ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THÙY DƢƠNG
PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Hà Nội - 2015
i
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
KHOA LUẬT
NGUYỄN THÙY DƢƠNG
PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
Chuyên ngành
: LUẬT DÂN SỰ VÀ TỐ TỤNG DÂN SỰ
Mã số
: 60 38 01 03
LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT HỌC
Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Am Hiểu
Hà Nội - 2015
ii
MỤC LỤC
Trang
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục những chữ viết tắt
MỞ ĐẦU
1
CHƢƠNG 1: KHÁI LUẬN CHUNG VỀ BÁN ĐẤU GIÁ
5
BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.
Khái niệm, đặc điểm của bán đấu giá bất động sản
5
1.1.1.
Khái niệm bất động sản
5
1.1.2.
Đặc điểm và tính chất cơ bản của bất động sản
9
1.1.3.
Khái niệm bán đấu giá bất động sản
11
1.1.4.
Đặc điểm của bán đấu giá bất động sản
14
1.1.5.
Nguyên tắc bán đấu giá bất động sản
19
1.2.
Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về bán đấu
21
giá bất động sản ở Việt Nam
1.2.1.
Giai đoạn trước năm 1989
21
1.2.2.
Giai đoạn từ năm 1989 - 1996
21
1.2.3.
Giai đoạn từ năm 1996 – 2005
24
1.2.4.
Giai đoạn từ năm 2005 đến nay
25
1.3.
Kinh nghiệm về pháp luật bán đấu giá một số nước trên thế
26
giới
1.3.1.
Bán đấu giá ở Pháp
26
1.3.2.
Bán đấu giá ở Canada
30
1.3.3.
Bán đấu giá ở Trung Quốc
31
1.3.4.
Đấu giá Hà Lan
33
iii
CHƢƠNG 2: NỘI DUNG PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU
37
GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.
Các loại bất động sản bắt buộc bán đấu giá
37
2.2.
Thủ tục bán đấu giá bất động sản
46
2.2.1.
Lựa chọn tổ chức bán đấu giá và chuẩn bị hồ sơ
46
2.2.2.
Xác định giá khởi điểm
51
2.2.3.
Giám định bất động sản bán đấu giá
55
2.2.4.
Hợp đồng bán đấu giá
55
2.2.5.
Niêm yết, thông báo công khai
59
2.2.6.
Đăng ký tham gia bán đấu giá bất động sản
60
2.2.7.
Trưng bày, xem bất động sản đấu giá
62
2.2.8.
Tổ chức phiên đấu giá
63
2.2.9.
Kết thúc phiên đấu giá
66
2.2.9.1. Bán đấu giá thành
66
2.2.9.2. Bán đấu giá không thành
68
2.2.9.3. Hủy kết qua bán đấu giá bất động sản
69
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG BÁN ĐẤU GIÁ BẤT
71
ĐỘNG SẢN VÀ MỘT SỐ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN
PHÁP LUẬT VỀ BÁN ĐẤU GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
3.1.
Thực trạng bán đấu giá bất động sản
71
3.1.1.
Những kết quả đạt được
71
3.1.2.
Một số tồn tại, hạn chế và nguyên nhân
77
3.2.
Một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về bán đấu giá tài sản
82
KẾT LUẬN
91
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
93
iv
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đấu giá tài sản nói chung và đấu giá BĐS nói riêng là một dịch vụ có từ
lâu đời và tương đối phát triển ở các nước có nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên,
ở nước ta, hoạt động đấu giá BĐS chỉ mới thực sự bắt đầu phát triển khi Đảng
và Nhà nước ta áp dụng chính sách mở cửa, chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập
trung, quan liêu, bao cấp sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ
nghĩa với sự hình thành và phát triển của pháp luật về BĐS và bán đấu giá tài
sản qua các giai đoạn cụ thể. Đây là một trong những cách thức linh hoạt nhằm
làm tăng giá trị của BĐS được đem bán đấu giá, tạo điều kiện cho công tác quản
lý hoạt động mua bán BĐS đạt hiệu quả, bảo đảm quyền lợi của người có BĐS
khi tiến hành chuyển nhượng hay chuyển quyền sở hữu BĐS,...
Cho đến trước khi Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của
Chính phủ quy định về bán đấu giá tài sản có hiệu lực, vấn đề BĐG tài sản đã
được điều chỉnh tại rất nhiều các văn bản pháp luật khác nhau như Nghị định số
05/2005/NĐ-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Bộ luật
dân sự 2005, Luật Đất đai 2003, Luật Thương mại, Luật Đăng ký giao dịch bảo
đảm, Pháp lệnh xử lý vi phạm hành chính năm 2002 (sửa đổi, bổ sung năm
2007, năm 2008), Pháp lệnh Thi hành án dân sự năm 2004,... Nhưng BĐGBĐS
vẫn chưa được quy định một cách đầy đủ, rõ ràng và khó kiểm soát. Các địa
phương vẫn gặp khó khăn trong việc triển khai bởi nhiều lý do khách quan và
chủ quan khác nhau như: Hoạt động dịch vụ tổ chức BĐG được làm ồ ạt khi nhu
cầu chưa lớn; nhiều đầu mối quản lý hoạt động; các doanh nghiệp bán đấu giá
cạnh tranh không lành mạnh để lôi kéo khách hàng; mức phí tổ chức đấu giá
BĐS cao; tổ chức BĐG thường cố tình ém nhẹm thông tin để trục lợi; việc thẩm
định giá BĐS còn thiếu khách quan... Trước thực trạng đó, việc đi sâu phân tích,
làm rõ các quy định của pháp luật về BĐGBĐS là nhu cầu cấp thiết ở nước ta
hiện nay.
1
Để giải quyết tồn tại, phòng ngừa các sai phạm có thể xảy ra, bài viết
"Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" sẽ làm rõ một số nội dung và bất cập,
cũng như hạn chế của pháp luật hiện hành về vấn đề này.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Qua nghiên cứu và tìm hiểu pháp luật về BĐG BĐS cho thấy, đã có nhiều
nhà nghiên cứu, nhà lập pháp đề cập đến vấn đề pháp luật về BĐG ở Việt Nam
nhưng phần lớn là ở góc độ BĐG tài sản nói chung và chưa chuyên khảo. Cụ thể
như một số bài viết, nghiên cứu về pháp luật BĐG tài sản được đăng trên Tạp
chí dân chủ và pháp luật của Bộ Tư pháp: Hoạt động BĐG tài sản - thực tiễn và
triển vọng của tác giả Đỗ Khắc Trung (số chuyên đề tháng 10/2006); Một số bất
cập của pháp luật về BĐG tài sản của tác giả Nguyễn Văn Mạnh (số chuyên đề
tháng 10/2006); Những vướng mắc cần tháo gỡ trong công tác BĐG tài sản của
tác giả Phạm Văn Chung (số chuyên đề tháng 10/2006); Những vướng mắc
trong việc áp dụng hình thức đấu giá bằng bỏ phiếu của tác giả Minh Đức (số
chuyên đề tháng 11/2007); Có hay không sự khác nhau giữa BĐG quyền sử
dụng đất và đấu giá quyền sử dụng đất của tác giả Nguyễn Vĩnh Diện ( số
6/2007); hay chuyên đề về "Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản" trên
Đặc san tuyên truyền pháp luật số tháng 08/2010 của Hội đồng phối hợp công tác,
phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính phủ,... Do đó, chưa có công trình nào
nghiên cứu toàn diện và hệ thống về pháp luật bán đấu giá bất động sản ở Việt
Nam hiện nay. Luận văn "Pháp luật về bán đấu giá bất động sản" là công trình
chuyên khảo đầu tiên nghiên cứu về vấn đề này trên cơ sở sử dụng các bài viết,
nghiên cứu đã được công bố làm tài liệu tham khảo.
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
Luận văn đã tập trung vào việc nghiên cứu và làm rõ các vấn đề lý luận,
pháp lý và thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật về BĐG BĐS: Xây
dựng khái niệm BĐG BĐS; Các đặc điểm của BĐG BĐS; Các nguyên tắc BĐG
BĐS; Phân tích nội dung pháp luật về BĐG BĐS, qua đó chỉ ra một số hạn chế
của các quy định và đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này.
2
4. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài của mình tác giả đã kết hợp nhiều phương pháp
nghiên cứu chung cũng như chuyên ngành như: Phương pháp luận của Chủ
nghĩa Mác – Lê nin; Phương pháp nghiên cứu lịch sử; Phương pháp phân tích để
làm rõ các nội dung thuộc phạm vi nghiên cứu; Phương pháp so sánh được sử
dụng để làm rõ mức độ tương quan giữa các quy định, các quan điểm để từ đó
có những đánh giá, nhận định khách quan về nội dung nghiên cứu; Phương pháp
tổng hợp được sử dụng để khái quát hóa nội dung nghiên cứu một cách có hệ
thống, làm cho vấn đề nghiên cứu trở nên ngắn gọn, xúc tích, dễ hiểu; Phương
pháp thống kê đem đến một cách nhìn cụ thể hơn thông qua những con số và vụ
việc cụ thể...v.v
5. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục đích nghiên cứu của luận văn là hệ thống hoá các văn bản pháp luật
về BĐG BĐS của Việt Nam; tìm hiểu sâu hơn những nội dung cơ bản của hoạt
động BĐG BĐS, nhu cầu BĐG và một số vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay về
hoạt động BĐG BĐS, để từ đó đề xuất những giải pháp mang tính hệ thống,
đồng bộ nhằm hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả hoạt động của loại
hình mua bán tài sản này.
Để đạt được mục đích trên, tác giả luận văn đã đặt ra và giải quyết các
nhiệm vụ sau:
- Hệ thống hoá những vấn đề lý luận cơ bản về BĐG bằng cách làm sáng
tỏ khái niệm, đặc điểm, bản chất của BĐS và BĐG BĐS; phân tích những quy
định của pháp luật dân sự một số nước trên thế giới và tìm hiểu lịch sự hình
thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về vấn đề này.
- Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định
của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhu cầu sử dụng hình thức BĐG BĐS; tìm
hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra hiện nay để có những biện
pháp hoàn thiện trong thời gian tới.
3
- Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, từ đó đề xuất hệ thống các
giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về
BĐGBĐS.
6. Những điểm mới của luận văn
Luận văn là công trình nghiên cứu có tính hệ thống những vấn đề liên
quan đến các quy định của pháp luật về BĐG BĐS. Những đóng góp mới của
luận văn bao gồm:
- Hoàn thiện khái niệm BĐG BĐS; phân tích các đặc điểm, các nguyên
tắc của BĐG BĐS;
- Phân tích và đánh giá về nội dung pháp luật về BĐG BĐS theo quy định
của pháp luật Việt Nam hiện hành (các loại BĐS BĐG; hình thức BĐG BĐS;
trình tự, thủ tục BĐG;…); tìm hiểu và áp dụng những vấn đề lý luận đang đặt ra
hiện nay để có những biện pháp hoàn thiện trong thời gian tới.
- Phân tích thực trạng pháp luật về BĐG BĐS, đề xuất hệ thống các giải
pháp nâng cao hiệu quả hoạt động và hoàn thiện hệ thống pháp luật về BĐG
BĐS.
7. Cơ cấu của luận văn.
Luận văn gồm phần mở đầu, phần nội dung và phần kết luận
4
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Nguyễn Thị Nga (2004), “Lý luận và thực tiễn đấu giá quyền sử dụng
đất”, Luật học, (5).
2. Đỗ Thị Hoa (2010), Bán đấu giá tài sản theo pháp luật Việt Nam hiện
nay, Luận văn thạc sỹ Luật học
3. Hoàng Quốc Hùng, Sáu vấn đề cảnh báo sai phạm về bán đấu giá tài
sản và các giải pháp phòng ngừa, Cổng thông tin điện tử Bộ Tư pháp.
4. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Các quy định pháp luật nước
ngoài về bán đấu giá tài sản, (Tài liệu tham khảo), Hà Nội.
5. PoKKin - Cục Quản lý nhà (2008), Khái niệm, đặc điểm, phân loại bất
động sản, website Thongtinphapluatdansu.
6. Hội đồng phối hợp công tác, phổ biến, giáo dục pháp luật của Chính
phủ (2010), "Đấu giá tài sản và pháp luật về đấu giá tài sản", Đặc san tuyên
truyền pháp luật.
7. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2004), Luật về bán đấu giá tài sản
của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa, ( Tài liệu tham khảo), Hà Nội.
8. Vụ Bổ trợ tư pháp - Bộ Tư pháp (2006), Bán đấu giá tài sản (Tài liệu
tập huấn nghiệp vụ), Nxb Tư pháp, Hà Nội.
9 Từ điển luật học (1999), Nhà xuất bản Từ điển Bách khoa Hà Nội.
10. Bô ̣ Tư pháp (2014), Bộ Tư pháp tiế p tục phiên làm viê ̣c xây dựng Bộ
luật Dân sự, http://www.moj.gov.vn/ct/tintuc/Pages/hoat-dong-cua-Bo-Tu-Phap.
11. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội
12. Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội
13. Quốc hội (2012), Luật xử lý vi phạm hành chính, Hà Nội.
14. Quốc hội (2008), Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước, Hà Nội.
15. Quốc hội (2006), Luật Kinh doanh bất động sản, Hà Nội.
16. Quốc hội (2005), Luật thương mại, Hà Nội
5
17. Chính phủ (2010), Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 về
bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
18. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 09/2012/TT-BTC ngày 19/01/2012
sửa đổi Thông tư số 245/2009/TT-BTC ngày 31/12/2009 Quy định thực hiện một
số nội dung của Nghị định số 52/2009/NĐ-CP ngày 03/6/2009 quy định chi tiết
và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý, sử dụng tài sản nhà nước,
Hà Nội.
19. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 03/2012/TT-BTC hướng dẫn mức
thu, chế độ thu, nộp, quản lý và sử dụng phí đấu giá, phí tham gia đấu giá và lệ
phí cấp Chứng chỉ hành nghề đấu giá tài sản, Hà Nội.
20. Bộ Tài chính (2012), Thông tư số 48/2012/TT-BTC hướng dẫn việc
xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá quyền sử
dụng đát để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất, Hà Nội.
21. Bộ Tài chính (2010), Thông tư số 137/2010/TT-BTC ngày 15 tháng 9
năm 2010 Quy định việc xác định giá khởi điểm của tài sản nhà nước bán đấu
giá và chế độ tài chính của Hội đồng bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
22. Bộ Tài chính (2008), Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày
31/12/2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá
Việt Nam (Tiêu chuẩn số 12), Hà Nội.
23. Bộ Tư pháp (2014), Báo cáo số 180 /BC-BTP ngày 18/7/2014 của Bộ
Tư pháp về việc Sơ kết 04 năm thi hành Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
24. Bộ Tư pháp (2010), Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy
định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày
04/3/2010 về bán đấu giá tài sản, Hà Nội.
6
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
VUI LÒNG TẢI VỀ
ĐỂ XEM BẢN FULL
ĐẦY ĐỦ !
- Xem thêm -