Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện hoài đức, thành phố hà nội giai đoạn năm 2010 đến năm 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM . NGUYỄN THỊ LOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2015 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN THỊ LOAN ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HOÀI ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN NĂM 2010 ĐẾN NĂM 2014 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60 85 01 03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông Thái Nguyên, năm 2015 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và hoàn toàn chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ để thực hiện luận văn đều đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Nguyễn Thị Loan Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Hoài Đức, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài Chính – Kế hoạch, Trung Tâm phát triển quỹ đất huyện Hoài Đức, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội huyện Hoài Đức, Chi cục Thuế huyện Hoài Đức, Phòng Thống kê huyện Hoài Đức, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các xã điều tra đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cảm ơn các bạn học viên cùng lớp, những người thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Loan Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ........................................................................................................ i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................. ii MỤC LỤC .................................................................................................................. iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT.................................................................................. vi DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vii .....................................................................................................................1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .....................................................................1 1.2. Mục tiêu của đề tài ................................................................................................2 1.2.1. Mục tiêu tổng quát .............................................................................................2 1.2.2. Mục tiêu cụ thể ...................................................................................................2 1.2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...........................................................2 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..............................................3 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................3 1.1.1. Khái niệm ...........................................................................................................3 1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất .......................................................................5 1.1.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .........14 1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất của một số nước trên Thế giới ...............................15 1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới .....................................................................15 1.2.2. Các hình thức đấu giá đất trên thế giới. ...........................................................16 1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..............................................................19 1.3.1. Quy định về đấu giá đất tại Việt Nam. .............................................................19 1.3.2. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ..............27 1.3.5. Thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam. ........................................30 1.3.6. Công tác đấu giá quyền SDĐ ở thành phố Hà Nội ..........................................31 Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..........................34 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................34 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu.......................................................................................34 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn iv 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..........................................................................................34 2.2. Nội dung nghiên cứu ...........................................................................................34 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên và thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội ...........................................................................34 2.2.2. Đánh giá thực trạng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án nghiên cứu (cụ thể là 3 dự án) trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội.........................34 2.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội......................................................................................35 2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua phỏng vấn cán bộ chuyên môn với người dân .........................................................................................35 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức....................................................................................................35 2.3. Phương pháp nghiên cứu.....................................................................................35 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ................................................35 2.3.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp ...........................................36 2.3.3. Phương pháp đánh giá ......................................................................................36 2.3.4. Phương pháp chuyên gia ..................................................................................37 Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...................................................................38 3.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế và xã hội huyện Hoài Đức ..................38 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................38 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ...............................................................42 3.2. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở 03 dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội trong những năm qua. ................................................55 3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................55 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội .......55 3.2.3. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức tại một số dự án...62 3.3. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức. ..................................................................................................73 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn v 3.4. Công tác đấu giá QSD đất thông qua ý kiến cán bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ................................................................................................................ 787 3.4.1. Kết quả phỏng vấn cán bộ trực tiếp làm công tác đấu giá QSD đất ...............78 3.4.2. Kết quả phỏng vấn 60 người trực tiếp tham gia đấu giá QSD đất ..................79 3.4.3. Kết quả phỏng vấn 30 người trúng đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 811 3.5. Những hạn chế và đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố huyện Hoài Đức, Thành phố Hà Nội.................... 822 3.5.1. Những hạn chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..............................82 3.5.2. Đề xuất một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất............84 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .................................................................................86 1. Kết luận ..................................................................................................................86 2. Kiến nghị ................................................................................................................87 TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................88 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Ký hiệu Chú giải BTNMT : Bộ Tài nguyên và Môi trường BTP : Bộ Tư pháp CP : Chính Phủ CN -TTCN : Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất CSHT : Cơ sở hạ tầng GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GTSX : Giá trị sản xuất NĐ : Nghị định QĐ : Quyết định QSDĐ : Quyền sử dụng đất TNHH : Trách nhiệm hữu hạn TT : Thông tư TTCN : Tiểu thủ công nghiệp UBND : Uỷ ban nhân dân Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1: Cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức TP Hà Nội năm 2014 ..................... 41 Bảng 3.2: Một số chỉ tiêu của huyện Hoài Đức và một số địa phương năm 2014 ........ 43 Bảng 3.3: Giá trị sản xuất và tốc độ tăng trưởng huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014 ............................................................................................... 43 Bảng 3.4: Cơ cấu các ngành kinh tế trên địa bàn huyện giai đoạn 2010- 2014 ....... 44 Bảng 3.6: Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng huyện Hoài Đức 2010-2014 ......... 47 Bảng 3.7: Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai đoạn 2010-2014 ............................... 48 Bảng 3.8: Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của huyện Hoài Đức .......................... 51 Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả các phiên đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức giai đoạn 2010-2014 ............................................. 63 Bảng 3.10: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất dịch vụ chuyển đấu giá - xã Đức Thượng, huyện Hoài Đức ........................................... 65 Bảng 3.11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu đất X4 Vân Canh, huyện Hoài Đức ...................................................................................... 69 Bảng 3.12: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu Khu đất Tái định cư còn lại đấu giá, xã Kim Chung, huyện Hoài Đức .............................. 72 Bảng 3.13: Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ......................... 82 Bảng 3.14: Kết quả điều tra cán bộ làm công tác đấu giá QSD đất ......................... 87 Bảng 3.15: Kết quả điều tra người tham gia đấu giá QSD đất................................. 88 Bảng 3.16: Kết quả điều tra người trúng đấu giá QSD đất ...................................... 90 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hinh 3.1: Vị trí huyện Hoài Đức trên bản đồ hành chính TP.Hà Nội...................... 38 Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu đất đai của huyện Hoài Đức năm 2014 ........................... 41 Số hóa bởi Trung tâm Họ c liệ u – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn 1 1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Khái niệm về đất đai gắn liền với nhận thức của con người về thế giới tự nhiên. Sự nhận thức này không ngừng thay đổi và hoàn thiện theo sự phát triển của xã hội loài người. C. Mác cho rằng “Đất là phòng thí nghiệm vĩ đại, là kho tàng cung cấp các tư liệu lao động, vật chất, là vị trí để định cư, là nền tảng của tập thể”. Khi nói về vai trò và ý nghĩa của đất đối với nền sản xuất xã hội, Mác đã khẳng định: “ Lao động không phải là nguồn duy nhất sinh ra của cải vật chất và giá trị tiêu thụ: còn William Petti lại cho rằng: “Lao động chỉ là cha của của cải vật chất, còn đất là mẹ”. Đất đai liên quan đến mọi quá trình sản xuất xã hội nên được coi là tư liệu sản xuất đặc biệt, chủ yếu. Nước ta đang trong thời kỳ quá độ lên CNXH, cùng với việc xây dựng cơ sở vật chất - kỹ thuật cho nền sản xuất lớn hiện đại thì nhu cầu sử dụng đất cho các ngành, các lĩnh vực sản xuất ngày càng tăng và đang đặt ra nhiều vấn đề phức tạp, gây áp lực lớn tới nguồn tài nguyên đất. Việc sử dụng nguồn lực đất đai để phát triển kinh tế mà gần đây nhất là việc bán đấu giá quyền sử dụng đất đã, đang và sẽ là kỳ vọng tạo nguồn lực kinh tế cho việc xây dựng cơ sở vật chất, đầu tư cho xây dựng nông thôn mới đang được thực hiện tại nhiều địa phương. Chính vì vậy, đấu giá quyền sử dụng đất là một vấn đề hết sức cần thiết và giữ một vai trò đặc biệt quan trọng, nó giúp cho các ngành các cấp sắp xếp, bố trí sử dụng hợp lý, có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai. Hoài Đức là một huyện nằm phía Tây của Thành phố Hà Nội. Huyện Hoài Đức sát nhập vào Thành phố Hà Nội từ năm 2008, qua thực tế điều tra nghiên cứu cho thấy trong những năm gần đây sự gia tăng dân số và phát triển kinh tế xã hội không ngừng đã gây áp lực lớn đối với tài nguyên đất. Để giải quyết nhu cầu về sử dụng đất ngày càng tăng cao, việc đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức là một giải pháp hết sức cần thiết. Đứng trước yêu cầu đó việc nghiên cứu đề tài “ Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2010 đến năm 2014” nhằm từng bước nâng cao công tác quản lý đất đai, sử 2 dụng đất đai hợp lý và tăng cường cơ sở vật chất hạ tầng cũng như tìm ra giải pháp thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội, nâng cao chất lượng đời sống nhân dân trong giai đoạn hiện nay. 1.2. Mục tiêu của đề tài 1.2.1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn năm 2010 đến năm 2014, đề xuất những giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, tăng cường hiệu quả công tác đấu giá đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. 1.2.2. Mục tiêu cụ thể - Điều tra công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự dán trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. - Đề xuất phương hướng và một vài giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Hoài Đức, TP. Hà Nội. 1.2.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài . - Số liệu, thông tin điều tra phải đảm bảo tính chính xác, khách quan, có độ tin cậy cao đồng thời đảm bảo tính khái quát và thực tiễn. - Kết quả nghiên cứu phải dựa trên cơ sở khoa học và thực tiễn. - Các kiến nghị, giải pháp đề xuất phải đảm bảo tính khách quan, có tính khả thi cao, phù hợp với tình hình thực tế của địa phương. 3 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm 1.1.1.1. Bất động sản Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và động sản” [18]. Ở Việt Nam các loại BĐS được đưa vào kinh doanh bao gồm: Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; Quyền sử dụng đất được tham gia thị trường BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai; Các loại bất động sản khác theo quy định của pháp luật [23]. Tại Khoản 1 Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước ta quy định: “Bất động sản là các tài sản không thể di, dời được bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai”. * Thuộc tính của BĐS - Tính cá biệt và khan hiếm: Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất có hạn. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ... Chính vì khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và xây theo cùng một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo khác nhau. 4 - Tính bền lâu: Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Còn BĐS là tài sản cố định trên đất như các vật kiến trúc, công trình xây dựng sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. - Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác động của BĐS khác. Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng BĐS này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của BĐS khác là hiện tượng khá phổ biến. - Tính thích ứng: Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất - kinh doanh và các hoạt động khác. - Phụ thuộc vào năng lực người quản lý: Hàng hóa BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài. Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. - Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh, ... chi phối nhu cầu và hình thức BĐS. 1.1.1.2. Thị trường bất động sản Bất động sản là hàng hóa đặc biệt, tuy không thể di chuyển nhưng có thể đem lại lợi ích cho chủ sở hữu, do đó làm nảy sinh hoạt động giao dịch,thị trường bất động sản là nơi tiến hành các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và biến 5 động theo thời gian. Vì vậy thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch bất động sản đạt được tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trường bất động sản bao gồm 3 thị trường nhánh. Thị trường mua bán, thị trường cho thuê bất động sản, thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản Thị trường bất động sản có đặc tính: là thị trường giao dịch các quyền lợi chứa trong thị trường bất động đó chứ không phải bản thân đất đai và công trình. Thông thường các quyền lợi đó bị một số hạn chế, chẳng hạn như quy hoạch đô thị, điều lệ xây dựng v.v.... tức là có tính tương đối chứ không phải tuyệt đối. Thị trường bất động sản mang tính khu vực do đặc điểm có định, không di chuyển được của bất động sản. Trong mỗi nước, mỗi đô thị, thậm chí mỗi khu vực trong đó thị trường bất động sản có những điều kiện thị trường, quan hệ cung cầu và mức giá cả rất khác nhau. Bất động sản có thường có giá trị cao do vậy cần đến dịch vụ của các loại tư vấn chuyên nghiệp trình độ cao. Kinh nghiệm cho thấy nếu các tỏ chức môi giới kém phát triển thì sự vận hành của thị trường bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch về bất động sản sẽ đắt lên. Thị trường bất động sản dễ nảy sinh tình trạng mất cân bằng cung cầu và tình trạng độc quyền trên thị trường. Các chức năng của thị trường bất động sản: Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cần. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung [16]. 1.1.2. Giá đất và cơ sở xác định giá đất 1.1.2.1. Giá đất Trên phương diện tổng quát giá đất là giá bán quyền sở hữu chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận của bên sở hữu đất và các bên khác có liên quan; giá đất Nhà nước quy định trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho các mục đích thu thế và các mục đích khác của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các quy 6 luật kinh tế thị trường, trong đó giá đất Nhà nước quy định ở trạng thái tĩnh tương đối còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động. Theo điều 4 luật đất đai năm 2003: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiến của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”. a. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất: - Nhân tố thông thường: Nhân tố hành chính, nhân tố nhân khẩu, nhân tố xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế. - Nhân tố khu vực: Vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị. - Nhân tố cá biệt: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, điều kiện cơ sở hạ tầng, vị trí đất... b. Nguồn hình thành giá đất Theo quy định tại Điều 55 Luật Đất Đai 2003: “ Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: (1) Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất” [22]. Từ quy định trên có thể thấy nguồn hình thành giá đất tương đối đa dạng. Quy định này là hợp lý bởi vì giá đất không phải xuất phát từ những nguồn cố định mà luôn vận động, bên cạnh sự quản lý của Nhà nước, đất đai còn chịu sự tác động của các yếu tố kinh tế. c. Nguyên tắc xác định giá đất Theo Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: Việc đề ra nguyên tắc xác định giá đất nhằm khẳng định Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, luôn quản lý đất đai và không để tình trạng khoán mọi việc cho thị trường. 7 Tại điểm a khoản 1 Điều 56, nhà nước quy định giá đất phải đảm bảo sát với giá thị trường cũng đồng nghĩa với việc xoá bỏ sự bao cấp về giá đất trong việc thực hiện thu các nghĩa vụ tài chính vào ngân sách Nhà nước và người sử dụng đất chấp nhận khi bồi thường và giải toả, thực hiện nhất quán chủ trương của hội nghị TW 9 về “áp dụng những biện pháp mạnh mẽ, đồng bộ để xoá bỏ bao cấp về đất đai”. Tuy nhiên, điều này cũng làm nảy sinh một vấn đề là chính sách này được đưa ra trong thời điểm giá thị trường đang cao. Nhà nước lại dựa vào đó để đưa ra giá cao, cộng với thuế không hạ, điều này gây ảnh hưởng mạnh đến thị trường, gây hậu quả không tốt. Hiện nay giá đất mà Nhà nước quy định còn bao hàm cả giá đầu cơ do đó giá đất không thể bám theo giá thị trường được. Mặt khác Nhà nước cũng không thể cứ chạy theo thị trường để để định giá đất được vì nếu thế Nhà nước sẽ không thể chủ động quản lý được thị trường BĐS. Tại điểm a khoản 1 Điều 56 quy định: “khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường cần phải điều chỉnh phù hợp” và giao cho chính phủ điều chỉnh cụ thể. Tuy nhiên việc điều chỉnh giá đất không phải là một vấn đề đơn giản. Việc đưa giá đất do Nhà nước quy định ngang với giá thị trường là một đổi mới quan trọng của pháp luật về đất đai. Việc giá đất tăng sẽ làm cho các nghĩa vụ tài chính nói chung tăng theo sẽ tác động làm đóng băng thị trường bất động sản trong thời gian trước mắt, nhưng trong thời gian tiếp theo sẽ làm cho thị trường bình ổn, không còn đầu cơ của các nhà đầu tư, thị trường giá đất sẽ trở về giá thực của nó. d. Thẩm quyền xác định giá đất Tại khoản 2,3 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003 quy định: Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai có toàn quyền quyết định khung giá, nguyên tắc và phương pháp xác định giá đất. Một quy định được nhân dân đồng tình đón nhận là việc ban hành quy định UBND cấp tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương công bố khung giá đất vào ngày 01/01 hàng năm để thực hiện các khoản thu tài chính về đất đai. 8 Tuy nhiên, Điều 57 Luật Đất đai 2003 quy định vai trò của tổ chức tư vấn giá đất còn khá mờ nhạt và không thoát khỏi bảng giá đất do UBND cấp tỉnh công bố, điều này đã làm hạn chế sự sáng tạo của các tổ chức làm dịch vụ này. Phương pháp thực ra là phương tiện mang tính kỹ thuật, mà đã là kỹ thuật thì luôn có nhu cầu thay đổi, cải tiến sao cho khi sử dụng mang lại kết quả tốt nhất, phù hợp với mục đích đặt ra. Mô hình chung pháp luật đã mang trong mình một trong hai điểm bất lợi đó là: biến đổi các tổ chức tư vấn giá đất đầy năng lực, sáng tạo thành những máy móc cứng nhắc hoặc là các quy định này sẽ bị vi phạm với các tổ chức tu vấn pháp luật, khi các tổ chức này làm ngơ trước những quy định của pháp luật và áp dụng phương pháp khác (ngoài những phương pháp mà Chính phủ quy định) nếu họ có cơ sở cho rằng việc áp dụng những phương pháp ấy mang lại hiệu quả cao hơn. e. Phương pháp xác định giá đất Luật đất đai 2003 và Nghị định số 188/2004/NĐ-CP có những quy định về phương pháp xác định giá đất làm căn cứ để tính tiền thuê đất, thu tiền sử dụng đất, bồi thường thiệt hại, tính giá trị quyền sử dụng đất khi trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường... Tại Điều 4 chương II Nghị định số 188/2004/NĐ-CP quy định cụ thể hai phương pháp xác định giá đất: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Như vậy có thể thấy những quy định của pháp luật về phương pháp xác định giá đất ngày càng hoàn thiện. Nhà nước quy định giá đất trên cơ sở phải xác định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế, đồng thời giao cho Chính phủ ban hành khung giá đất, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương căn cứ vào đó để xây dựng khung giá đất cụ thể phù hợp với thực tế địa phương mình. Quy định như vậy đã góp phần bình ổn và thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS. f. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và 9 phát triển thị trường BĐS nói chung, trong đó có vấn đề giá đất. Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường BĐS ở nước ta thành 4 giai đoạn: - Giai đoạn trước năm 1946 Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thỏa thuận của tất cả các bên, điều đó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy nhiên, giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này. - Giai đoạn từ năm 1946 đến trước năm 1980 Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 có khẳng định 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong đó sở hữu Nhà nước và tập thể là cơ bản và được ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm cấm việc mua bán đất đai, nhưng những loại đất được phép mua bán bị hạn chế theo quá trình “Công hữu hóa đất đai”, thị trường đất đai hầu như không được pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về nhà, đất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (chuyển quyền cho thuê). Giá đất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát của pháp luật. - Giai đoạn từ năm 1980 đến trước 1993 Tại Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Để cụ thể hóa Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 - Luật Đất đai năm 1988 đó quy định: Nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ở thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được SDĐ ở đối với ngôi nhà đó. Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường BĐS là nhà để ở [26] (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị). Thị trường BĐS ở trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền 10 với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp. - Giai đoạn từ 1993 đến trước năm 2003 Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đó được chế định lại. Điều 12 - Luật Đất đai năm 1993 quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai [18] - Giai đoạn từ 2003 đến nay Từ sau khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam hội nhập quốc tế, gia nhập WTO đã khẳng định một lần nữa về “giá đất”, đặc biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BĐS và các văn bản luật khác có liên quan đã thực sự “cởi trói” và tạo điều kiện hình thành “giá đất”. Công tác định giá đất ngày càng phát triển. Những điều đó dẫn đến cơ hội đầu tư vào lĩnh vực này với các nhà đầu tư trong và ngoài nước để thỏa mãn lượng lớn nhu cầu đang còn bỏ ngõ cũng như đóng góp vào sự tăng trưởng của thị trường BĐS. 1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. a. Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm