Tài liệu Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã quảng trị, tỉnh quảng trị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÕ THỊ LỆ HÒA HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ HUẾ, 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ VÕ THỊ LỆ HÒA HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ Chuyên ngành : QUẢN LÝ KINH TẾ Mã số: 60 34 04 10 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.NGUYỄN ĐĂNG HÀO HUẾ 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả luận văn Võ Thị Lệ Hòa Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) i Formatted: Font: Bold LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn bè, đồng nghiệp và người thân. Để có được kết quả nghiên cứu này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS. TS Nguyễn Đăng Hào, trường Đại học Kinh tế Huế, người luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn tốt nghiệp. Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong phòng đào tạo Sau đại học, Khoa Kinh tế, trường Đại học Huế đã luôn giúp đỡ và tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua. Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Ủy ban nhân dân thị xã Quảng Trị, phòng Tài nguyên và Môi trường, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Tri, tỉnh Quảng Trị, và người thân đã giúp tôi hoàn thành đề tài này. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới gia đình và những người đã động viên, tạo mọi điều kiện trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tại này. Tác giả Võ Thị Lệ Hòa ii Formatted: Vietnamese (Vietnam) TÓM LƯỢC LUẬN VĂN Formatted: Vietnamese (Vietnam) Họ và tên học viên: VÕ THỊ LỆ HÒA Chuyên ngành: QUẢN LÝ KINH TẾ ỨNG DỤNG Niên khóa: 2016-2018 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN ĐĂNG HÀO Tên đề tài: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Vietnamese (Vietnam) 1. Tính cấp thiết của đề tài Thị xã Quảng Trị với vị trí là trung tâm văn hóa kinh tế khu vực phía Nam Formatted: Vietnamese (Vietnam) của tỉnh Quảng Trịđang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được mục tiêu đó, UBND thị xã đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các khu dân cư để phát triển dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3. Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được một lượng vốn khá lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị xã. Nhận thức tầm quan trọng trên, tác giả đã lựa chọn đề tài “Hoàn thiện công tác Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Line spacing: 1.5 lines đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” để Formatted: Vietnamese (Vietnam) nghiên cứu luận văn tốt nghiệp của mình. Formatted: Vietnamese (Vietnam), Not Expanded by / Condensed by 2. Phương pháp nghiên cứu Formatted: Vietnamese (Vietnam) Phương pháp nghiên cứu dựa trên cơ sở sử dụng nhiều phương pháp như: khảo cứu tài liệu, thống kê mô tả, so sánh, kiểm định thống kê,… 3. Kết quả nghiên cứu và đóng góp luận văn Luận văn đã góp phần hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá Formatted: Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam) quyền sử dụng đấtquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện công Formatted: Normal, Indent: First line: 1.27 cm, No widow/orphan control lập. Bên cạnh đó, luận văn đã phân tích công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa Formatted: Font color: Text 1 bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tại Bệnh Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam) viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới dựa trên số liệu thứ cấp giai đoạn 20154 - 20176 và số liệu điều tra khảo sát người tham gia đấu đất và cán bộ quản lý về công tác đấu giá, luận văn đã đề xuất các giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá iii Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam) quyền sử dụng đất quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu Nghị Việt Nam-Cu Ba Đồng Hới trong giai đoạn sắp tới. Formatted: Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam) DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU Chữ cái viết tắt Cụm từ đầy đủ BĐS Bất Động Sản ĐGQSDĐ Đấu giá quyền sử dụng đất Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control BHXH Bảo hiểm xã hội Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control BHYT Bảo hiểm y tế Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control BHNT Bảo hiểm nhân thọ Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control KT-XH Kinh tế - Xã hội Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control CBQL Cán bộ quản lý Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control TN-MT Tài nguyên môi trường UBND Uỷ ban nhân dân NTGĐG Người tham gia đấu giá TNHH Trách nhiệm hữu hạn QSDĐ Quyền sử dụng đất Formatted: Centered, No widow/orphan Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control Formatted: Centered, Indent: Left: 0 cm, No widow/orphan control Formatted: Left: 3.5 cm, Right: 2 cm, Top: 3 cm, Bottom: 3.5 cm, Section start: Continuous, Width: 21 cm, Height: 29.7 cm iv MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii TÓM LƯỢC LUẬN VĂN ........................................................................................ iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT VÀ KÝ HIỆU ............................................... iv MỤC LỤC...................................................................................................................v DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU ........................................................................... viii DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ ................................................ ix PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ .............................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu .......................................................................1 2. Câu hỏi nghiên cứu .................................................................................................2 3. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................3 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................3 5. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................4 6. Cấu trúc luận văn ....................................................................................................7 PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................8 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT...........................................................................................8 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản..............................................................8 1.1.1. Bất động sản ......................................................................................................8 1.1.2. Thị trường bất động sản ....................................................................................9 1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất.................................................................................10 1.2.1. Khái niệm đấu giá quyền sử dụng đất.............................................................10 1.2.2. Nội dung công tác đấu giá quyền sử dụng đất ................................................12 1.2.3. Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất .............................21 1.2.4. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................30 1.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất....................33 1.2.6. Các công trình nghiên cứu liên quan đến công tác đấu giá quyền sử đụng đất......35 v 1.2.7. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất ........................38 1.3. Cơ sở thực tiễn của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................................40 1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ....................................40 1.3.2. Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay ở Việt Nam...................................................................44 Tóm tắt Chương 1: ....................................................................................................46 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ...................................47 2.1. Tình hình cơ bản của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ....................................47 2.1.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, dân số và lao động của thị xã Quảng Trị ..................................................................................................................47 2.1.2. Tình hình đất đai và sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Trị ...............57 2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ..............................................................................................................................60 2.2.1. Khái quát chung về Trung tâm phát triển quỹ đất Thị xã Quảng Trị..............60 2.2.2. Các văn bản quy định về đấu giá quyền sử dụng đất áp dụng trên địa bàn thị xã Quảng Trị .............................................................................................................63 2.2.3.Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị.......64 2.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017..................................................................................................................72 2.2.5. Khảo sát các đối tượng điều tra về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị....................................................................................74 2.2.6. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ........................................................................................98 2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ............................................................................................................................104 2.3.1. Hiệu quả kinh tế ............................................................................................104 2.3.2. Hiệu quả xã hội .............................................................................................106 2.3.3. Hiệu quả đối với công tác sử dụng và quản lý đất đai ..................................107 vi Tóm tắt chương 2: ...................................................................................................108 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC........................110 ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN THỊ XÃ QUẢNG TRỊ, TỈNH QUẢNG TRỊ ...........................................................................................................110 3.1.Mục tiêu hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị .........................................................................................................110 3.2. Đề xuất một số giải pháp để hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ............................................................................111 3.2.1. Hoàn thiện về công tác công khai, niêm yết đấu giá quyền sử dụng đất ......111 3.2.2. Hoàn thiện công tác quy trình, đầu tư cơ sở hạ tầng.....................................112 3.2.3. Hoàn thiện về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .................112 3.2.4. Hoàn thiện về quy trình đấu giá quyền sử dụng đất......................................113 3.2.5. Hoàn thiện về công tác xác định giá sàn .......................................................114 3.2.6. Giải pháp về cơ chế tài chính ........................................................................114 3.2.7. Giải pháp về nhân sự.....................................................................................115 3.2.8. Về thời gian đấu giá ......................................................................................115 3.2.9. Về công tác quy hoạch ..................................................................................115 PHẦN 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................118 3.1.Kết luận .............................................................................................................118 3.2. Đề nghị .............................................................................................................120 TÀI LIỆU THAM KHẢO.......................................................................................122 PHỤ LỤC................................................................................................................124 QUYẾT ĐỊNH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN NHẬN XÉT CỦA PHẢN BIỆN 1+2 BẢN GIẢI TRÌNH XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN vii DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU Bảng 2.1. Tình hình dân số của thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm 2015-2017............................................................................................50 Bảng 2.2. Cơ cấu lao động làm việc trong ngành của toàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị ............................................................................................51 Bảng 2.3. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị qua 3 năm 2015-2017. .........................................................................57 Bảng 2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Quảng Trị giai đoạn từ 2015 – 2017 ..................................................................................................73 Bảng 2.5. Tình hình diện tích đất đai đưa vào đấu giá qua 3 năm 2015-2017 ....73 Bảng 2.6: Một số đặc điểm của đối tượng tham gia phỏng vấn .........................74 Báng 2.7: Đánh giá lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đất......78 Báng 2.8: Đánh giá về công tác xác định giá khởi điểm .....................................82 Báng 2.9: Đánh giá về công tác công khai, niêm yết ..........................................86 Báng 2.10: Đánh giá về công tác tô chức đấu giá..................................................89 Báng 2.11: Đánh giá về công tác giám sát, kiểm soát, đánh giá ...........................90 Báng 2.12: Đánh giá về quy trình, thủ tục đấu giá ................................................91 Báng 2.13: Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .....................94 viii Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, English (United States), Check spelling and grammar DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH VẼ, SƠ ĐỒ Biểu đồ 2.1. Giá trị sản xuất trên địa bàn thị xã Quảng Trị giai đoạn 2015-2017 53 Biểu đồ 2.2: Cơ cấu sử dụng đất thị xã Quảng Trị năm 2017 ...............................58 Hình 2.1. Vị trí địa lí thị xã Quảng Trị .............................................................48 Sơ đồ 2.1: Sơ đồ tổ chức bộ máy Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị ...63 Sơ đồ 2.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất ................................................69 ix PHẦN ITHỨ NHẤT1: ĐẶT VẤN ĐỀ Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Formatted: English (United States) Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ đã tạo nên xu hướng tất yếu đó là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải ngoại lệ. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu và là một trong những nguồn nội lực quan trọng để xây dựng và phát triển đất nước. Theo quy định của Hiến pháp và Luật đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước thống nhất quản lý theo quy hoạch, kế hoạch và pháp luật. Tuy nhiên, để chủ động và tạo sự yên tâm trong đầu tư sản xuất kinh doanh, khai thác và sử dụng có hiệu quả đất đai, Nhà nước đã trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng thông qua hành vi giao hoặc cho thuê đất. Muốn công tác quản lý đất đai và quyền sử dụng đất được chặt chẽ, hạn chế những tiêu cực phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai, cần phải có những hình thức khác nhau trong giao và thuê đất. Để sử dụng một cách có hiệu quả nguồn lưc phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương “đổi đất lấy hạ tầng” thông qua công tác đấu giá quyền sử dụng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Quá trình thực hiện chủ trương này Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả, nhưng trong quá trình thực hiện vẫn bộc lộ một số khó khăn và tồn tại như thiếu cơ sở khoa học trong việc định giá cho các khu đất trong quá trình đấu giádùng để thanh toán chưa có cơ sở, quá trình bàn việc giao quyền sử dụng đất và thanh toán tiền đấu giá quyền sử dụng đất chưa thực sự chặt chẽ. Để khắc phục những tồn tại đó, những năm gần đây, Nhà nước đã thay đổi cơ chế đối với việc dùng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo hướng đấu thầu dự án hoặc đấu giá quyền sử dụng đất (Thủ tướng chính phủ, 2005). Nhờ vậy, Ccông tác đấu giá quyền sử dụng đất đã từng bước thực sự đã mang lại một hướng đi mới cho bám sát hơn thị trường bất động sản (BĐS). Nhờ đấu giá mà giá đất quy định và giá đất theo 1 Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted ... [1] thị trường tương đương với nhau hơn. Trong đó, thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua đấu giá quyền sử đụng đất được coi là biện pháp hữu hiệu, nhằm khắc phục những khó khăn về vốn đầu tư trực tiếp tại các địa phương. Thị xã Quảng Trị cách cố đô Huế khoảng 60km về phía bắc, phía tây và phía bắc giáp huyện Triệu Phong, phía đông giáp huyện Hải Lăng và phía nam giáp huyện Đakrông và Hải Lăng. Thị xã Quảng Trị có diện tích tự nhiên là 7.402,78 ha, dân số 22.760 người; 5 đơn vị hành chính trực thuộc. Với vị trí là trung tâm văn hóa kinh tế khu vực phía Nam của tỉnh Quảng Trị, trong những năm gần đây nền kinh tế tăng trưởng, đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân từng bước được nâng lên, chính trị ổn định, an ninh quốc phòng và trật tự an toàn xã hội được giữ vững, tạo đà và thế cho sự phát triển đi lên. Thị xã Quảng trị đang tiến đến đô thị loại 3, để đạt được mục tiêu đó, UBND thị xã đã chỉ đạo các phòng ban liên quan triển khai quy hoạch các khu dân cư để phát triển dân số, cơ sở hạ tầng, đáp ứng yêu cầu đô thị loại 3. Với chính sách đổi đất lấy cơ sở hạ tầng, thời gian qua, thị xã Quảng Trị đã triển khai nhiều phiên đấu giá quyền sử dụng đất và đã thu được một lượng vốn khá hiệu quả to lớn góp phần phát triển cơ sở hạ tầng phục vụ quá trình phát triển kinh tế - xã hội của thị xã. , không chỉ cho Nhà nước mà còn cho cả nhân dân. Đây là một nội dung mới trong công tác quản lý đất đai nên thị xã cũng còn gặp không ít khó khăn, bỡ ngỡ trong quá trình triển khai và thực hiện. Điều này dẫn tới, khi tiến hành công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng Trị gặp một số khó khăn nhất định như việc đề xuất giá khởi điểm, phương pháp triển khai công tác đấu giá, số lượng người tham gia đấu giá, đầu tư cơ sở hạ tầng, vấn đề đặt ra như: giải phóng mặt bằng, điện đường… Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tác giả đã chọn đề tài “Hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị” làm đề tài luận văn của mình với mục đích giúp thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị khắc phục và hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng đất cũng như đẩy mạnh công tác này hơn nữa trong tương lại. 2. Câu hỏi nghiên cứu Luận văn tập trung trả lời những câu hỏi sau: 2 Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar - Những vấn đề lý luận và thực tiễn nào liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất? - Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị từ năm 2015-2017 như thế nào? - Những phương hướng và giải pháp thiết thực nào được đề xuất để hoàn thiện giúp cho công tác đấu giá quyền sử đụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar, Condensed by 0.2 pt Trị được hiệu quả hơn? 3. Mục tiêu nghiên cứu 3.1. a.3.1.Mục tiêu chung Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị để thấy được kết quả đã đạt được, những khó khăn, tồn tại và đề xuất các giải pháp khắc phục công tác đấu giá quyền sử dụng đất trong giai Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar đoạn tới đạt hiệu quả cao hơn. 3.2. b. 3.2. M.2Mục tiêu cụ thểMụục tiêu cụ th2. hiêu c quta. hi tiêu cu - Hệ thống hóa những vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar - Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar rõ được những mặt tích cực, hạn chế, khó khăn trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị giai đoạn từ năm 2015 đến Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar năm 2017. Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar - Đề xuất phương hướng và những giải pháp thiết thực nhằm hoàn thiện Đề xuất phương công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị trong thời gian tới được hiệu quả hơn. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứuĐ.1. ghiên cnghiên uĐhiên cng nghiên cqua. 4.1. Đ.1. ghiên cng nghiê Đối tượng nghiên cứu là thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị. Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar 3 4b.2. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi không gian: Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị. - Phạm vi thời gian: Từ năm 2015 – 2017. - Phạm vi nội dung: Đề tài nghiên cứu nội dung hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị. Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar 5. Phương pháp nghiên cứu Trong khuôn khổ nghiên cứu của luận văn, tác giả sử dụng hai phương pháp Formatted: Font: No underline, Font color: Auto, Check spelling and grammar nghiên cứu chính: phương pháp thu thập dữ liệu và phương pháp tổng hợp, phân tích số liệu dựa trên phương pháp thống kê mô tả. a.5.1. 5.1.Phương pháp thu thập số liệu Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar Formatted: No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar 5.1.1. Đối với sSố liệu thứ cấp Hệ thống hóa các giáo trình và nghiên cứu tương tự: Thông qua các phương pháp này, tác giả mong muốn xây dựng cơ sở lý luận vững chắc về công tác đấu giá Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar quyền sử dụng đất, từ đó ứng dụng những cơ sở lý luận này làm rõ thực trạng công Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam), Check spelling and grammar tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, trỉnh Quảng Trị đồng Formatted: Font: Bold, Vietnamese (Vietnam) thời đưa ra các giải pháp nhằm hoàn thiện hơn nữa công tác đấu giá quyền sử dụng Formatted: Indent: First line: 0 cm, No widow/orphan control đất cho thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị. Formatted: Font: Italic, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam) Quá trình thu thập số liệu thứ cấp này được thực hiện qua nghiên cứu tài liệu kết hợp với thu thập dữ liệu thứ cấp tại UBND thị xã Quảng Trị, phòng Tài nguyên Formatted: Font: Italic, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No widow/orphan control môi trường thị xã Quảng Trị, Trung tâm phát triển quỹ đất thị xã Quảng Trị. Các số liệu chính được thu thập bao gồm: tình hình đất đai và biến động đất đai, tình hình kinh tế - xã hội, tình hình đấu giá đất đai, qui trình, chính sách liên quan đến đấu giá đất đai (qui hoạch, bảng giá, niêm yết, tổ chức đấu giá…) Số liệu thu thập được tác giả xử lý qua quá trình phân tích dữ liệu, từ đó tác giả mong muốn có cái nhìn toàn diện và sâu sắc về thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị cũng như những thuận lợi, khó khăn trongn công tác này mà thị xã đang gặp phải. Comment [V1]: Làm rõ qui mô mẫu và phương pháp chọn mẫu Formatted: Indent: First line: 1 cm, No widow/orphan control, Tab stops: 1.5 cm, Left + 1.75 cm, Left + 2.25 cm, Left + 2.75 cm, Left 5.1.2. Đối với sSố liệu sơ cấp - Phương pháp chọn mẫu: Formatted: No underline, Font color: Red 4 Formatted: Indent: First line: 1 cm + Nhóm cán bộ quản lý: Phỏng vấn 25 cán bộ quản lý có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Bao gồm: HĐND Thị xã (5 người); UBND thị xã (5 người); Trung tâm Phát triển quỹ đất (5 người); Phòng Kế hoạch – Tài chính (5 người); Phòng Tài nguyên Formatted: No underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam) Môi trường (5 người). + Nhóm đối tượng tham gia đấu giá Formatted: Indent: First line: 1 cm 160 bác sĩ, 26 dược sĩ, 257 điều dưỡng, 36 hộ sinh, 45 kỹ thuật và 155 các Formatted: No underline, Font color: Red chức danh khác.Theo “Phân tích dữ liệu nghiên cứu với SPSS” của Hoàng Trọng _Chu Nguyễn Mộng Ngọc: số mẫu cần thiết để phân tích nhân tố phải lớn hơn hoặc bằng năm lần số biến quan sát. Với 24 biến quan sát trong phiếu điều tra, kích cỡ Formatted: No underline, Font color: Red mẫu phải đảm bảo điều kiện như sau: n ≥ 5 * k = 5 * 24 ≥ 120 (quan sát) Như vậy, để đảm bảo độ chính xác cũng như mức độ thu hồi bảng hỏi, luận Formatted: No underline, Font color: Red văn nghiên cứu quyết định chọn 160 mẫu để tiến hành điều tra khảo sát. Kết quả thu hồi được 153 phiếu khảo sát đảm bảo chất lượng để tiến hành phân tCăn cứ vào danh sách những người tham gia đấu giá quyền sửu dụng đất đai trong các năm 2015-2017, bằng phương pháp lựa chọn ngẫu nhiên, 84 người tham gia đấu giá đã được lựa chọn.Sử Formatted: No underline, Font color: Red dụng phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên đơn thuần đối tượng điều tra là 87 cán bộ làm công tác quản lý tại bệnh viện, 30 cán bộ viên chức làm công tác kế toán; còn lại tiến hành chọn mỗi khoa phòng 2-3 cán bộ được điều tra. Nội dung khảo sát chủ yếu tập trung: Phần 1: Thông tin đối tượng được tiến hành điều tra Phần 2: Nội dung khảo sát đánh giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới trong thời gian vừa qua. Bảng hỏi có 11 câu hỏi đánh giá tình hình quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 chính đối với cán bộ làm công tác kế toán và 3124 câu hỏi đánh giá tình hình đâu gia quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trịquản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính đối với cán bộ viên chức tại bệnh viện. Đánh giá hài lòng của người được hỏi bằng cách sử dụng thang đo Likert 5 mức độ, người được phỏng vấn sẽ đánh dấu  vào con Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 5 số mà họ cho là thích hợp nhất với ý kiến của họ. Theo đó, 3124 câu hỏi đánh giá tình hình đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thị xã Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính đối với cán bộ viên chức Formatted: Font color: Text 1 Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Indent: First line: 1.27 cm, No widow/orphan control tại bệnh viện được thiết kế dựa trên các khía cạnh của các nhân tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn Thịxã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị quản lý tài chính theo cơ chế tự chủ tài chính tại Bệnh viện Hữu nghị Việt Nam – Cu Ba Đồng Hới (dựa trên sự tham khảo ý kiến chuyên gia và kết quả của cuộc khảo sát thử trước khi khảo sát chính thức), bao gồm các nội dung: (1) Lập và phê duyệt phương án đấu giá quyền sử dụng đấtBộ máy quản lý tài chính; (2) Về công tác xác định giá khởi điểmCông tác lập dự toán thu chi tài chính; (3) Về công tác công khai, niêm yếtQuản lý các nguồn thu tài chính; (4) Về công tác tổ chức đấu giáQuản lý và sử dụng các khoản chi; (5) Về công tác giám sát, kiểm soát, đánh giáCông tác quyết toán; (6) Công tác thanh tra, kiểm tra, giám Về quy trình, thủ tục đấu giását; (7) Công cụ tham gia quản lý tài chính. Mẫu được chọn trên cơ sở số lượng CBCC….. thị xã Quảng Trị và cán bộ làm công tác thanh toán chi NSNN tại 89 đơn vị hành chính trên địa bàn thị xã Quảng Trị qua việc điều tra, phỏng vấn trực tiếp từ bảng câu hỏi được thiết kế sẵn. Danh Formatted: Font: Not Italic, Font color: Text 1, Condensed by 0.3 pt Formatted: No underline, Font color: Text 1 Formatted: Indent: First line: 1 cm, No widow/orphan control, Tab stops: 1.5 cm, Left + 1.75 cm, Left + 2.25 cm, Left + 2.75 cm, Left sách cán bộ đã được chuẩn bị từ trước. Formatted: Font: Not Italic, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam) 5.2. Phương pháp phân tích Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Text 1, Vietnamese (Vietnam)  Đối với số liệu thứ cấp - Phương pháp khảo cứu tài liệu: Là phương pháp thu thập thông tin thông qua các tài liệu tham khảo. Sau khi thu thập các tài liệu, số liệu tiến hành phân loại tổng hợp tài liệu, số liệu đó. - Phương pháp thống kê mô tả: Là phương pháp được sử dụng để mô tả các đặc tính cơ bản của những số liệu thu thập được. - Phương pháp so sánh: Là phương pháp xác định mức độ biến động trong các chỉ tiêu phân tích, so sánh số liệu giữa năm này và năm khác để làm rõ việc tăng giảm trong số liệu cần phân tích.  Đối với số liệu sơ cấp: 6 Formatted: Font: Bold, No underline, Vietnamese (Vietnam) - Phương pháp kiểm định tham số trung bình giữa 2 mẫu độc lập: Thông qua phương pháp này nhằm xem xét, đối chiếu sự khác biệt trong đánh giá của người tham gia đấu giá và CBQL về công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại địa bàn thị xã Quảng Trị. Trong đó giả thiết như sau: Ho: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau H1: Giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau Kết luận: Nếu giá trị Sig. (2-tailed) < mức ý nghĩa 0.05, bác bỏ Ho và chấp nhận H1, có nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là khác nhau. Nếu giá trị Sig. (2-tailed) > mức ý nghĩa 0.05, chấp nhận Ho và bác bỏ H1, có nghĩa là giá trị trung bình của 2 đối tượng trên tổng thể là giống nhau. 5.3. Công cụ xử lý và phân tích Công cụ xử lý và phân tích là phần mềm EXCEL và SPSS 22. Formatted: Font: Bold, Font color: Text 1, English (United States) 6. Cấu trúc luận văn b.6. Cấu trúc luận văn Phần 1. Đặt vấn đề Phần 2. Nội dung nghiên cứu Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về đấu giá quyền sử dụng đất. Chương 2: Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạithị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện công tác đấu giá quyền sử dụng đất tạithị xã Quảng Trị, tỉnh Quảng Trị Phần 3: Kết luận và kiến nghị 7 Formatted: Font: Not Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam) PHẦN 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤTKHOA HỌC CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Bất động sản và thị trường bất động sản 1.1.1. Bất động sản Bất động sản gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai. Nói cách khác, bất động sản chính là đất đai, tuy nhiên, mỗi quốc gia sẽ có những quy định khác nhau liên quan đến phạm vi giao dịch đất đai trong thị trường bất động sản. Theo quy định của số nước như Úc, Nhật, Thái Lan, Singapore, vv, bất động sản (bao gồm đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai) là hàng hóa được dùng để giao dịch trên thị trường bất động sản. Ở Việt Nam, bất động sản cũng được coi là hàng hóa được phép mua bán, nhưng mốt số loại không được xem là bất động sản hàng hóa, chẳng hạn như: các công trình cơ sở hạ tầng. Đát đai là bất động sản chứ không phải là hàng hóa, được phép sử dụng đất hay một số loại đất và trong các quy định và của một số đối tượng cụ thể thì mới được coi là hàng hóa Dựa theo Giáo trình Thị trường bất động sản của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, định nghĩa về bất động sản bao gồm các yếu tố như đất đai, các vật kiến trúc và các tài sản không thể tách rời khỏi đất đai cũng như vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản. Còn đối với Bộ Xây Dựng, Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản, bất động sản làtất cả những gì liên quan đến đất đai hoặc gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Mặt khác, theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, tại Điều 174 có quy định rằng: “BĐS là các tài sản bao gồm: nhà của; đất đai; các công trình xây dựng có liên quan tới đất đai, bao gồm cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; và các tài sản khác gắn liên quan tới đất đai; Các tài sản khác được quy định bởi pháp luật”. Như vậy, bất động sản là tất cả những tài sản gắn liền với đất đai và được Nhà nước, pháp luật quy định một cách rõ ràng, cụ thể. 8 Comment [V2]: Chương này cần bổ sung làm rõ: Công tác đấu giá quyến sử dụng đât bao gồm những nội dung gì? Qui trình đấu giá quyến sử dụng đât Các tiêu chí đánh giá công tác đấu giá quyến sử dụng đât Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font: Bold, No underline, Font color: Auto, Vietnamese (Vietnam) Formatted: Font: Bold, Italic, No underline, Font color: Auto Tuy nhiên, do tài sản là điều thiết yếu của mọi quan hệ xã hội và pháp luật, vậy nên cần phải khoanh vùng định rõ các tài sản thuộc bất động sản. Bộ Luật dân sự 2015 (BLDS 2015) xác định rõ: tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản được hình thành trong tương lai. Đối tượng được xếp vào là bất động sản có phạm vi khá hẹp. Theo khoản 1, điều 107, BLDS 2015 đã liệt kê các loại tài sản được xếp vào nhóm bất động sản gồm có: đất đai,nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, tài sản khác gắn với đất đai, nhà, công trình xây dựng và các tài sản khác theo quy định của pháp luật.Ngoài những tài sản kể trên, một số tài sản vô hình gắn liền với đất đai như quyền sử dụng đất, quyền thế chấp… cũng được coi là bất động sản theo quy định trong pháp luật Kinh doanh Bất động sản. 1.1.2. Thị trường bất động sản Formatted: Font: Bold, Italic, No underline, Font color: Auto Trên thực tế, thị trường chính là nơi diễn ra hoạt động trao đổi hàng hóa. Tại đây, các mối quan hệ liên quan đến kinh tế giữa người và người được kết nối với nhau bằng hình thức trao đổi hàng hóa. Theo cả nghĩa rộng và nghĩa đen, thị trường bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng nhất của nền kinh tế thị trường. Theo nghĩa rộng, thị trường bât động sản được định nghĩa là tổng hợp các mối quan hệ liên quan đến giao dịch bất động sản; giao dịch này được diễn ra tại một vị trí nhất định với khoảng thời gian nhất định, đây không chỉ là nơi diễn ra các hoạt động gia dịch mà còn là nơi diễn ra nhiều hoạt động khác. Theo nghĩa hẹp, thị trường bất động sản được xem là nơi mà các hoạt động gắn liền với các giao dịch, ví dụ như chuyển nhượng hay mua bán bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn được hiểu là loại hàng hóa đặc biệt. Mặc dù nó không di chuyển được, nhưng lại có thể mang lại cho chủ sở hữu những lợi ích riêng, vì vậy sẽ xuất hiện hoạt động giao dịch.Thị trường bất động sản vừa là nơi diễn ra các giao dịch về bất động sản, mang tính khu vực và thay đổi theo thời gian. Do đó, thị trường bất động sản là một trong những yếu tố quan trọng của hệ thống kinh tế thị trường hoàn chỉnh. Giống như các loại thị trường khác, đây cũng là 9