Tài liệu Tăng cường công tác quản lý thuế tndn đối với doanh nghiệp kinh doanh bđs tại phòng kiểm tra số 6 cục thuế hà nội

Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực tế của đơn vị thực tập. Sinh Viên Ngô Thị Ngọc Huyền Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền i Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i MỤC LỤC ........................................................................................................ ii DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................... vii DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ............................................................... viii DANH MỤC HÌNH ...................................................................................... viii MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1 CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDNĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN............................................................................. 4 1.1 Khái quát về thuế TNDN ...................................................................... 4 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN: ............................................. 4 1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế ..................................... 5 1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản ............................................... 6 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS .................................... 6 1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS......................................................... 8 1.3Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS ................... 8 1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh doanh BĐS ...................................................................................... 8 1.3.1.1 Người nộp thuế.......................................................................... 8 1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế.................................................................... 8 1.3.1.3 Căn cứ tính thuế. ....................................................................... 9 1.3.1 4 Phương pháp tính thuế: .......................................................... 15 1.3.1.5 Kê khai, nộp thuế: ................................................................... 15 1.3.2. Nội dung cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS ...................................................................................................... 17 1.3.2.1 Quản lý người nộp thuế .......................................................... 17 1.3.2.2 Quản lý căn cứ tính thuế ......................................................... 18 1.3.2.3 Quản lý việc kê khai, nộp thuế ................................................ 18 1.3.2.4. Quản lý về miễn, giảm thuế ................................................... 20 Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền ii Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính 1.3.2.5 Công tác thanh tra, kiểm tra NNT .......................................... 20 1.3.2.6. Công tác tuyên truyền, hỗ trợ NNT ........................................ 21 1.3.3 Sự cần thiết của quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản .................................................................................................. 22 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM TRA THUẾ SỐ 6 – CỤC THUẾ HÀ NỘI .................................................. 23 2.1 Đặc điểm kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội và tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội ................................................................................... 23 2.1.1 Một số nét về tình hình kinh tế - xã hội thành phố Hà Nội ....... 23 2.1.2 Tổ chức quản lý thuế tại Cục thuế Hà Nội .................................. 24 2.1.2.1 Tổ chức bộ máy ....................................................................... 24 2.1.2.2 Kết quả thu thuế ...................................................................... 26 2.2 Tình hình quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 .......................................................................... 30 2.2.1 Công tác quản lý ĐTNT ................................................................ 30 2.2.2 Công tác quản lý căn cứ tính thuế ............................................... 31 2.2.2.1 Quản lý doanh thu tính thuế ................................................... 31 2.2.2.2 Quản lý chi phí ........................................................................ 32 2.2.3 Công tác thanh tra, kiểm tra ......................................................... 33 2.2.3.1 Công tác kiểm tra tại trụ sở CQT ........................................... 34 2.2.3.2 Công tác kiểm tra tại trụ sở NNT ........................................... 35 2.2.3 Công tác quản lý nợ và cưỡng chế thuế ..................................... 36 2.3 Đánh giá chung về công tác quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh bất động sản tại phòng kiểm tra số 6....................................................... 38 2.3.1 Những kết quả đã đạt được .......................................................... 38 2.3.2 Hạn chế và nguyên nhân .............................................................. 39 2.3.2.1 Hạn chế ................................................................................... 39 2.3.2.2 Nguyên nhân của những hạn chế ............................................ 40 Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền iii Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ THU THUẾ TNDN ĐỐI VỚI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BĐS TẠI PHÒNG KIỂM TRA SỐ 6 CỤC THUẾ HÀ NỘI ..................................................... 42 3.1 Phương hướng, nhiệm vụ công tác quản lý thuế TNDN thời gian tới tại phòng kiểm tra thuế số 6 ..................................................................... 42 3.2 Các giải pháp tăng cường quản lý thu thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 .............................. 42 3.2.1 Giải pháp quản lý người nộp thuế ............................................... 42 3.2.2 Giải pháp quản lý căn cứ tính thuế .............................................. 43 3.2.3 Giải pháp tăng cường thu, nộp thuế và thu hồi nợ đọng thuế ... 45 3.2.3.1 Xây dựng kế hoạch thu hàng năm hợp lý................................ 45 3.2.3.2 Tăng cường công tác tuyên truyền hỗ trợ chính sách thuế, luật thuế ...................................................................................................... 45 3.2.3.3 Công tác kế toán - thống kê thuế cần được thực hiện nghiêm túc và kịp thời ...................................................................................... 46 3.2.3.4 Công tác truy thu nợ thuế cần được chỉ đạo quyết liệt hơn nữa ...46 3.2.4 Công tác kiểm tra và xử lý vi phạm về thuế ................................. 47 3.2.5 Nâng cao ý thức trách nhiệm của cán bộ quản lý thuế .............. 48 3.3 Điều kiện thực hiện giải pháp ............................................................ 51 3.3.1 Về mặt chính sách ......................................................................... 51 3.3.2 Đào tạo, nâng cao trình độ, nghiệp vụ cho cán bộ quản lý thuế thu nhập doanh nghiệp đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS ......... 52 3.3.3 Về cơ sở vật chất và ứng dụng công nghệ thông tin. .................. 53 KẾT LUẬN .................................................................................................... 55 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ..................................................... 57 Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền iv Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BCTC : Báo cáo tài chính BĐS : Bất động sản CNTT : Công nghệ thông tin CQT : Cơ quan thuế ĐTNT : Đối tượng nộp thuế GTGT : Giá trị gia tăng MST : Mã số thuế NNT : Người nộp thuế NSNN : Ngân sách nhà nước SDĐ : Sử dụng đất TNCT : Thu nhập chịu thuế TNDN : Thu nhập doanh nghiệp Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền vii Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU BẢNG 1: Kết quả thu thuế của cục thuế Hà Nội ............................................ 27 BẢNG 2: So sánh số thu thuế TNDN so với tổng số thu của phòng.............. 28 BẢNG 3: Đánh giá nguồn thu doanh nghiệp trọng điểm theo một số ngành nghề chủ yếu.................................................................................................... 29 BẢNG 4: Tổng hợp kết quả kiểm tra hồ sơ khai thuế tại trụ sở cơ quan thuế của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014 ....................................... 34 BẢNG 5: Tổng hợp kết quả kiểm tra thuế tại trụ sở doanh nghiệp của phòng kiểm tra thuế số 6 giai đoạn 2012-2014 ......................................................... 35 BẢNG 6: Số nợ thuế của doanh nghiệp giai đoạn 2012-2014 ...................... 37 DANH MỤC HÌNH Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức bộ máy Cục thuế Hà Nội......................................... 25 Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền viii Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Nguồn thu từ thuế có vai trò rất quan trọng, là nguồn thu chủ yếu của mỗi quốc gia. Đây là biện pháp động viên bắt buộc của các thể nhân và các pháp nhân trích một phần thu nhập do kinh doanh, do lao động, do đầu tư tài chính mang lại nộp vào ngân sách nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chi tiêu của đất nước và điều tiết nền kinh tế vĩ mô. Tại Việt Nam, nguồn thu từ thuế hàng năm chiếm chủ yếu nguồn thu Ngân sách nhà nước. Thủ đô Hà Nội - trung tâm kinh tế - có nhiều thuận lợi trong phát triển kinh tế, thu hút nguồn lực tài chính, nhân lực và khoa học công nghệ tạo điều kiện cho các doanh nghiệp phát triển, hoạt động các doanh nghiệp đã và đang ngày càng mở rộng trên khắp thành phố với hình thức đa dạng, phong phú và phức tạp. Trong những năm gần đây, kinh tế thủ đô có những bước tăng trưởng đáng kể.Vì vậy, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS cũng có được điều kiện để phát triển mạnh mẽ hơn.Tuy nhiên, khủng hoảng kinh tế thế giới tác động đến kinh tế trong nước dẫn đến hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp này gặp nhiều khó khăn, giao dịch trầm lắng, tồn kho bất động sản và nợ xấu cao. Thời gian qua, hệ thống văn bản pháp luật được hoàn thiện tạo cơ sở minh bạch, bình đẳng, thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, công tác quản lý thu thuế đối với kinh doanh BĐS vì thế cũng có nhiều chuyển biến tích cực góp phần nâng cao ý thức tuân thủ pháp luật thuế của người nộp thuế.Tuy nhiên, thực hiện cơ chế “tự khai, tự tính, tự nộp” cũng là nguyên nhân dẫn đến tình trạng gian lận thuế, trốn thuế với nhiều hình thức ngày càng tinh vi, khó phát hiện, công tác kiểm soát thuế TNDN còn gặp nhiều hạn chế, hiệu quả từ việc quản lý thuế TNDN hàng năm của cơ quan thuế đối với doanh nghiệp đạt chưa cao. Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 1 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính Xuất phát từ thực tế công tác quản lý thuế trên địa bàn Hà Nội, cùng những điểm riêng biệt đặc thù của doanh nghiệp kinh doanh BĐS, đề tài luận văn“ Tăng cường công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng kiểm tra số 6 - Cục Thuế Hà Nội ” có tính thời sự và ý nghĩa thực tiễn. 2. Mục đích nghiên cứu của đề tài Đề tài có các mục đích nghiên cứu cơ bản sau: - Hệ thống hóa các vấn đề lý luận cơ bản về quản lý thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS. - Đánh giá thực trạng công tác quản lý thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP Hà Nội. - Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý thuế đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại Phòng Kiểm tra thuế số 6 – Cục thuế TP Hà Nội. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài - Đối tượng nghiên cứu: công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS cả về lý luận và thực tiễn. - Phạm vi nghiên cứu: do hạn chế trong tiếp cận nội dung vấn đề nên đề tài chỉ tập trung nghiên cứu công tác quản lý thuế TNDN về kinh doanh BĐS do phòng kiểm tra thuế số 6- Cục Thuế Hà Nội quản lý trong giai đoạn 2012-2014. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng các phương pháp sau: phương pháp hệ thống; phương pháp phân tích - tổng hợp; phương pháp so sánh; phương pháp thống kê; phương pháp toán kinh tế - tài chính; trên cơ sở thu thập và sử dụng các tài liệu, số liệu, biểu đồ làm căn cứ đề làm rõ vấn đề cần nghiên cứu. Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 2 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính 5. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn bao gồm 3 chương: Chương 1: Lý luận cơ bản về thuế TNDN đối với kinh doanh BĐS. Chương 2: Thực trạng công tác quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra số 6 - Cục thuế Hà Nội. Chương 3: Giải pháp tăng cường quản lý thuế TNDN đối với doanh nghiệp kinh doanh BĐS tại phòng kiểm tra thuế số 6 - Cục Thuế Hà Nội. Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 3 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ THUẾ TNDN ĐỐI VỚI KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái quát về thuế TNDN 1.1.1 Khái niệm, đặc điểm về thuế TNDN: Thuế thu nhập doanh nghiệp là sắc thuế đánh vào thu nhập chịu thuế của các doanh nghiệp và tổ chức kinh tế trong kỳ tính thuế. Thu nhập chịu thuế của doanh nghiệp bao gồm hai phần cơ bản là thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ và các khoản thu nhập khác doanh nghiệp nhận được trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh. Với cách hiểu như trên, thuế thu nhập doanh nghiệp có các đặc điểm cơ bản sau: - Thuế TNDN là một sắc thuế thuộc loại thuế trực thu. Tính chất trực thu biểu hiện sự đồng nhất giữa đối tượng nộp thuế theo luật và đối tượng chịu thuế trên phương diện kinh tế. Nếu thuế gián thu luôn được cấu thành trong giá cả hàng hoá, dịch vụ mà người tiêu dùng phải trả qua hành vi mua hàng hoá và dịch vụ được cung cấp, người nộp thuế là các nhà sản xuất và trung gian thương mại, thì thuế TNDN lại điều tiết trực tiếp vào thu nhập của các nhà sản xuất, các nhà đầu tư và người cung cấp dịch vụ. Chính điều tiết trực tiếp vào thu nhập của các pháp nhân nên thuế TNDN phụ thuộc vào kết quả sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp, lợi nhuận đạt được của các nhà đầu tư. - Thuế TNDN đánh vào thu nhập chịu thuế của các cơ sở kinh doanh, bởi vậy mức động viên của ngân sách nhà nước đối với loại thuế này phụ thuộc rất lớn vào hiệu quả kinh doanh cũng như quy mô lợi nhuận của doanh nghiệp. - Thuế TNDN là một sắc thuế khấu trừ cho thu nhập cá nhân. Thu nhập mà các cá nhân nhận được từ hoạt động đầu tư như: Lợi tức cổ phần, lãi tiền Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 4 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính gửi ngân hàng, lợi nhuận do góp vốn liên doanh, liên kết..là phần thu nhập được chia sau khi nộp thuế TNDN. Do vậy, thuế TNDN cũng có thể coi là biện pháp quản lý thu nhập cá nhân. - Tuy là một sắc thuế trực thu song thuế TNDN không gây phản ứng mạnh mẽ từ đối tượng nộp thuế như thuế thu nhập cá nhân, vì nó mơ hồ đối với người chịu thuế. Chẳng hạn như các cổ đông của công ty cổ phần sẽ hầu như không cảm thấy gì về việc đánh thuế của nhà nước. Nhà nước thường sử dụng thuế TNDN để thực hiện các mục tiêu kinh tế, xã hội đề ra. Do vậy, các yếu tố kỹ thuật của thuế TNDN như: các khoản thu nhập thuộc đối tượng chịu thuế thu nhập (phạm vi điều chỉnh), các chi phí được khấu trừ, thuế suất, các hình thức miễn, giảm thuế TNDN đều phản ánh chính sách của Nhà nước trong từng thời kỳ nhất định. 1.1.2 Vai trò của thuế TNDN trong nền kinh tế - Thuế TNDN là khoản thu quan trọng của NSNN. Điều này được thể hiện ở phạm vi áp dụng thuế TNDN rất rộng. Nó khai thác nguồn thu từ các ĐTNT có tiến hành hoạt động sản xuất kinh doanh đem lại thu nhập ở mọi lĩnh vực, trên mọi địa bàn. Mặt khác cùng với xu hướng tăng trưởng kinh tế, quy mô của các hoạt động kinh doanh ngày càng được mở rộng, hiệu quả kinh doanh ngày càng cao, tích lũy từ nội bộ doanh nghiệp ngày càng nhiều sẽ tạo ra nguồn thu về thuế TNDN ngày càng lớn cho NSNN. - Thuế TNDN là công cụ quan trọng của Nhà nước trong việc điều tiết các hoạt động kinh doanh.Thông qua hệ thống thuế suất ưu đãi, thuế TNDN góp phần định hướng cho các nhà kinh doanh đầu tư vào những lĩnh vực mà Nhà nước cần khuyến khích đầu tư nhằm đảm bảo cơ cấu kinh tế hợp lý. Thuế TNDN còn góp phần khuyến khích thúc đẩy sản xuất kinh doanh phát triển thông qua miễn, giảm thuế cho các cơ sở kinh doanh mới thành lập trong một thời hạn nhất định nhằm giúp doanh nghiệp giảm bớt những khó khăn ban đầu Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 5 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính khi khởi nghiệp. Mặt khác, thông qua hoàn thuế TNDN cho tái đầu tư đối với các nhà đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, qua việc tính trừ các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ… cũng góp phần khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư theo chiều rộng và theo chiều sâu, thúc đẩy tăng cường hạch toán kinh tế, tạo điều kiện nâng cao lợi nhuận cho doanh nghiệp. - Thuế TNDN thực sự là công cụ hữu hiệu để điều tiết vĩ mô nền kinh tế, tạo một cơ cấu kinh tế hợp lý theo ngành và theo địa bàn. - Thuế TNDN góp phần thực hiện công bằng xã hội. Thuế được tính trên số thu nhập còn lại sau khi đã trừ tất cả các khoản chi phí hợp lý, hợp lệ với thuế suất ổn định cho nên những doanh nghiệp có thu nhập cao phải nộp thuế nhiều, ngược lại những doanh nghiệp có thu nhập thấp thì nộp thuế ít, thậm chí doanh nghiệp không phải nộp thuế nếu không có thu nhập đã tạo ra sự bình đẳng công bằng trong động viên đóng góp cho NSNN giữa các cơ sở kinh doanh. Bởi những vai trò quan trọng không thể thiếu của thuế TNDN do đó nó luôn luôn là một sắc thuế cần thiết đối với mọi quốc gia. Dù thực tế hiện nay các nước phát triển đang có xu hướng coi trọng thuế gián thu hơn thuế trực thu, nhưng trong một tương lai gần thuế TNDN vẫn sẽ giữ vai trò quan trọng trong hệ thống thuế quốc gia, đặc biệt là đối với một quốc gia đang phát triển như Việt Nam. 1.2 Khái quát về kinh doanh bất động sản 1.2.1 Khái niệm, đặc điểm về kinh doanh BĐS - Khái niệm: + Theo Khoản 2 Điều 4 Luật Kinh doanh BĐS số 63 năm 2006 có quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê nhằm mục đích sinh lợi.” Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 6 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính + Theo Khoản 1 Điều 3 Luật Kinh Doanh BĐS số 66 năm 2014( có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015) có giải thích: “ Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” - Đặc điểm: + Thứ 1, kinh doanh BĐS là hoạt động mang tính cục bộ và khu vực: Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của bất động sản. Môi trường xung quanh bất động sản có vai trò quan trọng đối với giá trị của BĐS, những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu vực khác nhau cũng khác nhau; không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho nơi khác. + Thứ 2, kinh doanh BĐS là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài: Bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài, giá trị lớn. Do đó, muốn kinh doanh phải có tiềm lực về tài chính, phải có chiến lược kinh doanh dài hạn. + Thứ 3, kinh doanh BĐS là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách: Nhà nước quản lý toàn bộ bất động sản, trước hết là đất đai rồi đến các công trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, luật Xây dựng, luật kinh doanh bất động sản…Quan hệ cung cầu bất động sản khá nhạy cảm, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp luật và chính sách.Hoạt độn g kinh doanh bắt buộc phải trải qua các quy trình pháp lý. + Thứ 4, kinh doanh BĐS mang lại lợi nhuận cao song cũng đầy rủi ro trong kinh doanh: Đây là thị trường không hoàn hảo, cung phản ứng chậm hơn cầu; việc không nắm rõ được thông tin thị trường sẽ dẫn đến dự báo sai xu hướng biến động của thị trường từ đó gây ra nhiều rủi ro trong kinh doanh. Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 7 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính 1.2.2 Vai trò của kinh doanh BĐS Kinh doanh BĐS là một trong những lĩnh vực kinh doanh quan trọng của nềnkinh tế thị trường vì liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Kinh doanh bất động sản có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động... Phát triển và điều hành tốt hoạt động kinh doanh BĐS sẽ có tác dụng hỗ trợ cho các lĩnh vực khác cùng phát triển; thúc đẩytăng trưởng kinh tế, góp phần kích thích sản xuất phát triển. Ngoài ra, đây cũng là một kênh đầu tư quan trọng; là cầu nối giữa cung cầu, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS và đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho mọi tầng lớp nhân dân; thúc đẩy thị trường BĐS phát triển sôi động, từ đó tăng thu cho NSNN. 1.3 Quản lý thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.1 Nội dung cơ bản của chính sách thuế TNDN hiện hành đối với kinh doanh BĐS 1.3.1.1 Người nộp thuế Doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế, mọi ngành nghề có thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS; doanh nghiệp kinh doanh BĐS có thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất. 1.3.1.2 Thu nhập chịu thuế Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS bao gồm: thu nhập từ chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất (gồm cả chuyển nhượng dự án gắn với chuyển nhượng quyền SDĐ, quyền thuê đất theo quy định của pháp luật); Thu nhập từ hoạt động cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật về đất đai không phân biệt có hay không có kết cấu hạ tầng, công trình kiến trúc gắn liền với đất; Thu nhập Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 8 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính từ chuyển nhượng nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền SDĐ, chuyển nhượng quyền thuê đất; Thu nhập từ chuyển nhượng các tài sản gắn liền với đất; Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà ở. Thu nhập từ cho thuê lại đất của doanh nghiệp kinh doanh BĐS không bao gồm trường hợp doanh nghiệp chỉ cho thuê nhà, cơ sở hạ tầng, công trình kiến trúc trên đất. 1.3.1.3 Căn cứ tính thuế. - Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS là thu nhập tính thuế và thuế suất. Thu nhập tính thuế bằng (=) thu nhập chịu thuế trừ (-) các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng BĐS của các năm trước (nếu có). a. Thu nhập chịu thuế: Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS được xác định bằng doanh thu thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS trừ giá vốn của BĐS và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng BĐS được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng BĐS theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có). Trường hợp giá chuyển quyền SDĐ theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán BĐS thấp hơn giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS thì tính theo giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng BĐS. Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 9 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính - Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền SDĐ, xác lập quyền SDĐ tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Trường hợp doanh nghiệp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư cơ sở hạ tầng, nhà để chuyển nhượng hoặc cho thuê, có thu tiền ứng trước của khách hàng theo tiến độ dưới mọi hình thức thì thời điểm xác định doanh thu tính thuế TNDN tạm nộp là thời điểm thu tiền của khách hàng, cụ thể: + Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà xác định được chi phí tương ứng với doanh thu đã ghi nhận (bao gồm cả chi phí trích trước của phần dự toán hạng mục công trình chưa hoàn thành tương ứng với doanh thu đã ghi nhận) thì doanh nghiệp kê khai nộp thuế TNDN tạm nộp theo doanh thu trừ chi phí. + Trường hợp doanh nghiệp có thu tiền của khách hàng mà chưa xác định được chi phí tương ứng với doanh thu thì doanh nghiệp kê khai tạm nộp thuế TNDN theo tỷ lệ 1% trên doanh thu thu được tiền và doanh thu này chưa phải tính vào doanh thu tính thuế TNDN trong năm. Khi bàn giao BĐS, doanh nghiệp phải thực hiện quyết toán thuế TNDN và quyết toán lại số thuế TNDN phải nộp. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp thấp hơn số thuế TNDN phải nộp thì doanh nghiệp phải nộp đủ số thuế còn thiếu vào NSNN. Trường hợp số thuế TNDN đã tạm nộp lớn hơn số thuế phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế TNDN phải nộp của kỳ tiếp theo hoặc được hoàn lại số thuế đã nộp thừa. - Doanh thu để tính TNCT trong một số trường hợp được xác định như sau: Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 10 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính + Trường hợp doanh nghiệp có cho thuê lại đất thì doanh thu để tính TNCT là số tiền bên thuê trả từng kỳ theo hợp đồng thuê. Trường hợp bên thuê trả tiền thuê trước cho nhiều năm thì doanh thu để tính TNCT được phân bổ cho số năm trả tiền trước hoặc được xác định theo doanh thu trả tiền một lần. Việc chọn hình thức doanh thu trả tiền một lần chỉ được xác định khi doanh nghiệp đã đảm bảo hoàn thành các trách nhiệm tài chính đối với Nhà nước, đảm bảo các nghĩa vụ đối với các bên thuê lại đất cho hết thời hạn cho thuê lại đất. +Trường hợp doanh nghiệp đang trong thời gian hưởng ưu đãi thuế TNDN lựa chọn phương pháp xác định doanh thu để tính TNCT là toàn bộ số tiền thuê bên thuê trả trước cho nhiều năm thì việc xác định số thuế TNDN từng năm miễn thuế, giảm thuế căn cứ vào tổng số thuế TNDN của số năm trả tiền trước chia (:) số năm bên thuê trả tiền trước. + Trường hợp tổ chức tín dụng nhận giá trị quyền SDĐ bảo đảm tiền vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm nếu có chuyển quyền SDĐ là tài sản thế chấp bảo đảm tiền vay thì doanh thu để tính TNCT là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bên thoả thuận. + Trường hợp chuyển quyền SDĐ là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính TNCT là giá chuyển nhượng quyền SDĐ do các bên đương sự thoả thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định. b. Chi phí chuyển nhượng BĐS: - Nguyên tắc xác định chi phí: Các khoản chi được trừ để xác định TNCT của hoạt động chuyển nhượng BĐS trong kỳ tính thuế phải tương ứng với doanh thu để tính TNCT. Dự án đầu tư hoàn thành từng phần và chuyển nhượng dần theo tiến độ hoàn thành thì các khoản chi phí chung sử dụng cho dự án, chi phí trực tiếp sử dụng cho phần dự án đã hoàn thành được phân bổ theo m2 đất chuyển quyền Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 11 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính để xác định TNCT của diện tích đất chuyển quyền; bao gồm: Chi phí đường giao thông nội bộ; khuôn viên cây xanh; chi phí đầu tư xây dựng hệ thống cấp, thoát nước; trạm biến thế điện; chi phí bồi thường về tài sản trên đất; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng được cấp có thẩm quyền phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền SDĐ, tiền thuê đất theo quy định của chính sách thu tiền SDĐ, thu tiền thuê đất, tiền SDĐ, tiền thuê đất phải nộp NSNN, các chi phí khác đầu tư trên đất liên quan đến chuyển quyền SDĐ, chuyển quyền thuê đất. Việc phân bổ các chi phí trên được thực hiện theo công thức sau: Chi phí phân bổ cho = diện tích Tổng chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng Tổng diện tích đất được giao làm dự đất đã án (trừ diện tích đất sử dụng vào chuyển mục đích công cộng theo quy định nhượng pháp luật về đất) Diện tích đất đã x chuyển nhượng Trường hợp một phần diện tích của dự án không chuyển nhượng được sử dụng vào hoạt động kinh doanh khác thì các khoản chi phí chung nêu trên cũng phân bổ cho cả phần diện tích này để theo dõi, hạch toán, kê khai nộp thuế TNDN đối với hoạt động kinh doanh khác. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kéo dài trong nhiều năm và chỉ quyết toán giá trị kết cấu hạ tầng khi toàn bộ công việc hoàn tất thì khi tổng hợp chi phí chuyển nhượng BĐS cho phần diện tích đất đã chuyển quyền, doanh nghiệp được tạm phân bổ chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng thực tế đã phát sinh theo tỷ lệ diện tích đất đã chuyển quyền theo công thức nêu trên và trích trước các khoản chi phí đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng với doanh thu đã ghi nhận khi xác định TNCT. Sau khi Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 12 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính hoàn tất quá trình đầu tư xây dựng, doanh nghiệp tính toán, điều chỉnh lại phần chi phí đầu tư kết cấu hạ tầng đã tạm phân bổ và trích trước cho phần diện tích đã chuyển quyền cho phù hợp với tổng giá trị kết cấu hạ tầng. Trường hợp khi điều chỉnh lại phát sinh số thuế nộp thừa so với số thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS phải nộp thì doanh nghiệp được trừ số thuế nộp thừa vào số thuế phải nộp của kỳ tính thuế tiếp theo hoặc được hoàn trả theo quy định hiện hành; nếu số thuế đã nộp chưa đủ thì doanh nghiệp có trách nhiệm nộp đủ số thuế còn thiếu theo quy định. - Chi phí chuyển nhượng BĐS được trừ bao gồm: Giá vốn của đất chuyển quyền được xác định phù hợp với nguồn gốc quyền SDĐ, cụ thể : + Đối với đất Nhà nước giao có thu tiền SDĐ, thu tiền cho thuê đất thì giá vốn là số tiền SDĐ, số tiền cho thuê đất thực nộp NSNN; + Đối với đất nhận quyền sử dụng của tổ chức, cá nhân khác thì căn cứ vào hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp khi nhận quyền SDĐ, quyền thuê đất; trường hợp không có hợp đồng và chứng từ trả tiền hợp pháp thì giá vốn được tính theo giá do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định tại thời điểm doanh nghiệp nhận chuyển nhượng BĐS. + Đối với đất có nguồn gốc do góp vốn thì giá vốn là giá trị quyền SDĐ, quyền thuê đất theo biên bản định giá tài sản khi góp vốn; + Trường hợp doanh nghiệp đổi công trình lấy đất của Nhà nước thì giá vốn được xác định theo giá trị công trình đã đổi, trừ trường hợp thực hiện theo quy định riêng của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. + Giá trúng đấu giá trong trường hợp đấu giá quyền SDĐ, quyền thuê đất; + Đối với đất của doanh nghiệp có nguồn gốc do thừa kế theo pháp luật dân sự; do được cho, biếu, tặng mà không xác định được giá vốn thì xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 13 Lớp: CQ49/02.04 Luận văn tốt nghiệp Học Viện Tài Chính ương quyết định căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất do Chính phủ quy định tại thời điểm thừa kế, cho, biếu, tặng. Trường hợp đất của doanh nghiệp được thừa kế, cho, biếu, tặng trước năm 1994 thì giá vốn được xác định theo giá các loại đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định năm 1994 căn cứ vào Bảng khung giá các loại đất quy định tại Nghị định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994 của Chính phủ. + Đối với đất thế chấp bảo đảm tiền vay, đất là tài sản kê biên để bảo đảm thi hành án thì giá vốn đất được xác định tùy theo từng trường hợp cụ thể theo hướng dẫn tại các điểm nêu trên. Chi phí đền bù thiệt hại về đất; Chi phí đền bù thiệt hại về hoa màu; Chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của pháp luật. Các khoản chi phí bồi thường, đền bù, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư nêu trên nếu không có hoá đơn thì được lập Bảng kê ghi rõ: tên; địa chỉ của người nhận; số tiền đền bù, hỗ trợ; chữ ký của người nhận tiền và được Chính quyền phường, xã nơi có đất được đền bù, hỗ trợ xác nhận theo đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Các loại phí, lệ phí theo quy định của pháp luật liên quan đến cấp quyền SDĐ. Chi phí cải tạo đất, san lấp mặt bằng; Chi phí đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng như đường giao thông, điện, cấp nước, thoát nước, bưu chính viễn thông …Giá trị kết cầu hạ tầng, công trình kiến trúc có trên đất; Các khoản chi phí khác liên quan đến BĐS chuyển nhượng. Trường hợp doanh nghiệp có hoạt động kinh doanh nhiều ngành nghề khác nhau thì phải hạch toán riêng các khoản chi phí. Trường hợp không hạch Sinh viên: Ngô Thị Ngọc Huyền 14 Lớp: CQ49/02.04