Tài liệu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố lào cai

ĐÀO THỊ THỶU BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ Ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n tõ thùc tiÔn t¹i thµnh phè Lµo Cai ĐÀO THỊ THỦY 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Ph¸p luËt vÒ chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n tõ thùc tiÔn t¹i thµnh phè Lµo Cai ĐÀO THỊ THỦY Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS NGUYỄN THỊ NGA HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Đào Thị Thủy, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đào Thị Thủy LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Thị Nga về đề tài luận văn: "Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố Lào Cai". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Nguyễn Thị Nga đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đào Thị Thủy MỤC LỤC Trang 1 MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.3. Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với đời sống kinh tế, xã hội 1.2. Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.2.1. Tính tất yếu của chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong nền kinh tế thị trường 1.2.2. Sự cần thiết phải điều chỉnh bằng pháp luật đối với quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 1.2.3. Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân 1.2.4. Các yếu tố chi phối pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình cá nhân Chƣơng 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ 8 1.1. 8 8 13 15 16 16 19 20 23 DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân Các nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đối tượng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất Nội dung của quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất 27 27 27 28 30 34 2.1.5. Hình thức và hiệu lực của giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 2.1.6. Trình tự, thủ tục, thẩm quyền thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân 2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 2.2.1. Tổng quan tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 2.2.2. Những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân Chƣơng 3: 40 42 43 43 51 ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI THÀNH PHỐ LÀO CAI, TỈNH LÀO CAI 3.1. 56 Định hướng hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 3.2. 56 Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai trong thời gian tới 58 3.2.1. Giải pháp về hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 58 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 60 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 65 TÀI LIỆU THAM KHẢO 67 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản BLDS : Bộ luật Dân sự GCNQSDĐ : Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất LĐĐ : Luật Đất đai NSDĐ : Người sử dụng đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Thống kê số lượng hồ sơ tiếp nhận và đã giải quyết của 45 bảng 2.1 các hộ gia đình, cá nhân tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai thành phố Lào Cai 2.2 So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành 47 phố Lào Cai với quy định của pháp luật đất đai DANH MỤC CÁC HÌNH Số hiệu Tên hình Trang Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ 48 hình 2.1 theo quy định của Luật đất đai 2.2 Sơ đồ quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Lào Cai 49 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật đất đai (LĐĐ) năm 2013, đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo đó, có thể xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý, người sử dụng đất (NSDĐ) chỉ có quyền sử dụng đất (QSDĐ) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc do nhận chuyển QSDĐ hợp pháp từ các cá nhân, tổ chức khác trên thị trường. Hệ thống pháp luật đất đai hiện nay ghi nhận quyền chuyển nhượng QSDĐ là một trong những quyền chuyển quyền cơ bản, thiết yếu của NSDĐ khi thực hiện việc chuyển giao QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác. Quyền chuyển nhượng QSDĐ là một trong số các quyền cơ bản của NSDĐ được pháp luật đất đai ghi nhận; đồng thời cũng là quyền được thực hiện phổ biến nhất trong các giao dịch dân sự về đất đai dưới cơ chế đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Đây là một hình thức chuyển dịch quyền sử dụng đất linh hoạt trên thị trường và phản ánh rõ nét tính chất thị trường trong quan hệ pháp luật đất đai, tuân thủ các quy luật của thị trường như: cung - cầu, giá cả, cạnh tranh, tôn trọng tối đa quyền tự do thỏa thuận của các bên chủ thể, mà không có sự can thiệp và tham gia sâu của Nhà nước. Mặt khác, việc chuyển nhượng QSDĐ còn thúc đẩy quá trình tích tụ và tập trung đất đai vào tay những chủ thể có nhu cầu và khả năng sử để đầu tư, khai thác giá trị của đất; qua đó, khắc phục được tình trạng đất đai bị bỏ hoang, lãng phí. Để đáp ứng cho nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng cả về số lượng giao dịch và phương thức, hình thức chuyển nhượng, pháp luật đất đai qua các thời kỳ đã có sự sửa đổi, bổ sung và ngày càng hoàn thiện theo hướng mở rộng hơn về đối tượng, điều kiện của chủ thể được phép tham gia thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ; đồng thời tiếp tục cải cách các thủ tục hành chính cũng như mức thuế suất phù hợp cho các chủ thể tham gia giao dịch nhằm tạo cơ sở pháp lý vững chắc cho hình thức giao dịch này, đảm bảo nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều hạn chế, bất cập 1 cũng như mâu thuẫn phát sinh trong quá trình thực hiện giao dịch chuyển nhượng QSDĐ trong thời gian qua, cụ thể như các bên chủ thể tham gia giao dịch vi phạm quy định của pháp luật dẫn đến các hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu xảy ra; hay tình trạng giao dịch tự phát vẫn diễn ra tràn lan và phức tạp... Chính những hạn chế, bất cập này là nguyên nhân dẫn đến những tranh chấp, khiếu kiện dây dưa, kéo dài... Trong những năm gần đây, tốc độ đô thị hóa tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai đang phát triển ngày càng nhanh và sôi động, đặc biệt hạ tầng đô thị, theo đó, giá đất tại khu vực nội đô và ven đô có xu hướng tăng mạnh, dẫn đến các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ cũng ngày càng gia tăng về số lượng các, đặc biệt là giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, có thể thấy sự phát triển của xu hướng này tỷ lệ thuận với sự sôi động của thị trường bất động sản (BĐS) tại thành phố Lào Cai, đóng góp đáng kể cho phát triển kinh tế, xã hội của tỉnh nhà. Tuy nhiên, hệ quả của sự phát triển sôi động này lại chính là sự phát sinh ngày càng nhiều các tranh chấp với tính chất ngày càng phức tạp, hàng loạt các hợp đồng vô hiệu được ký kết do sự thiếu hiểu biết về pháp luật cũng như thiếu ý thức chấp hành pháp luật của người dân, điều này đã và đang khiến cho các cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn, vướng mắc trong việc giải quyết các hậu quả pháp lý và thực tế của nó. Qua những phân tích trên đây cho thấy việc tác giả lựa chọn đề tài: “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn tại thành phố Lào Cai” làm Luận văn thạc sĩ là cần thiết, có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Chuyển nhượng QSDĐ lần đầu tiên được ghi nhận trong LĐĐ năm 1993. Trong thời gian qua, đặc biệt từ thời điểm LĐĐ năm 2013 được thông qua và được áp dụng vào thực tiễn cho đến nay, đã có nhiều tác giả, nhà khoa học, nhà quản lý nghiên cứu những vấn đề lý luận, pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ cũng như pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu tiêu biểu dưới đây: 2 - Về sách chuyên khảo: Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thi ̣ trư ờng bấ t đ ộng sản trong công cuộc đổ i mới ở Việt Nam, Nxb Khoa ho ̣c và kỹ thuật; Nguyễn Như Phát (2003), Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về Hợp đồng ở Việt Nam, Nxb Công an nhân dân; Nguyễn Văn Cương, Nguyễn Minh Hằng (2011), Giao dịch về quyền sử dụng đất vô hiệu - Pháp luật và thực tiễn xét xử, Nxb Thông tin và truyền thông... - Về luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ: + Luận án tiế n sĩ Luật ho ̣c: Nguyễn Quang Tuyến (2003), Đi ̣a vi ̣ pháp lý của người sử dụng đất trong các giao di ̣ch dân sự và kinh tế , Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Thị Hồng Nhung (2012), Pháp lu ật về chuyển như ợng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bấ t động sản, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Văn Hiến (2017), Chuyền nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội... + Luận văn thạc s ĩ Luật ho ̣c: Nguyễn Thị Thu Thuỷ (2004), Một số vấ n đề về quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật Việt Nam, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; Phạm Thị Thanh Vân (2015), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật Việt Nam, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội; Nguyễn Ngọc Trường (2018), Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Dự án kinh doanh nhà ở thương mại theo pháp luật Việt Nam hiện nay, Học viện Khoa học Xã hội, Hà Nội... Ngoài ra, còn có các bài nghiên cứu chuyên sâu của nhiều nhà khoa học, chuyên gia đăng trên các báo và tạp chí chuyên ngành khác như: “Một số vấn đề trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, của Tưởng Duy Lượng, Tạp chí Toà án nhân dân, số 12/2004; “Một số giao dịch tư lợi trong thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”, của Doãn Hồng Nhung, Nguyễn Thị Nắng Mai, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 03/2012; “Điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở” của LS. Nguyễn Thùy Trang, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 3/2017; “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013”, của Tạ Thị Thuỳ Trang, Tạp chí Dân chủ và pháp luật, số 02/2020...; các đề tài khoa học: “Một số tồn tại, vướng mắc và những sai phạm phát sinh trong quá trình ký 3 kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Nguyễn Thị Nga (2011), “Những nội dung cơ bản của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” của Nguyễn Thị Nga… Có thể thấy, với một số lượng lớn các công trình nghiên cứu có thể thấy đây là vấn đề chứa đựng nhiều điều hấp dẫn, nhận được nhiều sự quan tâm chú trọng của các nhà nghiên cứu với nhiều cách nhìn và cách hiểu đa dạng, phong phú. Nhìn chung, các công trình nghiên cứu trong thời gian qua đã đề cập đến những vấn đề lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ ở nhiều khía cạnh với các mức độ khác nhau. Tuy nhiên, từ thời điểm LĐĐ năm 2013 có hiệu thực thi hành, vẫn chưa có nhiều công trình nghiên cứu về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân một cách có hệ thống. Vì vậy, tác giả cho rằng việc nghiên cứu một cách có hệ thống các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai có ý nghĩa lý luận và thực tiễn; qua đó có thể đưa ra biện pháp hoàn thiện có ý nghĩa rất lớn trong tình hình hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ; nội dung các quy định của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Qua đó, đề xuất những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân diễn ra trong thực tế hiện nay. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Mục tiêu cụ thể của luận văn là nghiên cứu, đi sâu nghiên cứu các tiền đề lý luận cơ bản về chuyển nhượng QSDĐ và lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân. Đánh giá thực trạng của pháp luật chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân, chỉ rõ những ưu điểm, hạn chế, bất cập của hệ thống pháp luật hiện hành và những vướng mắc, khó khăn trong quá trình triển khai thực thi trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai và chỉ rõ những nguyên nhân. 4 Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ nói chung và chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân nói riêng trong giai đoạn hiện nay cũng như các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân diễn ra trong thực tế hiện nay tại địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu - Nghiên cứu những nội dung cơ bản về lý luận về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và lý luận pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. - Nghiên cứu những quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân. - Nghiên cứu thực tiễn thi hành các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung nghiên cứu: Nghiên cứu các quy định về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân theo quy định của LĐĐ năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành; Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 và các văn bản luật khác có liên quan. - Về không gian và thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lào cai, tỉnh Lào Cai từ 2015 đến 2019. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Luận văn đã được tác giả sử dụng phương pháp luận và các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau: - Phương pháp luận: Luận văn nghiên cứu trên cơ sở phương pháp duy vật biện chứng và phương pháp duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh, quan điểm, đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước trong điều kiện xây dựng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, quan điểm về quyền tự do kinh doanh, quyền tự do hợp đồng để làm sáng tỏ nội dung nghiên cứu của luận văn. 5 - Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học để giải quyết các vấn đề của luận văn như: Phương pháp tổng hợp, phương pháp diễn dịch, phương pháp quy nạp, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích lôgic, phương pháp đánh giá; phương pháp thống kê... Cụ thể như sau: + Phương pháp phân tích: phương pháp này được sử dụng chủ đao để làm rõ các vấn đề lý luận về chuyển nhượng QSDĐ và xác định các giải pháp nhằm đảm bảo thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. + Phương pháp lịch sử, so sánh được sử dụng để nghiên cứu kinh nghiệm ở trong nước và ngoài nước cũng như khi đánh giá thực trạng và đưa ra các biện pháp bảo đảm thực thi pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ. + Phương pháp tổng hợp được tác giả sử dụng để khái quát để tổng kết lý luận, pháp luật cũng như thực tiễn trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Kết quả nghiên cứu đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai có ý nghĩa lý luận và thực tiễn sau: * Ý nghĩa lý luận: Luận văn nghiên cứu và phân tích, làm rõ phương diện lý luận và tính tất yếu của vấn đề chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân và sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với các giao dịch chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Lào Cai. Luận văn cũng tìm hiểu khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ đối với hộ gia đình cá nhân. Qua đó, làm rõ các yếu tố tác động, chi phối tới pháp luật điều chỉnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. * Ý nghĩa thực tiễn: - Luận văn tập trung phân tích và đánh giá thực trạng của pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai trong thời gian qua. Luận văn đã đưa ra những kết quả đạt được, những hạn chế, vướng mắc và tìm hiểu nguyên nhân của thực trạng thi hành pháp luật về chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 6 - Luận văn đã đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn thiện những nội dung pháp luật quan trọng, có liên quan trực tiếp đến pháp luật chuyển nhượng QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân ở Việt Nam và góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về vấn đề này trên địa bàn thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình cá nhân. Chương 2: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân và thực tiễn thi hành tại thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. 7 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Những vấn đề lý luận về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân 1.1.1. Khái niệm và đặc điểm về chuyển quyền sử dụng đất 1.1.1.1. Khái niệm quyền sử dụng đất Thứ nhất, xem xét QSDĐ trong mối quan hệ với quyền sở hữu đất đai. Từ điển tiếng Việt1 và BLDS năm 2015 (Điều 158) đã đưa ra các định nghĩa về quyền sở hữu. Trên cơ sở đó, chủ thể có quyền sở hữu đất đai cũng sẽ có đầy đủ 03 quyền năng cơ bản, quan trọng của một chủ sở hữu, đó là quyền chiếm hữu, QSDĐ và quyền định đoạt đất đai. Trong các quyền trên thì QSDĐ của chủ sở hữu có ý nghĩa quyết định trong việc biến đổi đất đai từ một dạng tài sản mang tính tự nhiên, “tiềm năng”, “nguyên thủy” trở thành một dạng tài sản có giá trị sử dụng và là tư liệu sản xuất không thể thiếu cho người sử dụng đất. Do đó, QSDĐ là một bộ phận không thể tách rời với quyền sở hữu và bị chi phối bởi quyền sở hữu của chủ sở hữu đất đai. Tiếp tục xét đến quyền sở hữu đối với đất đai, theo quy định của Hiến pháp năm 2013 và Luật đất đai năm 2013, đất đai trong phạm vi cả nước thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Theo cơ chế này, Nhà nước sẽ thực hiện vai trò đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai, Nhà nước thực hiện quyền quản lý đất đai hay nói các khác là thực hiện QSDĐ thông qua chủ thể là NSDĐ. Điều này được phản ánh qua hành lang pháp lý, hệ thống pháp luật đất đai hiện hành. Từ điển giải thích Luật học cũng ghi nhận và đưa ra khái niệm về quyền sử dụng đất của Nhà nước: “là quyền khai thác các thuộc tính có ích từ đất để phục vụ cho các mục đích phát triển kinh tế và đời sống xã hội”. Tuy nhiên, Nhà nước không khai thác, thực hiện QSDĐ một cách trực tiếp mà gián tiếp thông qua các hoạt động trao quyền sử dụng đất như giao đất, cho thuê đất… cho tổ 1. Viê ̣n Ngôn ngữ học (1994), Từ điển Tiế ng Viê ̣t, Nxb Giáo dục, Hà Nội. 8 chức, cá nhân sử dụng đất. Vậy trên cơ sở đó, Nhà nước thông qua việc giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ để trao cho các tổ chức và cá nhân QSDĐ và các tổ chức, cá nhân này sẽ trở thành người có QSDĐ. Tùy thuộc vào hình thức chuyển giao QSDĐ mà Nhà nước trao cho các tổ chức, cá nhân các quyền được hưởng cũng như các nghĩa vụ phải thực hiện khác nhau. Trong quá trình sử dụng đất, NSDĐ được đầu tư, công sức, vốn, khoa học kỹ thuật vào để khai thác những giá trị, lợi ích từ đất nhằm đáp ứng các nhu cầu của NSDĐ và thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước. Ngoài ra, các tổ chức, cá nhân được Nhà nước trao QSDĐ còn được phép trao đổi, thực hiện giao dịch cũng như định đoạt QSDĐ theo mục đích và ý chí của mình. Trong trường hợp này, QSDĐ của NSDĐ độc lập với quyền sở hữu, trở thành quyền tài sản của NSDĐ. Tóm lại, QSDĐ là một quyền tài sản vừa mang tính phụ thuộc (khi nhìn nhận dưới góc độ là một trong ba quyền năng của chủ sở hữu) và vừa mang tính độc lập (khi nhìn nhận đây là tài sản có chủ sở hữu; chủ sở hữu có quyền khai thác trực tiếp các giá trị của đất). Thứ hai, QSDĐ từ góc độ kinh tế Dưới góc độ kinh tế, Nhà nước ta sử dụng công cụ tài chính là một trong những công cụ để Nhà nước thực hiện chức năng quản lý kinh tế về đất đai một cách gián tiếp. Thông qua hình thức Nhà nước giao đất khác nhau, mục đích sử dụng đất khác nhau của các NSDĐ, Nhà nước điều tiết các nghĩa vụ tài chính cụ thể bằng các sắc thuế. Việc Nhà nước thực hiện quyền sở hữu, quản lý đất đai thông qua chính sách tài chính về đất đai chính đã làm cho đất đai trở thành tài sản có giá trị về mặt kinh tế. Bên cạnh đó, để nâng cao khả năng khai thác giá trị của đất đai, Nhà nước đã có bổ sung theo hướng mở rộng tối đa các quyền cho NSDĐ bằng việc trao cho NSDĐ có quyền được thực hiện các giao dịch: chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ… Khi NSDĐ có các quyền này và được hiện thực hoá trên thị trường BĐS chính là hình thức để họ được hưởng các lợi ích kinh tế thông qua việc chuyển giao quyền. Như vậy, xét dưới góc độ kinh tế, giá trị của QSDĐ được định giá bằng tiền thông qua việc NSDĐ trực tiếp đầu tư, cải tạo, sản xuất trên đất hoặc thông qua các giao dịch dân sự chuyển QSDĐ. 9 Thứ ba, QSDĐ từ góc độ pháp lý Các quan hệ đất đai giữa những NSDĐ với nhau hoặc giữa NSDĐ với Nhà nước được điều chỉnh thống nhất bằng Luật đất đai năm 1987 - văn bản Luật đất đai đầu tiên của nước ta. Qua đó, ghi nhận những quy phạm xác định chế độ sở hữu, tư cách của Nhà nước cũng như quyền và nghĩa vụ của NSDĐ. Dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, chế định về QSDĐ từ đó đã được hình thành và cụ thể hóa như là một hình thức thể hiện của chủ sở hữu mà Nhà nước là người đại diện. Thông qua các hình thức giao đất được pháp luật quy định, Nhà nước ghi nhận QSDĐ hợp pháp của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để họ có quyền sử dụng, khai thác công dụng và hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy nhiên, chịu nhiều ảnh hưởng từ nền kinh tế thị trường, Nhà nước đã không tập trung vào các lợi ích kinh tế mà đất đai mang lại, bên cạnh đó, Nhà nước đã tạo ra nhiều rào cản cho quá trình vận động của QSDĐ bằng các quy định cấm mua bán, chuyển nhượng đất đai. Trước tình hình đó, Hiến pháp 1992 và LĐĐ năm 1993 ra đời, một mặt pháp luật tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, thừa nhận và bảo vệ QSDĐ hợp pháp của NSDĐ, mặt khác, ghi nhận NSDĐ hợp pháp có quyền chuyển QSDĐ, bao gồm các quyền: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ với các điều kiện nhất định. Thông qua các quy định này, NSDĐ vừa có thể khai thác lợi ích từ đất đai của mình mang lại, vừa có thể tăng giá trị của đất đai bằng việc cho thuê, chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế QSDĐ cho người khác. Đến đây, QSDĐ được xem như quyền tài sản. Nhờ chế định này, trong các trường hợp cần thiết hoặc nhằm tạo thêm giá trị của đất, NSDĐ có thể đưa QSDĐ của mình vào tham gia các giao dịch mà pháp luật cho phép như tặng cho, chuyển nhượng, thừa kế... Các văn bản pháp luật về sau ngày càng chú trọng đến giá trị của quyền sử dụng đất và các quyền liên quan. Như vậy, có thể khẳng định QSDĐ được xác định là một loại tài sản trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở nước ta và đây cũng như là một căn cứ pháp lý quan trọng để Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền năng cơ bản của một chủ sở hữu tài sản của mình. Có thể khẳng định rằng QSDĐ là quyền cơ bản, tiên quyết của NSDĐ, được xuất phát từ quyền sở hữu đất đai của toàn dân kết hợp cùng quyền đại 10 diện sở hữu đất đai và quyền lực của Nhà nước. Trong quá trình phát triển của nền kinh tế xã hội, Nhà nước, các cơ quan lập pháp và các ban ngành luôn cố gắng đưa ra những quy định phù hợp, giữ vững những mặt tích cực và có sự điều chỉnh để đưa các quy định này được thực hiện ổn định, lâu dài trên thực tế. Tóm lại, QSDĐ là quyền khai thác những thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác được pháp luật quy định dựa trên chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. 1.1.1.2. Khái niệm chuyển quyền sử dụng đất Luật đất đai năm 1993 lần đầu tiên ghi nhận QSDĐ có giá và NSDĐ được thực hiện các quyền chuyển QSDĐ bên cạnh các quyền quyền được trực tiếp khai thác, sử dụng và hưởng những hoa lợi, lợi tức từ kết quả đầu tư vào đất. Sự ghi nhận này khẳng định được vai trò của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, quản lý đất đai trong điều kiện đất đai ngày nay được định giá bằng tiền hoặc các giá trị vật chất tương đương. Đến Luật đất đai năm 2013 tiếp tục ghi nhận NSDĐ hợp pháp có đầy đủ các quyền chung được quy định tại Điều 166 Luật đất đai năm 2013, như: khai thác, sử dụng đất, hưởng thành quả lao động, lợi ích từ đất và các quyền khác... và các quyền về chuyển QSDĐ của mình cho người khác khi không còn nhu cầu sử dụng hoặc nhằm mục đích thu lợi nhuận. Việc chuyển QSDĐ này không gây ra bất kỳ ảnh hưởng tiêu cực nào đến chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, bởi vì đối tượng giao dịch trên thị thường chỉ là QSDĐ - quyền tài sản, chứ không phải bản thân đất đai, và Nhà nước vẫn có quyền quản lý và định đoạt với tư cách là đại diện chủ sở hữu. Khi thực hiện chuyển QSDĐ, Nhà nước chỉ đóng vai trò người quản lý, chứng nhận, cho phép việc thực hiện quyền chuyển QSDĐ cũng như việc nhận chuyển QSDĐ theo điều kiện, trình tự thủ tục do pháp luật quy định; đồng thời, Nhà nước sẽ là chủ thể giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng phát sinh trong quá trình sử dụng đất hoặc xử lý những vi phạm không chỉ của NSDĐ mà của các cơ quan có thẩm quyền trong quá chuyển QSDĐ. Theo khoản 10 Điều 3 Luật đất đai năm 2013, “chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”. Theo quy định này, khi chuyển QSDĐ, toàn bộ QSDĐ sẽ được chuyển sang cho NSDĐ tiếp theo. Các 11 nghĩa vụ liên quan vì thế cũng không còn thuộc về trách nhiệm của người chuyển QSDĐ. Tuy nhiên, nếu hiểu theo định nghĩa trên thì việc ghi nhận các quyền của NSDĐ tại Điều 167 LĐĐ năm 2013 theo hai hướng, bao gồm: các quyền chuyển quyền “trọn vẹn” và các quyền chuyển QSDĐ “không trọn vẹn” là cho thuê, cho thuê lại và thế chấp QSDĐ. Như vậy, có thể hiểu quyền chuyển QSDĐ phải đầy đủ bao gồm các quyền: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Từ những phân tích trên có thể hiểu, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước cho phép NSDĐ được “định đoạt” QSDĐ hợp pháp của mình bằng một trong các hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ theo quy định của pháp luật. 1.1.1.3. Đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất Từ khái niệm đã phân tích tại mục trên, việc chuyển QSDĐ có các đặc điểm sau: Thứ nhất, khác với các loại tài sản khác như xe cộ, đồ đạc cá nhân..., chủ sở hữu sẽ có toàn quyền định đoạt với tài sản đó thì với quyền sử dụng đất, quyền định đoạt của NSDĐ sẽ bị hạn chế theo quy định của pháp luật. Pháp luật nước ta quy định cụ thể về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục khi thực hiện việc chuyển QSDĐ và NSDĐ phải tuân theo các quy định này. Bên cạnh đó, quy hoạch sử dụng đất cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến việc chuyển QSDĐ. Nhà nước quy định thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng đât và người chuyển QSDĐ, người nhận QSDĐ phải cân nhắc trong quá trình chuyển quyền cũng như sử dụng. Thứ hai, chuyển QSDĐ sẽ dẫn đến sự chuyển dịch QSDĐ từ chủ thể này sang chủ thể khác. Việc chuyển quyền này xuất phát từ nguyện vọng của người người chuyển quyền và người nhận quyền để đạt được những mục tiêu, lợi ích nhất định. Do đó, hai bên có thể lựa chọn hình thức phù hợp với mục đích và lựa chọn trao toàn bộ hoặc một phần quyền sử dụng đất. Thứ ba, khi chuyển QSDĐ, các chủ thể cần thực hiện theo các quy định của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai về việc chuyển QSDĐ cũng như các nghĩa vụ phát sinh. Trong bối cảnh nền kinh tế ngày càng phát triển, đất đai là tài sản khan hiếm và ngày càng có giá trị nên nhu cầu thực hiện các giao dịch về đất ngày càng tăng. Việc Nhà nước cho phép chuyển QSDĐ, 12