Tài liệu Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân thị xã sa pa, tỉnh lào cai

NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai LUẬT KINH TẾ tõ thùc tiÔn xÐt xö t¹i Tßa ¸n nh©n d©n thÞ x· Sa Pa, tØnh Lµo Cai NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai tõ thùc tiÔn xÐt xö t¹i Tßa ¸n nh©n d©n thÞ x· Sa Pa, tØnh Lµo Cai NGUYỄN THỊ THÚY HẰNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS TRẦN ANH TUẤN HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Nguyễn Thị Thúy Hằng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Thúy Hằng LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn PGS.TS Trần Anh Tuấn về đề tài luận văn: “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai”. Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học PGS.TS Trần Anh Tuấn đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Nguyễn Thị Thúy Hằng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU Chƣơng 1: 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1. 5 Khái niệm, đặc điểm, phân loại và nguyên nhân của tranh chấp đất đai 5 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp đất đai 5 1.1.2. Phân loại chấp đất đai 10 1.1.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 12 1.2. Khái niệm, đặc điểm và các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai 1.2.1. Khái niệm, đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai 15 15 1.2.2. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay 1.3. 16 Khái niệm và nội dung cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 20 1.3.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 29 1.3.2. Nội dung cơ bản của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai 20 Chƣơng 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ Xà SA PA, TỈNH LÀO CAI 2.1. 23 Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 23 2.1.1. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 23 2.1.2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân 25 2.1.3. Thời hiệu; trình tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 2.1.4. Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân 31 35 2.2. Đánh giá thực hiện thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án từ thực tiễn xét xử của Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai 38 2.2.1. Đặc điểm tự nhiên kinh tế - xã hội tại thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai có ảnh hưởng đến tình hình giải quyết tranh chấp đất đai 38 2.2.2. Một số thành tựu từ thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thị xã Sa pa, tỉnh Lào Cai 40 2.2.3. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân từ thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai Chƣơng 3: 41 PHƢƠNG HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THỊ Xà SA PA, TỈNH LÀO CAI 3.1. Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay 3.2. 53 53 Các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam hiện nay 54 3.2.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam 54 3.2.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai ở Việt Nam 58 KẾT LUẬN 63 TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Ở Việt Nam hiện nay, tình hình tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng, không chỉ về số lượng mà còn phức tạp về tính chất. Ở những vùng đang đô thị hóa nhanh, xuất hiện các tranh chấp đất đai nhiều tình tiết phức tạp, kéo dài trong nhiều năm mà không giải quyết dứt điểm. Trong thực tế, có nhiều dạng tranh chấp đất đai, có thể kể đến là các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển đổi, cho thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất; và các tranh chấp do lấn, chiếm, tài sản gắn liền với đất... Qua thực tế đó, có nhiều nguyên nhân làm tranh chấp đất đai phát sinh, như quản lý đất đai của cơ quan quản lý nhà nước chưa được đảm bảo, thủ tục hành chính liên quan tới đất đai còn tiến hành chậm, đôi khi chưa minh bạch… và đặc biệt là ý thức tuân thủ pháp luật về đất đai của người dân cùng với sự thay đổi chóng mặt của thị trường đã làm cho đất đai hiện nay trở thành tài sản có giá trị cao từ đó phát sinh tranh chấp liên quan tới đất đai. Các tranh chấp đất đai phát sinh ở hầu hết các địa phương, đặc biệt những địa phương đang phát triển, có điều kiện tự nhiên thuận lợi cho kinh tế, du lịch như thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai. Mặc dù trong thời gian qua, các chính sách pháp luật về đất đai đã được ban hành kịp thời, điều chỉnh các quan hệ xã hội phát sinh trong lĩnh vực đất đai, đáp ứng được nhu cầu thực tế… Tuy nhiên, còn nhiều quy định chưa rõ ràng, việc áp dụng và giải thích trên thực tế còn chưa kịp thời, chưa chính xác. Do đó, tình hình giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân trong những năm qua còn nhiều vướng mắc, có vụ việc phải xét xử nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, làm giảm lòng tin của người dân đối với đường lối, chính sách, pháp luật của Nhà nước. Với những lý do trên, tôi đã lựa chọn vấn đề “Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai” làm đề tài luận văn thạc sĩ của mình. 1 2. Tình hình nghiên cứu Trong thời gian gian qua đã có các công trình nghiên cứu khoa học liên quan tới vấn đề tranh chấp đất đai. Đây là các công trình khoa học đi trước, đề ra nền tảng lý thuyết nghiên cứu về đề tài, giúp tác giả luận văn xây dựng được hệ thống lý thuyết khi hoàn thiện luận văn. Các công trình nghiên cứu tiêu biểu có liên quan tới đề tài như sau: - Lê Xuân Thân (2004): “Áp dụng pháp luật trong hoạt động xét xử của Tòa án nhân dân ở Việt Nam hiện nay”, Luận án tiến sĩ luật học, Khoa Luật - Đại học Quốc gia Hà Nội; - Châu Huế (2015), “Tranh chấp đất đai và thẩm quyền giải quyết của tòa án”, Luận văn thạc sĩ, Khoa Luật - Đại học quốc gia Hà Nội. - Nguyễn Văn Cường, Trần Văn Tăng (2018), “Thực trạng giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân - Kiến nghị và giải pháp”, Báo cáo tham luận, Viện Khoa học xét xử, Tòa án nhân dân tối cao tại hội thảo “Tình trạng tranh chấp và khiếu kiện đất đai kéo dài: Thực trạng và giải pháp”, Buôn Mê Thuột - Đắk Lắk; - Phạm Thị Hương Lan (2016), “Giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật đất đai”, Luận văn thạc sĩ luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật - Mai Thị Tú Oanh (2015), “Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng toàán ở nước ta”, Luận án tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật. Qua nghiên cứu, các công trình trên đã giải quyết các nội dung chung về giải quyết tranh chấp đất đai bằng tòa án như việc áp dụng pháp luật, thẩm quyền giải quyết, trình tự thủ tục… nhưng chưa có công trình nào nghiên cứu cụ thể tình hình, điều kiện kinh tế xã hội, nguyên nhân phát sinh các tranh chấp đất đai, đặc biệt trên địa bàn thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai. Trên cơ sở đó, tác giả luận văn tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện hệ thống lý luận và thực tiễn của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai qua hệ thống tòa án, cũng như phân tích, bình luận các khó khăn thực tế khi áp dụng các quy định trên vào thực tiễn trên địa bàn thị xã Sa Pa tỉnh Lào Cai, để từ đó có những giải pháp bổ sung hoàn thiện cần thiết. 2 3. Mục đích nghiên cứu của đề tài Nghiên cứu đề tài luận văn nhằm mục đích sau: - Khảo cứu, nghiên cứu, phân tích những quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt thông qua con đường Tòa án - Nghiên cứu thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và kết quả đạt được cũng như hạn chế, vướng mắc còn tồn tại. - Đưa ra các đề xuất, kiến nghị để hoàn thiện hệ thống pháp luật góp phần nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai trên thực tế, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các bên tranh chấp. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu Để đáp ứng mục đích nghiên cứu, tác giả giới hạn đối tượng nghiên cứu trong đề tài như sau: Thứ nhất, luận văn nghiên cứu những vấn đề chung về lý luận, khái niệm, đặc điểm… tranh chấp đất đai và cơ chế giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân; Thứ hai, luận văn phân tích cơ sở xác lập thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân; trình tự thủ tục của việc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án so với các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai khác; Thứ ba, luận văn phân tích, đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đaitại Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa để chỉ ra những bất cập, khiếm khuyết còn tồn tại từ đó mạnh dạn đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án nhân dân. 4.2. Phạm vi nghiên cứu - Về nội dung: Luận văn đi sâu và tập trung nghiên cứu những quy định mới của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013 - Về không gian: Luận văn đánh giá những thách thức, khó khăn khi áp dụng các quy định này trên thực tế tại thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai. - Về thời gian: Luận văn thực hiện trong khoảng thời gian 2020 -2021. 3 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Trong quá trình nghiên cứu, luận văn đã sử dụng các phương pháp nghiên cứu sau đây: - Phương pháp luận nghiên cứu của chủ nghĩa Mác - Lênin, duy vật biện chứng và duy vật lịch sử… - Phương pháp phân tích, phương pháp tổng hợp, phương pháp luận giải, phương pháp so sánh luật học… được sử dụng chủ yếu trong Chương 1; - Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, so sánh luật học, thống kê số liệu… được sử dụng chủ yếu trong Chương 2; - Phương pháp tổng hợp, diễn giải và quy nạp…được sử dụng trong Chương 3. 6. Những đóng góp mới của luận văn Thứ nhất, luận văn tổng hợp, bổ sung và phát triển hệ thống lý luận và luận điểm khoa học về pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân. Thứ hai, luận văn đánh giá thực trạng thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dânthị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai Thứ ba, luận văn có những giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án tại Sa Pa, Lào Cai. 7. Kết cấu của luận văn Luận văn gồm phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung được trình bày trong 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai. 4 Chƣơng 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI 1.1. Khái niệm, đặc điểm, phân loại và nguyên nhân của tranh chấp đất đai 1.1.1. Khái niệm, đặc điểm của tranh chấp đất đai 1.1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai Tranh chấp đất đai là hiện tượng phát sinh trong thực tế đời sống của con người, không phụ thuộc hình thái kinh tế - xã hội. Những tranh chấp đất đai này có nguyên nhân từ những bất đồng, mâu thuẫn giữa người sử dụng đất với người sử dụng đất hoặc giữa người sử dụng đất với tổ chức, cá nhân khác liên quan tới quyền và lợi ích trong quá trình sử dụng đất. Trong xã hội tồn tại mâu thuẫn giai cấp đối kháng không thể điều hoà được thì tranh chấp đất đai mang “màu sắc”chính trị, thể hiện thànhcuộc đấu tranh giai cấp giữa giai cấp sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất chủ yếu khác của xã hội (giai cấp thống trị) với giai cấp lao động không có tưliệu sản xuất phải đi làm thuê (giai cấp bị thống trị). Việc giải quyết triệt để các tranh chấp đất đai được thực hiện bởi những cuộc cách mạng xã hội1. Ngoài ra, cũng như mọi tranh chấp khác trong đời sống, đối với lĩnh vực đất đai, khi các cá nhân, tổ chức trong quan hệ pháp luật đất đai không thống nhất ý trí với nhau về các quyền, và nghĩa vụ cũng như cách xử lý các tình huống phát sinh, từ đó phát sinh các mâu thuẫn, bất đồng về quản lý và sử dụng đất. Từ những nguyên nhân đó, cũng như những yếu tố cơ bản của tranh chấp, hiện tượng xung đột giữa những người sử dụng đất, giữa người sử dụng đất với tổ chức cá nhân khác có liên quan có thể gọi là tranh chấp đất đai. Ở Việt Nam, trong quá trình lịch sử, với việc ban hành các bản Hiến pháp cũng như các đạo luật về đất đai, Nhà nước đã từng thừa nhận nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai như sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể và 1. Lý Thị Ngọc Hiệp (2018), Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân, Luận văn thạc sĩ luật học, Trường Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh, tr. 42, 5 sở hữu tư nhân. Tại Luật Cải cách ruộng đất năm 1953, Điều 31 quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất được chia”. Trong quá trình phát triển, đối với vấn đề quản lý đất đai, Nhà nước đã có những quy định nhằm xây dựng hệ thống pháp luật đất đai đáp ứng được nhu cầu điều chỉnh của thời kỳ mới. Do đó, Hiến pháp năm 1980 quy định “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân”(Điều 19) Hiến pháp năm 1992 và hiện nay là Hiến pháp 2013 đã tái khẳng định chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Với quy định nền tảng về quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai tại Hiến pháp, Quốc hội đã ban hành Luật Đất đai qua các thời kỳ vào năm 1987, 1993, 2003 và hiện nay là Luật Đất đai năm 2013. Trong đó cụ thể hóa quy định về chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai và Nhà nước là đại diện của chủ sở hữu toàn dân. Nhà nước được toàn dân thống nhất trao quyền đại diện chủ sở hữu và ngược lại Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người dân. Những quy định trên được tái khẳng định trong Luật đất đai qua các thời kỳ. Từ đó, có thể khẳng định, mọi tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất… mới được thực hiện quyền của người sử dụng đất. Vì vậy, người sử dụng đất là chủ thể khai thác, sử dụng đất nhưng không có quyền sở hữu đất đai đối với thửa đất cụ thể đó. Trong quá trình sử dụng, người sử dụng đất muốn thực hiện những quyền liên quan tới chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tặng cho, cho thuê… quyền sử dụng đất thì phải thực hiện các thủ tục theo quy định và phải được sự chấp thuận của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Vì vậy, trong thực tế, tranh chấp đất đai không phải là những tranh chấp về quyền sở hữu đất đai, mà là những tranh chấp về quyền sử dụng một thửa đất cụ thể giữa các bên. Mỗi bên đều có những căn cứ, lý lẽ cho rằng mình được pháp luật bảo vệ, họ không thể cùng thống nhất giải quyết mâu thuẫn mà cần được có quan quản lý nhà nước về đất đai cũng như các cơ quan 6 tài phán giải quyết2. Để có thể tìm hiểu rõ nguyên nhân và các giải pháp xử lý, cần phải nhìn nhận tranh chấp đất đai trong cả quá trình quản lý đất đai của cơ quan quản lý nhà nước, chứ không chỉ trong quá trình sử dụng đất đai. Với cách hiểu theo nghĩa rộng như vậy, pháp luật mới có thể bảo vệ được người sử dụng đất trước những hành xử thiếu đúng đắn, thiếu minh bạch, gây thiệt hại cho người sử dụng đất của cơ quan quản lý nhà nước về đất đai. Trong những trường hợp như vậy, người sử dụng đất có quyền khởi kiện để yêu cầu bồi thường thiệt hại, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Tranh chấp đất đai bao gồm cả tranh chấp quyền sử dụngđất và các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất, bởi trong pháp luật đất đai,trước khi Luật Đất đai năm 2003 được thông qua và có hiệu lực thi hành thì kháiniệm tranh chấp đất đai hầu như chưa được ai đề cập một cách chính thống và giải thích cụ thể. Mặc dù vậy, hiện tượng tranh chấp đất đai trong xã hội được pháp luật ghi nhận và quy định việc giải quyết. Luật đất đai 2003 lần đầu tiên ghi nhận khái niệm tranh chấp đất đai,hiện nay, tại khoản 24 điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiềubên trong quan hệ đất đai”. Từ quy định tại khoản 24, Điều 3, có thể thấy Luật Đất đai xác định đối tượng tranh chấp đất đai là quyền và nghĩa vụ củangười sử dụng đất, bao gồm cả tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất.Mặt khác, trong quá trình xét xử, ngành tòa án thống kê các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất vào mục tranh chấp đất đai nói chung. Theo đó, các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm: - Tranh chấp về chủ thể có quyền sử dụng đất; - Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, bảo lãnh, thế chấp, góp vốn bằng giá trịquyền sử dụng đất - Thừa kế quyền sử dụng đất; - Những tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. 2. Mai Thị Tú Oanh (2015), Tranh chấp đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án ở nước ta, Luận án tiến sĩ Luật học, Học viện Khoa học Xã hội, tr. 30. 7 Như vậy, có thể khẳng định, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai theo quy định của Luật Đất đai năm 2013. 1.1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai Qua những phân tích ở nội dung trên về tranh chấp đất đai, loại tranh chấp này có các đặc điểm sau đây: Thứ nhất, đặc điểm về chủ thể của tranh chấp đất đai Phải khẳng định rõ ràng, theo hệ thống pháp luật Việt Nam về đất đai, chủ thể của tranh chấp đất đai là cá nhân, tổ chức sử dụng đất, người có liên quan… chứ không phải là chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu đất đai ở nước ta là toàn dân, và toàn dân ủy quyền cho Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Trong quá trình thực hiện quyền đại diện toàn dân, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (người sử dụng đất) sử dụng ổn định lâu dài. Vì vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai chỉ làngười sử dụng đất, các chủ thể quản lý đất đai… chứ không phải chủ sở hữu đất đai theo pháp luật Việt Nam. Thứ hai, đặc điểm về đối tượng tranh chấp đất đai Vì các chủ thể trong tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đất đai, do đó đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là thửa đất cụ thể mà là những quyền, nghĩa vụ trong quản lý, sử dụng đất đai của các chủ thể này. Các tranh chấp về quyền sở hữu đất đai như những tranh chấp liên quan tới quyền sử dụng đất qua các thời kỳ, trong cải cách ruộng đất, trong quá trình hợp tác làm ăn tập thể… khôngđược thừa nhận và không xem xét giải quyết. Thứ ba, đặc điểmvề tính đa dạng của tranh chấp đất đai Theo quy định của pháp luật hiện hành, tranh chấp đất đai bao gồm: (i) Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc người sử dụng đất có các loại giấy tờ hợp lệ về đất đai được quy định trong Luật Đất đai 2013 (ii) Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ hợp lệ về đất đai. Xét về bản chất, những tranh chấp mà người sử dụng đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ hợp lệ về đất đai mang bản chất 8 của tranh chấp dân sự vì quyền sử dụng đất được coi là một quyền tài sản. Quan hệ đất đai là quan hệ tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của pháp luật dân sự; Người sử dụng đất có quyền định đoạt đối với quyền sử dụng đất nhưquyền chuyển nhượng, quyền cho thuê,quyền để thừa kế quyền sử dụng đất… Do đó, loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân. Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không cógiấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có giấy tờ hợp lệ về đất đai thì có bản chất của tranh chấp hành chính. Vì Nhà nước là đại diện chủ sở hữu toàn dân, thống nhất quản lý đất đai, do đó trong quá trình quản lý, Nhà nước cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất cho người dân. Những vấn đề liên quan tới thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lý do từ chối cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… thuộc thẩm quyền của cơ quan quản lý đất đai. Việc giải quyết tranh chấp loại này thuộcthẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện. Đối với những tranh chấp này đương sự đương sự được quyền lựa chọn một trong hai phương án là yêu cầu Ủy ban nhân dân hoặc Tòa án giải quyết. Tuy nhiên, trong phạm vi luận văn không đề cập tới những tranh chấp này. Thứ tư, đặc điểm về tính phức tạp của tranh chấp đất đai Trong một quá trình dài có những thay đổi về chính sách đất đai, cũng như những biến đổi của thị trường, quan hệ đất đai liên quan tới các giá trị tài sản lớn, đồng thời có nhiều bên liên quan như cá nhân trong nước và nước ngoài, hộ gia đình, cơ sở tôn giáo… và cả Nhà nước. Những tranh chấp đất đai ngày càng kéo dài, phức tạp… thậm chí có những vụ việc khiếu kiện đông người, bị kẻ xấu lợi dụng lôi kéo, kích động gây mất ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội. Thứ năm, đặc điểm về tính liên quan của tranh chấp đất đai Ngoài Luật Đất đai là đạo luật chủ yếu, để quản lý đất đai, quan hệ đất đai còn thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều đạo luật khác như Bộ luật Dân sự, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản…. vì vậy, với một tranh chấp đất đai, để giải quyết thấu đáo, đúng quy định pháp luật, đòi hỏi cơ 9 quan giải quyết tranh chấp phải vận dụng nhiều quy định pháp luật khác nhau một cách linh hoạt, đa dạng. Đây là một đòi hỏi khách quan nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. 1.1.1.3. Hậu quả của tranh chấp đất đai Với những đặc điểm như trên, các tranh chấp đất đai để lại nhiều hậu quả và trên nhiều yếu tố Thứ nhất, đất đai là một trong những tư liệu sản xuất hết sức quan trọng, nếu không muốn nói là quan trọng nhất. Việc để ra tranh chấp đất đai khiến cho người sử dụng đất không thể khai thác, sử dụng thửa đất đang có tranh chấp, hơn nữa còn phải dành thời gian công sức cho việc giải quyết tranh chấp này. Do đó, tranh chấp đất đai làm việc sử dụng đất bị gián đoạn, ngừng trệ. Thứ hai, các chủ thể liên quan tới quản lý, sử dụng đất rất đa dạng, ngoài ra còn có những quan hệ huyết thống như thành viên trong gia đình, anh chị em ruột, họ hàng, cộng đồng dân cư. Khi có tranh chấp đất đai, những cá nhân cùng huyết thống này trở lên đối nghịch nhau, xuất hiện tư thù, bất hợp tác… Do đó, các tranh chấp đất đai làm mất đoàn kết nội bộ gia đình, láng giếng, xóm làng và trong cộng đồng dân cư. Thậm chí hiện nay, đã có những tranh chấp đất đai mang màu sắc chính trị, không được giải quyết triệt để có thể ảnh hưởng tới cả chế độ. Thứ ba, ngoài yếu tố tốn kém về thời gian, các tranh chấp đất đai còn hao tiền, tốn của từ việc theo kiện tới việc gián đoạn trong khai thác và sử dụng đất. Tranh chấp đất đai không chỉ gây khó khăn, tốn kém cho các bên tranh chấp mà còn gây khó khăn, mất nhiều thời gian, công sức cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc tìm hiểu nguyên nhân, áp dụng pháp luật và giải quyết tranh chấp một cách triệt để, tránh khiếu kiện kéo dài. 1.1.2. Phân loại chấp đất đai (i) Căn cứ vào chủ thể tranh chấp đất đai, có thể phân loại tranh chấp đất đai thành các dạng chủ yếu sau: Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân; tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức và tranh chấp đất đai giữa tổ chức với tổ chức. (ii) Căn cứ vào đối tượng tranh chấp, có thể nên lên những dạng tranh chấp đất đai phổ biến sau đây: 10 - Tranh chấp về hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất Tranh chấp này tồn tại, phát sinh trong quá trình lịch sử sử dụng đất dễ dãi của người dân. Trong quá khứ, các bên đã thực hiện việc chuyển đổi đất đai nhưng không làm giấy tờ, hợp đồng. Sau thời gian sử dụng, khi có sự thay đổi của thị trường, giá trị thửa đất tăng lên, có bên cảm thấy thiệt thòi nên nảy sinh tranh chấp. - Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đây là dạng tranh chấp chủ yếu trong tranh chấp đất đai, các bên khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã không làm hồ sơ, giấy tờ hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng, có bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, nghĩa vụ thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thậm chí do có bên cảm thấy bất lợi khi giá trị quyền sử dụng đất tăng lên nhanh chóng trong thời gian ngắn. Từ những lý do đó, các bên phát sinh mâu thuẫn, một bên muốn được thực hiện hợp đồng, một bên muốn hủy bỏ hợp đồng để có thể hưởng lợi từ những yếu tố ngoại cảnh… - Tranh chấp về hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất Trong quá trình cho thuê quyền sử dụng đất, các bên thực hiện không đúng các điều khoản trong hợp đồng, từ đó phát sinh tranh chấp. Các điều khoản được thỏa thuận trong hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất rất rõ ràng, nhưng vì nhiều lý do, các bên không thực hiện, đặc biệt là các điều khoản liên quan tới thanh toán tiền thuê đất, đòi lại đất trước thời hạn… từ đó phát sinh tranh chấp. - Tranh chấp về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất Quyền sử dụng đất có giá trị tài sản lớn, do đó, khi vay tín dụng, nhiều chủ sử dụng đất đã thế chấp mảnh đất của mình làm tài sản đảm bảo. Hết thời hạn cấp tín dụng, các chủ thể này không thể thanh toán tiền nợ gốc và lãi, từ đó mảnh đất được sử dụng để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ. Tuy nhiên phát sinh các yếu tố về hợp đồng thế chấp, về chủ sử dụng đất… - Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất Đây là một trong những tranh chấp phức tạp, gây rạn nứt quan hệ gia đình, anh chị em, huyết thống. Những tranh chấp này liên quan tới sự thiếu hiểu biết khi thực hiện thủ tục để lại thừa kế quyền sử dụng mảnh đất. 11 Người có quyền sử dụng đất chết nhưng không để lại di chúc về việc thừa kề quyền sử dụng thửa đất, hoặc họ có lập di chúc, nhưng di chúc đó không đảm bảo các quy định luật định và vì vậy không có giá trị pháp lý. Những người thừa kế không thỏa thuận được với nhau về việc phân chia di sản thừa kế nên dẫn đến việc phát sinh tranhchấp. - Tranh chấp do lấn, chiếm, sử dụng đất trái phép Loại tranh chấp này phát sinh do một bên không có quyền sử dụng đất nhưng lấn chiếm sử dụng đất trái phép của người có quyền sử dụng đất. Hoặc trong quá trình quản lý đất đai còn nhiều lỗ hổng của cơ quan quản lý đất, các cá nhân, tổ chức đã lấn, chiếm sử dụng đất trái phép… và từ đó dẫn đến tranh chấp. Ngoài ra, còn tồn tại một số dạng tranh chấp đất đai khai trên thực tế như các tranh chấp về quyền sử dụng bất động sản hạn chế, việc để lối đi chung, việc mở cửa sổ, tranh chấp tài sản gắn liền với đất… 1.1.3. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp đất đai 1.1.3.1. Nguyên nhân khách quan Không như những tranh chấp thông thường khác, tranh chấp đất đai ở Việt Nam có nguồn gốc lịch sử đặc biệt ở cả hai Nam và Bắc cho đến khi thống nhất. Sau Cách mạng tháng tám và hiệp định Geneva, Việt Nam phân chia hai miền Nam, Bắc từ vĩ tuyến 17. Miền Bắc xây dựng chủ nghĩa xã hội, thực hiện cải tạo xã hội chủ nghĩa trong đó có cải cách ruộng đất 1953, phân chia ruộng đấy cho người nông dân, những người chủ thực sự trên mảnh ruộng của chính mình. Tới năm 1960, với phong trào hợp tác xã, đại hợp tác xã, sản xuất lớn, người nông dân đưa ruộng đất, trâu bò, búa liềm… vào làm tư liệu sản xuất chung trở thành sở hữu tập thể, tình hình sử dụng và quản lý đất đai ổn định… miền Bắc là hậu phương, miền Nam là tiền tuyến. Ở miền Nam, với sự can thiệp của Hoa Kỳ, với cuộc di cư của dân miền Bắc năm 1954, chính quyền ngụy quyền Sài Gòn đã thực hiện cải cách điền địa, ban hành luật “Người cày có ruộng” tại miền Nam Việt Nam nhằm phân phối lại đất đai, qua đó xóa bỏ thành quả của cách mạng giai đoạn toàn quốc kháng chiến 1945 - 1954, gây ra những xáo trộn về quản lý và sử dụng ruộng đất của người dân. 12 Sau 30/4/ 1975, thống nhất đất nước, Chính phủ thống nhất quản lý đất đai trong phạm vi cả nước. Giai đoạn này, hai miền Nam - Bắc cùng chung tay xây dựng chủ nghĩa xã hội, Nhà nước xây dựng các nông trường, lâm trường lớn, phong trào hợp tác xã được áp dụng trên phạm vi cả nước. Qua những đợt xây dựng như vậy, nhiều tổ chức được giao quản lý, sử dụng đất với diện tích lớn nhưng không đạt được hiệu quả mong muốn. Hơn nữa, qua các lần điều chỉnh ruộng đất vào năm 1977 - 1978 và 1982-1983, chúng ta áp dụng chính sách phân chia đất theo kiểu bình quân, cào bằng, đã gây xáo trộn lớn về ranh giới, số lượng và mục đích sử dụng đất đai trong phạm vi cả nước.3 Sau đại hội VI của Đảng Cộng sản Việt Nam, thực hiện đổi mới, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, kinh tế dần phát triển, cùng với sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai đã làm cho đất đai trở thành một loại tài sản có giá trị lớn. Giá trị quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa, được mua đi bán lại, trao đổi trên thị trường theo các quy luật tác động của kinh tế thị trường. Tuy nhiên, trong quá trình phát triển đó, Nhà nước chưa kịp thời có các chính sách để điều tiết và quản lý có hiệu quả, vì vậy đã gây ra các cơn sốt đất, mua gom đất… ảnh hưởng tới đời sống, kinh tế… Khi giá trị quyền sử dụng đất được thừa nhận với giá trị cao, quỹ đất hạn chế, không thể phát triển thêm đã tác động làm cho các tranh chấp liên quan tới đất đai gia tăng với số lượng lớn, đa dạng. Các tranh chấp phát sinh trong quá trình Nhà nước thực hiện các chính sách khác nhau về đất đai, phát sinh trong quá trình người sử dụng đất thực hiện các hợp đồng liên quan tới quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, cho thuê, chuyển đổi quyền sử dụng đất… 1.1.3.2. Nguyên nhân chủ quan Ngoài những nguyên nhân khách quan vừa phân tích ở trên, các tranh chấp đất đai còn phát sinh bởi các nguyên nhân chủ quan như sau: Thứ nhất, là việc buông lỏng trong công tác thống nhất quản lý đất đai của Nhà nước. Trong cơ chế quản lý tập trung quan liêu, bao cấp đối với đất đai, Nhà nước phân công, phân cấp cho quá nhiều ngành dẫn đến việc quản lý đất đai thiếu chặt chẽ và còn nhiều sơ hở. Trong thời kỳ lịch sử để lại, mỗi 3. Trường Đại học Luật Hà Nội (2018), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 13 ngành được giao quản lý một loại đất khác nhau, ngành nông nghiệp quản lý đất nông nghiệp, ngành lâm nghiệp quản lý đất lâm nghiệp… do đó có nhiều tranh chấp giữa các loại đất khác nhau hoặc thậm chí có tranh chấp đất đai không có cơ quan quản lý giải quyết. Nghị định 404/CP của Chính phủ bản hành ngày 09/11/1979 là cơ sở pháp lý để thành lập Tổng cục Quản lý ruộng đất, thống nhất quản lý đất đai trong cả nước. Trong quá trình hoạt động của mình, việc quản lý đất đai của Tổng cục Quản lý ruộng đất vẫn chưa được chặt chẽ, còn nhiều sai phạm và lỏng lẻo. Thực trạng này có nguyên nhân chủ quan từ năng lực quản lý của cán bộ, cũng như công nghệ để quản lý đất đai lạc hậu trong thời kỳ đó. Hồ sơ địa chính không được chuẩn hóa, có nhiều sai lệch giữa hồ sơ cũ và hồ sơ mới được lập theo các phương tiện máy móc hiện đại… dấn đến nhiều vi phạm về quản lý và sử dụng đất cũng như các tranh chấp đất đai xảy ra mà không có cơ sở pháp lý chính xác để xử lý. Thứ hai, mặc dù đã được ban hành, cập nhật phù hợp với thực tế, tuy nhiên chính sách, các quy định pháp luật cụ thể về quản lý, sử dụng đất đai còn chưa phù hợp, còn nhiều quy định thiếu thống nhất khi áp dụng. Những quy định về xác định giá trị quyền sử dụng đất khi nhà nước thu hồi, quy định về giải phóng mặt bằng, quy định về hạn mức, thời hạn sử dụng đất… vừa ban hành đã lạc hậu do sự phát triển của thị trường. Ngoài ra, trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, các chính sách phát triển bất động sản công nghiệp còn nhiều mâu thuẫn với quản lý và sử dụng đất nông nghiệp. Pháp luật đất đai thường xuyên thay đổi, thiếu ổn định cũng làm phát sinh tranh chấp liên quan tới quản lý và sử dụng đất. Thứ ba, cán bộ quản lý đất đai nhiều hạn chế về trình độ, sự tận tâm, đạo đức trong thi hành công vụ. Còn tồn tại bộ phận cán bộ thiếu gương mẫu, không công tâm khi thực hiện công tác giải quyết tranh chấp đất đai. Một số bộ phân cán bộ quản lý cấp cao còn lợi dụng chức vụ, quyền hạn để tham nhũng, tiêu cực liên quan tới quy hoạch, quản lý, sử dụng đất… làm ảnh hưởng tới người dân đang sử dụng đất, từ đó phát sinh khiếu kiện tập thể, kéo dài, gây bất ổn xã hội, chính trị. 14