Tài liệu Pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh lào cai

VŨ THỊ MAI PHƢƠNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ Pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai VŨ THỊ MAI PHƢƠNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai VŨ THỊ MAI PHƢƠNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS. BÙI ĐỨC HIỂN HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Vũ Thị Mai Phương, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Mai Phƣơng LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Bùi Đức Hiển về đề tài luận văn: "Pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Bùi Đức Hiển đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Vũ Thị Mai Phƣơng MỤC LỤC Trang 1 MỞ ĐẦU Chƣơng 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT Những vấn đề lý luận về cho thuê đất Khái niệm, đặc điểm về cho thuê đất Nguyên tắc cho thuê đất Phân loại cho thuê đất Lý luận pháp luật về cho thuê đất Khái niệm pháp luật về cho thuê đất Cơ cấu pháp luật về cho thuê đất Tiêu chí đánh giá pháp luật và thực hiện pháp luật về cho thuê đất 1.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến pháp luật về cho thuê đất và thực hiện pháp luật về cho thuê đất 1.5. Lược sử hình thành phát triển các quy định pháp luật về cho thuê đất Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT QUA THỰC 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.3. TIỄN THI HÀNH TẠI TỈNH LÀO CAI Thực trạng các quy định pháp luật về cho thuê đất Quy định pháp luật về chủ thể có thẩm quyền cho thuê đất Quy định về chủ thể được thuê đất Các quy định về hình thức cho thuê đất Quy định pháp luật về điều kiện cho thuê đất Quy định pháp luật về trình tự, thủ tục cho thuê đất Quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo hình thức thuê đất 2.1.7. Các quy định về thời hạn cho thuê đất 2.1.8. Quy định về thanh tra, giám sát giải quyết tranh chấp, xử lý vi phạm pháp luật liên quan đến việc thuê đất 2.2. Thực tiễn thực hiện pháp luật về cho thuê đất tại tỉnh Lào Cai 2.1. 2.1.1. 2.1.2. 2.1.3. 2.1.4. 2.1.5. 2.1.6. 10 10 10 13 13 14 14 14 16 18 19 24 24 24 26 31 35 37 41 46 52 55 2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, văn hóa xã hội của tỉnh Lào Cai và tác động của các yếu tố này đến hoạt động cho thuê đất trên bàn tỉnh 2.2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về cho thuê đất tại tỉnh Lào Cai Chƣơng 3: ĐỊNH HƢỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG 55 59 CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT TẠI TỈNH LÀO CAI Định hướng hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cho thuê đất tại tỉnh Lào Cai 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai trong thời gian tới 3.2.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về cho thuê đất 3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về cho thuê đất tại tỉnh Lào Cai 76 3.1. KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 76 78 78 82 88 90 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT CTĐ : Cho thuê đất QSDĐ : Quyền sử dụng đất TN&MT : Tài nguyên và môi trường UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu bảng 2.1 Tên bảng Số tổ chức được UBND tỉnh Lào Cai CTĐ từ năm 2016-2020 Trang 67 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Cho thuê đất (CTĐ) là một trong những phương thức tiếp cận đất đai phổ biến tại tất cả các quốc gia trên thế giới. Ở Việt Nam, do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và Nhà nước có quyền thay mặt nhân dân cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) thuê đất nên quá trình CTĐ cũng mang tính đặc thù của riêng Việt Nam. Với đặc thù này ở Việt Nam CTĐ có thể có cả ở thị trường quyền sử dụng đất (QSDĐ) sơ cấp và thị trường QSDĐ thứ cấp. Thị trường QSDĐ sơ cấp là thị trường đất được chuyển từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất thông qua các hình thức giao đất, CTĐ, công nhận QSDĐ. Còn thị trường QSDĐ thứ cấp là thị trường chuyển QSDĐ từ người sử dụng đất này sang người sử dụng đất khác qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thừa kế… (thị trường này diễn ra sau khi đất được chuyển từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất. Có thể thấy, hình thức CTĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong việc chuyển giao đất từ Nhà nước sang người sử dụng đất, góp phần phát huy được giá trị của đất đai trong quá trình phát triển đất nước. Pháp luật về CTĐ ra đời nhằm tạo cơ sở pháp lý điều chỉnh hoạt động thuê đất đảm bảo đất đai được sử dụng đúng mục đích, đúng quy hoạch sử dụng đất, tiết kiệm và đạt hiệu quả kinh tế cao trong điều kiện đất đai, nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn, nhưng nhu cầu sử dụng đất của xã hội ngày càng tăng. Thực tiễn thi hành pháp luật về CTĐ thời gian qua ở Việt Nam nói chung, ở tỉnh Lào Cai nói riêng cho thấy việc trao quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai cho Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) và UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (gọi chung là UBND cấp huyện) thông qua hình thức CTĐ..., nhưng không ít quy định về nguyên tắc, thẩm quyền, trình tự, thủ tục, điều kiện CTĐ, giám sát việc CTĐ chưa được hoàn thiện, còn có những chồng chéo, mâu thuẫn, thiếu sót đã phát sinh tình trạng có địa phương thì quá khó khăn trong việc CTĐ, nhưng cũng có địa phương lại CTĐ bừa bãi, không tính đến hiệu quả kinh tế, phát sinh tham nhũng, tiêu cực. Cần được nghiên cứu, góp ý hoàn thiện. 1 Hơn nữa, qua thực tiễn thi hành pháp luật về thuê đất tại tỉnh Lào Cai cho thấy nội dung một số quy định của pháp luật về vấn đề này chưa phù hợp với thực tiễn mà điều dễ nhận thấy nhất đó là sự bất bình đẳng trong việc thuê đất giữa người sử dụng đất trong nước với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam. Luật Đất đai năm 2013 ra đời với việc bổ sung quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước CTĐ theo hai hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê. Tuy nhiên, trong quá trình thi hành Luật Đất đai năm 2013 cũng gặp những vướng mắc như sự thiếu rõ ràng trong Nghị định số 46/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chuyển từ hình thức được giao đất sang hình thức CTĐ…; chưa quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia quan hệ này; chưa quy định cụ thể về thời hạn, mục đích, hiệu quả của việc sử dụng đất được thuê. Bên cạnh đó, vẫn gặp những rào cản về thủ tục hành chính, tình trạng nhũng nhiễu, tiêu cực của một số cán bộ làm nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai, tình trạng sử dụng đất thuê không đúng mục đích, không hiệu quả,… Chính vì vậy, một khung pháp lý hoàn chỉnh, đồng bộ và tương thích để bảo đảm cho QSDĐ của người thuê đất được thực thi là điều cần thiết. Mặt khác, yêu cầu của quá trình hội nhập khu vực và quốc tế đòi hỏi phải cải cách thị trường QSDĐ cấp một, trong đó có thị trường về CTĐ theo hướng ngày càng công khai, minh bạch hơn; đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn cũng như thúc đẩy quá trình phát triển bền vững đất nước. Do vậy, cần thiết phải có những nghiên cứu sửa đổi hoàn thiện các quy định pháp luật về vấn đề này. Đặc biệt, hiện nay theo khảo cứu của tác giả mặc dù đã có một số công trình, bài viết liên quan đến pháp luật về CTĐ được tiếp cận từ các giác độ khác nhau. Tuy nhiên, nghiên cứu pháp luật về CTĐ qua thực tiễn tỉnh Lào Cai thì qua các công trình tác giả được khảo cứu chưa có công trình nào nghiên cứu về vấn đề này. Với những lý do đó, tác giả quyết định lựa chọn chủ đề: “Pháp luật về cho thuê đất từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Lào Cai” làm chủ đề luận văn của mình. 2 2. Tình hình nghiên cứu Các sách, đề tài, tạp chí, bài viết nghiên cứu pháp luật về cho thuê đất - Sách “Kinh nghiệm nước ngoài về quản lý và pháp luật đất đai”, Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT), tháng 9/2012 [4] đã đề cập đến nội dung pháp luật đất đai của một số nước trên thế giới qua các chế độ sở hữu, điều tra cơ bản về đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tài chính, định giá đất, thu hồi, bồi thường đất đai, tái định cư, đăng ký đất đai và tài sản gắn liền trên đất, QSDĐ của ngươi nước ngoài. - Đề tài “Nghiên cứu cơ sở lý luận và quy định về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt Nam” tháng 9 năm 2012 của tác giả Trần Tú Cường, Viện Chiến lược, Chính sách TN&MT, Bộ TN&MT làm chủ nhiệm [11]. Đề tài này chỉ tập trung nghiên cứu làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản về sở hữu và chế định sở hữu, sử dụng đất đai, được qui định trong các bộ luật hay đạo luật chính của các quốc gia được lựa chọn nghiên cứu. Có những vấn đề rất quan trọng có liên quan tới chế độ sở hữu, sử dụng đất, như vấn đề địa tô, quyền địa dịch; quan hệ về quyền tài sản đất, trái quyền trong quan hệ cầm cố, chuyển nhượng tài sản đất; chính sách thuế tài sản đất; quyền của người có tài sản gắn liền với đất. Những mỗi quan hệ đất đai được điều tiết theo những điều khoản của pháp luật chuyên ngành có liên quan đến việc cho thuê, chuyển nhượng các thửa đất. Các luận án, luận văn nghiên cứu pháp luật về cho thuê đất - Luận án tiến sĩ luật học, “Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội, 2003 [38]. Luận án làm sáng tỏ quan niệm về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch thương mại về đất đai, vai trò của pháp luật đối với việc đảm bảo các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Từ đó tìm ra những định hướng, giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai. Công trình này chưa đề cập sâu đến nội dung CTĐ nhưng có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận giúp cho luận án làm sáng tỏ về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê đất, tính chất của quan hệ thuê đất. 3 - Luận án tiến sĩ: “Pháp luật về cho thuê đất ở Việt Nam hiện nay” của tác giả Nguyễn Khánh Ly, Học viện Khoa học xã hội, Hà Nội năm 2016 [18]. Qua luận án này tác giả đã nghiên cứu làm sáng tỏ những vấn đề lý luận pháp luật về CTĐ; đánh giá thực trạng các quy định pháp luật về CTĐ và thực tiễn thực hiện vấn đề này tại Việt Nam. Từ đó chỉ ra những bất cập, hạn chế, thiếu sót và đưa ra những kiến giải hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về CTĐ ở Việt Nam trong thời gian tới. - Luận văn thạc sĩ luật học: “Pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất ” năm 2006 của tác giả Trần Trọng Bình [1]. Luận văn đã tìm hiểu cơ sở lý luận và thực tiễn của pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất; đánh giá thực trạng của lĩnh vực pháp luật này và đề xuất một số giải pháp hoàn thiện. - Luận văn thạc sĩ “Pháp luật điều chỉnh quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với tổ chức trong nước” của tác giả Huỳnh Minh Phương [22] đi sâu vào nghiên cứu nội dung pháp luật quy định về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước với các tổ chức trong nước, như: quyền và nghĩa vụ của các bên, trình tự, thủ tục CTĐ… Liên quan đến lĩnh vực pháp luật CTĐ đã có một số cuốn sách, giáo trình được công bố mà tiêu biểu là các tác phẩm sau đây: - Luận văn thạc sĩ: “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất đối với doanh nghiệp ở Việt Nam”, của tác giả Nguyễn Thị Thu Hiền [16] đã nghiên cứu xuất phát từ tình hình hoạt động quản lý, sử dụng đất của các doanh nghiệp việc giao đất, CTĐ dư dôi so với nhu cầu sử dụng đất thực sự tại một số doanh nghiệp dẫn đến việc lãng phí tài nguyên đất; chính sách giá đất quá cao; việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp còn nhiều vướng mắc về phương thức thanh toán. Tuy nhiên, pháp luật về thuê đất trong luận văn này được đề cập chưa được rõ. - Luận văn thạc sĩ: “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất ở nước ta – Thực trạng và giải pháp hoàn thiện” của tác giả Nguyễn Thị Dung đã phân tích, làm rõ hệ thống quy định pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất và cho thuê đất ở nước ta trong giai đoạn hiện nay. Bên cạnh đó, luận văn đã đề xuất, kiến nghị những giải pháp khắc phục nhằm giải quyết những vướng mắc từ thực tiễn việc giao đất, cho thuê đất trong từng giai đoạn. 4 Một số bài viết trên các tạp chí: “Quy định mới về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong Luật đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành” của tác giả Nguyễn Xuân Trọng trong tạp chí Luật học – Đặc san 11/2014; “ Bất cập trong các quy định về căn cứ giao đất, cho thuê đất của Luật đất đai năm 2013” của tác giá Đặng Anh Quân trong tạp chí Nhà nước và pháp luật – số 5/2016. Qua công trình, đề tài, luận án, luận văn được tác giả khảo cứu ở trên có thể thấy mặc dù vậy ở chừng mực nhất định các tác giả đã phân tích, hệ thống một cách khá toàn diện về khái niệm, đặc điểm CTĐ, căn cứ CTĐ; hình thức CTĐ; thẩm quyền CTĐ; quy trình, thủ tục CTĐ; giá đất và thực trạng pháp luật của việc CTĐ; những hạn chế, bất cập của chính sách, pháp luật về thuê đất, thực tiễn áp dụng chế định này trong các quan hệ đất đai như: giao đất, CTĐ; pháp luật dường như chưa có phân biệt một cách sâu sắc, thấu đáo sự khác nhau giữa bản chất của hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất và CTĐ, chưa làm sáng tỏ tính chất của quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất và các căn cứ pháp lý để điều chỉnh quan hệ này. Đây là những tư liệu rất quan trọng và có ý nghĩa trong quá trình hoàn thiện luận văn. Có thể thấy, những công trình, bài báo đã đánh giá thực trạng pháp luật đưa đến một cái nhìn đa chiều về CTĐ như hình thức, nội dung điều chỉnh của pháp luật hiện hành một cách hợp lý, logic. Tuy nhiên, cho đến nay chưa có công trình nào nghiên cứu một cách hệ thống, toàn diện và chuyên sâu pháp luật về CTĐ ở tỉnh Lào Cai trên các phương diện lý luận và thực tiễn. Những nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc phản ánh, phân tích, luận giải, nêu thực trạng và chỉ ra những hạn chế của pháp luật hiện hành về thuê đất mà chưa luận giải lý do, chưa đi sâu và phân tích những nguyên nhân dẫn đến hạn chế của pháp luật về thuê đất. Chưa có sự khảo sát hoạt động thuê đất một một cách toàn diện, như: kết quả của bên thuê và bên CTĐ (ưu điểm, vướng mắc, nguyên nhân…). Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về CTĐ đã được đưa ra, nhưng chưa đi sâu và chỉ rõ những hạn chế của pháp luật về thuê đất; những giải pháp này còn khác nhau, thậm chí còn trái ngược nhau. Điều này cho thấy nhu cầu nghiên cứu một cách toàn diện, tổng thể cả về lý luận cũng như thực tiễn áp dụng trong thời gian qua trên cơ sở quan điểm, đường lối của 5 Đảng về chính sách thuê đất trong điều kiện kinh tế thị trường nói riêng và trong điều kiện hội nhập quốc tế nói chung là cần thiết. Từ việc đánh, giá các kết quả nghiên cứu của những công trình khoa học có liên quan đã được công bố đặt ra cho những vấn đề tiếp tục nghiên cứu sau đây: - Trên cơ sở phân tích khoa học khái niệm thuê đất đã có từ đó đưa ra quan niệm về thuê đất, đặc điểm, đặt trong mối quan hệ giữa quyền của người sử dụng đất với pháp luật về tài sản và chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. - Trên cơ sở kế thừa những kết quả nghiên cứu trước, luận văn tiếp tục nghiên cứu giải quyết những vấn đề bất cập, hạn chế của các quy định và thực tiễn thực hiện CTĐ tại tỉnh Lào Cai; trên cơ sở lý luận và thực tiễn đề ra những phương hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về CTĐ, khắc phục những bất cập, hạn chế cả về lý luận cũng như pháp luật thực định nhằm phát huy nguồn lực đất đai trong phát triển kinh tế-xã hội tại tỉnh Lào Cai. 3. Mục đích và phạm vi nghiên cứu 3.1. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu của luận văn là làm sáng tỏ những vấn đề lý luận, pháp lý và thực tiễn về CTĐ và nâng cao hiệu quả thi hành vấn đề này tại tỉnh Lào Cai. 3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn xác định các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau đây: + Nghiên cứu những vấn đề lý luận pháp luật về CTĐ để từ đó xác định đúng bản chất, nội dung, yêu cầu điều chỉnh của pháp luật về CTĐ; tiêu chí và các yếu tố ảnh hưởng đến thực hiện pháp luật về CTĐ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. + Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành về CTĐ tại tỉnh Lào Cai nhằm chỉ ra những thành tựu, những hạn chế và nguyên nhân. + Đưa ra quan điểm, giải pháp hoàn thiện chế định pháp luật về thuê đất, nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về thuê đất trên địa bàn tỉnh Lào Cai hiện nay. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 4.1. Đối tượng nghiên cứu 6 Đối tượng nghiên cứu của luận văn tập trung vào những nội dung cụ thể sau đây: - Các quy định pháp luật hiện hành về CTĐ trong Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản nghị định, thông tư hướng dẫn thi hành về Luật Đất đai về vấn đề này. - Thực tiễn thi hành pháp luật về CTĐ tại tỉnh Lào Cai. Bên cạnh đó, ở chừng mực nhất định tác giả cũng có nghiên cứu quan điểm của Đảng về chế độ sở hữu đất đai, về quản lý nhà nước về đất đai, về phát triển thị trường bất động sản...; 4.2. Phạm vi nghiên cứu Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành có hai nhóm quy định pháp luật về CTĐ: 1) Nhà nước cho người sử dụng đất thuê đất; 2) CTĐ giữa những người sử dụng đất với nhau. Trong khuôn khổ của một luận văn thạc sĩ luật học, tác giả giới hạn phạm vi nghiên cứu: - Giới hạn về thời gian nghiên cứu: Từ khi Luật Đất đai năm 2013 của Việt Nam có hiệu lực đến nay. - Giới hạn về không gian: Luận văn nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về nhà nước cho người sử dụng đất thuê đất tại tỉnh Lào Cai. - Giới hạn về thời gian: Luận văn nghiên cứu pháp luật về pháp luật về nhà nước cho người sử dụng đất thuê đất và thực tiễn thực hiện vấn đề này tại tỉnh Lào Cai từ khi Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực đến nay. 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu 5.1. Phương pháp luận Cơ sở phương pháp luận của luận văn là phép duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác - Lênin về quyền sở hữu đất đai, về thị trường QSDĐ. 5.2. Phương pháp nghiên cứu Để giải quyết những nhiệm vụ đặt ra, luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chủ yếu sau đây: - Phương pháp phân tích, bình luận, diễn giải được sử dụng khi đánh giá, bình luận các quy định pháp luật, thực tiễn áp dụng pháp luật về quan hệ thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất để làm cơ sở cho những kết luận 7 khoa học. Phương pháp này được sử dụng trong suốt quá trình thực hiện đề tài nghiên cứu. - Phương pháp tổng hợp, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về thuê đất nhằm rút ra những kết luận tổng quan, những quan điểm, các đề xuất, kiến nghị. - Phương pháp so sánh luật học, phương pháp lịch sử được sử dụng khi phân tích, đánh giá các quy định của pháp luật đất đai của Việt Nam qua các thời kỳ với nhau. - Phương pháp phân tích logic quy phạm, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật, xem xét về tính thống nhất hoặc phát hiện mâu thuẫn trong nội dung quy định pháp luật về thuê đất giữa Nhà nước và người sử dụng đất. - Phương pháp trao đổi với chuyên gia, được sử dụng khi đánh giá thực trạng pháp luật về CTĐ và đưa ra các giải pháp hoàn thiện 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của việc nghiên cứu đề tài Luận văn là công trình khoa học chuyên sâu nghiên cứu pháp luật về CTĐ qua thực tiễn tỉnh Lào Cai có ý nghĩa lý luận và thực tiễn: - Là tài liệu tham khảo có giá trị không chỉ đối với các cơ quan lập pháp trong xây dựng hoàn thiện pháp luật về CTĐ trong Luật đất đai năm 2013; - Là tài liệu phục vụ cho công tác nghiên cứu, giảng dạy tại các cơ sở đào tạo Luật ở nước ta. - Giúp các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai có cái nhìn tổng thể hơn từ lý luận đến thực tiễn trong thực hiện pháp luật về vấn đề này. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo và phụ lục, nội dung của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Một số vấn đề lý luận pháp luật về cho thuê đất. Chương 2. Thực trạng pháp luật về cho thuê đất qua thực tiễn tỉnh Lào Cai. Chương 3: Định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về cho thuê đất tại tỉnh Lào Cai. 8 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ LÝ LUẬN LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHO THUÊ ĐẤT 1.1. Những vấn đề lý luận về cho thuê đất 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về cho thuê đất - Khái niệm về cho thuê đất : Theo Điều 14 Luật Đất đai năm 2013: “Cho thuê đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất” Cho thuê nôm na được hiểu là việc chủ sở hữu một tài sản giao cho người khác sử dụng trong một thời gian xác định dựa trên một hợp đồng thuê tài sản. Còn người sử dụng phải trả một khoản tiền nhất định cho chủ sở hữu. Hết thời hạn, chủ sở hữu thu hồi hoặc bán phần còn lại giá trị của tài sản đó. Chủ tài sản được gọi là người cho thuê, người sử dụng tài sản gọi là người thuê, tiền phải trả được gọi là tiền thuê. Còn dưới giác độ ngữ nghĩa, theo Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Tư pháp năm 2011, thuê là một hoạt động giao dịch mang tính chất của một hợp đồng, theo đó một người giao một vật cho một người khác sử dụng trong một thời hạn hoặc thực hiện một công việc theo yêu cầu của một người khác, với điều kiện được trả một số tiền [42, tr. 732]. Ở Việt Nam, đất đai là một loại tài sản đặc biệt thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; người sử dụng đất không có quyền sở hữu đất đai nên khái niệm thuê đất và CTĐ theo quy định của pháp luật Việt Nam được hiểu là thuê và cho thuê QSDĐ chứ không phải là một loại thuê tài sản thông thường. Mặc dù vậy, người sử dụng đất có thể có được QSDĐ từ nhà nước thông qua các hình thức sử dụng đất khác nhau như: cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất, CTĐ, công nhận QSDĐ. Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì tài sản bảo gồm vật, tiền, giấy tờ trị giá bằng tiền và các quyền tài sản. QSDĐ được chuyển từ nhà nước đến người sử dụng đất và quyền này cũng được coi là quyền sử dụng tài sản đặc biệt. Có thể thấy ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do vậy để tổ chức, cá nhân người 9 sử dụng đất cụ thể có được quyền sử cụ thể thì đầu tiên bắt buộc phải thông qua thị trường QSDĐ sơ cấp hay cấp một (ở thị trường này QSDĐ được chuyển tới đại diện chủ sở hữu toàn dân tức là các cơ quan nhà nước có thẩm quyền đến người sử dụng đất thông qua một trong ba hình thức là giao đất, CTĐ hoặc công nhận QSDĐ). Có thể thấy quan hệ pháp luật đất đai chỉ phát sinh khi Nhà nước chuyển QSDĐ cho người sử dụng đất thông qua một trong các hình thức sử dụng đất trên. Khi QSDĐ được chuyển cho người sử dụng đất thông qua thị trường sơ cấp, khi đó thị trường QSDĐ thứ cấp hay còn gọi là thứ cấp được hình thành, ở thị trường này người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế, thế chấp, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng QSDĐ với những người sử dụng đất khác. Việc CTĐ ở hai thị trường QSDĐ mặc dù đều là việc cho thuê QSDĐ, nhưng có bản chất pháp lý khác nhau từ chủ thể cho thuê, bản chất pháp lý, trình tự, thủ tục, thời hạn, tiền thuê đất và hậu quả pháp lý của việc thuê đất là khác nhau, cụ thể: Ở thị trường sơ cấp, bên cho thuê là các cơ quan đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai chính là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện còn ở thị trường thứ cấp bên cho thuê lại là các tổ chức, cá nhân sử dụng đất. Về bản chất của quan hệ pháp lý của quan hệ CTĐ, ở thị trường QSDĐ sơ cấp là quan hệ CTĐ mang tính hành chính, nhà nước ký hợp đồng CTĐ trên cơ sở các quyết định hành chính CTĐ, còn ở thị trường thứ cấp người sử dụng đất cho thuê bản chất là quan hệ dân sự nên dựa trên cơ sở hợp đồng thuê QSDĐ. Về trình tự, thủ tục, thời hạn CTĐ ở thị trường QSDĐ sơ cấp được thực hiện theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước…, còn ở thị trường QSDĐ sơ cấp thì các vấn đề này căn cứ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng thuê đất giữa các bên và các văn bản pháp lý liên tiền thuê và hậu quả pháp lý của việc cho thuê. Về hậu quả pháp lý giữa CTĐ ở thị trường QSDĐ sơ cấp và thứ cấp cũng có sự khác nhau. Ở thị trường QSDĐ sơ cấp nếu nhà nước không CTĐ nữa sẽ dẫn tới hậu quả pháp lý là nhà nước sẽ thu hồi đất và quan hệ pháp luật đất đai giữa nhà nước với người sử dụng đất sẽ chấm dứt còn ở thị trường QSDĐ thứ cấp khi chấm dứt hợp đồng CTĐ, người sử dụng đất có quyền CTĐ sẽ vẫn có QSDĐ. Trong luận văn này, tác giả tập trung nghiên cứu pháp luật về CTĐ ở thị trường QSDĐ sơ cấp. 10 - Đặc điểm của cho thuê đất: Theo đó tác giả cho rằng, CTĐ được hiểu là một hình thức sử dụng đất theo đó người sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển giao cho người sử dụng đất dưới hình thức là quyết định cho người sử dụng đất thuê đất và hợp đồng CTĐ trong một khoảng thời gian luật định và người thuê đất phải thanh toán một khoản tiền thuê đất hàng năm hoặc một lần cho cả thời hạn thuê. CTĐ có một số đặc điểm cơ bản sau: Thứ nhất, CTĐ là một hình thức sử dụng đất. Thông qua hoạt động CTĐ của Nhà nước sẽ làm phát sinh QSDĐ của người có nhu cầu sử dụng đất. Bằng hình thức hợp đồng các bên sẽ có những quyền và nghĩa vụ nhất định. QSDĐ của người có nhu cầu thuê đất sẽ phát sinh dựa trên cơ sở thỏa thuận, tự do bày tỏ ý chí của hai bên là Nhà nước và người sử dụng. Chính vì vậy, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong thuê đất thể hiện tính bình đẳng hơn so với hoạt động giao đất quy định trong Luật đất đai 2013. Thứ hai, CTĐ là quan hệ pháp lý mang tính quyền lực nhà nước. CTĐ làm phát sinh quan hệ giữa hai chủ thể là: Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt động CTĐ của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp đồng, tuy nhiên, bởi vì do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị lại vừa là người đại diện chủ sở hữu tài sản đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động CTĐ vẫn mang tính chất quyền lực Nhà nước. Thứ ba, đối tượng và hình thức CTĐ rộng hơn so với hình sức sử dụng đất khác. Đối tượng được Nhà nước CTĐ bao gồm các chủ thể sau đây: tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất. Hình thức CTĐ được mở rộng đối tượng hơn so với hình thức Nhà nước giao đất. Ta nhận thấy hình thức CTĐ thì mọi đối tượng sử dụng đất đai dường như có cơ hội bình đẳng trong việc tiếp cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng đất hơn hình thức Nhà nước giao đất Thứ tư, đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính. Đối với hoạt động giao đất có những đối tượng phải nộp tiền sử dụng đất và có những đối tượng không phải nộp tiền sử dụng đất thì đối với hoạt động Nhà nước CTĐ thì 11 người sử dụng đất luôn luôn phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Để tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đất được linh hoạt hơn tùy theo khả năng của mình để tiếp cận QSDĐ dưới hình thức thuê đất được hợp lý nhất thì pháp luật quy định ở thị trường QSDĐ sơ cấp Nhà nước có hai hình thức CTĐ là CTĐ trả tiền thuê hàng năm và CTĐ trả tiền một lần cho cả thời hạn thuê. 1.1.2. Nguyên tắc cho thuê đất CTĐ là hành vi pháp lý của cơ quan Nhà nước thực hiện phân phối đất đai cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để việc sử dụng đất đai được hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Hoạt động cho thuê đất phải đảm bảo các nguyên tắc sau: Thứ nhất, CTĐ phải đúng kế hoạch, quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng để điều tiết thị trường bất động sản, gắn với việc nâng cao giá trị sử dụng đất. Việc CTĐ đúng kế hoạch, quy hoạch sẽ làm tăng hiệu quả sử dụng đất của địa phương song cũng là điều kiện để đảm bảo cho hiệu quả sử dụng đất của chính doanh nghiệp, đạt được mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội. Thứ hai, CTĐ đúng thẩm quyền và đúng đối tượng. Từ đó bảo đảm cho việc phân phối đúng pháp luật, tạo ra sự công bằng cho người sử dụng đất. Nếu CTĐ sai thẩm quyền, sai đối tượng sẽ dẫn đến nhiều khiếu nại, tố cáo, tranh chấp gây mất trật tự chính trị, làm giảm hiệu quả quản lý và sử dụng đất. Thứ ba, CTĐ đúng trình tự và đúng thủ tục. Thực hiện tốt nguyên tắc này sẽ góp phần nâng cao hiệu quả CTĐ, tiết kiêm được rất nhiều thời gian. 1.1.3. Phân loại cho thuê đất Theo quy định tại Luật Đất đai năm 1993 và các luật sửa đổi bổ sung thì CTĐ được chia thành 3 loại: trong đó người sử dụng có thể trả tiền thuê hằng năm, trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền thuê một lần. Theo quy định Luật Đất đai 2003 không quy định việc cho thuê trả tiền thuê nhiều năm và trả tiền thuê 1 lần đối với tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân. Việc cho thuê trả tiền 1 lần chỉ áp dụng đối với tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài khi đầu tư tại Việt Nam 12