Tài liệu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện xuân lộc, tỉnh đồng nai

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Võ Thanh Bình HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT KINH TẾ HÀ NỘI – năm 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Võ Thanh Bình HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TỪ THỰC TIỄN HUYỆN XUÂN LỘC, TỈNH ĐỒNG NAI Ngành: Luật Kinh tế Mã số : 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. ĐẶNG ANH QUÂN HÀ NỘI – năm 2019 LỜI CAM ĐOAN Được sự tận tình giúp đỡ của người hướng dẫn khoa học là Tiến sĩ luật Đặng Anh Quân, tác giả đã hoàn thành luận văn thạc sĩ. Tác giả cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tác giả, không sao chép công trình của người khác. Các ý kiến, quan điểm của các chuyên gia, văn bản luật, tác giả khác được trích dẫn trong ngoặc kép theo quy định. TÁC GIẢ Võ Thanh Bình MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chƣơng 1: TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN ..............................................7 1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất.....................................................7 1.1.1. Hộ gia đình sử dụng đất .............................................................................7 1.1.2. Cá nhân sử dụng đất ..................................................................................8 1.2. Khái niệm và phân loại đất nông nghiệp ..........................................................9 1.2.1. Khái niệm đất nông nghiệp ........................................................................9 1.2.2. Phân loại nhóm đất nông nghiệp .............................................................10 1.3. Khát quát về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp .......................11 1.3.1.Khái niệm quyền sử dụng đất ....................................................................11 1.3.2. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất .....................14 1.3.3. Khái niệm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất .........................19 1.4. Khái quát quá trình phát triển của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại Việt Nam ..........................22 Tiểu kết chương 1............................................................................................... 26 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ PHƢƠNG HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN HIỆN .......................27 2.1. Quy định pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân.............................................................................27 2.1.1. Quy định về chủ thể trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................27 2.1.2. Quy định về đối tượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...............................................................37 2.1.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...................41 2.1.4. Quy định về hình thức và hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ................................................43 2.2. Thực trạng hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai ..........................................46 2.2.1 Tổng quan về huyện Xuân Lộc .................................................................46 2.2.2. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Xuân Lộc từ năm 2013 đến năm 2017 ................................................................48 2.2.3. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ................................................49 2.2.4. Những bất cập về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai .......................................51 2.3. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân .....................................................56 2.3.1. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước .......................................................................................56 2.3.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với điều kiện thực tiễn và xu hướng phát triển của kinh tế xã hội ...............................................................57 2.4. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ...........59 2.4.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân .....................................................................59 2.4.2. Giải pháp bảo đảm thực hiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân ......................................................60 Tiểu kết chương 2............................................................................................... 62 KẾT LUẬN ..............................................................................................................63 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BCT : Bộ chính trị BLDS : Bộ luật Dân sự CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa LĐĐ : Luật Đất đai QSDĐ : Quyền sử dụng đất DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 2.1. Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của Hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Xuân Lộc ..................................................48 Bảng 2.2. Số liệu báo cáo giải quyết các vụ tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Văn phòng công chứng Vũ Thụy Vy .............................51 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là bàn địa phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng. Quá trình hình thành và phát triển của một dân tộc phụ thuộc rất nhiều vào yếu tố tài nguyên đất đai mà dân tộc đó đang sinh sống. Tài nguyên đất là cơ sở để phát triển thành nhiều dạng tài nguyên khác nhau, quyết định sự tồn tại của một lãnh thổ và sự phát triển của một quốc gia. Đất đai quan trọng như vậy nên việc quản lý, khai thác và sử dụng đất tốt, có hiệu quả là vấn đề cần thiết và tất yếu đặt ra. Những bước chuyển mình của đất nước ta trong những năm qua đã và đang khẳng định tính đúng đắn của đường lối đổi mới toàn diện do Đảng đề ra và lãnh đạo. Trong công cuộc đổi mới, vấn đề đất đai trở thành mối quan tâm sâu sắc của Đảng và Nhà nước, của các cấp, các ngành cũng như của mỗi người dân. Để phát huy tối đa giá trị của đất, các quan hệ đất đai cần phải được xác lập cho phù hợp với nền kinh tế thị trường. Theo quy định của LĐĐ năm 2013 đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân sử dụng thông qua việc cấp cho người dân giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, việc ghi tên người sử dụng đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thực tế đã phát sinh nhiều vướng mắc mà LĐĐ năm 2013 này vẫn chưa giải quyết được những bất cập tồn tại, t đó vẫn còn những giao dịch, thế chấp vay vốn, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát sinh tranh chấp, phần lớn các vụ tranh chấp đều phải nhờ đến tòa án can thiệp, đặc biệt đối với những giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên người sử dụng là hộ gia đình khi xảy ra tranh chấp sẽ để lại nhiều hậu quả nghiêm trọng, nhiều trường hợp anh em ruột thịt với nhau, kể cả cha con, tình thân với nhau cũng phải kéo nhau ra tòa vì tranh giành quyền lợi liên quan đến vài mét vuông đất. Ở Xuân Lộc trong những năm qua tình trạng tranh chấp liên quan đến vấn đề tài sản là quyền sử dụng đất đứng tên của hộ gia đình, cá nhân xảy ra khá phổ biến. 1 Các cơ quan nhà nước cũng đã có nhiều văn bản cũng như đưa ra nhiều giải pháp để hạn chế tranh chấp xảy ra trong dân nhưng trên thực tế hiệu quả vẫn chưa cao. Việc tranh chấp xảy ra có thể là do vô ý hoặc do nhầm lẫn và cũng có trường hợp là cố ý vì mục đích trục lợi cá nhân, có những vụ tranh chấp gặp khó khăn ngay khi tiến hành các thủ tục tại cơ quan công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và rắc rối phát sinh ngay lúc này. Có vụ đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau nhưng khi thực hiện thì lại phát sinh vấn đề về giá trị của quyền sử dụng đất tăng lên nên một trong các bên có ý định tìm cách vô hiệu hợp đồng bằng cách đưa người con trong hộ khẩu vào hợp đồng để vô hiệu hợp đồng, sau khi hợp đồng vô hiệu thì người bán đem chuyển nhượng lại cho người khác với giá trị cao hơn hoặc sử dụng cho mục đích khác. Điều này thực tế đã có nhiều người bị thiệt hại, thậm chí còn có người tán gia, bại sản khi thua kiện chỉ vì phần đất mà mình b tiền ra mua là đất được cấp cho hộ gia đình, cụ thể là trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ ông Nguyễn Văn A hoặc là hộ bà Nguyễn Thị B. T những tồn tại và bất cập qua lý giải trên đặt ra vấn đề là làm thế nào để các tổ chức, cá nhân khi tham gia vào quan hệ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có liên quan đến quyền sử dụng đất ghi tên của hộ gia đình không vướng phải những khó khăn, tranh chấp, không bị l a dối dẫn đến vô hiệu hợp đồng và gây thiệt hại. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cần phải có những giải pháp hữu hiệu và đồng bộ trong quản lý đất đai t khâu đăng ký quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cho đến việc quản lý quy trình thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất tại cơ quan công chứng, chứng thực thông qua đó đảm bảo tính minh bạch, rõ ràng, tránh các hành vi l a dối hoặc lợi dụng kẻ hở của pháp luật để trục lợi gây thiệt hại cho nhau và hơn nữa là tránh những những tranh chấp đáng tiếc có thể xảy ra ảnh hưởng đến trật tự công cộng địa phương. Trong suốt quá trình công tác cũng như quá trình nghiên cứu, học tập, tôi cũng có nhiều trăn trở khi chứng kiến những vụ tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân mà trong đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được ghi tên của hộ gia đình. Những vụ tranh chấp này thường gây ra rất nhiều hậu quả t thiệt hại về kinh tế dẫn đến kiệt huệ, tình thâm, 2 ruột thịt trong gia đình, đạo đức bị xâm hại, tiềm ẩn nguy cơ vi phạm pháp luật hình sự. LĐĐ năm 2013 có hiệu lực đã giải quyết được một số vướng mắc trong các vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Thế nhưng trong quá trình thực thi vẫn còn nhiều vấn đề bất cập liên quan đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nhiều vấn đề khác liên quan vẫn còn bất cập. Xuất phát t tình hình trên, Tác giả đã quyết định chọn đề tài "Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai" để làm Luận văn tốt nghiệp cho mình, với mong muốn góp phần để nhằm nâng cao hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về đất đai, về quản lý đất đai, hướng đến nền hành chính rõ ràng, minh bạch, thông thoáng và công bằng trong những giao dịch liên quan đến đất đai nói chung và quyền sử dụng đất liên quan đến hộ gia đình, cá nhân ở Xuân Lộc nói riêng. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đến nay, vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân là một đề tài được nhiều tầng lớp quan tâm cả về nội dung kinh tế lẫn nội dung hành chính. Đây là vấn đề được các tác giả nghiên cứu dưới nhiều phương diện khác nhau. Cụ thể là một số công trình tiêu biểu sau đây: - Luận văn thạc sĩ Luật học “Pháp luật về quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân ” của Tạ Thị Vân Anh, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017. - Luận văn thạc sĩ Luật học “Chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp theo pháp luật Việt Nam” của Phan Thị Ngọc Dung, Đại học Luật Hà Nội, công bố năm 2017. - Luận văn thạc sĩ Luật học “Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng quyền sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Bình Dương và hướng hoàn thiện” của Thái Thanh Hải, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, công bố năm 2007. - Luận văn thạc sĩ Luật học “Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp” của Văn Thị Kim Ngọc, Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, công bố năm 2017. 3 - Luận văn thạc sĩ Luật học “Hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân t thực tiễn tỉnh Thái Nguyên” của Quản Thị Hằng, Học viện Khoa học xã hội, công bố năm 2016. Hiện nay, các công trình nghiên cứu về hoạt động chuyển dịch quyền sử dụng đất chủ yếu tập trung nghiên cứu vào các hoạt động chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, cho thuê quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất sản xuất phi nông nghiệp khác. Có nhiều công trình nghiên cứu về hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp. Tuy nhiên, mới chỉ d ng lại ở việc nghiên cứu những vấn đề pháp lý nói chung, các thủ tục thực hiện hoạt động này, hoặc mới chỉ d ng lại ở các chủ thể khác như chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với, tổ chức, Doanh nghiệp. Còn pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân thì có ít công trình nghiên cứu. Vì vậy, luận văn muốn đi sâu nghiên cứu về pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn làm sáng t những vấn đề lý luận và thực tiễn (thông qua nghiên cứu thực tiễn tại huyện Xuân Lộc,tỉnh Đồng Nai) về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Thông qua việc nghiên cứu này để đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Những nhiệm vụ cụ thể luận văn phải thực hiện: - Nghiên cứu và làm rõ những vấn đề lý luận chung về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. - Phân tích được các quy định của pháp luật điều chỉnh về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân. - Đánh giá được thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình và cá nhân nói chung và thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai. 4 - Đưa ra những phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đối tượng nghiên cứu của các luật chuyên ngành có liên quan khác nhau. Tuy nhiên, với mục tiêu đề ra Luận văn tập trung nghiên cứu Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp không phải dưới góc độ Khoa học quản lý nhà nước về đất đai, góc độ khoa học kinh tế, hay hành chính mà dưới góc độ khoa học pháp lý. Tác giả chỉ nghiên cứu cụ thể pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với chủ thể hộ gia đình, cá nhân thông qua thực tiễn tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai theo quy định của Luật Đất đai 2013, Bộ luật Dân sự 2015. 5. Cơ sở lý luận và phƣơng pháp nghiên cứu Với mục đích triển khai những nội dung cơ bản của đề tài, tôi đã sử dụng phương pháp duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh. Dựa trên những quan điểm, đường lối của Đảng Cộng sản Việt Nam về sở hữu đất đai, dựa trên những quan hệ xã hội, các quan hệ pháp luật, các trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tiến trình cải cách thủ tục hành chính trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong quá trình nghiên cứu, các phương pháp điều tra, khảo sát, tổng hợp, phân tích, so sánh, đối chiếu được sử dụng để làm sáng t các vấn đề liên quan đến đề tài. Ngoài ra, với chuyên môn là một chuyên viên nghiệp vụ tại văn phòng công chứng phụ trách tiếp công dân, người yêu cầu công chứng, tư vấn soạn thảo hợp đồng, tôi còn có cơ hội và trao đổi trực tiếp với người dân có yêu cầu và cán bộ thực hiện công tác tiếp công dân trong bộ máy hành chính nhà nước và với người dân trực tiếp thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Xuân Lộc, tỉnh Đồng Nai để hiểu rõ hơn về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp tại địa phương. 5 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Luận văn nghiên cứu về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân theo pháp luật Việt Nam t góc độ của những người thường xuyên áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân, t thực tiễn áp dụng văn bản pháp luật hiện hành để đánh giá mức độ phù hợp của các quy định của pháp luật. Qua đó, luận văn đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân để góp phần nâng cao hiệu quả thực hiện trong thực tế. 7. Kết cấu luận văn Phần mở đầu, danh mục các t viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục, phụ lục luận văn được chia thành 2 chương: Chƣơng 1: Tổng quan về chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Chƣơng 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân và phương hướng, giải pháp hoàn thiện. 6 Chƣơng 1 TỔNG QUAN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Khái niệm hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất 1.1.1. Hộ gia đình sử dụng đất T lâu, trong quan hệ huyết thống của cộng đồng người Việt Nam, gia đình là “ tổ ấm”, nơi mỗi con người được sinh ra và lớn lên trong tình thương của cả cộng đồng. Mỗi gia đình truyển thống thường có 2 đến 3 thế hệ cùng chung sống, cùng gắn bó với nhau lúc khó khăn cũng như hạnh phúc. Tất cả họ cùng chung sống trong một mái nhà, có cùng huyết tộc. Tuy nhiên, khái niệm hộ gia đình được đề cập ở đây với tính pháp lý của nó là một đơn vị sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất. Họ là một tế bào kinh tế của đất nước, là đơn vị tự chủ trong sản xuất và kinh doanh Thực chất của kinh tế hộ gia đình gắn liền với các chính sách khoán, t khoán 100 theo Chỉ thị của Ban Bí thư trung ương Đảng ngày 13/01/1981 đến khoán 10 theo Nghị quyết số 10/BCT ngày 05/4/1988 của Bộ Chính trị Ban chấp hành Trung ương Đảng Cộng sản Việt Nam. Vấn đề giao đất cho hộ gia đình, cá nhân xuất phát t đây và sau đó được cụ thể hóa bằng các quy định của Luật Đất đai năm 1993. Bộ luật Dân sự đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam có hiệu lực pháp lý t ngày 01/7/1996 cũng đã xác định rõ địa vị pháp lý của hộ gia đình là: các thành viên của một gia đình, có tài sản chung để hoạt động sản xuất kinh doanh chung, theo đó, quyền sử dụng đất hợp pháp của hộ gia đình là tài sản chung của họ. Các Luật Đất đai sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001, Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai năm 2013 cũng tiếp tục sử dụng khái niệm hộ gia đình với tính cách là một chủ thể sử dụng đất quan trọng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng . Hộ gia đình là đối 7 tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, là chủ thể được hưởng quyền và có các nghĩa vụ theo quy định của Luật Đất đai. Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất [37, khoản 29, Điều 3]. Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định t sản xuất nông nghiệp trên đất đó [37, khoản 30, Điều 3]. Tóm lại, hộ gia đình là một chủ thể quan trọng bao gồm các thành viên trong một gia đình, có quan hệ huyết thống tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai với tư cách là đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng dụng đất và được công nhận quyền sử dụng đất. T đó các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất của hộ gia đình được Nhà nước bảo hộ với tư cách là đơn vị tự chủ trong các quan hệ dân sự kinh tế [10, tr. 177-178]. 1.1.2. Cá nhân sử dụng đất Không phải lúc nào dưới một mái nhà cũng có nhiều thành viên có cùng huyết thống chung sống với nhau, nhiều gia đình không có may mắn đó và do nhiều nguyên nhân khác nhau, những cá nhân tự làm chủ cả một gia đình. Họ tự lo toan để mưu sinh, tham gia vào mọi quan hệ xã hội trong đời sống và là người tự tạo lập cuộc sống bằng chính tài sản của mình. Một trong những cơ sở kinh tế giúp cho sự tồn tại của cá nhân trong đời sống chính là quyền sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê, được Nhà nước công nhận hoặc cho phép nhận chuyển quyền. cá nhân trước hết là con người cụ thể, phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự, có nhu cầu sử dụng đất và khả năng khai thác đất có hiệu quả. Bởi vậy, trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013, cá nhân sử dụng đất tham gia hầu hết các quan hệ dân sự và kinh tế, được Nhà nước bảo hộ các quyền tương đương như hộ gia đình khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai. Họ cũng 8 được giao đất, cho thuê đất được hưởng các quyền chuyển quyền sử dụng đất và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như mọi đối tượng khác. Có thể nói cá nhân sử dụng đất là con người độc lập, có đủ những điều kiện đặt ra để tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai, có các quyền và nghĩa vụ trong quan hệ sử dụng đất [10, tr. 178-179]. 1.2. Khái niệm và phân loại đất nông nghiệp 1.2.1. Khái niệm đất nông nghiệp Theo quan niệm truyền thống của người Việt Nam thì đất nông nghiệp thường được hiểu là đất trồng lúa, trồng cây hoa màu như: ngô, khoai, sắn và những loại cây được coi là lương thực. Tuy nhiên, trên thực tế việc sử dụng đất nông nghiệp tương đối phong phú, không chỉ đơn thuần là để trồng lúa, hoa màu mà còn dùng vào mục đích chăn nuôi gia súc, nuôi trồng thủy sản hay để trồng các cây lâu năm… Luật Đất đai năm 1993 tại Điều 42 quy định về đất nông nghiệp như sau: “ Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu để sử dụng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp” Với quy định của Luật Đất đai năm 1993, đất đai của Việt Nam được chia làm sáu loại: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chưa sử dụng. Theo sự phân loại này đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp được tách riêng thành hai loại đất nằm trong sáu loại đất thuộc vốn đất quốc gia và được định nghĩa theo Điều 42 và Điều 43 của Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, sự phân loại này dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau, v a căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, v a căn cứ vào địa bàn sử dụng đất đã dẫn đến sự tách bạch về mặt pháp lý gây khó khăn cho công tác quản lý đất đai. Để khắc phục những hạn chế đó, nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất thực hiện các quyền của mình trong việc sử dụng đất. LĐĐ năm 2003 và LĐĐ năm 2013 đã chia đất đai làm ba loại với tiêu chí phân loại duy nhất đó là căn cứ vào mục đích sử dụng chủ yếu, Trên cơ sở đó, đất đai được chia theo ba loại sau: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng. 9 Như vây, LĐĐ năm 2013 đã mở rộng khái niệm đất nông nghiệp với tên gọi “ nhóm đất nông nghiệp” thay cho “ Đất nông nghiệp” trước đây. Theo quy định của LĐĐ năm 2013 có thể hiểu nhóm đất nông nghiệp là tổng thể các loại đất có đặc tính sử dụng giống nhau, với tư cách là tư liệu sản xuất chủ yếu phục vụ cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản, làm muối, trồng r ng, khoanh nuôi tu bổ bảo vệ r ng, nghiên cứu thí nghiệm về nông nghiệp, lâm nghiệp. 1.2.2. Phân loại nhóm đất nông nghiệp Tại khoản 1 Điều 10 LĐĐ năm 2013 nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau: - Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác; - Đất trồng cây lâu năm; - Đất r ng sản xuất; - Đất r ng phòng hộ; - Đất r ng đặc dụng; - Đất nuôi trồng thủy sản; - Đất làm muối; - Đất nông nghiệp khác gồm đất sử dụng để xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt, kể cả các hình thức trồng trọt không trực tiếp trên đất; xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật khác được pháp luật cho phép; đất trồng trọt, chăn nuôi, nuôi trồng thủy sản cho mục đích học tập, nghiên cứu thí nghiệm; đất ươm tạo cây giống, con giống và đất trồng hoa, cây cảnh.[37, khoản 1, Điều 10] Như vậy, có thể thấy nhóm đất nông nghiệp bao gồm những loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp đó là diện tích đất trồng các cây lương thực như lúa, ngô, khoai, sắn, đất trồng các cây lâu năm có gia trị kinh tế cao như d a, cam, chanh, bưởi… Ngoài ra còn có những loại đất nông nghiệp khác phục vụ cho công việc đặc thù như: đất xây dựng chuồng trại chăn nuôi gia súc, gia cầm và các loại động vật 10 khác; đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trộng trọt; đất xây dựng trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm nông nghiệp, lâm nghiệp, thủy sản; đất ươm tạo cây giống, con giống. Ở Việt Nam, nhóm đất nông nghiệp chiếm tỷ lệ tương đối lớn trong vốn đất đai của cả nước, loại đất này được phân bố rộng khắp trên phạm vi cả nước và đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế nông nghiệp của đất nước. Trong những năm gần đây, hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp ngày càng cao, đặc biệt là đất trồng lúa nước và sử dụng đất nông nghiệp tiết kiệm hơn. Sản xuất nông nghiệp đã t ng bước chuyển sang sản xuất hàng hóa.Mặc dù chúng ta có chuyển một số diện tích đất nông nghiệp để sử dụng vào các mục đích khác nhưng vì làm tốt việc khai hoang nên diện tích đất nông nghiệp vẫn tăng, bảo đảm giữ vững hơn bốn triệu ha đất trồng lúa. 1.3. Khát quát về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp 1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Thuật ngữ pháp lý quyền sử dụng đất được ghi nhận trong LĐĐ năm 1987. Thuật ngữ này tiếp tục sử dụng trong LĐĐ năm 1993. Đặc biệt hơn, LĐĐ năm 1993 đã chính thức ghi nhận quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của hộ gia đình, cá nhân và cho phép họ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn sử dụng. Với quy định này của LĐĐ năm 1993 quan hệ sở hữu đất đai ở nước ta mang một ý nghĩa pháp lý mới: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, quyền sử dụng đất thuộc về người sử dụng đất. Hay nói cách khác, quyền sử dụng đất đã tách kh i quyền sở hữu đất đai và chủ sở hữu đất đai chuyển giao cho người sử dụng đất thực hiện và trở thành một quyền tài sản thuộc sở hữu của người sử dụng đất. T đó đến nay, khái niệm quyền sử dụng đất vẫn tiếp tục được ghi nhận trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013, cụ thể như sau: - Quyền sử dụng đất là quyền được tách ra từ quyền sở hữu đất đai và tồn tại độc lập với quyền sở hữu đất đai: Trong đời sống xã hội con người cần tác động đến vật chất để th a mãn các nhu cầu của mình. Nhà nước th a nhận và bảo đảm các quyền đó cho các chủ thể. 11 Hệ thống các quyền mà Nhà nước th a nhận và bảo đảm cho các chủ thể được gọi là quyền đối vật (vật quyền). Vật quyền bao gồm 2 loại: Quyền sở hữu (là quyền chủ đạo) và các quyền của chủ thể trên tài sản của người khác (quyền khác đối với tài sản). Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Như vậy, nước ta không th a nhận quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác ngoài Nhà nước đối với đất đai. Nhưng mọi cá nhân, hộ gia đình, tổ chức trong xã hội đều cần có những quyền nhất định đối với đất đai như quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, nhà máy sản xuất, để trồng trọt, chăn nuôi … Do đó, Nhà nước phải trao cho người dân những quyền nhất định để người dân th a mãn nhu cầu của họ. T nhu cầu thực tế đó, Nhà nước đã trao cho người dân quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất đã được tách kh i quyền sở hữu và trở thành một quyền độc lập, tồn tại bên cạnh quyền sở hữu đất đai của nhà nước. - Chủ thể của quyền sử dụng đất là người sử dụng đất: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước là chủ thể có các quyền như quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với đất đai. “Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất…” [37, Điều 4]. Như vậy, người sử dụng đất chính là chủ thể có quyền sử dụng đất. Họ có thể là những cá nhân, hộ gia đình, tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật [37, Điều 4]. Những chủ thể này không có quyền sở hữu đất đai, nhưng có quyền sở hữu quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền của người sử dụng đất Quyền sử dụng đất không phải là một quyền đơn lẻ mà là một tập hợp các quyền của người sử dụng đất. Nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất có sự kế th a và ngày càng mở rộng cùng với sự phát triển của pháp luật về đất đai và sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội. Quyền sử dụng đất theo LĐĐ năm 1987 chính là quyền khai thác, sử dụng đất đúng mục đích sử dụng đất đã được xác định. Người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển nhượng, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất 12 và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định [34, Điều 3, 23, 25, 27, 30, 31]. Nội hàm quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân có thêm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, th a kế, thế chấp quyền sử dụng đất trong LĐĐi năm 1993 [35, Khoản 2, Điều 3]. Trong LĐĐ năm 2003, các quyền của người sử dụng đất được mở rộng thành hệ thống các quyền, bao gồm quyền chung của tất cả những người sử dụng đất và các quyền cụ thể của t ng người sử dụng đất gắn với hình thức sử dụng đất của họ. Ngoài các quyền đã có trong LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 còn bổ sung thêm các quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề. Tổng thể các quyền do pháp luật quy định đều là những quyền cụ thể của quyền sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất là quyền tài sản Đất đai là tài sản tồn tại ở hình thức vật chất cụ thể. Quyền sử dụng đất là tài sản tồn tại ở dạng quyền, còn gọi là quyền tài sản [20, tr.169]. Với tư cách là quyền tài sản, quyền sử dụng đất là quyền trị giá được bằng tiền, có thể chuyển giao hoặc không chuyển giao trong giao dịch dân sự. - Quyền sử dụng đất là một hệ thống các quyền “cho phép chủ thể tiếp cận, nắm giữ, khai thác năng lực sinh lợi và công dụng của đất theo quy định của pháp luật” Đặc điểm này nói lên khía cạnh kinh tế của quyền sử dụng đất. Trong bối cảnh Nhà nước là chủ sở hữu duy nhất đối với đất đai, mà đất đai lại là tài sản có ảnh hưởng sâu rộng đến đời sống kinh tế xã hội và giao lưu dân sự thì việc th a nhận giá trị kinh tế của quyền sử dụng đất có ý nghĩa quan trọng cho việc ổn định đời sống, xóa b những rào cản để phát huy mọi tiềm năng của xã hội phục vụ cho sự phát triển kinh tế. - Quyền sử dụng đất là một quyền có giới hạn Khác với quyền sở hữu đất đai của Nhà nước, quyền sử dụng đất của các chủ thể không phải là một quyền tuyệt đối và vĩnh viễn. Quyền sử dụng đất của người sử dụng bị giới hạn bởi các yếu tố sau: 13