Tài liệu Luận văn nâng cao chất lượng hoạt động thẩm định giá ở việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- HOÀNG THỊ QUỲNH ANH NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH Hà Nội – 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ --------------------- HOÀNG THỊ QUỲNH ANH NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý kinh tế Mã số: 60 34 01 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CHẤM LUẬN VĂN Hà Nội - 2015 LỜI CẢM ƠN Luận văn này đƣợc thực hiện tại trƣờng Đại học kinh tế, Đại học Quốc gia Hà Nội. Tôi xin chân thành cảm ơn TS. Vũ Văn Họa đã trực tiếp tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn Ban lãnh đạo trƣờng Đại học kinh tế, khoa Kinh tế chính trị và Sau Đại học đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình nghiên cứu, tạo mọi điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục cho hoạt động nghiên cứu của tôi. Tôi xin cảm ơn Thủ trƣởng cơ quan Công ty Cổ phần Thông tin và TĐG miền Nam đã luôn động viên và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, tôi xin đƣợc bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới toàn thể gia đình, bạn bè đã luôn khích lệ tinh thần để tôi có đủ nghị lực hoàn thành luận văn này. Xin gƣ̉i lời cảm ơn chân thành đế n tấ t cả mo ̣i ngƣời! CAM KẾT Tôi xin cam đoan luận văn: “Nâng cao chất lượng hoạt động Thẩm định giá ở Việt Nam” là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liê ̣u, kế t quả nêu trong luâ ̣n văn là trung thƣ̣c . Kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn này chƣa đƣợc công bố tại bấ t kỳ công trình nào khác. Các kết quả, số liê ̣u do tác giả trƣ̣c tiế p thu thâ ̣p, thố ng kê và xƣ̉ lý . Các nguồ n dƣ̃ liê ̣u khác đƣơ ̣c tác giả sƣ̉ du ̣ng trong luâ ̣n văn đề u ghi nguồ n trích dẫn và xuấ t xƣ́. MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT.............................................................................. i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU................................................................................ii DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ.....................................................................................iii MỞ ĐẦU ........................................................................................................................ 1 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu ............................................................. 1 2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................. 3 3. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................... 3 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ............................................................. 3 5. Cấu trúc luận văn ....................................................................................... 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU................................................................. 4 VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........................................................................ 4 1.1. Tổng quan nghiên cứu ............................................................................ 4 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về TĐG ................................................. 4 1.1.2. Tài liệu chuyên môn về TĐG phục vụ cho việc đào tạo, nghiên cứu về TĐG ................................................................................................ 5 1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu ........................................................................ 6 Chƣơng 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM .............................................. 8 2.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 8 2.1.1. Khái niệm về TĐG ............................................................................ 8 2.1.2. Chất lượng TĐG ............................................................................... 9 2.1.3. Mục đích của TĐG tài sản ............................................................. 10 2.1.4. Vai trò của TĐG trong nền kinh tế thị trường ............................... 10 2.1.5. Các phương pháp TĐG .................................................................. 11 2.2. Các yếu tố vĩ mô tác động đến hoạt động TĐG ................................... 17 2.3. Kinh nghiệm thẩm định giá tại một số quốc gia ................................... 19 2.3.1. Hoạt động TĐG ở Australia ........................................................... 19 2.3.2. Hoạt động TĐG ở Malaysia ........................................................... 21 2.3.3. Hoạt động TĐG tại Singapore ....................................................... 23 2.3.4. Hoạt động TĐG tại Thái Lan ......................................................... 25 2.3.5. Những bài học kinh nghiệm cho Việt Nam..................................... 26 Chƣơng 3: PHÂN TÍCH HOẠT ĐỘNG .............................................................29 THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM .......................................................................29 3.1. Hoạt động TĐG ở Việt Nam qua các giai đoạn: ............................... 29 3.1.1. Giai đoạn 1998-2001 ..................................................................... 29 3.1.2. Giai đoạn 2002-2004 ..................................................................... 31 3.1.3. Giai đoạn 2005 - 2007 ................................................................... 32 3.1.4. Giai đoạn từ 2008 đến nay ............................................................. 32 3.2. Hoạt động đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ TĐG .................................... 34 3.2.1. Đào tạo dài hạn .............................................................................. 34 3.2.2. Đào tạo ngắn hạn ........................................................................... 35 3.3. Thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam ............................................... 38 3.3.1. Thẩm định viên về giá .................................................................... 38 3.3.2. Doanh nghiệp TĐG ........................................................................ 39 3.3.3. Kết quả hoạt động TĐG của các doanh nghiệp TĐG tại Việt Nam .................................................................................................................. 46 3.3.4. Sự cạnh tranh giữa các doanh nghiệp TĐG .................................. 50 3.4. Cơ sở vật chất, cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động TĐG .................. 51 3.5. Quản lý hoạt động TĐG ....................................................................... 53 3.5.1. Về hành lang pháp lý ...................................................................... 53 3.5.2. Hệ thống văn bản pháp luật quản lý hoạt động TĐG .................... 57 3.5.3. Hoạt động của tổ chức nghề nghiệp về TĐG ................................. 57 3.6. Đánh giá chung về hoạt động TĐG ở Việt Nam .................................. 60 3.6.1. Kết quả đạt được ............................................................................ 62 3.6.2. Những hạn chế................................................................................ 64 Chƣơng 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM ..........................................................................................67 4.1. Quan điểm nâng cao hoạt động TĐG ở Việt Nam ............................... 67 4.2. Mục tiêu nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam ................ 67 2 4.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam .............................................................................................................. 68 4.3.1. Hoàn thiện văn bản pháp luật về lĩnh vực TĐG ............................ 68 4.3.2. Đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ TĐG............................................... 69 4.3.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu phục vụ cho hoạt động TĐG .................... 72 4.3.4. Công tác kiểm tra, kiểm soát, thanh tra trong lĩnh vực hoạt động TĐG .......................................................................................................... 73 4.3.5. Tăng cường vai trò của Hội TĐG và mở rộng hợp tác quốc tế ..... 74 4.3.6. Phát triển các doanh nghiệp TĐG ................................................. 74 4.4. Kiến nghị với cơ quan quản lý Nhà nƣớc và Hội TĐG ........................ 75 4.4.1. Đối với cơ quan quản lý Nhà nước ................................................ 75 4.4.2. Đối với Hội thẩm định giá.............................................................. 76 KẾT LUẬN ..................................................................................................................78 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..........................................................................................80 3 DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT STT Ký hiệu Nguyên nghĩa 1 BĐS 2 TNHH 3 DN Doanh nghiệp 4 TĐV Thẩm định 5 TĐG Thẩm định giá 6 SIVC Công ty cổ phần thông tin và thẩm định giá miền Nam 7 VVFC Công ty cổ phần Định giá và Dịch vụ Tài chính Việt nam 8 SISV Viện các nhà thẩm định giá và khảo sát Singapore 9 IRAS Cơ quan quản lý nội địa Singapore 10 PVB Văn phòng thẩm định giá bất động sản Thái Lan 11 VAT Hiệp hội các nhà thẩm định giá Thái Lan 12 NSNN Bất động sản Công ty Trách nhiệm hữu hạn Ngân sách nhà nƣớc i DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU STT Bảng Nội dung Trang 1 Bảng 3.1 Thống kê tình hình hoạt động TĐG qua các năm 32 2 Bảng 3.2 Bảng tổng hợp số lƣợng đào tạo TĐV hàng năm 37 3 Bảng 3.3 Tổng hợp số lƣợng TĐV hàng năm 37 4 Bảng 3.4 5 Bảng 3.5 6 Bảng 3.6 Thống kê số lƣợng doanh nghiệp TĐG qua các năm Thống kê kết quả kinh doanh của VVFC qua các 38 42 năm Thống kê số liệu về hoạt động TĐG 45 7 Bảng 3.7 Thống kê giá trị tài sản TĐG của SIVC 46 7 Bảng 3.8 Thống kê giá trị tài sản TĐG của VVFC 47 8 Bảng 3.9 9 Bảng 3.10 11 Bảng 3.11 Thống kê hội viên của Hội TĐG qua các năm Thống kê giá trị tài sản TĐG của Công ty TNHH TĐG Hoàng Quân Thống kê đào tạo, bồi dƣỡng nghiệp vụ TĐG 48 57 ngắn hạn của Hội TĐG ii 58 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT Hình Nội dung 1 Hình 3.1 2 Hình 3.2 3 Hình 3.3 Thị phần của SIVC qua các năm 41 4 Hình 3.4 Kết quả kinh doanh qua các năm của SIVC 41 5 Hình 3.5 Tỷ trọng hợp đồng TĐG của VVFC năm 2014 43 4 Hình 3.4 Nhóm các sản phẩm chủ lực 43 5 Hình 3.5 Loại hình các dịch vụ TĐG 44 6 Hình 3.6 Thị phần của SIVC qua các năm 46 7 Hình 3.7 8 Hình 3.8 Doanh thu, chi phí TĐG của Hoàng Quân 44 9 Hình 3.9 Chi phí hoạt động TĐG qua các năm 46 10 Hình 3.10 11 Hình 3.11 Loại hình các dịch vụ TĐG Tỷ lệ TĐV trong các doanh nghiệp TĐG Sự phân bổ các doanh nghiệp TĐG trên phạm vi cả nƣớc Số lƣợng hợp đồng của Hoàng Quân qua các năm Nhóm sản phẩm chủ lực của các doanh nghiệp TĐG iii Trang 39 40 44 48 49 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài nghiên cứu Nền kinh tế nƣớc ta đã chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trƣờng có sự điều tiết của Nhà Nƣớc. Theo đó cơ chế quản lý giá cũng chuyển sang cơ chế giá thị trƣờng có sự điều tiết của Nhà Nƣớc. Nhà Nƣớc chỉ quản lý và định giá một số hàng hóa, dịch vụ chủ yếu và quan trọng…. Giá cả của hầu hết hàng hóa, dịch vụ trên thị trƣờng do quan hệ cung cầu hàng hóa dịch vụ quyết định. Cùng với sự phát triển của kinh tế thị trƣờng, nhu cầu về giao dịch tài sản ngày càng phát triển. Theo đó, hoạt động thẩm định giá chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trƣờng. Hoạt động thẩm định giá giúp cho ngƣời mua, ngƣời bán nắm bắt đƣợc giá trị thị trƣờng của tài sản để đƣa ra các quyết định đầu tƣ. Trên thế giới, từ những năm 40 của thế kỷ XX, nghề thẩm định giá đã đƣợc coi là một loại hoạt động tƣ vấn dịch vụ chuyên nghiệp, độc lập, khách quan. Ở từng quốc gia, các doanh nghiệp thẩm định giá và các thẩm định viên về giá đã đƣợc hành nghề độc lập theo quy định của pháp luật và hoạt động trong tổ chức theo mô hình Hiệp hội nghề nghiệp. Ở nƣớc ta, nghề Thẩm định giá (TĐG) mới xuất hiện từ những năm 19931994, cho đến năm 1999, cả nƣớc mới có 2 Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ. Tuy nhiên, cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trƣờng, hoạt động TĐG ở nƣớc ta cũng phát triển nhanh chóng. Từ chỗ chỉ có 2 Trung tâm thẩm định giá hoạt động dƣới hình thức đơn vị sự nghiệp có thu, hoạt động TĐG chủ yếu phục vụ cho cho việc thanh toán nguồn kinh phí từ ngân sách Nhà nƣớc, phục vụ cho công tác đấu thầu, đấu giá hạch toán, tính khấu hao, chuyển nhƣợng tài sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc… Đến nay các Trung tâm TĐG đã chuyển sang hoạt động dƣới hình thức doanh nghiệp TĐG độc lập. Hiện nay, cả 1 nƣớc đã có 170 doanh nghiệp TĐG với 1.231 ngƣời đƣợc Bộ tài chính cấp thẻ thẩm định viên về giá, trong đó có 805 thẩm định viên hành nghề về giá, hoạt động TĐG đƣợc mở rộng với các mục đích xác định giá trị tài sản để sát nhập, giải thể doanh nghiệp, thế chấp vay vốn ngân hàng, giải quyết tranh chấp dân sự, bảo hiểm… .Ngoài ra, sự ra đời và phát triển của dịch vụ TĐG độc lập còn tách nghiệm vụ TĐG ra khỏi các hoạt động quản lý Nhà nƣớc về giá. Nhà nƣớc chỉ còn quản lý về giá dƣới các hình thức nhƣ bình ổn giá, quản lý giá đối với các mặt hàng chiến lƣợc có ảnh hƣởng lớn đến nền kinh tế nhƣ xăng, dầu, phân bón… Chức năng quản lý Nhà nƣớc về giá chủ yếu dƣới các hình thức gián tiếp nhƣ: xây dựng hành lang pháp lý về giá, thanh tra, kiểm tra, xử lý các vi phạm về giá đảm bảo cho các hoạt động về giá trong xã hội diễn ra theo đúng quy định của pháp luật Việt Nam và quốc tế. Nhƣ vậy, có thể thấy nghề TĐG có vai trò rất lớn và rất cần thiết trong phát triển kinh tế thị trƣờng có sự quản lý của Nhà nƣớc, đáp ứng nhu cầu ngày càng tăng của xã hội về TĐG. Từ đó, đặt ra yêu cầu phải đƣa nghề TĐG tài sản trở thành một nghề hoạt động dịch vụ tƣ vấn mang tính chuyên nghiệp, khách quan, độc lập. Cùng với sự phát triển nhanh chóng đó, hoạt động TĐG ở nƣớc ta còn bộc lộ nhiều hạn chế và bất cập nhƣ: khung pháp lý về TĐG còn thiếu đồng bộ, chồng chéo; hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về TĐG chƣa đƣợc xây dựng chuẩn mực, còn nghèo nàn, thiếu tính thống nhất; công tác đào tạo chuyên ngành TĐG chƣa theo một quy trình thống nhất, chất lƣợng đào tạo chƣa cao…; hoạt động của các doanh nghiệp TĐG chủ yếu tập trung vào TĐG bất động sản, xuất hiện cạnh tranh không lành mạnh giữa các doanh nghiệp TĐG…Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần cho hoạt động TĐG đƣợc hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của nền kinh tế thị trƣờng có sự điều tiết của Nhà nƣớc, tác giả chọn đề tài “Nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam” làm Luận văn Thạc sỹ của mình có ý nghĩa cả về mặt lý luận và thực tiễn. 2 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng của hoạt động TĐG ở Việt Nam chỉ ra những kết quả đạt đƣợc, hạn chế và nguyên nhân; - Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG ở Việt Nam trong thời gian tới. 3. Câu hỏi nghiên cứu - Nội dung cơ bản của hoạt động TĐG là gì ? - Những mặt hạn chế của hoạt động TĐG ở Việt Nam là gì ? - Làm thế nào để nâng cao hiệu quả hoạt động TĐG trong thời gian tới trong thời gian tới ?. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tƣợng nghiên cứu: Hoạt động TĐG tại Việt Nam. - Về không gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động TĐG tại một số doanh nghiệp chuyên cung ứng dịch vụ TĐG ở Việt Nam: SIVC, VVFC, DATC, SIAC, PIV… - Về thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu hoạt động TĐG từ năm 2011 đến 2014. 5. Cấu trúc luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1. Tổng quan nghiên cứu và phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về chất lƣợng hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam Chƣơng 3. Phân tích hoạt động thẩm định giá ở Việt Nam Chƣơng 4. Giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động Thẩm định giá ở Việt Nam 3 Chƣơng 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 1.1. Tổng quan nghiên cứu Mặc dù hoạt động TĐG mới xuất hiện ở nƣớc ta từ những năm 19931994 và đến năm 1999, cả nƣớc mới có 2 Trung tâm Thẩm định giá trực thuộc Ban Vật giá Chính phủ, nhƣng cũng đã có nhiều công trình nghiên cứu, có thể khái quát nhƣ sau: 1.1.1. Các công trình nghiên cứu về TĐG - Bộ Tài chính (2008) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá giai đoạn 2008 – 2020”. Nghiên cứu này thông qua việc nêu lên sự cần thiết của nghề TĐG, đánh giá thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam, từ đó đề ra mục tiêu và giải pháp nâng cao năng lực và phát triển nghề TĐG ở Việt Nam. - Tô Công Thành Luận (2012) “Phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam”. Nghiên cứu chú trọng đến phân tích dịch vụ TĐG ở Việt Nam giai đoạn 20072011, và đƣa ra giải pháp nhằm phát triển dịch vụ TĐG ở Việt Nam, luận án cũng nghiên cứu sâu về hoạt động TĐG của các nƣớc trên thế giới. Dựa vào đó, Luận văn tìm ra các bài học và đƣa ra các giải pháp cho hoạt động dịch vụ TĐG ở Việt Nam. - Bài báo Phân tích cạnh tranh trong dịch vụ TĐG (A Competitive Analysis of Business Valuation Services) của Michael A. Crain. Nội dung chính là xác định đƣợc những “lực lƣợng” ảnh hƣởng đến sự phát triển dịch vụ TĐG. Đó là: Sự đe dọa của các đối thủ gia nhập ngành; Áp lực của ngƣời mua; Sự đe dọa của các sản phẩm hoặc dịch vụ thay thế; Áp lực của nhà cung cấp; và Sự cạnh tranh nội bộ ngành. Mỗi doanh nghiệp trong ngành TĐG chịu sự tác động của từng lực lƣợng ở một mức độ nào đó. Trên cơ sở nhận thức 4 này, các công ty có thể tự xác định vị trí của mình để đối phó lại lực lƣợng cạnh tranh, và dự đoán đƣợc những thay đổi có thể giúp công ty giành đƣợc lợi thế hơn các đối thủ cạnh tranh. 1.1.2. Tài liệu chuyên môn về TĐG phục vụ cho việc đào tạo, nghiên cứu về TĐG - Nguyễn Minh Hoàng (2008) “Nguyên lý chung định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp” . Tài liệu nghiên cứu này đề cập đến các khái niệm cơ bản, các nguyên tắc TĐG trong nền kinh tế thị trƣờng, các phƣơng pháp TĐG tài sản là bất động sản và thẩm định doanh nghiệp. Nghiên cứu này chỉ tập trung vào những kỹ thuật phân tích thẩm định nhằm xác định giá trị tài sản, chƣa đề cập đến giải pháp nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG. - Nguyễn Minh Điện (2010) “Thẩm định giá tài sản & doanh nghiệp (lý thuyết và bài tập)” . Tài liệu nghiên cứu khá chi tiết các vấn đề chung về TĐG tài sản nhƣ đối tƣợng TĐG, các phƣơng pháp TĐG, quy trình TĐG. Tài liệu cũng phân tích chi tiết các đặc tính và cách thức thẩm định các loại tài sản nhƣ bất động sản, máy móc thiết bị và TĐG doanh nghiệp. Nghiên cứu này mang lại một cái nhìn tổng quát về TĐG tài sản và doanh nghiệp, luận văn tham khảo để đƣa ra các giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng hoạt động TĐG ở Việt Nam. - Vũ Trí Dũng, Nguyễn Tiến Dũng và Trần Việt Hà (2009) “Định giá thương hiệu”. Tài liệu nghiên cứu tập hợp các bài viết trong nƣớc và thế giới về thƣơng hiệu và TĐG tài sản thƣơng hiệu. Tài liệu cũng có một số bài viết nói về phƣơng pháp TĐG tài sản vô hình, ý kiến một số chuyên gia về TĐG thƣơng hiệu ở Việt Nam. Cũng nhƣ các nghiên cứu trƣớc, nghiên cứu này tập trung vào một lĩnh vực của TĐG là TĐG tài sản vô hình. Luận văn dựa vào đó để đƣa ra các bài học cho TĐG ở Việt Nam - Nguyễn Duy Thiện, Nguyễn Ngọc Tuấn và Tô Công Thành (2009) “Thẩm định giá Bất động sản”. Đây là nghiên cứu đƣợc biên dịch từ tài 5 liệu nƣớc ngoài. Nghiên cứu mang đến một cái nhìn tổng thể về TĐG bất động sản ở nƣớc ngoài, và có một số ví dụ cụ thể về thẩm định một số loại hình bất động sản cụ thể. Nghiên cứu có một số kết quả khá hữu ích để luận án tham khảo, và so sánh đối chiếu với phƣơng pháp TĐG bất động sản ở Việt Nam. - Nguyễn Văn Thọ (2009) “Nâng cao năng lực và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam” . Đây là bài viết nhằm nói lên sự cần thiết của ngành TĐG, TĐG bất động sản. Thông qua việc đánh giá thực trạng nghề TĐG ở Việt Nam, tác giả đƣa ra 04 giải pháp nhằm phát triển nghề TĐG ở Việt Nam. Có thể thấy, nghiên cứu này đã hƣớng đến sự phát triển của nghề TĐG nên kết quả của nó đúc kết những bài học kinh nghiệm để luận văn có thể tham khảo cho việc nghiên cứu nâng cao hoạt động TĐG. 1.2. Phƣơng pháp nghiên cứu Trên cơ sở phƣơng pháp duy vật biện chứng, luận văn đã sử dụng các phƣơng pháp cụ thể nhƣ phân tích, so sánh, tổng hợp: từ những tài liệu, số liệu thu thập đƣợc tại Cục quản lý giá – Bộ tài chính, một số doanh nghiệp TĐG ở Việt Nam từ đó phân tích, diễn giải so sánh tìm ra thực trạng hoạt động TĐG ở Việt Nam. Phƣơng pháp khảo sát, đánh giá thực trạng dựa trên quan điểm đổi mới, cải cách hành chính của Đảng và Nhà nƣớc, thực tiễn hoạt động thẩm định giá của các doanh nghiệp TĐG: Đây là phƣơng pháp thu thập thông tin dựa trên các văn bản quản lý của Nhà nƣớc trong công tác quản lý hoạt động TĐG, và thực tế hoạt động của các doanh nghiệp TĐG từ đó đƣa ra nhận xét về tình hình quản lý Nhà nƣớc trong lĩnh vực TĐG và hoạt động TĐG của các doanh nghiệp. Sử dụng phƣơng pháp thu thập dữ liệu thứ cấp và phƣơng pháp xử lý số liệu sử dụng ở đây là phƣơng pháp tổng hợp, so sánh và phân tích dựa trên các số liệu thu thập đƣợc. 6 Mô tả tài liệu: Tài liệu phục vụ cho việc viết luận văn bao gồm - Sách chuyên ngành đƣợc học trong chƣơng trình thạc sỹ - Các tạp chí chuyên san của Bộ tài chính - Các văn bản lƣu hành về quản lý TĐG - Báo cáo kết quả hoạt động TĐG của một số doanh nghiệp TĐG lớn ở Việt Nam - Ngoài ra tham khảo thêm một số luận văn liên quan đến các khía cạnh nghiên cứu của đề tài. - Tham khảo một số trang Web của Bộ tài chính, các doanh nghiệp TĐG… Tham khảo một số bài phân tích về hoạt động TĐG trên các áo mạng… Tóm tắt chƣơng 1 Trong chƣơng 1, luận văn trình bày một số các công trình nghiên cứu, các tài liệu chuyên môn phục vụ cho việc đào tạo nghiên cứu về TĐG và phƣơng pháp nghiên cứu luận văn. 7 Chƣơng 2 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CHẤT LƢỢNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ Ở VIỆT NAM 2.1. Cơ sở lý luận 2.1.1. Khái niệm về TĐG TĐG có nhiều khái niệm khác nhau: Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, một tài sản”. Theo giáo sƣ W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vƣơng quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing của AVO, úc: “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng”. Theo Gs. Lim Lan Yuan - Singapore: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”. Theo luật giá số 11/2012/QH13 năm 2012 của Việt Nam: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá”. 8 Vậy “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về sự ƣớc tính giá trị của tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo tiêu chuẩn đƣợc công nhận nhƣ những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia”. 2.1.2. Chất lượng TĐG Chất lƣợng TĐG đƣợc định nghĩa là nhận thức của khách hàng về kết quả TĐG của một tài sản cụ thể nào đó với sự mong đợi (sự kỳ vọng) của khách hàng. Tuy nhiên, kết quả TĐG mang tính độc lập, khách quan nên sự kỳ vọng này có thể giống hoặc khác kết quả TĐG. Điều này cũng đồng nghĩa với việc chất lƣợng TĐG cũng sẽ bị sự ảnh hƣởng nếu khách hàng không có cái nhìn khách quan về kết quả của TĐG. Để đo lƣờng chỉ số hài lòng của khách hàng, theo mô hình chỉ số hài lòng khách hàng của Mỹ (American Customer Satisfaction Index – ACSI), với các nhân tố tác động theo các mối quan hệ nhân quả xuất phát từ những biến số khởi tạo nhƣ sự mong đợi của khách hàng, chất lƣợng cảm nhận và giá trị cảm nhận về sản phẩm hoặc dịch vụ kèm theo đến các biến số kết quả của sự hài lòng nhƣ sự trung thành hay sự than phiền của khách hàng. Để xác định sự thỏa mãn của khách hàng về TĐG theo mô hình chỉ số hài lòng của Mỹ (ACSI), thì giá trị cảm nhận chịu tác động bởi chất lƣợng cảm nhận và sự mong đợi của khách hàng. Khi đó, sự mong đợi của khách hàng có tác động trực tiếp đến chất lƣợng cảm nhận. Trên thực tế, khi mong đợi càng cao, có thể tiêu chuẩn về chất lƣợng cảm nhận của khách hàng đối với sản phẩm càng cao hoặc ngƣợc lại. Tuy nhiên, chất lƣợng mà nhà cung ứng cung cấp cho khách hàng và chất lƣợng mà khách hàng cảm nhận đƣợc thƣờng không trùng nhau do đặc điểm của TĐG là ƣớc tính giá trị của tài sản. Để có thể làm cho khách hàng cảm nhận đƣợc chất lƣợng của hoạt động TĐG không còn cách nào khác là phải làm cho khách hàng hiểu rõ về những công cụ, những đặc điểm của hoạt động thẩm định giá là phù hợp và có căn cứ rõ ràng. Hoạt động TĐG phải đƣợc thực hiện một cách độc lập và khách quan, kết quả của nó là phản ánh 9 đúng đắn giá trị của tài sản theo mục đích đã đƣợc xác định trƣớc mà không bị ràng buộc bởi bất cứ bên thứ ba nào. 2.1.3. Mục đích của TĐG tài sản Mục đích TĐG tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho một công việc nhất định. Mục đích TĐG phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phải tạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc đã đƣợc xác định. Do đó, mục đích TĐG là một yếu tố quan trọng mang tính chủ quan và ảnh hƣởng có tính quyết định đến việc xác định tiêu chuẩn về giá trị đối với tài sản đƣợc TĐG. Tại mỗi thời điểm, địa điểm TĐG với mỗi mục đích TĐG sẽ cho giá trị tài sản khác nhau. TĐG tài sản đƣợc áp dụng cho nhiều mục đích kinh tế khác nhau nhƣ : mua bán, thế chấp, cho thuê, bảo hiểm, giải phóng mặt bằng, thanh lý, đầu tƣ…. 2.1.4. Vai trò của TĐG trong nền kinh tế thị trường  TĐG là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá cả: TĐG góp phần xây dựng mặt bằng giá cả hợp lý, hạch toán xác thực chi phí sản xuất, kinh doanh, tiết kiệm chi phí xã hội; chống giá cả độc quyền hoặc phá giá, tạo điều kiện để cạnh tranh lành mạnh trên thị trƣờng; góp phần phát triển và lành mạnh hoá thị trƣờng các yếu tố sản xuất. TĐG góp phần tạo điều kiện để hội nhập kinh tế quốc tế về gía cả, góp phần tạo tiền đề cho đồng tiền Việt nam có khả năng chuyển đổi và là nhân tố góp phần phát triển nền kinh tế vận hành theo quy luật của nền kinh tế thị trƣờng.  TĐG là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà nước : Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trƣờng, theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa ở nƣớc ta hiện nay, doanh nghiệp nhà nƣớc vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong nền kinh tế quốc dân. Nhà nƣớc vẫn còn là ngƣời mua, ngƣời bán lớn nhất và nhƣ vậy tài sản chủ yếu đƣợc mua sắm từ nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc. Trong trƣờng hợp này TĐG tài sản có một ý nghĩa đặc biệt quan trọng 10