Tài liệu đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện tân yên, tỉnh bắc giang, giai đoạn từ năm 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010-2014 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN VĂN HƯNG ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TÂN YÊN, TỈNH BẮC GIANG, GIAI ĐOẠN TỪ NĂM 2010-2014 Ngành: Quản lý đất đai Mã số ngành: 60.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh THÁI NGUYÊN - 2015 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – ĐHTN http://www.lrc.tnu.edu.vn i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa được sử dụng bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc và được cảm ơn đầy đủ. Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hưng ii LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành bản luận văn này, bên cạnh sự nỗ lực cố gắng của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ quý báu tận tình của các cấp lãnh đạo, các tập thể, cá nhân và gia đình. Đầu tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến: PGS.TS. Đặng Văn Minh đã trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin gửi lời cảm ơn lãnh đạo trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Phòng quản lý đào tạo Sau đại học, Khoa Tài nguyên, các Thầy Cô giáo đã giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành luận văn. Cuối cùng tôi xin bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình và bạn bè đã luôn quan tâm, động viên khích lệ tôi. Mặc dù bản thân đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả năng cho phép nhưng chắc chắn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Kính mong nhận được sự cảm thông và tận tình chỉ bảo của quý Thầy Cô và các bạn. Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015 Tác giả luận văn Nguyễn Văn Hưng iii MỤC LỤC MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1 1. Đặt vấn đề ...............................................................................................................1 2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2 2.1. Mục tiêu chung .....................................................................................................2 2.2. Mục tiêu cụ thể .....................................................................................................2 3. Ý nghĩa của đề tài ....................................................................................................2 Chương 1.TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ..................................................3 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSDĐ .......................................................................3 1.1.1. Khái niệm về đất đai, quyền sử dụng đất đai và bất động sản ..........................3 1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................4 1.1.3. Thị trường bất động sản trên thế giới ................................................................4 1.1.4. Thị trường bất động sản tại Việt Nam ..............................................................5 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất ..........................................................9 1.2.1. Khái niệm về giá đất .........................................................................................9 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất .....................................................................10 1.2.3. Một số thuật ngữ liên quan..............................................................................14 1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất .............15 1.3. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá QSDĐ .........................................16 1.4. Kinh nghiệm đấu giá ở một số nước trên thế giới và Việt Nam ........................18 1.4.1. Bán đấu giá tài sản ở Nhật Bản .......................................................................18 1.4.2. Pháp luật Trung Quốc về bán đấu giá .............................................................19 1.4.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..........................................................20 Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................................................................24 2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ......................................................................24 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................24 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .........................................................................................24 2.2. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................24 iv 2.3. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................25 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu ............................................................25 2.3.2. Điều tra phỏng vấn ..........................................................................................25 2.3.3. Xử lý số liệu điều tra .......................................................................................25 2.3.4. Phương pháp so sánh.......................................................................................26 2.3.5. Phương pháp thống kê và phân tích số liệu ....................................................26 2.3.6. Phương pháp minh họa bằng biểu đồ ..............................................................26 Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .....................................................................27 3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội .......................................................27 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................27 3.1.2. Thực trạng pháp triển các ngành và các lĩnh vực trên địa bàn huyện Tân Yên ..........................................................................................................30 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ..................................35 3.2. Tìm hiểu một số văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất và quy định, quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang ..37 3.2.1. Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất .....................................................37 3.2.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên ..................................41 3.3. Công tác đấu giá QSD đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2010 - 2014 ................................................................................................43 3.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của một số khu đất trên địa bàn huyện Tân Yên ..........................................................................................................47 3.4.1. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu phía Nam Bệnh viện Đa khoa, thị trấn Cao Thượng, huyện Tân Yên ........................................................47 3.4.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số khu đất có vị trí gần trung tâm huyện ..................................................................................................50 3.4.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất một số khu đất có vị trí xa trung tâm huyện ....................................................................................................54 3.4.4. So sánh kết quả đấu giá QSD đất giữa một số khu đất trên địa bàn huyện Tân Yên ..........................................................................................................57 v 3.4.5. Đánh giá của cán bộ và người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ..............................................58 3.5. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá QSD đất đến kinh tế, xã hội của huyện Tân Yên .........................................................................................63 3.5.1. Hiệu quả về kinh tế .........................................................................................63 3.5.2. Hiệu quả về xã hội...........................................................................................66 3.5.3. Hiệu quả trong công tác quản lý và sử dụng đất đai .......................................68 3.5.4. Phân tích các tồn tại, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đề xuất giải pháp ...................................................................................................69 3.5.4.1. Phân tích các tồn tại, hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............69 3.5.4.2. Đề xuất một số giải pháp về công tác đấu giá QSD đất ...............................70 KẾT LUẬN, KIẾN NGHỊ ........................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................75 vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Chữ viết đầy đủ BĐS Bất động sản CSHT Cơ sở hạ tầng ĐKQSD Đăng ký quyền sử dụng ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HĐND Hội đồng nhân dân QSD Quyền sử dụng QPPL Quy phạm pháp luật TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Tân Yên năm 2014 ...................................29 Bảng 3.2. Tổng số tiền thu ngân sách trên địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ........................................................................44 Bảng 3.3. Tổng hợp các trường hợp không nộp tiền bị hủy kết quả trúng đấu giá QSD đất địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014................................46 Bảng 3.4. Kết quả đấu giá QSD đất tại làn 1 khu Phía Nam Bệnh viên đa khoa, thị trấn Cao Thượng năm 2014 ...................................................................47 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá QSD đất tại làn 2 khu Phía Nam Bệnh viên đa khoa, thị trấn Cao Thượng năm 2014 ...................................................................49 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá QSD đất tại khu Đồng Thiếm, thôn Chiềng, xã Liên Sơn năm 2012 ..............................................................................................51 Bảng 3.7 Kết quả đấu giá QSD đất tại khu cạnh hộ bà Tân, xã Cao Xá, xã Liên Sơn năm 2012 ..............................................................................................53 Bảng 3.8. Kết quả đấu giá QSD đất tại khu Cây Đề, thôn Quang Lâm, xã Đại Hóa năm 2011 ................................................................................................55 Bảng 3.9. So sánh giá đấu giá QSD đất giữa một số khu đất trên địa bàn huyện Tân Yên ......................................................................................57 Bảng 3.10. Đánh giá của cán bộ quản lý về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ....................................59 Bảng 3.11. Đánh giá của người dân về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014 ...................................................................61 Bảng 3.12. So sánh giữa giá trúng đấu giá QSD đất và giá giao đất trên địa bàn huyện Tân Yên ..............................................................64 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: khu đất là cánh đồng lúa trước khi thu hồi, lập hồ sơ đấu giá QSD đất .........................................................................................66 Hình 3.2: khu đất sau khi tổ chức đấu giá QSD đất ở ...............................................67 MỞ ĐẦU 1. Đặt vấn đề Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là nguồn nội lực để xây dựng và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề quản lý đất đai, Luật đất đai 1988 là một trong những sắc luật đầu tiên được ban hành trong thời kỳ đổi mới và không ngừng được hoàn thiện: Luật Đất đai 1993, 1998, 2001, 2003, 2013 đã đáp ứng yêu cầu chuyển đổi từ nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Chính sách pháp luật đất đai của chúng ta, đặc biệt là chính sách về khung giá đất của Chính phủ ban hành chưa được điều chỉnh thường xuyên, liên tục, kịp thời và đầy đủ làm cơ sở pháp lý cho UBND các tỉnh thực hiện. Mặt khác, khung giá đất do Chính phủ ban hành thường không phù hợp với giá chuyển nhượng QSDĐ thực tế trên thị trường đã gây khó khăn cho UBND các tỉnh trong việc áp giá đất để thực hiện công tác thu hồi đất. Trong bối cảnh nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng và phát triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nên sôi động và có những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Các quan hệ cung cầu và giao dịch về bất động sản chủ yếu đang diễn ra thông qua thị trường ngầm, phi chính thức. Sự biến động bất thường về giá cả bất động sản (đặc biệt là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất) và những “cơn sốt đất đai”, cũng như tình trạng đóng băng của thị trường này cho đến nay vẫn chưa có giải pháp điều chỉnh hữu hiệu. Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, sự yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước đối với sự phát triển của thị trường bất động sản đã và đang gây nhiều khó khăn trở ngại cho đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Qua quá trình nghiên cứu, phân tích, tổng hợp công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án ở huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang trong những năm qua cho thấy nhiều phiên đấu giá đã đem lại hiệu quả cao về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước, người SDĐ và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa trong hệ thống chính sách pháp luật về đất đai ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, tôi xin chọn Đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang, giai đoạn từ năm 2010-2014". 2. Mục tiêu của đề tài 2.1. Mục tiêu chung Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại huyện Tân Yên, tỉnh Bắc Giang nhằm đưa ra những ưu điểm, thuận lợi của công tác đấu giá QSD đất từ đó đề xuất các giải pháp và kiến nghị góp phần phát triển thị trường đất đai trên địa bàn huyện Tân Yên; 2.2. Mục tiêu cụ thể Nghiên cứu điều kiện về kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Tân Yên; Đánh giá thực trạng công tác đấu giá QSD đất trên địa bàn huyện Tân Yên giai đoạn 2010-2014; Đánh giá ảnh hưởng của việc đấu giá QSD đất đến kinh tế, xã hội trên địa bàn huyện Tân Yên; 3. Ý nghĩa của đề tài - Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần hoàn thiện quy trình tổ chức ĐGQSDĐ trên địa bàn huyện Tân Yên nói riêng; góp phần hoàn thiện pháp luật về ĐGQSDĐ nói chung; - Luận văn còn có tác dụng giúp cho các cơ quan nhà nước, các cán bộ, công chức trong việc quản lý, điều hành hoạt động ĐGQSDĐ ở địa phương đạt hiệu quả cao hơn; Luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo cho việc học tập, nghiên cứu, giảng dạy về ĐGQSDĐ Chương 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Cơ sở khoa học về đấu giá QSDĐ 1.1.1. Khái niệm về đất đai, quyền sử dụng đất đai và bất động sản + Khái niệm về đất đai: Đất đai là một tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo Luật Đất đai 2003 quy định: Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặt biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng. + Khái nhiệm quyền sử dụng đất: Theo quy định của Bộ luật Dân sự “Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản” [7]. Thông thường trong quan hệ dân sự, người chủ sở hữu tài sản có quyền tự thực hiện đầy đủ quyền năng của mình thông qua nhiều hình thức khác nhau như bán, cho mượn, tặng cho, cho thuê, thế chấp, cầm cố tài sản phù hợp với các quy định của pháp luật. Đối với đất đai, QSDĐ là quyền mà Nhà nước giao cho người sử dụng đất và đây là một quyền đặc biệt, vì quyền này được xem là một loại tài sản, là tài sản đặc biệt so với các tài sản khác. Việc khẳng định QSDĐ là một loại tài sản nó vừa mang tính hợp lý, vừa có cơ sở pháp lý vững chắc. Bởi, khái niệm tài sản được quy định trong Bộ luật Dân sự “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [7]. QSDĐ là một loại tài sản và tài sản này gắn liền với đất đai, cho nên nó là tài sản đặc biệt. + Khái niệm về bất động sản: Điều 181 Bộ Luật Dân sự qui định: “Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm: Đất đai; Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất; Các tài sản khác do pháp luật qui định” [7]. Đất đai là BĐS nhưng không phải là hàng hoá, mà chỉ có quyền sử dụng đất, cụ thể hơn là QSD một số loại đất và của một số đối tượng cụ thể và trong những điều kiện cụ thể mới là hàng hoá trong thị trường BĐS. Thực chất, hàng hóa trao đổi trên thị trường BĐS ở Việt Nam là trao đổi giá trị quyền sử dụng đất có điều kiện và quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất. Trong đó, thị trường quyền sử dụng đất là thị trường giao dịch về các quyền sử dụng đất: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn. 1.1.2. Thị trường bất động sản Thị trường là nơi trao đổi hàng hoá được sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao đổi hàng hoá. Thị trường BĐS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị trường BĐS có thể được hiểu theo cả nghĩa rộng và nghĩa hẹp. Theo nghĩa rộng, thị trường BĐS là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch BĐS diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định, nó không chỉ bao gồm các hoạt động giao dịch mà còn kinh doanh, sản xuất, dịch vụ, tư vấn phát triển bất động sản. Theo nghĩa hẹp, thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch (mua bán, chuyển nhượng ...) BĐS [24]. Thị trường BĐS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá: Quy luật giá trị, quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3 yếu tố xác định là sản phẩm, số lượng và giá cả 1.1.3. Thị trường bất động sản trên thế giới Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đạt tới đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn. Các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai. Tại đây có các trang trại có quy mô hàng ngàn hecta. Ở những nước đang phát triển, trong giai đoạn tăng tưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các đô thị. Khi các cơn sốt đất có nguy cơ ảnh hưởng đến tăng trưởng kinh tế hoặc thu hút đầu tư nước ngoài thì Chính phủ có thể áp dụng các hình thức can thiệp vào thị trường đất đai. Chức năng của thị trường BĐS là đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau, xác định giá cả cho các BĐS giao dịch, phân phối BĐS theo quy luật cung cầu, phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường [24]. 1.1.4. Thị trường bất động sản tại Việt Nam Các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về bất động sản từng xuất hiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuất hiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ pháp luật. Từ sau cách mạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đất đai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nước. Các hoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đã xuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tập quán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau. Mặc dù không có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch bất động sản, song Nhà nước vẫn thừa nhận và làm thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất [23]. Trước năm 1980, đất đai và bất động sản được tồn tại dưới 3 hình thức sở hữu khác nhau là: sở hữu Nhà nước - toàn dân, sở hữu tập thể - hợp tác xã và sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc. Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau về bất động sản, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua bán) một cách bình thường. Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất và người mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản. Từ đây, đã hình thành "thị trường ngầm" về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợi dụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính Nhà nước không kiểm soát được. Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khích thúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triển rộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản thực tế phát triển, Hiến pháp năm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật". Trên cơ sở đó, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản. Luật Đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằng biện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợp với biện pháp hành chính. Theo Luật Đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998, năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất có giá. Luật Đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đối tượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê. Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61 /CP ngày 5 -7-1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê, đã cho phép. + Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê; kinh doanh nhà ở; mua bán ở không nhằm mục đích kinh doanh. + Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòng đại diện, chi nhánh Công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, theo quy định của Luật Tín dụng năm 1997, Nghị định 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19-11-1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh. Trong trường hợp đến thời gian trả nợ mà khách hàng không có khả năng thanh toán, thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản thế chấp để thu hồi vốn. Luật đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003, 2013 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ - CP, Nghị định số 45/2014/NĐCP… đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và phát triển của thị trường bất động sản ở nước ta [7]. Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường bất động sản chính thức thi hành, hoạt động và phát triển như sau: - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuế đất. + Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở. + Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước. + Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuất kinh doanh. Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụng nhiều diện tích đất đai, bất động sản. - Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị trường cấp I. Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện quyền của người sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau). - Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thực hiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm: + Cho thuê lại đất đã xây dựng CSHT các Công ty phát triển hạ tầng khu công nghiệp; cả nước đã hình thành nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. + Góp vốn liên doanh bằng bất động sản với tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức cá nhân nước ngoài để sản xuất kinh doanh. Nếu quy ra giá trị, tổng giá trị quyền sử dụng đất góp vốn liên doanh của phía Việt Nam không ngừng được tăng lên. + Bán nhà theo chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân; xây dựng nhà ở để bán kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế (trong quỹ nhà ở và đất ở này, có một bộ phận thường được mua bán nhà và chuyển quyến đất ở nhất là ở đô thị, nhưng nhà nước chưa quản lý được). + Trong quá trình đầu tư sản xuất kinh doanh, các nhà đầu tư có nhu cầu vay vốn ngân hàng có thể chấp nhận bằng tài sản, trong đó thế chấp bằng bất động sản chiếm một vị trí rất quan trọng trong các hoạt động cho vay có thế chấp (bao gồm giá trị tài sản trên đất và giá trị quyền sử dụng đất có tài sản đó). Trên cơ sở ra đời của thị trường bất động sản, đội ngũ các tổ chức, cá nhân tham gia vào thị trường bất động sản ra đời và ngày một đông thêm. Đi đầu trong hệ thống các đơn vị tham gia kinh doanh bất động sản ở nước ta là các doanh nghiệp Nhà nước được giao nhiệm vụ quản lý nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và đầu tư hạ tầng phát triển các khu đông thị mới như: + Các doanh nghiệp chuyên xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao để cho thuê lại đất đã có kết cấu hạ tầng; doanh nghiệp chuyên xây dựng CSHT đô thị và dân cư để chuyển nhượng hoặc cho thuê quền sử dụng đất đã có CSHT. Ngoài ra có nhiều doanh nghiệp dầu tư xây dựng khách sạn, văn phòng, căn hộ để cho thuê. + Các doanh nghiệp Nhà nước quản lý quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước để bán cho người đang thuê và cho thuê nhà; các tổ chức, cá nhân chuyên mua bất động sản, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; xây dựng nhà hoặc nâng cấp nhà để bán lại. + Nhiều tổ chức đã ra đời và phát triển như: các doanh nghiệp kinh doanh "địa ốc"; các trung tâm dịch vụ bán đầu giá và các hoạt động định giá bất động sản thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan tài chính một số địa phương; các tổ chức dịch vụ môi giới về nhà đất; các tổ chức tư vấn pháp luật về đất đai, bất động sản; các tổ chức tư vấn và thông tin bất động sản… + Đã thành lập được nhiều quỹ phát triển nhà ở tại đô thị; Ngân hàng nhà, ngân hàng phát triển nhà và các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư phát triển nhà hoặc nhận thế chấp bất động sản và cho vay vốn để sản xuất kinh doanh. 1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất 1.2.1. Khái niệm về giá đất Theo Điều 3, Luật Đất Đai 2013 quy định: Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất; Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định. Giá đất chính là sự phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế. Nó chính là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. 1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu. + Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản