Tài liệu đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố yên bái, tỉnh yên bái giai đoạn 2011 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ NGỌC HẢI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ĐỖ NGỌC HẢI ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI, TỈNH YÊN BÁI GIAI ĐOẠN 2011-2015 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Trần Văn Điền THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Các thông tin, tài liệu tham khảo sử dụng trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn. Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước phòng đào tạo và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài. Thái Nguyên, tháng 09 năm 2016 Học viên Đỗ Ngọc Hải ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ của thầy giáo hướng dẫn, cơ quan chủ quản. Tôi xin chân thành cảm ơn: Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa, đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Trần Văn Điền, những người đã tận tình hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Cảm ơn các thầy cô của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, phòng Đào tạo, khoa Quản lý tài nguyên, những người đã truyền thụ cho tôi những kiến thức và phương pháp nghiên cứu quý báu trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu tại trường. Và cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp, các bạn sinh viên…Những người luôn quan tâm, chia sẻ và tạo mọi điều kiện giúp đỡ trong thời gian tôi học tập và nghiên cứu vừa qua. Tôi xin chân thành cảm ơn! Thái Nguyên, tháng 11 năm 2016 Tác giả Đỗ Ngọc Hải iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii MỤC LỤC ........................................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1 2. Mục tiêu của đề tài kiện ................................................................................ 2 2.1. Mục tiêu tổng quát ..................................................................................... 2 2.2. Mục tiêu cụ thể ........................................................................................... 2 Chương 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................... 3 1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất........................ 3 1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai.................................................................... 3 1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ....................................................... 5 1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất.............................................................................................................. 8 1.2. Kinh nghiệm thế giới về mua bán đất đai và chuyển nhượng quyền sử dụng đất ........................................................................................................... 18 1.2.1. Mỹ ......................................................................................................... 18 1.2.2. Australia ................................................................................................ 20 1.2.3. Malaysia ................................................................................................ 21 1.2.4. Singapore............................................................................................... 22 1.2.5. Trung Quốc ........................................................................................... 24 1.3. Thực tiễn tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ..... 26 1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 26 1.3.2. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 28 iv 1.3.3. Các tài liệu tham khảo ........................................................................... 30 1.3.4. Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam ................. 30 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, MỤC TIÊU, NỘI DUNG .................. 35 VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ............................................................ 35 2.1 Đối tượng, phạm vi và mục tiêu nghiên cứu ............................................. 35 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 35 2.1.2 Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 35 2.1.3 Thời gian và địa điểm nghiên cứu.......................................................... 35 2.2 Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 35 2.3 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 35 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp ........................ 35 2.3.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ...................................................... 36 2.3.3. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp ..................................................... 36 2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp xử lý số liệu ..................................... 37 2.3.5 Phương pháp chuyên khảo ..................................................................... 37 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................... 38 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .............................................................................. 38 3.1.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội........................................................ 38 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 39 3.1.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ......................... 44 3.1.4 Đánh giá hiện trạng và biến động đất đai của thành phố Yên Bái............ 45 3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015. .............................................................................. 51 3.2.1. Đánh giá hồ sơ, quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất so với pháp Luật đất đai ............................................................................................. 51 3.2.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 ................................................................................. 57 v 3.3. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân và cán bộ quản lý ..................................................................... 60 3.3.1. Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến người dân ............................................................................................... 60 3.3.2 Đánh giá công tác thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo ý kiến của cán bộ quản lý ................................................................................. 66 3.4 Đánh giá thuận lợi, khó khăn và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái......... 70 3.4.1 Thành tựu ............................................................................................... 70 3.4.2. Thuận lợi ............................................................................................... 71 3.4.3. Khó khăn ............................................................................................... 71 3.4.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ....................................................................... 72 3.4.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái ........................................................ 72 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................................... 73 1. KẾT LUẬN ................................................................................................. 73 2. KIẾN NGHỊ ................................................................................................ 74 TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................... 75 vi DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải CN - TTCN : Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp CNH - HĐH : Công nghiệp hóa - Hiện đại hoá GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCN : Giấy chứng nhận QSDĐ : Quyền sử dụng đất HĐND : Hội đồng nhân dân HTXNN : Hợp tác xã nông nghiệp MTTQ : Mặt trận tổ quốc NLN : Nông lâm nghiệp SDĐ : Sử dụng đất SXNN : Sản xuất nông nghiệp TDTT : Thể dục – Thể thao TW : Trung ương UBND : Uỷ ban nhân dân XHCN : Xã hội chủ nghĩa HTX : Hợp tác xã vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 thành phố Yên Bái..............................46 Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 các phường, xã điều tra ......................48 Bảng 3.3: Biến động diện tích đất đai trên địa bàn thành phố Yên Bái ....................50 Bảng 3.4. So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái với quy định của pháp luật đất đai .......................................................51 Bảng 3.5 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 17 đơn vị xã, phường trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011 - 2015 .........................58 Bảng 3.6 Tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của 03 đơn vị xã, phường điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái theo từng năm ............................59 Bảng 3.7. Kết quả việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn các điểm nghiên cứu tại thành phố Yên Bái.......................................................61 Bảng 3.8 Kết quả thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 ..................................................................................................64 Bảng 3.9. Đánh giá của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái .....................................65 Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ quản lý về các nội dung liên quan đến .................67 công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 .........................................................................................................67 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Biểu 3.1: Biểu đồ thể hiện hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Yên Bái năm 2015 ..................................................................................................................47 Hình 3.2. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai ..........................................................................................52 Hình 3.3. Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái .....................................................................................................54 Hình 3.4. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 ............................................................................59 Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên 03 xã (phường) điểm trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015 ....................................60 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Quá trình phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta đã cho thấy rõ vai trò và sự cần thiết phải tăng cường công tác quản lý của Nhà nước đối với sự phát triển đồng bộ các loại thị trường trong nền kinh tế. Trong những năm gần đây, khi nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng mạnh mẽ, giá cả đất đô thị trong thị trường bất động sản biến động hết sức phức tạp và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung - cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường “ngầm”. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản, đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những “cơn sốt đất đai” cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn, trở ngại cho công cuộc đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trước tình hình đó, tiếp tục hoàn thành và phát triển thị trường bất động sản là một trong những định hướng quan trọng trong những năm tới của Việt Nam. Thành phố Yên Bái là một thành phố trực thuộc tỉnh Yên Bái, một tỉnh nằm ở phía tây bắc của tổ quốc. Là đầu mối giao thông quan trọng giữa các huyện, thị trong tỉnh và các tỉnh trong khu vực, có các tuyến đường giao thông liên tỉnh đi qua: Quốc lộ 32, 32C; Đường cao tốc Nội Bài – Lào Cai... Nằm trên tuyến đường sắt liên vận Hà Nội - Lào Cai - Vân Nam (Trung Quốc). Với vị trí ở trung độ của các tuyến đường bộ, đường sắt, đường thuỷ Hà Nội - Lào Cai. Là đầu mối giao thông của các tuyến đường bộ đi Sơn La, Lai Châu. Thành phố cách Lào Cai 149 km về phía Bắc, cách thủ đô Hà Nội 132 km về hướng Đông. Vì vậy, tuy nằm sâu trong nội địa nhưng thành phố Yên Bái có nhiều thuận lợi trong việc giao lưu với các địa phương trong cả nước. Chính những yếu tố thuận lợi như vậy thúc đẩy thành phố Yên Bái phát triển nhanh, mạnh và bền vững về kinh tế - xã hội. Do chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hoá, công nghiệp hoá, nhu cầu thị trường quyền sử dụng đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội có xu hướng ngày càng gia tăng. Công tác 2 quản lý và sử dụng đất của thành phố còn nhiều vướng mắc, trở ngại đang cần được khắc phục. Vậy thị trường đất đai ở đây diễn ra như thế nào, nguyên nhân của những trở ngại là do đâu? Giải pháp thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển ra sao? là các câu hỏi cần phải được giải đáp để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tới. Xuất phát từ thực trạng đó, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:“Đánh giá công tác chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2011-2015”. 2. Mục tiêu của đề tài kiện 2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá được kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; những yếu tố ảnh hưởng đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho công tác quản lý đất đai của thành phố tốt hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái giai đoạn 2011-2015. - Đánh giá ý kiến của người dân trên địa bàn thành phố Yên Bái trong việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2011-2015 tại 03 xã, phường được chọn làm điểm điều tra. - Đánh giá những ưu điểm, tồn tại và đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong thời gian tới. 3 Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở lý luận của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Đất đai và thị trường đất đai 1.1.1.1. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản như: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người tức là có giá trị sử dụng; con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng; là đối tượng trao đổi mua bán (tức là có tham gia vào giao lưu dân sự)... Đất đai còn được coi là tài sản quốc gia vô cùng quý giá, được chuyển tiếp qua các thế hệ, và được coi là một dạng tài sản trong phương thức tích luỹ của cải vật chất của xã hội. Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích. Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Bên cạnh đó, đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lí thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên . 4 1.1.1.2. Thị trường đất đai Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Hay nói cách khác: thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế được phản ánh thông qua trao đổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối liên kết kinh tế giữa người với người để từ đó liên kết họ với nhau. Thị trường hiểu theo nghĩa hẹp là chỉ khu vực và không gian trao đổi hàng hoá. Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai - bất động sản. Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai. Khi nghiên cứu thị trường đất đai, có một vấn đề khác biệt cơ bản giữa các nước có chế độ chính trị khác nhau, đó là quyền sở hữu đất đai. Đối với những quốc gia đất đai thuộc sở hữu tư nhân, thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai (chuyển giao quyền sở hữu đất đai), hàng hoá lưu thông trên thị trường là đất đai đã được thương phẩm hoá (đất đai được đầu tư, khai thác và được dùng như một hàng hoá để thực hiện việc kinh doanh, mua bán, cho thuê; cũng dùng nguyên tắc kinh doanh hàng hoá để kinh doanh đất đai). Đối với những quốc gia như Trung Quốc và nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai thực hiện việc trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất dưới các hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, đồng thời quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Vì vậy, thị trường đất đai về ý nghĩa chung được hiểu là thị trường quyền sử dụng đất; thị trường giữa những người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất với nhau và với người khác theo quy định của pháp luật. Đối tượng chủ yếu của kinh doanh đất đai thương phẩm là quyền sử dụng đất. Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa như ở nước ta. 5 Tại điều 4 Luật đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”, do đó không tồn tại thị trường quyền sở hữu ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất . 1.1.2. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất 1.1.2.1. Quyền sở hữu Hiện thực hóa quy định của đạo luật gốc, Luật Đất đai 2003 tại Điều 5 đã khẳng định rõ hơn quyền sở hữu đất đai như sau: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với đó, với vai trò chủ sở hữu đại diện, Nhà nước có quyền định đoạt đất đai thông qua các quyền như: quyền quyết định mục đích, thời hạn, hạn mức sử dụng đất; quyền phân bổ đất đai thông qua các hoạt động giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện quản lí nhà nước ở cả phương diện hành chính và kinh tế thông qua việc điều tiết các nghĩa vụ tài chính đối với người sử dụng đất, điều tiết các thu nhập đối với người sử dụng đất và thực hiện quyền giải quyết các tranh chấp, bất đồng, các khiếu nại, tố cáo về đất đai. Cũng giống như những tài sản khác quyền sở hữu đất đai bao gồm 3 quyền chính: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu và quyền định đoạt. Quyền sử dụng: Quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi lợi tức từ tài sản, người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trong các trường hợp được chủ sở hữu chuyển giao quyền sử dụng hoặc do pháp luật quy định. Quyền chiếm hữu: Quyền của chủ sở hữu tự mình nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở hữu của mình. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền chiếm hữu tài sản trong trường hợp chuyển giao do pháp luật quy định. Quyền định đoạt: Quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu có quyền tự mình bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, thừa kế, từ bỏ hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác đối với tài sản. Với các quy định cụ thể nêu trên của pháp luật hiện hành cho thấy, quyền sử dụng đất trong trường hợp này là một trong ba quyền năng của quyền sở hữu đó là: 6 quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt đất đai theo cách tiếp cận truyền thống từ Cổ luật La Mã về quyền sở hữu tài sản. Theo đó, khi một tài sản được xác định thuộc quyền sở hữu của ai thì người đó có quyền được chi phối đối với tài sản đó theo cách riêng của mình để thỏa mãn cho nhu cầu của họ. Việc tiến hành khai thác, sử dụng tài sản nhằm để hưởng thụ những giá trị do tài sản đó mang lại là một trong những cách thức chi phối của người có quyền sở hữu tài sản, miễn sao quá trình thực hiện quyền sử dụng tài sản phục vụ cho lợi ích của mình phải không được vượt ra khỏi phạm vi pháp luật quy định. Với ý nghĩa đó, quyền sử dụng tài sản là một trong những cách thức thực hiện quyền sở hữu tài sản. 1.1.2.2. Quyền sử dụng đất Đất đai là một bộ phận không thể tách rời với lãnh thổ quốc gia. Ngoài ý nghĩa là cơ sở vật chất thì lãnh thổ còn có ý nghĩa đối với việc tồn tại và duy trì một ranh giới quyền lực nhà nước trong một cộng đồng dân cư nhất định. Không chỉ có vậy, đối với con người, nếu được khai thác, sử dụng hợp lý, đất đai là một tài nguyên vô tận, trở thành một loại tư liệu sản xuất có giới hạn về không gian, diện tích nhưng vô hạn về thời gian sử dụng và khả năng sinh lời. Chính bởi vậy, nhằmđảm bảo cho việc quản lí và khai thác tối đa các lợi ích mà đất đai mang lại cho con người, pháp luật của nước ta cũng có những quy định chặt chẽ về quyền sử dụng đất của cá nhân, tổ chức, hộ gia đình nhằm xác lập cho những người trực tiếp sử dụng đất những quyền và lợi ích nhất định, tạo điều kiện thuận lợi tối đa cho người sử dụng đất phát huy năng lực tự chủ trong quá trình sử dụng đất. Bằng các quy định về quyền sở hữu đất đai ghi nhận tại Điều 17 Hiến pháp 1992 và Điều 5 Luật đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân thông qua các hình thức giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất và họ trở thành người có quyền sử dụng đất chứ không phải người có quyền sở hữu đất đai. Khi chuyển giao đất cho người sử dụng đất, tùy thuộc vào các hình thức sử dụng đất khác nhau mà Nhà nước cho phép các chủ thể sử dụng đất khác nhau được hưởng các quyền và thực hiện các nghĩa vụ đối với Nhà nước. Theo từ điển giải thích Luật học: “Quyền sử dụng đất của Nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế 7 và đời sống xã hội. Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất”. Theo định nghĩa này thì quyền sử dụng đất của Nhà nước không được thực hiện trực tiếp bởi Nhà nước mà gián tiếp thực hiện qua chủ thể là người sử dụng đất, là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất thông qua các hình thức pháp lý khác nhau và trao cho họ những quyền và nghĩa vụ pháp lý cụ thể trong quá trình khai thác quyền sử dụng đất. Và như vậy, những giá trị và khả năng sinh lợi của đất, những thuộc tính có ích trên từng mảnh đất và ở phạm vi toàn bộ đất đai của quốc gia có được khai thác và sử dụng có hiệu quả hay không là tùy thuộc vào người sử dụng đất, người trực tiếp thực hiện quyền sử dụng đất theo ý đồ của Nhà nước. Tuy nhiên, không phải bất kỳ chủ thể nào cũng có thể trở thành chủ thể sử dụng đất, cũng đương nhiên có quyền sử dụng đất, mà quyền đó phụ thuộc vào sự cho phép của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu. Đến đây, có thể thấy rằng quyền sử dụng đất vừa mang tính phụ thuộc (nếu xem xét chúng với ý nghĩa một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (nếu xem xét chúng với ý nghĩa là quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất của từng chủ thể sử dụng đất cụ thể). Tuy không đồng nhất giữa quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất nhưng quyền sở hữu đất đai được chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một loại quyền tài sản thuộc về người sử dụng đất. Như vậy, chủ thể thực hiện quyền sử dụng đất với tư cách là chủ thể sử dụng đất chứ không phải với tư cách chủ sở hữu. Với tư cách là người đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai thông qua các quyền năng được pháp luật ghi nhận và đảm bảo thực hiện, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Tuy nhiên, không phải tự bản thân nhà nước trực tiếp chiếm hữu, sử dụng đất đai để khai thác những thuộc tính vốn có của đất mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất sử dụng tức là giao cho người sử dụng đất một trong 3 quyền năng của mình đó là quyền sử dụng đất. Nắm trong tay quyền sử dụng đất diện tích đất mà nhà nước giao cho, bên cạnh quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài, người sử dụng đất còn được thực hiện các giao dịch quyền sử dụng đất của mình như chuyển đổi, 8 chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,.. bằng giá trị quyền sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi thiết thực cho mình. Để đảm bảo các quyền trên của người sử dụng đất được thực hiện trên thực tế, pháp luật nước ta cũng xác lập tiền đề và điều kiện để quyền sử dụng đất của mỗi người dân được đảm bảo. Từ đây, chế định về quyền sử dụng đất được hình thành. Từ những phân tích trên ta có khái niệm: quyền sử dụng đất là chỉ những khả năng của một chủ thể được thực hiện hoặc được hưởng những quyền nhất định khi khai thác và sử dụng đất để phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của đời sống xã hội. Những quyền đó được pháp luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế. 1.1.3. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển quyền sử dụng đất là việc người có quyền sử dụng đất có thể chuyển quyền này cho người khác bằng một trong các hình thức: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước công nhận tính hợp pháp trong hành vi tự điều chỉnh đất của chủ thể đang sử dụng cho chủ thể mới. Hay nói khác đi, chuyển quyền sử dụng đất là việc Nhà nước cho phép người sử dụng đất được định đoạt quyền sử dụng đất hợp pháp của mình theo quy định của pháp luật. Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận người sử dụng đất được phép chuyển quyền sử dụng. Tiếp đó là Bộ luật dân sự năm 1995 và Bộ luật dân sự sửa đổi năm 2005 đã dành phần thứ Năm để quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Luật đất đai 2003 ghi nhận 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất gồm chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Ngày 29 tháng 11 năm 2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội Khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013. Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh dấu những đổi mới về chính sách đất đai nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa 9 đất nước, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hội nhập quốc tế và bảo đảm giữ vững ổn định chính trị - xã hội của đất nước. Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 có nhiều sửa đổi, bổ sung quan trọng, trong đó các quyền năng của người sử dụng đất cũng có sự thay đổi còn 8 quyền năng sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013: Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. Khi người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không còn khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép… Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư là tăng giá trị đất đai. Đặc điểm của việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là: Việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiếu phần địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước có thể quy định một số trường hợp không chuyển quyền sử dụng đất; Mọi cuộc chuyển nhượng sử dụng đất đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không sẽ bị xem là hành vi phạm pháp. 1.1.3.2. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất a. Chuyển đổi quyền sử dụng đất Chuyển đổi quyền sử dụng đất là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể 10 sử dụng đất, nhằm mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh mún, phân tán đất đai hiện nay. b. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ thông nhất của việc chuyển quyền sử dụng đất. Nó là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị. Trong trường hợp này người được nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã bỏ ra để có được quyền sử dụng đất và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó. c. Thừa kế quyền sử dụng đất Thừa kế quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất khi chết để lại quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo di chúc hoặc theo pháp luật. Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội. d. Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất Cho thuê và cho thuê lại quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất nhường quyền sử dụng đất của mình cho người khác theo sự thoả thuận trong một thời gian nhất định bằng hợp đồng theo Quy định của pháp luật. Cho thuê khác cho thuê lại là đất mà người sử dụng nhường quyền sử dụng cho người khác là đất không phải có nguồn gốc từ thuê còn đất mà người sử dụng cho thuê lại là đất có nguồn gốc từ thuê. Trong Luật Đất đai 1993 thì việc cho thuê lại chỉ diễn ra với đất mà người sử dụng đã thuê của Nhà nước trong một số trường hợp nhất định, còn trong Luật Đất đai 2003 thì không cấm việc này. e. Tặng cho quyền sử dụng đất Tặng cho quyền sử dụng đất là một hình thức chuyển quyền sử dụng đất cho người khác theo quan hệ tình cảm mà người chuyển quyền sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ ngoài quan hệ này. f. Thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất mang quyền sử dụng đất của mình đến thế chấp cho một tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân