Tài liệu Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại tòa án nhân dân thành phố lào cai, tỉnh lào cai

ĐOÀN THỊ THU HẰNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp hîp ®ång LUẬT KINH TẾ chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt tõ thùc tiÔn t¹i Tßa ¸n nh©n d©n thµnh phè Lµo Cai, tØnh Lµo Cai ĐOÀN THỊ THU HẰNG 2018 - 2020 HÀ NỘI - 2021 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SĨ Ph¸p luËt vÒ gi¶i quyÕt tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn nh-îng quyÒn sö dông ®Êt tõ thùc tiÔn t¹i Tßa ¸n nh©n d©n thµnh phè Lµo Cai, tØnh Lµo Cai ĐOÀN THỊ THU HẰNG Chuyên ngành : Luật kinh tế Mã số : 8 38 01 07 Người hướng dẫn khoa học: TS LÊ ANH TUẤN HÀ NỘI - 2021 LỜI CAM ĐOAN Tôi là Đoàn Thị Thu Hằng, học viên lớp Luật Kinh tế khóa 2018 - 2020 xin cam đoan đây là công trình độc lập của riêng tôi mà không sao chép từ bất kỳ nguồn tài liệu nào đã được công bố. Các tài liệu, số liệu sử dụng phân tích trong luận văn đều có nguồn gốc rõ ràng, được trích dẫn đầy đủ, có xác nhận của cơ quan cung cấp số liệu. Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là kết quả nghiên cứu của tôi được thực hiện một cách khoa học, trung thực, khách quan. Tôi xin chịu trách nhiệm về tính trung thực, chính xác của các nguồn số liệu cũng như các thông tin sử dụng trong công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đoàn Thị Thu Hằng LỜI CẢM ƠN Được sự phân công của Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội và sự đồng ý của giáo viên hướng dẫn TS. Lê Anh Tuấn về đề tài luận văn: "Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai". Để hoàn thành được luận văn này, tôi đã nhận được rất nhiều sự quan tâm, động viên, giúp đỡ của quý thầy, cô giáo trong trường. Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn tới các thầy, cô giáo của Trường Đại học Mở Hà Nội đã tận tình hướng dẫn, giảng dạy trong suốt quá trình tôi học tập, nghiên cứu tại Trường. Chân thành cảm ơn giáo viên hướng dẫn khoa học TS. Lê Anh Tuấn đã tận tình hướng dẫn tôi nghiên cứu thực hiện luận văn của mình. Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội đã tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập. Mặc dù đã có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực hiện luận văn một cách hoàn chỉnh nhất, nhưng không thể tránh khỏi những thiếu sót nhất định mà tự bản thân không thể tự nhận thấy được. Tôi rất mong nhận được sự góp ý của Quý thầy, cô giáo để luận văn được hoàn chỉnh hơn. Cuối cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè đã luôn bên tôi, động viên và khuyến khích tôi trong quá trình thực hiện luận văn, công trình nghiên cứu của mình. Hà Nội, ngày tháng năm 2021 TÁC GIẢ LUẬN VĂN Đoàn Thị Thu Hằng MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA PHƯƠNG THỨC TÒA ÁN 1.1. 1.1.1. 1.1.2. 1.1.3. 1.2. 1.2.1. 1.2.2. 1.3. 1.3.1. 1.3.2. 1.4. 1.4.1. 1.4.2. Khái niệm, đặc điểm và mục đích, ý nghĩa của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Đặc điểm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Vai trò của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hình thức pháp luật và phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Hình thức pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ sở khoa học của việc xây dựng các quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cơ sở lý luận Cơ sở thực tiễn Các yếu tố ảnh hưởng và tiêu chí đánh giá hiệu quả xây dựng và thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các yếu tố ảnh hưởng đến hiệu quả xây dựng và thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Các tiêu chí đánh giá hiệu quả xây dựng và thi hành pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 6 6 6 12 14 16 16 17 19 19 19 20 20 24 1.5. Vài nét lịch sử quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 26 1.5.1. Giai đoạn trước năm 1993 26 1.5.2. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 27 1.5.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 28 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LÀO CAI 2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.1. 32 Thực trạng pháp luật đất đai liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.3. 32 Thực trạng pháp luật dân sự liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.1.2. 32 33 Thực trạng pháp luật về thẩm quyền, nguyên tắc, trình tự, thủ tục và hậu quả pháp lý về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án 2.2. 35 Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai 47 2.2.1. Đặc điểm, tình hình của thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai 47 2.2.2. Những kết quả đạt được trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai 2.2.3. 48 Một số hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai Chương 3: 51 PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ LÀO CAI 3.1. 64 Phương hướng hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 64 3.1.1. Quán triệt sâu sắc và kịp thời thể chế hóa đường lối, chủ trương của Đảng về xây dựng, hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai trong giai đoạn hiện nay 3.1.2. Xây dựng đồng bộ pháp luật dân sự với pháp luật đất đai và các ngành luật khác 3.1.3. Hoàn thiện cơ sở pháp lý để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản 3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc thực hiện các chính sách kinh tế - xã hội 3.1.5. Hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn liền với cải cách tư pháp, đổi mới và hoàn thiện nền hành chính Nhà nước 3.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai 3.2.1. Hoàn thiện tổ chức hệ thống Tòa án nhân dân và nâng cao trình độ năng lực, đạo đức nghề nghiệp của Thẩm phán 3.2.2. Tăng cường công tác phối hợp trong hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.3. Tăng cường cơ chế giám sát, kiểm sát hoạt động giải quyết tranh chấp của Tòa án 3.2.4. Tăng cường công tác tuyên truyền pháp luật về đất đai và pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3.2.5. Xử lý nghiêm hành vi vi phạm trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO 64 65 66 67 67 69 69 71 72 73 74 76 DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS : Bộ luật Dân sự BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân sự QSDĐ : Quyền sử dụng đất TAND : Tòa án nhân ân TTDS : Tố tụng dân sự UBND : Ủy ban nhân dân DANH MỤC CÁC BẢNG Số hiệu Tên bảng Trang Số liệu về số vụ án tranh chấp đất đai và tranh chấp về 49 bảng 2.1 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được thụ lý, giải quyết 2.2 Số liệu thể hiện số vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã giải quyết và số vụ có kháng cáo (2016-2020) 50 MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, là địa bàn phân bổ các khu dân cư, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ quốc gia, là thành phần quan trọng của môi trường sống. Việc chuyển dịch đất đai từ người này sang người sử dụng khác là một quy luật tất yếu. Đại hội Đảng lần thứ VI năm 1986 là bước ngoặt trong sự phát triển đời sống kinh tế của Việt Nam. Cùng với sự đổi mới của đất nước là những đổi mới các chính sách, pháp luật đất đai. Luật Đất đai năm 1993 cho phép người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ), có ý nghĩa trong việc quy định các quyền của người sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho các quan hệ về đất đai vận động phù hợp với cơ chế thị trường. Luật Đất đai được sửa đổi lần lượt năm 2003 và 2013 góp phần thể chế hóa các chính sách đất đai đã ban hành, đồng thời quy định và điều chỉnh các quan hệ kinh tế, xã hội một cách dài hạn. Những đột phá quan trọng trong các chính sách đất đai đã mang đến cho nông nghiệp, công nghiệp những thành tựu đáng kể và góp phần tăng trưởng kinh tế ở Việt Nam, giữ vững ổn định chính trị, xã hội. Sự phát triển của các quan hệ xã hội diễn ra sôi động không ngừng trong nền kinh tế thị trường dẫn tới tình hình chuyển nhượng QSDĐ ngày càng gay gắt, phức tạp, nhiều tranh chấp mới phát sinh, những vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày một nhiều. Có thể nói, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ rất phổ biến trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án. Các chủ thể một khi không đạt được sự đồng thuận thường lựa chọn là khởi kiện ra Tòa án để giải quyết tranh chấp. Đối với thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai cũng vậy, thị trường chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng QSDĐ diễn ra rất sôi động. Các tranh chấp chuyển nhượng QSDĐ khiến cho các cơ quan tiến hành tố tụng hàng năm phải thụ lý, giải quyết số lượng hồ sơ vụ việc ngày càng nhiều. Số lượng các vụ án dân sự có liên quan đến tranh chấp QSDĐ mà đặc biệt là tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ luôn tăng theo từng năm. Từ thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy đây là một trong những loại án khó giải quyết, khó trong việc áp dụng pháp luật đến đánh giá chứng cứ… cũng 1 như do tính chất phức tạp của vụ án mà việc giải quyết loại án này còn kéo dài, khó khăn. Vấn đề nghiên cứu quy định của pháp luật Việt Nam về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, vướng mắc trong thực tiễn xét xử là nội dung quan trọng để hoàn thiện việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là cần thiết. Đồng thời, việc nghiên cứu chuyên sâu phương hướng giải quyết cũng có ý nghĩa về mặt lý luận cũng như thực tiễn áp dụng pháp luật, hạn chế sai sót thường gặp trong quá trình giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, từ đó đưa ra những kiến nghị nhằm hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật. Chính vì vậy học viên đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai” làm luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Ở nước ta, trong thời gian đã qua, có nhiều công trình nghiên cứu, nhiều bài viết của các chuyên gia, các nhà khoa học trong lĩnh vực đất đai đề cập đến vấn đề giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng, như: Tưởng Duy Lượng, Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2009; Đỗ Văn Đại, Giao dịch và giải quyết tranh chấp giao dịch về quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sĩ Luật học; Nguyễn Chiến Thắng: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án trên địa bàn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học; Nguyễn Huy Cẩn, Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng dân sự, Luận văn thạc sĩ Luật học; Đỗ Thị Vân: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất - thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ Luật học; Nguyễn Thị Huệ: Hợp đồng mua bán tài sản - Những vấn đề cấp thiết cần nghiên cứu, đề tài khoa học cấp Trường, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2011; Nguyễn Văn Luật làm chủ nhiệm đề tài: Tranh hấp đất đai à th m yền giải yết ủa Tòa án; Đề tài khoa học cấp bộ năm 2001 của Tòa án nhân dân tối cao; Phạm Thị Hương Lan: Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm 2 nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất tại Toà án nhân dân, Luận văn thạc sĩ Luật học, Viện Nhà nước và Pháp luật, 2009; Lê Văn Thiệp: Về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và một số kiến nghị, Tạp chí Kiểm sát, số 24/2012,;... Các bài viết, công trình nghiên cứu đã phần nào làm rõ được một vài vấn đề có liên quan đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và các hoạt động giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án. Tuy nhiên, kể từ khi Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực, có rất ít luận văn đi sâu nghiên cứu chi tiết, cụ thể toàn diện về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án cấp huyện. Ngoài ra, với điều kiện nền kinh tế xã hội thay đổi, phát triển một cách không ngừng thì những kết quả nghiên cứu đã có được vẫn phải tiếp tục được bổ sung và hoàn thiện. Vì vậy, việc nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ từ thực tiễn tại Tòa án nhân dân (TAND) thành phố Lào Cai là rất cần thiết và có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là khi các giao dịch về chuyển nhượng QSDĐ diễn ra sôi động và các vụ án về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng tăng về tính chất phức tạp và số lượng. 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Đề tài có mục đích làm sáng tỏ những vấn đề lý luận và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử tại TAND thành phố Lào Cai. Từ đó đề xuất những giải pháp hoàn thiện pháp luật và tổ chức thực hiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ở Việt Nam. Để đạt được mục đích nêu trên, luận văn có các nhiệm vụ sau đây: - Làm sáng tỏ những vấn đề mang tính lý luận về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thông qua hoạt động xét xử tại Tòa án. - Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và thực tiễn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án, từ đó chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong quá trình giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án hiện nay qua thực tiễn. 3 - Đề ra những yêu cầu chung nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đồng thời kiến nghị những giải pháp hoàn thiện pháp luật cũng như những giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung pháp luật về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, như: Khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án; chỉ ra một số đặc điểm của việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án so với một số phương thức giải quyết tranh chấp khác. Ngoài ra việc nghiên cứu còn được thực hiện đối với chủ trương, đường lối, chính sách của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án và vai trò của TAND trong giải quyết các tranh chấp đất đai nói chung và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Lào Cai nói riêng. Phạm vi nghiên cứu của đề tài có nội dung tương đối rộng cho nên luận văn chỉ tập trung đi sâu, tìm hiểu giới hạn nghiên cứu cụ thể như: Hệ thống quan điểm, chính sách, đường lối của Đảng và pháp luật của Nhà nước về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án; hệ thống các quy phạm pháp luật thực định về giải quyết tranh chấp đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án nói riêng từ năm 2013 (năm ban hành Luật đất đai năm 2013) đến nay. 5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu đề tài Luận văn được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận chủ nghĩa Mác - Lê nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà nước và pháp luật; quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về đường lối phát triển kinh tế, xây dựng nhà nước pháp quyền. Bên cạnh đó, luận văn còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: - Phương pháp phân tích, phương pháp diễn giải, phương pháp bình luận... được sử dụng tại Chương 1 khi nghiên cứu những vấn đề lí luận về giải 4 quyết tranh chấp và pháp luật quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phương thức Tòa án. - Phương pháp đánh giá, phương pháp so sánh luật học, phương pháp nghiên cứu đa ngành... được sử dụng tại Chương 2 khi nghiên cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai. - Phương pháp tổng hợp, phương pháp quy nạp, phương pháp luận giải... được sử dụng tại Chương 3 khi nghiên cứu phương hướng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai. 6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn góp phần làm rõ những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Với việc nghiên cứu cơ chế giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án, luận văn đã góp phần nghiên cứu những vướng mắc, bất cập, tổng kết thực tiễn, từ đó đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, nội dung chính của luận văn gồm 3 chương: Chương 1: Những vấn đề lí luận về giải quyết tranh chấp và pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phương thức Tòa án. Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai. Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai. 5 Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÍ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VÀ PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THÔNG QUA PHƯƠNG THỨC TÒA ÁN 1.1. Khái niệm, đặc điểm và mục đích, ý nghĩa của pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất Học thuyết Mác - Lênin về nhà nước và pháp luật đã giải thích một cách khoa học về bản chất của pháp luật và những mối quan hệ với các hiện tượng khác trong xã hội có giai cấp, pháp luật phát sinh, tồn tại và phát triển trong xã hội có giai cấp, “pháp luật tự nhiên” hay pháp luật không mang tính giai cấp là không có. Trong xã hội có giai cấp, có thể tồn tại nhiều loại quy phạm khác nhau nhưng hệ thống pháp luật thống nhất chung cho toàn xã hội chỉ có một. Pháp luật là một công cụ để thống trị giai cấp. Pháp luật do Nhà nước ban hành, đại diện của toàn xã hội ban hành nên pháp luật còn mang tính chất xã hội. Do vậy, pháp luật là một hiện tượng vừa mang tính giai cấp lại vừa thể hiện tính xã hội và giữa hai thuộc tính có liên hệ mật thiết với nhau. Do đó, pháp luật là hệ thống các quy tắc xử sự do Nhà nước ban hành, bảo đảm việc thực hiện, thể hiện ý chí của giai cấp thống trị trong xã hội, là nhân tố điều chỉnh các quan hệ xã hội. Chuyển nhượng QSDĐ là một trong các hình thức cơ bản của chuyển QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất (gọi là bên chuyển nhượng QSDĐ) thỏa thuận việc chuyển giao QSDĐ cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận QSDĐ) và người đó phải trả cho bên chuyển nhượng QSDĐ một khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ.1 Người chuyển nhượng QSDĐ có trách nhiệm nộp thuế thu nhập từ việc chuyển QSDĐ. Mục đích của quan hệ chuyển nhượng QSDĐ là người sử dụng đất chuyển nhượng QSDĐ của mình cho người khác để lấy về một lợi ích vật chất có giá trị là tiền. Thông qua 1, Trường Đại học Luật Hà Nội (2019), Giáo trình Luật Đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 6 đó chuyển nhượng QSDĐ cho người nhận chuyển nhượng, người có đủ vốn, kinh nghiệm quản lý và năng lực sản xuất kinh doanh. Việc này phù hợp với quy luật khách quan của nền kinh tế thị trường về giao dịch đối với tài sản có giá trị. Chuyển nhượng QSDĐ là một loại giao dịch về đất đai thông qua hợp đồng, theo đó, người sử dụng đất tự nguyện chấm dứt quyền sử dụng đối với một diện tích nhất định, chuyển giao diện tích đó cho người khác và nhận lại một khoản tiền nhất định từ người nhận QSDĐ tương ứng với giá trị QSDĐ. Việc chuyển nhượng phải thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Trong giao dịch dân sự, việc trao đổi lợi ích vật chất được hình thành khi các bên có ý chí thống nhất với nhau. Nếu một bên thể hiện ý chí của mình mà bên kia không chấp nhận thì không thể thực hiện việc chuyển giao tài sản hoặc làm một công việc đối với nhau thể hiện sự giao kết các bên được thể hiện qua hợp đồng dân sự. Vì vậy, để một hợp đồng dân sự được hình thành thì việc thỏa thuận bằng ý chí tự nguyện của các bên là cơ sở trước tiên. Hợp đồng có hiệu lực pháp luật cần bảo đảm ý chí các bên không trái với quy định của Nhà nước. Theo Từ điển Tiếng Việt của Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ năm 2018 của Nhà xuất bản Hồng Đức thì “hợp đồng” có nghĩa là “sự thỏa thuận, giao ước giữa hai hay nhiều bên, quy định quyền lợi, nghĩa vụ của các bên tham gia, được viết thành văn bản”2; Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là cụ thể hóa của hợp đồng về QSDĐ được quy định cụ thể tại BLDS là “sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật Đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất”. 3 Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự chuyển dịch QSDĐ từ người có QSDĐ hợp pháp sang người khác theo một trình tự, thủ tục, điều kiện do pháp luật quy định, theo đó, người có QSDĐ (người chuyển nhượng) có nghĩa vụ chuyển giao đất và QSDĐ cho người được chuyển nhượng (người nhận chuyển nhượng), người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ trả tiền cho người chuyển nhượng; người chuyển nhượng còn có nghĩa vụ nộp thuế 2. Viện Khoa học xã hội vùng Nam Bộ, Từ điển Tiếng Việt, Nhà xuất bản Hồng Đức, tr. 505. 3. Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015. 7 chuyển QSDĐ, người nhận chuyển nhượng có nghĩa vụ nộp các loại lệ phí theo quy định của pháp luật. Các tranh chấp phát sinh trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường do một bên hoặc cả hai bên thực hiện không đúng hoặc không đầy đủ các nội dung giao kết của hợp đồng. Chẳng hạn như không trả đủ tiền, không giao đất, không giao giấy tờ đất để làm thủ tục chuyển nhượng hoặc do giá đất tăng lên nên bên chuyển nhượng không muốn tiếp tục thực hiện hợp đồng, có trường hợp không thỏa thuận việc ai là người đi làm thủ tục chuyển nhượng, ai là người nộp thuế nên cũng xảy ra tranh chấp. Theo giải thích trong Từ điển tiếng Việt thông dụng, tranh chấp là “bất đồng, trái ngược nhau” 4. Xét ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng là những xung đột, mâu thuẫn, bất đồng giữa các cá nhân, tổ chức về việc giao kết, thực hiện hoặc không thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong hợp đồng. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chính là sự xung đột, mâu thuẫn giữa bên chuyển nhượng QSDĐ với bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi thực hiện việc giao kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu việc chuyển nhượng QSDĐ ảnh hưởng tới quyền và lợi ích của người thứ ba thì người thứ ba này để bảo vệ quyền và lợi ích của mình có quyền yêu cầu việc hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được ký kết. Do đó, người thứ ba có thể là chủ thể trong quan hệ tranh chấp và có vai trò liên quan trực tiếp tới giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Đối tượng tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ khi giao kết, thực hiện hợp đồng của hai bên hoặc bên thứ ba liên quan tới giá trị pháp lý của hợp đồng. Việc giao kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải tuân theo nguyên tắc chung của hợp đồng dân sự, giao dịch dân sự và quy định riêng đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và phải tuân theo các quy định của Luật Đất đai. Từ phân tích trên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có thể được kết luận như sau: Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự mâu thuẫn, x ng đột về quyền và nghĩa ụ phát sinh giữa bên chuyển nhượng QSDĐ ới bên nhận chuyển nhượng QSDĐ khi giao kết và thực hiện. Việc giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là vấn đề vô cùng khó khăn và phức tạp bởi vì các bên tranh 4. Nguyễn Như Ý (Chủ biên) (2001), Từ điển Tiếng Việt thông dụng, Nxb giáo dục, Hà Nội. 8 chấp đều cho rằng quyền, lợi ích của mình bị xâm phạm nên thường có sự mâu thuẫn, bất đồng ngày càng trở lên gay gắt. Các quan hệ tranh chấp thường được giải quyết theo các hình thức như thương lượng, hòa giải hoặc thông qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền như Ủy ban nhân dân (UBND), TAND. Nhà nước luôn khuyến khích các bên tự thương lượng, hòa giải với nhau nhưng đối với loại tranh chấp về đất đai và tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thường rất gay gắt nên vấn đề thương lượng, hòa giải hầu như chưa phát huy được hiệu quả. Giải quyết tranh chấp đất đai là việc giải quyết mâu thuẫn, bất đồng trong nội bộ nhân dân, tổ chứ à trên ơ sở đó phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất đai 5. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ giữa bên chuyển nhượng với bên nhận chuyển nhượng trong quá trình thực hiện, giao kết hợp đồng, khi các tranh chấp phát sinh nếu không được giải quyết kịp thời sẽ ảnh hưởng rất lớn đến mối quan hệ giữa các bên, ảnh hưởng đến tình hình chính trị của địa phương và của cả xã hội. Vì thế, giải yết tranh hấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là iệ ận ụng đ ng đắn á y định ủa pháp l ật ào giải quyết các mâu thuẫn, bất đồng của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm ảo ệ á yền à lợi h hợp pháp ủa người h yển nhượng và người nhận chuyển nhượng. Trước đây Nhà nước không cho phép cá nhân, tổ chức thực hiện việc chuyển nhượng QSDĐ nên pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chưa được quy định. Xuất phát từ nhu cầu sử dụng đất của người dân và sự phát triển của lịch sử, của kinh tế xã hội, Nhà nước cho phép cá nhân, tổ chức được chuyển nhượng QSDĐ khi có đủ các điều kiện do Nhà nước quy định dựa trên nguyên tắc “Đất đai th ộc sở hữu toàn dân do Nhà nướ đại diện chủ sở hữu” và khi đó pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành để giải quyết các tranh chấp xảy ra. Trong nền kinh tế thị trường, khi mức độ đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng tăng cao, việc sử dụng đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng ngày càng khiến cho giá đất nhiều khi tăng đột 5. Trường Đại học Luật Hà Nội (2013), Giáo trình Luật đất đai, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội. 9 biến chỉ trong thời gian ngắn, thị trường chuyển nhượng QSDĐ trở nên sôi động, các tranh chấp cũng theo đó mà tăng nhanh và trở nên gay gắt giữa các bên tranh chấp. Do đó, pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được ban hành, ngày càng được hoàn thiện để kịp thời điều chỉnh các quan hệ tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng đảm bảo giữ ổn định tình hình kinh tế - chính trị - xã hội. Ở nước ta trong giai đoạn hiện nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội thì việc hình thành các mối quan hệ trong lĩnh vực đất đai là điều tất yếu. Quá trình phát triển, hoạt động chuyển nhượng QSDĐ cũng như giải quyết tranh chấp trong lĩnh vực này luôn được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền quan tâm và ban hành các quy định nhằm giải quyết vấn đề này một cách hiệu quả và triệt để, đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ thể. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu, Nhà nước quy định khá chặt chẽ các điều kiện về chuyển nhượng QSDĐ như trình tự, thủ tục, chủ thể, quyền, nghĩa vụ của các bên, loại đất được chuyển nhượng nhằm đảm bảo sự thống nhất trong việc quản lý của Nhà nước đối với đất đai. Để hiểu được bản chất của quá trình giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì việc đưa ra một khái niệm, hiểu được các đặc điểm có liên quan luôn được quan tâm, nhất là xây dựng được khái niệm về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trên thực tế đối với vấn đề này mặc dù rất quan trọng nhưng pháp luật nước ta vẫn chưa có quy định để xác định khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gồm hệ thống các quy phạm pháp luật quy định về việc giải quyết những tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ pháp luật chuyển nhượng QSDĐ. Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải dựa trên quy định pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai. Các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu được giải quyết tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền vì bản chất của loại tranh chấp này là phức tạp, gay gắt khó hòa giải, thương lượng. Quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền là việc áp dụng quy định của pháp luật để giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn giữa các cá nhân, tổ chức để phục hồi các quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm 10 phạm, đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất đai phải chịu hậu quả pháp lý đã gây ra. Đất đai là một trong những tài nguyên quan trọng đối với mỗi một quốc gia vì vậy những mâu thuẫn trong việc giải quyết các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai cần được giải quyết nhằm giữ ổn định trật tự xã hội, góp phần phát triển kinh tế - chính trị, xã hội. Thông qua việc áp dụng pháp luật giải quyết các tranh chấp về đất đai nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nói riêng của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền khẳng định vai trò, cũng như là cơ sở để Nhà nước thực hiện công tác quản lý và điều chỉnh các quan hệ pháp luật về lĩnh vực đất đai, đáp ứng quá trình thay đổi các quan hệ kinh tế - xã hội của đất nước trong quá trình phát triển công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Bản chất của tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về hợp đồng dân sự - thương mại, khi QSDĐ được xem là nguồn vốn của doanh nghiệp. Đây là quá trình giải quyết sự mâu thuẫn giữa quyền và lợi ích giữa các bên về quyền và nghĩa vụ đã được quy định trong hợp đồng. Do xuất phát từ mâu thuẫn trong việc giải quyết quyền lợi nên trong thực tế hầu hết các tranh chấp này các chủ thể không thể tiến hành hòa giải hoặc nhờ đến các cơ quan hành chính nhà nước tại địa phương như UBND để giải quyết tranh chấp mà đa phần đều lựa chọn cơ quan xét xử, thực hiện quyền tư pháp là Tòa án. Đối với những tranh chấp nêu trên thì việc giải quyết được thực hiện theo một trình tự, thủ tục luật định. Quá trình thực hiện hoạt động giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là việc Tòa án căn cứ vào các quy định của pháp luật dân sự, tố tụng dân sự (TTDS) và đất đai cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành nhằm giải quyết một cách triệt để vấn đề tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, bảo vệ quyền và lợi ích của các bên khi tham gia quan hệ pháp luật này. Từ những sự phân tích trên, có thể đưa ra khái niệm về pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ như sau: Pháp luật về giải quyết tranh hấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hệ thống những quy tắc xử sự mang tính bắt buộc chung do Nhà nước an hành để giải yết á m thuẫn, x ng đột giữa các bên trong quá trình xác lập, giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo một trình tự, thủ tục nhất định nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho các chủ thể trong quan hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ũng như đảm bảo lợi ích chung của xã hội. 11