Tài liệu Luận văn đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của văn phòng đăng ký đất đai hà nội chi nhánh quận nam từ liêm

BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI ===*****=== CẤN MINH ĐỨC ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH QUẬN NAM TỪ LIÊM LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Hà Nội – Năm 2019 BỘ TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI CẤN MINH ĐỨC ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI HÀ NỘI CHI NHÁNH QUẬN NAM TỪ LIÊM LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số : 8.85.01.03 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh Hà Nội – Năm 2019 CÔNG TRÌNH ĐƢỢC HOÀN THÀNH TẠI TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Cán bộ hƣớng dẫn chính: TS Nguyễn Thị Hồng Hạnh Cán bộ chấm phản biện 1: TS. Nguyễn Đình Bồng Cán bộ chấm phản biện 2: PGS.TS Phan Bình Binh Luận văn thạc sĩ đƣợc bảo vệ tại: HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ TRƢỜNG ĐẠI HỌC TÀI NGUYÊN VÀ MÔI TRƢỜNG HÀ NỘI Ngày tháng năm 2019 i LỜI CAM ĐOAN Những kết quả nghiên cứu đƣợc trình bày trong luận văn là hoàn toàn trung thực, của tôi, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật. TÁC GIẢ LUẬN VĂN Cấn Minh Đức ii LỜI CẢM ƠN Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất tới TS. Nguyễn Thị Hồng Hạnh đã dành nhiều thời gian và tâm huyết tận tình giúp đỡ, truyền đạt những kiến thức, kinh nghiệm quý báu cho tôi, định hƣớng và giúp tôi giải đáp những thắc mắc trong suốt quá trình học tập, thực hiện và hoàn thành luận văn. Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành đến Ban giám hiệu, các thầy, cô trong Khoa Quản lý đất đai - Trƣờng Đại học Tài nguyên và Môi trƣờng Hà Nội đã truyền đạt cho tôi những kiến thức quý giá và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập tại trƣờng. Tôi xin cảm ơn gia đình cùng toàn thể bạn bè tôi đã luôn động viên, khích lệ và giúp đỡ tôi. Trân trọng cảm ơn! Hà Nội, ngày tháng Học viên Cấn Minh Đức năm 201 iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ..................................................................................................... i LỜI CẢM ƠN ......................................................................................................... ii TRÍCH YẾU LUẬN VĂN ..................................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ............................................................................................. vii DANH MỤC HÌNH ............................................................................................. viii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. ix MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1 1. Sự cần thiết của đề tài .......................................................................................... 1 Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nƣớc và mọi tầng lớp nhân dân..... 1 2. Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................ 2 3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn ........................................... 2 3.1. Những đóng góp mới ........................................................................................ 2 3.2. Ý nghĩa khoa học .............................................................................................. 2 3.3. Ý nghĩa thực tiễn .............................................................................................. 2 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................. 3 1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản ..................... 3 1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trƣờng bất động sản ................................................ 3 1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản ......................................................................... 7 1.2. Văn phòng đăng ký đất đai ............................................................................. 10 1.2.1. Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ........ 10 1.2.2. Chức năng, nhiệm vụ, vai trò của Văn phòng đăng ký đất đai ...................... 14 1.3. Mô hình tổ chức đăng ký đất đai, bất động sản ở một số nƣớc ........................ 18 1.3.1. Australia: Đăng ký quyền (hệ thống Torren) ................................................ 18 1.3.2. Cộng hòa Pháp: Đăng ký văn tự giao dịch ................................................... 19 1.3.3. Thụy Điển: Hệ thống đăng ký đất đai........................................................... 21 1.4. Thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai ở Việt Nam.................. 22 1.4.1. Tình hình thành lập ...................................................................................... 22 1.4.2. Cơ cấu tổ chức của Văn phòng đăng ký đất đai ............................................ 23 1.4.3. Nguồn nhân lực của Văn phòng đăng ký đất đai .......................................... 23 1.4.4. Tình hình triển khai thực hiện các nhiệm vụ của Văn phòng đăng ký đất đai .... 24 1.4.5. Đánh giá chung về tình hình hoạt động của VPĐKĐĐ................................. 25 iv CHƢƠNG 2. ĐỐI TƢỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ...................................................................................................... 28 2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu ................................................................... 28 2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu .................................................................................. 28 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ..................................................................................... 28 2.2. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................... 28 2.3. Phƣơng pháp nghiên cứu ................................................................................ 28 2.3.1. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát .................................................................... 28 2.3.2. Phƣơng pháp phân tích, so sánh, xử lý số liệu .............................................. 29 2.3.3. Phƣơng pháp tổng hợp ................................................................................. 29 CHƢƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .............................................................. 30 3.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên .................................................. 30 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ....................................................................................... 30 3.1.2. Các nguồn tài nguyên thiên nhiên. ............................................................... 34 3.1.3. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội tại quận Nam Từ Liêm, thành phố Hà Nội ........................................................................................................................ 37 3.1.4. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ở quận Nam Từ Liêm40 3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất ở quận Nam Từ Liêm ................................. 40 3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ở quận Nam Từ Liêm ........................................... 40 3.2.2. Tình hình sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm ............................................ 52 3.3. Thực trạng về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Nam Từ Liêm ...................................................................................................................... 61 3.3.1. Cơ cấu và cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội quận Nam Từ Liêm ................................................................................................................ 61 3.3.2. Đánh giá kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ............................................................................................... 65 3.3.3. Đánh giá chung kết quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ..................................................................................... 80 3.4. Đánh giá của ngƣời dân về hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ............................................................................... 82 3.4.1. Mức độ công khai thủ tục hành chính .......................................................... 82 3.4.2. Thời gian thực hiện các thủ tục .................................................................... 83 v 3.4.3. Thái độ và mức độ hƣớng dẫn của cán bộ .................................................... 84 3.4.4. Các khoản phí và lệ phí phải đóng ............................................................... 86 3.4.5. Đánh giá điều kiện cơ sở vật chất của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ................................................................................................................ 87 3.4.6. Đánh giá mức độ phối hợp công việc củaVPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm với các phòng ban liên quan ........................................................... 87 3.4.7. Các nguyên nhân ảnh hƣởng đến hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ........................................................ 89 3.5. Giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ................................................................... 91 3.5.1. Thực hiện nghiêm túc chính sách pháp luật đất đai ...................................... 91 3.5.2. Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động ........................................................ 92 3.5.3. Giải pháp về nhân lực .................................................................................. 92 3.5.4. Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất kỹ thuật .................................................. 93 3.5.5. Giải pháp về tài chính. ................................................................................. 93 3.5.6. Các giải pháp khác ....................................................................................... 94 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ............................................................................... 95 TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................................................... 98 PHỤ LỤC vi TRÍCH YẾU LUẬN VĂN Tên tác giả: Cấn Minh Đức Tên luận văn: Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 Tên cơ sở đào tạo: Đại học Tài Nguyên và Môi Trƣờng Hà Nội. Mục đích nghiên cứu: - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm từ khi đƣợc thành lập đến nay; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm. Kết quả chính và kết luận: - Đánh giá đƣợc điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Nam Từ Liêm. Về tình hình quản lý, sử dụng đất: công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai trên địa bàn quận đã đi vào nề nếp, ngày càng chặt chẽ hơn, diện tích đất đai ngày càng đƣợc sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn. - Kết quả nghiên cứu thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 đã đạt đƣợc những kết quả nhất định, nhƣ: Hoàn thành tốt nhiệm vụ, chỉ tiêu, kế hoạch đƣợc giao, thực hiện tốt hoạt động cung ứng dịch vụ công, đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nƣớc cũng nhƣ cho đơn vị; thu nhập của cán bộ, viên chức và ngƣời lao động đƣợc nâng lên; việc giải quyết, thẩm định hồ sơ cho các hộ gia đình, cá nhân theo thẩm quyền cơ bản thực hiện đúng trình tự thủ tục và quy định của pháp luật. - Đề xuất một số giải pháp nhằm giải quyết những vấn đề tồn tại trong quá trình hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm: Thực hiện nghiêm túc chính sách pháp luật đất đai; Giải pháp về tổ chức, cơ chế hoạt động; Giải pháp về nhân lực; Giải pháp về đầu tƣ cơ sở vật chất kỹ thuật; Giải pháp về tài chính. vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3. 1: Bảng chuyển dịch cơ cấu kinh tế qua các năm 2014 – 2017 .................. 38 Bảng 3.2. Bảng tổng hợp kết quả cấp GCN lần đầu ...................................................... 44 Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp đến 31/12/2017 ................................... 53 Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2017 ............................. 55 Bảng 3.5: Kết quả cấp GCN lần đầu của quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2017 .. 66 Bảng 3.6 Kết quả thực hiện công tác đăng ký biến động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2013-2017 .................................. 70 Bảng 3.7: Tình hình lập và quản lý hồ sơ địa chính trên địa bàn quận Nam Từ Liêm.. 73 Bảng 3.8: Tình hình ứng dụng Công nghệ thông tin tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 - 2017 ............................................ 75 Bảng 3.9: Tình hình thu chi tài chính của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ................................................. 77 Bảng 3.10: Thống kê diện tích đất đai theo đơn vị hành chính của quận Nam Từ Liêm năm 2017 ..................................................................................................... 78 Bảng 3.11: Hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm đã hoàn thành thủ tục tại Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm giai đoạn 2014 – 2017 ....... 79 Bảng 3.12. Mức độ công khai thủ tục hành chính tại VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm................................................................................................................. 82 Bảng 3.13: Đánh giá tiến độ giải quyết hồ sơ của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm................................................................................................................. 84 Bảng 3.14: Đánh giá về thái độ tiếp nhận hồ sơ của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm................................................................................................................. 85 Bảng 3.15: Đánh giá về mức độ hƣớng dẫn của VPĐKĐĐ Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm................................................................................................................. 86 Bảng 3.16: Mức độ phối hợp công việc của VPĐKĐĐ Hà nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm ............................................................................................................................... 88 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1. Sơ đồ địa giới hành chính quận Nam Từ Liêm ....................................... 30 Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng đất của quận Nam Từ Liêm 2017 ........................................ 52 Hình 3.3. Mô hình tổ chức VPĐKĐĐ quận Nam Từ Liêm .......................................... 62 ix DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng Việt BĐS Bất động sản BTNMT Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng ĐKĐĐ Đăng ký đất đai GCN Giấy chứng nhận HSĐC Hồ sơ địa chính NTL Nam Từ Liêm UBND Ủy ban nhân dân VPĐKĐĐ Văn phòng đăng ký đất đai CNNTL Chi nhánh Nam Từ Liêm 1 MỞ ĐẦU 1. Sự cần thiết của đề tài Đất đai luôn là mối quan tâm lớn của Đảng, nhà nƣớc và mọi tầng lớp nhân dân. Đất đai là nguồn tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trƣờng sống, là địa bàn phân bố các khu dân cƣ, các cơ sở kinh tế - xã hội, an ninh, quốc phòng. Trong nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa, đất đai là nguồn nội lực to lớn trong việc phát triển kinh tế, xã hội. Đăng ký đất đai thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ giữa Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng là cơ sở để Nhà nƣớc quản lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của ngƣời sử dụng đƣợc bảo vệ và phát huy đảm bảo đất đai đƣợc sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Việc thành lập Văn phòng Đăng ký đất đai trực thuộc Sở TN&MT trên cơ sở hợp nhất Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất một cấp trực thuộc Sở TN&MT và các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng các quận, huyện. Văn phòng Đăng ký đất đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định. Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính đã đƣợc thay đổi và đang trong giai đoạn vận hành tốt. Tuy nhiên hoạt động của VPĐKĐĐ một cấp còn tồn tại một số bất cập nhƣ thủ tục hành chính còn rƣờm rà, việc cung cấp các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện vẫn tồn tại một số trƣờng hợp chƣa đúng tiến độ. Nam Từ Liêm là một quận mới của thành phố Hà Nội, đƣợc thành lập theo Nghị Quyết 132/NQ-CP ngày 27/12/2013 của Chính Phủ về điều chỉnh địa giới 2 hành chính. Quận là một trong những đô thị lõi, là trung tâm hành chính, dịch vụ, thƣơng mại của thủ đô Hà Nội, quận cũng là địa phƣơng có tốc độ đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ với nhiều dự án trọng điểm. Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế, sự gia tăng dân số và việc hình thành các khu công nghiệp mới trên địa bàn dẫn đến nhiều biến động về đất đai và nhu cầu giao dịch đất đai ngày càng tăng đã gây áp lực lớn đối với Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm. Xuất phát từ thực tế nêu trên và nhận thức đƣợc tầm quan trọng của vấn đề, tôi lựa chọn đề tài: “Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm”. 2. Mục tiêu nghiên cứu - Đánh giá thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm từ khi đƣợc thành lập đến nay; - Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội chi nhánh quận Nam Từ Liêm. 3. Những đóng góp mới, ý nghĩa khoa học và thực tiễn 3.1. Những đóng góp mới Đánh giá đƣợc thực trạng hoạt động và xác định đƣợc nguyên nhân ảnh hƣởng đến hoạt động Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội, chi nhánh quận Nam Từ Liêm, qua đó đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai. 3.2. Ý nghĩa khoa học Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai. 3.3. Ý nghĩa thực tiễn - Kết quả nghiên cứu của Luận văn có thể sử dụng cho công tác Quản lý nhà nƣớc về đất đai cho địa phƣơng phục vụ cho hoạt động của Văn phòng đăng ký đất đai. - Dùng làm tài liệu tham khảo cho giảng viên, học viên cao học và sinh viên trong quá trình nghiên cứu, giảng dạy và học tập. 3 CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1. Một số vấn đề cơ bản liên quan đến đăng ký đất đai/bất động sản 1.1.1. Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản 1.1.1.1. Đất đai Đất đai mà chúng ta có đƣợc hôm nay không chỉ là “tài nguyên thiên nhiên cho không con ngƣời” (Các Mác) mà cũng là thành quả lao động của nhiều thế hệ trƣớc ta để lại “Cố công sống lấy nghìn năm để xem thửa ruộng mấy trăm ngƣời cày” (ca dao Việt Nam) và đến lƣợt mình, thế hệ chúng ta phải để lại nguồn sống này cho con cháu với mong muốn phì nhiêu hơn, trù phú hơn - Điều này là không có trong bất kỳ một di sản nào khác vì nó không phải là cổ vật và cũng không phải là tài sản của bất kỳ cá nhân nào. Một số dân tộc khác trên thế giới cũng cho rằng “Đất đai là tài sản vay mƣợn của con cháu”. Chính vì vậy mà Mác đã viết rằng: “...Toàn thể một xã hội, một nƣớc và thậm chí tất thảy các xã hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai. Họ chỉ là ngƣời có đất đai ấy, họ chỉ đƣợc phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại cho các thế hệ tƣơng lai sau khi đã làm cho đất đai ấy tốt hơn lên nhƣ những ngƣời cha hiền vậy...”. Mác dự báo rằng “...Vận động xã hội sẽ quyết định là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nƣớc... Sự tập trung toàn quốc những tƣ liệu sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [12]. * Đất - thổ nhưỡng (soil) V.V.Dokuchaev, nhà khoa học người Nga tiên phong trong lĩnh vực khoa học đất cho rằng: “Đất nhƣ là một thực thể tự nhiên có nguồn gốc và lịch sử phát triển riêng, là thực thể với những quá trình phức tạp và đa dạng diễn ra trong nó. Đất đƣợc coi là khác biệt bởi với đá. Đá trở thành đất dƣới ảnh hƣởng của một loạt các yếu tố tạo thành đất nhƣ khí hậu, cây cỏ, khu vực, địa hình và tuổi”. 4 * Đất đai (land) "Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trƣờng sinh thái ngay trên và dƣới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhƣỡng, dạng địa hình, nƣớc mặt (hồ, sông, nƣớc ngầm, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cƣ của con ngƣời), những kết quả do hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại để lại. “Đất nhƣ là một khu vực hay một nhất thể không gian từ một thửa đất đến một đất nƣớc cho đến cả hành tinh” [13] Các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là một “vật mang” của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Nhƣ vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con ngƣời tác động vào đất cũng chính là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển. Từ những quan điểm trên có thể định nghĩa: “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các đặc tính sinh quyển ngay trên hay dƣới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần bề mặt trái đất; các dạng thổ nhƣỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ, sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nƣớc ngầm sát bề mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cƣ của con ngƣời và những thành quả vật chất do các hoạt động của con ngƣời trong quá khứ và hiện tại tạo ra”. 1.1.1.2. Bất động sản * Tài sản Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị đƣợc xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản đƣợc chia thành 2 loại BĐS và động sản. * Bất động sản BĐS là các tài sản không di dời đƣợc. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nƣớc có khác nhau, nhƣng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản 5 gắn liền với đất đai [11]. Bộ Luật Dân sự Việt Nam quy định: “BĐS là các tài sản không thể di dời đƣợc bao gồm: Đất đai; Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định” [22]. * Hàng hoá bất động sản Trong nền kinh tế thị trƣờng, thị trƣờng BĐS là thị trƣờng mua bán hàng hoá đặc biệt - hàng hoá BĐS. Tính đặc biệt của hàng hoá BĐS đƣợc xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: - Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, là môi trƣờng sống, địa bàn để phân bố dân cƣ và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc phòng - an ninh, tƣ liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông - lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với chủ quyền quốc gia; - Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến động theo thời gian - phụ thuộc vào việc sử dụng của con ngƣời; - Đất đai là yếu tố cần thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung. Ngoài những thuộc tính đặc thù trên, hàng hoá BĐS còn có những tính chất khác với các loại hàng hoá khác: - Là loại hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trƣờng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nƣớc, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trƣờng học, bệnh viện); khu dân cƣ, thƣơng mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; - Là loại hàng hoá có giá trị lớn “BĐS là một tài sản có giá trị lớn, cần có vốn đầu tƣ dài hạn; giá trị BĐS tại hầu hết các nƣớc phƣơng tây chiếm khoảng 25 - 30% GDP, Mỹ 30 - 40%”; - Là loại hàng hoá mà việc giao dịch phải đƣợc pháp luật cho phép và đƣợc thực hiện theo một trình tự pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhƣng pháp luật mỗi nƣớc cũng có những quy định khác nhau về phạm vi giao dịch. Các nƣớc theo kinh tế thị trƣờng nhƣ Mỹ, các nƣớc EU, Nhật, Úc, một số nƣớc ASEAN nhƣ Thái Lan, 6 Mã Lai, Singgapo quy định BĐS (đất đai) hoặc BĐS (đất đai + tài sản trên đất) là hàng hoá đƣợc giao dịch trên thị trƣờng BĐS; Trung Quốc quy định BĐS (đất đai + tài sản trên đất) đƣợc phép giao dịch trên thị trƣờng BĐS nhƣng đất đai thuộc sở hữu nhà nƣớc không đƣợc mua bán mà chỉ đƣợc chuyển quyền sử dụng đất, đất đai thuộc sở hữu tập thể phải chuyển thành sở hữu nhà nƣớc (bằng cách trƣng thu) mới đƣợc chuyển quyền sử dụng đất); - Không phải tất cả mọi BĐS đều trở thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng nhƣ các di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đƣờng giao thông, vƣờn hoa công cộng [11], [13]. 1.1.1.3. Thị trường bất động sản Thị trƣờng bất động sản có thể đƣợc định nghĩa là cơ chế trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động sản đƣợc trao đổi, trong đó có sự can thiệp của chính phủ và hệ thống chính trị vào thị trƣờng, cũng nhƣ nhu cầu và mong muốn của những ngƣời tham gia trên thị trƣờng. Thị trƣờng bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hóa cơ bản nhƣ các quy luật cung - cầu, giá trị, cạnh tranh. Thị trƣờng bất động sản cũng giống nhƣ mọi thị trƣờng khác, phân bổ hàng hoá bằng sử dụng cơ chế giá cả. Trong một số trƣờng hợp, chính phủ sẽ quyết định việc phân bổ nguồn lực. Việc thực hiện kiểm soát sử dụng đất trong những quy định liên quan đến các khu quy hoạch có thể đƣợc coi là một trong những loại phân bổ này. Thị trƣờng bất động sản kết nối cung và cầu đối với bất động sản. Thị trƣờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch bất động sản đạt đƣợc tại một khu vực địa lý nhất định trong thời điểm nhất định. Thị trƣờng bất động sản bao gồm 3 thị trƣờng nhánh: Thị trƣờng mua bán; thị trƣờng cho thuê bất động sản; thị trƣờng thế chấp và bảo hiểm bất động sản. Căn cứ vào thứ tự thời gian mà bất động sản gia nhập thị trƣờng, thị trƣờng bất động sản có 3 cấp, gồm: - Thị trƣờng cấp I: là thị trƣờng chuyển nhƣợng, giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất (còn gọi là thị trƣờng đất đai); - Thị trƣờng cấp II: Là thị trƣờng xây dựng công trình để bán, cho thuê; 7 - Thị trƣờng cấp III: Là thị trƣờng bán lại hoặc cho thuê lại Nhƣ vậy thị trƣờng bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản mà cái cơ bản là thị trƣờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản. Trong đó thị trƣờng bất động sản có vai trò quan trọng chính là sự tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng, tác động tới tăng trƣởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tƣ phát triển BĐS; tác động trực tiếp tới thị trƣờng tài chính, thị trƣờng chứng khoán, thị trƣờng hàng hoá, thị trƣờng lao động và còn liên quan đến một số lĩnh vực xã hội nhƣ: lao động, việc làm, nhà ở. [11] 1.1.2. Đăng ký đất đai/bất động sản 1.1.2.1. Khái quát về đăng ký đất đai * Khái niệm Đăng ký đất đai (ĐKĐĐ) là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là một cách gọi của hệ thống ĐKĐĐ và theo định nghĩa của Uỷ ban Kinh tế về châu Âu của Liên Hiệp Quốc (UNECE) nó là một quá trình xác lập và lƣu trữ một cách chính thức các quyền lợi đối với đất đai dƣới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất, hoặc là dƣới hình thức đăng ký chủ quyền đất. Theo khoản 15 Điều 3 của Luật Đất đai 2013: “Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính”. Theo khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, đƣợc thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có giá trị pháp lý nhƣ nhau” 8 * Vị trí, vai trò chức năng, đối tượng của đăng ký nhà nước về đất đai - ĐKĐĐ là một công cụ của nhà nƣớc để bảo vệ lợi ích nhà nƣớc, lợi ích cộng đồng cũng nhƣ lợi ích công dân; - ĐKĐĐ là điều kiện đảm bảo để nhà nƣớc quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất; - ĐKĐĐ là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý nhà nƣớc về đất đai; - ĐKĐĐ là một TTHC do cơ quan nhà nƣớc thực hiện đối với các đối tƣợng là các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất, bởi nó thực hiện đăng ký đối với đất đai - một loại tài sản đặc biệt có giá trị và gắn bó mật thiết với mọi tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong quá trình sản xuất và đời sống. * Lợi ích của đăng ký nhà nước về đất đai (đối với nhà nước và nhân dân) Báo cáo của UNECE về lợi ích kinh tế và xã hội của việc quản lý đất đai hiệu quả đã khẳng định: đối với những quốc gia muốn khơi thông sự thịnh vƣợng thì đòi hỏi tính hiệu quả của ĐKĐĐ bởi nó thúc đẩy một thị trƣờng đất đai năng động và việc sử dụng đất tích cực, đồng thời đảm bảo đƣợc quyền sở hữu và sự phát triển của thị trƣờng vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế. 1.1.2.2. Cơ sở đăng ký đất đai/bất động sản * Hồ sơ đất đai, bất động sản Hồ sơ đất đai và BĐS (ở Việt Nam gọi là HSĐC) là tài liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ quyền đối với đất đai, BĐS. Hồ sơ đất đai, BĐS đƣợc lập để phục vụ cho lợi ích của nhà nƣớc và phục vụ quyền lợi của công dân. - Đối với nhà nƣớc: để thực hiện việc thu thuế cũng nhƣ đảm bảo cho việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu quả. - Đối với công dân: việc lập hồ sơ đảm bảo cho ngƣời sở hữu, ngƣời sử dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh chóng, an toàn với một chi phí thấp[11].