Tài liệu Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân tỉnh thanh hóa

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN XUÂN HUY TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LỜI CAM ĐOAN LUẬT KINH TẾ LUẬN VĂN THẠC SỸ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÓA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HOÁ NGUYỄN XUÂN HUY 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2022 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN TẠI TÓA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HOÁ NGUYỄN XUÂN HUY NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN THỊ TÌNH HÀ NỘI - 2022 LỜI CẢM ƠN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi và có kế thừa các công trình nghiên cứu trƣớc đó có liên quan đến đề tài. Các số liệu, kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc ai công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Hà Nội, ngày 10 tháng 02 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Huy LỜI CẢM ƠN Trong hơn 2 năm học tập, nghiên cứu chƣơng trình cao học Luật Kinh tế tại Trƣờng Đại học Mở Hà Nội, chúng tôi đã tiếp thu đƣợc nhiều kiến thức mới, những kinh nghiệm quý báu, là hành trang cho chúng tôi tiếp tục thực hiện tốt hơn nhiệm vụ của mình. Luận văn này là một phần kết quả quan trọng trong quá trình đào tạo cao học. Với tất cả tình cảm của mình, tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới Ban giám hiệu Trƣờng Đại học Mở, các Thầy, Cô giáo trong và ngoài Trƣờng Đại học Mở đã tận tình giảng dạy, giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình học tập và nghiên cứu. Tôi xin cảm ơn TS. Nguyễn Thị Tình - ngƣời đã hƣớng dẫn tôi trong suốt quá trình làm Luận văn. Cô giáo đã cho tôi thêm nhiều kiến thức về khoa học, cách tiếp cận và nghiên cứu về pháp luật bồi thƣờng khi nhà nƣớc thu hồi đất nói chung và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng cũng nhƣ giúp tôi rèn luyện kỹ năng nghiên cứu khoa học. Cuối cùng tôi xin gửi lời cảm ơn tới các cơ quan của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa giúp đỡ để tôi có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập trong suốt thời gian qua. Mặc dù tôi đã có cố gắng trong quá trình làm luận văn, song không thể tránh khỏi những hạn chế nhất định, rất mong nhận đƣợc sự chỉ dẫn, góp ý và giúp đỡ quý báu của các Thầy, cô giáo và các bạn đồng nghiệp. Hà Nội, tháng 02 năm 2022 Tác giả luận văn Nguyễn Xuân Huy MỤC LỤC MỞ ĐẦU ........................................................................................................ 1 1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................................... 1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài ......................................................................................... 2 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .................................................................................. 4 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu .............................................................................. 4 5. Cơ sở phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu ......................................... 5 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn ......................................................................................... 5 7. Kết cấu của luận văn ..................................................................................................... 6 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ....... 7 1. 1. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .............................................................................................................. 7 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.......................................................................................................... 7 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 11 1.1.3. Khái niệm và đặc điểm của tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: .................................................................................................. 14 1.2. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................................................................ 17 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.............................................................................. 17 1.2.2. Khái niệm, cơ cấu điều chỉnh của pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất .......................................................... 20 CHƢƠNG 2 THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HÓA ............................................................................................................... 25 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................................................................ 25 2.1.1. Giải quyết tranh chấp liên quan đến việc công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật. .......................................... 25 2.1.2. Giải quyết tranh chấp liên quan đến yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu và hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vô hiệu. ................................................................. 41 2.1.3 Giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất.................................................... 49 2.1.4. Giải quyết tranh chấp xuất phát từ những nội dung khác thoả thuận trong hợp đồng ...................................................................................................... 53 2.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa .................................................................. 57 2.2.1. Tổng hợp thực tiễn tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất từ thực tiễn tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa. ............. 57 2.2.2. Một số vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và bình luận .................................................................................................. 60 CHƢƠNG 3: PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH THANH HÓA ......................................................................................... 73 3.1. Phƣơng hƣớng hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................................... 73 3.2. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ............................................................................................. 75 3.3. Giải pháp nâng hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa ....................................... 80 KẾT LUẬN............................................................................................................................... 86 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 87 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân sự BLTTDS Bộ luật Tố tụng dân sự HĐCN Hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ Quyền sử dụng đất TAND Tòa án nhân dân UBND Ủy ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa DANH MỤC BẢNG BIỂU Thứ tự Tên sơ đồ, bảng biểu Trang Số lƣợng vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng Bảng 2.1 quyền sử dụng đất đã giải quyết từ năm 2016 đến tháng 6 52 năm 2020: Số lƣợng và kết quả xét xử sơ thẩm các vụ án về tranh Bảng 2.2 chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của 53 Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa Bảng 2.3 Số lƣợng và kết quả giải quyết án phúc thẩm của Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa 53 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu; ngoài Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam, không một chủ thể nào có quyền đại diện chủ sở hữu đối với đất đai. “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”[11]. Nhà nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đại diện cho toàn dân thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai. Khi thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nƣớc giao đất cho các tổ chức và các chủ thể khác quản lý và khai thác công dụng của đất đai. Mặc dù quyền sở hữu đất đai luôn thuộc về Nhà nƣớc (đại diện cho toàn dân) nhƣng quyền sử dụng đất của các chủ thể đã đƣợc pháp luật ghi nhận là một loại tài sản thuộc quyền sử dụng của các chủ thể đó. Chủ thể của quyền sử dụng đất ngoài việc quản lý, sử dụng đất còn đƣợc thực hiện một số quyền khác (chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, góp vốn, tặng cho quyền sử dụng đất…). Sự tồn tại của mọi chủ thể đều phải dựa trên một cơ sở hạ tầng nhất định và mọi cơ sở hạ tầng đều gắn liền với đất. Chẳng hạn, một doanh nghiệp muốn hoạt động và phát triển bền vững phải có trụ sở, nhà xƣởng, nhà máy… trên đất, bất kỳ ngƣời nào cũng phải có nơi ở. Mục đích sử dụng đất của từng chủ thể có thể là khác nhau và tùy theo từng loại đất nhƣ sử dụng vào mục đích ở, nông nghiệp, lâm nghiệp, chuyên dụng vào mục đích công nghiệp và sản xuất kinh doanh khác nhƣng có thể nói rằng, đất đai và quyền sử dụng đất luôn gắn liền với sự tồn tại và phát triển của mọi chủ thể. Nhu cầu chuyển nhƣợng QSDĐ giữa các chủ thể trở thành nhu cầu không thể thiếu. Nhiều quan hệ chuyển nhƣợng QSDĐ phát sinh, trong đó không ít các quan hệ đƣợc xác lập và thực hiện trái với qui định của pháp luật hiện hành về chuyển nhƣợng QSDĐ. Cũng theo đó, tranh chấp về đất đai liên quan đến chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày một đa dạng và phức tạp. Pháp luật hiện hành của nƣớc ta quy định về chuyển nhƣợng QSDĐ còn thiếu cụ thể và bất cập, nhất là còn sự chồng chéo, mâu thuẫn nhau giữa các văn bản pháp luật nên khi tranh chấp xảy ra thì việc giải quyết các tranh chấp đó giữa các 1 Tòa án còn thiếu sự thống nhất. Và vì vậy, các vụ việc về tranh chấp liên quan đến chuyển nhƣợng QSDĐ thƣờng rất phức tạp, bị kéo dài và thƣờng phải qua nhiều lần xét xử ở các cấp Tòa án khác nhau. Đất đai và chuyển nhƣợng đất đai đƣợc điều chỉnh bởi nhiều văn bản khác nhau, các văn bản pháp luật về lĩnh vực này luôn thay đổi nên ngƣời dân không cập nhật đƣợc các qui định trong các văn bản pháp luật mới dẫn đến việc vi phạm pháp luật trong xác lập và thực hiện các quan hệ dân sự về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Việc nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa” là cần thiết trong việc nâng cao nhận thức về QSDĐ và chuyển nhƣợng QSDĐ. Các kết quả nghiên cứu của đề tài hy vọng sẽ góp một phần hoàn thiện các qui định của pháp luật về chuyển nhƣợng QSDĐ nhằm giảm thiểu các bất cập, mâu thuẫn và chồng chéo trong qui định của pháp luật về chuyển nhƣợng QSDĐ, hƣớng tới việc giảm thiểu các tranh chấp về chuyển nhƣợng QSDĐ trong thực tế. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Ở Việt Nam hiện nay đã có nhiều công trình nghiên cứu khoa học, lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật trong việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và giải quyết tranh chấp phát sinh từ hoạt động này, thông qua việc nghiên cứu đã chỉ ra những vấn đề còn tồn tại, vƣớng mắc của các quy định pháp luật để từ đó, đề xuất phƣơng hƣớng và giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật nhƣ: Nguyễn Chiến Thắng (2012), “Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội”, Đại học quốc gia Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học. Nguyễn Huy Cẩn (2014), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự", Đại học quốc gia Hà Nội. Đỗ Thị Vân (2015), “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội ”, Trƣờng Đại học Mở Hà Nội; Luận văn thạc sỹ luật học. Nguyễn Văn Rô (2017), “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu”, Học viện khoa học xã hội. Đặng Thúy Quỳnh (2017), "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng 2 quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định", Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. Hà Thị Yến (2019), "Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân thành phố Hòa Bình, tỉnh Hòa Bình", Luận văn thạc sĩ luật học, Trƣờng Đại học Luật Hà Nội. Lê Thị Hậu (2016), "Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiên giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng", Luận văn thạc sỹ Luật học, Trƣờng đại học Luật Hà Nội, năm 2016 Nguyễn Bá Thắng, "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội ", Luận văn thạc sỹ Luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội. Đỗ Thị Vân (2015), "Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội", Luận văn thạc sỹ, Trƣờng Đại học Mở Hà Nội. Lê Văn Sinh (2019), "Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên", Trƣờng Đại học Mở Hà Nội. Phan Thị Hồng (2021): Quy định “hợp đồng phải đăng ký theo quy định của luật” và hậu quả pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa được đăng ký, Tạp chí Khoa học Đại học Huế: Khoa học Xã hội và Nhân văn – Số 6C/2021 - tr.25-34. Đặng Thúy Quỳnh (2019): Thực trạng áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hướng hoàn thiện pháp luật, Tạp chí Kiểm sát – Số.15/2019 - tr.46-53. Trần Thị Thu Hiền (2018), Một số khó khăn, vướng mắc và giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Tạp chí Kiểm sát. Số 13/2018, tr. 52 - 55. Nguyễn Văn Hiến (2016), Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số 9/2016, tr. 29-28 Mai Thị Tú Oanh (2012): Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra, Tạp chí Nhà nƣớc và pháp luật 3 – Số.11/2012 - tr.42-47. Các công trình nghiên cứu, các bài viết bƣớc đầu đã làm rõ đƣợc một số vấn đề liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại cơ quan Tòa án. Tuy nhiên, chƣa có công trình nghiên cứu thực giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa. Vì thế, có thể thấy rằng việc nghiên cứu về pháp luật trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất của Tòa án tại tỉnh Thanh Hóa là một vấn đề rất cần thiết và có ý nghĩa, nhất là trong giai đoạn hiện nay khi các hoạt động giao dịch, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đang diễn ra hết sức sôi nổi trên thị trƣờng bất động sản và kéo theo đó là những tranh chấp phát sinh ngày càng tăng về số lƣợng và tính chất phức tạp. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Đề tài hƣớng đến mục đích đề ra những phƣơng hƣớng, giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nêu trên, để tài cần giải quyết các nhiệm vụ sau: - Làm sáng tỏ các vấn đề lý luận về giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. - Làm rõ thực trạng các quy định về giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. - Phân tích, đánh giá thực tiễn giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa. - Đề xuất các phƣơng hƣớng và các giải pháp hoàn thiện pháp luật và các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu Đối tƣợng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề lý luận, quy định của pháp luật đất đai, pháp luật dân sự đƣợc áp dụng trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. 4 Ngoài ra luận văn còn nghiên cứu thực tiễn áp dụng các quy định trong giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa Phạm vi nghiên cứu Phạm vi về nội dung: Luận văn không nghiên cứu pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai dƣới khía cạnh pháp luật tố tụng, mà tập trung nghiên cứu các khía cạnh pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết các tranh chấp liên quan đến hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và thực tiễn thực hiện tại TAND tỉnh Thanh Hóa. Phạm vi về không gian: Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa. Phạm vi về thời gian: Số liệu sử dụng trong đề tài đƣợc thu thập từ năm 2016 đến 2020. 5. Cơ sở phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu Cơ sở phƣơng pháp luận của việc nghiên cứu đề tài luận là chủ nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử; tƣ tƣởng Hồ Chí Minh và đƣờng lối của Đảng về Nhà nƣớc về đất đai và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Trong quá trình nghiên cứu, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp so sánh, phân tích, tổng hợp... Cụ thể nhƣ sau: - Phƣơng pháp phân tích, quy nạp, diễn dịch, so sánh, nghiên cứu tài liệu, bình luận, suy luận logic... đƣợc tác giả sử dụng trong Chƣơng 1 để nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp HĐCN QSDĐ. - Phƣơng pháp phân tích, bình luận, diễn dịch, quy nạp, so sánh quy phạm pháp luât, thống kê, nghiên cứu tài liệu, vụ việc điển hình... đƣợc sử dụng trong Chƣơng 2 để làm rõ thực trạng pháp luật và thực tiễn áp dụng pháp luật trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Thanh Hóa. + Phƣơng pháp bình luận, phân tích, quy nạp, diễn dịch, suy luận logic … đƣợc sử dụng trong Chƣơng 3 để kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn Luận văn sẽ góp phần làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về quy định của pháp 5 luật về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Đồng thời, thông qua việc nghiên cứu thực tiễn tranh chấp và giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa, luận văn sẽ góp phần tổng kết thực tiễn, nghiên cứu những vƣớng mắc, bất cập trong quá trình xét xử để từ đó đề xuất những giải pháp có giá trị nhằm nâng cao hiệu quả xét xử về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nói riêng. Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích trong thực tiễn công tác của các chủ thể có thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo có giá trị nhất định trong việc nghiên cứu và giảng dạy nói chung, đào tạo luật nói riêng; phục vụ yêu cầu thực tiễn của việc thống nhất trong nhận thức về áp dụng pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chƣơng 1. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất và lý luận pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Chƣơng 2. Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa Chƣơng 3. Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật và giải pháp nhằm nâng cao chất lƣợng xét sử về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân tỉnh Thanh Hóa 6 CHƢƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. 1. Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của quyền sử dụng đất và chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Về quyền sử dụng đất: Cho đến thời điểm này, đã có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về quyền sử dụng đất và tiếp cận về quyền sử dụng đất với nhiều góc độ khác nhau. Có quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất là quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất [1], có quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất còn bao gồm các quyền năng về chuyển quyền sử dụng đất [20], có quan điểm cho rằng quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất [9]. Giáo trình Luật đất đai của Trƣờng Đại học Luật Hà Nội xác định ngƣời sử dụng đất có các quyền: Quyền đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; hƣởng thành quả lao động, kết quả đầu tƣ trên đất; hƣởng các lợi ích do công trình của Nhà nƣớc về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc hƣớng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; đƣợc Nhà nƣớc bảo vệ khi bị ngƣời khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Ngƣời sử dụng đất đƣợc thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất…theo quy định của pháp luật về đất đai [18, tr.209] Nhƣ vậy, với việc xác định các quyền của ngƣời sử dụng đất, giáo trình này cho thấy quyền sử dụng đất vừa là quyền năng của ngƣời sử dụng đất, vừa là một loại tài sản của họ. Từ việc tham khảo cách nhìn nhận về quyền sử dụng đất, tác giả luận văn cho rằng có thể nhìn nhận quyến sử dụng đất với nhiều khía cạnh khác nhau nhƣng cơ bản nhất, cần xác định quyền sử dụng đất là một loại tài sản. Vì vậy, chủ thể nào có quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì quyền sử dụng đất đó là tài sản thuộc quyền sở hữu của họ và họ có quyền chuyển nhƣợng nó nhƣ chuyển nhƣợng bất kỳ một tài sản nào. Trƣớc đây, các văn bản pháp luật của Nhà nƣớc ta đều xác định đất đai là tài 7 sản thuộc sở hữu Nhà nƣớc và không cho phép các chủ thể đƣa đất đai làm đối tƣợng của các giao dịch dân sự. Khi nền kinh tế của nƣớc ta chuyển sang kinh tế thị trƣờng theo định hƣớng xã hội chủ nghĩa và nhận thức đƣợc bản chất của vấn đề sở hữu, Nhà nƣớc ta đã xác định đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc nhƣng các chủ thể khác có quyền sử dụng đất và quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của họ. Điều 53 Hiến pháp nƣớc Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [11]. Điều 4, Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này” [12]. Nhƣ vậy, pháp luật nƣớc ta hiện nay khẳng định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu. Các hình thức sở hữu khác về đất đai không đƣợc công nhận. Tuy nhiên, trên thực tế Nhà nƣớc không trực tiếp chiếm hữu và sử dụng đất mà giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận QSDĐ của họ. QSDĐ trở thành một loại quyền mang tính độc lập tƣơng đối. Nhƣ vậy, quyền sử dụng đất là một loại tài sản nhƣng luôn gắn liền với một tài sản khác là đất nên “quyền sử dụng đất” cần phải đƣợc xác định theo cả hai góc độ: Ở góc độ tài sản thì quyền sử dụng đất là một loại tài sản ở dạng quyền tài sản bởi quyền sử dụng đất là một quyền gắn liền với tài sản khác là đất đai, giá trị quyền sử dụng đất đƣợc định giá bằng tiền và quyền sử dụng đất có thể đƣợc chuyển giao trong giao dịch dân sự. Ở góc độ là một trong các nội dung của quyền sở hữu thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác công dụng của đất đai (nhƣ để làm nhà ở, trồng cây lâu năm, cây ăn quả, canh tác hoa màu), quyền thu hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Từ những phân tích trên, có thể xác định về quyền sử dụng đất nhƣ sau: Quyền sử dụng đất là một trong các quyền năng thuộc nội dung quyền sở hữu đất đai và là một loại tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp, họ có quyền khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai, chuyển quyền sử dụng đất thông qua các giao dịch hợp pháp. Quyền sử dụng đất có các đặc điểm sau: 8 - Quyền sử dụng đất là một loại tài sản tồn tại ở dạng quyền: Theo xác định tại Điều 105 của BLDS 2015 thì tài sản tồn tại ở bốn dạng: Vật, tiền, giấy tờ có giá, quyền tài sản. Trong đó, quyền tài sản chỉ đƣợc coi là tài sản khi có thể trị giá đƣợc thành tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự. Là trạng thái vô hình nhƣng quyền sử dụng đất lại luôn gắn với một tài sản hữu hình là đất đai [18, tr.179]. Quyền sử dụng đất vừa là một quyền trong nội dung quyền sở hữu thì quyền sử dụng đất (chính là quyền đƣợc khai thác công dụng, hƣởng hoa lợi, lợi tức từ đất), vừa là một loại tài sản nên quyền sử dụng đất bao hàm cả các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Vì vậy, khác với các loại tài sản khác, quyền sử dụng đất đƣợc xác định theo không gian, diện tích, thời hạn sử dụng đất. - Quyền sử dụng đất là một loại tài sản mà giá trị đƣợc xác định thông qua một tài sản khác: Nếu giá trị của các tài sản khác đƣợc xác định thông qua chính nó. Chẳng hạn nhƣ tài sản là vật thông thƣờng thì giá trị của tài sản là giá trị của chính vật đó, tài sản là tiền thì giá trị đƣợc xác định thông qua mệnh giá của chính món tiền đó thì giá trị của quyền sử dụng đất chỉ có thể xác định đƣợc khi thông qua một diện tích đất nhất định trong thời hạn sử dụng nhất định. Đặc điểm này của quyền sử dụng đất là cơ sở hình thành cơ chế điều chỉnh pháp luật đối với nghĩa vụ chuyển giao của bên chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Nói một cách cụ thể thì trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, bên chuyển nhƣợng phải chuyển giao cho bên nhận chuyển nhƣợng hai lại tài sản: quyền sử dụng đất và đất. - Quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu của một chủ thể nhất định nhƣng đồng thời cũng là một trong ba nội dung của quyền sở hữu đất đai: Với đất đai, Nhà nƣớc là ngƣời đại diện cho toàn dân để thực hiện quyền của chủ sở hữu. Tồn tại trong quyền sở hữu về đất đai thì quyền sử dụng đất là một trong ba quyền năng của Nhà nƣớc đối với đất đai, theo đó, Nhà nƣớc chuyển giao quyền sử dụng đất cho các chủ thể khác. Kể từ khi đƣợc xác lập quyền sử dụng đất một cách hợp pháp thì quyền sử dụng đất là tài sản thuộc sở hữu hợp pháp của họ. Vì vậy, cùng một diện tích đất đƣợc xác định sẽ có hai chủ sở hữu là chủ sở hữu đất đai (Nhà nƣớc) và chủ sở hữu quyền sử dụng (ngƣời sử dụng đất) nên còn đƣợc gọi là sở hữu kép. Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu đối với đất đai thực hiện quyền giao đất cho các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức và các chủ thể khác sử dụng đất, khai thác công dụng của đất theo nhu cầu và mục đích hoạt động của mình [18, 175]. Quyền sử dụng đất của các chủ thể này đƣợc xác lập trên cơ sở đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất từ cá nhân, tổ 9 chức khác thông qua các giao dịch hợp pháp. Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất Theo nghĩa chung nhất thì chuyển nhƣợng là sự thỏa thuận để một bên chuyển đứt một quyền nào đó cho bên kia để nhận từ bên đó một khoản tiền nhất định. Vì thế, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất đƣợc hiểu là hành vi chuyển giao quyền sử dụng đất từ bên này sang bên kia, theo đó bên chuyển giao nhận từ bên đƣợc chuyển giao một khoản tiền. Phƣơng thức mà trong đó hành vi giao nhận quyền sử dụng đất đƣợc thực hiện đƣợc gọi là hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một hình thức cơ bản của chuyển quyền sử dụng đất. Giáo trình Luật đất đai đƣa ra khái niệm chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bằng cách nêu lên bản chất của quan hệ chuyển nhƣợng, theo đó, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là việc ngƣời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) thỏa thuận việc chuyển giao quyền sử dụng đất cho ngƣời đƣợc chuyển nhƣợng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất) và ngƣời đó phải trả cho bên chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất [19, tr.246]. Do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc thù nên việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất cũng mang những đặc thù nhất định: - Về chủ thể: Không phải chủ thể nào cũng có thể tạo lập quyền sử dụng đối với tất cả các loại đất đai. Chủ thể quyền sử dụng đất có thể bị hạn chế quyền sử dụng theo hạn mức sử dụng đối với từng loại đất. Mặt khác, bên cạnh chủ thể sử dụng đất luôn có một chủ thể khác là chủ sở hữu đất đai. - Về đối tượng: Quyền sử dụng đất là một loại tài sản nhƣng không tồn tại độc lập mà luôn gắn với tài sản khác là đất đai nên đối tƣợng chuyển nhƣợng không chỉ là quyền sử dụng mà còn bao gồm cả đất. Cũng chính vì vậy mà bên cạnh việc phải tuân thủ quy định của pháp luật về mua bán, chuyển dịch tài sản nói chung, chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất còn phải tuân theo một cơ chế đặc thù do pháp luật về đất đai quy định. - Về quyền năng của chủ thể: Quyền sử dụng đất trƣớc hết là một trong các nội dung của quyền sở hữu đất đai mà Nhà nƣớc là ngƣời đại diện thực hiện các quyền của chủ sở hữu nên việc khai thác công dụng đất đai của ngƣời sử dụng đất phải tuân theo ý chí của Nhà nƣớc đƣợc thể hiện thông qua quy định của pháp luật về đất đai. Mặt khác, quyền sử dụng đất là một loại tài sản thuộc sở hữu của ngƣời sử dụng đất nên họ có tất cả các quyền năng của chủ sở hữu đối với tài sản của 10 mình. Từ việc xem xét trên, khái niệm về chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có thể đƣợc xác định nhƣ sau: Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận ý chí giữa các bên nhằm làm phát sinh một quan hệ pháp luật mà trong đó, một bên có nghĩa vụ chuyển giao quyền sử dụng đất cho bên kia với tƣ cách là chuyển giao quyền sở hữu một tài sản còn bên kia có nghĩa vụ thanh toán cho bên đã chuyển giao quyền sử dụng đất một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị quyền sử dụng đất đƣợc xác định theo thỏa thuận của các bên trên cơ sở một diện tích đất nhất định [18,182]. Nhƣ vậy, bản chất của chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là hợp đồng mua bán tài sản trong đó đối tƣợng mua bán là quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, hợp đồng này không nguyên nghĩa là “chuyển quyền sử dụng đất” bởi do tính đặc thù của quyền sử dụng đất nên theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên chuyển quyền sử dụng đất còn phải chuyển giao đất cho bên kia. Có thể nói rằng “chuyển giao quyền sử dụng đất” có thể đƣợc thực hiện thông qua nhiều giao dịch khác nhau nhƣ để lại thừa kế, tặng cho, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và với các phƣơng thức khác nhau nhƣ đấu giá, đấu thầu nhƣng chuyển giao quyền sử dụng đất chỉ đƣợc coi là “chuyển nhƣợng” nếu đó là sự chuyển dịch đất đai và chuyển quyền sở hữu về quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác và sự chuyển dịch đó đƣợc bên kia bù lại bằng một khoản tiền nhất định. Cũng từ bản chất này, chúng ta còn xác định đƣợc đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất trong trƣờng hợp nào là chuyển nhƣợng, trƣờng hợp nào không phải là chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Chẳng hạn, đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của Luật đất đai với mục đích nhằm xác định giá đất để thu tiền sử dụng đất khi giao đất cho chủ đầu tƣ hoặc cho chủ dầu tƣ thuê đất để thực hiện dự án nên không đƣợc coi là giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Sẽ là một giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, nếu đó là hoạt động bán đấu giá quyền sử dụng đất. Chẳng hạn nhƣ xử lý tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất thông qua phƣơng thức bán đấu giá. 1.1.2. Khái niệm, đặc điểm của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất Luật đất đai 2013 và các văn bản hƣớng dẫn Luật đất đai hiện hành chỉ có quy định về hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung mà không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. 11 Chƣơng XVI, Bộ luật dân sự 2015 quy định về “Một số hợp đồng thông dụng” dành một mục (Mục 7) quy định: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất” nói chung mà không có quy định riêng về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” [13] Quy định này cho thấy, chuyển quyền sử dụng đất là việc ngƣời sử dụng đất đƣợc phép chuyển quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích thuộc quyền sử dụng tƣơng ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nƣớc, bao gồm chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn. Chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là một trong các hình thức của chuyển quyền sử dụng đất nói chung. Hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất rất dễ bị nhầm lẫn với hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất. Chuyển nhƣợng và chuyển đổi đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nƣớc chấm dứt quyền sử dụng đất của bên này để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, hai hình thức này khác nhau ở chỗ, nếu nhƣ trong quan hệ chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối tƣợng của quan hệ là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền” thì trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất, đối tƣợng của quan hệ lại là “đổi quyền sử dụng đất lấy quyền sử dụng đất”. Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất này, các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất, những mục đích cơ bản và cũng là vấn đề cả ngƣời sử dụng đất lẫn cơ quan quản lý nhà nƣớc quan tâm là các bên đổi quyền sử dụng đất cho nhau. Bản chất hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là đổi quyền sử dụng lấy tiền khá giống với hợp đồng mua bán tài sản thông thƣờng, những đây là hai loại hợp đồng khác biệt, thể hiện ở chỗ: Thứ nhất, về đối tƣợng: Trong hợp đồng mua bán tài sản, đối tƣợng của hợp đồng luôn là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bán, còn hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất, đối tƣợng của hợp đồng là quyền sử dụng đất của bên chuyển nhƣợng, thửa đất chuyển nhƣợng vẫn thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu. Thứ hai, về hình thức: Hợp đồng mua bán tài sản có thể đƣợc giao kết bằng văn bản, lời nói hay hành vi; hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất bắt buộc 12