Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất dùng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, Huyện Gia Lâm, Thành phố Hà Nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN --------------------- LÊ TRUNG THÀNH (Màu m58, 4 quyen, 80 trang) “ NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐAI THỊ TRẤN YÊN VIÊN, HUYỆN GIA LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI” LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC Chuyên ngành: Địa chính Mã số : 60 44 80 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS TRẦN VĂN TUẤN Hà Nội – Năm 2013 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT 1 DS-KHHGĐ Dân số-kế hoạch hóa gia đình 2 TDTT Thể dục thể thao 3 THCS Trung học cơ sở 4 THPT Trung học phổ thông 5 HĐND Hội đồng nhân dân 6 TNHH Trách nhiệm hữu hạn 7 UBND Uỷ ban nhân dân. 8 DNTN Doanh nghiệp tư nhân KT-XH Kinhh tế - xã hội QHĐT Quy hoạch đô thị GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng TNXP Thanh niên xung phong 4 DANH MỤC BẢNG Bảng 1: Chỉ tiêu đất khu dân dụng ......................................................................... 25 Bảng 2: Chỉ tiêu đất giao thông trong khu dân dụng .............................................. 25 Bảng 3: Chỉ tiêu các loại đất trong khu ở ............................................................... 26 Bảng 4: Chỉ tiêu đất công nghiệp, kho tàng đô thị.................................................. 26 Bảng 5: Tỷ lệ các loại đất trong khu công nghiệp .................................................. 27 Bảng 6 Chỉ tiêu đất cây xanh đô thị ....................................................................... 27 Bảng 7: Tình hình cấp GCNQSD đất trên địa bàn thị trấn Yên Viên...................... 38 giai đoạn 2005 - 2009 ............................................................................................ 38 Bảng 8. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 ................................. 40 Bảng 9. Hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 ................................. 45 Bảng phân vùng quy hoạch huyện Gia Lâm 2008 .................................................. 67 Bảng 10. So sánh cơ cấu sử dụng đấttheo hiện trạng và sau khi quy hoạch mở rộng thị trấn ................................................................................................................... 79 5 DANH MỤC HÌNH Hình 1. Trụ sở Đảng ủy – HĐND – UBND thị trấn Yên Viên từ năm 1998 - 2009 .......... 29 Hình 2. Trụ sở Đảng ủy - HĐND - UBND Thị trấn Yên Viên hiện nay ................. 32 Hình 3. Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2005 ....................................... 40 Hình 4. Cơ cấu sử dụng đất thị trấn Yên Viên năm 2012 ....................................... 45 Hình 5. Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm đến năm 2020 .............................. 65 Hình 6. Quy hoạch thị trấn Yên Viên đã được điều chỉnh năm 2008 ...................... 67 Hình7. Sơ đồ phân bố các khu đô thị trung tâm của Hà Nội ................................... 70 Hình 8. Không gian kiến trúc cảnh quan khu đô thị N9 ......................................... 71 Hình 9. Sơ đồ Quy hoạch sử dụng đất khu đô thị N9 ............................................. 71 Hình 10. Định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên giai đoạn 2011- 2030 ....... 72 Hình 11: Cơ cấu sử dụng đất theo hiện trạng 2012................................................. 80 Hình 12: Cơ cấu các loại đất theo hiện trạng sau khi mở rộng................................ 81 Hình 13: Biểu cơ cấu các loại đất sau định hướng quy hoạch đến năm 2030 .......... 81 6 MỤC LỤC MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2 3. Nhiệm vụ nghiên cứu .......................................................................................... 2 4. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................... 3 5. Ý nghĩa của luận văn .......................................................................................... 3 6. Cấu trúc của luận văn ........................................................................................ 3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ ........... 4 1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị ............................................................................ 4 1.1.1 Khái niệm về đô thị ......................................................................................... 4 1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị ........................... 6 1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị..................................................................................... 6 1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị ................................................................................................................. 7 1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị ................................................................... 8 1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa .................................... 11 1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị .............................................................................. 11 1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị ...................................................... 12 1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị....................................................................................... 14 1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung ......................................................... 14 1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai ...................................................... 14 1.3.1.2 Đối tượng và nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất ................................. 16 1.3.2 Quy hoạch sử dụng đất đô thị ...................................................................... 16 1.3.2.1 Khái niệm. ................................................................................................... 16 1.3.2.2. Sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị. ....................................... 17 1.3.2.3. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị............................................ 17 1.3.2.4. Nội dung chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất đô thị. .............................. 18 1.3.2.5. Cơ sở xác định quy mô đất đai trong việc lập quy hoạch sử dụng đất đô thị. .......................................................................................................................... 20 CHƯƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN ...................................................................................................................... 28 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thị trấn Yên Viên. ................................. 28 2.1.1 Điều kiện tự nhiên ......................................................................................... 28 2.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội .............................................................................. 28 2.1.3 Lịch sử hình thành và quá trình đô thị hóa của Thị trấn ........................... 29 2.2 Khái quát tình hình quản lý đất đai trên địa bàn thị trấn Yên Viên............ 33 2.3 Hiện trạng sử dụng đất năm 2012 và biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2005 - 2012 ............................................................................................................. 39 2.3.1 Hiện trạng sử dụng đất năm 2005 ................................................................ 39 2.3.2 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất đai năm 2012 và cơ cấu đất đai :............ 44 2.3.3 Biến động sử dụng đất đai giai đoạn 2005- 2012 ........................................ 48 7 2.4 Đánh giá hiện trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên so với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012. .............................................. 49 2.5. Những vấn đề tồn tại chủ yếu trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên 53 Chương 3:ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐAI VÀ ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN QUỸ ĐẤT THỊ TRẤN YÊN VIÊN................... 57 3.1 Phương hướng, mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của thị trấn giai đoạn 2010 - 2015 ............................................................................................................. 57 3.1.1 Mục tiêu tổng quát ......................................................................................... 57 3.1.2 Phương hướng chung.................................................................................... 57 3.1.3 Một số chỉ tiêu chính đến năm 2015 ............................................................. 57 3.1.3.1 Về phát triển kinh tế ................................................................................... 57 3.1.3.2 Về xã hội ..................................................................................................... 58 3.1.4 Nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu .................................................................... 58 3.1.4.1 Phát triển kinh tế ........................................................................................ 58 3.1.4.2 Xây dựng cơ bản ......................................................................................... 59 3.1.4.3 Lĩnh vực văn hóa - xã hội ........................................................................... 60 3.1.4.4 Công tác chính sách xã hội ........................................................................ 61 3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2011 - 2030. ..................................................... 62 3.2.1. Vài nét về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, cơ cấu tổ chức của Huyện Lâm ..... 62 3.2.2 Sự ảnh hưởng của vị trí địa lý đối với thị trấn Yên Viên trong Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm .................................................................................. 64 3.2.3 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2030 ...................................................... 66 3.2.3.1 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm thời kỳ 2008 - 2020 ...................................................... 66 3.2.3.2 Vai trò và định hướng sử dụng đất thị trấn Yên Viên theo Quy hoạch sử dụng đất huyện Gia Lâm giai đoạn 2011 - 2030 ................................................... 68 3.3 Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên. ............ 73 3.4 Đề xuất định hướng quy hoạch sử dụng đất thị trấn Yên Viên nhằm đáp ứng các chỉ tiêu xây dựng phát triển đô thị và kinh tế - xã hội của địa phương. 75 3.4.1 Điều chỉnh địa giới hành chính, quy mô dự án............................................ 75 3.4.2 Định hướng quy hoạch sử dụng đất hợp lý ................................................ 76 3.4.3 So sánh cơ cấu các loại đất sau khi quy hoạch mở rộng ............................. 79 3.4.4 Ý nghĩa thực tiễn: .......................................................................................... 83 3.5 Các giải pháp thực hiện phương án đề xuất ................................................... 84 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 86 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 89 8 MỞ ĐẦU 1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng,… là nguồn vốn, nguồn nội lực trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay. Nhưng đất đai là nguồn tài nguyên có hạn, việc sử dụng nguồn tài nguyên này vào việc phát triển kinh tế - xã hội của từng địa phương và cả nước một cách khoa học và đạt hiệu quả cao là vô cùng quan trọng và có ý nghĩa to lớn. Trong những năm gần đây, việc khai thác sử dụng đất đai tại nhiều địa phương ở nước ta ngày càng có hiệu quả hơn. Tuy nhiên tại nhiều khu vực, nhất là các khu vực đô thị, thực trạng sử dụng đất đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết đồng thời định hướng sử dụng, phát triển quỹ đất như thế nào để đảm bảo cho các mục đích phát triển kinh tế - xã hội, phát triển bền vững của địa phương đang là nhiệm vụ cấp thiết. Thị trấn Yên Viên nằm ở Phía đông bắc của Thủ đô Hà Nội, với nhiều đầu mối giao thông quan trọng như: đường sông, đường sắt, đường bộ. Thị trấn có quỹ đất tự nhiên không lớn - 101,6456 ha bao gồm đất chuyên dùng có 64,3018 ha chiếm 63% tổng diện tích tự nhiên, đất ở đô thị 28,6264 ha, đất chưa sử dụng 1,2174 ha. Phần lớn đất chuyên dùng là diện tích đất do các tổ chức kinh tế sử dụng và vẫn có tình trạng sử dụng đất chưa hợp lý, để hoang hóa lãng phí, hoặc cho thuê lại, sử dụng sai mục đích được giao, trong khi diện tích các công trình công cộng (giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao, công viên cây xanh…) còn rất thiếu so với nhu cầu thực tế của nhân dân thị trấn. Mặt khác hiện trạng sử dụng đất còn có một số khu vực đất của xã Yên Viên nằm xen lọt vào trong lòng của thị trấn gây ra khó khăn trong việc định hướng quy hoạch, phát triển kinh tế - xã hội, quản lý đất đai cũng như quản lý hành chính tại địa phương. 1 Đã hơn 50 năm từ khi thị trấn Yên Viên được Chính phủ quyết định thành lập, nhưng bộ mặt thị trấn gần như không thay đổi, điều kiện kinh tế - xã hội bị kìm hãm, kém phát triển, trong khi các đơn vị lân cận như Phường Đông Ngàn- Từ Sơn thuộc tỉnh Bắc Ninh được thành lập cùng quyết định của Chính Phủ, Phường Đức Giang - quận Long Biên- Hà Nội được thành lập sau thị trấn Yên Viên hơn 10 năm. Nay các đơn vị này đã “ thay da đổi thịt”, điều kiện kinh tế - xã hội phát triển vượt bậc, đời sống nhân dân được không ngừng được nâng cao. Thị trấn Yên Viên đứng trước nguy cơ tụt hậu về nhiều mặt so với các đơn vị xã, phường trong khu vực. Từ thực trạng những bất cập trên, là người con lớn lên trên mảnh đất Yên Viên giàu truyền thống, học viên chọn đề tài "Nghiên cứu thực trạng và đề xuất sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội”. 2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Làm rõ thực trạng sử dụng đất và đánh giá sự hợp lý của hiện trạng sử dụng đất đai thị trấn Yên Viên đối với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Đề xuất một số định hướng sử dụng hợp lý đất đai và phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên. 3. NHIỆM VỤ NGHIÊN CỨU - Tìm hiểu, nghiên cứu tổng quan về cơ sở lý luận sử dụng hợp lý đất đô thị. - Điều tra, thu thập tài liệu, số liệu, bản đồ có liên quan đến khu vực nghiên cứu. - Làm rõ tình hình quản lý đất đai, hiện trạng sử dụng đất của thị trấn Yên Viên năm 2012 và biến động sử dụng đất đai của thị trấn giai đoạn 2005 - 2012 - Đánh giá hiện trạng sử dụng đất so với yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. - Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai của thị trấn và định hướng mở rộng, phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên. 2 4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU - Phương pháp điều tra, khảo sát, thu thập tài liệu, số liệu: Đây là phương pháp dùng để điều tra thu thập các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, các số liệu thống kê về diện tích các loại đất để phục vụ cho việc đánh giá hiện trạng và biến động sử dụng đất đai thị trấn Yên Viên. - Phương pháp thống kê, so sánh: Để phân tích đưa ra kết luận, đề tài có tiến hành thống kê, so sánh số liệu qua các năm để thấy được sự biến động, thay đổi về cơ cấu các loại đất. - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu thu thập được và hiện trạng sử dụng đất tiến hành phân tích làm rõ những tồn tại, những điểm chưa hợp lý trong sử dụng đất đai của thị trấn Yên Viên. - Phương pháp chuyên gia: Tham khảo, lấy ý kiến của cơ quan chuyên môn, cán bộ địa phương về các giải pháp sử dụng hợp lý đất đô thị và định hướng phát triển quỹ đất của thị trấn Yên Viên. 5. Ý NGHĨA CỦA LUẬN VĂN + Ý nghĩa khoa học: góp phần hoàn thiện cơ sở khoa học đề xuất sử dụng hợp lý đất cấp phường, xã. + Ý nghĩa thực tiễn: Kết quả đề tài có thể làm tài liệu tham khảo cho việc quy hoạch và định hướng sử dụng hợp lý đất đai thị trấn Yên Viên. 6. CẤU TRÚC CỦA LUẬN VĂN Ngoài phần mở đầu, kết luận, nội dung đề tài gồm 3 chương: Chương 1: Cơ sở lý luận về sử dụng đất đô thị. Chương 2: Đánh giá thực trạng sử dụng đất thị trấn Yên Viên. Chương 3: Đề xuất một số giải pháp sử dụng hợp lý đất đai và định hướng phát triển quỹ đất thị trấn Yên Viên. 3 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ SỬ DỤNG HỢP LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ 1.1. Đô thị và sử dụng đất đô thị 1.1.1 Khái niệm về đô thị Có nhiều cách tiếp cận nghiên cứu đô thị, mỗi cách lại đưa ra những nhận định khác nhau về đô thị. Dưới đây là một số định nghĩa về đô thị: Một đô thị hay khu đô thị là một khu vực có mật độ gia tăng các công trình kiến trúc do con người xây dựng so với các khu vực xung quanh nó. Các đô thị có thể là thành phố, thị xã, trung tâm dân cư đông đúc, nhưng thuật từ này thông thường không mở rộng đến các khu định cư nông thôn như làng, xã, ấp. Các đô thị được thành lập và phát triển thêm qua quá trình đô thị hóa. Đo đạt tầm rộng của một đô thị sẽ giúp ích cho việc phân tích mật độ dân số, sự mở rộng đô thị, và biết được các số liệu về dân số nông thôn và thành thị. Không như một đô thị, một vùng đô thị không chỉ bao gồm đô thị mà còn bao gồm các thành phố vệ tinh cộng vùng đất nông thôn nằm xung quanh có liên hệ về kinh tế xã hội với thành phố đô thị cốt lõi, tiêu biểu là mối quan hệ từ công ăn việc làm đến việc di chuyển hàng ngày ra vào mà trong đó thành phố đô thị cốt lõi là thị trường lao động chính. Thật vậy, các đô thị thường kết hợp và phát triển như trung tâm hoạt động kinh tế/dân số trong một vùng đô thị lớn hơn. Các vùng đô thị thường thường được định nghĩa bằng việc sử dụng các quận (như ở Hoa Kỳ) hoặc các đơn vị chính trị cấp quận làm đơn vị nền tảng. Quận có chiều hướng hình thành các ranh giới chính trị bất di bất dịch. Các kinh tế gia thường thích làm việc với các thống kê xã hội và kinh tế dựa vào các vùng đô thị. Các đô thị được dùng để thống kê thích hợp hơn trong việc tính toán việc sử dụng tỉ lệ đất quân bình trên đầu người và mật độ dân cư (theo Dumlao & Felizmenio 1976). Nguồn: Theo Bách khoa toàn thư mở Wikipedia (http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%C3%B4_th%E1%BB%8B ) 4 - Theo Luật Quy hoạch đô thị được Quốc hội thông qua năm 2009: Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủ yếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâm chính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnh thổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn. - Theo Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, một đơn vị hành chính để được phân loại là đô thị thì phải có các tiêu chuẩn cơ bản như sau: 1. Có chức năng đô thị. 2. Quy mô dân số toàn đô thị đạt 4 nghìn người trở lên. 3. Mật độ dân số phù hợp với quy mô, tính chất và đặc điểm của từng loại đô thị và được tính trong phạm vi nội thành, nội thị, riêng đối với thị trấn thì căn cứ theo các khu phố xây dựng tập trung. 4. Tỷ lệ lao động phi nông nghiệp (tính trong phạm vi ranh giới nội thành, nội thị, khu vực xây dựng tập trung) phải đạt tối thiểu 65% so với tổng số lao động. 5. Đạt được các yêu cầu về hệ thống công trình hạ tầng đô thị (gồm hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật). 6. Đạt được các yêu cầu về kiến trúc, cảnh quan đô thị. Tại Việt Nam hiện có 6 loại đô thị: loại đặc biệt và loại I, loại II đến loại V. Khái niệm về khu đô thị và hạ tầng kỹ thuật, xã hội đô thị: + Khu đô thị: Khu đô thị là khu vực xây dựng một hay nhiều khu chức năng của đô thị, được giới hạn bởi các ranh giới tự nhiên, ranh giới nhân tạo hoặc các đường chính đô thị. Khu đô thị bao gồm: các đơn vị ở; các công trình dịch vụ cho bản thân khu đô thị đó; có thể có các công trình dịch vụ chung cho toàn đô thị hoặc cấp vùng. Cấu trúc của khu đô thị và đô thị là gồm hạ tầng kỹ thuật đô thị và hạ tầng xã hội đô thị. + Hạ tầng kỹ thuật đô thị gồm các công trình sau: 5 - Hệ thống giao thông; - Hệ thống cung cấp năng lượng; - Hệ thống chiếu sáng công cộng; - Hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước; - Hệ thống quản lý các chất thải, vệ sinh môi trường; - Hệ thống nghĩa trang; - Các công trình hạ tầng kỹ thuật khác. + Hạ tầng xã hội đô thị gồm các mục sau: - Các công trình nhà ở; - Các công trình công cộng, dịch vụ: y tế, văn hoá, giáo dục, thể dục thể thao,thương mại và các công trình dịch vụ đô thị khác; - Các công trình quảng trường, công viên, cây xanh, mặt nước; - Các công trình cơ quan hành chính đô thị; - Các công trình hạ tầng xã hội khác. Tức là phải đủ các công trình và hạng mục công trình như vậy mới được gọi là đô thị. Tuy nhiên đối chiếu với thực tế hiện nay các khu đô thị của chúng ta hầu như không được coi là đô thị hay khu đô thị thực sự. 1.1.2 Những yếu tố chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị 1.1.2.1 Khái niệm đất đô thị Đất đô thị là đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn được quy hoạch sử dụng làm nhà ở, trụ sở các cơ quan tổ chức, các cơ sở sản xuất kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc phòng an ninh và các mục đích khác của xã hội. Ngoài ra theo quy định các loại đất ngoại thành, ngoại thị xã đã có quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được tính vào đất đô thị. 6 1.1.2.2 Các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội chủ yếu ảnh hưởng đến sử dụng đất đô thị - Vị trí địa lý: đây là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc sử dụng đất đô thị. Nơi có vị trí thuận tiện thì việc đầu tư và tận dung những nguồn lực đất đai, lao động cũng như khai thác tiềm năng đất đai sẽ có ưu thế hơn. - Địa hình: Là một trong những yếu tố quyết định đến việc sử dụng đất, đặc biệt đối với mục đích nông, lâm nghiệp. Đối với đất phi nông nghiệp thì địa hình phức tạp sẽ dẫn đến nhiều khó khăn cho việc xây dựng công trình và thi công. - Điều kiện khí hậu, thủy văn: Các yếu tố khí hậu ảnh hưởng trực tiếp đến việc sử dụng đất cho các mục đích sản xuất, kinh doanh và điều kiện sinh hoạt của con người. Sự khác nhau về nhiệt độ giữa các vùng ảnh hưởng đến sự phân bố thực vật, cây trồng. Lượng mưa nhiều hay ít cũng ảnh hưởng đến hoạt động sản xuất, kinh doanh và các nhu cầu sinh hoạt. Hệ thống sông suối, ao hồ có vai trò nhất định trong việc tổ chức sử dụng đất đai đô thị. Chúng vừa là nguồn cung cấp nước sinh hoạt, nước tưới vừa là nơi tiêu thụ nước khi có úng ngập. Thảm thực vật tự nhiên: Thảm thực vật tự nhiên là một yếu tố môi trường có vai trò rất quan trọng. Thảm thực vật bao gồm các vùng rừng nguyên sinh, rừng đầu nguồn, rừng sản xuất, đồng cỏ...Thảm thực vật tự nhiên là yếu tố điều tiết khí hậu, chế độ nước của sông suối, chế độ nhiệt, độ ẩm trong đất, chế độ nước ngầm. Thảm thực vật tạo nên cảnh quan thiên nhiên đẹp, làm nơi du lịch, nghỉ mát. Thảm thực vật có ý nghĩa quan trọng trong việc quy hoạch vùng đô thị. - Yếu tố không gian: Mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đất đai cũng như điều kiện không gian để hoạt động. Mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa rất quan trọng trong việc sử dụng đất các công trình công nghiệp, thương mại, dịch vụ và phục vụ cho mục đích ở. Mặt bằng đất đai còn là yếu tố quan trọng cho việc quy hoạch, phát triển các khu đô thị mới. - Các yếu tố kinh tế - xã hội: Bao gồm các yếu tố như dân số và lao động; cơ cấu các ngành kinh tế; mức độ tăng trưởng kinh tế và sự phát triển từng ngành; hiện 7 trạng cơ sở hạ tầng; trình độ khoa học công nghệ; trình độ quản lý và tổ chức sản xuất của nông dân và chế độ chính trị xã hội ( các chính sách về đất đai, chính sách môi trường, các yêu cầu về an ninh quốc phòng...) Yếu tố kinh tế xã hội thường có ý nghĩa quyết định đối với việc sử dụng đất. Điều kiện tự nhiên của đất đai cho phép xác định tiềm năng và mức độ thích hợp của đất đai đối với các mục đích sử dụng. Còn việc sử dụng đất như thế nào được quyết định bởi con người và các điều kiện kinh tế xã hội hiện có. 1.1.3 Đô thị hóa và sử dụng đất đô thị Đô thị hoá theo hàm nghĩa chung nhất là quá trình phát triển kinh tế - xã hội song song với quá trình công nghiệp hoá và cách mạng khoa học công nghệ, tập trung dân số và sức lao động phân tán của nông thôn và hoạt động phi nông nghiệp không ngừng hội tụ trên không gian thích hợp dần dần chuyển hoá thành yếu tố đô thị. Theo Brain Berry (1976) “ Đô thị hoá được coi như sự tập trung có tính không gian của con người và các hoạt động kinh tế. Nhưng đô thị hoá có hai mặt ý nghĩa, ý nghĩa thứ nhất liên quan đến quá trình tập trung dân cư - khi dân số chuyển từ vùng thưa dân đến vùng đông dân hơn; ý nghĩa thứ hai liên quan đến văn hoá và lối sống của người dân - lối sống thành thị, văn hoá hiện đại và dấu hiệu của sự văn minh, bắt nguồn từ các thành phố lớn rồi lan toả ra các đô thị nhỏ hơn hay thậm chí là vùng nông thôn ’’[ 17]. Theo Đàm Trung Phường (1995) “ Đô thị hoá là một quá trình diễn thế kinh tế - xã hội - văn hoá- không gian gắn liền với những tiến bộ khoa học kỹ thuật, trong đó diễn ra sự phát triển các nghề nghiệp mới, sự chuyển dịch cơ cấu lao động, sự phát triển đời sống văn hoá, sự chuyển đổi lối sống và sự mở rộng không gian thành đô thị, song song với việc tổ chức bộ máy hành chính và quân sự ” [10]. Theo quan điểm này thì quá trình đô thị hoá cũng bao gồm sự thay đổi toàn diện về các mặt: cơ cấu kinh tế, dân cư, lối sống, không gian đô thị, cơ cấu lao động… Như vậy đô thị hoá thực chất là quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế và cơ cấu xã hội với các đặc trưng sau : 8 - Một là, hình thành và mở rộng quy mô đô thị với xây dựng hạ tầng kỹ thuật dẫn đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế từ nông nghiệp là chủ yếu sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ. - Hai là, tăng nhanh dân số đô thị trong tổng số dân cư khu vực, dẫn đến thay đổi cơ cấu giai cấp, phân tầng xã hội. - Ba là, chuyển từ lối sống phân tán (mật độ dân cư thưa) sang sống tập trung (mật độ dân cư cao). - Bốn là, chuyển từ lối sống nông thôn sang lối sống đô thị, từ văn hoá làng xã sang văn hoá đô thị, văn minh nông nghiệp sang văn minh công nghiệp. Đô thị hoá là biểu hiện của nền sản xuất công nghiệp. Dưới góc độ nhìn nhận về hình thức sinh sống đô thị thì quá trình này làm thay đổi cơ cấu kinh tế và lao động trong dân cư. Một trong những hệ quả cơ bản của quá trình đô thị hoá là sự thay đổi cơ cấu thành phần kinh tế xã hội và lực lượng sản xuất, thể hiện qua sự biến đổi và chuyển dần lao động xã hội từ khối kinh tế này sang khối kinh tế khác. Quá trình đô thị hoá không chỉ là sự phát triển về quy mô, số lượng, nâng cao vai trò của các đô thị trong khu vực, hình thành và phát triển các vùng đô thị, quần tụ đô thị mà còn gắn với sự biến đổi sâu sắc về các mặt kinh tế, xã hội của đô thị trên cơ sở phát triển công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng nhà ở, công trình và các hoạt động dịch vụ công cộng,..Quá trình này gắn liền với sự thay đổi cơ cấu và mục đích sử dụng đất. Quá trình đô thị hoá ở nước ta hiện nay có những đặc điểm chủ yếu sau : - Quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ trên toàn quốc và gắn với công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Công nghiệp hoá là động lực của đô thị hoá, đô thị hoá là điều kiện để gia tăng nhịp độ và hiệu quả của đô thị hoá. Tại các đô thị, nhất là các đô thị lớn, hàng loạt các khu công nghiệp tập trung, các khu đô thị mới, đường cao tốc, khu liên hợp thể thao, khu vui chơi giải trí,… xuất hiện ngày càng nhiều. Quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế và cơ cấu lao động từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp được đẩy mạnh. 9 - Đô thị hoá dẫn đến diện tích đất nông nghiệp giảm và chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp. Tuy nhiên tại một số đô thị, diện tích đất nông nghiệp giảm nhanh chóng, chưa cân xứng với tốc độ phát triển còn chậm của các nghề phi nông nghiệp và dịch vụ. Sự dôi dư về lao động nông nghiệp trong quá trình đô thị hoá là vấn đề cần quan tâm giải quyết. - Công tác quản lý đô thị, nhất là trong lĩnh vực quản lý - sử dụng đất đô thị còn nhiều bất cập, hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp, việc sử dụng đất đô thị ở nhiều nơi còn thiếu quy hoạch chi tiết. - Môi trường đô thị, đặc biệt là ở các đô thị lớn và đô thị công nghiệp đang có nguy cơ bị ô nhiễm, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong khu vực. Đất đô thị với vai trò địa bàn cư trú, tư liệu sản xuất và là địa bàn phân bố các hoạt động công nghiệp, xây dựng, cơ sở hạ tầng,… là cơ sở cho sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị. Tuy nhiên, do sự có hạn về đất đai, cùng với sự hạn chế trong việc khai thác tiềm năng đất đai đòi hỏi con người phải đưa ra được phương án sử dụng đất hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đô thị. Nhận thức được tầm quan trọng của đất đô thị, Nhà nước ta cũng đã quy định nguyên tắc trong sử dụng đất đô thị, tuy nhiên những nguyên tắc này chủ yếu mới phục vụ cho việc quản lý hành chính về đất đô thị [7] : - Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về đất đô thị trong cả nước. Nhà nước giao đất cho các tổ chức kinh tế, đơn vị vũ trang, cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị xã hội, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài và được cấp giấy chứng nhận. Ngoài ra Nhà nước còn cho tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất. Uỷ ban nhân dân các cấp thực hiện quản lý nhà nước về đất đô thị trong địa phương mình theo thẩm quyền quy định; các cơ quan địa chính, cơ quan quản lý đô thị chịu trách nhiệm trong việc quản lý sử dụng đất đô thị. - Đất đô thị phải được sử dụng đúng mục đích, đúng chức năng theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Khi có sự thay đổi chức năng hoặc thay đổi chủ sử dụng đều phải được sự đồng ý 10 của cơ quan quản lý đô thị có thẩm quyền. Chính quyền các cấp đô thị có trách nhiệm về quản lý quỹ đất chưa sử dụng ở đô thị. - Sử dụng đất đô thị phải đảm bảo hài hoà về lợi ích cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội bằng cách thiết lập chiến lược phát triển kinh tế - xã hội phù hợp với quy luật phát triển; xây dựng các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất một cách hợp lý; thực hiện tốt các đòi hỏi về kinh tế với đất đô thị; sử dụng hàng loạt các phương pháp quản lý đồng thời thực hiện tốt các công cụ luật pháp trong quá trình quản lý đất đai. - Cơ quan quản lý đô thị phải lập kế hoạch sử dụng đất theo nội dung : + Xác định nhu cầu về đất đô thị, khoanh định các khu đất và việc sử dụng từng loại đất trong từng thời kỳ kế hoạch có kèm theo các điều kiện khai thác khi sử dụng. Đối với thành phố trực thuộc Trung ương, Chính phủ sẽ phê duyệt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Uỷ ban nhân dân cấp trên có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đô thị của cấp dưới; + Điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất đô thị cho phù hợp với thực tế cải tạo, xây dựng và phát triển của đô thị. Chính quyền cấp nào có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thì có quyền phê duyệt quy hoạch, kế hoạch điều chỉnh. 1.2 Sử dụng hợp lý đất đô thị trong quá trình đô thị hóa 1.2.1 Vấn đề sử dụng đất đô thị Do đặc điểm của quá trình đô thị hoá ở nước ta nói riêng và các nước đang phát triển nói chung là sự tăng nhanh dân số đô thị không hoàn toàn dựa trên sự phát triển công nghiệp nên quá trình đô thị hoá và quá trình công nghiệp hoá ở nước ta mất cân đối. Sự chênh lệch về đời sống giữa nông thôn và thành thị đã thúc đẩy việc di chuyển dân số từ nông thôn ra thành thị một cách ồ ạt. Hiện tượng bùng nổ dân số bên cạnh sự phát triển yếu kém của công nghiệp đã đặt ra cho đô thị hàng loạt các vấn đề cần phải đối mặt: việc làm, nhà ở, giao thông, môi trường đặc biệt là vấn đề sử dụng hợp lý quỹ đất đô thị hữu hạn cho một khối lượng nhu cầu sử dụng đất rất lớn hiện nay. Làm sao để với nguồn lực hiện có về đất được sử dụng một cách có hiệu quả nhất. Mức độ đô thị hoá nước ta năm 2000 là 23,5% nhưng diện 11 tích đất đô thị chỉ chiếm 0,3% vì thế nhu cầu về đất đô thị vượt xa so với lượng cung về đất. Thị trường đất đô thị ở nước ta trong khoảng 10 năm trở lại đây là thị trường sôi động nhất, vì vậy giá nhà đất ngày càng tăng và nằm ngoài tầm kiểm soát của chính quyền đô thị. Trong quá trình đô thị hoá hiện nay tình trạng lấn chiếm đất công, đất nông nghiệp trái phép cho các mục đích xây dựng nhà ở hoặc để sản xuất công nghiệp đang còn là vấn đề phổ biến, mỗi năm hàng vạn ha đất nông nghiệp bị lấn chiếm. Những năm gần đây bình quân đất cho nhu cầu ở mỗi năm tăng 15.000 ha hầu hết lấy từ đất nông nghiệp. Ngoài ra trong các đô thị tình trạng lấn chiếm vỉa hè, đất hành lang an toàn bảo vệ các công trình công cộng (đê điều, đường điện, giao thông, công sở vào mục đích kinh doanh, buôn bán nhỏ hay xây dựng nhà ở cũng còn phổ biến, làm ảnh hưởng đến mỹ quan, trật tự và an toàn giao thông đô thị). Sở dĩ còn nhiều tồn tại trong quá trình quản lý sử dụng đất đô thị là do trình độ quản lý của chúng ta còn nhiều yếu kém, đồng thời cũng thiếu một đội ngũ cán bộ có chuyên môn cao về công tác quy hoạch và sử dụng đất. Do yếu tố lịch sử, chính trị, kinh tế việc xây dựng của chúng ta vốn đã tự do không theo một quy hoạch nào mặc dù hiện nay chúng ta bắt đầu quan tâm đến công tác quy hoạch và phát triển đô thị nhưng hệ thống các quy hoạch tổng thể và chi tiết cho tất cả các đô thị hầu như chưa hoàn thiện và chưa công bố rộng rãi vì vậy việc xây dựng hiện nay vẫn chưa được kiểm soát theo đúng quy hoạch. Mặt khác, cho đến nay các hình thức sử dụng đất và các hình thức sở hữu nhà đất của chúng ta còn đan xen, các thủ tục hành chính còn nhiều điểm rườm rà, không cần thiết, cán bộ còn nhũng nhiễu làm cho việc thực hiện cấp chứng chỉ quy hoạch và cấp phép xây dựng còn chậm do đó đã làm ảnh hưởng đến công tác kiểm soát việc xây dựng phù hợp với quy hoạch tổng thể sử dụng đất. 1.2.2 Quan điểm về sử dụng hợp lý đất đô thị Sử dụng hợp lý tài nguyên thiên nhiên, trong đó có nguồn tài nguyên đất là vấn đề quan tâm của hầu hết các nước trên thế giới. Cách đây 41 năm, Hội nghị 12 chuyên viên giữa các Chính phủ về những cơ sở khoa học của việc sử dụng hợp lí và bảo vệ các nguồn dự trữ của sinh quyển đã diễn ra năm 1968 tại Pháp do Liên Hợp Quốc tổ chức. Các điều kiện để sử dụng một nguồn dự trữ nào đó một cách hợp lý được xem xét đánh giá là: a/ Chất lượng và những thuận lợi về vị trí; b/sự cần thiết thỏa mãn nhu cầu của một nhóm dân cư nào đó; c/ hiệu quả của những kết quả có thể đưa lại; d/ khả năng duy trì những kết quả này trong một thời gian dài; e/giá thành của đầu tư; f/ ảnh hưởng của việc sử dụng tài nguyên đó đến các hoạt động khác của dân cư. Để sử dụng hợp lý các nguồn dự trữ, nhất là nước, đất đều cần phải có sự phối hợp toàn diện các mặt kinh tế, xã hội, chính trị,...và phụ thuộc trực tiếp vào nhận thức của xã hội về vấn đề đó một cách cụ thể [11]. Một số nhà nghiên cứu đã đưa ra định nghĩa cụ thể về sử dụng hợp lý đất đai: sử dụng hợp lý đất là sự sử dụng phù hợp với lợi ích của nền kinh tế trong tổng thể, đạt hiệu quả nhất đối với mục đích đặt ra trong khi vẫn đảm bảo tác động thuận với môi trường xung quanh và bảo vệ một cách hữu hiệu đất đai trong quá trình khai thác sử dụng [18]. Trong điều kiện ở nước ta và cụ thể là tại khu vực đô thị, do quỹ đất đai hạn chế trong khi nhu cầu sử dụng đất cho phát triển kinh tế và các nhu cầu xã hội của con người ngày càng tăng nên vấn đề giải quyết mối quan hệ giữa bảo vệ môi trường và các mục đích kinh tế, xã hội là vấn đề mang tính mâu thuẫn, xung đột. Tuy nhiên, mâu thuẫn này có thể từng bước được giải quyết trên cơ sở đưa ra phương án sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hòa 3 lợi ích: kinh tế, xã hội và môi trường, cụ thể phải đạt được 3 yêu cầu cơ bản sau: - Về mặt kinh tế: sử dụng đất cho hiệu quả kinh tế tương đối cao, đáp ứng mục tiêu phát triển các ngành kinh tế của đô thị, nhất là các ngành công nghiệp, dịch vụ. - Về mặt xã hội: Thu hút được lao động, giải quyết việc làm, nâng cao đời sống của người dân; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị. 13 - Về môi trường: giảm thiểu và cơ bản ngăn chặn được ô nhiễm môi trường hướng tới bền vững môi trường sinh thái đô thị. 1.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị - cơ sở khoa học cho định hướng và tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị 1.3.1 Quy hoạch sử dụng đất đai nói chung 1.3.1.1 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất đai Quy hoạch đất đai là: “ Việc sắp xếp và sử dụng các loại đất đai một cách hợp lý để sản xuất ra nhiều nông sản chất lượng cao, hiệu quả kinh tế lớn. Quy hoạch đất đai chia làm hai loại: Quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành, và quy hoạch đất đai trong nội bộ xí nghiệp. Việc quy hoạch đất đai giữa các vùng, các ngành tuỳ thuộc vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ của lực lượng sản xuất với phân cùng của cả nước. Việt nam đã và đang thực hiện lại quy hoạch đất đai trong nông nghiệp phục vụ cho yêu cầu chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế hàng hoá, khắc phục tính chất tự cấp, tự túc tồn tại trước đây” (Nguồn: Từ điển Bách Khoa Việt Nam) Theo nhu cầu phát triển hiện nay, khái niệm quy hoạch sử dụng đất có thể hiểu là: Quy hoạch sử dụng đất đai là hệ thống các biện pháp của nhà nước (thể hiện đồng thời 3 tính chất kinh tế, kỹ thuật và pháp chế) về tổ chức sử dụng và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao nhất, thông qua việc phân bổ quỹ đất đai và tổ chức sử dụng đất đai như tư liệu sản xuất, nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai và môi trường. Như vậy về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ chức sử đụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích tăng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường. Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi vùng lãnh 14