Tài liệu Phân tích các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính nghiên cứu trên địa bàn thành phố hà nội

Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n --------

-------- Lª v¨n bÝnh ph©n tÝch C¸C NH¢N Tè T¸C §éNG TíI GI¸ BÊT §éNG S¶N TRONG VIÖC THùC HIÖN chÝnh s¸ch TµI CHÝNH - nghiªn cøu TR£N §ÞA BµN thµnh phè Hµ NéI Hµ Néi, N¡M 2017 Bé gi¸o dôc vµ ®µo t¹o Tr−êng ®¹i häc kinh tÕ quèc d©n --------

-------- Lª v¨n bÝnh ph©n tÝch C¸C NH¢N Tè T¸C §éNG TíI GI¸ BÊT §éNG S¶N TRONG VIÖC THùC HIÖN chÝnh s¸ch TµI CHÝNH - nghiªn cøu TR£N §ÞA BµN thµnh phè Hµ NéI Chuyªn Chuyªn ngµnh : KINH TÕ TµI CHÝNH - NG¢N HµNG M· sè : 62340201 Ng−êi h−íng dÉn khoa häc: PGS.TS. NGUYỄN THỊ BẤT Hµ Néi, N¡M 2017 LỜI CAM KẾT Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật. Người hướng dẫn khoa học Hà Nội, ngày tháng năm Nghiên cứu sinh PGS.TS. Nguyễn Thị Bất Lê Văn Bính MỤC LỤC LỜI CAM KẾT MỤC LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT DANH MỤC BẢNG DANH MỤC HÌNH PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Lý do lựa chọn đề tài ........................................................................................... 1 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án ...................................................... 4 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án................................................... 4 4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án ..................................... 5 5. Những đóng góp mới của luận án ....................................................................... 6 6. Bố cục của luận án............................................................................................... 7 CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH.... 8 1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính ............................................... 8 1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản ............................................................................................. 8 1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị các thành tố của nó .................................................................................................. 9 1.1.3. Những nghiên cứu về định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính................................................................................................................. 12 1.1.4. Những nghiên cứu về xác định giá trị và định giá bất động sản cho mục đích tài chính................................................................................................................. 15 1.2. Tình hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính tại Việt Nam ................................................. 21 1.2.1. Những nghiên cứu về chính sách thuế bất động sản ..................................... 21 1.2.2. Những nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản và định giá bất động sản ..................................................................................................... 22 1.3. Khoảng trống nghiên cứu và trọng tâm nghiên cứu của luận án ................. 25 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN ............................................................................................. 28 2.1. Lý thuyết cơ bản về bất động sản .................................................................. 28 2.1.1. Khái niệm .................................................................................................... 28 2.1.2. Đặc điểm của bất động sản........................................................................... 29 2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản..................................................... 30 2.2.1. Chính sách tài chính ..................................................................................... 30 2.2.2. Chính sách tài chính đối với bất động sản .................................................... 31 2.3. Các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả bất động sản............................... 40 2.3.1. Giá trị và giá cả bất động sản ....................................................................... 40 2.3.2. Định giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính................... 44 2.3.3. Các nhân tố tác động đến giá bất động sản ................................................... 48 CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH VÀ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI...... 55 3.1. Thực trạng về việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ..................................................................................... 55 3.1.1. Khái quát về thị trường bất động sản Hà Nội ............................................... 55 3.1.2. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................................... 58 3.1.3. Thực trạng chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................................... 61 3.1.4. Những tồn tại trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội ............................................................................................... 66 3.1.5. Thực trạng các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội................................................................ 70 3.2. Phân tích định tính các nhân tố ảnh hưởng đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.......... 74 3.2.1. Phương pháp phân tích, tổng hợp và các mô hình cơ sở ............................... 74 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu định tính và mô hình nghiên cứu .......................... 77 CHƯƠNG 4: PHÂN TÍCH ĐỊNH LƯỢNG CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ......................................................... 86 4.1. Mô tả mẫu nghiên cứu.................................................................................... 86 4.2. Phương pháp xử lý thông tin định lượng ...................................................... 90 4.2.1. Thống kê mô tả mẫu và kiểm định sự tin cậy của thang đo .......................... 90 4.2.2. Phân tích tương quan ................................................................................... 90 4.2.3. Phân tích nhân tố khẳng định CFA............................................................... 90 4.2.4. Phân tích mô hình cấu trúc tuyến tính SEM và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu ............................................................................................................. 91 4.3. Thống kê mô tả các nhân tố/thang đo sử dụng trong mô hình nghiên cứu . 93 4.4. Đánh giá độ tin cậy thang đo ......................................................................... 97 4.5. Kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA ................................................. 101 4.6. Phân tích nhân tố khẳng định CFA ............................................................. 106 4.7. Phân tích SEM .............................................................................................. 111 4.7.1. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 1 .......................................................... 111 4.7.2. Mô hình SEM phân tích Giai đoạn 2. ......................................................... 112 4.8. Thảo luận về kết quả nghiên cứu và phân tích ........................................... 116 4.8.1. Kết quả nghiên cứu về các biến trong mô hình ........................................... 116 4.8.2. Kiểm định các giả thuyết ........................................................................... 118 CHƯƠNG 5: CÁC KHUYẾN NGHỊ VỀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ....................................................... 123 5.1. Bối cảnh về thị trường bất động sản ............................................................ 123 5.1.1. Bối cảnh chung .......................................................................................... 123 5.1.2. Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050............................................................................................................. 125 5.1.3. Xu hướng thị trường bất động sản Hà Nội.................................................. 127 5.2. Nguyên tắc về các chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................ 128 5.2.1. Cần thu đúng, thu đủ số thu cho ngân sách thành phố từ bất động sản........ 128 5.2.2. Các chính sách thu từ bất động sản cần phải đảm bảo tính công khai, minh bạch, bảo đảm chế độ kiểm tra, kiểm soát. ........................................................... 129 5.2.3. Các chính sách tài chính cần bám sát và phản ánh đúng quá trình đô thị hóa đang diễn ra nhanh trên địa bàn thành phố ........................................................... 130 5.2.4. Chính sách tài chính từ bất động sản phải phản ánh giá trị, giá trị sử dụng và quan hệ cung cầu về bất động sản ........................................................................ 131 5.3. Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội ................................................................................................ 132 5.3.1. Các khuyến nghị đối với thành phố Hà Nội................................................ 132 5.3.2. Các khuyến nghị với Chính phủ và Quốc hội ............................................. 144 KẾT LUẬN ............................................................................................................ 148 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh BĐS Bất động sản Real estate BV Tính bền vững của BĐS CBRE Tập đoàn CB Richard Ellis Group CFA Phân tích nhân tố khẳng định Confirmatory Factor Analysis CFI So sánh chỉ số phù hợp Comparative of fit index DNNN Doanh nghiệp nhà nước State enterprises EFA Phân tích nhân tố khám phá Explore factors analysis ENT Kiểm tra nhu cầu kinh tế Economic Need Test FDI Đầu tư trực tiếp nước ngoài Foreign direct investment GDP Tổng sản phẩm quốc nội Gross domestic product GFI Chỉ số phù hợp Goodness of fit index GIS Hệ thống thông tin địa lý Geographic information system GT Giá trị BĐS HA Hình ảnh BĐS HoREA Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh IAAO Hiệp hội quốc tế các định giá viên International Association of Assessing Officers IMF Quỹ tiền tệ quốc tế International Monetary Fund IVS Tiêu chuẩn định giá quốc tế International valuation standards IVSC Hội Đồng tiêu chuẩn định giá quốc International Valuation Standards tế Council KMO Chỉ số xem xét sự thích hợp của Kaiser-Meyer-Olkin phân tích nhân tố M&A Mua bán và sát nhập NSNN Ngân sách nhà nước ODA Viện trợ phát triển chính thức Official development aid OLS Phương pháp bình phương nhỏ nhất Ordinary Least Square PP Phương pháp nghiên cứu Research Methods PP-NL Phương pháp và Năng lực định giá BĐS QSDĐ Quyền sử dụng đất Mergers và Acquisitions Viết tắt Thuật ngữ tiếng Việt đầy đủ Thuật ngữ tiếng Anh QT/DT Quyết toán / Dự toán REIT Quỹ tín thác bất động sản REMI Chỉ số thị trường bất động sản RICS Viện khảo sát hoàng gia Anh The Royal Institute of Surveyors RMSEA Sai số trung bình gốc Root mean square error SEM Mô hình cấu trúc tuyến tính Structural Equation Modeling SHNN Sở hữu nhà nước The State-owned TLI Chỉ số Tucker và Lewis Tucker and Lewis index TNHH Trách nhiệm hữu hạn TOD Mô hình phát triển quanh điểm trung chuyển UBND Uỷ ban nhân dân USD Đô la Mỹ VAT Thuế giá trị gia tăng VL-MT Môi trường và Vật lý của BĐS VND Đồng Việt Nam VNREA Hiệp hội bất động sản Việt Nam VT Vị trí BĐS XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1: Ưu nhược điểm của các phương pháp định giá với mục đích thuế.............. 18 Bảng 1.2: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu ngoài nước liên quan đến đề tài ... 19 Bảng 1.3: Tổng hợp các công trình nghiên cứu trong nước về các nhân tố tác động đến giá trị và giá cả BĐS .................................................................................................. 24 Bảng 1.4: Tổng hợp một số công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài...................... 25 Bảng 2.1: Thuật ngữ và định nghĩa ............................................................................ 43 Bảng 2.2: So sánh các tiếp cận thẩm định giá............................................................. 47 Bảng 2.3: Các nhân tố tác động đến giá trị BĐS ........................................................ 52 Bảng 3.1: Quyết toán thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai .................... 59 Bảng 3.2: Các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 ................................. 62 Bảng 3.3: Các nhân tố cần xem xét khi xác định giá đất............................................. 72 Bảng 3.4: Phân tích tần suất nghiên cứu định tính ...................................................... 79 Bảng 3.5: Các thành tố giá trị BĐS và thang đo tương ứng ........................................ 81 Bảng 3.6: Các biến số hình ảnh và tính bền vững và thang đo tương ứng ................... 83 Bảng 3.7: Các biến số điều tiết và thang đo tương ứng............................................... 83 Bảng 3.8: Mối quan hệ giá trị BĐS, giá trị được thẩm định và thu ngân sách và thang đo tương ứng ............................................................................................................. 84 Bảng 4.1: Cơ cấu mẫu khảo sát .................................................................................. 86 Bảng 4.2: Thống kê các biến số gắn với Đặc điểm BĐS ............................................ 93 Bảng 4.3: Thống kê các biến số gắn với Vị trí BĐS ................................................... 94 Bảng 4.4: Thống kê các biến số gắn với Môi trường xung quanh BĐS ...................... 94 Bảng 4.5: Thống kê các biến số gắn với Hình ảnh ..................................................... 95 Bảng 4.6: Thống kê các biến số gắn với Tính bền vững ............................................. 95 Bảng 4.7: Thống kê các biến số gắn với Phương pháp và năng lực định giá BĐS ...... 96 Bảng 4.8: Thống kê các biến số gắn với Giá trị BĐS ................................................. 96 Bảng 4.9: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu ................................................. 98 Bảng 4.10: Cronbach’s alpha của các biến nghiên cứu lần 2 .................................... 100 Bảng 4.11: Ma trận tương quan các biến VL ............................................................ 101 Bảng 4.12: Các nhân tố mới sau khi phân tích khám phá EFA ................................. 104 Bảng 4.13: Hệ số Beta chuẩn hóa trong mô hình CFA lần 3..................................... 108 Bảng 4.14: Hiệp phương sai các nhân tố .................................................................. 110 Bảng 4.15: Kiểm định sự phù hợp của mô hình SEM bằng phương pháp Bootstrap . 114 Bảng 4.16: Các hệ số trong mô hình SEM giai đoạn 2 ............................................. 114 Bảng 4.17: So sánh các hệ số trong mô hình SEM trong 2 giai đoạn ........................ 115 Bảng 5.1: Cầu về BĐS nhà ở tại đô thị..................................................................... 125 Bảng 5.2: Các rủi ro phát sinh từ việc điều chỉnh khung thuế đất ............................. 146 DANH MỤC HÌNH Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án ........................................................................ 6 Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS...................................................... 10 Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 10 Hình 1.3: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 11 Hình 1.4: Kỹ thuật được áp dụng để mô tả tác động của vị trí trong các mô hình khác nhau ........................................................................................................................... 14 Hình 2.1: Các phương pháp thẩm định giá ................................................................. 46 Hình 3.1: Tỷ trọng các khoản thu về đất theo sắc thuế ............................................... 60 Hình 3.2: Thu ngân sách theo sắc thuế liên quan đến đất đai qua các năm ................. 61 Hình 3.3: Tỷ trọng các khoản thu tài chính về đất, giai đoạn 2010-2016 .................... 63 Hình 3.4: Nguồn thu từ đất đai giai đoạn 2010-2016 .................................................. 63 Hình 3.5: Các thành tố của giá trị BĐS ...................................................................... 76 Hình 3.6: Các nhân tố ảnh hưởng đến việc ước lượng giá trị thị trường ..................... 76 Hình 3.7: Mô hình các thành tố giá trị BĐS với mục đích tài chính ........................... 84 Hình 4.1: Cơ cấu khảo sát theo năm bắt đầu kinh doanh ............................................ 88 Hình 4.2: Cơ cấu khảo sát theo loại hình doanh nghiệp .............................................. 88 Hình 4.3: Cơ cấu mẫu khảo sát theo quy mô vốn ....................................................... 89 Hình 4.4: Cơ cấu mẫu khảo sát theo lĩnh vực hoạt động ............................................. 89 Hình 4.5: Cơ cấu mẫu khảo sát theo phạm vi hoạt động ............................................. 90 Hình 4.6 Kết quả phân tích CFA lần 3 ..................................................................... 107 Hình 4.7: Kết quả phân tích SEM lần 1 .................................................................... 112 Hình 4.8: Kết quả phân tích SEM lần 2 .................................................................... 113 Hình 4.9: Phân tích các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS ..................................... 116 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1. Lý do lựa chọn đề tài Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị, kinh tế văn hóa của cả nước. Hà Nội là đầu tầu dẫn dắt, lan tỏa sự phát triển của cả đất nước. Vì vậy, sự đóng góp của Hà Nội vào sự nghiệp công nghiệp hóa và hiện đại hóa đất nước là vô cùng to lớn. Để thực hiện vai trò và nhiệm vụ này, Thủ tướng Chính đã phê duyệt chiến lược phát triển kinh tế xã hội tổng thể của Hà Nội đến năm 2030 tầm nhìn 2050. Chiến lược xác định: “Đến năm 2030 Hà Nội là thủ đô đầu não chính trị - hành chính quốc gia; giàu, đẹp, văn minh, văn hiến, thanh lịch, hiện đại, dân tộc, tiêu biểu cho cả nước; trung tâm lớn về kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo dục - đào tạo, y tế, du lịch, thể thao và giao dịch quốc tế của cả nước; đi đầu trong nhiều lĩnh vực, là đầu tàu lôi kéo sự phát triển chung của cả nước…”. Trong đó, có các mục tiêu cụ thể về kinh tế như GDP tăng bình quân 12 - 13% giai đoạn 2011 - 2020 và tăng 9,5 - 10% giai đoạn 2021 - 2030; GDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 16.000 - 17.000 USD, so với mức 3.660 USD năm 2015. Để thực hiện các mục tiêu trên, Hà Nội đề ra rất nhiều giải pháp trong đó có giải pháp rất quan trọng và cũng là lợi thế đặc biệt của Hà Nội so với các tỉnh thành phố khác đó là khai thác và phát triển quỹ đất đô thị. Trong quyết định phê duyệt quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050, diện tích đất chuyển đổi mục đích sang đất đô thị (đất phi nông nghiệp) là 92.000 ha. Đây là một quỹ đất rất lớn đối với trung tâm kinh tế hàng đầu của cả nước. Ngành bất động sản (BĐS) là một ngành gắn liền với sự phát triển kinh tế và khi Hà Nội mở rộng, nhu cầu xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng càng cao. Hơn nữa, quá trình đô thị hóa Hà Nội diễn ra nhanh chóng nên sẽ tiếp tục đòi hỏi sự đầu tư cho lĩnh vực xây dựng – BĐS. Hà Nội là đô thị đặc biệt, mật độ dân số đông, diện tích rộng 3.324.500 ha. Số lượng đường phố nội thành, xã, trục đường giao thông chính tại các huyện ngoại thành quá nhiều (có trên 620 đường phố nội thành, 85 xã ngoại thành, 6 thị trấn, 96 trục đường đầu mối giao thông ngoại thành), mức độ biến động về tình hình sử dụng đất hàng năm là rất lớn do quá trình đô thị hoá nhanh và do việc thành lập nhiều quận nội thành mới, thay đổi địa giới hành chính... . Vì vậy, việc khai thác nguồn lực tài chính từ quỹ đất này sẽ đóng vai trò rất lớn trong việc thực hiện thành công chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Hà Nội trong những thập niên tới. Như vậy, việc huy động và sử dụng hiệu quả các nguồn vốn từ quỹ đất là vô cùng quan trọng và cấp thiết; và cũng là nhiệm vụ vô cùng khó khăn đối với Hà Nội. Để huy động và sử dụng hiệu quả nguồn lực nêu trên cần thiết phải có một hệ thống giải pháp 2 tốt trong đó bao gồm việc xây dựng cơ chế, thể chế… nhằm thực hiện việc huy động nguồn lực tối đa; phân bổ và sử dụng nguồn lực nói trên một cách hiệu quả; từ đó tạo ra động lực thúc đẩy phát triển một cách bền vững. Nói cách khác, chính sách tài chính đối với BĐS có vai trò quyết định đến nguồn thu ngân sách của thành phố Hà Nội. Thời gian qua, các công cụ nhà nước đối với việc quản lý đất đai và thu thuế không theo kịp với tốc độ tăng trưởng của nhu cầu tiêu thụ, phát triển BĐS, mở rộng đô thị và giao dịch đất đai. Bộ Tài chính (2012) cho rằng những trở ngại chính là: (i) Ranh giới dành cho phát triển đô thị hạn chế; (ii) Đất đai kém phát triển và bỏ trống do tình trạng nắm giữ, đầu cơ và nhà nước thiếu cưỡng chế đối với các trường hợp tiếp diễn không xây dựng trên đất được giao; (iii) Thiếu đầu tư vào vận tải công cộng, đặc biệt là giao thông công cộng khối lượng lớn; (iv) Đánh thuế đất thấp tạo cơ hội cho tình trạng đầu cơ đất và giảm ngân sách chính phủ cần thiết cho hỗ trợ đô thị hóa. Trong bối cảnh đó, huy động tài chính dựa vào đất đai có ý nghĩa quan trọng, trong đó, việc xác định đúng đắn giá đất, BĐS có ý nghĩa quyết định. Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường. Giá đất trong thị trường đất đô thị phụ thuộc vào giá thành khai thác, vào vị trí khoảnh đất, vào quan hệ cung cầu và sự cạnh tranh. Nếu giá đất quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí, nếu quá đắt thì làm tăng chi phí phát triển kinh tế quốc dân, kể cả tăng chi ngân sách vì đô thị cũng cần đến nhiều đất đai cho các dự án công. Chỉ có giá đất “vừa phải” thì mới cân đối các lợi ích và các mối quan hệ, khuyến khích thâm dụng để tiết kiệm đất, phù hợp với yêu cầu của phát triển bền vững. Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đất phù hợp giá đất trên thị trường là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một ngữ cảnh không có nguy cơ tham nhũng, một môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng và đảm bảo nguồn thu ngân sách. Một cách chung nhất, giá BĐS liên quan đến rất nhiều lĩnh vực: đền bù giải phóng mặt bằng, cải thiện nguồn thu ngân sách, công tác quy hoạch đô thị; đầu tư các công trình hạ tầng đô thị…. Tuy nhiên, định giá BĐS chưa sát thực tế, giá thị trường dẫn đến khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng; nhiều nơi dẫn đến khiếu kiện đông người kéo dài. Thực tế của việc xác định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội thời gian qua cho phép đưa ra một số nhận xét. Thứ nhất, nhu cầu về BĐS có xu hướng tăng cao trong khi quỹ đất của thành phố có giới hạn. Vì vậy, áp lực về sử dụng hiệu quả quỹ đất của thành phố ngày càng gia tăng. Thứ hai, trong khi quỹ đất có hạn thì việc huy động nguồn thu từ quỹ đất chưa thực sự hiệu quả. Những vấn đề về “Tài chính đô thị” chưa được quan tâm thỏa đáng. “Giá trị” của đất đai hay BĐS 3 do thành phố quản lý chưa được gia tăng do thành phố chưa đầu tư đúng mức vào các công trình hạ tầng liên quan. Thứ ba, chính sách tài chính liên quan đến BĐS và quỹ đất của thành phố có những thay đổi nhất định với tình hình thực tiễn. Tuy nhiên, những biến động của thị trường BĐS và yêu cầu về quản lý và sử dụng quỹ đất thành phố dẫn đến những đòi hỏi về thay đổi chính sách tài chính BĐS nhằm phù hợp hơn với tình hình thực tiễn. Hiện tại, khi giải phóng mặt bằng phục vụ cho các công trình công cộng, xảy ra hiện tượng bất bình đẳng giữa những người bị thu hồi đất và những người có BĐS ở vị trí mới, giá trị cao hơn. Nói cách khác, “địa tô” chênh lệch được tạo ra bởi công tác GPMB không tạo ra nguồn thu cho ngân sách thành phố. Thứ tư, việc xác định chính xác và đầy đủ “địa tô” nói trên phụ thuộc vào phương pháp xác định giá được áp dụng cũng như những điều kiện cần thiết cho việc áp dụng phương pháp đó một cách hiệu quả (hệ thống thông tin thị trường BĐS, bộ máy tổ chức và nhân sự liên quan...). Trong thực tế, việc thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS đều dựa trên vấn đề mấu chốt là xác định chính xác giá BĐS. Tuy nhiên, trong thời gian qua, khi xác định giá đất để thực thi các chính sách tài chính đối với BĐS, chưa dựa trên sự phân tích một cách khoa học các nhân tố tác động tới giá BĐS mà mới xác định chủ yếu mang tính ước lượng. Kết quả là giá BĐS không đúng thực chất và không phù hợp với giá thực tế trên thị trường. Điều này có thể dẫn đến sự thất thu cho ngân sách, đồng thời gây ra những khiếu nại, khiếu kiện vì thiếu công bằng và gây khó khăn trong đền bù GPMB khi thành phố thu hồi đất cho các dự án đầu tư công. Trong khi quỹ đất của Hà Nội có hạn, nhu cầu đô thị hóa ngày càng cao, nguồn thu ngân sách thành phố, một phần rất quan trọng dựa vào các khoản thu từ đất đai (thuế, phí, thu tiền sử dụng đất...), đồng thời, việc đền bù khi thu hối đất sẽ còn diễn ra nhiều hơn, việc xác định đúng giá BĐS dựa trên sự phân tích các nhân tố ảnh hưởng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng và cấp cách. Trên tình thần đó, việc lựa chọn đề tài “Phân tích các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính - nghiên cứu trên địa bàn thành phố Hà Nội” của nghiên cứu sinh là cần thiết cả về phương diện lý thuyết và thực tiễn. Nghiên cứu sẽ đóng góp những luận cứ khoa học và thực tiễn để vận dụng trong công tác hoạch định chính sách, quản lý và phân bổ nguồn lực đất đai và BĐS một cách khoa học và hiệu quả. Để đáp ứng yêu cầu cải thiện nguồn thu ngân sách thông qua chuyển nhượng hoặc đánh thuế đất đai và BĐS, cần phải xác định đúng đắn giá trị của các tài sản này. Việc xác định đúng giá trị BĐS chuyển nhượng phụ thuộc vào nhiều nhân tố, trong đó, xác định các thành tố giá trị và phương pháp định giá có ý nghĩa quyết định. Chính vì vậy, 4 trong luận án, tác giả lựa chọn tiếp cận nghiên cứu về các thành tố của giá trị đất đai và BĐS trên cơ sở đề cập đến các phương pháp định giá (valuation). 2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu của luận án 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Luận án tập trung nghiên cứu cơ sở lý thuyết về giá trị và các thành tố của giá trị nhằm xây dựng mô hình các thành tố giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính. Đó là chính sách thu cho ngân sách thành phố từ BĐS, chính sách đầu tư làm tăng giá trị BĐS trên địa bàn Hà Nội. Trên cơ sở kiểm định mô hình nghiên cứu, luận án đề xuất một số giải pháp nhằm xác định đúng đắn giá BĐS với mục đích đảm bảo huy động nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội. 2.2. Câu hỏi nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu sẽ đạt được thông qua việc tìm kiếm câu trả lời cho các câu hỏi nghiên cứu cụ thể dưới đây: - Một là: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị “bên trong: của BĐS) là những nhân tố nào? Những nhân tố cần bổ sung theo yêu cầu thực hiện chính sách tài chính gắn với BĐS Hà Nội? - Hai là: Các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua giá trị phù hợp với điều kiện và đặc điểm của thị trường BĐS Hà Nội có thể được mô hình hóa như thế nào? Tầm quan trọng của các nhân tố đó (biến độc lập) có khác nhau hay không? Đâu là nhân tố có ý nghĩa quyết định đến giá BĐS (biến phụ thuộc)? - Ba là: Có thể và cần phải thực hiện các giải pháp quản lý gì nhằm xác định đúng giá BĐS với mục đích cải thiện nguồn lực tài chính cho ngân sách thành phố Hà Nội? 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của luận án 3.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là các nhân tố có ảnh hưởng đến giá BĐS nhằm mục đích chuyển nhượng, cho thuê hay tính thuế trên địa bàn Thành phố Hà Nội. 3.2. Phạm vi nghiên cứu - Phạm vi về nội dung: + Chính sách tài chính mà luận án nghiên cứu là chính sách tài chính đối với BĐS bao gồm: (i) Chính sách tài chính thông qua nguồn thu từ BĐS (thuế hoặc giá BĐS) do nhà nước quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Đó chính là đối tượng 5 của chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc đối tượng tính thuế; (ii) Giá trị đất đai và BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính. Đó là cơ sở để xác định mức giá chuyển nhượng hoặc cơ sở tính thuế, phí; (iii) Giá chuyển nhượng hoặc giá trị tính thuế đất đai; (iv) Chính sách đầu tư BĐS. Ở đây, luận án chỉ tập trung nghiên cứu chính sách BĐS liên quan đến thuế, tiền sử dụng đất... + Nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính đối với BĐS. Giá BĐS chịu tác động đồng thời của nhóm nhân tố bên trong, gắn liền với giá trị của BĐS và nhóm nhân tố bên ngoài, gắn liền với quan hệ cung-cầu trên thị trường BĐS. Trong luận án này, tác giả chỉ tập trung nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá BĐS thông qua nhóm nhân tố thuộc về giá trị - cơ sở của giá cả BĐS đó. Do phía sau cung cầu là giá trị trị trường nên giới hạn nghiên cứu như vậy vẫn đảm bảo tuân thủ nguyên tắc xác định giá cả BĐS chuyển nhượng do thành phố Hà Nội quản lý nhằm tăng nguồn thu ngân sách thành phố. Cũng cần lưu ý là chuyển nhượng ở đây có thể là bán, cho thuê, giao quyền sử dụng đất và mục đích tăng nguồn thu được thực hiện thông qua chuyển nhượng hay đánh thuế đất đai. Như vậy, luận án nghiên cứu các nhân tố tác động đến giá trị BĐS (chủ yếu là đất đai) như là nhóm thành tố bên trong của giá trị BĐS và các nhân tố ảnh hưởng đến sự chính xác và tin cậy của giá trị BĐS được thẩm định hay giá cả BĐS chuyển nhượng. Các nhân tố khác như nhân tố thị trường và môi trường vĩ mô không phải là đối tượng nghiên cứu của luận án. - Phạm vi về không gian: Điều tra khảo sát hỗ trợ cho việc giải quyết vấn đề của Luận án chỉ được thực hiện trong lĩnh vực đầu tư và kinh doanh BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. - Phạm vi về thời gian: Số liệu lịch sử từ 2010-2015, số liệu điều tra năm 2016 và giải pháp cho giai đoạn 2017-2020, tầm nhìn đến 2025. 4. Khung nghiên cứu và quy trình thực hiện của luận án Luận án được thực hiện bắt đầu từ việc tổng quan một số công trình nghiên cứu về các nhân tố xác định giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính của địa phương, từ đó, làm rõ khoảng trống và trọng tâm nghiên cứu của luận án (Chương 1). Tiếp đến, tác giả lựa chọn và trình bầy cơ sở lý thuyết liên quan nhằm xác định mô hình nghiên cứu cơ sở (Chương 2). Thông qua nghiên cứu dữ liệu lịch sử, tác giả đề cập và phân tích khái quát về thực trạng thực hiện chính sách tài chính gắn với BĐS trên địa bàn Thủ đô. Với kết quả của nghiên cứu định tính dưới hình thức phỏng vấn chuyên gia, luận án đề xuất mô hình nghiên cứu phản ánh các nhân tố ảnh hưởng đến 6 giá BĐS thông qua nhóm nhân tố gắn với giá trị của BĐS đó (Chương 3). Kết quả nghiên cứu định lượng bằng bảng hỏi cho phép kiểm định mô hình và các giả thuyết nghiên cứu (Chương 4). Trên cơ sở nêu ra một số nguyên tắc cơ bản, luận án đề xuất các giải pháp liên quan đến giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bản Thủ đô. Các nhóm giải pháp này bao gồm các giải pháp xuất phát từ mô hình nghiên cứu và các giải pháp liên quan (Chương 5) (Chi tiết thể hiện tại Phụ lục số 01). Hình 1: Khung nghiên cứu của luận án 5. Những đóng góp mới của luận án 5.1. Những đóng góp về mặt lý luận - Hệ thống hóa cơ sở lý luận về các nhân tố ảnh hưởng đến giá BĐS thông qua giá trị BĐS được thẩm định. - Lựa chọn mô hình lý thuyết cơ sở và xây dựng mô hình nghiên cứu phù hợp với mục tiêu và đối tượng nghiên cứu của luận án. 7 5.2. Những đóng góp về mặt thực tiễn - Với việc nghiên cứu định tính (phỏng vấn sâu, nghiên cứu tình huống), luận án có thể giúp phát hiện ra một số thành tố bổ sung liên quan tới điều kiện và đặc điểm của Việt Nam, cụ thể là Hà Nội, đặc biệt là trong bối cảnh thị trường BĐS cũng như yêu cầu phát triển đô thị của Hà Nội. Đó là nhóm nhân tố “Tính bền vững” của BĐS và “Hình ảnh của chủ đầu tư BĐS”. - Bổ sung một số nhân tố nhằm xây dựng mô hình nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Luận án đã cho thấy mối quan hệ giữa các biến độc lập (các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị của BĐS), các biến kiểm soát cũng như quan hệ cùng chiều giữa mức giá được xác định với thu ngân sách của thành phố. - Kiểm định các giả thuyết và thang đo về các nhân tố tác động đến giá cả thông qua giá trị BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. - Đề xuất nguyên tắc và một số giải pháp quản lý cho các cơ quan hữu quan của Hà Nội nhằm xác định đúng đắn giá BĐS trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. 6. Bố cục của luận án Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận án được bố cục thành 5 chương như sau: Chương 1 : Tổng quan nghiên cứu về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính. Chương 2 : Cơ sở lý thuyết về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính và mô hình nghiên cứu. Chương 3 : Thực trạng chính sách tài chính bất động sản và phân tích định tính các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Chương 4 : Phân tích định lượng các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính trên địa bàn Hà Nội. Chương 5 : Các khuyến nghị về chính sách tài chính đối với bất động sản trên địa bàn Hà Nội. 8 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRONG VIỆC THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH 1.1. Tổng quan nghiên cứu ở nước ngoài về các nhân tố tác động đến giá bất động sản trong việc thực hiện chính sách tài chính 1.1.1. Những nghiên cứu về việc thực hiện chính sách tài chính thông qua chính sách thuế bất động sản Nghiên cứu về chính sách thuế đối với BĐS đã được thực hiện bởi rất nhiều nhà kinh tế trên thế giới. Trong đó có thể kể đến như: Nghiên cứu về xây dựng chính sách thuế đất và thuế xây dựng của (Malme and Youngman, 2001); Nghiên cứu về thuế tài sản của (Rudnick and Gordon, 1991); Cải cách thuế BĐS tại Mỹ của (Edwards, 2005); Đánh giá và cải cách thuế BĐS tại Trung Quốc của Hong Zhang (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012). Plassmann and Tideman (2010) đã đưa ra kết luận trong nghiên cứu rằng: Một hệ thống thuế đất hoàn thiện sẽ tạo ra rất nhiều lợi ích cho Quốc gia như thúc đẩy phát triển đô thị, làm giàu cho quốc gia thông qua việc sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai, BĐS và vốn hóa được nguồn lực này nhằm phục vụ vốn cho phát triển kinh tế nói chung. Kết quả nghiên cứu của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) và Bahl, Martinez-Vazquez (2007) về thuế tài sản (trong đó có thuế BĐS) ở những nước đang phát triển đã đưa ra những thuận lợi và bất lợi của phân cấp tài chính và quản lý thuế tài sản ở các nước đang phát triển, làm thế nào để tăng số thu về thuế tài sản và đóng góp của thuế tài sản trong phát triển đất nước. Nghiên cứu về phân cấp tài chính trong quản lý thuế BĐS còn có Lewis (2002) và Kelly (2004), các nghiên cứu này đã đưa ra các thách thức đang nổi lên trong phân cấp tài chính từ cải cách thuế tài sản ở Indonesia. Bên cạnh đó, Malme và Youngman (2001), cũng đưa ra nghiên cứu về sự phát triển của thuế BĐS trong nền kinh tế chuyển đổi của các nước Trung và Đông Âu. Davis và cộng sự (2012) đã tiến hành phân tích thực nghiệm các phương pháp định giá đơn giản hóa đối với mục đích thuế tài sản nhà ở. Nghiên cứu này nhằm tìm kiếm tiềm năng của các phương pháp dựa trên giá trị thị trường đơn giản và phương pháp phân lớp dựa trên giá trị phi thị trường được sử dụng vào việc tính thuế tài sản nhà ở. Một số phương pháp đơn giản đã được sử dụng để tạo ra những kịch bản thuế khác nhau và sự cố về thuế được so sánh với việc sử dụng phương pháp giá trị thị 9 trường chuẩn công nghiệp và phức tạp. Các phương pháp tiếp cận và kỹ thuật đã được thực hiện nhằm mở ra cơ hội tiến hành phân tích tương quan mới về các phương án cơ sở thuế. Kết quả của nghiên cứu chỉ ra rằng các phương pháp đơn giản thiết lập cơ sở thuế tài sản có thể thực hiện được trong một hoàn cảnh tương tự với các hệ thống phức tạp hơn mà hiện tại đang được sử dụng ở các nền kinh tế phát triển. Một khía cạnh quan trọng khác được Davis và cộng sự (2012) nêu ra là vấn đề năng lực thiết lập cơ sở tính thuế. Trong loại thuế tài sản (bao gồm cả BĐS), điều này làm cân bằng hai nhiệm vụ là xác định và đưa ra giá trị cho mọi tài sản tương ứng trong phạm vi quyền hạn cho phép. Quan điểm này cũng xét đến việc định giá giá trị tương ứng của các tài sản, để gánh nặng về thuế có thể được cân bằng. Những nghiên cứu trên đây đều cho thấy tầm quan trọng của việc thực hiện chính sách tài chính thông qua thuế tài sản nói chung và BĐS nói riêng. Vấn đề cốt yếu là xác định và lựa chọn cơ sở tính thuế tài sản và BĐS. Đó chính là giá trị của BĐS. 1.1.2. Những nghiên cứu về nhân tố tác động đến giá bất động sản thông qua giá trị các thành tố của nó Theo Wyatt (2013), chi phí kết tinh và đặc điểm của BĐS là một trong những yếu tố tạo nên giá trị BĐS. Các chi phí kết tinh khác nhau sẽ tạo nên các loại BĐS khác nhau và do đó sẽ đem lại luồng thu nhập khác nhau, từ đó ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Theo Olayinka và các cộng sự (1997) các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản bao gồm: a) Đặc điểm cấu trúc: số phòng, nhà để xe, vườn, tuổi của công trình, có bể bơi hay không. b) Các đặc điểm xung quanh: đặc điểm kinh tế xã hội của các khu dân cư xung quanh, chủ sở hữu hay đi thuê, thành phần chủng tộc. c) Đặc điểm cộng đồng: trường học; khu vực thuế quan. d) Đặc điểm vị trí: như có ở gần và tiếp cận được các khu vực tiện nghi cho đời sống như trục đường chính, trung tâm thương mại, nhà thờ, trường học, khu vực văn hóa, sân bay, giao thông công cộng. e) Đặc điểm môi trường: như quang cảnh xung quanh, mức độ ồn, mức độ ô nhiễm, hệ thống thoát nước. f) Đặc điểm thời gian: như mùa giảm giá trong năm, số ngày hội chợ. 10 Hình 1.1: Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS Nguồn: Olayinka và cộng sự (2013) Kết quả nghiên cứu của Ozdilek và cộng sự (2002) cho thấy các biến số tác động tới giá trị BĐS có thể được chia thành ba nhóm chính như sau: các biến số vật lý, các biến số môi trường xung quanh và các biến số vị trí. Hình 1.2: Các thành tố của giá trị BĐS Nguồn:Ozdilek và cộng sự (2002) Rất nhiều nghiên cứu gần đây đã khẳng định biến số vị trí có vai trò quan trọng đối với giá trị BĐS, nhất là khi áp dụng hệ thống thông tin địa lý (SIG). Trong khi tác động của các biến số vật lý và các biến số môi trường xung quanh đối với giá trị BĐS