Tài liệu Phân tích thiết kế phần mềm quản lí thông tin bất động sản

lOMoARcPSD|15978022 Trường Đại Học Nha Trang Khoa Công Nghệ Thông Tin và Công Nghệ Phần Mềm Niên khóa: 2020-2028 PHÂN TÍCH VÀ THIẾT KẾ HỆ THỐNG THÔNG TIN Đề tài: Phân tích thiết kế phần mềm quản lí thông tin bất động sản GV hướng dẫn: HÀ THỊ THANH NGÀ Nhóm thực hiện: NHÓM 2 Lớp: 62_CNTT-1 Danh sách thành viên: NGUYỄN ANH PHƯƠNG PHAN NGUYỄN ĐÌNH VŨ NGUYỄN HỮU THÀNH NGUYỄN NGỌC ANH THƯ NGUYỄN TẤN LỘC VÕ QUỐC TỈNH TRẦN NGỌC LƯƠNG HUỲNH THẠCH LONG LÊ HOÀNG VIỆT NGUYỄN MINNH HUY lOMoARcPSD|15978022 Mục Lục Kế hoạch phân công thực hiện hệ thống:.............................................................................................2 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN.........................................................................5 1. Giới thiệu chung:................................................................................................................5 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty......................................................................5 1.2 Tổ chức bộ máy hoạt động.................................................................................................5 1.3 Chức năng và nhiệm vụ của từng bộ phận:.........................................................................5 2. Mô tả vấn đề, thực trạng cần giải quyết về bất động sản................................................9 2.1 Thực trạng:......................................................................................................................... 9 2.2 Khảo sát về hệ thống........................................................................................................9 2.3 Đánh giá hiện trạng..........................................................................................................10 3. Mục tiêu phát triển của hệ thống.....................................................................................11 CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH HỆ THỐNG......................................................................................12 1. Phương pháp xác định yêu cầu..........................................................................................12 1.1.Phương pháp phỏng vấn và lắng nghe..............................................................................12 1.2. Phương pháp quan sát trực tiếp...................................................................................13 2. Đặc tả yêu cầu hệ thống sẽ thực hiện..............................................................................19 2.1.Quản lý danh mục............................................................................................................19 2.2.Quản lý dự án...................................................................................................................20 2.3.Quản lý bài viết................................................................................................................ 22 2.4.Quản lý quyền truy cập....................................................................................................23 2.5.Quản lý người dùng..........................................................................................................23 2.6.Quản lý vùng....................................................................................................................25 2.7.Thống kê truy cập............................................................................................................26 2.8.Đặc tả tiến trình đăng nhập..............................................................................................26 2.9.Đặc tả tiến trình đăng ký..................................................................................................26 1 lOMoARcPSD|15978022 2.10. Đặc tả tiến trình bình luận...........................................................................................27 2.11. Đặc tả tiến trình tìm kiếm............................................................................................27 2.12. Đặc tả tiến trình xem tin tức........................................................................................27 3. Sơ đồ hệ thống..................................................................................................................27 3.1 sơ đồ use case...................................................................................................................28 3.2 sơ đồ activity diagram......................................................................................................32 Kế hoạch phân công thực hiện hệ thống: STT Họ tên MSSV 1 2 Nguyễn Anh Phương Công việc lần 01 Công việc lần 02 Lịch sử hình thành phát Sơ đôồ phân rã chức triển công ty, thực năng, Use Case trạng(1/10-5/10) Diagram, Activity Diagram(7/1110/11) 61133153 Phan Nguyễn 61131562 Đình Vũ Lịch sử hình thành phát Sơ đôồ phân rã chức triển công ty, thực năng, Use Case trạng(1/10-5/10) Diagram, Activity Diagram(7/1110/11) 2 Công việc lần 03 Công việc lần 04 lOMoARcPSD|15978022 Chức năng và nhiệm vụ Đặc tả yêu của từng bộ phận, cầu hệ thống, file Đánh giá hiện trạng, báo cáo file báo cáo(4/10-8/10) 3 4 5 (7/1111/11) Nguyễn Hữu 62133253 Thành Nguyễn Ngọc 62132086 Anh Thư Nguyễn Tấn 62131014 Lộc Đánh giá hiện trạng, Đặc tả yêu Chức năng và nhiệm vụ cầu hệ thống sẽ của từng bộ thực hiện phận(1/10-6/10) (22/4 - 25/4) Chức năng và nhiệm vụ Đặc tả yêu câồu hệ của từng bộ phận,Thực thôống, Sơ đôồ phân trạng (1/10-6/10) rã chức năng, file báo cáo (5/1110/11) Lịch sử hình thành và phát triển của công ty, file word (1/10-6/10) 6 Võ Quốc Tỉnh Không tham gia 61132875 3 lOMoARcPSD|15978022 7 8 9 10 Trần Ngọc Lương Huỳnh Thạch Long Lê Hoàng Việt Tổ chức bộ máy hoạt động,Thực trạng, Khảo sát vêồ hệ thôống (1/108/10) Phương pháp xác định yêu cầu, sơ đồ phân rã, file báo cáo (5/1011/11) Tổ chức bộ máy hoạt động, Khảo sát vêồ hệ thôống(1/10-8/10) Phương pháp xác định yêu câồu, Đặc tả yêu câồu hệ thôống(5/10-11/11) Tổ chức bộ máy hoạt động, Khảo sát vêồ hệ thôống, file báo cáo(1/10-10/10) Phương pháp xác định yêu câồu, Đặc tả yêu câồu hệ thôống, file báo cáo (5/10-11/11) Không tham gia Sửa báo cáo lâồn 1, Đặc tả yêu câồu hệ thôống,Phương pháp xác định yêu câồu(5/10-10/11) 60130172 62131028 62133393 Nguyễn Minh 62134589 Huy 4 lOMoARcPSD|15978022 CHƯƠNG I. TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN 1. Giới thiệu chung: 1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty Là một trong những công ty ra đời muộn, tuy nhiên công ty bất động sản Bắc Vân Phong vẫn giữ được chỗ đứng vững chắc của bản thân trên thị trường bất động sản đầy sôi nổi của Việt Nam. Ngay từ những ngày đầu thành lập, công ty đã được xác định là tập trung mọi nguồn lực vào khu kinh tế đầy tiềm năng tại Vân Phong, Khánh Hòa để có thể phát triển công ty. Nhờ việc khai thác một thị trường tiềm năng như Vân Phong nên công ty đã đạt được một số thành tựu nổi bật như Chính thức khai trương văn phòng đầu tiên năm 2017, hơn 5 năm hình thành và phát triển với 10 chuyên viên tư vấn chuyên nghiệp, nắm giữ toàn bộ thông tin giao dịch của 13 xã và thị trấn trên địa bàn huyện Vạn Ninh. Các khu vực du lịch nổi tiếng được thực hiện như BĐS nghỉ dưỡng Điệp Sơn, BĐS Nghỉ dưỡng Hòn Tre 2- Bắc Vân Phong, BĐS Bãi Dài Tuần Lễ (Bắc Vân Phong), BĐS Mặt Biển Dốc Lết… 1.2 Tổ chức bộ máy hoạt động Đằng sau thành công của một tập thể, một công ty lớn chính là thành quả của các phòng ban khác nhau. Với mỗi nhiệm vụ khác nhau, các phòng ban đóng vai trò là 1 module quan trọng làm nên những thành công của công ty Bất động sản Bắc Vân Phong. Các phòng ban ta có thể kể đến như: ● Ban quản lý dự án ● Phòng hành chính - nhân sự ● Phòng tài chính - kế toán ● Phòng kinh doanh - chăm sóc khách hàng 1.3 Chức năng và nhiệm vụ của từng bộ phận: ● Ban quản lý dự án: - Chức năng của ban quản lí : + Trực tiếp tổ chức công tác quản lý dự án mà công ty thực hiện và theo nội dung công tác quản lý thực hiện dự án sẽ được lập cho mỗi dự án. 5 lOMoARcPSD|15978022 + - Bàn giao công trình hoàn thành cho chủ đầu tư, chủ quản lý sử dụng công trình khi kết thúc xây dựng hoặc trực tiếp quản lý vận hành, khai thác sử dụng công trình hoàn thành theo yêu cầu. Nhiệm vụ của ban quản lí : + Ban Quản lý dự án có trách nhiệm thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn trong công tác quản lý dự án theo quy định của pháp luật và hướng dẫn tại nội dung công tác quản lý thực hiện dự án, bao gồm: Tổ chức thực hiện các công tác chuẩn bị đầu tư xây dựng; triển khai dự án; kết thúc xây dựng, bàn giao công trình, vận hành sử dụng. ● Phòng hành chính - nhân sự - Chức năng của phòng hành chính - nhân sự : + Phòng Hành chính – Nhân sự có chức năng tham mưu giúp Hội đồng Quản trị, Tổng Giám đốc Công ty trong lĩnh vực sắp xếp, cải tiến tổ chức, quản lý bồi dưỡng và quy hoạch các bộ, thực hiện chế độ, chính sách Nhà nước đối với người lao động, quản lý hành chính và văn phòng đáp ứng yêu cầu ổn định và phát triển của Công ty. - Nhiệm vụ của phòng hành chính - nhân sự : + Trong công tác hành chính : 1. Chủ trì hoặc phối hợp chuẩn bị các hoạt động liên quan tới tổ chức hội nghị, hồ sơ tài liệu làm việc cho lãnh đạo Công ty, viết báo cáo định kỳ hoặc đột xuất của Công ty; chủ trì công tác văn thư, lễ tân, tiếp khách. 2. Thực hiện, quản lý các công việc liên quan tới công nghệ thông tin, quản trị kỹ thuật website; chủ trì công tác quan hệ báo chí, truyền thông. 3. Thường trực công tác thi đua và khen thưởng; phối hợp tham gia hội chợ, triển lãm. 4. Trong công tác quản trị hậu cần. 5. Quản lý tài sản Công ty, lên kế hoạch sửa chữa, bảo dưỡng, thanh lý. 6. Mua sắm trang thiết bị, văn phòng phẩm cho Công ty. 7. Chủ trì các công tác hậu cần khác như: phương tiện đi lại, vệ sinh môi trường, tổ chức ăn trưa, ... + Trong việc nghiên cứu, xây dựng và thực hiện chiến lược quản lý và phát triển nguồn nhân lực của Công ty. 1. Xây dựng quy chế phân cấp về quyền hạn và trách nhiệm giữa công ty. 6 lOMoARcPSD|15978022 2. Quản lý cán bộ chủ chốt tại các công ty dự án. 3. Xây dựng phương án thu hút nhân tài vào Công ty. 4. Thực hiện các nhiệm vụ khác Phó giám đốc phụ trách và Tổng Giám đốc giao. ● Phòng tài chính - kế toán: ● Chức Năng của phòng tài chính - kế toán : + Tổ chức thực hiện việc hạch toán kế toán, lập các báo cáo tài chính và quản lý hướng dẫn công tác hạch toán kế toán trong Công ty. + Thực hiện công tác kiểm toán nội bộ đối với các Công ty dự án, Công ty thành viên bảo đảm sự thực hiện các quy định pháp luật về tài chính, kế toán và các quy định của Công ty. + Thực hiện trách nhiệm báo cáo, cung cấp thông tin định kỳ đầy đủ theo quy định pháp luật về thống kê. + Giúp việc cho Hội đồng Quản trị và Tổng Giám đốc công tác hành chính, pháp lý, quản lý nhân sự; công tác quan hệ công chúng, xây dựng và phát triển thương hiệu, nâng cao hình ảnh của Công ty; công tác mua sắm, bảo đảm các phương tiện, trang thiết bị cho hoạt động của Công ty và công tác công nghệ thông tin.  Nhiệm vụ của phòng tài chính - kế toán : + Ghi chép và hạch toán đầy đủ các kinh phí trong quá trình quản lý sản xuất kinh doanh của Công ty, phù hợp với quy định của Nhà nước và quy chế quản lý tài chính của Công ty. + Kiểm tra tình hình thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh, kế hoạch thu chi tài chính, việc thu, nộp thanh toán, kiểm tra việc giữ gìn và sử dụng tài sản, vật tư, tiền vốn; Phát hiện và ngăn ngừa kịp thời những hiện tượng lãng phí, vi phạm chế độ, quy định của Nhà nước, Công ty. + Phổ biến chính sách, chế độ quản lý tài chính của Nhà nước với các bộ phận liên quan khi cần thiết. + Cung cấp các số liệu, tài liệu cho việc điều hành sản xuất kinh doanh, kiểm tra và phân tích các hoạt động tài chính nhằm phục vụ công tác tạo tập phát triển kế hoạch. Cung cấp số liệu báo cáo cho cơ quan hữu quan theo chế độ báo cáo tài chính, kế toán hiện hành. + Quan hệ với nhãn hàng và các tổ chức tín dụng … trong hoạt động vay vốn + Báo cáo kết quả sản xuất kinh doanh cho ban điều hành công ty. + Thực hiện các nhiệm vụ khác khi lãnh đạo yêu cầu. ● Phòng kinh doanh - chăm sóc khách hàng 7 lOMoARcPSD|15978022 - Chức năng + - Phát triển thị trường, chăm sóc khách hàng cũ, mới. Nâng cao thị phần và doanh số bán hàng của Công ty khi Công ty có sản phẩm mới. Nhiệm vụ, quyền hạn + Chủ trì xây dựng chiến lược kinh doanh, kế hoạch bán hàng, kế hoạch marketing của Công ty. + Tham mưu, giúp Hội đồng Quản trị và Ban Tổng Giám đốc về tình hình thị trường, công tác marketing và các giải pháp tiếp cận thị trường, thúc đẩy phân phối sản phẩm của Công ty. + Triển khai thực hiện các hoạt động, chương trình thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Công ty. + Thường xuyên cập nhật và nắm bắt thông tin về thị trường; tập hợp số liệu phân tích, tổng hợp và lập báo cáo tháng, quí, năm về tình hình hoạt động marketing, bán hàng. + Hỗ trợ, phối hợp với các đơn vị thành viên phát triển hoạt động kinh doanh các sản phẩm, dịch vụ của các Công ty trong toàn hệ thống. + Thực hiện các hoạt động quan hệ công chúng; quản trị website (cập nhật, quản lý thông tin, hình ảnh lên website, đề xuất hoàn thiện website); đầu mối thông tin, phát ngôn của Công ty ra công chúng. + Xây dựng, duy trì và phát triển các mối quan hệ với các cơ quan ruyền thông. + Xây dựng và thực hiện chiến lược, các chương trình phát triển thương hiệu, nâng cao hình ảnh của Công ty. + Áp dụng các biện pháp phát triển thị trường, mở rộng địa bàn, lĩnh vực kinh doanh, giới thiệu sản phẩm dịch vụ tới khách hàng, xây dựng niềm tin của khách hàng, thu hút khách hàng và thực hiện các giải pháp kinh doanh nhằm tăng doanh số của Công ty. + Đề xuất tổ chức hội nghị khách hàng, các sự kiện nhằm thúc đẩy hoạt động kinh doanh, bán hàng và mở rộng thị phần của Công ty. + Thực hiện các nhiệm vụ khác Phó giám đốc phụ trách và Tổng Giám đốc giao. 8 lOMoARcPSD|15978022 2. Mô tả vấn đề, thực trạng cần giải quyết về bất động sản 2.1 Thực trạng: Bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, có quan hệ trực tiếp với các ngành nghề khác nhau như ngành tài chính, ngành thị trường, ngành xây dựng,… Hiện nay, trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển nhu cầu bán, cho thuê, tìm mua, tìm thuê bất động sản ngày càng lớn. Khi triển khai kinh doanh một dự án bất động sản, bán hoặc cho thuê một căn nhà, căn hộ, nến đất,... Điều quan trọng nhất là làm sao truyền tải những thông tin cốt lõi nhất, quan trọng nhất đến với nhiều khách hàng có nhu cầu cần mua bất động sản. Ngược lại, đối với những khách hàng có nhu cầu mua, thuê bất động sản thì họ luôn tìm kiếm những bất động sản phù hợp nhất, đảm bảo tính an toàn, tiện lợi pháp lý cao và không gặp các sự cố trong tương lai. Tuy nhiên những người có nhu cầu về mua bán giao dịch bất động sản đã và đang gặp nhiều khó khăn trong việc quảng cáo cũng như tìm kiếm thông tin về bất động sản. Làm thế nào để tìm kiếm được những thông tin đảm bảo sự minh bạch, chất lượng và có tính pháp lí đầy đủ để có thể quảng cáo và tìm kiếm được thông tin về bất động sản nhanh chóng, tin cậy, chính xác tiết kiệm, tiết kiệm thời gian, công sức, giúp cho các sàn giao dịch bất động sản trở nên dễ dàng, nhanh chóng, thuận tiện và hiệu quả hơn. Vì vậy nên nhóm đã suy nghĩ và thực hiện nên dự án: “Phần mềm quản lý thông tin bất động sản” ra đời đã trở thành nơi đáp ứng hoàn toàn các tiêu chí đó. 2.2 Khảo sát về hệ thống Hiện nay bất động sản đang là mối quan tâm của nhiều người vậy nên có nhiều công ty mô giới và các văn phòng công chứng liên kết với nhau khá chặt chẽ bao gồm cả công ty bắc vân phong. công ty được đặt trụ sở ở huyện vạn ninh với mục đích gửi thông tin đất nhà và nhu cầu mua bán, ... chúng tôi đã khảo sát và tìm ra các yêu cầu về hệ thống như: ● Yêu cầu hệ thống: - Giao diện đơn giản, đa dạng các tiện ích, dễ sử dụng đối với người dùng. - Thường xuyên cập nhật thông tin, hệ thống khi có thay đổi. - Đảm bảo sự minh bạch, chính xác và an toàn thông tin. - Mang lại lợi ích kinh tế, tăng hiệu quả làm việc đối với người sử dụng. ● Yêu cầu thông tin - Hình thức xử lý: xử lý trực tiếp dữ liệu một cách liên tục. - Tính khả thi: đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn, giảm bớt nguồn lực, góp phần tiết kiệm thời gian và chi phí, thúc đẩy việc kinh doanh. 9 lOMoARcPSD|15978022 ● Yêu cầu về quy trình - Tiến hành khảo sát, thu thập thông tin: nắm bắt được nhu cầu của khách hàng trước khi thực hiện một công việc cụ thể trước khi thực hiện. - Triển khai phân tích yêu cầu của hệ thống, xây dựng thiết kế hệ thống chương trình có logic. - Phân tích rủi ro trong quá trình xây dựng chương trình và phải có biện pháp khắc phục hiệu quả. ● Khái quát hệ thống mới được nhóm đưa ra - Xem thông tin: + Tin mua bán bất động sản. + Tư vấn. + Tin pháp lí. - Cập nhật các thông tin: + Tạo danh mục bài viết. + Tạo danh mục thể loại. + Danh mục quyền truy cập. + Danh mục người dùng. + Danh mục thông tin dự án. + Danh mục giá bán + Thống kê truy cập. 2.3 Đánh giá hiện trạng ● Việc thực hiện các quy định liên quan đến công tác xây dựng, quản lý vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản còn chậm, thiếu sự phối kết hợp giữa các ban, ngành chức năng, các đơn vị liên quan trong việc xây dựng, duy trì hệ thống thông tin… còn hạn chế. ● Các sở, ngành có liên quan như Tư pháp, TN&MT, Cục thuế tỉnh… chưa có sự phối hợp chặt chẽ với sở xây dựng để cung cấp các thông tin, dữ liệu phục vụ cho việc xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản . ● Việc xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về thị trường bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do quá trình thu thập thông tin và mã hóa thông tin; các yếu tố hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin, phần mềm, dữ liệu cũng chưa được đầu tư đồng bộ, chưa hiện đại; quy trình, thủ tục xây dựng để thu thập, lưu trữ, cập nhật, xử lý,... Rất nhiều 10 lOMoARcPSD|15978022 thông tin, tài liệu về bất động sản đang được quản lý dưới dạng tài liệu trên giấy nên sự chỉnh sửa, xử lí, cập nhật thay đổi, biến động còn nhiều khó khăn. ● Bộ phận Ban quản lý dự án còn Khó khăn trong công tác quản lý hồ sơ pháp lý cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư, quản lý,...Nhà đầu tư chưa bao quát được tình hình, tiến độ thực hiện tại một số dự án xây dựng còn chậm so với kế hoạch,..Sàng lọc thiếu tính chuyên môn sẽ thiếu tính nhất quán, mất thời gian và lãng phí nguồn lực,...Công tác nghiệm thu, thanh toán tại các dự án còn sai sót, còn tình trạng nghiệm thu, việc lập và giao kế hoạch vốn, thanh quyết toán khối lượng chưa thi công chưa sát thực tế. ● Bộ phận Phòng tài chính - kế toán bị gặp khó khăn về Kiểm soát, xử lý được tiền đặt cọc của khách hàng (Việc xử lý công tác quản lý tiền đặt cọc trong kinh doanh bất động sản hiện vẫn đang được thực hiện trên giấy tờ và các phần mềm riêng lẻ (excel) khiến công việc của kế toán thiếu sự liên kết và thường xuyên xảy ra các sai sót trong quá trình kiểm tra, đối chiếu. Tính toán doanh số của từng nhân viên để tính lương, hoa hồng gặp nhiều trở ngại Việc ghi nhận doanh số của nhân viên trên các file tài liệu riêng lẻ khiến kế toán gặp khó khăn trong việc xác định tính minh bạch của thông tin và thường gặp các thiếu sót trong các tiêu chí để tính chiết khấu cho từng nhân viên ● Đối với bộ phận kinh doanh chăm sóc khách hàng, nhân viên gặp những tình trạng về những câu hỏi của các nhà đầu tư mua bán và các khách hàng khiến cho nhân viên khó trả lời. các nhân viên đôi lúc sẽ không hiểu được hàm ý của người mua hàng gây ra hiểu lầm. đôi lúc sẽ gặp tình trạng khách hàng đông và không thể giải quyết hết một lượt gây nhiều sự cố không đáng có. 3. Mục tiêu phát triển của hệ thống ● Bài toán được ứng dụng trên các dự án bất động sản, giúp khách hàng có thể tìm hiểu thông tin, giá bán qua đó liên hệ với nhà thầu để đặt mua sản phẩm và người bán có thể cập nhật thông tin để cung cấp cho người cần mua. ● Xây dựng các dữ liệu về bất động sản phục vụ cho các hoạt động của thị trường bất động sản. ● Quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu đã xây dựng phục vụ cho các nhu cầu của các đối tượng tham gia thị trường bất động sản. ● Các chức năng dự định xây dựng là : + quản lý danh mục : thêm danh mục, sửa danh mục, xóa danh mục. + quản lý dự án : thêm dự án, sửa dự án, xóa dự án. + quản lý bài viết : thêm bài viết, sửa nội dung bài viết, xóa bài viết. 11 lOMoARcPSD|15978022 + quản lý người dùng : thêm người dùng, sửa người dùng, xóa người dùng. + quản lý quyền : thêm quyền, thu hồi quyền. + quản lý vùng : thêm vùng, sửa thông tin vùng,xóa vùng. + quản lý thống kê truy cập : tìm thống kê. CHƯƠNG II. PHÂN TÍCH HỆ THỐNG 1. Phương pháp xác định yêu cầu 1.1. Phương pháp phỏng vấn và lắng nghe Nhóm đã dùng phương pháp phỏng vấn và lắng nghe dựa trên nền tảng Google Forms, lên danh sách câu hỏi cho những hội nhóm trên các diễn đàn trên mạng xã hội có nhu cầu tìm kiếm về bất động sản qua đường link và cũng như đi tới tận các khu vực công chứng ở các khu vực trên địa bàn huyện câu trả lời của các cá nhân tổ chức có nhu cầu mua bán, các nhân viên của công ty công chứng, ... để nắm bắt thông tin. Từ đó nắm bắt được nhu cầu thiết yếu của việc cần có một hệ thống phần mềm quản lý thông tin bất động sản , nhân viên có thể dễ dàng tìm kiếm, chỉnh sửa,cập nhật, quản lý người mua người bán tại khu vực đó. Có 11 câu hỏi như sau: o Họ và tên người mua/bán? o Tuổi tác? o Tìm kiếm bất động sản qua nguồn nào? o Địa chỉ hiện tại? o Kiểm tra thông tin bất động sản thông qua đâu? o Kiểm tra hợp đồng mua bán bất động sản như thế nào? o Kiểm tra thông tin pháp lý như thế nào? o Có muốn kiểm tra thông tin bất động sản của mình qua Internet không? o Bạn nhận thông tin về thị trường bất động sản như thế nào? o Bạn nhận biết về giá trị các bất động sản bạn muốn mua như thế nào? 12 lOMoARcPSD|15978022 o Nếu chúng tôi tạo ra hệ thống quản lý thông tin về bất động sản thì bạn cảm thấy như thế nào? 1.2. Phương pháp quan sát trực tiếp Nhóm đã quan sát, tìm hiểu cách quản lý và trực tiếp tại các khu vực công chứng về đất đai, tài sản,... Như phương pháp thu thập ý kiến của các người dân địa phương nơi có bất động sản để thu thập thêm thông tin về các bất động sản tại đây và phương pháp thu các chi phí qua công chứng (thuế,...).Phương pháp thu các chi phí qua công chứng hầu hết sử dụng giấy tờ minh chứng, đóng lệ phí mua bán bất động sản thông qua Phòng công chứng và phòng kế toán của ủy ban nhà nước, sử dụng hoá đơn giấy, trường hợp làm mất thì khó giải quyết, bộ phận quản lý và công chứng không kiểm soát được liệu họ có thuộc sở hữu hay còn sử dụng miếng đất đó hay không, mọi hoạt động đều diễn ra trong thời gian rất lâu và dễ gây ra sự phẫn nộ cho người mua bán sử dụng bất động sản,... Nhóm thực hiện việc khảo sát, để bộ phận công chứng và người mua bán dễ kiểm tra thông tin, nhận thông tin và thực hiện thông tin. Minh chứng của Phương pháp xác định yêu cầu: HỢP ĐỒNG MÔI GIỚI MUA BÁN BẤT ĐỘNG SẢN (Số: ……………./HĐMGMBBĐS) Hôm nay, ngày …………. tháng …………. năm …………….., Tại ……………………………. Chúng tôi gồm có: BÊN MÔI GIỚI (BÊN A): ……………………………………………………………………….. Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………….. Điện thoại: …………………………………………………………………………………………. Fax: ………………………………………………………………………………………………… Mã số thuế: ………………………………………………………………………………………… Tài khoản số: ……………………………………………………………………………………. Do ông (bà): ……………………………………………………………………………………... Chức vụ: …………………………………………………………...……………… làm đại diện. BÊN ĐƯỢC MÔI GIỚI (BÊN B): a) Trường hợp là cá nhân: Ông/bà: ………………………………………… 13 Downloaded by Quang Quang ([email protected]) Năm sinh: lOMoARcPSD|15978022 ……………………………………... CMND số: …………………… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ……………………………. Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………. Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………… Điện thoại: ……………………………………………………………………………………….. Là chủ sở hữu bất động sản: …………………………………………………………………….. ………………………………………………………………………………………………… …… b) Trường hợp là đồng chủ sở hữu Ông: ……………………………………… Năm sinh: …………………………………………… CMND số: …………………… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ……………………………. Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………. Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………… Điện thoại: ……………………………………………………………………………………….. Và Bà: ………………………………………… Năm sinh: ………………………………………….. CMND số: ………………… Ngày cấp ……………….. Nơi cấp ………………………………. Hộ khẩu: …………………………………………………………………………………………. Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………… Điện thoại: ……………………………………………………………………………………….. Là đồng sở hữu bất động sản: ………………………………………………………………………… Các chứng từ sở hữu và tham khảo về bất động sản đã được cơ quan có thẩm quyền cấp cho Bên B gồm có: ………………………………………………………………………………………………… …… ………………………………………………………………………………………………… …… ………………………………………………………………………………………………… …… Hai bên cùng thỏa thuận ký hợp đồng với những nội dung sau: 14 Downloaded by Quang Quang ([email protected]) lOMoARcPSD|15978022 ĐIỀU 1: ĐỐI TƯỢNG VÀ NỘI DUNG MÔI GIỚI 1.1. Bên B đồng ý giao cho Bên A thực hiện dịch vụ môi giới bán/mua bất động sản do Bên B là chủ sở hữu. 1.2. Đặc điểm của BĐS và giấy tờ pháp lý về BĐS là đối tượng của dịch vụ này được mô tả như sau: Loại bất động sản: ……………………………………………………………………………….. Địa chỉ: …………………………………………………………………………………………… Diện tích khuôn viên đất: ……………………………………………………………………….... Diện tích đất xây dựng: ………………………………………………………………..... ……….. Diện tích sử dụng: ………………………………………………………………………….... …… Cấu trúc: …………………………………………………………………………………………… Tiện nghi: ………………………………………………………………………………………….. 1.3. Giá bán BĐS này được hai Bên thỏa thuận trên cơ sở giá do Bên A thẩm định là: ……… VNĐ. Số tiền bằng chữ: ………………………đồng. Trong quá trình thực hiện hợp đồng nếu các bên xét thấy cần điều chỉnh giá bán, hai bên phải thỏa thuận bằng văn bản. ĐIỀU 2: PHÍ MÔI GIỚI (1) Bên B đồng ý thanh toán cho Bên A số tiền phí môi giới là ……………… (Bằng chữ: ………….. đồng) Trong đó, thù lao môi giới là …………………… (Bằng chữ: ………………………… đồng) Và hoa hồng môi giới là ………..% ( ……….. bao gồm thuế VAT) trên giá trị giao dịch thực tế tương đương với số tiền là: …………………… (Bằng chữ: ………………………….. đồng) Số tiền dịch vụ này không bao gồm các chi phí liên quan khác phát sinh ngoài dịch vụ môi giới tư vấn mua/bán tài sản mà bên A thực hiện. ĐIỀU 3: PHƯƠNG THỨC VÀ THỜI HẠN THANH TOÁN Phí môi giới được Bên B thanh toán cho Bên A ….. lần bằng ….. (tiền mặt,…) trong vòng ….. (…………….) ngày kể từ ngày giao dịch thành công. Trong trường hợp khách hàng đã đặt cọc mà chịu mất cọc thì bên B thanh toán cho bên A trong vòng ……. (………..) ngày kể từ ngày được xác định là khách hàng chấp nhận mất cọc. ĐIỀU 4: THỜI GIAN THỰC HIỆN MÔI GIỚI Từ ngày ………. tháng ……….. năm ………… đến ngày ………. tháng ……….. năm ……………; Hết thời hạn này hai bên có thể thỏa thuận thêm và được ký kết bằng một phụ lục hợp đồng. 15 Downloaded by Quang Quang ([email protected]) lOMoARcPSD|15978022 ĐIỀU 5: QUYỀN VÀ NGHĨA VỤ CỦA CÁC BÊN 5.1. Quyền và nghĩa vụ của Bên A: a) Quyền: - Yêu cầu Bên B cung cấp hồ sơ, thông tin, tài liệu liên quan đến bất động sản. - Hưởng hoa hồng, thù lao môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng môi giới mua/bán bất động sản đã ký với Bên B. - Được nhận ………….% (……………. phần trăm) trên số tiền đặt cọc khi khách hàng chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết; - Thuê tổ chức, cá nhân môi giới khác thực hiện công việc môi giới mua/bán bất động sản trong phạm vi hợp đồng môi giới mua/bán bất động sản với Bên B nhưng phải chịu trách nhiệm trước Bên B về kết quả môi giới. b) Nghĩa vụ: - Thực hiện công việc như Điều 1 hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật; - Thường xuyên báo cho bên B biết về tiến độ thực hiện công việc và phối hợp với bên B để giải quyết những vướng mắc phát sinh trong quá trình thực hiện công việc; - Chịu mọi chi phí liên quan đến phạm vi công việc mà mình thực hiện. 5.2. Quyền và nghĩa vụ của Bên B: a) Quyền: - Không chịu bất kỳ chi phí nào khác cho bên A ngoài phí dịch vụ môi giới nếu giao dịch thành công; - Được nhận …………% (……………. phần trăm) trên số tiền đặt cọc khi khách hàng chấp nhận mất cọc hoặc khi khách hàng bị mất cọc do vi phạm cam kết; - Được bên A thực hiện miễn phí: Dịch vụ chuyển quyền sở hữu (chi phí giao dịch ngoài và các loại phí, lệ phí nếu có phát sinh do bên B chịu), trung gian thanh toán qua công ty ……….. khi giao dịch môi giới thành công. b) Nghĩa vụ: - Cung cấp đầy đủ và kịp thời cho bên A những giấy tờ liên quan. - Hợp tác với bên A trong quá trình thực hiện hợp đồng này. - Ký hợp đồng mua/bán bất động sản trực tiếp với người bán/người mua do bên B giới thiệu. Chịu tất cả các chi phí liên quan đến thủ tục mua bán bất động sản theo quy định của nhà nước hoặc theo thỏa thuận với người mua. - Thanh toán phí môi giới cho bên A theo Điều 2 của hợp đồng; ĐIỀU 6: VI PHẠM HỢP ĐỒNG - Trường hợp Bên B không thanh toán hoặc thanh toán không đủ hoặc không đúng phí môi giới cho Bên B theo thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này thì Bên B phải chịu lãi chậm thanh toán trên số tiền và số ngày chậm thanh toán với lãi suất ……. %/tháng. Việc chậm thanh toán hoặc thanh toán không đủ này cũng không vượt quá …….. (…….. ) ngày, nếu quá ……… (………) ngày thì Bên A được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và Bên B vẫn phải trả phí dịch vụ cho bên A như trong trường hợp bên A môi giới thành công. - Trường hợp Bên A không tiến hành thực hiện dịch vụ hoặc thực hiện dịch vụ không đúng như đã thỏa thuận thì Bên B có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không phải trả cho Bên A bất kỳ khoản phí nào đồng thời Bên A phải trả cho Bên B một khoản tiền phạt tương đương với số tiền phí thực hiện dịch vụ như quy định trong Điều 2 của hợp đồng này. - Nếu một trong hai bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trái với các thỏa thuận trong trong hợp đồng này thì bên đơn phương chấm dứt hợp đồng đó phải chịu một khoản tiền phạt tương 16 Downloaded by Quang Quang ([email protected]) lOMoARcPSD|15978022 đương với số tiền phí dịch vụ như quy định trong Điều 2 của hợp đồng này. ĐIỀU 7: THỎA THUẬN CHUNG 7.1. Trong quá trình thực hiện dịch vụ môi giới bên B không phải bỏ ra bất cứ khoản chi phí nào. Tất cả các chi phí liên quan đến việc quảng cáo rao bán sản phẩm sẽ do bên A chịu. 7.2. Giao dịch được coi là thành công khi khách hàng ký hợp đồng mua bán bất động sản (hoặc hợp đồng đặt cọc, hợp đồng góp vốn, giấy thỏa thuận mua bán hoặc ký bất kỳ loại hợp đồng, giấy thỏa thuận nào khác có liên quan đến bất động sản) do bên A thực hiện hoạt động môi giới. 7.3. Trong thời gian thực hiện dịch vụ, nếu khách hàng do bên A giới thiệu đã đặt cọc nhưng bị mất cọc do vi phạm hợp đồng hoặc chịu mất cọc vì bất kỳ lý do gì thì mỗi bên được hưởng ………. % (…………… phần trăm) trên số tiền đặt cọc đó. 7.4. Khách hàng của bên A là người được nhân viên bên A hoặc bất kỳ người nào được bên A giới thiệu hoặc khách hàng của bên A giới thiệu khách hàng khác đến bên B để ký hợp đồng, đặt cọc giữ chỗ hay tìm hiểu để sau đó ký hợp đồng mua bán với bên B. Nếu trước khi ký hợp đồng mua bán bất động sản mà khách hàng yêu cầu thay đổi người đứng tên trên hợp đồng thì vẫn được xem là khách hàng của bên A. 7.5. Giá bán bất động sản theo Điều 2 nêu trên theo thỏa thuận giữa bên A và bên B (Gọi là giá bán ban đầu). 7.6. Trường hợp bên A giới thiệu khách mua cho bên B và khách mua đã trả giá theo giá bán ban đầu nhưng bên B không mua thì coi như bên A đã thực hiện xong hợp đồng, bên B vẫn phải thanh toán cho bên A:……% (……………… phần trăm) trên giá bán thực tế. (Việc không bán bao gồm sự xác nhận không bán bằng văn bản của Bên B hoặc sau ……… (…………..) ngày kể từ ngày người mua xác nhận mua nhưng Bên B không nhận tiền đặt cọc). 7.7. Trong thời gian thực hiện hợp đồng hoặc sau ngày chấm dứt hợp đồng này nếu khách hàng do bên A giới thiệu hoặc khách hàng đó giới thiệu khách hàng khác đến mua bất động sản thì Bên A vẫn được hưởng phí môi giới như mức phí môi giới đã thỏa thuận tại Điều 2 của hợp đồng này. ĐIỀU 8: GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP Các bên cam kết cùng nhau thực hiện hợp đồng. Nếu trong quá trình thực hiện có phát sinh vướng mắc các bên sẽ trao đổi trên tinh thần hợp tác, trường hợp hai bên không thỏa thuận được thì việc tranh chấp sẽ được phán quyết bởi tòa án. Hợp đồng được lập thành ………. (………..) bản, mỗi bên giữ một bản và có giá trị như nhau. ĐẠI DIỆN BÊN A Chức vụ (Ký tên đóng dấu) ĐẠI DIỆN BÊN B Chức vụ (Ký tên đóng dấu) 17 Downloaded by Quang Quang ([email protected]) lOMoARcPSD|15978022 CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập - Tự do - Hạnh phúc HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC (V/v chuyển nhượng quyền sử dụng đất) Hôm nay, ngày ….. tháng ….. năm ……, tại ……………………. chúng tôi gồm: Bên đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên A) Ông: .............................................................................................................. Sinh năm: ...................................................................................................... CMND/CCCD số: ..................... do ...................................... cấp ngày .............. Hộ khẩu thường trú tại: ........................................................................................ Bà: .............................................................................................................. . Sinh năm:..................................................................................................... . CMND/CCCD số: ...................... do ...................................... cấp ngày .............. Hộ khẩu thường trú tại: ......................................................................................... Bên nhận đặt cọc (Sau đây gọi tắt là Bên B) Ông:............................................................................................................. . Sinh năm: .................................................................................................... . CMND/CCCD số: ................... do ........................................ cấp ngày ............... Hộ khẩu thường trú tại: ........................................................................................ Bà: .............................................................................................................. Sinh năm: .................................................................................................... CMND/CCCD số: ................... do .......................................... cấp ngày .............. Hộ khẩu thường trú tại: ......................................................................................... Các bên tự nguyện cùng nhau lập và ký Hợp đồng đặt cọc này để bảo đảm thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các thoả thuận sau đây: Điều 1: Đối tượng hợp đồng Đối tượng của Hợp đồng này là số tiền ………………… đồng (Bằng chữ : ……………………… đồng chẵn) mà bên A đặt cọc cho bên B để được nhận chuyển nhượng thửa đất số…………, tờ bản đồ số ………………..tại địa chỉ……………………………………………………………… theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ………………… số ……………..; số vào sổ cấp GCN số ……….. do……………..cấp ngày…… mang tên………………………………………………………… Thông tin cụ thể như sau: Diện tích đất chuyển nhượng: ........ m2 (Bằng chữ: ..................... mét vuông) Thửa đất:............................. - Tờ bản đồ:.......................................................... Địa chỉ thửa đất: ............................................................................................... Mục đích sử dụng:..................................m2 18 Downloaded by Quang Quang ([email protected]) lOMoARcPSD|15978022 Thời hạn sử dụng: .................................... Nguồn gốc sử dụng: ............................................................................................. Điều 2: Thời hạn đặt cọc và giá chuyển nhượng 2.1. Thời hạn đặt cọc Thời hạn đặt cọc là: …………….. kể từ ngày ……………………………, hai bên sẽ tới tổ chức công chứng để lập và công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Giá chuyển nhượng Giá chuyển nhượng thửa đất nêu trên được hai bên thỏa thuận là:..............(Bằng chữ: ....................................................đồng chẵn). Giá chuyển nhượng này cố định trong mọi trường hợp (sẽ thỏa thuận tăng hoặc giảm nếu được bên còn lại đồng ý). Điều 3: Mức phạt cọc Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, cụ thể : Nếu Bên A từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì mất số tiền đặt cọc. Nếu Bên B từ chối giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì trả lại cho Bên A số tiền đặt cọc và chịu phạt cọc với số tiền tương ứng. Điều 4: Phương thức giải quyết tranh chấp Trong quá trình thực hiện Hợp đồng này, nếu phát sinh tranh chấp thì các bên cùng nhau thương lượng, hòa giải giải quyết trên nguyên tắc tôn trọng quyền lợi của nhau; trong trường hợp không giải quyết được thì một trong hai bên có quyền khởi kiện để yêu cầu Toà án có thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật. Điều 5: Cam đoan của các bên Bên A và Bên B chịu trách nhiệm trước pháp luật về những lời cam đoan sau: 5.1. Bên A cam đoan Những thông tin về nhân thân đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật. Việc giao kết hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc. Đã tìm hiểu rõ nguồn gốc nhà đất nhận chuyển nhượng nêu trên. Thực hiện đúng và đầy đủ các thoả thuận đã ghi trong Hợp đồng này. 5.2. Bên B cam đoan Những thông tin về nhân thân, về quyền sử dụng đất đã ghi trong Hợp đồng này là đúng sự thật. Quyền sử dụng đất mà Bên B đã nhận tiền đặt cọc để chuyển nhượng cho Bên A thuộc quyền sử dụng hợp pháp của Bên B và không là tài sản bảo đảm cho khoản vay của bên B tại Ngân hàng. Tính đến thời điểm giao kết hợp đồng này Bên B cam đoan thửa đất nêu trên có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, không có tranh chấp, không nằm trong quy hoạch, chưa nhận tiền đặt cọc hay hứa bán cho bất kỳ ai, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Bên B cam đoan kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực sẽ không đưa tài sản nêu trên tham gia giao dịch nào dưới bất kỳ hình thức nào. Việc giao kết Hợp đồng này hoàn toàn tự nguyện, không bị lừa dối và không bị ép buộc. 19 Downloaded by Quang Quang ([email protected])