Tài liệu Quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện cam lộ, tỉnh quảng trị

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO ĐẠI HỌC HUẾ TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ LÊ TRƯỜNG SƠN QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAM LỘ, TỈNH QUẢNG TRỊ Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế Mã số: 83 40 410 LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. PHAN KHOA CƯƠNG Huế, năm 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng dùng bảo vệ để lấy bất kỳ học vị nào. Tôi cũng xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Huế, tháng 4 năm 2018 Tác giả luận văn Lê Trường Sơn i LỜI CẢM ƠN! Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn Quý nhà trường, quý Thầy Cô và đặc biệt là Thầy giáo Phan Khoa Cương, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong thời gian tôi thực hiện nghiên cứu đề tài. Tôi xin chân thành cảm ơn UBND huyện Cam Lộ, UBND các xã, thị trấn thuộc huyện Cam Lộ, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn, Phòng Tài chính – Kế hoạch, Ban Quản lý Dự án – Đầu tư và Xây dựng huyện Cam Lộ, Chi cục Thống kê huyện, Chi cục Thuế huyện, Kho bạc Nhà nước huyện và các cá nhân, tổ chức trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị đã giúp đỡ tôi trong việc thu thập số liệu liên quan để thực hiện đề tài. Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn! Huế, ngày……. tháng …….năm 2018 Tác giả luận văn Lê Trường Sơn ii TÓM LƯỢC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ KINH TẾ Họ và tên học viên: Lê Trường Sơn Chuyên ngành: Quản lý kinh tế ứng dụng. Niên khóa: 2016 – 2018 Tên đề tài: Quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị. 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong những năm qua, chính quyền huyện Cam Lộ rất coi trọng và quan tâm đến việc quản lý, thúc đẩy sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai; Tuy nhiên, thực hiện chính sách đất đai nói chung và chính sách tài chính đất đai hiện nay trên địa bàn còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa đạt được như mong muốn. Chính vì vậy, việc nghiên cứu công tác quản lý tài chính từ đất đai phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương là vấn đề cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn. Xuất phát từ những lý do trên tôi chọn nghiên cứu đề tài “Quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng trị” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý kinh tế. 2. Phương pháp nghiên cứu Thu thập số liệu thứ cấp, sơ cấp thông qua các bảng câu hỏi khảo sát Sử dụng tổng hợp các phương pháp phân tích: Luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp như phân tổ thống kê, phân tích – so sánh, tổng hợp và phương pháp thống kê mô tả. Số liệu thu thập được xử lý và phân tích với sự hỗ trợ của máy tính bằng phần mềm Excel. 3. Kết quả đạt được Tổng hợp và hệ thống một số nội dung cơ bản về lý luận, thực tiễn liên quan đến công tác quản lý tài chính từ đất đai. Phân tích đánh giá thực trạng công tác công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị. Đề xuất các định hướng và giải pháp trong việc hoàn thiện công tác công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị. iii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Cụm từ được viết tắt BĐS Bất động sản CCN Cụm công nghiệp ĐTNN Đầu tư nước ngoài GCNQSD Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất KT – XH Kinh tế - Xã hội NGTK Niên giám thống kê NSNN Ngân sách nhà nước NVTC Nghĩa vụ tài chính QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất SDĐĐ Sử dụng đất đai TM – DV Thương mại dịch vụ TN&MT Tài nguyên và Môi trường TTCN Tiểu thủ công nghiệp TW Trung ương UBND Ủy ban nhân dân iv MỤC LỤC Lời cam đoan............................................................................................................... i Lời cảm ơn ................................................................................................................. ii Tóm lược luận văn thạc sĩ quản lý kinh tế ................................................................ iii Danh mục các chữ viết tắt ......................................................................................... iv Mục lục........................................................................................................................v Danh mục bảng ....................................................................................................... viii Danh mục hình vẽ ..................................................................................................... ix Danh mục sơ đồ...........................................................................................................x Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ..............................................................................................1 1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài ..............................................................................1 2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu...........................................................................3 4. Phương pháp nghiên cứu.........................................................................................3 5. Kết cấu luận văn......................................................................................................4 Phần 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU .......................................................................5 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI .............................................................................................................5 1.1. Quản lý tài chính từ đất đai ..................................................................................5 1.1.1. Khái niệm và vai trò của quản lý tài chính từ đất đai .......................................5 1.1.2. Nội dung quản lý tài chính từ đất đai................................................................7 1.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến quản lý tài chính từ đất đai......................................25 1.2.1. Các yếu tố thuộc về chính quyền ....................................................................25 1.2.2. Các yếu tố thuộc về bên ngoài chính quyền....................................................25 1.3. Kinh nghiệm quản lý tài chính từ đất đai ở một số địa phương và bài học cho huyện Cam Lộ ...........................................................................................................26 1.3.1. Kinh nghiệm của thành phố Đà Nẵng .............................................................26 1.3.2. Kinh nghiệm của tỉnh Thừa Thiên Huế...........................................................27 1.3.3. Bài học kinh nghiệm cho huyện Cam Lộ........................................................28 v CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAM LỘ - TỈNH QUẢNG TRỊ .......................30 2.1. Giới thiệu chung về huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị .........................................30 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên và điều kiện kinh tế - xã hội huyện Cam Lộ ....................30 2.2. Hiện trạng sử dụng và biến động đất đai tại huyện Cam Lộ..............................32 2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất ....................................................................................32 2.2.2. Dự báo biến động đất sử dụng trên địa bàn huyện Cam Lộ đến năm 2020....36 2.3. Thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ tỉnh Quảng Trị ...........................................................................................................39 2.3.1. Thực trạng công tác quản lý giá đất, định giá đất ...........................................39 2.3.2. Công tác quản lý nguồn thu từ đất đai ............................................................40 CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN CAM LỘ - TỈNH QUẢNG TRỊ............................................................................................................................80 3. 1. Giải pháp về chính sách, pháp luật ...................................................................80 3.1.1. Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ...................................80 3.1.2. Xây dựng hoàn thiện hệ thống đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .....................................................................................................................81 3.1.3. Chính sách thu hút tài chính từ đất để nâng cấp kết cấu hạ tầng ....................81 3.1.4. Chính sách thuê đất .........................................................................................81 3.1.5. Đối với nghĩa vụ tài chính đất đai tại huyện ...................................................82 3.2. Giải pháp về cải cách hành chính.......................................................................82 3.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật.......................................................................83 Phần 3: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................84 1. KẾT LUẬN ...........................................................................................................84 2. KIẾN NGHỊ ..........................................................................................................85 2.1. Đối với Trung ương ...........................................................................................85 2.2. Đối với tỉnh Quảng Trị.......................................................................................85 2.3. Đối với chính quyền huyện Cam Lộ ..................................................................86 2.4. Đối với người sử dụng đất .................................................................................86 vi TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................87 PHỤ LỤC ................................................................................................................90 QUYẾT ĐỊNH VỀ VIỆC THÀNH LẬP HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN THẠC SĨ BIÊN BẢN CỦA HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VẮN THẠC SĨ KINH TẾ NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA PHẢN BIỆN 1 NHẬN XÉT LUẬN VĂN THẠC SĨ CỦA PHẢN BIỆN 2 BẢN GIẢI TRÌNH CHỈNH SỬA LUẬN VĂN XÁC NHẬN HOÀN THIỆN LUẬN VĂN vii DANH MỤC BẢNG Bảng 1.1. Bậc thuế suất..........................................................................................19 Bảng 2.1. Diện tích tự nhiên phân theo đơn vị hành chính cấp xã năm 2016 .......32 Bảng 2.2. Hiện trạng Sử dụng đất năm 2016 trên địa bàn huyện Cam Lộ ............33 Bảng 2.3. Kết quả thu ngân sách và thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014-2016 ................................................................52 Bảng 2.5. Kết quả thu tiền thuê đất trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016 ...........................................................................59 Bảng 2.6. Kết quả thu tiền thuế sử dụng đất trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016 ...........................................................................61 Bảng 2.7. Kết quả thu tiền thuế thu nhập từ quyền sử dụng đất (thuế thu nhập cá nhân) trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016 ....................64 Bảng 2.8. Kết quả thu lệ phí trước bạ trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016 ...........................................................................65 Bảng 2.9. Tình hình tìm hiểu, cập nhật pháp luật về nghĩa vụ tài chính đất đai của cán bộ các cơ quan liên quan tại huyện Cam Lộ năm 2016 ..................70 Bảng 2.10. Khó khăn trong công tác thu tiền sử dụng đất theo đánh giá của cán bộ liên quan ................................................................................................71 Bảng 2.11. Khó khăn của cán bộ thực thi thu thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất .................................................................................................71 Bảng 2.12. Quy trình thực hiện NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất ............73 Bảng 2.13. Thời gian để hoàn thành các thủ tục NVTC theo ý kiến của người sử dụng đất .................................................................................................74 viii DANH MỤC HÌNH VẼ Hình 2.1 Bản đồ tỉnh Quảng Trị...........................................................................30 Hình 2.2. Tỷ lệ đóng góp các nguồn thu từ đất đai trong tổng thu ngân sách trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016......................................53 Hình 2.3. Cơ cấu các khoản thu từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014-2016..............................................................................................54 Hình 2.4. Tỷ lệ đóng góp của tiền sử dụng đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014- 2016 ................................57 Hình 2.5. Tỷ lệ đóng góp của tiền thuê đất trong tổng thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016......................................60 Hình 2.6. Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 - 2016 ............................................................................62 Hình 2.7. Tỷ lệ đóng góp của thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng BĐS trong tổng thu ngân sách từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016 ...........................................................................64 Hình 2.8. Tỷ lệ đóng góp trong tổng thu ngân sách từ đất đai của lệ phí trước bạ nhà, đất trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 - 2016 .................66 ix DANH MỤC SƠ ĐỒ Sơ đồ 1.1. Bộ máy quản lý nguồn thu từ đất của chính quyền cấp huyện................23 Sơ đồ 1.2. Sơ đồ điều hành quản lý nguồn thu từ đất...............................................24 x Phần 1: ĐẶT VẤN ĐỀ 1. Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản quốc gia và đồng thời là một trong những nguồn vốn tiềm năng quan trọng cho sự phát triển kinh tế xã hội. Do vậy, quốc gia nào cũng đều chú ý đến việc bảo vệ, phát triển và SDĐ tiết kiệm, có hiệu quả. Đối với Việt Nam, vấn đề đất đai luôn được chú trọng, đặc biệt điều này được Đảng ta khẳng định tại Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 12/3/2003 của Ban chấp hành TW Đảng khoá IX về “Tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước”, Nghị quyết nêu rõ: “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn nội lực và nguồn vốn to lớn của đất nước”. Chính sách tài chính đất đai là công cụ không thể thiếu để Nhà nước quản lý việc SDĐ có hiệu quả bằng biện pháp kinh tế và huy động nguồn tài chính từ đất đai thành quỹ tiền tệ tập trung của Ngân sách nhà nước. Từ chủ trương của Đảng, Nhà nước, nhiều địa phương trong cả nước đã chú trọng tập trung thực hiện công tác tài chính về đất đai. Ở tỉnh Quảng Trị, cụ thể là trên địa bàn huyện Cam Lộ, vấn đề này rất được coi trọng. Huyện Cam Lộ tỉnh Quảng Trị có tổng diện tích đất tự nhiên 34.420,71 ha. Là cửa ngõ phía Tây và phía Bắc của thành phố Đông Hà - trung tâm chính trị, kinh tế, văn hoá của tỉnh Quảng Trị. Huyện Cam Lộ có vị trí địa lý thuận lợi cho giao thương và phát triển thương mại dịch vụ. Trên địa bàn huyện có các trục đường bộ quan trọng như Quốc lộ 1A, Quốc lộ 9, đường Hồ Chí Minh và hệ thống giao thông nội vùng làm cầu nối giao lưu phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội của huyện với các địa phương trong tỉnh và các tỉnh bạn; Có tiềm năng về phát triển nông- lâm nghiệp, thương mại, du lịch và tiểu thủ công nghiệp chế biến, khai khoáng, sản xuất vật liệu xây dựng. Trong những năm qua, chính quyền địa phương rất coi trọng và quan tâm đến việc quản lý, thúc đẩy sử dụng hợp lý, tiết kiệm nguồn tài nguyên đất đai; thực 1 hiện Luật Đất đai và các Nghị định hướng dẫn thi hành, công tác quản lý tài chính về đất đai cơ bản đi vào nề nếp, đáp ứng nhu cầu của nhân dân và góp phần phát triển kinh tế xã hội của địa phương, của tỉnh. Đất đai trên địa bàn được quản lý chặt chẽ, cơ bản đã được giao đến các thành phần để sử dụng đúng mục đích và hiệu quả, việc khai thác các nguồn thu từ đất đai trên địa bàn huyện đã được triển khai thực hiện và tăng thu thêm hàng năm, góp phần vào nguồn thu ngân sách của tỉnh. Tuy nhiên, thực hiện chính sách đất đai nói chung và chính sách tài chính đất đai hiện nay trên địa bàn còn nhiều hạn chế, vướng mắc và chưa đạt được như mong muốn: Chính sách thu từ đất đai thiếu đồng bộ, thiếu thống nhất; việc xác định giá đất theo giá thị trường để tính nghĩa vụ tài chính còn lúng túng, tốn kém nhiều thời gian và chi phí; khi chính sách thay đổi, nhiều trường hợp quyền lợi nhà đầu tư bị ảnh hưởng; nhiều chính sách còn lạc hậu nhưng chậm được thay thế, chưa phù hợp với tình hình thực tế; giá đất năm sau thường biến động tăng hơn năm trước, trong khi công tác giải phóng mặt bằng thường kéo dài dẫn đến giá đất để tính thu tiền SDĐ, tiền thuê đất và giá bồi thường, hỗ trợ về đất được duyệt làm căn cứ để khấu trừ tiền đền bù hỗ trợ về đất vào tiền SDĐ phải nộp không cân bằng; chính sách tài chính đất đai còn chưa thống nhất với các chính sách khác… Chính vì vậy, việc nghiên cứu công tác quản lý tài chính từ đất đai phù hợp với điều kiện thực tế của địa phương là vấn đề cấp thiết cả về lý luận và thực tiễn. Xuất phát từ những lý do trên tôi chọn nghiên cứu đề tài “Quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng trị” làm đề tài luận văn Thạc sĩ chuyên ngành quản lý kinh tế. Đề tài góp phần làm rõ cơ sở khoa học trong việc thực thi chính sách tài chính về đất đai. 2. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu chung Trên cơ sở kết quả phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai tại địa phương, luận văn đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị trong thời gian tới. 2 2.2 Mục tiêu cụ thể + Hệ thống hoá cơ sở lý luận và thực tiễn về vấn đề quản lý tài chính từ đất đai; + Phân tích, đánh giá thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai tại địa bàn nghiên cứu; + Đề xuất một số giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1 Đối tượng nghiên cứu Những vấn đề lý luận và thực tiễn về công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị. 3.2 Phạm vi nghiên cứu Luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ giai đoạn 2014 – 2016 chủ yếu được tập trung vào công tác quản lý thu tài chính nhằm rút ra bài học kinh nghiệm, đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ, tỉnh Quảng Trị. 4. Phương pháp nghiên cứu * Thu thập dữ liệu thứ cấp: Số liệu được thu thập từ Sở TN&MT tỉnh Quảng Trị, Phòng TN&MT, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai, Chi cục Thống kê, Chi cục Thuế và Kho bạc Nhà nước huyện Cam Lộ; kế thừa số liệu của các công trình nghiên cứu có liên quan trước đây và từ một số tài liệu tham khảo khác. * Thu thập dữ liệu sơ cấp: Dữ liệu sơ cấp được tiến hành thu thập thông qua việc thực hiện khảo sát ý kiến trực tiếp của các đối tượng liên quan đến công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ như Cán bộ phòng TN&MT, Cán bộ Chi cục Thuế và Đối tượng nộp thuế, phí... bằng các phiếu khảo sát ý kiến được thiết kế sẵn. Cụ thể như sau: 3 - Tiến hành phỏng vấn nhanh một số hộ gia đình, cá nhân về quy trình, thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính từ đất đai, thời gian để hoàn thành các thủ tục thực hiện nghĩa vụ tài chính từ đất đai, các văn bản hướng dẫn thực hiện nghĩa vụ tài chính từ đất đai, việc thực hiện các nghĩa vụ tài chính từ đất đai, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và ý kiến đề nghị khác nếu có. Tác giả đã thực hiện khảo sát ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân với 103 phiếu được gửi về cho các trưởng thôn, khu phố trưởng. - Tiến hành phỏng vấn toàn bộ chuyên viên thuộc chi cục Thuế huyện (03 chuyên viên), phòng TN&MT huyện (03 chuyên viên), Bộ phận 1 cửa (02 chuyên viên), Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện (09 chuyên viên). Phương pháp chọn mẫu nghiên cứu được áp dụng đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn nghiên cứu là phương pháp chọn mẫu xác suất- thuận tiện, nghĩa là chọn mẫu dựa trên sự thuận lợi hay tính dễ tiếp cận với đối tượng điều tra. Sau khi tham khảo các tài liệu liên quan và tình hình thực tế tại địa bàn nghiên cứu, phiếu khảo sát đã được xây dựng hoàn thiện. Các câu hỏi trong phiếu khảo sát (phụ lục) được thiết kế với mục đích nhằm lượng hóa sự đánh giá của người được hỏi. Sau đó tác giả đã sử dụng kỹ thuật phỏng vấn trực tiếp để thu thập các số liệu sơ cấp phục vụ cho quá trình đánh giá vấn đề nghiên cứu. * Phương pháp phân tích số liệu: Luận văn chủ yếu sử dụng các phương pháp như phân tổ thống kê, phân tích – so sánh, tổng hợp và phương pháp thống kê mô tả. Số liệu thu thập được xử lý và phân tích với sự hỗ trợ của máy tính bằng phần mềm Excel. 5. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu và kết luận, nội dung nghiên cứu của luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về quản lý tài chính từ đất đai Chương 2: Thực trạng công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ - Tỉnh Quảng Trị Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý tài chính từ đất đai trên địa bàn huyện Cam Lộ - Tỉnh Quảng Trị 4 Phần 2: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI 1.1. Quản lý tài chính từ đất đai 1.1.1. Khái niệm và vai trò của quản lý tài chính từ đất đai  Khái niệm Quản lý tài chính từ đất đai là nội dung quan trọng trong công tác quản lý nhà nước về đất đai vì nó là quản lý các nguồn tài chính trực tiếp liên quan đến đất đai nhưng lúc đầu chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất. Khi Luật Đất đai 1993 quy định quyền SDĐ có giá trị, mọi hoạt động giao dịch về đất đai như: giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích SDĐ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, thu thuế khi chuyển quyền SDĐ... đều dựa trên cơ sở giá trị của quyền SDĐ thì quản lý tài chính đất không chỉ đơn thuần là quản lý thuế đất mà là quản lý tất cả những gì thuộc lĩnh vực tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai. Như vậy, nội dung này đã được đề cập đến từ lâu nhưng chưa nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai mà nằm trong các văn bản quy phạm pháp luật về tài chính. Đến khi ban hành Luật Đất đai 2003, Nhà nước đưa vào hệ thống pháp luật đất đai những quy phạm pháp luật quy định về tài chính liên quan trực tiếp đến đất đai để quản lý. Vì vậy, quản lý tài chính về đất đai trở thành một trong các nội dung của công tác quản lý nhà nước về đất đai. Quản lý tài chính về đất đai bao gồm quản lý giá đất và quản lý các nguồn thu ngân sách từ đất đai. Quản lý tài chính từ đất đai thực chất là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai [14]. Quản lý tài chính về đất đai cũng còn là công cụ để Nhà nước khuyến khích SDĐ một cách hợp lý, tiết kiệm và ngày càng hiệu quả; đồng thời điều tiết và quản lý thị trường quyền SDĐ nói riêng, thị trường 5 BĐS nói chung nhằm phát triển thị trường này một cách lành mạnh, hiệu quả và bền vững, góp phần ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo công bằng về tài chính trong SDĐ và phân phối nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Nhà nước đã ban hành và hoàn thiện chính sách đất đai qua các thời kỳ để phù hợp với tình hình thực tế của Việt Nam. Hàng loạt cơ chế chính sách tài chính liên quan đến đất đai đã được ban hành trong từng bối cảnh, giai đoạn cụ thể đã tạo ra những chuyển biến tích cực trong việc quản lý và sử dụng có hiệu quả đất đai như: giải quyết quan hệ đất đai theo cơ chế thị trường gắn với hiệu quả; cải thiện môi trường đầu tư; giải quyết hợp lý về lợi ích giữa Nhà nước với người SDĐ; giá đất dần dần tiệm cận với giá thị trường, từng bước xóa bỏ cơ chế bao cấp trong lĩnh vực đất đai, góp phần quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế; cơ chế đấu giá quyền SDĐ và đấu thầu dự án có SDĐ đã từng bước hạn chế được bất cập trong việc giao đất, bảo đảm công khai và minh bạch; các chính sách tài chính đất đai cũng thúc đẩy khơi thông nguồn lực tài chính đất đai phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước và số thu ngân sách Nhà nước từ chính sách tài chính đất đai đã không ngừng tăng.  Vai trò Về tài chính, công tác quản lý tài chính về đất đai đảm bảo tăng thu cho ngân sách Nhà nước trên nguyên tắc tránh thất thu, thu đúng, thu đủ, mặt khác đảm bảo công bằng về tỷ lệ huy động nghĩa vụ đóng góp giữa các loại đất, giữa các tầng lớp trong xã hội, nghĩa là đảm bảo công bằng tài chính trong sử dụng đất nói chung. Về kinh tế, công tác quản lý tài chính về đất đai khuyến khích việc sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường, thúc đẩy sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, ngày càng có hiệu quả cao hơn, góp phần điều tiết giá đất về mức độ hợp lý. Về xã hội (thị trường BĐS), công tác quản lý tài chính về đất đai góp phần hạn chế, ngăn chặn nạn đầu cơ đất đai, đảm bảo nhu cầu sử dụng đất hợp lý của mỗi người dân, phân phối công bằng nguồn tài nguyên đất đai trong xã hội. Điều tiết cung - cầu trong quản lý, sử dụng đất đai, thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung phát triển lành mạnh, hiệu quả và đúng hướng. 6 1.1.2. Nội dung quản lý tài chính từ đất đai Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, nó vừa là tư liệu lao động vừa là đối tượng lao động. Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa. Do vậy, các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận bởi nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người SDĐ. Quản lý tài chính từ đất đai là tổng thể các quan điểm, tư tưởng, các giải pháp và các công cụ mà Nhà nước sử dụng để tác động lên các chủ thể KT – XH nhằm giải quyết quan hệ giữa nhà nước - tổ chức - cá nhân dưới hình thức giá trị phát sinh trong quá trình khai thác, quản lý, SDĐ nhằm thực hiện những mục tiêu nhất định. Hiện nay, chính sách tài chính đất đai cơ bản bao gồm các nhóm chính sách liên quan đến: thu ngân sách Nhà nước từ đất đai, xác định giá đất. [24] Trong hệ thống tài chính về đất đai, yếu tố cơ bản là giá đất, theo lý luận của Mác, giá đất là giá trị của địa tô (tiền thuê đất) trên tỷ suất lợi nhuận của sản xuất kinh doanh trên đất, giá đất phản ánh khả năng sinh lợi từ hoạt động kinh tế trên đất và nó quyết định giá cho cả những loại đất không có hoạt động kinh tế. Trong thực tế giá đất còn bị ảnh hưởng bởi sự kỳ vọng vào khả năng sinh lợi trong tương lai. 1.1.2.1. Quản lý giá đất 1) Giá đất Giá đất là giá trị quyền SDĐ tính trên một đơn vị SDĐ. Giá trị quyền SDĐ là giá trị bằng tiền của quyền SDĐ đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn SDĐ xác định. Giá đất là công cụ chủ yếu trong việc thực hiện chính sách tài chính đất đai. Đối với đất đai, giá cả phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán. Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước. Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác: Giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị 7 trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo pháp luật. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước - chủ sở hữu đất và người sử dụng đất người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất, không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp giá trị quyền sử dụng đất giữa những người được Nhà nước giao đất và cho thuê đất. Giá bán quyền sử dụng đất được hình thành trong các giao dịch dân sự là do các bên tự thoả thuận và giá này được gọi là "giá đất thực tế" hay "giá đất thị trường". Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng đất của một mảnh đất nào đó có thể thực hiện phù hợp với quy luật giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thoả thuận với nhau tại thời điểm xác định. Giá đất là một phạm trù kinh tế mang tính khoa học, vì vậy nó không thể được hình thành và tác động bằng ý thức chủ quan, bằng mệnh lệnh hành chính ý chí. Chỉ trên cơ sở nắm vững các yếu tố cấu thành giá của mỗi loại đất, chúng ta mới có thể xây dựng được một mức giá phù hợp, khách quan và có được cách thức tác động vào đất theo các mục tiêu kinh tế- xã hội. Khi tiến hành mua bán, trao đổi, chuyển nhượng đất đai hay chuyển dịch quyền sử dụng đất đai, nó như một loại hàng hoá đặc biệt. Đối với nước ta, do đặc điểm sở hữu đất đai nên giá đất thực chất là giá quyền SDĐ. Hiện tại, hệ thống giá của chúng ta được xác định chủ yếu dựa trên mục đích sử dụng (khả năng sinh lợi hiện tại) chứ ít phụ thuộc vào vị trí cũng như khả năng sinh lợi tiềm năng. Bên cạnh đó còn có quan điểm cho rằng cần phải giải quyết đầu tiên vấn đề hai giá đối với cùng một thửa đất, với hai nội dung là: Một là, giá đất do Nhà nước xác định khi thu hồi đất cần lấy theo giá đất khi chưa chuyển mục đích sử dụng, chưa có đầu tư, do đó giá thấp (ví dụ là giá đất nông nghiệp); nhưng sau khi chuyển mục đích sử dụng để giao, để cho người khác thuê, thì giá đất cao (ví dụ là giá đất ở 8 tại đô thị). Hai là, xem xét giá đất do Nhà nước xác định và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Thực tế có hai loại giá đất được áp dụng đó là giá thị trường và giá chuẩn. Giá thị trường của đất là giá hiện thực áp dụng trong mua bán quyền sử dụng đất, giá này tự điều chỉnh lên xuống tuỳ theo nhu cầu sử dụng đất và chính sách của Nhà nước về đất đai. Giá chuẩn là giá do Nhà nước xây dựng dựa trên các yếu tố: giá cả thị trường, mức thu nhập của người tiêu dùng, sức mua của đồng tiền. 2) Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất * Các yếu tố tự nhiên: là yếu tố của bản thân đất đai, yếu tố tự nhiên là yếu tố tồn tại ngay trong tự nhiên hình thành của một thửa đất. Nhóm các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến giá đất bao gồm: - Mục đích sử dụng: + Mục đích sử dụng do tự nhiên hình thành. + Mục đích sử dụng theo quy hoạch. + Ảnh hưởng của mục đích sử dụng đến giá đất. - Địa điểm: + Phạm vi rộng là một vùng, một địa phương. + Phạm vi hẹp là xã, phường, tổ dân phố, cụm dân cư. + Ảnh hưởng của địa điểm đến giá đất. - Vị trí thửa đất: đất đai luôn cố định, không thể di chuyển vị trí sang chỗ khác, vì vậy sự thuận lợi của vị trí sẽ tạo ra sự khác nhau về địa tô, giá đất và khả năng thu lợi của đất. Một thửa đất ở vị trí thuận lợi có thể sử dụng vào một số mục đích khác nhau như: vừa để ở, vừa có thể xây dựng cửa hàng; hay xây dựng nhà hàng, khách sạn; hoặc làm trụ sở công ty, văn phòng để kinh doanh hoặc cho thuê... Do đó thửa đất ở vị trí này có giá trị cao và giá đất sẽ cao hơn các vị trí khác kém thuận lợi hơn. - Phạm vi rộng, hẹp vùng lân cận thửa đất; - Chất đất (độ phì) phù hợp với mục đích sử dụng; đất xây dựng công trình, đất khai thác khoáng sản, đất sản xuất nông nghiệp. - Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất; ảnh hưởng đến giá trị sinh lời của đất. Thực tế cho thấy, thửa đất có giá trị cao nhất khi nó có kích thước và hình thể 9