Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện phú lương, tỉnh thái nguyên giai đoạn 2010 2015

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỌ PHONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2016 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM HOÀNG THỌ PHONG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG, TỈNH THÁI NGUYÊN GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đào Châu Thu THÁI NGUYÊN - 2016 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực, chưa sử dụng cho bảo vệ một học vị nào. Mọi sự giúp đỡ cho hoàn thành luận văn đều đã được cảm ơn. Các thông tin, tài liệu trình bày trong luận văn này đã được ghi rõ nguồn gốc. Tác giả Hoàng Thọ Phong ii LỜI CẢM ƠN Trong thời gian thực tập và thực hiện đề tài này, tôi đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của Ban Giám hiệu, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các Phòng, Ban khác thuộc UBND huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên, các thầy giáo, cô giáo, bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp này tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới: 1. PGS.TS Đào Châu Thu – Khoa Quản lý đất đai – Học viện Nông Nghiệp Việt Nam. Người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ đạo tận tình và đóng góp nhiều ý kiến quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho tôi hoàn thành luận văn này. 2. Ban Giám hiệu, Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý Tài nguyên và các thầy giáo giảng dạy chuyên ngành Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong quá trình học tập. 3. Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Phú Lương và các phòng ban khác thuộc UBND huyện Phú Lương - tỉnh Thái Nguyên cùng bạn bè đồng nghiệp và người thân đã quan tâm giúp đỡ và động viên tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin trân trọng cảm ơn! Nguyên, ngày 20 tháng 3 năm 2016 Tác giả Hoàng Thọ Phong iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU ..................................................................................................................... 1 1. Tính cấp thiết của đề tài .......................................................................................... 1 2. Mục tiêu của đề tài .................................................................................................. 2 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................... 3 1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN ........... 3 1.1.1. Bất động sản ...................................................................................................... 3 1.1.2. Thị trường bất động sản .................................................................................... 3 1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT .............................. 4 1.2.1. Khái niệm về giá đất ......................................................................................... 4 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ....................................................................... 5 1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .......................................................... 8 1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............... 10 1.2.4. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .................... 11 1.2.5. Các khái niệm liên quan .................................................................................. 13 1.3. ĐẤU GIÁ Ở MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI ............................................. 14 1.3.1. Trung Quốc ..................................................................................................... 14 1.3.2. Đài Loan .......................................................................................................... 16 1.3.3. Nhật Bản.......................................................................................................... 17 1.4. ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VIỆT NAM ....................................... 19 1.4.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam............................... 19 1.4.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 ............................................. 22 1.4.3. Quy định về đấu giá theo luật 2013 ................................................................ 24 1.4.4. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 27 1.4.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương ............................................ 29 CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .. 32 2.1. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU ........................................................................... 32 2.2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ................................................................................. 32 2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .............................................................................. 32 iv 2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên ................................................................. 32 2.3.2. Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010 - 2015 .............................................. 32 2.3.3. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương ............................................................................ 32 2.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................... 33 2.4.1. Phương pháp kế thừa các tài liệu liên quan .................................................... 33 2.4.2. Phương pháp điều tra thống kê ....................................................................... 33 2.4.3. Phương pháp sử lý số liệu bằng các phần mềm máy tính ............................... 33 2.4.4. Phương pháp phân tích tổng hợp .................................................................... 33 2.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................................. 33 CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................................. 34 3.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ XÃ HỘI VÀ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ ... 34 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................... 34 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ................................................................................ 37 3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai của huyện Phú Lương ......................... 39 3.2. ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG GIAI ĐOẠN 2010 - 2015 ............ 40 3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ở huyện Phú Lương .................... 40 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................................ 43 3.2.3. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 454 3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015 ... 58 3.2.5. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương ........................................................................................................................ 78 3.3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ ĐỐI VỚI CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚ LƯƠNG ....................... 83 3.3.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Phú Lương .......... 83 3.3.2. Một số giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương ...................................................................................................... 84 v KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ................................................................................... 87 1. KẾT LUẬN ........................................................................................................... 87 2. KIẾN NGHỊ .......................................................................................................... 88 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................... 89 vi DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 4.1. Diện tích, dân số và mật độ dân số huyện Phú Lương năm 2009 ........... 38 Bảng 4.2. Cơ cấu các loại đất theo mục đích sử dụng năm 2010 ............................. 43 Bảng 4.3. Tình hình biến động đất đai của huyện năm giai đoạn 2005-2010 ......... 44 Bảng 4.4: Tổng hợp kết quả hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015 .................................................................................... 55 Bảng 4.5. Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư phố Giang Bình thị trấn Giang Tiên .................................................................................................... 56 Bảng 4.6: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư Phố Giang Bình .. 57 Bảng 4.7: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư Thác Lở - thị trấn Đu ....................................................................................................................... 59 Bảng 4.8: Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá Khu dân cư Thác Lở - Thị trấn Đu ...................................................................................................................... 60 Bảng 4.10 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân cư xóm Xuân Trường - xã Ôn Lương .............................................................................................. 63 Bảng 4.11: Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất khu dân cư Chợ xã Yên Đổ .. 64 Bảng 4.12 : Bảng tổng hợp các cá nhân trúng đấu giá tại khu dân Chợ xã Yên Đổ . 65 Bảng 4.13: Tổng hợp kết quả đấu giá 04 khu quy hoạch dân cư tại huyện Phú Lương .. 66 Bảng 4.14: Tổng hợp bước giá, giá sàn tại khu đất đấu giá ...................................... 69 Bảng 4.15: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ....................................... 72 Bảng 4.16: Kết quả phân loại người tham gia đấu giá và người trúng đấu giá ....... 73 Bảng 4.17: Tổng số tiền thu được sau khi đấu giá .................................................... 75 Bảng: 4.18. Tổng hợp giá sàn - giá trúng đấu giá - giá thị trường ............................ 76 Bảng 4.19. Tổng số lô và diện tích đất đã đưa vào sử dụng ..................................... 77 Bảng 4.20: So sánh hiệu quả kinh tế theo 2 hình thức giao đất và đấu giá đất ........ 80 vii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1. Trình tự tổ chức đấu giá bất động sản tại Nhật ............................... 18 Hình 3.1. Sơ đồ hành chính huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên ................ 35 Hình 3.2. Cơ cấu dân số huyện Phú Lương năm 2015 .................................. 37 Hình 3.3. Cơ cấu đất đai huyện Phú Lương năm 2015 .................................. 44 Hình 3.4. Biến động cơ cấu sử dụng đất giai đoạn 2010-2015 ....................... 45 Hình 3.5. Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất .............................................. 54 Hình 3.7. Biểu đồ so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường .............. 76 Hình 3.8. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư ....... 78 viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU TỪ VIẾT TẮT NGHĨA BTC Bộ Tài chính CP Chính phủ GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NĐ Nghị định STT Số thứ tự TT Thông tư QSD Quyền sử dụng QĐ Quyết định UBND Uỷ ban nhân dân 1 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo quy luật chung của phát triển nền kinh tế từ nông nghiệp lạc hậu lên công nghiệp tiên tiến và hiện đại, Việt Nam đang tiến hành quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá các ngành kinh tế. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành; các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ là xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Chính sách pháp luật về đất đai của Đảng và Nhà nước ta luôn đổi mới hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước nhằm phát huy mọi tiềm năng và tiềm lực vốn có của đất đai phục vụ quá trình phát triển đất nước. Sau khi Luật đất đai 2003 ra đời, tại Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 đã nêu rõ trong mục tiêu phát triển thị trường bất động sản là “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; đặc biệt là bất động sản nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước”.[14] Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường bởi thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân. Ngoài ra, bất động sản còn là tài sản lớn của từng hộ gia đình, ngoài chức năng là nơi ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế gia đình, nó còn là nguồn vốn để phát triển thông qua hoạt động thế chấp. Thị trường bất động sản phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động. [7]. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách, đáp ứng nhu cầu ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị - nông thôn. 2 Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động sản. Giá đất quy định và giá đất theo thị trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá quyền sử dụng đất. Với mục tiêu phân tích, đánh giá cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện, hiệu quả của đấu giá quyền sử dụng đất để rút ra cơ sở khoa học, cơ sở thực tiễn đồng thời nhằm góp phần vào việc đẩy mạnh thị trường bất động sản thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng đất chúng tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2010-2015”. 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phú Lương và đề xuất giải pháp hoàn thiện các quy định về đấu giá để công tác đấu giá quyền sử dụng đất đạt hiệu quả hơn. 2.2. Mục tiêu cụ thể - Tìm hiểu các chính sách và văn bản liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất; - Đánh giá công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015; - Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ tại một số dự án trên địa bàn huyện Phú Lương giai đoạn 2010 - 2015; - Đề xuất một số giải pháp trong công tác đấu giá quyền SDĐ góp phần hoàn thiện trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở địa phương. 3 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. KHÁI NIỆM BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1. Bất động sản Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất động sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định “Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở; Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.[21] Đất đai là bất động sản nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch đất đai trên thị trường bất động sản. Các nước theo kinh tế thị trường như Mỹ, các nước EU, Nhật, Australia, một số nước ASEANThailand, Malaysia, Singapore quy định bất động sản (Đất đai) hoặc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) là hàng hoá được giao dịch trên thị trường bất động sản; Trung Quốc bất động sản (Đất đai và tài sản trên đất) được phép giao dịch trên thị trường bất động sản, nhưng đất đai thuộc sở hữu Nhà nước không được mua bán mà chỉ được chuyển quyền sử dụng đất. Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại bất động sản đều được tham gia vào thị trường bất động sản do có nhiều bất động sản không phải là bất động sản hàng hoá (Ví dụ: Các công trình hạ tầng mang tính chất công cộng sử dụng chung). Đất đai là bất động sản theo pháp luật về chế độ sở hữu ở nước ta thì đất đai không có quyền sở hữu riêng mà chỉ là quyền sở hữu toàn dân, do vậy đất đai không phải là hàng hoá. Chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là quyền sử dụng đất một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới được coi là hàng hoá và được đưa vào lưu thông thị trường bất động sản.[25] 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong nền kinh tế 4 của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế... Với vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản đối với nền kinh tế. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường bất động sản ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. [9] 1.2. GIÁ ĐẤT VÀ CƠ SỞ KHOA HỌC XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.2.1. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất, chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định [25]. Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi phối đó [1,2]. 5 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.2.1. Địa tô Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. [19] Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: Địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh lệch; Địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản. [19]. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt. Những người kinh doanh trên ruộng đất loại tốt và loại vừa có thể thu được một khoản lợi nhuận bình quân bằng số chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt [24]. Vì ruộng đất thuộc sở hữu của địa chủ nên lợi nhuận phụ thêm đó được chuyển cho địa chủ dưới hình thức địa tô chênh lệch. Như vậy địa tô chênh lệch gắn liền với sự độc quyền kinh doanh tư bản chủ nghĩa về ruộng đất. Địa tô chênh lệch còn tồn tại cả trong điều kiện của chủ nghĩa xã hội, song được phân phối một phần dưới hình thức thu nhập thuần tuý phụ thêm của các Hợp tác xã nông nghiệp của 6 nông dân, một phần dưới hình thức thu nhập của Nhà nước. Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó. 1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào [8]. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả. Trong đà tăng trưởng kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng lên. Việc kinh doanh đất đai luôn có lãi. Người bán quyền sử dụng đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất. 1.2.2.3. Quan hệ cung cầu Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng. [18] Cung - cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá của đất trong 7 một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp [18]. Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một mục đích sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất, có thể thấy khi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục đích làm khu dân cư đô thị. Cung về đất ở tại đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất ở tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở khu vực này. Bên cạnh đó sự phát triển và tăng trưởng liên tục về kinh tế của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn cho tất cả các ngành kinh tế, vì thế giá đất ngày một cao hơn [18]. Bằng chứng là các lô đất ở bị chia cắt ngày một nhỏ hơn và thay thế vào những khoảng đất trống là những căn nhà riêng biệt cho hộ gia đình. Đất đai luôn có hạn mà nhu cầu về đất thì vô hạn, cho nên theo đà phát triển giá đất đô thị vẫn có xu hướng tăng liên tục. Nhìn chung ở Việt Nam trong thời gian tới quan hệ cung cầu về đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp chưa đến mức mất cân đối căng thẳng giữa lao động công nghiệp và đất đai. Phần lớn đất chưa sử dụng lại là đất đồi núi, các vùng ven biển... đòi hỏi phải có vốn đầu tư lớn thì mới đưa vào khai thác được. Luật đầu tư ban hành củng cố thêm quy mô sản xuất đa dạng cây trồng, mở thêm nhiều ngành nghề thu hút lực lượng lao động xã hội. Tốc độ phát triển công nghiệp đầu tư xây dựng ở các khu trung tâm thương mại, du lịch... cũng mở ra khả năng thu hút lực lượng lao động từ khu vực nông nghiệp. Tuy nhiên tốc độ tăng lao động của Việt Nam bình quân khoảng 2,5-3% năm. Chính phủ chưa có khả năng sắp xếp là một trong những yếu tố tạo lên sự mất cân đối giữa lao động và đất đai. Đó là chưa tính đến yếu tố tiến bộ kỹ thuật, đầu tư thiết bị máy móc sẽ làm dư thừa lao động [28]. Một yếu tố khác cũng có làm ảnh hưởng đến quan hệ cung cầu về đất đó là đất đai chưa được sử dụng thực sự trở thành hàng hoá. Luật đất đai cho phép các tổ chức cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất có 6 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, 8 cho thuê, thừa kế, thế chấp và góp vốn [7]. Việc thực hiện những quyền này lại bị hạn chế bởi các điều kiện cần thiết để không dẫn đến tích tụ đất, bảo đảm mỗi người đều có đất để canh tác và có nhà để ở. 1.2.2. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng các công trình,...) và chính nhờ vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp [29]. Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Cho nên hàm ý về giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai: thứ nhất, nó là cái giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền sở hữu đất; thứ hai là, do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu. Đất đai được coi là nguồn tài sản quý giá, nguồn lực quan trọng nhất của đất 9 nước. Chính vì vậy, Nhà nước ngày càng chú trọng khai thác các nguồn thu từ đất đai nhằm quản lý có hiệu quả hơn nguồn tài sản này. Điều 4, khoản 23 Luật đất đai 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất.” Nếu như trước đây Nhà nước chỉ quy định một loại giá đất áp dụng cho mọi quan hệ đất đai, thì Luật Đất đai 2003 [20], đề cập nhiều loại giá đất để xử lý từng nhóm quan hệ đất đai khác nhau. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này. 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. [20] Thời gian qua, giá đất trên thị trường biến động mạnh, việc xác định giá đất quy định thường thấp hơn nhiều giá trị thực của đất đai và chậm được sửa đổi, bổ sung. Giá đất do Nhà nước xác định không phản ánh đúng và thường thấp hơn nhiều so với giá trị thực của đất đai. Vì vậy, giá đất do Nhà nước ban hành không có tính khả thi và không áp dụng được trên thực tế. Do vậy, tại tại điều 56, khoản 1, mục 4 Luật đất đai 2003 quy định: giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước. Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. 10 Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất... nó biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại một thời điểm xác định gọi là giá đất thị trường. Giá bán quyền sử dụng của một mảnh đất nào đó phù hợp với khả năng của người bán quyền sử dụng đất trong một thị trường có tác động quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Giá đất này phản ánh đúng bản chất của các giao dịch dân sự về đất đai là tôn trọng sự tự do thoả thuận ý chí giữa các bên, tính đúng giá trị thực của đất đai khắc phục sự áp đặt về giá đất của Nhà nước và phù hợp với việc sử dụng đất đai trong điều kiện kinh tế thị trường. 1.2.3. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất [6] Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau: - Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí ở gần khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất. - Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao