Tài liệu Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố lai châu tỉnh lai châu giai đoạn 2016 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Thái Nguyên, năm 2020 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM NGUYỄN PHƯƠNG HẠNH ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU TỈNH LAI CHÂU GIAI ĐOẠN 2016-2018 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Ngọc Anh Thái Nguyên, năm 2020 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc. Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020 Tác giả Nguyễn Phương Hạnh ii LỜI CẢM ƠN Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của bạn bè, đồng nghiệp và gia đình. Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc Tiến sỹ Nguyễn Ngọc Anh đã tận tình hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập và thực hiện đề tài. Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban Giám đốc, Ban Quản lý đào tạo, Bộ môn Quản lý Đất đai, Khoa Quản lý Đất đai - Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Lai Châu- tỉnh Lai Châu, Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Lai Châu đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài. Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn thành luận văn./. Trân trọng cảm ơn! Lai Châu, ngày 01 tháng 12 năm 2020 Tác giả Nguyễn Phương Hạnh iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN .................................................................................................. i LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................... ii MỤC LỤC ............................................................................................................ iii DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT .......................................................................... vi DANH MỤC BẢNG ........................................................................................... vii DANH MỤC HÌNH ........................................................................................... viii MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI ............................................................... 1 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ......................................................................... 2 1.3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI ............................................................................... 2 1.3.1. Ý nghĩa khoa học ......................................................................................... 2 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn .......................................................................................... 2 Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................... 3 1.1.1. Một số khái niệm .......................................................................................... 3 1.1.2. Các quy định về đấu giá ............................................................................... 5 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................... 10 1.2. CƠ SỞ PHÁP LÝ CỦA ĐỀ TÀI................................................................ 15 1.3. CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ ĐẤT CỦA MỘT SỐ NƯỚC TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM............................................................................................... 18 1.3.1. Công tác đấu giá đất trên Thế giới ............................................................. 18 1.3.2. Công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ...................................... 22 1.3.3. Một số nghiên cứu khoa học có liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ .... 28 Chương II ............................................................................................................ 30 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU......................................... 30 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .......................................... 30 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu................................................................................. 30 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu .................................................................................... 30 iv 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU ....................................................................... 30 2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Lai Châu:................................................................................. 30 2.2.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu ..................................................................................................................... 30 2.2.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án. ................................ 31 2.2.4. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu giai đoạn 2016-2018. ............................................................................................ 31 2.2.5. Đề xuất một số giải pháp tăng cường công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu ......................................................................................... 31 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .............................................................. 31 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp .......................................... 31 2.3.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu .......................................................... 31 2.3.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.......................................................... 32 2.3.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu và tổng hợp số liệu ......... 33 2.3.5. Phương pháp so sánh.................................................................................. 34 Chương III .......................................................................................................... 35 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................................................ 35 3.1. KHÁI QUÁT CHUNG VỀ ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU ............................ 35 3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...................................................................................... 35 3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội thành phố Lai Châu ........................ 38 3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội TP Lai Châu ......... 39 3.1.4. Tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất của thành phố Lai Châu ...... 40 3.2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ LAI CHÂU................................................... 49 3.2.1. Các văn bản pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu ............................................................................................................... 49 3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất ........................................................... 51 3.2.3. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ........................ 53 v 3.2.4 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 trên địa bàn thành phố Lai Châu ........................................................................................................ 57 3.3. KẾT QUẢ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ DỰ ÁN 70 3.3.1. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại lô L4, khu dân cư số 01 mở rộng bám đường 58 m, phường Đông Phong ....................................................................... 70 3.3.2. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất tại tổ 7 phường Quyết Tiến .................. 73 3.3.3. Dự án đấu giá quyền sử dụng đất cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong ...................... 76 3.4. ĐÁNH GIÁ VỀ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT QUA Ý KIẾN NGƯỜI THAM GIA ĐẤU GIÁ VÀ CÁN BỘ CHUYÊN MÔN .... 79 3.4.1. Đánh giá của cán bộ về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ..................... 79 3.4.2. Đánh giá của người tham gia đấu giá về công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở của 3 dự án nghiên cứu ............................................................................... 82 3.4.3. Đánh giá chung về công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu ........................................................................................................ 87 3.5. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ LAI CHÂU .................... 89 3.5.1. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................. 89 3.5.2. Giải pháp về quy hoạch dự án đấu giá quyền sử dụng dất......................... 89 3.5.3. Giải pháp về giá đất.................................................................................... 89 3.5.4. Giải pháp tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất ............................ 90 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................... 92 1. KẾT LUẬN ..................................................................................................... 92 2. KIẾN NGHỊ .................................................................................................... 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................................. 94 PHỤ LỤC ................................................................ Error! Bookmark not defined. vi DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT Từ viết tắt Nghĩa tiếng việt BĐG Bán đấu giá BĐS Bất động sản BLDS Bộ Luật Dân sự CN QSH Chuyển nhượng quyền sở hữu CNH Công nghiệp hoá CSHT Cơ sở hạ tầng ĐĐ Đất đai GCN Giấy chứng nhận HĐBĐG Hội đồng Bán đấu giá HĐH Hiện đại hoá KDC Khu dân cư LĐĐ Luật Đất đai MCL Mức chênh lệch QSDĐ Quyền sử dụng đất SDĐ Sử dụng đất TBQ Tiền bình quân TW Trung ương UBND Uỷ ban nhân dân XHCN Xã hội chủ nghĩa vii DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1. Tổng hợp kết quả đo đạc, lập bản đồ địa chính của thành phố Lai Châu ..... 42 Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Lai Châu năm 2018 ....................... 47 Bảng 3.3: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất giai đoạn 2016-2018 48 Bảng 3.4. Kết quả 3 năm thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu từ năm 2016 đến năm 2018 ........................................................... 58 Bảng 3.5. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2016 ..................................... 64 Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2017 ..................................... 66 Bảng 3.7. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất năm 2018 ..................................... 69 Bảng 3.8: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại Lô L4, khu dân cư số 1 mở rộng, bám mặt đường 58 m, phường Đông Phong ................................................................ 72 Bảng 3.9: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ tại tổ 7, phường Quyết Tiến ................. 75 Bảng 3.10: Kết quả trúng đấu giá QSDĐ cho các thửa đất thuộc lô CL-01, tổ 22 và các thửa đất thuộc lô 35B, khu dân cư số 1, phường Đông Phong ................. 78 Bảng 3.11: Đánh giá về trình tự thủ tục, quy trình, xây dựng dự án đấu giá, việc thực hiện kế hoạch hàng năm và tính minh bạch của dự án ................................ 80 Bảng 3.12. Giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.......................... 81 Bảng 3.13. Đánh giá về việc thực hiện quy chế đấu giá ...................................... 82 Bảng 3.14. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................................................................................... 82 Bảng 3.15. Đánh giá về giá khởi điểm và các khoản phí phải nộp khi tham gia đấu giá .................................................................................................................. 83 Bảng 3.16: Đánh giá về bước giá, mức chênh lệch giá và sự hài lòng của người tham gia đấu giá ................................................................................................... 85 Bảng 3.17: Đánh giá sau khi trúng đấu giá quyền sử dụng đất............................ 86 viii DANH MỤC HÌNH Hình 3.1: Sơ đồ hành chính thành phố Lai Châu ................................................. 35 Hình 3.2: Quy trình đấu giá quyền sử dụng đất của tỉnh Lai Châu ..................... 54 Hình 3.3. Sơ đồ vị trí khu đất đấu giá tại Lô L4, KDC số 1 mở rộng.................. 71 Hình 3.4. Sơ đồ vị trí chia lô khu cấp đất tổ 7, phường Quyết Tiến .................... 74 Hình 3.5. Sơ đồ vị trí khu đất lô CL-01, tổ 22 phường Đông Phong ................... 76 Hình 3.6. Sơ đồ vị trí khu đất lô 35B, khu dân cư 1B, phường Đông Phong ...... 77 1 MỞ ĐẦU 1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, nền kinh tế thị trường đã từng bước được hình thành. Việc phát huy nguồn nội lực từ đất đai để phục vụ công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đóng vai trò vô cùng quan trọng. Do vậy từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng. Một số địa phương đã áp dụng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đã đem lại kết quả khả quan bước đầu, bên cạnh đó cũng tồn tại một số hạn chế nhất định. Những năm gần đây, công tác đấu giá quyền sử dụng đất đã khắc phục một số hạn chế trong việc giao đất, cho thuê đất trong khi có sự chênh lệch quá lớn về quy định của Nhà nước và giá thị trường, tạo ra sự bình đẳng cho người tham gia đấu giá, huy động tối đa nguồn thu cho ngân sách. Thành phố Lai Châu đang trong quá trình đô thị hóa mạnh. Để giải quyết các khó khăn ban đầu về nguồn kinh phí, tăng nhu cầu về thị trường đất ở,.. thành phố Lai Châu đã báo cáo đề xuất, trình UBND tỉnh cho thực hiện công tác đấu giá QSDĐ để tạo nguồn kinh phí phục vụ cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng tại địa phương đồng thời góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn. Ngoài ra, công tác đấu giá quyền sử dụng các khu đất nhỏ, lẻ nằm xen kẹt trong các khu dân cư nông thôn cũng đã góp phần quan trọng trong sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương, sự cân đối giữa đẩy mạnh đô thị hóa nông thôn với xây dựng nông thôn mới. Tuy nhiên Luật đất đai 213 ra đời, theo luật mới một số nội dung về đấu 2 giá quyền sử dụng đất đã được điều chỉnh, do vậy việc áp dụng luật vào thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Lai Châu nói riêng và tỉnh Lai Châu nói chung còn nhiều lúng túng. Do vậy việc đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Lai Châu là hết sức cần thiết và có ý nghĩa giúp tìm ra những tồn tại, hạn chế trong công tác đầu giá quyền sử dụng đất, từ đó đề xuất những giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Nhận thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề, tôi thực hiện đề tài: "Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu - tỉnh Lai Châu trong giai đoạn 2016 - 2018". 1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU - Đánh giá thực trạng của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu trong giai đoạn 2016-2018. - Đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện quy trình, cơ chế trong công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Lai Châu, tỉnh Lai Châu. 1.3. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 1.3.1. Ý nghĩa khoa học Luận văn góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học của công tác đấu giá quyền sử dụng đất, kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phụ thuộc vào vị trí, cơ sở hạ tầng và giá khởi điểm của khu đất được đấu giá. 1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Các đơn vị liên quan đến công tác đấu giá của thành phố Lai Châu có thể nghiên cứu, lựa chọn và áp dụng giải pháp phù hợp để công tác đấu giá của thành phố Lai Châu đạt kết quả tốt hơn. Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể dùng làm tài liệu tham khảo cho học viên cao học và sinh viên cũng như những nhà quản lý đất đai về công tác đấu giá trên địa bàn thành phố Lai Châu. 3 Chương I: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1.1.1. Một số khái niệm 1.1.1.1. Giá đất Theo Điều 113, 114 của Luật Đất đai 2013 quy định giá đất được ban hành định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trong thời gian thực hiện mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu thì điều chỉnh giá đất cho phù hợp. Theo khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau: - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá. - Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất. - Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Giá đất thị trường là giá bán QSĐ một lô đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị; quy luật cung cầu; quy luật cạnh tranh; biểu hiện bằng tiền do người chuyển nhượng (bán) và người nhận chuyển nhượng (mua) tự thảo thuận với nhau tại một thời điểm xác định. Giá Nhà nước quy định thường ở trạng thái tĩnh và thấp trong khi đó giá thị trường lại ở trạng thái động và cao hơn giá Nhà nước. Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai. Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối 4 quan hệ kinh tế đất giữa Nhà nước-chủ sở hữu đất và người sử dụng đất-người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. 1.1.1.2. Đấu giá quyền sử dụng đất Đấu giá là một thị trường, trong đó người mua tiềm năng đặt giá cho hàng hóa chứ không phải đơn thuần trả giá người bán; thị trường đấu giá là một thị trường có tổ chức, tại đó giá cả được điều chỉnh liên tục theo biến đổi của cung và cầu. Ở Việt Nam, theo từ điển Luật học thì “Bán đấu giá tài sản là hình thức bán công khai một tài sản, một khối tài sản; theo đó có nhiều người muốn mua tham gia trả giá, người trả giá cao nhất nhưng không thấp hơn giá khởi điểm là người mua được tài sản”. Bản chất của bán đấu giá tài sản là quan hệ dân sự về mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá nhằm bán được tài sản với giá cao nhất. Hoạt động bán đấu giá tài sản được diễn ra theo ý chí của chủ sở hữu và người được chủ sở hữu ủy quyền yêu cầu tổ chức có chức năng bán đấu giá hoặc tài sản thực hiện việc bán đấu giá. Vì thế, bán đấu giá quyền sử dụng đất là hình thức mua bán công khai, được tổ chức chặt chẽ theo những hình thức mà pháp luật quy định, do người bán đấu giá điều khiển; nhằm bán được quyền sử dụng đất ở với giá cao nhất do người mua chấp nhận trên cơ sở cạnh tranh tự nguyện về giá cả; người mua được quyền sử dụng đất là người trả giá cao nhất đối với quyền sử dụng đất mang bán đấu giá. 5 1.1.2. Các quy định về đấu giá 1.1.2.1. Quá trình hình thành công tác đấu giá QSDĐ ở Việt Nam Trước Luật Đất đai 1993, trong những quy định của Luật Đất đai 1987, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị QSDĐ trên thị trường đất đai. Chính điều đó đã làm cho quan hệ đất đai không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm mua bán ngầm diễn ra Nhà nước không thể kiểm soát được. Luật Đất đai 1993 ra đời thay thế Luật Đất đai 1987 với những quy định mới cho phép người SDĐ được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị quyền SDĐ đó tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình thành và phát triển thị trường BĐS chính thức ở nước ta. Điều đó đã tạo bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDĐ mà còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDĐ với nhau, bước đầu hình thành việc đấu giá quyền SDĐ. Chính sách SDĐ phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với đường lối đổi mới quản lý đất đai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu ngân sách từ đất, huy động được vốn để đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Với chủ trương “Đổi đất lấy CSHT” của Chính phủ, nhiều tỉnh, thành phố đã chủ động tiến hành giao đất có thu tiền sử dụng nhằm huy động nguồn vốn đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ thống CSHT địa phương. Với chủ trương này, trong vòng hơn 10 năm trở lại đây, việc thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng CSHT đó được nhân rộng trên phạm vi cả nước. Đây là một giải pháp hữu hiệu khắc phục những khó khăn về vốn xây dựng CSHT, tập trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá. Song cùng với những biến động về giá cả đất đai trên thị trường BĐS, giá chuyển nhượng thực tế cao gấp nhiều lần so với giá đất do Nhà nước quy định, chính sách giao đất để tạo vốn đầu tư xây dựng CSHT đó bộc lộ những hạn chế, 6 nhược điểm nhất định, ví dụ như bảng giá đất đó được Nhà nước chỉnh sửa hệ số k nhiều lần song vẫn quá lạc hậu, giá đất do Nhà nước đặt ra là rất thấp so với thực tế, nhất là ở các đô thị, các khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ. Qua 10 năm thi hành Luật Đất đai 2003 đã phát huy khá tốt vai trò ổn định các mối quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, nó cũng đã bộc lộ những hạn chế nhất định dẫn tới việc thực thi pháp luật về đất đai còn nhiều bất cập, ảnh hưởng không tốt đến tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội. Do vậy, cần thiết phải ban hành Luật Đất đai mới thay thế Luật Đất đai 2003. Ngày 29/11/2013, Quốc Hội đã thông qua Luật Đất đai 2013, có hiệu lực kể từ ngày 1/7/2014. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003. Luật Đất đai 2013 vừa tiếp tục, kế thừa, luật hóa những quy định còn phù hợp nhưng đồng thời đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế bất cập của Luật Đất đai 2003. 1.1.2.2. Nội dung chi tiết của các quy định pháp luật về đấu giá quyền sử dụng đất * Quy định của Luật Đất đai năm 2003 về đấu giá quyền sử dụng đất Tại Điều 58, Luật Đất đai năm 2003 quy định cụ thể như sau: + Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủ sản, làm muối; các trường hợp khác do Chính phủ quy định. + Ngoài các trường hợp bán đấu giá QSDĐ trên đây, Khoản 2 của Điều 58 còn quy định việc đấu giá QSDĐ còn nhằm mục đích để thi hành án, xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng QSDĐ. + Về giá cả trong đấu giá QSDĐ, Khoản 3 của điều luật này quy định mức “giá sàn” trong đấu giá quyền sử dụng đất. Đây là cơ sở giúp cho 7 UBND cấp tỉnh trong việc ban hành các quy định về BĐG QSDĐ để thực hiện mục đích của việc xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc các mục tiêu kinh tế khác của địa phương. + Khoản 4 của Điều luật này quy định việc tổ chức đấu giá QSDĐ phải tuân theo quy định của pháp luật về đấu giá. Như vậy, Điều luật này cũng đã đề cập đến các văn bản pháp luật chuyên ngành về đấu giá QSDĐ như Bộ Luật Dân sự năm 2005 và các văn bản pháp luật khác do Chính phủ và UBND cấp có thẩm quyền ban hành; trong đó sự ưu tiên áp dụng các quy định chuyên ngành về đấu giá một lần nữa được khẳng định trong lĩnh vực này. * Quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đấu giá quyền sử dụng đất Tại Điều 118, Luật Đất đai năm 2013 quy định cụ thể như sau: + Các trường hợp được bán đấu giá QSDĐ: Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ trong các trường hợp đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê; sử dụng quỹ đất để đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng; sử dụng đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; cho thuê quỹ đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cở sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước; giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân; giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. + Các trường hợp không đấu giá QSDĐ: giao đất không thu tiền sử dụng đất; sử dụng đất được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định tại điều 110 của Luật này, sử dụng đất quy định tại các điểm b, g khoản 1 và khoản 2 Điều 56 của Luật này; sử dụng đất vào mục đích hoạt động khoáng sản; sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở công vụ; giao đất ở cho cán bộ, công chức, viên chức chuyển nơi công tác theo quyết định điều động của cơ quan có thẩm quyền; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại xã mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất 8 ở; giao đất ở cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại thị trấn thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn mà không có đất ở và chưa được Nhà nước giao đất ở; các trường hợp khác do Thủ tướng Chính phủ quy định. * Luật đấu giá tài sản năm 2016 Luật đấu giá tài sản năm 2016 quy định về nguyên tắc, trình tự, thủ tục đấu giá tài sản; đấu giá viên, tổ chức đấu giá tài sản; thù lao dịch vụ đấu giá, chi phí đấu giá tài sản; xử lý vi phạm, hủy kết quả đấu giá tài sản, bồi thường thiệt hại; quản lý nhà nước về đấu giá tài sản. Về trình tự thủ tục đấu giá được quy định tại chương 3 của Luật đấu giá tài sản, cụ thể như sau: - Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản: Người có tài sản đấu giá ký kết hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản với tổ chức đấu giá tài sản để thực hiện việc đấu giá tài sản. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản phải được lập thành văn bản, được thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự và quy định của Luật này (Điều 33). - Quy chế cuộc đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản ban hành Quy chế cuộc đấu giá áp dụng cho từng cuộc đấu giá trước ngày niêm yết việc đấu giá tài sản. - Niêm yết việc đấu giá tài sản. - Xem tài sản đấu giá - Địa điểm đấu giá. - Đăng ký tham gia đấu giá: Tổ chức đấu giá tài sản bán hồ sơ tham gia đấu giá, tiếp nhận hồ sơ tham gia đấu giá trong giờ hành chính, liên tục kể từ ngày niêm yết việc đấu giá tài sản cho đến trước ngày mở cuộc đấu giá 02 ngày. - Tiền đặt trước và xử lý tiền đặt trước: Người tham gia đấu giá phải nộp tiền đặt trước. Khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá tài sản và người có tài sản đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là năm phần trăm và tối đa là hai mươi phần trăm giá khởi điểm của tài sản đấu giá. - Hình thức đấu giá và phương thức đấu giá.(Điều 40). 1.1.2.3. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất Giao đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ là một trong những 9 giải pháp quan trọng được quy định trong Luật Đất đai 2003 nhằm đảm bảo tính công khai, minh bạch trong quản lý, sử dụng đất đai. Tuy nhiên, trong thực tế, việc làm này chưa được áp dụng phổ biến. Nhiều vấn đề bức xúc trong quản lý sử dụng đất đai thời gian qua có thể được giải quyết nếu như việc đấu giá được triển khai quyết liệt, đồng bộ và hiệu quả. Vì vậy cần phải hiểu rõ vai trò của đấu giá QSDĐ: Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định). Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất, thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá. Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường, góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn đang là vấn đề bức xúc hiện nay. Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho” trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất, cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy sinh. Việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm, quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó 10 có cơ hội cho việc dàn xếp. Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang. 1.1.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất 1.1.3.1. Các phương pháp định giá đất Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều 1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, Điều 4, Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ. - Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá. - Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn. - Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra