Tài liệu Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật việt nam hiện hành.

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI L HU N TR NG Đ TÀI: QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Hà Nội – 2017 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TƢ PHÁP TRƢỜNG ĐẠI HỌC LUẬT HÀ NỘI L HU N TR NG Đ TÀI: QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC Chuyên ngành: Luật Dân sự và Tố tụng dân sự Mã số: 60380103 Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS TS Ph m V n Tuy t Hà Nội – 2017 LỜI C M ĐO N Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học độc lập của riêng tôi. Các kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu trong luận văn là trung thực, có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đúng theo quy định. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính chính xác và trung thực của Luận văn này. Tác giả luận v n Lê Huyền Trang LỜI CẢM ƠN Để hoàn thành Luận văn này, lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến PGS.TS. Phạm Văn Tuyết, người đã giúp tôi lựa chọn đề tài và tận tình hướng dẫn, chỉ bảo em trong suốt quá trình thực hiện luận văn. Đồng thời, xin chân thành cảm ơn tới các thầy cô trong Khoa Pháp luật Dân sự đã dạy dỗ kiến thức, cách nghiên cứu, giúp tôi có thể hiểu và hoàn thiện đề tài. Tác giả Luận v n Lê Huyền Trang D NH MỤC T VI T TẮT 1. BLDS 1995: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 1995. 2. BLDS 2005: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2005. 3. BLDS 2015: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ban hành năm 2015 4. BLDS Pháp: Bộ luật dân sự của nước Cộng hoà Pháp ban hành năm 1804. 5. BLDS Nga: Bộ luật dân sự của Liên bang Nga ban hành năm 1994. 6. BLDS Bắc kỳ: Bộ luật dân sự Bắc kỳ ban hành năm 1931. 7. BLDS và Thương mại Thái lan: Bộ luật dân sự và Thương mại Thái lan ban hành năm 1925. 8. BLDS Sài gòn: Bộ luật dân sự của chính thể Việt Nam cộng hoà ban hành năm 1972. 9. BLDS Đức: Bộ luật dân sự Cộng hoà Liên bang Đức ban hành năm 1896. 10. BLDS Nhật bản: Bộ luật dân sự Nhật bản ban hành năm 1898. MỤC LỤC PHẦN MỞ ĐẦU ........................................................................................................1 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu ....................................................................1 2. Tình hình nghiên cứu đề tài. ................................................................................2 3. Mục tiêu nghiên cứu. ...........................................................................................3 4. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn ........................................................3 5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .......................................................................4 6. Phương pháp nghiên cứu. ....................................................................................4 7. Kết cấu của luận văn............................................................................................4 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN Đ CHUNG V BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K .....................................................................5 1. 1. Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề. .................................................5 1.1.1. Khái niệm bất động sản. ............................................................................5 1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề. ................................................................7 1.2. Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề. ...........................8 1.2.1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề. ......................................8 1.2.1.1. Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề. .................................8 1.2.1.2. Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề. ...........................11 1.2.2. Phân loại quyền đối với bất động sản liền kề. .........................................14 1.2.3. Chế độ pháp lý của bất động sản liền kề. ...............................................15 1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề (Địa dịch hay dịch quyền) theo pháp luật một số nước. ..........................................................................................................17 1.4. Sơ lược quá trình phát triển của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề. .............................................................................................................20 K t luận chƣơng 1 ....................................................................................................24 Chƣơng 2 QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K THEO QU ĐỊNH CỦ PHÁP LUẬT VIỆT N M HIỆN HÀNH ....................25 2.1. Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề. .......................25 2.1.1. Căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề..................................25 2.1.1.1. Quyền đối với bất động sản liền kề do địa thế tự nhiên....................26 2.1.1.2. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo quy định của luật. ...............................................................................................................26 2.1.1.3. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo thỏa thuận. ..28 2.1.1.4. Quyền đối với bất động sản liền kề được xác lập theo di chúc.........29 2.1.2. Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề ..............................29 2.1.2.1. Bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền thuộc quyền sở hữu của một người. ........................................................................29 2.1.2.2. Việc sử dụng, khai thác bất động sản không còn làm phát sinh nhu c u hưởng quyền. ..........................................................................................31 2.1.2.3.Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo thỏa thuận của các bên. ...............................................................................................................34 2.1.3.4. Quyền đối với bất động sản liền kề chấm dứt theo quy định của luật. ..34 2.2. Hiệu lực của quyền đối với bất động sản liền kề.............................................34 2.3. Nguyên tắc thực hiện và thay đ i thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. ...............................................................................................................................35 2.3.1. Nguyên t c thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. .......................35 2.3.2. Thay đ i thực hiện quyền đối với bất động sản liền kề. .........................36 2.5. Nội dung quyền đối với bất động sản liền kề ..................................................40 2.5.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề .................................................40 2.5.2. Quyền m c đường dây tải điện, thông tin liên lạc qua bất động sản liền kề.45 2.5.3. Quyền về cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề ................................47 2.5.4. Quyền về tưới nước, tiêu nước trong canh tác.........................................52 2.5.5. Các quyền đối với bất động sản liền kề khác ...........................................54 K t luận chƣơng 2 ....................................................................................................55 CHƢƠNG 3 THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ HƢỚNG HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH V QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K ..................................56 3.1. Thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề .....................................................................................................56 3.1.1. Thực tiễn áp dụng chế định quyền đối với chế bất động sản liền kề để giải quyết những tranh chấp tại c quan hành ch nh. ..............................................57 3.1.2. Thực tiễn áp dụng chế định quyền đối với bất động sản liền kề để giải quyết những tranh chấp tại Tòa án. ..................................................................63 3.2. Một số phương hướng và giải pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề ........................................................................74 K t luận Chƣơng 3...................................................................................................82 PHẦN K T LUẬN ..................................................................................................83 D NH MỤC TÀI LIỆU TH M KHẢO 1 PHẦN MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thi t của đề tài nghiên cứu Pháp luật dân sự của Việt Nam trước đây cũng như của nhiều nước trên thế giới quy định quyền địa dịch trong điều kiện ghi nhận quyền sở h u tư nhân về đất đai. Pháp luật Việt Nam hiện nay không th a nhận quyền sở h u tư nhân về đất đai và quy định về quyền đối với bất động sản liền kề mang bản chất của địa dịch. Trước khi BLDS 2015 banh hành, pháp luật dân sự Việt Nam đã quy định quyền này dưới tên gọi quyền hạn chế bất động sản liền kề. BLDS 1995, BLDS 2005 đã tạo ra hành lang pháp l bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nh ng chủ sở h u, chủ sử dụng bất động sản bị vây bọc. Tuy nhiên sau 10 năm thi hành BLDS 2005 đã bộc lộ nh ng điểm yếu nhất định về chế định này. Một số quy định về bất động sản liền kề trong BLDS 2005 chưa thực sự phù hợp với thực tiễn và không được hướng dẫn kịp thời tạo ra nhiều vướng mắc trong thực tiễn áp dụng.Ví dụ Điều 273 quy định: “Chủ sở h u nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở h u của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp l , nhưng phải đền bù, nếu không có thoả thuận khác”. Tuy nhiên, trong thực tế rất khó thực hiện quyền sử dụng bất động sản của người khác để đảm bảo nhu cầu của mình. BLDS 2005cũng chưa quy định cụ thể việc đền bù, phương thức thoả thuận, biện pháp xử l , giải quyết trong trường hợp chủ sở h u bất động sản liền kề không cho phép chủ sở h u nhà, người sử dụng đất tạo lối đi, cấp thoát nước… trên đất của họ mặc dù nh ng người này đã thỏa thuận đền bù. Vì vậy, trên thực tế chủ sở h u nhà, người sử dụng đất gặp nhiều khó khăn trong việc sử dụng bất động sản liền kề để đảm bảo lối đi, cấp, thoát nước1. BLDS 2015 được ban hành khắc phục nh ng bất cập của BLDS 2005, quy định quyền này được thay đ i b ng tên gọi “ Quyền đối với bất động sản liền kề” quy định tại Mục 1, Chương IV Phần thứ hai.Tuy nhiên, tuy mới được tri n khai thi hành kể 1 Bộ Tư pháp(2013), T ng kết thi hành Bộ luật dân sự năm 2005, Báo cáo số 151 BC-BTP, Hà Nội 2 t ngày 01 01 2017, nhưng BLDS 2015 vẫn bộc lộ nh ng bất cập nhất định. Do vậy, để làm rõ tính đặc thù trong điều kiện không ghi nhận về sỏ h u tư nhân đất đai và khắc phục nh ng bất cập của BLDS 2015 về quyền đối với bất động sản liền kề thì việc lựa chọn nghiên cứu đề tài "Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành" là vô cùng thiết yếu. 2 Tình hình nghiên cứu đề tài. Trong một thời gian dài, pháp luật Việt Nam nói riêng cũng như của các nước xã hội chủ nghĩa nói chung không đề cập đến chế định quyền đối với chế bất động sản liền kề, bởi cơ sở thực tiễn, khách quan cho chế định này không tồn tại đó là quyền sở h u tư nhân về đất đai. Vì vậy, cũng không có các công trình khoa học pháp l trong lĩnh vực này ở các nước xã hội chủ nghĩa nói chung và Việt Nam nói riêng. Các công trình nghiên cứu trong lĩnh vực này được các luật gia trong chế độ cũ Sài Gòn đề cập đến, nhưng chỉ giới hạn trong khuôn kh của giáo trình luật khoa Sài Gòn. Lần đầu tiên vấn đề quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được đề cập đến trong cuốn “Nghiên cứu về tài sản trong luật dân sự Việt Nam” của TS. Nguyễn Ngọc Điện, trong đó đề cập đến tài sản nói chung và một số vấn đề về các hạn chế đối với việc thực hiện quyền sở h u. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được tác giả giới thiệu với tiêu đề “Quyền và nghĩa vụ láng giềng” nhưng chủ yếu mang tính giới thiệu các quy định của BLDS 1995 còn có nhiều vấn đề cần tranh luận đang còn bỏ trống. Cũng nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, năm 2004, dưới hình thức luận án Tiến sĩ Luật học, tác giả Phạm Công Lạc cũng đưa ra quan điểm về quyền này theo BLDS 1995. T khi BLDS 2005 ra đời có một số tác giả khác nghiên cứu về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề một cách hệ thống, toàn diện. Điển hình là TS. Phạm Công Lạc với cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” do nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2006 và TS. Trần Thị Huệ nghiên cứu về vấn đề này trong cuốn: “Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề và vấn đề tranh chấp ranh giới” do Nhà xuất bản Tư pháp xuất bản năm 2011. Các công trình trên tuy có nghiên cứu một cách hệ thống về quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, tên gọi cũ của quyền đối với bất động sản liền kề. Tuy 3 nhiên, trong bối cảnh hiện nay, khi Bộ luật dân sự 2015 mới được ban hành và có hiệu lực t 01 01 2017, đồng thời chính sách pháp luật về đất đai đã có sự thay đ i căn bản đòi hỏi phải có sự hệ thống hóa các quy định của pháp luật Việt Nam về quyền đối với bất động sản liền kề, trên cơ sở đó tạo tiền đề cho việc áp dụng pháp luật một cách thống nhất trên toàn quốc. 3 Mục tiêu nghiên cứu. 3 1 Mục tiêu tổng quát. Trên cơ sở phân tích lịch sử hình thành và phát triển của quyền đối với bất động sản liền kề và các quy định pháp luật liên quan, hệ thống các khái niệm về bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề. So sánh với các quy định tương đồng trong pháp luật của một số nước trên thế giới để đưa ra các kiến nghị nh m hoàn thiện các quy định tương ứng trong luật thực định. 3 2 Mục tiêu cụ thể. Để thực hiện mục tiêu đó, luận văn đã tập trung nghiên cứu nh ng vấn đề sau: - Khái niệm và đặc điểm của bất động sản; - Quyền đối với bất động sản liền kề theo quan điểm của pháp luật thế giới và pháp luật Việt Nam. - Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành. - Thực trạng áp dụng pháp luật về quyền đối với động sản liền kề và hướng hoàn thiện các quy phạm pháp luật về quyền này. 4 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận v n Luận văn tiếp tục đi sâu và nghiên cứu một cách có hệ thống và toàn diện vấn đề l luận, thực tiễn về quyền đối với bất động sản liền kề, đặc biệt là trong bối cảnh Bộ luật Dân sự 2015 mới có hiệu lực thi hành. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho các nhà nghiên cứu và sinh viên, học viên chuyên nghành luật dân sự cũng như các cơ quan áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền đối với bất động sản liền kề. Quá trình nghiên cứu đề tài tìm ra được nh ng tồn tại trong hệ thống pháp luật và thực tiễn thi hành về quyền đối với bất động sản liền kề. T đó đưa ra nh ng đề xuất, kiến nghị giúp cho cơ quan nhà nước có th m quyền hoàn thiện chế định quyền đối với bất động sản liền kề. 4 5 Đối tƣợng và ph m vi nghiên cứu "Quyền đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành" là một đề tài nghiên cứu nh ng quy định của pháp luật hiện hành tại Chương IV của Bộ luật dân sự 2015 với tiêu đề “Quyền khác đối với tài sản”. Việc nghiên cứu các vụ tranh chấp về nội dung này trên cơ sở đó đưa ra các kiến nghị góp phần hoàn thiện pháp luật dân sự. Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài này, với khuôn kh của luận văn thạc sĩ luật học tác giả chỉ tập trung vào nghiên cứu các quy định của pháp luật quyền đối với bất động sản liền kề một cách hệ thống và đầy đủ, tạo tiền đề l luận cũng như có cách hiểu thống nhất trong quá trình áp dụng pháp luật vào giải quyết các tranh chấp thực tế về quyền này hiện nay. 6 Phƣơng pháp nghiên cứu. Trong phạm vi nghiên cứu và mục đích nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng các phương pháp phân tích, t ng hợp, so sánh, lôgíc để l giải nguyên nhân các hiện tượng trong mối quan hệ gi a quyền sở h u bất động sản, chuyển dịch quyền đối với bất động sản với quyền đối với bất động sản liền kề. B ng phương pháp phân tích, so sánh để tìm sự đồng nhất cũng như khác biệt trong pháp luật Việt Nam với pháp luật của một số nước trên thế giới. Trên cơ sở đó thấy được sự kế th a, phát triển, tính đặc thù của quyền đối với bất động sản liền kề pháp luật Việt Nam, t đó liên hệ đến thực tiễn áp dụng các quy định hiện hành của pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền đối với bất động sản liền kề và nêu ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật. 7 K t cấu của luận v n Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Nh ng vấn đề chung về bất động sản và quyền đối với bất động sản liền kề. Chương 2: Quy định về quyề đối với bất động sản liền kề theo pháp luật Việt Nam hiện hành. Chương 3: Thực tiễn áp dụng và hướng hoàn thiện các quy định của pháp luật về quyền đối với bất động sản liền kề. 5 CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN Đ CHUNG V BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QU N ĐỐI VỚI BẤT ĐỘNG SẢN LI N K 1 1 Khái niệm bất động sản, bất động sản liền kề 1.1.1. Khái niệm bất động sản. Bắt nguồn t việc phân loại tài sản của luật La Mã, khái niệm về bất động sản cho đến nay vẫn được ghi nhận trong pháp luật dân sự của nhiều nước trên thế giới. Tuy nhiên, tiêu chí để phân loại cũng như quan điểm phân loại tài sản của các nước có nh ng điểm khác nhau, dẫn đến cách hiểu về bất động sản cũng cũng khác nhau. Trong BLDS 1995, khác với các quy định tương tự về bất động sản trong các BLDS truyền thống và của Việt Nam trước đây, trước khi phân loại tài sản thành động sản và bất động sản, BLDS 1995 xác định nh ng gì được coi là tài sản. Điều quy định này khắc phục được khiếm khuyết trong các BLDS trước đây, nó thể hiện ở chỗ trước khi phân loại một hiện tượng phải xác định hiện tượng đó là gì, phạm vi của nó đến đâu. Đứng đầu trong các cách phân loại tài sản thành động sản và bất động sản. Điều 181 BLDS 1995 xác nhận tài sản bao gồm động sản và bất động sản, dưới dạng liệt kê nh ng gì là bất động sản (k.1) sau đó quy định "Động sản là những tài sản không phải là bất động sản" (k.2 Điều 181 BLDS 1995). Căn cứ vào sự phân định này, chúng ta có thể nhận thấy tiêu chí chung để xác định một tài sản mang tính chất bất động sản là: Tính chất "không di, dời" được của tài sản được thể hiện trên thực tế là không thay đ i được vị trí của tài sản (di - dời đi chỗ khác; dời - thay đ i hoặc làm thay đ i chỗ tương đối cố định) Kế th a cách quy định về bất động sản tại BLDS 1995, BLDS 2005 cũng xác định nh ng gì được coi là tài sản, sau đó dựa trên nh ng đặc tính của tài sản mà xác định thế nào là bất động sản. Theo đó, tại Điều 174 BLDS 2005, Bất động sản được quy định dưới dạng liệt kê, bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai;Các tài sản khác do pháp luật quy định. Theo thông lệ và tập quán quốc tế, kế th a giá trị của các BLDS trước, cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có thể di dời được 6 hay không, BLDS 2015 đã phân chia tài sản thành bất động sản và động sản. Điều 107 BLDS 2015 đã xác định Bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật. Có thể nói BLDS 2015, th a nhận các bất động sản sau: -Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh th , thuộc chủ quyền quốc gia vì vậy không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu r ng đất đai ở đây chỉ là một mảnh đất được giới hạn bởi diện tích, chiều dài, chiều rộng, chiều cao. Khi con người thực hiện hành vi chiếm h u, khai thác, sử dụng thì đất trở nên có giá trị…và trở thành một loại tài sản quan trọng trong giao lưu dân sự, đầu tư, thương mại. - Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà; công trình xây dựng đó. Nh ng tài sản được liệt kê tại Điểm b Khoản 1 Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật l và không dễ dàng di dời được. Tức là chúng phải được xây dựng cố định trên đất và phục vụ cho mục đích khai thác sử dụng lâu dài. Các tài sản khác gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng là bất động sản như hệ thống điện, nước…đây là nh ng tài sản công dụng gắn liền với bất động sản là nhà, công trình xây dựng nếu thiếu chúng thì nhà, công trình xây dựng không khai thác được bình thường. - Nh ng tài sản khác gắn liền với đất Thuộc nhóm đối tượng này phải kể đến các loại tài nguyên thiên nhiên khoáng sản n m trong lòng đất: than, dầu khí, vàng bạc… Khi được sinh ra t đất, n m trong đất, gắn liền với đất và chưa được khai thác đến thì các loại tài nguyên thiên nhiên này là bất động sản. Nhưng nếu đã được khai thác và vận chuyển ra khỏi khuôn viên của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chịu sự điều chỉnh của quy chế pháp l dành cho động sản. - Các loại tài sản khác do pháp luật quy định Căn cứ vào thuộc tính tự nhiên: sinh ra t đất, hoặc gắn liền với đất Bộ luật Dân sự 2015 liệt kê một số đối tượng được coi là bất động sản. Để có thể bao quát và dự liệu khả năng xuất hiện các loại bất động sản mới trong tương lai, Bộ luật đưa ra 7 quy định: “các loại tài sản khác do pháp luật quy định”. Ở Việt Nam hiện chưa có văn bản pháp luật nào quy định danh mục các bất động sản khác mà Điểm d Khoản 1 Điều 107 đề cập đến. Tóm lại. Việc quy định thế nào là bất động sản theo pháp luật của đa số các quốc gia khác trên thế giới đều dựa vào tính chất di dời hay không di dời được của tài sản. Ngoài ra, một số tài sản được quy định là bất động sản do tính chất, công dụng của tài sản hoặc do pháp luật mỗi nước quy định. Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, Bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc hạn chế di dời có ích cho con người; được chiếm gi bởi cá nhân, t chức hoặc cộng đồng và có thể đo lường b ng giá trị nhất định. 1.1.2. Khái niệm bất động sản liền kề. BLDS 2015 cũng giống các BLDS trước đều không ghi nhận cụ thể khái niệm bất động sản liền kề, tuy nhiên các bất động sản có đầy đủ các điều kiện sau thì có thể hiểu là bất động sản liền kề: - Các bất động sản n m trong cùng một phạm vi khu vực. Nó có thể có sự tiếp giáp. Ranh giới nhày có thể hình thành do vị trí tự nhiên hay do nh ng điều kiện kinh tế - xã hội, do phong tục tập quán, các bất động sản trong quá trình tồn tại đều có sự tiếp giáp với các bất động sản xung quanh. Có thể một bất động sản không chung ranh giới với bất động sản khác, mà nó chỉ n m “liền kề” trong một khu vực, nhưng để có thể khai thác tối đa công năng của mình thì phải “phiền lụy” đến bất động sản khác. -Trên cơ sở xác định các bất động sản được coi là liền kề mới có thể xác định được bất động sản nào phải chịu "phiền lụy" nh m phục vụ cho bất động sản kia. Bởi vậy, khi có bất kì một sự “ phiền lụy ” trên một bất động sản có thể dẫn tới giá trị tài sản đó bị giảm sút đáng kể và việc thực hiện quyền của chủ sở h u bất động sản chịu sự “ phiền lụy ” cũng có nh ng hạn chế nhất định. Nếu bất động sản liền kề không chỉ là bất động sản có chung ranh giới mà còn là nh ng bất động sản xung quanh. Nh ng bất động sản này được hiểu là nh ng bất động sản có liên quan đến bất động sản bị vây bọc trong một hay nhiều mối quan hệ nhất định khi khai thác, sử dụng bất động sản đó. Theo TS. Phạm Công Lạc “..Một 8 bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể phải chịu sự hạn chế về quyền đối với bất động sản chịu dịch quyền khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do t nh không di dời được cùng loại và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lý cũng như về pháp lý...”2. Khái niệm bất động sản liền kề nếu hiểu theo nghĩa là bất động sản có sự tiếp giáp với nhau về ranh giới địa l hoặc ranh giới theo pháp luật thì có nghĩa không bao gồm bất động sản xung quanh. Nhưng trong một số trường hợp, bất động sản xung quanh cũng là đối tượng chịu sự “ phiền lụy ” trong quá trình khai thác công dụng của một bất động sản khác, ví dụ như để thực hiện quyền mắc đường dây tải điện, thông tin liên lạc không chỉ hạn chế quyền đối với chủ sở h u bất động sản liền kề mà còn phiền lụy tới chủ sở h u các bất động sản xung quanh. Bởi bất động sản chịu dịch quyền là các bất động sản về bản chất không di dời được và cùng loại nên khi chúng tồn tại trong một “ cộng đồng tài sản ” ít nhiều phải chịu sự hạn chế quyền của chủ sở h u bất động sản đó để đảm bảo cho việc khai thác, sử dụng bình thường các bất động sản khác. T việc xác định các bất động sản liền kề mới có thể xác định được các hạn chế mà chủ sở h u hay người sử dụng phải chịu để thuận lợi cho chủ sở h u bất động sản khác. Tóm lại, từ những phân t ch trên có thể đưa ra khái niệm bất động sản liền kề là những bất động sản có ảnh hưởng đến khả năng khai thác công dụng của nhau và thuộc sở hữu của những chủ sở hữu khác nhau. 1.2. Một số vấn đề chung về quyền đối với bất động sản liền kề 1.2.1. Khái niệm về quyền đối với bất động sản liền kề. 1.2.1.1. Định nghĩa quyền đối với bất động sản liền kề. T thời La Mã c đại, địa địch đã được coi là một chủ thể khi được định nghĩa là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở h u của một người khác. Đặc biệt, nó cũng có nhu cầu giao tiếp với xã hội bên ngoài và để làm được việc đó, trong điều kiện bất động sản tồn tại cố định trong cộng đồng láng giềng, nó có thể cần phải “đi qua” bất động sản khác để có thể thông thương với xã hội. 2 , Phạm Công Lạc (2004), Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, Luận án Tiến sĩ Luật học, Hà Nôi, tr.58. 9 Quyền dụng ch, quyền địa dịch (Servitus) là một dạng quyền đối với tài sản của người khác xuất phát từ quyền tư hữu đối với đất đai. Việc tồn tại sở hữu tư nhân đối với đất đai có thể tồn tại tình trạng có khoảnh đất không có những điều kiện c n thiết, tối thiểu để sử dụng một cách bình thường (một thửa ruộng không có nước để canh tác; không có đường dẫn ra công lộ do bị bao bọc bởi những thửa ruộng của người khác). Để sử dụng, khai thác một mảnh đất có các điều kiện nêu trên c n phải có sự “ trợ giúp ” của mảnh đất của hàng xóm (bất động sản liền kề)3. “ Địa dịch” được quy định trong pháp luật dân sự Việt Nam được thể hiện dưới các khái niệm “ Quyền hạn chế bất động sản liền kề” trong BLDS 1995 và 20015, “Quyền đối với bất động sản liền kề” trong BLDS 2015. Nếu như BLDS 2005 xây dựng nội dung về quyền đối với tài sản, ngoài các quy định về sở h u tài sản, tại chương VI (t điều 262 đến điều 279) có tiêu đề “nh ng quy định khác về quyền sở h u” với nội dung chủ yếu là quyền đối với bất động sản liền kề; thì BLDS 2015 đã sửa đ i theo hướng khái quát hơn. Cụ thể, bên cạnh quyền sở h u, tại chương IV BLDS 2015 b sung quy định về “Quyền khác đối với tài sản”. Một trong các quyền quan trọng nhất của quyền khác đối với tài sản là quyền đối với bất động sản liền kề, Điều 245 BLDS 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề như sau: “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền” Về bản chất pháp l , các khái niệm “ địa dịch”, “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”, “quyền đối với bất động sản liền kề” có nội dung tương tự nhưng khái niệm “ địa dịch” có tính ưu việt hơn cả. Nó thể hiện đầy đủ bản chất vật quyền của mối quan hệ gi a các bất động sản được coi là liền kề. Trong BLDS 2005 địa dịch mang một tên gọi rất dài nhưng lại không thể hiện được toàn bộ nội hàm nghĩa của nó – “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề”. Khái niệm này thể hiện chủ sở h u một bất động sản có nhu cầu sử dụng một bất động sản liền kề b ng hành vi khai thác trực tiếp (lối đi qua, dẫn nước, thoát 3. Đại học Luật Hà Nội(2003), Giáo trình Luật La Mã,N b. Công an nhân dân, Hà Nội, tr.77. 10 nước, mắc dây tải điện,…). Tuy nhiên, địa dịch không nhất thiết luôn bao hàm quyền sử dụng đối với bất động sản của người khác mà có thể là sự hạn chế quyền khai thác đối với một bất động sản này để tạo điều kiện cho việc khai thác bình thường với bất động sản kia, ví dụ như địa dịch xây dựng, chủ thể có quyền có quyền yêu cầu hạn chế trồng cây hay xây dựng công trình quá cao trên một thửa đất nh m tạo điều kiện cho việc bảo đảm tầm nhìn hay đảm bảo ánh sáng cho thửa đất của mình. Bên cạnh đó, địa dịch cũng không nhất thiết chỉ là mối quan hệ gi a hai bất động sản có chung ranh giới, vì có nh ng địa dịch áp đặt đối với tất cả các bất động sản tọa lạc trong một phạm vi nào đó. Ví dụ như chủ sở h u một sân bay yêu cầu các bất động sản lân cận không được xây dựng quá một độ cao nhất định để đảm bảo cho máy bay thực hiện việc cất cánh hay hạ cách được an toàn. Mặt khác với cách gọi “quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề” dễ gây cảm giác đó là quyền của một người hơn là quyền gắn với một bất động sản. Điều 274 khoản 2 BLDS 2005 quy định “...trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất, thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó”. Với quy định này, sẽ dễ mặc định r ng người không phải là chủ sở h u nhà, người có quyền sử dụng đất thì không có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, dù có đủ tư cách để sử dụng tài sản. Trường hợp của người thuê hay người thân thuộc của chủ sở h u là ví dụ: bất động sản mà bị vây bọc thì chỉ có chủ sở h u bất động sản có quyền về lối đi qua bất động sản lân cận, còn người thuê, người ở nhờ, người được ủy quyền quản lý thì không. Khái niệm này ngắn gọn hơn khái niệm trong BLDS 2005, tuy nhiên tên gọi này vô hình chung đang tạo ra quyền năng quá rộng cho chủ thể có quyền. Điều 245 BLDS 2015 quy định “quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Định nghĩa này đã khắc phục được hai vấn đề ở thuật ng trước đây khi không chỉ đặt ra vấn đề sử dụng, bên cạnh đó không mặc định chỉ có chủ sở h u mới có quyền địa dịch và tiếp cận quyền địa dịch theo hướng xác định đó là một vật quyền. Tuy nhiên, nó lại thể hiện hạn chế, dễ gây hiểu làm địa dịch chỉ là mối quan hệ 11 gi a hai bất động sản có chung ranh giới, tuy nhiên bản chất của của địa dịch không nhất thiết chỉ là mối quan hệ gi a hai bất động sản liền kề có chung ranh giới. 1.2.1.2. Đặc điểm của quyền đối với bất động sản liền kề. a) Quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền Trong khoa học pháp l hiện nay, tồn tại ba cách hiểu về bản chất pháp l của quyền đối với bất động sản liền kề, cụ thể: Cách hiểu thứ nhất: Bản chất của quyền đối với bất động sản là hạn chế của quyền sở h u bất động sản bị vây bọc. Theo cách hiểu này thì quyền địa dịch là một trong nh ng hạn chế quyền sở h u bất động sản vây bọc, đó là việc chủ sở h u bất động sản vây bọc phải chịu sự “phiền lụy” do việc cho người khác sử dụng bất động sản của mình. Cách hiểu này được thể hiện trong quy định về quyền cấp, thoát nước qua bất động sản liền kề tại Điều 277 BLDS 2005. Cách hiểu thứ hai: Bản chất của quyền địa dịch là trái quyền. Theo cách hiểu này thì quyền địa dịch đề cập đến nghĩa vụ của chủ sở h u bất động sản vây bọc, theo đó: - Chủ sở h u bất động sản bị vây bọc chỉ có quyền yêu cầu chủ sở h u bất động sản vây bọc phải đáp ứng một số yêu cầu cấp thiết và cần thiết như tạo cho mình một lối đi, lối cấp nước, thoát nước… - Chủ sở h u bất động sản vây bọc là chủ thể nghĩa vụ, phải thực hiện nghĩa vụ để đáp ứng yêu cầu, vì lợi ích của chủ thể quyền là chủ sở h u bất động sản bị vây bọc. Cách hiểu này được thể hiện trong khoản 1 Điều 275 BLDS năm 2005 “Chủ sở h u bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở h u khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong nh ng chủ sở h u bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở h u bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác”. Cách hiểu 3: Bản chất của quyền địa dịch là một vật quyền. Theo đó, đây là quyền của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc, cho phép chủ sở h u bất động sản bị vây bọc được sử dụng bất động sản vây bọc để phục vụ cho 12 lợi ích của bất động sản bị vây bọc. BLDS năm 2015 quy định về quyền đối với bất động sản liền kề tại Điều 245 với nội dung “Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền)”. Ngoài ra, Điều 247 quy định thêm “Quyền đối với bất động sản liền kề có hiệu lực đối với mọi cá nhân, pháp nhận và được chuyển giao khi bất động sản được chuyển giao, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác”. Với quy định này, BLDS năm 2015 đã tiếp cận quyền địa dịch theo hướng xác định đó là một vật quyền. Các cách hiểu khác nhau về bản chất của quyền địa dịch như đã nêu trên xuất phát t nh ng góc độ khác nhau. Mỗi cách hiểu đều có nh ng nội dung hợp l cũng như nhược điểm nhất định. Tuy nhiên, cần xác định bản chất của quyền địa dịch là một vật quyền, bởi nh ng lí do sau: Thứ nhất, không thể coi quyền địa dịch là một loại trái quyền. Bởi lẽ bản chất của trái quyền chính là hành vi của chủ thể quyền, có quyền yêu cầu phía bên kia thực hiện hay không được thực hiện nh ng hành vi nhất định. Đối tượng của trái quyền là nh ng hành vi mà người có quyền có thể yêu cầu người có nghĩa vụ phải thực hiện. Hay nói cách khác, trái quyền là quyền dõi theo nhân, tức là quyền địa dịch nếu xác định là trái quyền thì sẽ chỉ có hiệu lực cho đến trước khi thay đ i chủ sở h u của một trong hai bất động sản bị vây bọc hoặc bất động sản vây bọc. Khi có sự kiện thay đ i chủ sở h u xảy ra, nếu muốn tiếp tục duy trì quyền địa dịch thì chủ sở h u bất động sản bị vây bọc lại phải thực hiện quyền yêu cầu đối với chủ sở h u bất động sản vây bọc. Hệ quả là các tranh chấp về quyền địa dịch sẽ liên tục diễn ra mỗi khi có sự thay đ i chủ sở h u, ảnh hưởng tới sự n định trong việc thực hiện quyền địa dịch, ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của chủ sở h u bất động sản bị vây bọc. Thứ hai, đối với quan điểm cho r ng quyền địa dịch là hạn chế của quyền sử dụng bất động sản vây bọc, quan điểm này cũng chưa thật sự hợp l bởi theo quy định của Bộ luật dân sự thì chủ sở h u bất động sản không chỉ bị phải chịu nh ng