Tài liệu Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam

VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ VÂN ANH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC HÀ NỘI - 2017 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI NGUYỄN THỊ VÂN ANH XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐẢM BẢO TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TỪ THỰC TIỄN CỦA NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM Chuyên ngành: Luật kinh tế Mã số: 60.38.01.07 LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC TS. NGUYỄN AM HIỂU HÀ NỘI - 2017 LỜI CAM ĐOAN Tôi tên là Nguyễn Thị Vân Anh. Tôi xin cam đoan Luận văn này là công trình nghiên cứu của riêng tôi, dưới sự hướng dẫn trực tiếp của thầy giáo hướng dẫn - TS. Nguyễn Am Hiểu. Các số liệu, ví dụ, trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy định của trường Học viện Khoa học xã hội. Vậy tôi viết lời cam đoan này kính đề nghị trường Học viện Khoa học Xã hội xem xét để tôi có thể bảo vệ luận văn. Người cam đoan Nguyễn Thị Vân Anh MỤC LỤC MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1 Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG .........................................................................................................................5 1.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba .....................................5 1.2. Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng ......................................................................................................................14 Chương 2: THỰC TRẠNG XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG TẠI AGRIBANK .............................................................................................................24 2.1. Tổng quan tình hình hoạt động tín dụng tại Agribank......................................24 2.2. Phân cấp và quy trình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank ........................................................................................................25 2.3. Tình hình xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank ....................................................................................................................29 CHƯƠNG 3: MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TỪ THỰC TIỄN TẠI AGRIBANK .............................................................................60 3.1. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật trong việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay ............................................................60 3.2. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay tại Agribank .........................................................................64 KẾT LUẬN ..............................................................................................................73 TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................74 DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT Agribank Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam BLDS Bộ luật dân sự NHNN Ngân hàng Nhà nước NHTM Ngân hàng thương mại TAND Tòa án nhân dân TCTD Tổ chức tín dụng TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TSBĐ Tài sản bảo đảm MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (gọi tắt là Agribank) là một trong những ngân hàng lớn mạnh hàng đầu trong hệ thống NHTM Việt Nam, là NHTM do Nhà nước sở hữu 100% vốn điều lệ, giữ vai trò chủ lực trong việc thực hiện đường lối, chính sách của Đảng và Nhà nước về cung cấp tín dụng và các sản phẩm dịch vụ ngân hàng tiện ích cho nền kinh tế nói chung và lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn và nông dân nói riêng. Sau hơn 3 năm tái cơ cấu với trọng tâm giải quyết nợ xấu, Agribank đã áp dụng nhiều giải pháp khác nhau tuy nhiên quá trình xử lý TSBĐ, cụ thể xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay còn gặp nhiều khó khăn, bất cập. Pháp luật quy định về xử lý TSĐB đã đi vào cuộc sống đã góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy các giao dịch bảo đảm phát triển, tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân, doanh nghiệp tiếp cận được nguồn vốn tín dụng để phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh, thúc đẩy kinh tế phát triển như: Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 về giao dịch bảo đảm; Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP; Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN hướng dẫn một số vấn đề về xử lý TSĐB. Tuy nhiên, qua hơn 11 năm triển khai thực hiện Nghị định số 163/2006/NĐCP, cùng với sự phát triển của nền kinh tế và sự thay đổi của hệ thống pháp luật liên quan như việc ban hành Luật Đất đai 2013, Luật Xây dựng 2014, Luật Nhà ở 2014… và đặc biệt là BLDS năm 2015, nhiều quy định về giao dịch bảo đảm tại Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã bộc lộ những hạn chế nhất định, nhiều quy định không theo kịp sự đa dạng của các giao dịch bảo đảm, nhiều quy định pháp luật không khả thi hay có sự có sự chồng chéo, mâu thuẫn giữa Nghị định về giao dịch bảo đảm và các văn bản pháp lý cao hơn. Do đó, các NHTM gặp nhiều khó khăn khi nhận TSBĐ cũng như khi xử lý TSBĐ dẫn đến các tranh chấp giữa các bên. Đây được cho là một trong những nguyên nhân hạn chế quyền xử lý TSBĐ của các NHTM, do đó, dẫn đến nợ xấu của ngành NHTM gia tăng trong những năm qua. 1 Trong phạm vi nghiên cứu, luận văn đã tìm hiểu một số vấn đề chung về hoạt động xử lý TSBĐ, qua đó thấy được thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn. Chính vì vậy tôi đã quyết định chọn đề tài “Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng từ thực tiễn của ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam” 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện tại đã có nhiều bài viết của các tác giả về giao dịch thế chấp TSBĐ, cũng như xử lý TSBĐ nhưng đa phần các bài viết đó chỉ đề cập đến một khía cạnh nhất định trong loại giao dịch này. Ở mỗi đề tài, mỗi tác giả đều có cách tiếp cận khác nhau, ví dụ như: - Nguyễn Yên Giang (2016), Xử lý tài sản thế chấp để bảo đảm tiền vay tại các ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Chúng, Luận án Thạc Sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội. - Nguyễn Trung Hiếu (2015), Thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo pháp luật dân sự Việt Nam hiện hành, Luận án Thạc Sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. - Lê Thị Thu Ánh (2015), Thực tiễn áp dụng pháp luật về bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, Luận án Thạc Sĩ luật học, Đại học Quốc Gia Hà Nội, Hà Nội. - Nguyễn Thanh Vân (2014), Pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay từ thực tiễn tại ngân hàng TMCP Công thương Việt Nam, Luận án Thạc Sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội. Tuy nhiên dựa trên những phân tích tìm hiểu thực trạng ở các ngân hàng khác nhau sẽ cho ta những góc nhìn khác nhau về hoạt động xử lý TSBĐ. Đề tài này của học viên phần nào đáp ứng được tính cấp của việc nghiên cứu trong tình hình hiện nay, đặc biệt vấn đề xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền 2 vay trong hợp đồng tín dụng tại các ngân hàng thương mại đang là nhiệm vụ cấp thiết để giải quyết vấn đề nợ xấu. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn nhằm tìm hiểu một số vấn đề chung về hoạt động xử lý TSBĐ, qua đó đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank để đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận văn là các quy định pháp luật có liên quan đến việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay, từ đó đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ đáp ứng nhu cầu thực tiễn kinh tế xã hội. Phạm vi nghiên cứu của luận văn tập trung vào ba khía cạnh chính: Thứ nhất, luận văn nghiên cứu một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại. Thứ hai, luận văn nghiên cứu đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay tại Agribank. Thứ ba, từ việc nghiên cứu hai nội dung trên, luận văn có nhiệm vụ đưa ra một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay cho phù hợp với thực tiễn tại Agribank. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Trong khuôn khổ một luận văn Thạc Sĩ, phương pháp luận của luận văn là dựa trên chủ nghĩa duy vật biện chứng. Bên cạnh đó, việc nghiên cứu đề tài luận văn cũng sử dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành như: phân tích, tổng hợp, so sánh, diễn giải, khảo sát… Đồng thời, việc nghiên cứu còn dựa vào các vụ việc trong thực tiễn xét xử, cũng như thông tin trên mạng Internet để tổng hợp và làm sáng tỏ các nội dung cần nghiên cứu của đề tài. 3 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn bước đầu hệ thống hóa một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại ngân hàng thương mại nói chung, nghiên cứu các quy định nội bộ và thực tiễn của của việc xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại Agribank nói riêng. Nhờ đó luận văn đưa ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hệ thống xử lý TSBĐ tạo khung pháp lý cho công tác xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba bảo đảm tiền vay nói riêng và hoạt động xử lý TSBĐ nói chung tại Agribank và các NHTM được hiệu quả hơn. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được sử dụng làm tài liệu tham khảo trong công tác nghiên cứu, giảng dạy và cho hoạt động của các NHTM tại Việt Nam. 7. Cơ cấu của luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục các chữ viết tắt, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận văn bao gồm ba chương: Chương 1: Một số vấn đề chung về xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng. Chương 2: Thực trạng xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng tại Agribank. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba để bảo đảm tiền vay từ thực tiễn tại Agribank. 4 Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN THẾ CHẤP CỦA BÊN THỨ BA ĐỂ BẢO ĐẢM TIỀN VAY TRONG HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG 1.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba 1.1.1. Khái niệm, bản chất bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại ngân hàng là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các ngân hàng. Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc ngân hàng nhận TSBĐ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với ngân hàng. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: ngân hàng với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với ngân hàng; và khách hàng vay là bên được bảo đảm. Trường hợp thế chấp TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba. Tuy nhiên, thời gian vừa qua, khi khách hàng vay không trả được nợ vay ngân hàng theo thỏa thuận, ngân hàng lại tiến hành xử lý TSBĐ là quyền sử dụng đất của bên bảo đảm (bên thứ ba) để thu hồi nợ vay theo quy định của Luật đất đai 2003, và bên thứ ba khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng bảo đảm vô hiệu. Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp. Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của bên thứ ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra ở đây là 5 việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của các NHTM về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào? [37] Ðiều 346 BLDS năm 1995 quy định: “Thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền…”. Như vậy, theo quy định của BLDS năm 1995, thế chấp tài sản là việc bên có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình đối với bên có quyền. Tuy nhiên, Ðiều 342 BLDS năm 2005 và Điều 317 BLDS năm 2015 đã thay đổi quy định về thế chấp, bỏ quy định bên thế chấp bắt buộc phải đồng thời là bên có nghĩa vụ trong quy định về thế chấp của BLDS năm 1995. Hay nói cách khác, theo quy định của BLDS năm 2005, 2015 nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp. Do vậy, hiểu một cách chính xác, quan hệ "thế chấp" sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Trường hợp thứ nhất: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền. Trường hợp thứ hai: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền. Ở trường hợp thứ hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp, và xét về mặt bản chất đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba". Khoản 1 Điều 3 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/2/2012) quy định: “Bên bảo đảm là bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình, dùng quyền sử dụng đất của mình, dùng uy tín hoặc cam kết thực hiện công việc đối với bên nhận bảo đảm để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác, bao gồm bên cầm cố, bên thế chấp, bên đặt cọc, bên ký cược, bên ký quỹ, bên bảo lãnh và tổ chức chính trị - xã hội tại cơ sở trong trường hợp tín chấp”. Quy định này nêu rõ bên bảo đảm có thể bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của chính mình hoặc của người khác. Tùy biện pháp bảo đảm là bảo lãnh hay thế chấp mà chủ thể của nó được gọi là bên bảo lãnh hay bên thế chấp. Trong quan hệ tín dụng, bên bảo đảm nếu độc lập với 6 bên vay vốn thì còn được gọi là bên thứ ba (là bên không tham gia xác lập hợp đồng tín dụng) và với quy định nêu trên thì bên thứ ba có thể lựa chọn: dùng tài sản hay dùng uy tín, cam kết (hoặc cả hai) để xác lập giao dịch bảo đảm. Tuy nhiên do BLDS năm 2005 - là văn bản mà Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành - không đề cập một cách rõ ràng đến biện pháp bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba nên một số tòa án không chấp nhận cách tiếp cận của nghị định này. Theo Khoản 2 Điều 4 Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất lại quy định có thể đăng ký thế chấp bất động sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự không những của bên thế chấp mà còn của cả người khác. Điều đó có nghĩa là Thông tư thừa nhận biện pháp thế chấp bằng bất động sản của người thứ ba. Từ quy định pháp luật không rõ ràng, có nhiều ý kiến khác nhau, nhưng tôi đồng ý với quan điểm nghĩa vụ được bảo đảm bằng thế chấp tài sản có thể là nghĩa vụ của chính bên thế chấp (chủ sở hữu tài sản) hoặc có thể là nghĩa vụ của người khác không phải là bên thế chấp. Do vậy, sẽ xảy ra trong hai trường hợp: Thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của mình đối với bên có quyền; Hay thế chấp là việc dùng tài sản của mình bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ dân sự của người khác đối với bên có quyền. Ở trường hợp thứ hai sẽ xuất hiện bên thứ ba tham gia vào quan hệ thế chấp, và xét về mặt bản chất đó chính là trường hợp "thế chấp tài sản của bên thứ ba". Thế chấp tài sản của người thứ ba - TSBĐ có thể thuộc sở hữu của bên thứ ba mà người này dùng tài sản đó để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên có quyền. Trường hợp này là bên thứ ba dùng tài sản của mình để bảo đảm trực tiếp nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp (tức là bên có quyền) và nó khác với việc bên thứ ba bảo đảm nghĩa vụ bằng bảo lãnh. Nếu bên có nghĩa vụ không thực hiện hay thực hiện không đúng nghĩa vụ được bảo đảm, bên nhận thế chấp có quyền xử lý tài sản thế chấp. Nếu giá trị tài sản thế chấp không đủ để thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm, bên thế chấp không phải thanh toán phần còn thiếu. Tóm lại, về mặt bản chất, việc bên thứ ba chứ không phải là bên vay thế chấp 7 tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay tại các NHTM phải được hiểu là thế chấp chứ không phải là bảo lãnh căn cứ vào quy định của luật gốc về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nói chung và bảo đảm tiền vay tại NHTM nói riêng. Hiện nay, trong tất cả các văn bản luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn thi hành luật liên quan đến bảo đảm tiền vay đều quy định theo hướng chuyển bảo lãnh bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba thành thế chấp tài sản của bên thứ ba. Khoản 1 Ðiều 31 Nghị định số 84/2007/NÐCP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDÐ), thu hồi đất, thực hiện QSDÐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai quy định: “Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất theo quy định của Luật Ðất đai được hiểu là thế chấp bằng quyền sử dụng đất cho người thứ ba vay vốn theo quy định của BLDS (sau đây gọi chung là thế chấp bằng quyền sử dụng đất). Khoản 4 Ðiều 72 Nghị định số 163/2006/NÐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm quy định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng của người thứ ba”. Nghị định số 11/2012/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NÐ-CP đã tiếp tục khẳng định: “Việc bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng theo quy định tại Nghị định số 181/2004/NÐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Ðất đai, quy định tại khoản 5 Ðiều 32, khoản 4 Ðiều 33, khoản 4 Ðiều 34, khoản 4 Ðiều 35 và khoản 1 Ðiều 36 Nghị định số 23/2006/NÐ-CP ngày 03/3/2006 của Chính phủ về thi hành Luật Bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành được chuyển thành việc thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng 8 để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ của người khác”. Ðiểm 2.1 khoản 2 Mục 2 Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSDÐ, tài sản gắn liền với đất (đã được sửa đổi, bổ sung tại Thông tư số 06/2010/TTLT-BTP-BTNMT) quy định: “2. Các trường hợp đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: 2.1. Thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà trong Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi chung là thế chấp quyền sử dụng đất)”. Ðiểm 1.1 khoản 1 Mục I Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 hướng dẫn việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử dụng đất quy định: “Thông tư này hướng dẫn việc công chứng của Phòng Công chứng và chứng thực của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn đối với các hợp đồng, văn bản sau đây: a) Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng, cho, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của người thứ ba mà Luật Ðất đai gọi là bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất (gọi là hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất)”. Thông tư liên tịch số 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT ngày 18/11/2011 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất chỉ quy định trình tự, thủ tục, hồ sơ đối với việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất. Tất cả những thay đổi trong các văn bản pháp luật nói trên là bởi nó căn cứ vào BLDS năm 1995 và Luật đất đai 2003. Đến khi BLDS năm 2005, 2015 ra đời, khái niệm bảo lãnh bằng tài sản không còn nữa và được chuyển thành thế chấp tài sản của bên thứ ba thì với tính cách là đạo luật gốc, tất cả các văn bản pháp luật có liên quan đều phải thay đổi theo định hướng đó. 1.1.2. Giá trị pháp lý của hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba Năm 2011, vụ hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất để bảo đảm khoản vay cho một bên khác bị tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi tuyên vô hiệu đã làm “nóng” giới NHTM [41]. Vụ này sau đó tạm lắng khi Tòa án, Bộ Tư pháp và NHTM Nhà nước đi đến đồng thuận về mặt nguyên tắc công nhận giá trị pháp lý của biện pháp 9 bảo đảm này. Tuy vậy, trong thời gian gần đây, một số tòa án, cơ quan đăng ký bảo đảm và tổ chức hành nghề công chứng lại có quan điểm ngược lại và một lần nữa làm dấy lên lo ngại của NHTM về việc rất nhiều hợp đồng thế chấp (đặc biệt là đối với tài sản là bất động sản) có nguy cơ không được công chứng, đăng ký hay bị tuyên vô hiệu. [20, tr. 14,15]. Trên thực tế, khi giải quyết loại tranh chấp này, một số tòa án nhân dân các cấp (cả cấp sơ thẩm và phúc thẩm) đã tuyên hợp đồng bảo đảm của bên thứ ba là vô hiệu với lý do chủ yếu cho rằng, đây là mối quan hệ ba bên nên đáng lẽ các bên liên quan phải ký kết hợp đồng bảo lãnh (giữa ba bên), chứ không phải là hợp đồng thế chấp [42, 43]. Ðiều đáng lưu ý ở đây là các hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba này đã được các bên liên quan hoàn tất thủ tục công chứng tại văn phòng công chứng và đăng ký thế chấp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Vấn đề đặt ra ở đây là việc bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình đề bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của bên vay (bên được bảo đảm) trong hoạt động cho vay của các NHTM về mặt bản chất pháp lý phải được hiểu như thế nào? Áp dụng các biện pháp bảo đảm bằng tài sản để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng tại NHTM là việc làm phổ biến trong hoạt động cấp tín dụng tại các NHTM. Nhận TSBĐ của bên thứ ba là việc NHTM nhận TSBĐ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bên bảo đảm (chủ sở hữu TSBĐ hay còn gọi là “bên thứ ba”) để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ vay của bên vay vốn (bên có nghĩa vụ được bảo đảm) với NHTM. Hợp đồng bảo đảm được ký kết trong trường hợp này là hợp đồng bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba. Mối quan hệ hợp đồng này thường có sự tham gia của ba bên: NHTM với vai trò là bên nhận bảo đảm, đồng thời là bên cho vay trong quan hệ cấp tín dụng; chủ sở hữu tài sản là bên bảo đảm hay còn gọi là bên thứ ba mang tài sản của mình để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay với NHTM; và khách hàng vay là bên được bảo đảm. Trường hợp thế chấp TSBĐ thì hợp đồng bảo đảm được gọi là hợp đồng thế chấp tài sản của bên thứ ba. Xuất phát từ bản chất của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba trong hoạt động cho vay của NHTM như đã phân tích ở trên, có thể suy ra một số đặc trưng của bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của bên thứ ba. Đó là: Bên thế 10 chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay không phải là bên vay mà là một bên thứ ba khác; Bên thứ ba thế chấp tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tiền vay của bên vay chứ không phải nghĩa vụ của chính mình; Bên thứ ba chỉ định tài sản thế chấp cụ thể dùng để bảo đảm. Trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ trả nợ tiền vay, NHTM có quyền ưu tiên đối với tài sản đã được thế chấp của bên thứ ba, có quyền xử lý chính tài sản đó để thu hồi nợ vay theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng. BLDS năm 2015 không khẳng định một cách rõ ràng về việc bên thế chấp có quyền dùng tài sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác hay không. Mặc dù vậy, trên nguyên tắc, “quyền dân sự chỉ có thể bị hạn chế theo quy định của luật trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh quốc gia, trật tự, an toàn xã hội, đạo đức xã hội, sức khỏe của cộng đồng” (khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015) và “mọi cam kết, thỏa thuận không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội có hiệu lực thực hiện đối với các bên và phải được chủ thể khác tôn trọng” (khoản 2 Điều 3 BLDS năm 2015), tôi tán đồng quan điểm cho rằng, chủ sở hữu tài sản được quyền tự do định đoạt việc dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện các nghĩa vụ, không phụ thuộc và bị giới hạn bởi chủ thể của nghĩa vụ được bảo đảm là ai (của chính chủ sở hữu hoặc của người khác), trừ trường hợp bị hạn chế quyền dân sự quy định tại khoản 2 Điều 2 BLDS năm 2015. Theo nguyên lý này, các bên có quyền tự do lựa chọn hình thức thế chấp (bao gồm cả hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác) vì quyền dân sự này không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội, đồng thời, cũng không thuộc các trường hợp bị hạn chế quyền theo quy định của luật. 1.1.3. So sánh thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba và bảo lãnh Bảo đảm bằng tài sản của người thứ ba giúp NHTM có thêm một biện pháp bảo đảm ngoài bảo lãnh và bảo đảm bằng tài sản của bên vay. Hơn nữa, bên bảo đảm có thể lựa chọn biện pháp này thay bảo lãnh nếu chỉ muốn giới hạn trách nhiệm của mình trong phạm vi tài sản được sử dụng để bảo đảm. Theo Ðiều 335 BLDS năm 2015 quy định, bảo lãnh là việc bên bảo lãnh cam kết thực hiện thay nghĩa vụ cho bên được bảo lãnh (bên có nghĩa vụ) mà không đưa 11 ra bất kỳ tài sản nào để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. Bảo lãnh chỉ áp dụng trong trường hợp bên bảo lãnh không chỉ định một tài sản cụ thể nào của mình để bảo đảm cho cam kết thực hiện nghĩa vụ. Nếu bên bảo lãnh chỉ định một tài sản cụ thể nào đó làm TSBĐ, lúc này giao dịch sẽ trở thành cầm cố hay thế chấp. Từ những quy định trên cho thấy quan hệ bảo lãnh và quan hệ thế chấp được phân biệt bằng việc xem xét: quan hệ bảo lãnh là quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ không có chỉ định tài sản cụ thể bảo đảm, mà biện pháp bảo đảm chính là thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo đảm, còn quan hệ thế chấp là quan hệ bảo đảm thực hiện nghĩa vụ có chỉ định tài sản cụ thể để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Hiện nay trong rất nhiều vụ tranh chấp tín dụng, tòa thường “nhầm lẫn” giữa thế chấp bằng tài sản của bên thứ ba với bảo lãnh bởi chưa nắm bắt kịp sự thay đổi trong các quy định pháp luật về vấn đề này. [20, tr. 17,18] Bảo lãnh là biện pháp bảo đảm mang tính chất đối nhân, còn thế chấp là biện pháp bảo đảm có tính chất đối vật. Theo Điều 342 BLDS năm 2015, bên nhận bảo lãnh không có quyền xử lý tài sản của bên bảo lãnh trong trường hợp bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh, mà chỉ có quyền yêu cầu thanh toán giá trị nghĩa vụ vi phạm và bồi thường thiệt hại. Theo quy định của khoản 3 Điều 336 BLDS năm 2015, để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh (của bên bảo lãnh), các bên có thể thỏa thuận sử dụng biện pháp bảo đảm bằng tài sản, bao gồm cả thế chấp tài sản. Tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm rằng, việc bổ sung hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh không đồng nghĩa với việc BLDS năm 2015 không thừa nhận hình thức thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác. Bởi lẽ, hai hình thức thế chấp tài sản này có sự khác biệt: Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người khác Bản chất Thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh Bên bảo đảm không cam kết trả Bên bảo lãnh trước hết đưa ra cam nợ thay cho bên vay mà đơn kết cá nhân bằng uy tín sẽ thực thuần chỉ trao cho NHTM hiện thay nghĩa vụ trả nợ cho bên 12 quyền đối với một trong các tài vay và do đó, NHTM có quyền đối sản của mình mà thôi. Trong với tất cả các tài sản của bên bảo trường hợp bên vay không trả lãnh. Sau đó, bên bảo lãnh có thể nợ dẫn tới việc xử lý TSBĐ thì cầm cố hay thế chấp một tài sản cụ bên bảo đảm có hai sự lựa chọn thể nào đó của mình (hoặc xác lập là trả số tiền được bảo đảm để một biện pháp bảo đảm khác) để rút lại TSBĐ hoặc là từ bỏ bảo đảm nghĩa vụ bảo lãnh (khoản TSBĐ để cho NHTM xử lý thu 3, Điều 336), tức là nghĩa vụ trả hồi nợ. Trong trường hợp thứ thay cho bên vay trong trường hợp nhất, bên bảo đảm sẽ phải trả NHTM gọi bảo lãnh. Việc cầm cố một khoản tiền tương đương hay thế chấp này không bắt buộc với giá trị của (phần) khoản vay để bảo đảm hiệu lực của biện pháp mà mình bảo đảm; còn trong bảo lãnh. Trong trường hợp bên trường hợp thứ hai, nếu giá trị vay không trả được nợ, NHTM sẽ TSBĐ nhỏ hơn số tiền được bảo gọi bảo lãnh và thường sẽ xử lý đảm thì NHTM chỉ có thể thu biện pháp bảo đảm cho nghĩa vụ được số tiền tương đương với bảo lãnh. Nếu sau khi xử lý bảo giá trị của TSBĐ mà thôi và sẽ đảm NHTM không thu được đủ số trở thành chủ nợ không có bảo tiền tương đương với nghĩa vụ đảm của bên vay đối với phần được bảo lãnh thì NHTM sẽ trở khoản vay chưa được thanh thành chủ nợ không có bảo đảm toán nếu không có các biện của bên bảo lãnh. Điều đó, có pháp bảo đảm hiệu quả khác đối nghĩa là về nguyên tắc, NHTM sẽ với khoản vay này. có quyền đối với tài sản khác của bên bảo lãnh nhưng có thể sẽ có các xung đột về mặt lợi ích với các chủ nợ khác của bên bảo lãnh hay các bên khác có quyền đối với các tài sản này. 13 Nghĩa được vụ Nghĩa vụ được bảo đảm không Nghĩa vụ được bảo đảm là nghĩa bảo phải của bên thế chấp. vụ của chính bên thế chấp (mà cụ đảm thể, đó chính là nghĩa vụ bảo lãnh). Thời điểm Thời điểm bên có nghĩa vụ Thời điểm được tính từ khi bên thế bên nhận không thực hiện nghĩa vụ chấp (đồng thời là bên bảo lãnh) thế chấp được bảo đảm. không thực hiện nghĩa vụ bảo được quyền lãnh, nghĩa là, không thực hiện xử lý TSBĐ nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ. Mối quan Không nhất thiết phải tồn tại Tồn tại song song hai quan hệ có hệ giữa thế đồng thời quan hệ bảo lãnh và tính chất phụ thuộc, đó là quan hệ chấp và bảo quan hệ thế chấp. Bởi lẽ, ở bảo lãnh và quan hệ thế chấp. lãnh hình thức thế chấp này, bên Trong đó, thế chấp là quan hệ phái thế chấp không phải là bên sinh từ quan hệ bảo lãnh với vai bảo lãnh và bên thế chấp cũng trò tăng cường mức độ bảo đảm không có nghĩa vụ thực hiện thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh và nghĩa vụ thay cho bên có trách nhiệm của bên bảo lãnh. nghĩa vụ trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ khi đã đến hạn như đã giao kết với bên có quyền (tức bên nhận thế chấp), nếu các bên không có thỏa thuận. 1.2. Xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng 1.2.1. Khái niệm xử lý TSBĐ Trong hoạt động tín dụng, việc thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ tiền vay của khách hàng để thu hồi nợ được gọi chung là xử lý TSBĐ. Có thể hiểu xử lý TSBĐ tiền vay là một giai đoạn của bảo đảm tiền vay bằng tài sản, giai đoạn thực hiện các biện pháp đối với TSBĐ nhằm thu hồi khoản nợ mà NHTM đã cho vay khi có sự vi 14 phạm nghĩa vụ của khách hàng vay theo những cam kết tại hợp đồng tín dụng. Xử lý TSBĐ tiền vay nhằm thu hồi khoản nợ của NHTM đã cho khách hàng vay khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ. Hoạt động cho vay của NHTM không chỉ phục vụ mục tiêu kinh doanh mà còn bảo đảm mục tiêu hoạt động an toàn, ổn định và phát triển của hệ thống NHTM và của nền kinh tế. Khả năng thu hồi vốn vay của các NHTM phụ thuộc vào việc thực hiện nghiêm chỉnh nghĩa vụ trả nợ của khách hàng. Do đó việc xử lý TSBĐ tiền vay để thu hồi nợ cho các NHTM là biện pháp khắc phục rủi ro đối với khoản tín dụng và là nguồn thu nợ thứ hai của NHTM. 1.2.2. Các trường hợp xử lý tài sản thế chấp của bên thứ ba nhằm bảo đảm tiền vay trong hợp đồng tín dụng Theo Điều 299 BLDS năm 2015 và Điều 56 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định các NHTM được phép xử lý TSBĐ trong các trường hợp cụ thể như sau: Trường hợp thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Trường hợp thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp này thường xảy ra khi NHTM thu hồi nợ trước hạn theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng, khi một tài sản được sử dụng để bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ (khoản 3, Điều 296, BLDS năm 2015) hay khách hàng vay là doanh nghiệp bị tòa án tuyên bố bị phá sản, bị giải thể theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, dù thời điểm đó chưa đến hạn những cũng được coi là đến hạn, NHTM có quyền yêu cầu thu hồi nợ vay trước thời hạn (điểm b, khoản 1, Điều 53, Luật phá sản số 51/2014/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2014). Trường hợp thứ ba, pháp luật quy định TSBĐ phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác. Trường hợp thứ tư, ngoài các trường hợp trên, các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định. Trường hợp thứ năm, một văn bản luật cũng có thể quy định về trường hợp xử lý bảo đảm. Theo Điều 90, Luật thi hành án dân sự số 26/2008/QH12 được bổ sung, sửa đổi năm 2014 (Luật thi hành dân sự), trường hợp người phải thi hành án 15