhằm 7 bảo đảm thực hiện nguyên tắc: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước với vai trò là người đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Đối với chế độ đất đai thuộc chế độ sở hữu tư nhân thì đất đai cũng như một loại tài sản thông thường khác, chủ sở hữu chúng cũng có đầy đủ ba quyền năng, đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt. Trường hợp này, quyền sử dụng đất gắn liền và không tách rời quyền sở hữu, người sở hữu có toàn quyền định đoạt về mặt pháp lý đối với tài sản là đất đai của mình như bán, tặng cho, thế chấp, quản lý, sử dụng...mà không có bất kì một hạn chế nào. Tuy nhiên, nếu đất đai thuộc sở hữu toàn dân thì quyền sử dụng đất và quyền sở hữu đất đai tách riêng và độc lập với nhau. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước quản lý. Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu đất đai bằng các hình thức chủ yếu: Thông qua việc ban hành các văn bản pháp luật, chính sách liên quan đến sử dụng đất, thông qua việc xây dựng, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để phân định mục đích sử dụng đất cho từng loại đất cụ thể. Ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện thu các lợi ích vật chất từ việc sử dụng đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thông qua việc nộp thuế, phí, lệ phí, nộp tiền sử dụng đất...người sử dụng đất chỉ được Nhà nước cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” chứ không phải là “Giấy chứng nhận sở hữu đất”. Chính điều này cũng là một điểm đặc biệt để khẳng định đất đai là một loại tài sản đặc biệt so với các loại tài sản khác. Theo đó, quyền sử dụng đất ở Việt Nam có thể coi là một quyền tài sản riêng biệt được pháp luật quy định, trên cơ sở quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất được thực hiện các quyền năng pháp lý đối với tài sản này. Có thể nhận thấy theo quy định của pháp luật Việt Nam thì quyền sử dụng đất không phải là quyền độc lập mà là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đất đai do Nhà nước làm đại diện nên phụ thuộc rất nhiều vào quyền sở hữu đất đai. Mặt khác, chủ sử dụng đất cũng không được thực hiện các quyền năng giống như các loại tài sản thông thường khác mà phụ thuộc vào các điều kiện, trình tự, thủ tục do Nhà nước quy định thông qua các quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản "được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự". Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản đặc biệt, đựợc 8 dùng làm đối tượng để thế chấp vay tài sản nói chung và vay tín dụng ngân hàng nói riêng. Pháp luật đất đai thừa nhận đất đai là hàng hóa đặc biệt, có giá trị: Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó, pháp luật đất đai đã khẳng định quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản. Trong quá trình khai thác và sử dụng quyền này, Nhà nứớc cho phép người sử dụng đất đựợc lưu chuyển chúng trên thị trường thông qua việc chuyển quyền sử dụng đất - một hình thức lưu chuyển đặc biệt dưới dạng "quyền" chứ không phải bản thân tài sản đó. Đây chính là nét khác biệt trong luật dân sự và pháp luật đất đai ở Việt Nam. Quá trình thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất, quyền thế chấp quyền sử dụng đất được đánh giá là quyền năng có ý nghĩa quan trọng và thiết thực bậc nhất đối với người sử dụng đất; quyền này đã và đang ngày càng trở nên phổ biến và không thể thiếu trong đời sống kinh tế của người dân. Tính chất đặc biệt của quyền sử dụng đất: là một quyền tài sản phát sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai thông qua việc Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất nên quyền sử dụng đất còn có đặc tính là một quyền tài sản không đầy đủ. Người sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước đối với đất đai với tư cách đại diện chủ sở hữu. Không phải bất cứ người nào có quyền sử dụng đất hợp pháp cũng có đầy đủ các quyền: "Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất". Người sử dụng đất không được tự mình quyết định mọi vấn đề phát sinh trong quá trình sử dụng đất mà chỉ được phép quyết định một số vấn đề, còn về cơ bản vẫn phải hành động theo ý chí của Nhà nước với tư cách là đại 9 diện chủ sở hữu. Tính chất đặc biệt này làm cho quyền sử dụng đất khác hẳn so với các loại tài sản, quyền tài sản khác. Tại Việt Nam, có sự tách bạch giữa chủ sở hữu (Nhà nước là đại diện chủ sở hữu) và chủ sử dụng đất trong quan hệ đất đai. Còn đối với các loại tài sản (ô tô, tiền, sổ tiết kiệm, giấy tờ có giá…), quyền tài sản khác (quyền đòi nợ, quyền đối với cây trồng, vật nuôi, quyền tác giả…), chủ sở hữu có đầy đủ các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Mặc dù quyền sử dụng đất nằm trong quyền năng sở hữu về đất đai nhưng các chủ thể sử dụng đất vẫn có đầy đủ các quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, cho mượn, bảo lãnh, góp vốn...quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên khái niệm quyền sử dụng đất không đồng nhất với khái niệm quyền sở hữu về đất đai bởi vì quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu có trước, còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh có sau khi các chủ thể được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất. Mặt khác, quyền sở hữu đất đai là quyền trọng vẹn, đầy đủ, điều này được thể hiện ở các đặc điểm dưới đây: Thứ nhất, quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản, được xác định giá trị và được phép chuyển đổi trên thị trường; Thứ hai, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ra nên quyền sử dụng đất được hình thành trên cơ sở quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Điều này có nghĩa là người sử dụng đất có quyền sử dụng đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng ổn định lâu dài. Mặc dù quyền sử dụng đất được tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng thị trường song giữa quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất vấn có sự khác nhau và chúng ta không thể đồng nhất giữa hai loại quyền này; bỡi lẽ, giữa chúng có sự khác nhau cả về nội dung và ý nghĩa, cụ thể: - Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn quyền sử dụng đất đai là quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất công nhận quyền sử dụng đất 10 - Quyền sở hữu đất đai là một loại quyền trọn vẹn, đầy đủ còn quyền sử dụng đất đai là một loại quyền không trọn vẹn, không đầy đủ. Có nghĩa là chủ sử dụng đất không có đầy đủ các quyền năng như Nhà nước – đại diện chủ sơ hữu đất đai và quyền sở hữu của các chủ thể đối với các tài sản khác. Với tư cách đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai theo quy định của Hiến pháp 1992 và Luật đất đai 2003, Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013 thì Nhà nước Việt Nam có toàn quyền thực hiện quyền sở hữu bao gồm các quyền năng chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đối với đất đai. Quyền sở hữu đại diện của Nhà nước mang tính duy nhất và tuyệt đối. Tính duy nhất thể hiện ở điểm pháp luật không cho phép tồn tại bất cứ hình thức sở hữu nào khác ngoài hình thức sở hữu toàn dân thuộc về một chủ thể nhất định duy nhất là Nhà nước và pháp luật không cho phép bất kì hành vi nào xâm phạm quyền định đoạt đất đai của Nhà nước. Tính tuyệt đối thể hiện, toàn bộ vốn đất đai trong phạm vi cả nước dù đã được giao hay chưa được giao cho bất kì tổ chức cá nhân nào sử dụng đều thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. - Theo quy định của pháp luật chỉ những người sử dụng đất theo hình thức giao đất trả tiền sử dụng đất và thuê đất theo hình thức trả tiền một lần cho cá thời hạn thuê hoặc đã trả tiền trước thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm mới được pháp luật quy định được hưởng đầy đủ 9 quyền năng chuyển quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển đổi, tặng cho, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, trong quá trình sử dụng đất chủ dụng đất có thể bị chủ sở hữu đại diện là Nhà nước thu hồi trong các trường hợp đặc biệt phục vụ mục đích quốc phòng, lợi ích quốc gia...theo quy định của pháp luật. 1.1.2 Khái niệm, đặc điểm của thế chấp quyền sử dụng đất Việc nghiên cứu bản chất của thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trong bối cảnh đất đai ở Việt Nam thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu có ý nghĩa rất quan trọng. Để nghiên cứu quá trình thực hiện pháp luật thế chấp quyền sử dụng đất trước hết cần luận giải khái niệm thế chấp. Chúng ta có thể hiểu thế chấp là một cách thức mà bên có quyền và bên có nghĩa 11 vụ đã lựa chọn để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Nghĩa là, người có nghĩa vụ khi không thực hiện, thực hiện không đúng, không đầy đủ những nghĩa vụ mà người đó cam kết khi xác lập nghĩa vụ, thì người có quyền phải sử dụng biện pháp bảo đảm để thay thế. Theo hiểu biết chung, thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp . Nếu tiếp cận về thế chấp dưới góc độ là một loại vật quyền bảo đảm thìThế chấp là biện pháp bảo đảm mang tính chất đối vật, được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện đối với các bên trong quan hệ thế chấp. Tính chất vật quyền cho phép bên nhận thế chấp có quyền tác động trực tiếp đến tài sản thế chấp mà không phụ thuộc vào ý chí của bất kỳ chủ thể nào. Cụ thể, bên nhận thế chấp có quyền truy đòi tài sản thế chấp từ sự chiếm giữ của bất kỳ ai để xử lý và có quyền ưu tiên thanh toán trước từ số tiền thu được khi xử lý tài sản thế chấp. Cách tiếp cận này là chưa có đủ căn cứ chắc chắn để bên nhận thế chấp có quyền đối với tài sản thế chấp (bởi tài sản không thuộc quyền sở hữu của bên nhận thế chấp và đối với thế chấp quyền sử dụng đất thì bên thế chấp chỉ có quyền sử dụng). Về phương diện lý luận cần có phân biệt rõ khi nào thì việc xử lý tài sản thế chấp hoàn toàn thực hiện theo ý chí của bên nhận thế chấp. Nội dung này pháp luật hiện hành có cho phép hay không Từ điển giải thích thuật ngữ luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội phần Luật dân sự, định nghĩa: Thế chấp tài sản - biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, theo đó bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền. Việc thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản. Văn bản thế chấp phải được công chứng hoặc chứng thực nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định. Việc thế chấp phải đăng ký giao dịch bảo đảm nếu tài sản thế chấp thuộc diện phải đăng ký theo quy định, trong đó, nếu tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thì phải đăng ký giao dịch bảo đảm. 12 Điều 318 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định tài sản thế chấp: “1. Trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sẩn thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 2. Trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì vật phụ gắn với tài sản đó thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp cỏ thỏa thuận khác. 3. Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. 4. Trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì bên nhận thế chấp phải thông báo cho tổ chức bảo hiểm biết về việc tài sản bảo hiểm đang được dùng để thế chấp. Tổ chức bảo hiểm chi trả tiền bảo hiểm trực tiếp cho bên nhận thế chấp khi xảy ra sự kiện bảo hiểm”. Việc thế chấp quyền sử dụng đất chính là sự thỏa thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện, nội dung, hình thức được pháp luật quy định, theo đó bên có quyền sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Đây là một trong những quyền quan trọng của người sử dụng đất. Các quy định về thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất là những chuẩn mực pháp lý cụ thể của Nhà nước, cũng như trách nhiệm pháp lý mà các chủ thể khi thiết lập quan hệ thế chấp tài sản phải tuân theo. Điều chỉnh pháp luật về thế chấp tài sản là việc Nhà nước thông qua pháp luật tạo ra những chuẩn mực, hành lang pháp lý để tác động, điều chỉnh các hành vi của các chủ thể tham gia các quan hệ xã hội với mục đích trước hết là duy trì trật tự chung của xã hội. ên cạnh đó, tùy thuộc từng tính chất của những quan hệ về quyền sử dụng đất có tác dụng làm cân bằng và hài hòa quyền và lợi ích của các bên tham gia quan hệ bảo đảm. Như vậy có thể định nghĩa: thế chấp quyền sử dụng đất là quyền của chủ thể c quyền sử dụng đất hợp pháp và sử dụng quyền đ để bảo đảm thực hiện ngh a vụ d n sự trước chủ thể nhận thế chấp trong giao dịch d n sự inh tế mà h ng chuyển giao tài sản đ cho b n nhận thế chấp. 13 1.2. Khái niệm, đặc điểm thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những quyền năng cơ bản của người sử dụng đất, lần đầu tiên được quy định trong Luật đất đai năm 1993 và sau đó là ộ luật Dân sự năm 1995, Luật các tổ chức tín dụng năm 1997 cũng đã quy định thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay trong hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, điều này được khẳng định rõ nhất tại Nghị định 17/1999/NĐ-CP và Nghị định 79/2001/NĐ-CP, theo đó người sử dụng đất được dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Tiếp theo, Luật đất đai 2013 và Bộ luật Dân sự 2015 cũng đều ghi nhận chủ sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng là việc bên thế chấp và bên nhận thế chấp cùng thỏa thuận dùng chính quyền sử dụng đất của bên thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ trong quan hệ vay vốn ngân hàng. Bên thế chấp ở đây có thể là chính người vay hoặc có thể là bên thứ ba (trong trường hợp bên thế chấp không phải là người vay, không có quan hệ tín dụng với tổ chức dụng như vậy, đương nhiên họ không phải là người có nghĩa vụ trả nợ ngân hàng, đó là trường hợp thế chấp của bên thứ ba). Bên thứ ba với vai trò là người bảo lãnh, họ đã dùng chính quyền sử dụng đất của mình để cam kết, đảm bảo nếu người vay không trả được nợ thì họ sẽ đứng ra để trả thay. Cũng như thế chấp tài sản khác, người sử dụng đất khi thế chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vốn vay tại tổ chức tín dụng không phải chuyển giao mà chỉ phải chuyển giao các giấy tờ hồ sơ pháp lý liên quan đến thửa đất theo quy định tại Luật đất đai, ộ luật Dân sự. Cũng như bất kì một biện pháp bảo đảm nào khác, thế chấp quyền sử dụng đất là cơ sở bảo đảm an toàn cho hoạt động tín dụng của các tổ chức tín dụng nói chung, các ngân hàng thương mại nói riêng; kích thích hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại; có vai trò quan trọng trong việc hạn chế tranh chấp xảy ra, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia quan 14 hệ tín dụng ngân hàng. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại có một số đặc điểm, đó là: - Thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp bảo đảm được xác lập dựa tr n cơ sở ngh a vụ theo hợp đồng chính Thế chấp quyền sử dụng đất không tồn tại một cách độc lập mà luôn gắn liền với nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ chính), không có nghĩa vụ chính thì không có nghĩa vụ thế chấp. Trong quan hệ thế chấp với ngân hàng, nghĩa vụ chính ở đây chính là nghĩa vụ trả nợ vốn vay và lãi suất khi đến hạn. Có nghĩa là nếu các chủ thể trong quan hệ vay vốn (Bên vay) thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ của mình theo như cam kết trong hợp đồng vay vốn thì việc thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm cho khoản vay sẽ chấm dứt sau khi thực hiện xong nghĩa vụ của mình đối với bên cho vay. Chỉ khi nào bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ (không thực hiện hoặc hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ) thì xử lý tài sản thế chấp quyền sử dụng đất được thực hiện, có nghĩa là thế chấp quyền sử dụng đất chỉ là một biện pháp mang tính dự phòng. Như vậy việc xử lý tài sản thế chấp và mọi quyền lợi của các bên trong quan hệ thế chấp chỉ phát sinh khi có sự vi phạm nghĩa vụ trả nợ xảy ra. Nếu nghĩa vụ chính đã được thực hiện thì quan hệ thế chấp cũng chấm dứt. - Mục đích của thế chấp quyền sử dụng đất là nhằm nâng cao trách nhiệm của các bên trong quan hệ tín dụng, nhất là trách nhiệm của b n được cấp tín dụng Khi các bên trong quan hệ vay vốn xác lập quyền và nghĩa vụ của mình, không ai muốn mình là người sẽ vi phạm nghĩa vụ (trừ trường hợp có mục đích lừa đảo ngay khi giao kết). Tuy nhiên trong quá trình thực hiện nghĩa vụ trả nợ, có thể vì các lý do nào đó (do làm ăn thua lỗ...) mà bên vay không thể thực hiện được hoặc không muốn thực hiện tiếp nghĩa vụ trả nợ của mình (cố ý chây ỳ, không muốn trả nợ...). Do vậy, để đảm bảo quyền và lợi ích của mình, bên cho vay thường áp dụng các biện pháp bảo đảm tiền vay để trường hợp bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình thì bên cho vay 15 còn có cơ sở và tài sản của bên vay (hoặc của người thứ ba trong trường hợp thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba) để bảo đảm buộc bên vay phải thực hiện. Do vậy, nếu bên vay dùng quyền sử dụng đất hợp pháp của mình để thế chấp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo như đã cam kết thì họ sẽ cố gắng bằng mọi cách để thực hiện cho bằng được nghĩa vụ trả nợ, nếu không quyền sử dụng đất của họ sẽ có khả năng bị xử lý để trả nợ, và một khi họ đã mang quyền sử dụng đất của mình ra để đảm bảo khoản vay thì người có khả năng bị mất nếu bên vay không cẩn thận trong việc sử dụng số tiền vay và xảy ra rủi ro tín dụng. Cũng bởi lẽ đó, khi áp dụng biện pháp bảo đảm nói chung và thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng thì bên vay cũng sẽ cẩn trọng và có trách nhiệm hơn khi sử dụng vốn vay. - Thế chấp quyền sử dụng đất phát sinh từ thỏa thuận của các bên (bên được cấp tín dụng, bên cấp tín dụng, bên thứ ba) Khi xác lập quan hệ vay vốn, các bên trong quan hệ vay vốn có thể thoả thuận việc có áp dụng biện pháp bảo đảm hay không áp dụng biện pháp bảo đảm. Trước đây có thời kì, bảo đảm tiền vay là một trong những yêu cầu bắt buộc trong quan hệ tín dụng. Tuy nhiên, hiện nay, việc áp dụng biện pháp bảo đảm hay không có biện pháp bảo đảm khi xác lập quan hệ vay vốn tuỳ thuộc và bên cho vay xem xét để áp dụng hay không áp dụng cho vay không có bảo đảm bằng tài sản hay quyền tài sản. Đặc biệt từ khi Nghị định số 178/1999/NĐ-CP ngày 29 tháng 12 năm 1999 ra đời cho phép các tổ chức tín dụng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng áp dụng việc cho vay không có bảo đảm bằng tài sản khi khách hàng vay đáp ứng được các điều kiện nhất định: “Tổ chức tín dụng được lựa chọn khách hàng vay để cho vay không có bảo đảm bằng tài sản khi cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn, dài hạn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển hoặc phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống đối với khách hàng vay”. Điều này cũng được Luật các tổ chức tín dụng năm 2010 quy định: “Tổ chức tín dụng có quyền xem xét, quyết định cho vay trên cơ sở có bảo đảm hoặc không có bảo đảm bằng tài sản cầm cố, thế chấp của khách hàng vay, 16 bảo lãnh của bên thứ ba”. Như vậy có thể thấy rằng việc thế chấp hay không thế chấp là hoàn toàn do các bên thoả thuận. Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại bắt buộc phải lập thành hợp đồng và phải được cơ quan có thẩm quyền xác nhận việc thế chấp đó. Một bên trong quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất luôn luôn là ngân hàng (bên nhận thế chấp). Thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của các ngân hàng chính là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong hoạt động tín dụng, theo đó ngân hàng (bên cấp tín dụng, bên nhận thế chấp) thoả thuận với bên được cấp tín dụng hoặc bên thứ ba (bên vay, bên thế chấp) về việc dùng quyền sử dụng đất của chính bên được cấp tín dụng (hoặc của bên thứ ba) làm tài sản bảo đảm cho khoản tín dụng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi bên được cấp tín dụng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ của mình theo hợp đồng cấp tín dụng. 1.3. Cấu trúc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất nói chung và pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong hoạt động tín dụng của ngân hàng thương mại bao gồm các quy định pháp luật điều chỉnh mối quan hệ giữa các chủ thể: bên nhận thế chấp, bên thế chấp, bên vay vốn (trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba); về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, đăng kí thế chấp, xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất…Đây là bộ phận pháp luật giao thoa giữa pháp luật ngân hàng, pháp luật đất đai và pháp luật dân sự. Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra sẽ ưu tiên áp dụng pháp luật chuyên ngành (luật ngân hàng) trước để giải quyết tranh chấp. Nhìn chung, cấu trúc pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm hợp đồng tín dụng ngân hàng bao gồm các nhóm quy phạm pháp luật cơ bản như sau: - Các nguyên tắc của pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất - Đối tượng thế chấp là Tài sản đặc biệt là quyền sử dụng đất - Chủ thể của quan hệ thế chấp, các điều kiện của chủ thể tham gia quan hệ thế chấp quyền sử dụng đất 17