Tài liệu Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở đô thị nước ta

§Ò ¸n chuyªn ngµnh Lêi Nãi §Çu Nhµ ë lµ nhu cÇu thiÕt yÕu cña mäi ngêi d©n trong x· héi, lµ vÊn ®Ò quèc kÕ d©n sinh .ViÖc gi¶i quyÕt chç ë ®îc nh©n d©n coi nh lµ ®iÒu kiÖn tiªn quyÕt cho viÖc thµnh c«ng trong ®êng ®êi, sù nghiÖp cña mçi c¸ nh©n vµ lµ mét viÖc lín trong ®êi cña mét con ngêi.V× thÕ c¸c níc trªn thÕ giíi ®Òu cã chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë .§èi víi níc ta §¶ng vµ Nhµ níc còng rÊt quan t©m ®Õn nhµ ë cho ngêi d©n .§iÒu 62 HiÕn ph¸p n¨m 1992 cã ghi :”C«ng d©n cã quyÒn cã nhµ ë, Nhµ níc më réng viÖc x©y dùng nhµ ë ®ång thêi khuyÕn khÝch, gióp ®ì tËp thÓ, c«ng d©n x©y dùng nhµ ë theo quy ho¹ch chung nh»m thùc hiÖn quyÒn ®ã..... “. Khi ®Êt níc chuyÓn sang c¬ chÕ thÞ trêng ®Þnh híng x· héi chñ nghÜa cã sù qu¶n lý cña Nhµ níc do kÕt qu¶ cña c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ, tèc ®é ®« thÞ ho¸ ngµy cµng nhanh, viÖc di d©n tù do vµo c¸c ®« thÞ lín ....®· lµm cho c¸c vÊn ®Ò kinh tÕ x· héi trë lªn bøc xóc , béc lé nhiÒu vÊn ®Ò cÇn gi¶i quyÕt, ®Æc biÖt lµ vÊn ®Ò nhµ ë ®« thÞ trong thÕ kû XXI. Bµi viÕt cã sö dông ph¬ng ph¸p ph©n tÝch, ph¬ng ph¸p thèng kª, tæng hîp ®¸nh gi¸ sè liÖu....Víi ph¬ng ph¸p nµy viÖc nghiªn cøu “Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ níc ta” sÏ ®îc xem xÐt trong mèi quan hÖ t¸c ®éng qua l¹i gi÷a lý luËn vµ thùc tiÔn, tõ ®ã cã thÓ ®Ò ra gi¶i ph¸p kh¾c phôc nh÷ng tån t¹i. Trong ®iÒu kiÖn cña bµi viÕt nµy, víi vèn kiÕn thøc vµ thêi gian cã h¹n khã cã thÓ cã mét c¸ch nh×n tæng qu¸t vµ ®Çy ®ñ vÒ nhµ ë ®« thÞ níc ta. Bµi viÕt ®îc hoµn thµnh víi sù híng dÉn chÝnh cña TS.Hoµng Cêng vµ c¸c thÇy c« gi¸o gi¶ng d¹y ë Trung t©m ®µo t¹o ®Þa chÝnh vµ kinh doanh bÊt ®éng s¶n. Em xin ch©n thµnh c¶m ¬n vµ rÊt mong ®îc sù ®ãng gãp ý kiÕn cña thÇy c« vµ c¸c b¹n. I. C¬ së lý luËn cña ®Ò tµi: Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh 1. Kh¸i niÖm vµ ®Æc ®iÓm nhµ ë: 1.1.Kh¸i niÖm: HiÖn nay cã rÊt nhiÒu kh¸i niÖm vÒ nhµ ë tuú thuéc vµo gãc ®é nghiªn cøu. *Trªn gãc ®é x©y dùng : Nhµ ë lµ s¶n phÈm cña ho¹t ®éng x©y dùng vµ kh«ng gian bªn trong cã tæ chøc ®îc ng¨n c¸ch víi m«i trêng bªn ngoµi dïng ®Ó ë. *Trªn gãc ®é qu¶n lý kinh tÕ : Nhµ ë lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ ®Æc biÖt ®èi víi ®êi sèng con ngêi, lµ bé phËn quan träng b¶o vÖ con ngêi tríc c¸c hiÖn tîng tù nhiªn . 1.2.§Æc ®iÓm nhµ ë: *Nhµ ë lµ tµi s¶n kh«ng thÓ di dêi ®îc, nã g¾n liÒn víi ®Êt, ®îc x©y dùng trªn ®Êt. Sù g¾n liÒn víi ®Êt nµy chØ vÞ trÝ cña nã ®îc ph©n bè ë ®©u. Mµ hiÖn nay c¸c giao dÞch trªn thÞ trêng nhµ ®Êt ®« thÞ ngêi ta quan t©m nhiÒu ®Õn vÞ trÝ cña nhµ ®Êt v× vÞ trÝ nhµ ®Êt cã ¶nh hëng rÊt lín ®Õn gi¸ trÞ tµi s¶n nhµ ®Êt. *Nhµ ë lµ mét bÊt ®éng s¶n cã tÝnh bÒn v÷ng, thêi gian sö dông dµi, hao mßn chËm. §Æc ®iÓm nµy cã thuËn lîi cho ngêi sö dông nhÊt lµ ®èi víi ngêi cã thu nhËp thÊp , v× hä cã kh¶ n¨ng n©ng cÊp, x©y dùng míi nhµ ë lµ rÊt kÐm. Hä cã thÓ x©y dùng mét ng«i nhµ cã chÊt lîng trung b×nh vµ sö dông nã trong kho¶ng thêi gian gÇn 20 n¨m mµ kh«ng ph¶i söa ch÷a lín, trõ nh÷ng duy tu b¶o dìng nhá nh s¬n quÐt v«i têng, cöa.... *Nhµ ë lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ lín. So víi c¸c hµng ho¸ kh¸c khi mua s¾m th× viÖc x©y dùng nhµ ë ®ßi hái mét kho¶n vèn ®Çu t lín vµ nhÊt lµ hiÖn nay gi¸ nhµ ®Êt, nguyªn vËt liÖu x©y dùng ë c¸c ®« thÞ rÊt cao. *Nhµ ë rÊt ®a d¹ng, phong phó c¶ vÒ sè lîng vµ chÊt lîng. §Æc ®iÓm nµy mét mÆt lµ do sù ®a d¹ng cña c¸c tÇng líp d©n c ®« thÞ, mÆt kh¸c lµ thu nhËp cña d©n c ®« thÞ ®· t¨ng lªn, phong tôc tËp qu¸n truyÒn thèng tõng n¬i kh¸c nhau. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh 2.ý nghÜa cña nhµ ë : *Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt träng yÕu ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ ®« thÞ: M«i trêng c tró, ®iÒu kiÖn sinh ho¹t cña n¬i ë, n¬i lµm viÖc, m«i trêng v¨n ho¸ khu vùc, m«i trêng tù nhiªn khu vùc...¶nh hëng rÊt lín tíi t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng vµ t¸c ®éng tíi t©m sinh lý cña ngêi lao ®éng, ¶nh hëng tíi qu¸ tr×nh s¶n xuÊt, tíi hiÖu qu¶ cña nÒn kinh tÕ. Ch¼ng h¹n nh kho¶ng c¸ch gi÷a n¬i ë vµ n¬i lµm viÖc cã t¸c ®éng rÊt lín tíi lao ®éng, ®ã lµ thÓ lùc vµ trÝ lùc, nã lµm hao phÝ vÒ thêi gian, mµ trong thêi ®¹i ngµy nay m«i trêng c¹nh tranh khèc liÖt th× thêi gian lµm viÖc cµng ®îc sö dông triÖt ®Ó, hiÖu qu¶. Sù ph¸t triÓn cña nhµ ë trùc tiÕp t¸c ®éng ®Õn nh÷ng ngµnh cã liªn quan ®Õn x©y dùng nh ngµnh c«ng nghiÖp vËt liªô x©y dùng, ngµnh cung cÊp thiÕt bÞ, m¸y mãc x©y dùng. ChÊt lîng vµ quy m« nhµ ë ®« thÞ sÏ gãp phÇn kÝch thÝch hay h¹n chÕ nhu cÇu cña d©n c ®« thÞ víi c¸c lo¹i hµng ho¸ nh: dông cô gia ®×nh, hµng ®iÖn tö ®iÖn l¹nh, trang trÝ néi thÊt. Cïng víi chÝnh s¸ch cña Nhµ níc th× chÊt lîng vµ quy m« nhµ ë ¶nh hëng tíi thÞ trêng tiªu thô s¶n phÈm, hÖ thèng Ng©n hµng, ph©n bè d©n c vµ nguån lao ®éng. NÒn kinh tÕ thÞ trêng ph¸t triÓn khi nã ph¸t triÓn ®ång bé c¸c thÞ trêng, trong ®ã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n lµ mét bé phËn. Trong khi ®ã thÞ trêng bÊt ®éng s¶n chØ ho¹t ®éng m¹nh mÏ vµ diÔn ra s«i næi ë c¸c ®« thÞ thÞ lín. Cung- cÇu vµ chÊt lîng nhµ ë sÏ ¶nh hëng rÊt lín ®Õn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n, ®iÒu nµy thÓ hiÖn ë nh÷ng c¬n sèt nhµ ®Êt. *Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt träng yÕu ®Ó t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng ®« thÞ: Lao ®éng lµ ®iÒu kiÖn c¬ b¶n ®Ó tiÕn hµnh s¶n xuÊt, lao ®éng lµ ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. ChÊt lîng cña lao ®éng bao gåm thÓ lùc vµ trÝ lùc ¶nh hëng trùc tiÕp tíi qu¸ tr×nh s¶n xuÊt. §Ó n©ng cao chÊt lîng lao ®éng th× ®Çu tiªn lµ ®¶m b¶o c¸c ®iÒu kiÖn ¨n, ë, mÆc vµ nh÷ng Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh t liÖu sinh ho¹t kh¸c. Nh Ph-¡ngghen nãi: “Con ngêi tríc hÕt ph¶i ¨n uèng, chç ë vµ mÆc ®· råi míi ®Õn lµm chÝnh trÞ, khoa häc, nghÖ thuËt, t«n gi¸o....”(1) Nhµ ë lµ ph¬ng tiÖn quan träng ®Ó b¶o vÖ con ngêi tríc c¸c hiÖn tîng tù nhiªn nh n¾ng, ma, giã, b·o, gi¸ rÐt....mµ cßn lµ n¬i nu«i dìng , gi¸o dôc ®µo t¹o con ngêi tõ khi sinh ra vµ lín lªn, t¹o ®iÒu kiÖn t¸i s¶n xuÊt søc lao ®éng cña con ngêi. *Nhµ ë ®« thÞ lµ ®iÒu kiÖn vËt chÊt ¶nh hëng tíi sinh ho¹t x· héi vµ ®iÒu chØnh quan hÖ x· héi. Nhµ ë kh«ng nh÷ng lµ tµi s¶n cã gi¸ trÞ, cã tÇm quan träng ®Æc biÖt ®èi víi mçi gia ®×nh, mµ cßn lµ mét trong nh÷ng tiªu chuÈn lµm thíc ®o ph¶n ¸nh tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi cña quèc gia, møc sèng d©n c cña mét d©n téc. Mét thùc tÕ lµ khi nh×n vµo mét ng«i nhµ ta cã thÓ biÕt ®îc phong tôc tËp qu¸n, ®êi sèng vËt chÊt tinh thÇn cña nh÷ng ngêi ®ang sèng trong ng«i nhµ ®ã.§èi tîng x· héi ngµy cµng ph¸t triÓn, tû lÖ ngêi giµ, ngêi ®éc th©n, c¸c cÆp vî chång míi ngµy cµng t¨ng dÉn tíi ph¶i x©y dùng nh÷ng mÉu nhµ, mÉu c¨n hé thÝch hîp. X· héi ph¸t triÓn, c¨n hé ®«ng ngêi sÏ gi¶m, lèi sèng, tËp qu¸n cña C.M¸c- ¡ngghen: Toµn tËp, NXB. ChÝnh trÞ quèc gia, trang500. ngêi d©n ®« thÞ thay ®æi. Sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn c¸c khu d©n c vµ qu¸ tr×nh ph¸t triÓn ®« thÞ lu«n g¾n liÒn víi ph¸t triÓn nhµ ë. §i kÌm lµ sù ®a d¹ng vÒ kiÕn tróc nhµ ë , thÓ hiÖn ë phong c¸ch x©y dùng, vËt liÖu x©y dùng , thiÕt kÕ....béc lé quan ®iÓm t«n gi¸o , nh©n sinh , thÈm mü. 3. Cung- CÇu nhµ ë: *Cung nhµ ë: Theo c¸c nhµ kinh tÕ häc th× lÜnh vùc s¶n xuÊt nhµ ë ®îc ph©n chia thµnh ba khu vùc: khu vùc Nhµ níc, khu vùc t nh©n vµ khu vùc kh«ng chÝnh thøc. Ba khu vùc trªn ®îc xem nh sù chuyÓn ho¸ liªn tôc tõ sù kiÓm so¸t toµn bé cña Nhµ níc vÒ x©y dùng nhµ ë ë khu vùc Nhµ níc ®Õn viÖc x©y dùng nhµ ë do t nh©n vµ c¸c doanh nghiÖp x©y dùng díi sù Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh ®iÒu tiÕt cña Nhµ níc vµ ®Õn nhµ ë bÊt quy t¾c ®îc x©y dùng bëi c¸c gia ®×nh vµ c¸c nhµ thÇu nhá. -Khu vùc Nhµ níc: khu vùc nµy ®îc xem nh tiªu ®iÓm chÝnh cña chÝnh s¸ch nhµ ë, v× ®ã lµ khu vùc mµ ChÝnh phñ cã thÓ kiÓm so¸t trùc tiÕp. Nhµ ë khu vùc nµy chiÕm tû lÖ kh«ng lín vµ ph©n bè kh«ng ®ång ®Òu gi÷a c¸c ®« thÞ cã quy m« vµ vÞ trÝ kh¸c nhau. Khu vùc Nhµ níc chØ nh÷ng ®Ò ¸n nhµ ë ®îc ChÝnh phñ hoÆc c¸c xÝ nghiÖp, c¬ quan Nhµ níc trùc tiÕp x©y dùng b»ng nguån vèn ng©n s¸ch vµ nhµ ë cã nguån gèc së h÷u kh¸c ®îc chuyÓn thµnh së h÷u cña Nhµ níc theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt. Nhµ ë do Nhµ níc cung cÊp thêng lµ lo¹i nhµ ®îc bao cÊp, víi nguån cung cÊp cã h¹n mµ nhu cÇu l¹i rÊt lín, nªn khã tr¸nh khái nh÷ng bÊt c«ng trong chÝnh s¸ch ph©n phèi nhµ ë . -Khu vùc t nh©n: Nhµ ë ®îc x©y dùng bëi nh÷ng c¸ nh©n hoÆc doanh nghiÖp kh«ng ph¶i tõ nguån vèn Nhµ níc, nhng ho¹t ®éng trong hÖ thèng quy t¾c chÝnh thøc cña Nhµ níc.Khu vùc nµy ChÝnh phñ Ýt kiÓm so¸t ®îc mÆc dï ®· ®îc Nhµ níc ®iÒu tiÕt. C¸c quy t¾c mµ Nhµ níc ®iÒu tiÕt lµ rÊt cÇn thiÕt v× lý do an ninh c«ng céng vµ b¶o ®¶m c¸c tiªu chuÈn cña ngêi tiªu dïng do thiÕu th«ng tin vÒ thÞ trêng nhµ ë. Nh÷ng ngêi cÇn nhµ ë nhÊt chÝnh lµ nh÷ng ngêi nghÌo thµnh thÞ, nhng thÞ trêng nhµ ë t nh©n kh«ng ®¸p øng sù cµn nhµ mµ ®¸p øng nhu cÇu cã kh¶ n¨ng thanh to¸n.Trong thùc tÕ, x©y dùng nhµ ë khu vùc t nh©n cã hiÖu qu¶ h¬n khu vùc Nhµ níc. Nhng nÕu chóng ta bu«ng láng , kh«ng ®iÒu tiÕt khu vùc nµy sÏ dÉn ®Õn kho¶ng c¸ch gi÷a ngêi giµu vµ ngêi nghÌo t¨ng lªn vµ dÉn ®Õn sù bÊt b×nh ®¼ng trong x· héi vÒ nhµ ë. -Khu vùc nhµ ë kh«ng chÝnh thøc: §©y lµ khu vùc x©y dùng nhµ ë cña t nh©n kh«ng theo quy t¾c, hoÆc nhµ ë ®îc x©y dùng trªn c¸c gi¸ trÞ cña céng ®ång vµ tù gióp ®ì lÉn nhau. Nhµ ë trong khu vùc kh«ng chÝnh thøc cã v« sè h×nh thøc, tuú thuéc vµo bèi c¶nh kinh tÕ – x· héi vµ thiÕt chÕ ®¨c thï cña d©n c ®« thÞ. Khu vùc nµy, trªn thùc tÕ ®ãng gãp Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh vµo sù gia t¨ng quü nhµ ë , ®Æc biÖt ®èi víi nh÷ng tÇng líp d©n c cã thu nhËp thÊp. *CÇu vÒ nhµ ë ®« thÞ : T¹i c¸c ®« thÞ c¸c ®èi tîng cã nhu cÇu nhµ ë bao gåm : -Nhµ ë cho sè d©n t¨ng tù nhiªn vµ t¨ng c¬ häc. -Nhµ ë cho nh÷ng hé cha cã nhµ, ®ang ph¶i ë chung, ë nhê, hoÆc ph¶i sèng t¹m bî t¹i c¸c khu æ chuét. -Nhµ ë cho c«ng chøc vµ lùc lîng vò trang. -Nhµ ë níi thªm diÖn tÝch ë cho nh÷ng hé hiÖn ®ang ë qu¸ chËt. -Nhµ ë phôc vô c¸c ®èi tîng t¸i ®Þnh c ®Ó chØnh trang vµ x©y dùng c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng ®« thÞ . -Nhµ ë cho viªn chøc vµ ngêi lao ®éng t¹i c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung. -Nhµ ë cho häc sinh, sinh viªn. -Nhµ ë cho ngêi níc ngoµi ®Õn lµm viÖc hoÆc kinh doanh. -Nhµ ë phôc vô c¸c nhu cÇu kh¸c. Nhu cÇu nhµ ë t¹i c¸c ®« thÞ rÊt ®a d¹ng v× d©n c ®« thÞ lµm nhiÒu nghÒ kh¸c nhau vµ thu nhËp gi÷a c¸c tÇng líp d©n c ®« thÞ cã sù chªnh lÖch lín. 4.Qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë: Trong ph¸p lÖnh ngµy 26-3-1991 ®· quy ®Þnh râ néi dung qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë. Néi dung qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë bao gåm: *Ban hµnh quy chÕ, tiªu chuÈn quy ph¹m vÒ quy ho¹ch, thiÕt kÕ x©y dùng, qu¶n lý vµ sö dông nhµ ë: §©y lµ mét trong nh÷ng néi dung quan träng nhÊt trong qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë. Nhµ níc thèng nhÊt qu¶n lý nhµ ë b»ng ph¸p luËt nh»m ®¶m b¶o viÖc duy tr×, sö dông hîp lý, tiÕt kiÖm vµ kh«ng ngõng ph¸t triÓn quü nhµ ë. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Trong c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë, Nhµ níc còng qy ®Þnh cô thÓ vÒ c¸c quy chÕ, thñ tôc, tiªu chuÈn b¸n nhµ, khung gi¸ cho tõng lo¹i t¹i NghÞ ®Þnh 61/CP ngµy 5-5 –1994 cña ChÝnh phñ. §èi víi nh÷ng nhµ chung c cao tÇng hoÆc nhµ ë do nhiÒu chñ qu¶n lý, Bé X©y Dùng®· ban hµnh nh÷ng quy chÕ qu¶n lý vµ sö dông riªng kÌm theo QuyÕt ®Þnh 1127/BXD-QLN ngµy 16-8-1994 cña Bé trëng Bé X©y Dùng. Bªn c¹nh nh÷ng quy ®Þnh vÒ qu¶n lý sö dông nhµ ë, Nhµ níc còng cÇn x©y dùng c¸c chÝnh s¸ch tho¶ ®¸ng nh»m mét mÆt khuyÕn khÝch c¸c tæ chøc kinh doanh tËp thÓ t nh©n tham gia vµo qu¸ tr×nh x©y dùng nhµ ë, n©ng cao gi¸ trÞ quü nhµ ë ; mÆt kh¸c cã kh¶ n¨ng kh¾c phôc nh÷ng c¬n sèt gi¶ t¹o vÒ gi¸ nhµ , t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ngêi d©n tho¶ m·n nhu cÇu cña m×nh. *LËp kÕ ho¹ch x©y dùng nhµ ë theo ®å ¸n quy ho¹ch ®îc duyÖt. LËp kÕ ho¹ch x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë lµ mét c«ng t¸c tæng hîp, phøc t¹p liªn quan ®Õn nhiÒu ngµnh nh giao th«ng, th¬ng m¹i, dÞch vô... ®ång thêi nã g¾n liÒn víi sù nghiÖp ph¸t triÓn kinh tÕ –x· héi cña ®Þa ph¬ng. §©y lµ mét c«ng t¸c quan träng vµ cÊp b¸ch ®ßi hái ngêi d©n ph¶i quan t©m vµ nhËn thøc ®îc ®iÒu nµy. LËp kÕ ho¹ch x©y dùng vµ ph¸t triÓn nhµ ë tèt sÏ lµm tiÒn ®Ò quan träng thóc ®Èy ph¸t triÓn s¶n xuÊt, t¨ng n¨ng suÊt lao ®éng, n©ng cao ®êi sèng nh©n d©n, t¹o nªn bä mÆt míi cho sù ph¸t triÓn v¨n minh cña ®Êt níc. *Cho phÐp hoÆc ®×nh chØ viÖc x©y dùng, c¶i t¹o nhµ ë . §Ó b¶o ®¶m nhµ ë ®îc x©y dùng theo ®óng quy ho¹ch ®· ®îc duyÖt, b¶o ®¶m tÝnh ®ång bé, thèng nhÊt cña quy ho¹ch tæng thÓ cña tõng ®Þa ph¬ng khi x©y dùng nhµ ë cÇn cã sù chØ ®¹o, cho phÐp cña cÊp cã thÈm quyÒn. *§¨ng ký, ®iÒu tra, thèng kª nhµ ë. §©y lµ mét n«i dung c¬ b¶n trong c«ng t¸c qu¶n lý Nhµ níc vÒ nhµ ë. Nã b¶o ®¶m quyÒn lîi cña ngêi chñ së h÷u nhµ ë tríc ph¸p luËt vµ Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh b¶o ®¶m cho c¬ quan qu¶n lý n¾m ®îc t×nh h×nh nhµ ë cña ®Þa ph¬ng m×nh vµ lËp kÕ ho¹ch ph¸t triÓn nhµ ë. *Thanh tra Nhµ níc, gi¶i quyÕt tranh chÊp vµ xö lý vi ph¹m ph¸p luËt nhµ ë. C«ng t¸c thanh tra vµ kiÓm tra lµ chøc n¨ng cña bÊt cø cÊp qu¶n lý nµo. Nã cã nhiÖm vô thanh tra, kiÓm tra viÖc thùc hiÖn c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ qu¶n lý sö dông nhµ ë. Víi c¸c néi dung trªn, Nhµ níc th«ng qua c¸c c«ng cô qu¶n lý, c¸c quy ®Þnh mang tÝnh ph¸p lý ®Ó ho¹ch ®Þnh vµ chØ ®¹o thùc hiÖn chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë phï hîp tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt níc. II.Thùc tr¹ng ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ vµ nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra: 1.Thùc tr¹ng ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ : 1.1.Tríc thêi kú ®æi míi: Trong giai ®o¹n nµy tuy thiÕt kÕ x©y dùng cßn mét sè nhîc ®iÓm nhng b»ng nguån vèn tËp trung cña Nhµ níc, nªn ®· gi¶i quyÕt c¬ b¶n chç ë cho ®«ng ®¶o CBCNVtrªn mét sè ®« thÞ lín. TÝnh bao cÊp tuyÖt ®èi trong lÜnh vùc nhµ ë ®« thÞ ®îc thÓ hiÖn trong viÖc cÊp nhµ cho thuª víi kho¶n tiÒn thuª rÊt thÊp (1% tiÒn l¬ng).Do ®ã ®· dÉn ®Õn kh«ng ®ñ kinh phÝ ®Ó duy tu b¶o dìng vµ n©ng cÊp nhµ ë, khiÕn cho quü nhµ ë xuèng cÊp nhanh chãng g©y thiÖt h¹i vÒ kinh tÕ. Thêi kú bao cÊp, Nhµ níc ban hµnh nhiÒu chÝnh s¸ch nhµ ë. Ch¬ng tr×nh Quèc gia vÒ nhµ ë ®îc thùc hiÖn nh»m cung cÊp nhµ ë cho ngêi lao ®éng trong khu vùc kinh tÕ Nhµ níc ë c¸c ®« thÞ lín nh Hµ Néi, H¶i Phßng, Thµnh phè Hå ChÝ Minh. C¸c chÝnh s¸ch nh: chÝnh s¸ch vèn ®Çu t vµo c¬ së vËt chÊt kü thuËt, c¬ së h¹ tÇng...®· gãp phÇn gi¶i quyÕt ®îc nhu cÇu nhµ ë.Song, víi c¸ch s¶n xuÊt vµ ph©n phèi nhµ ë trong thêi kú bao cÊp ®· t¹o ra nhiÒu bÊt c«ng gi÷a c¸c ngµnh, c¬ quan xÝ nghiÖp. Cïng víi sù thiÕu kinh nghiÖm vÒ quy ho¹ch, qu¶n lý ®« thÞ ®· dÉn ®Õn hÖ thèng ®êng x¸, ®iÖn níc, vÖ sinh m«i trêng thÊp kÐm . Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Theo sè liÖu ®iÒu tra nhµ ë n¨m 1989 cho thÊy: vµo thêi ®iÓm n¨m 1989 tû lÖ d©n sè ë mét sè ®« thÞ sèng trong nh÷ng c¨n nhµ ®îc Nhµ níc x©y dùng trong giai ®o¹n 1961- 1975 nh sau: Thµnh phè Hµ Néi: 23,6% d©n c thµnh phè. Thµnh phè H¶i Phßng: 19,8% Thµnh phè §µ N½ng: 37% Thµnh phè Hå ChÝ Minh:42% Tõ n¨m1975 ®Õn 1985, tû lÖ quü nhµ ë míi x©y dùng kh¸ cao trong tæng quü nhµ cña nhiÒu ®« thÞ lín nh Hµ Néi 37,1%; H¶i Phßng 43,3%; §µ N½ng 31,8%; trong khi ®ã Thµnh phè Hå ChÝ Minh l¹i l©m vµo t×nh tr¹ng khã kh¨n, ®×nh trÖ trong lÜnh vùc nµy.(2) Tãm l¹i, ®Õn cuèi nh÷ng n¨m 80 cña thÕ kû XX chØ cã kho¶ng 30% CBCNV Nhµ níc ®îc cÊp nhµ, 70% cßn l¹i ph¶i tù lo lÊy nhµ ë cña m×nh b»ng nhiÒu c¸ch kh¸c nhau hoÆc ph¶i sèng trong nh÷ng ®iÒu kiÖn nhµ ë chËt hÑp, thiÕu kh«ng gian. 1.2.Tõ 1986 ®Õn nay: Tõ n¨m 1986 ®Õn nay, chÕ ®é bao cÊp nhµ ë kh«ng cßn n÷a. Nhµ ë ®« thÞ do d©n tù lo, hoÆc Nhµ níc vµ nh©n d©n cïng lµm, bé mÆt c¸c khu nhµ thay ®æi râ rÖt.Theo sù ph¸t triÓn cña nÒn kinh tÕ thÞ trêng, lÜnh vùc nhµ ë còng b¾t ®Çu chuyÓn biÕn. §Õn cuèi 1990 diÖn tÝch nhµ c¶ níc ta cã kho¶ng 500 triÖu m 2, trong ®ã t¹i c¸c ®« thÞ lµ 81 triÖu m 2, nhµ ë thuéc së h÷u Nhµ níc cã kho¶ng 26 triÖu m2(chñ yÕu lµ c¸c ®« thi). DiÖn tÝch b×nh qu©n ®Çu ngêi c¶ níc kho¶ng 7m2, trong ®ã ë ®« thÞ lµ 5,8m2/ ngêi. Trong nh÷ng n¨m tõ 1991-1995, c¸c ®« thÞ c¶ níc x©y dùng ®îc 26 triÖum2nhµ ë. §Õn cuèi 1995 diÖn tÝch nhµ ë ®« thÞ níc ta cã kho¶ng 107 triÖu m2, b×nh qu©n lµ 7,2 m2/ngêi. ¦íc tÝnh tõ 1996-2000, c¸c ®« thÞ c¶ níc x©y dùng ®îc 40 triÖu m2nhµ ë. Thùc tÕ ®Õn cuèi 2000 c¶ níc cã diÖn tÝch nhµ ë lµ 147 triÖu m2, b×nh qu©n lµ 7,7 m2/ ngêi; trong ®ã Hµ Néi cã 9 triÖu m 2nhµ ë , b×nh qu©n lµ 6,8 m 2/ngêi , Thµnh phè Hå ChÝ Minh cã 33 triÖu m2 nhµ ë, b×nh qu©n lµ 7,8 m2/ngêi. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh Trong giai ®o¹n nµy Nhµ níc cã nhiÒu v¨n b¶n xo¸ bá bao cÊp, khuyÕn khÝch nh©n d©n tù x©y dùng nhµ ë. ChÝnh s¸ch ®Çu t nhµ ë còng chuyÓn tõ ®Çu t cã tÝnh chÊt bao cÊp sang chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ®· kh¬i dËy tiÒm n¨ng cña nh©n d©n trong x©y dùng nhµ ë.ViÖc ®æi míi s¶n xuÊt nhµ ë ®« thÞ ëViÖt Nam thÓ hiÖn trªn hai mÆt: khèi lîng ®îc s¶n xuÊt ra vµ c¬ cÊu ®a d¹ng cña c¸c chñ thÓ tham gia vµo qu¸ tr×nh s¶n xuÊt nhµ ë .V× vËy, trong n¨m 1990 t¹i c¸c ®« thÞ ®· cã 1/3 khèi lîng nhµ ë ®îc x©y dùng b»ng tiÒn cña ngêi d©n. N¨m 1992 vèn ®Çu t x©y dùng nhµ ë cña c¬ quan xÝ nghiÖp vµ nh©n d©n gÊp 2 lÇn vèn cña Nhµ (2) Gi¸o tr×nh QLNN vÒ ®Êt ®ai vµ nhµ ë, trang 248. níc .§Õn 1994 th× 70% nhµ ë lµ do d©n tù x©y dùng, tû lÖ nµy cã xu híng t¨ng dÇn. §iÒu nµy lµm cho quü nhµ ë t¨ng lªn ®¸ng kÓ c¶ vÒ sè lîng vµ chÊt lîng, gi¶i quyÕt ®îc mét bíc nhu cÇu nhµ ë cña d©n c. T¹i c¸c ®« thÞ lín, nhiÒu khu nhµ ë míi ®· vµ ®ang ®îc x©y dùng theo quy ho¹ch víi quy m« hiÖn ®¹i, ®ång bé, bao gåm c¶ c¸c dÞch vô th¬ng m¹i, thÓ thao, vui ch¬i gi¶i trÝ vµ c¸c c«ng tr×nh h¹ tÇng kü thuËt ®óng tiªu chuÈn.§ã lµ khu ®« thÞ míi §Þnh C«ng, Linh §µm, khu lµng Quèc tÕ Th¨ng Long, khu ®« thÞ míi Trung Hoµ - Nh©n ChÝnh( t¹i Hµ Néi ), khu ®« thÞ míi Nam Sµi Gßn, An Phó, An Kh¸nh(t¹i Thµnh phè Hå ChÝ Minh), khu ®« thÞ míi C¸t Bi(t¹i H¶i Phßng)....NhiÒu khu t¸i ®Þnh c, khu nhµ ë cho ngêi cã thu nhËp thÊp... ®· vµ ®ang ®îc x©y dùng t¹i mét sè ®« thÞ .T¹i Thµnh phè Hå ChÝ Minh ®· gi¶i to¶ ®îc hµng ngµn c¨n nhµ æ chuét , c¶i thiÖn m«i trêng cho thµng phè vµ gi¶i quyÕt nhµ ë míi cho d©n lµ mét thµnh c«ng lín trong thêi gian qua. HiÖn t¹i, hÇu hÕt nhµ ë ®« thÞ ®Òu x©y dùng b»ng vËt liÖu bÒn, nhng còng cßn nhiÒu nhµ x©y dùng t¹m bî. Qu¸ nöa nhµ ë ®« thÞ cã tuæi thä trªn 50 n¨m cÇn ®îc söa ch÷a vµ n©ng cÊp. NhiÒu nhµ nguy hiÓm –“th¸p nghiªng” ®Çy hiÓm ho¹ ph¶i ph¸ ®i lµm l¹i. T¹i Thµnh phè Hµ Néi cã h¬n 300.000 m2 nhµ h háng nÆng, trong ®ã cã 44 chung c cao tÇng bÞ lón løt nguy hiÓm.T¹i Thµnh phè Hå ChÝ Minh cã h¬n 1.000.000 Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh m2 h háng nÆng, trong ®ã cã 105 chung c cÇn th¸o dì x©y dùng míi. NhiÒu hé sèng chen chóc trong mét nhµ thiÕu tiÖn nghi phôc vô tèi thiÓu. C¬ së h¹ tÇng kÐm chÊt lîng lµm cho ®êi sèng d©n c ®« thÞ gÆp khã kh¨n, m«i trêng bÞ « nhiÔm. 2.Nh÷ng vÊn ®Ò ®Æt ra: Bªn c¹nh nh÷ng thµnh tùu ®¹t ®îc, viÖc x©y dùng, ph¸t triÓn nhµ ë cßn béc lé nh÷ng h¹n chÕ sau ®©y: *VÒ ph¸t triÓn nhµ ë : Quü nhµ ë t¨ng lªn nhng b×nh qu©n diÖn tÝch ®Çu ngêi vÉn thÊp v× d©n sè ®« thÞ t¨ng nhanh. T×nh tr¹ng nhµ ë trong c¸c ®« thÞ xuèng cÊp nghiªm träng. HiÖn cã tíi hµng triÖu m 2nhµ ë ®« thÞ cÇn söa ch÷a hoÆc dì bá, nhng do nguån vèn ®Çu t cña quü nhµ ë h¹n hÑp nªn hµng triÖu ngêi vÉn ph¶i sèng chËt vËt trong nh÷ng c¨n nhµ nµy. Nh×n chung chóng ta cha cã ®Çy ®ñ quy ho¹ch ng¾n h¹n, dµi h¹n, vµ chi tiÕt, cha ph©n l«, chuÈn bÞ ®Êt vµ mÆt b»ng cho x©y dùng l©u dµi.Chóng ta cha hoµn thµnh vµ ban hµnh chiÕn lîc ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ toµn quèc tíi n¨m 2010 vµ c¸c ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë cho ®« thÞ lín. *VÒ ph¸t triÓn vµ qu¶n lý ®« thÞ: ChÝnh s¸ch t¹o mÆt b»ng, chia ®Êt cho d©n x©y dùng nhµ ë cÇn ®îc xem xÐt nghiªm tóc. T¹i c¸c ®« thÞ – n¬i tËp trung ®«ng d©n c, ®Êt x©y dùng gi¶m ®i, gi¸ ®Êt ngµy cµng t¨ng. ViÖc th¶ næi cho ngêi d©n tù do lo liÖu trong viÖc x©y dùng nhµ ë, tuy cã lµm cho quü nhµ ë trong ph¹m vi c¶ níc t¨ng lªn ®¸ng kÓ nhng ®· lµm cho kiÕn tróc vµ c¶nh quan ®« thÞ bÞ ¶nh hëng nhiÒu, c¬ së h¹ tÇng hÇu nh kh«ng cã g×, g©y ra nhiÒu phøc t¹p trong viÖc qu¶n lý kiÕn tróc vµ c¬ së h¹ tÇng. Ngoµi ra, do tµi chÝnh eo hÑp, c¬ chÕ thu tiÒn sö dông ®Êt, chÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng, c¸c lo¹i thuÕ vµ phÝ cha hîp lý nªn c¸c doanh nghiÖp kinh doanh nhµ ë chØ quan t©m tíi c¸c dù ¸n nhá hoÆc chi l« b¸n ®Êt ®Ó thu håi nhanh vèn, ®¶m b¶o lîi nhuËnmµ Ýt quan t©m ®Çu t c¸c dù ¸n lín cã kÕt cÊu h¹ tÇng ®ång bé. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh *VÒ nguån tµi chÝnh cho ph¸t triÓn nhµ ë : Trong thêi kú bao cÊp, hµng n¨m Nhµ níc dµnh mét kho¶n vèn Ng©n s¸ch ®¸ng kÓ cho ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë. Tuy nhiªn trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y nguån vèn nµy chñ yÕu dùa vµo vèn huy ®éng cña ngêi d©n, vèn tù cã cña doanh nghiÖp vµ vèn vay Ng©n hµng. Tõ ®ã ®· h×nh thµnh nhiÒu tæ chøc t vÊn, ®¬n vÞ thi c«ng ngoµi quèc doanh, lµm cho quy ho¹ch bÞ ph¸ vì, béc lé tÝnh chÊt tù ph¸t, manh món. HiÖn nay cha cã c¬ chÕ tµi chÝnh thÝch hîp cho khuyÕn khÝch ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë, ®Æc biÖt lµ nhµ ë cho c¸c dèi tîng u ®·i vµ cã thu nhËp thÊp . *VÒ thÞ trêng nhµ ®Êt: Trªn thùc tÕ ®· h×nh thµnh thÞ trêng nhµ ë vµ ®Êt ®ai ®« thÞ. Tuy nhiªn, Nhµ níc cha cã chÝnh s¸ch thÝch hîp ®Ó qu¶n lý thÞ trêng nµy, t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó thÞ trêng nµy ho¹t ®éng lµnh m¹nh. Tõ nh÷ng n¨m 19901995, thÞ trêng nhµ ®Êt ho¹t ®éng rÊt s«i ®éng, nhÊt lµ ë c¸c thµnh phè cã tèc ®é t¨ng trëng kinh tÕ cao nh: Thµnh phè Hå ChÝ Minh, Hµ Néi, Biªn Hoµ, Vòng Tµu.ViÖc ®Êt ®ai vµ nhµ ë ®« thÞ ®îc thÞ trêng ho¸ cïng víi viÖc ®Çu c¬ ®· kÐo theo gi¸ ®Êt t¨ng nhanh, nhÊt lµ ë nh÷ng n¬i sinh lîi lín. Trong nÒn kinh tÕ thÞ trêng, viÖc thÞ trêng nhµ ®Êt ho¹t ®éng kh«ng lµnh m¹nh, mÊt c©n ®èi gi÷a cung vµ cÇu nhµ ë, sÏ g©y khã kh¨n cho viÖc gi¶i quyÕt nhµ ë cho c¸c tÇng líp d©n c. III.Nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ níc ta: 1.Quan ®iÓm ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ : -QuyÒn cã chç ë lµ mét quyÒn c¬ b¶n cña con ngêi ®îc Nhµ níc c«ng nhËn vµ ch¨m lo, th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh©n d©n t¹o lËp nhµ ë phï hîp víi nhu cÇu vµ kh¶ n¨ng kinh tÕ cña m×nh. Nhµ níc t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó nh÷ng ngêi cã thu nhËp thÊp cã thÓ c¶i thiÖn nhµ ë th«ng qua c¬ chÕ chÝnh s¸ch t¹o ®iÒu kiÖn cña Nhµ níc. Ph¶i Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh lÊy ph¸t triÓn nhµ ë ®Ó võa gi¶i quyÕt nhu cÇu vÒ chç ë kÕt hîp víi gi¶i quyÕt c¸c vÊn ®Ò tån t¹i do lÞch sö ®Ó l¹i trong lÜnh vùc nhµ ®Êt . -Nhµ ë lµ tµi s¶n lín cña c¸ nh©n vµ hé gia ®×nh, nhng còng lµ c¬ së vËt chÊt to lín cña quèc gia, lµ s¶n phÈm hµng ho¸ cña mét ngµnh kinh tÕ quan träng.ThÞ trêng nhµ ë võa gãp phÇn vµo thùc hiÖn môc tiªu t¨ng tæng s¶n phÈm trong níc võa n©ng cao møc sèng nh©n d©n .V× vËy, Nhµ níc cÇn t¹o ®iÒu kiÖn cho ho¹t ®éng ®Çu t x©y dùng nhµ ë ph¸t triÓn.TËp trung x©y dùng vµ ban hµnh ®ång bé hÖ thèng Ph¸p luËt cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan träng b¶o ®¶m cho thÞ trêng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng lµnh m¹nh cã hiÖu qu¶ cã sù ®Þnh híng cña Nhµ níc . -Nhµ níc b¶o ®¶m khuyÕn khÝch c¸c doanh nghiÖp, c¸c tæ chøc kinh tÕ – x· héi, c¸c thµnh phÇn kinh tÕ vµ mäi nguån lùc ®Çu t x©y dùng c¸c c«ng tr×nh nhµ ë cho nh©n d©n ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn, ®¶m b¶o hiÖu qu¶ kinh doanh cho c¸c chñ ®Çu t thùc hiÖn c«ng viÖc x©y dùng nhµ ë vµ ®¶m b¶o c«ng b»ng x· héi ®èi víi nh÷ng ®èi tîng®îc thô hëng nhµ ë. -Ph¸t triÓn nhµ ë kh«ng thÓ t¸ch rêi c¬ chÕ vÒ ®Êt ®ai, tµi chÝnh, vËt liÖu x©y dùng, khoa häc kü thuËt, c¬ cÊu tæ chøc ...v× vËy ®ßi hái sù phèi hîp chÆt chÏ gi÷a c¸c bé, ngµnh, vµ sù ph©n c«ng hîp lý gi÷a c¸c ngµnh, c¸c cÊp chÝnh quyÒn . -§Ó gi¶i quyÕt tèt nhu cÇu nhµ ë ph¶i ®i ®«i víi viÖc thùc hiÖn cã kÕt qu¶ ch¬ng tr×nh kÕ ho¹ch ho¸ gia ®×nh .ViÖc ph¸t triÓn nhµ ë ph¶i ®¸p øng yªu cÇu ph¸t triÓn bÒn v÷ng, gi¶m thiÓu tèi ®a møc ®é « nhiÔm m«i sinh , m«i trêng. 2. Ph¬ng híng vµ môc tiªu ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ : 2.1.Môc tiªu ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ®Õn n¨m 2010: Mét lµ: Ph¸t triÓn nhµ ë ph¶i ®¶m b¶o bÒn v÷ng, qu¶n lý ®îc vÒ mÆt kiÕn tróc, b¶o ®¶m an toµn, tiÖn nghi, kinh tÕ, thÝch hîp víi ®iÒu kiÖn tù nhiªn, m«i trêng sèng, gi÷ g×n vµ ph¸t huy b¶n s¾c d©n téc trong lÜnh vùc nhµ ë. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh PhÊn ®Êu ®Õn 2010 mçi hé gia ®×nh cã chç ë thÝch hîp th«ng qua viÖc t¹o lËp (x©y dùng, mua )hoÆc thuª nhµ ë.DiÖn tÝch nhµ ë ®¹t b×nh qu©n tõ 9- 12 m 2/ngêi. PhÊn ®Êu ®Ó mçi hé d©n t¹i ®« thÞ ®îc ë trong mét c¨n hé ®éc lËp. Trong ®ã ph¶i tËp trung chØ ®¹o thùc hiÖn ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë theo dù ¸n. TriÓn khai thùc hiÖn tèt c¸c chÝnh s¸ch u ®·i trong x©y dùng nhµ ë phôc vô nhu cÇu cña c¸n bé, c«ng chøc viªn chøc vµ ngêi thu nhËp thÊp .Trong ®ã ®Æc biÖt chó träng nhµ ë cho thuª, b¸n tr¶ gãp . Hai lµ: §Ó t¹o ®iÒu kiÖn ch¨m lo nhµ ë cho nh©n d©n, c¸c ngµnh cã liªn quan ph¶i tËp trung x©y dùng tr×nh ChÝnh phñ ban hµnh ®ång bé c¸c v¨n b¶n ph¸p quy, c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch võa b¶o ®¶m ph¸t triÓn nhanh qòy nhµ, võa ®a c«ng t¸c qu¶n lý hoËt ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n nhµ ë vµo nÒ nÕp vµ ®¹t hiÖu qu¶ cao, b¶o ®¶m c¸c nguyªn t¾c c«ng khai, c«ng b»ng. Ba lµ: Nhµ níc vµ x· héi tiÕp tôc thùc hiÖn chÝnh s¸ch nhµ ë ®èi víi ngêi cã c«ng, quan t©m x©y dùng nhµ t×nh th¬ng, gióp ®ì nh÷ng ®èi tîng kh«ng thÓ tù lùc t¹o lËp nhµ ë . 2.2.Ph¬ng híng : ChiÕn lîc ph¸t triÓn kinh tÕ –x· héi ®Ò ra “ Ph¬ng híng ph¸t triÓn ®« thÞ lµ h×nh thµnh nhiÒu trung t©m võa vµ nhá , ph©n bè hîp lý; kh«ng tËp trung d©n c qu¸ ®«ng vµo c¸c thµnh phè lín. Mét sè ®Þa bµn cã vÞ trÝ quan träng ®èi víi tõng vïng ( ë phÝa B¾c lµ khu vùc Hµ Néi – H¶i Phßng-Qu¶ng Ninh ; phÝa Nam lµ khu vùc TP Hå ChÝ Minh –Biªn Hoµ -Bµ RÞa –Vòng Tµu ; miÒn Trung lµ §µ N½ng –Dung QuÊt vµ mét sè thµnh phè c¶ng kh¸c)cÇn thu hót ®Çu t cña c¶ níc vµ cña níc ngoµi...” ViÖc ph¸t triÓn nhµ ë t¹i khu vùc ®« thÞ ph¶i ®¸p øng ®îc c¸c yªu cÇu sau ®©y: a.TËp trung huy ®éng c¸c nguån lùc nh»m ph¸t triÓn quü nhµ ®Ó gi¶i quyÕt nh÷ng bøc xóc vÒ chç ë cña nh©n d©n c¸c ®« thÞ, ®Æc biÖt Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh t¹i c¸c ®« thÞ lín ®ang cã tèc ®é ®« thÞ ho¸ cao nh thñ ®« Hµ Néi , TP Hå ChÝ Minh , H¶i Phßng, HuÕ, Vòng Tµu, Nha Trang ...còng nh c¸c khu c«ng nghiÖp tËp trung, c¸c khu chÕ xuÊt . b.Ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë cña tõng ®« thÞ ph¶i thóc ®Èy ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi vµ phôc vô tèt yªu cÇu cña qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ t¹i c¸c ®Þa bµn , kh«ng thÓ ®Ó t×nh tr¹ng thiÕu nhµ ë ¶nh hëng ®Õn sù ph¸t triÓn kinh tÕ – x· héi .Ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë cÇn ®¸p øng chç ë cho sè d©n t¨ng tù nhiªn vµ t¨ng c¬ häc; cho nh÷ng hé cha cã nhµ ( ®ang ph¶i sèng qu¸ chËt chéi hoÆc sèng t¹m bî t¹i c¸c khu nhµ lôp xôp ); nhµ ë cho c¸n bé, c«ng chøc, viªn chøc vµ lùc l¬ng vò trang; nhµ ë cho sinh viªn, häc sinh; nhµ ë cho ngêi níc ngoµi ®Õn lµm viÖc hoÆc kinh doanh; nhµ ë phôc vô cho viÖc gi¶i phãng mÆt b»ng, t¸i ®Þnh c; nhµ ë phôc vô nhu cÇu kh¸c . c. Do ®Æc ®iÓm cña d©n c ®« thÞ, nhµ ë ph¶i ®îc ®Çu t x©y dùng phong phó vÒ chñng lo¹i, ®a d¹ng c¸c h×nh thøc cung cÊp nhµ ë. Nhµ ë ph¶i ®îc x©y dùng theo quy ho¹ch vµ ph¶i cã kÕt cÊu h¹ tÇng phï hîp. ChÝnh quyÒn ®« thÞ ph¶i ®îc tæ chøc qu¶n lý viÖc x©y dùng nhµ ë theo dù ¸n, khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ chung c cao tÇng (®Æc biÖt lµ ®« thÞ lín ) ®Ó n©ng c©o chÊt lîng chç ë, b¶o vÖ vµ gi÷ g×n c¶nh quan m«i trêng, tiÕt kiÖm ®Êt x©y dùng . d. T¹i c¸c ®« thÞ ph¶i chó ý tíi ph¸t triÓn quü nhµ ë cho thuª vµ nhµ ë b¸n tr¶ gãp ë møc phï hîp, nh»m ®¸p øng yªu cÇu cña hé gia ®×nh cha cã ®ñ ®iÒu kiÖn ®Ó x©y dùng hoÆc mua nhµ tr¶ tiÒn mét lÇn. e.§i ®«i víi ph¸t triÓn nhµ ë míi, Nhµ níc cã chÝnh s¸ch ®Ó c¸c thµnh phè cã thÓ huy ®éng ®îc c¸c nguån lùc cho viÖc c¶i t¹o, x©y dùng l¹i quü nhµ ë hiÖn ®· hÕt niªn h¹n sö dông hoÆc ®· xuèng cÊp nghiªm träng cã nguy c¬ xôp ®æ hoÆc kh«ng an toµn. §Æc biÖt lµ nhµ chung c cao tÇng x©y dùng thêi kú bao cÊp t¹i Hµ Néi, TP Hå ChÝ Minh, Vinh, H¶i Phßng.... Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh 3. Nh÷ng gi¶i ph¸p nh»m khuyÕn khÝch ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ: 3.1.C¸c gi¶i ph¸p lín: §Ó thùc hiÖn ®îc c¸c môc tiªu ®· ®Ò ra trong giai ®o¹n hiÖn nay cÇn thiÕt ph¶i cã c¸c gi¶i ph¸p, chÝnh s¸ch ®ång bé, trªn nguyªn t¾c huy ®éng kh¶ n¨ng ®ãng gãp cña ngêi cã nhu cÇu nhµ ë. Nhµ níc t¹o ®iÒu kiÖn vµ tham gia tÝch cùc cña céng ®ång. Trong ®ã cÇn tËp trung vµo c¸c lÜnh vùc : (1)C¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc Trung ¬ng cÇn nhËn thøc ®Çy ®ñ ý nghÜa kinh tÕ x· héi cña ph¸t triÓn thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nhµ ë ®Ó tËp trung chØ ®¹o trong giai ®o¹n hiÖn nay. C¨n cø vµo néi dung yªu cÇu cña ®Þnh híng ph¸t triÓn nhµ ë quèc gia, chØ ®¹o viÖc x©y dùng ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn nhµ ë cña ®« thÞ. Ch¬ng tr×nh nµy ®îc th«ng qua Héi ®ång nh©n d©n cã nghÞ quyÕt tríc khi Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh phª duyÖt, lµm c¬ së trong ch¬ng tr×nh ph¸t triÓn x· héi-kinh tÕ ®Ó triÓn khai thùc hiÖn vµ ®¸nh gi¸ kÕt qu¶ trong tõng kú kÕ ho¹ch. (2) ChØ ®¹o s¸t sao viÖc triÓn khai c«ng t¸c qui ho¹ch c¸c khu d©n c; chuÈn bÞ dù ¸n ph¸t triÓn nhµ ë, thùc hiÖn c«ng t¸c gi¶i phãng mÆt b»ng, ®Çu t x©y dùng c¬ së h¹ tÇng vµ nhµ ë. PhÊn ®Êu ®Ó viÖc ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ ®îc thùc hiÖn theo dù ¸n, tõng bíc kh¾c phôc t×nh tr¹ng x©y dùng nhµ ë tù ph¸t. (3) Ph¸t triÓn vËt liÖu x©y dùng ®¸p øng yªu cÇu x©y dùng nhµ ë. Trong ®ã cÇn chó träng c¸c gi¶i ph¸p vÒ c«ng nghÖ, øng dông vËt liÖu míi ®Ó n©ng cao chÊt lîng nhµ ë. (4) Cñng cè vµ t¨ng cêng n¨ng lùc cña c¸c tæ chøc t vÊn, cña c¸c doanh nghiÖp ®Çu t kinh doanh nhµ ë ®Ó cã ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn yªu cÇu vÒ thiÕt kÕ, x©y l¾p vµ qu¶n lý lÜnh vùc kinh doanh bÊt ®éng s¶n nhµ ë. (5) Ban hµnh ®ång bé c¸c c¬ chÕ chÝnh s¸ch, b¶o ®¶m ®ñ hiÖu lùc thóc ®Èy thÞ trêng bÊt ®éng s¶n nhµ ë ho¹t ®éng cã hiÖu qu¶, gãp Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh phÇn vµo sù nghiÖp ph¸t triÓn kinh tÕ-x· héi theo c¸c môc tiªu C«ng nghiÖp ho¸-HiÖn ®¹i ho¸(CNH-H§H). 3.2.C¸c gi¶i ph¸p cô thÓ: a. Gi¶i ph¸p vÒ qui ho¹ch: Trong hoµn c¶nh cña níc ta hiÖn nay míi b¾t ®Çu sù nghiÖp CNH-H§H nªn viÖc x¸c ®Þnh m« h×nh ®« thÞ thÝch hîp nµo ®ã lµ rÊt khã. M« h×nh ë thÝch hîp cho ®« thÞ ViÖt Nam tõ nay ®Õn 2010 sÏ rÊt ®a d¹ng; cã ®Æc tÝnh lµ mét m« h×nh më, ®a ph¬ng ho¸. TÝnh më vµ ®a ph¬ng ho¸ cña c¸c ®¬n vÞ ë sÏ lµ tiÒn ®Ò cho sù s¸ng t¹o vÒ tæ chøc kh«ng gian kiÕn tróc c¸c ®¬n vÞ ë vµ khu ®« thÞ theo thiÕt kÕ cña kiÕn tróc s phï hîp víi nhu cÇu cña x· héi ®« thÞ trong sù ph¸t triÓn bÒn v÷ng. Tuú theo qui m« vµ cÊp ®« thÞ, viÖc vËn dông cÊu tróc ®¬n vÞ ë còng sÏ kh¸c nhau. Sù kh¸c nhau nµy tríc tiªn lµ do qui m« d©n sè. NÕu nh ë c¸c khu ®« thÞ lín nh Hµ Néi, thµnh phè Hå ChÝ Minh... ViÖc x©y dùng nh÷ng chung c cao tÇng lµ ®iÒu b¾t buéc (®Ó cã thÓ ®¸p øng nhu cÇu ngµy cµng khan hiÕm ®Êt x©y dùng) th× t¹i c¸c ®« thÞ võa vµ nhá l¹i cho phÐp x©y dùng nh÷ng nhµ ë thÊp tÇng v× qui m« x©y dùng nhµ ë kh«ng lín, lo¹i nhµ ë do d©n tù x©y dùng vÉn chiÕm mét tØ lÖ cao, kh«ng ®ßi hái c«ng nghÖ phøc t¹p vµ sù khan hiÕm ®Êt x©y dùng kh«ng gay g¾t. Quy ho¹ch c¸c khu d©n c ph¶i tÝnh ®Õn kh¶ n¨ng ®ång bé vÒ h¹ tÇng kü thuËt vµ h¹ tÇng x· héi. Tõ ®Æc ®iÓm lÞc sö, tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®« thÞ níc ta, nhµ ë ®« thÞ cã thÓ ®îc x©y dùng theo phè hoÆc x©y dùng c¸c tiÓu khu hay nhãm nhµ ë ®ång bé víi c¸c c«ng tr×nh phóc lîi x· héi. Thùc hiÖn nghiªm ngÆt viÖc qu¶n lý x©y dùng míi, c¶i t¹o nhµ ë t¹i c¸c khu phè cò. Cã ch¬ng tr×nh vµ kÕ ho¹ch c¶i t¹o l¹i c¸c lo¹i nhµ ë ®· xuèng cÊp hoÆc c¸c khu nhµ ë mµ m«i trêng tèi thiÓu kh«ng d¶m b¶o . b. Gi¶i ph¸p vÒ kiÕn tróc: C¸c gi¶i ph¸p thiÕt kÕ nhµ ë cho ®« thÞ bao gåm: Gi¶i ph¸p c¶i t¹o n©ng cÊp nhµ ë cò vµ gi¶i ph¸p thiÕt kÕ míi cho c¸c lo¹i h×nh nhµ ë. Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh * C¶i t¹o n©ng cÊp nhµ ë cò trong ®« thÞ: C¸c khu nhµ ë nhiÒu tÇng cò ®îc x©y dùng tõ nh÷ng n¨m 6070 ®Õn nay ®· xuèng cÊp vµ biÕn d¹ng nhiÒu do kh«ng ®îc tu bæ thêng xuyªn, do c¬i níi, lÊn chiÕm... c¸c khu nhµ nµy cÇn ®îc quyÕt ®Þnh c¶i t¹o l¹i hay ph¸ ®i x©y míi. C¸c khu nhµ ®îc xem xÐt gi÷ l¹i ®Ó c¶i t¹o cÇn chó ý: - C¶i t¹o tõng nhµ trªn nguyªn t¾c b¶o ®¶m c¨n hé ®éc lËp, khÐp kÝn, ®ñ diÖn tÝch theo chØ tiªu qui ®Þnh cho mçi hé. - C¶i t¹o toµn khu chung c gi¶i phãng c¸c phÇn c¬i níi, lÊn chiÕm cña tõng hé, gi¶i phãng ®Êt dµnh cho khu«n viªn, s©n vên, b·i tËp thÓ dôc thÓ thao... - §èi víi nhµ ë chia l«, nhµ ë ®îc x©y dùng ë c¸c khu phè tõ tríc 1954 n»m trong ph¹m vi b¶o tån sÏ cã qui ®Þnh riªng, cÇn ®îc thùc hiÖn trªn nguyªn t¾c kÕt hîp b¶o tån, c¶i t¹o vµ ph¸t triÓn. * Gi¶i ph¸p thiÕt kÕ míi: - C¸c lo¹i h×nh nhµ ë cho thËp niªn ®Çu thÕ kû 21 ph¶i thiÕt kÕ sao cho tho¶ m·n hµng lo¹t yªu cÇu kh¸ch quan ®Æt ra trong giai ®o¹n níc ta ®ang ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi víi tèc ®é nhanh. Tríc tiªn, c¸c gi¶i ph¸p nhµ ë ph¶i mang tÝnh ®a d¹ng vµ phong phó vÒ lo¹i h×nh, nh vËy míi cã thÓ ®¸p øng ®îc yªu cÇu cña c¸c thµnh phÇn kinh tÕ x· héi. Tuú theo c¸c thµnh phÇn kinh tÕ x· héi vµ møc thu nhËp cña c¸c hé gia ®×nh sÏ quyÕt ®Þnh c¸c chØ tiªu diÖn tÝch, sè phßng trong c¨n hé, møc tiÖn nghi vµ lo¹i nhµ (®éc lËp hay chung c, cao tÇng hay thÊp tÇng...) x· héi ph¸t triÓn , c¨n hé ®«ng ngêi gi¶m, tØ lÖ c¨n hé cã hai thÕ hÖ sÏ t¨ng vµ lèi sèng thµnh thÞ sÏ thay ®æi. Cïng víi t¨ng trëng kinh tÕ tû lÖ ngêi thuª nhµ gi¶m ngêi mua nhµ së h÷u riªng t¨ng lªn. Trong c¸c ®¬n vÞ ë cã c¸c mÉu nhµ sau: - Nhµ chung c cao tÇng, nhiÒu tÇng; nhµ chung c kÕt hîp c¸c dÞch vô ®êi sèng- cöa hµng ( §Þnh C«ng, B¾c Linh §µm, Trung HoµNh©n ChÝnh, Nam Sµi Gßn, ThuËn KiÒu, An Phó, C¸t Bi... Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh - Nhµ biÖt thù (biÖt thù ®¬n, biÖt thù gÐp hai...) - Nhµ ë chia l«. NhËn xÐt: kiÓu nhµ chung c lµ tiÕt kiÖm ®Êt x©y dùng, gi¸ thµnh x©y dùng gi¶m vµ tho¶ m·n ®îc nhu cÇu ë cña ®¹i ®a sè tÇng líp nh©n d©n trong x· héi. Tuy nhiªn khu chung c cÇn cã tiÖn nghi ®Çy ®ñ vµ ®a d¹ng ®Ó dÔ phµu hîp víi nhu cÇu kinh tÕ cña con ngêi. * Nh÷ng tiªu chuÈn kiÕn tróc: - VÒ c¬ cÊu c¨n hé: mçi hé ®éc lËp ph¶i ®¶m b¶o ®ñ c¸c kh«ng gian. + Phßng kh¸ch tèi thiÓu lµ 12m2, tèi ®a 20m2. + C¸c phßng ngñ tèi thiÓu 10-14m2, tèi ®a 14-18m2. + BÕp cã kÕt hîp víi phßng ¨n. +Khu vÖ sinh, ph¬i quÇn ¸o. +TiÒn s¶nh cã c©y xanh. Chó ý tæ chøc kh«ng gian trong vµ ngßi nhµ sinh ®éng, gi÷ g×n b¶n s¾c d©n téc . - §iÒu kiÖn tiÖn nghi vµ c¸c kh¶ n¨ng tæ hîp kh«ng gian: Kh«ng gian nhµ ë ph¶i ®îc chiÕu s¸ng, th«ng tho¸ng tù nhiªn. BÕp, phßng ¨n thuËn tiÖn. Phßng kh¸ch cã kh¶ n¨ng thay ®æi theo nhu cÇu cña tõng hé. - Hoµn thiÖn vµ n©ng cao thÈm mü khu nhµ ë: + C¸c tæ chøc ®Çu t ph¸t triÓn nhµ ë cÇn chó ý c¸c mÉu thiÕt kÕ, c¸c c¨n hé míi vµ bè trÝ s¾p xÕp c¸c khu ë ®ång bé víi c¸c tiÖn nghÞ c«ng céng, ®¸p øng nhu cÇu ë phï hîp víi tr×nh ®é ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, tËp qu¸n truyÒn thèng d©n c. + ThÈm mü khu nhµ ë: ViÖc x©y dùng c¸c khu ë ®Ñp cã gi¸ trÞ thÈm mü lµ cÇn thiÕt, gãp phÇn tÝch cùc vµo viÖc h×nh thµnh cuéc sèng lµnh m¹nh, t¹o nªn t×nh c¶n g¾n bã víi n¬i ë cña mçi con ngêi. Néi dung nµy gåm: Bè côc kh«ng gian t¬ng quan h×nh khèi gi÷a c¸c c«ng tr×nh, phong c¸ch kiÕn tróc, sö dông vËt liÖu vµ mµu s¾c cho c«ng tr×nh... Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh §Ò ¸n chuyªn ngµnh - Chó ý ®Õn tiÖn nghi m«i trêng: Tæng hoµ gi÷a c¸c yÕu tè nhµ ë , hÖ thèng c«ng tr×nh phôc vô (nhµ trÎ, trêng häc, y tÕ, dÞch vô...), giao th«ng, vÖ sinh m«i trêng, chç nghØ ng¬i, b·i tËp thÓ dôc thÓ thao, c«ng tr×nh phôc vô héi häp sinh ho¹t .. t¹o lèi sèng míi- lèi sèng ®« thÞ ViÖt Nam nh÷ng n¨m ®Çu thÕ kû 21, võa v¨n minh hiÖn ®¹i, võa kÕ thõa thuÇn phong mü tôc trong cuéc sèng gia ®×nh vµ céng ®ång. - ChÝnh s¸ch ph¸t triÓn kiÕn tróc nhµ ë: NhiÖm vô ph¸t triÓn nhµ ë ®« thÞ lµ rÊt nÆng nÒ ®Ó ®¹t ®îc môc tiªu ®Ò ra nÕu kh«ng cã mét lo¹t chÝnh s¸ch mang tÇm quèc gia ®îc ban hµnh kÞp thêi th× khã lßng cã thÓ ®¹t ®îc møc t¨ng trëng nh vËy víi môc tiªu x©y dùng c¸c ®« thÞ t¬ng ®èi hiÖn ®¹i, tiÕp tôc ph¸t triÓn bÒn v÷ng trong thÕ kû XXI. C¸c chÝnh s¸ch nµy bao gåm: + ChÝnh s¸ch kiÕn tróc qui ho¹ch vµ ®æi míi qui ho¹ch + ChÝnh s¸ch ®Êt ë ®« thÞ + ChÝnh s¸ch vÒ kªt cÊu h¹ tÇng khu d©n c. + ChÝnh s¸ch vÒ vËt liÖu x©y dùng vµ c«ng nghÖ x©y dùng. + ChÝnh s¸ch kinh tÕ tµi chÝnh. + ChÝnh s¸ch gi¶i phãng mÆt b»ng. c. Gi¶i ph¸p vÒ tµi chÝnh: Nh÷ng gi¶i ph¸p tµi chÝnh nh»m khuyÕn khÝch ®Çu t x©y dùng vµo nhµ ë , chung c ®îc thÓ hiÖn: *VÒ chÝnh s¸ch thuÕ: ChÝnh s¸ch thuÕ thùc chÊt lµ ®iÒu tiÕt vµ ph©n phèi l¹i thu nhËp trong x· héi. Nh vËy, chÝnh s¸ch thuÕ ®èi víi ®Êt ®ai ph¶i ®¶m b¶o c«ng b»ng vµ cã thÓ ®iÒu tiÕt ®îc chÝnh s¸ch ph¸t triÓn nhµ ë cña chóng ta. Song song víi chÝnh s¸ch gi¸ ®Êt, cÇn cã møc thuÕ ®Êt phï hîp theo tõng thêi kú ®Ó ®iÒu tiÕt viÖc x©y dùng nhµ ë trµn lan trong ®ã sö dông ®Êt kÐm hiÖu qu¶. Thùc tÕ hiÖn nay ë mét sè ®« thÞ lín nhiÒu trêng hîp ®Çu c¬ nhµ ®Êt dÉn ®Õn viÖc diÖn tÝch nhµ ë vµ ®Êt ®ai bá trèng khi nhu cÇu vÒ ®Êt ®ai cña nhiÒu tÇng líp nh©n d©n rÊt lín. Khi møc thuÕ ®Êt ®îc ®iÒu Kinh tÕ vµ qu¶n lý ®Þa chÝnh