Chuyên đề tốt nghiệp
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƢƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN
PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI ........................................2
1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank
Hà Nội ....................................................................................................................2
1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội ...............................................2
1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội .....................................2
1.1.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức ...............................................................................3
1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội ..................................5
1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần
đây ......................................................................................................................6
1.1.5.1.Tình hình huy động vốn ........................................................... 6
1.1.5.2.Tín dụng ................................................................................... 7
1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ. .................................................................... 9
1.1.5.4. Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh ................................ 9
1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội ..........................................................................................10
1.2.1. Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng
văn phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội ................................10
1.2.2. Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong
quá trình thẩm định.........................................................................................11
1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội .......................................................................................13
1.2.4.Phương pháp thẩm định các dự án xây dựng văn phòng tại VCB HN.
..........................................................................................................................16
1.2.5. Nội dung thẩm định chi tiết dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội .......................................................................................18
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
1.2.5.1. Thẩm định khách hàng (chủ dự án) ..................................... 18
1.2.5.2. Thẩm định tính pháp lý của dự án........................................ 19
1.2.5.3. Thẩm định về phương diện thị trường của dự án................. 22
1.2.5.4. Thẩm định sự phù hợp về mặt kỹ thuật công nghệ và khả
năng tổ chức thực hiện dựa án. ......................................................... 24
1.2.5.5.Thẩm định dự án về mặt tài chính ......................................... 27
1.2.5.6.Thẩm định điều kiện bảo đảm tiền vay .................................. 35
1.2.6. Ví dụ minh hoạ Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê. .....36
1.2.6.1. Thẩm định chủ đầu tư ........................................................... 36
1.2.6.2. Thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê. ................. 43
1.3. Đánh giá công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội ..........................................................................................59
1.3.1. Những thành tựu đạt được ...................................................................59
1.3.2. Những mặt còn tồn tại và nguyên nhân ...............................................61
CHƢƠNG 2: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN NÂNG CAO CHẤT
LƢỢNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN XÂY DỰNG VĂN PHÒNG CHO
THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI................................................................66
2.1. Định hƣớng chung hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong thời gian
tới ..........................................................................................................................66
2.1.1. Định hướng chung về hoạt động trong thời gian tới ...........................66
2.1.2. Định hướng chung về hoạt động thẩm định và định hướng riêng
trong công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê ...................67
2.2. Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn
phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội ..........................................................68
2.2.1.Thành lập phòng thẩm định dự án chuyên trách độc lập ....................68
2.2.2. Tuyển dụng các cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý dự án
xây dựng và đào tạo thêm về chuyên môn thẩm định, nâng cao đạo đức
trách nhiệm cho nhân viên. ............................................................................69
2.2.3.Có sự phân loại từng loại dự án khi thẩm định, và xây dựng khung
thẩm định cho từng loại dự án thuộc các lĩnh vực khác nhau, đặc biệt là các
dự án xây dựng ................................................................................................71
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
2.2.4. Thuê hoặc liên kết với các công ty kiểm toán độc lập để đánh giá
chính xác tình hình tài chính của chủ đầu tư. ..............................................74
2.2.5. Rút ngắn thời gian thẩm định nhưng không quy định hạn mức thời
gian thẩm định đối với các dự án xây dựng văn phòng. ...............................74
2.2.6. Phân tán rủi ro khi thẩm định dự án theo phương thức đồng tài trợ.
..........................................................................................................................75
2.2.7. Sử dụng phần mềm Crystal Ball trong phân tích rủi ro thi công dự án
xây dựng văn phòng. .......................................................................................76
2.2.8. Giải pháp hoàn thiện nội dung thẩm định một số khía cạnh của các
dự án xây dựng văn phòng..............................................................................79
2.2.8.1.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định năng lực tài chính
và tính pháp lý của chủ đầu tư, dự án xây dựng văn phòng : ........... 79
2.2.8.2. Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh kĩ thuật
dự án :................................................................................................ 80
2.2.8.3.Giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định khía cạnh tài chính
: .......................................................................................................... 81
2.2.8.4. Xác định thời hạn trả nợ, phương thức trả nợ ..................... 82
2.3. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định dự án nói chung
và các dự án lĩnh vực xây dựng công nghiệp nói riêng ...................................83
2.3.1.Kiến nghị với cơ quan Nhà nước và Ngân hàng Nhà Nước Việt Nam
..........................................................................................................................83
2.3.2. Kiến nghị với Vietcombank Hà Nội ......................................................84
2.3.3.Kiến nghị với chủ đầu tư dự án .............................................................85
KẾT LUẬN ..............................................................................................................86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ...............................................................87
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Vietcombank Hà Nội:
Tên tiếng Anh Ngân hàng thương mại cổ phần
Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội
NHNT:
Ngân hàng Ngoại thương
TMCP:
Thương mại cổ phần
VCB HN:
Vietcombank Hà Nội
NHTMCP NT:
Ngân hàng thương mại cổ phần Ngoại thương
VCB TW:
Vietcombank Trung ương
TGXD:
Thời gian xây dựng
VNĐ:
Việt Nam đồng
CTHĐQT:
Chủ tịch Hội đồng quản trị
TGD/GD:
Tổng Giám đốc/ Giám đốc
PTGĐ/PGĐ:
Phó tổng Giám đốc/ Phó Giám đốc
XDCB:
Xây dựng cơ bản
TB KPT:
Trung bình khoản phải thu
DTT:
Doanh thu thuần
GVHB:
Giá vốn hàng bán
TB TTS:
Trung bình Tổng tài sản
TB TSLĐ:
Trung bình Tài sản lưu động
NNH:
Nợ ngắn hạn
DTTCNH:
Đầu tư tài chính ngắn hạn
NVCSH:
Nguồn vốn chủ sở hữu
CPQL:
Chi phí quản lý
KHCB:
Khấu hao cơ bản
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
SƠ ĐỒ
+ Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội
+ Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội
+ Sơ đồ 2.1: Mô hình phân tích rủi ro bằng phầm mềm Crystal Ball
BẢNG BIỂU
+ Bảng 1.1: Tình hình huy động vốn
+ Bảng 1.2: Doanh số cho vay
+ Bảng 1.3: Bảng tính doanh thu dự án văn phòng cho thuê
+ Bảng 1.4: Công suất sử dụng văn phòng
+ Bảng 1.5: Bảng tính dòng tiền của dự án xây dựng văn phòng cho thuê
+ Bảng 1.6: Bảng tính kế hoạch trả nợ Vietcombank Hà Nội
+ Bảng 1.7: Các chỉ tiêu tài chính
+ Bảng 1.8: Các chỉ số doanh lợi
+ Bảng 1.9: Các chỉ số cơ cấu vốn và tài sản, các chỉ tiêu đòn bấy tài cính
+ Bảng 1.10: Các hệ số thanh toán (Chỉ số thanh khoản)
+ Bảng 1.11: Các hệ số hoạt động hiệu quả
+ Bảng 1.12: Năng lực bộ máy lãnh đạo và đội ngũ cán bộ chủ chốt
+ Bảng 1.13: Bảng dòng tiền dự án xây dựng văn phòng cho thuê bằng Excel
+ Bảng 1.14: Bảng tính dòng tiên dự án khi biến phí tăng 5%
+ Bảng 1.15: Bảng tính dòng tiền dư án khi doanh thu giảm 10%
+ Bảng 2.1: Bảng chấm điểm tài chính các doanh nghiệp xây dựng
+ Bảng 2.2: Tỷ lệ nhân tố ảnh hưởng tiến độ thi công dự án xây dựng
+ Bảng 2.3: Quan hệ tương quan giữa các loại nguyên vật liệu chính
+ Bảng 2.4: Hàm phân bố xác suất các loại vật tư
+ Bảng 2.5: Tóm tắt thông số của công tác xây lắp công trình
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
1
LỜI MỞ ĐẦU
Hiện nay đất nước đang bước vào một giai đoạn phát triển mới với sự phát
triển nhanh và mạnh của nhiều lĩnh vực trong nền kinh tế. Trong đó nổi bật là sự gia
tăng đáng kể của các dự án đầu tư góp phần không nhỏ vào sự tăng trưởng chung
của xã hội. Sở dĩ số dự án đầu tư không ngừng tăng lên trong thời gian qua là do
chúng ta đã có một hệ thống tài chính ngân hàng đáp ứng được phần nào nhu cầu
vay vốn của các dự án và nhu cầu vay vốn của các dự án ngày càng cao. Tuy nhiên
đối với các ngân hàng nói chung và Vietcombank Hà Nội nói riêng thì công tác
thẩm định dự án vẫn đang trong quá trình hoàn thiện, bởi vì thẩm định dự án không
chỉ giúp cho chính ngân hàng mình tài trợ được những dự án tốt, mà còn giúp chủ
đầu tư tìm kiếm lợi nhuận và tăng hiệu quả kinh tế xã hội, vì vậy công tác thẩm định
dự án luôn được Vietcombank Hà Nội đặc biệt chú trọng nâng cao chất lượng. Tuy
nhiên thẩm định luôn là một lĩnh vực khó đòi hỏi chuyên môn cao và kinh nghiệm
thực tế, đặc biệt là chưa có một sự tách biệt trong việc thẩm định từng loại dự án
trong các lĩnh vực khác nhau tại Vietcombank Hà Nội.
Hiện nay có một sự gia tăng đáng kể các dự án đầu tư xây dựng các văn phòng
cho thuê do nhu cầu thuê văn phòng cao tại đô thị lớn như Hà Nội và một số đô thị lân
cận, và số dự án này xin vay vốn ngân hàng Vietcombank Hà Nội là rất nhiều. Trong
quá trình thực tập và nghiên cứu, em thấy công tác thẩm định dự án xây dựng văn
phòng cho thuê cần tìm hiểu một cách sâu sắc và toàn diện hơn, chính vì vậy em chọn
đề tài chuyên đề : “Hoàn thiện công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho
thuê tại Ngân hàng TMCP Ngoại thƣơng Việt Nam - chi nhánh Hà Nội”.
Chuyên đề gồm hai chương:
Chƣơng I: Thực trạng thẩm định các dự án xây dựng văn phòng cho thuê
tại Vietcombank Hà Nội
Chƣơng 2: Một số giải pháp hoàn thiện nâng cao chất lƣợng công tác
thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank Hà Nội.
Em xin chân thành cảm ơn PGS.TS Từ Quang Phương, và các cán bộ thẩm
định tại Vietcombank Hà Nội đã giúp đỡ em hoàn thành đề tài này!
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
2
CHƢƠNG 1: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG
VĂN PHÒNG CHO THUÊ TẠI VIETCOMBANK HÀ NỘI
1.1. Tóm tắt quá trình hình thành và tình hình hoạt động của Vietcombank Hà
Nội
1.1.1.Lịch sử hình thành Vietcombank Hà Nội
NHNT Hà Nội là một chi nhánh cấp 1 của NHNT Việt Nam, được thành lập
vào ngày 01/03/1985 theo quyết định số 177/NH – QĐ của Tổng giám đốc Ngân
hàng Ngoại thương Việt Nam. NHNT Hà Nội là một đại diện pháp nhân của NHNT
Việt Nam, tên giao dịch tiếng Anh là Vietcombank Hà Nội, có con dấu riêng, trực
tiếp giao dịch kinh doanh, hạch toán nội bộ, hoạt động kinh doanh tiền tệ và quản lý
ngân hàng, tự chủ tài chính, tự chịu trách nhiệm về kết quả kinh doanh và những
cam kết của mình. Giao dịch mọi hoạt động dưới sự quản lý của Tổng giám đốc
Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam và sự điều hành của giám đốc chi nhánh.
1.1.2.Mạng lưới hoạt động của Vietcombank Hà Nội
- Trụ sở chính: 344 Bà Triệu – Hà Nội.
- Các phòng giao dịch:
+ PGD số 1: 2 Hàng Bài – Hà Nội.
+ PGD số 2: 14 Trần Bình Trọng – Hà Nội.
+ PGD số 3: 1 Hàng Đồng – Hà Nội.
+ PGD số 4: 36 Hoàng Cầu – Hà Nội.
+ PGD số 5: Khu CC2 khu đô thị Bắc Linh Đàm – Hà Nội.
+ PGD số 6: 277 Nguyễn Trãi.
+ PGD số 7: Tầng 1 toà nhà 434 Trần Khát Chân.
+ PGD Bát Đàn: 48 Bát Đàn.
+ PGD Yết Kiêu: 14 Yết Kiêu.
+ Quầy giao dịch sân bay quốc tế Nội Bài: Tầng 1 Sân bay Quốc tế Nội Bài
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
3
1.1.3. Sơ đồ cơ cấu tổ chức
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức Vietcombank Hà Nội
Giám đốc
Phó giám
đốc1
Phó giám
đốc2
Phó giám
đốc3
Phó giám
đốc4
Phòng quản lý nợ
Phòng tổng hợp
Phòng tín dụng thể nhân
Phòng tin học
Phòng kiểm tra nộI bộ
Phòng hành chính nhân sự
Phòng kế toán tài chính
Phòng thanh toán xuất nhập khẩu
Phòng ngân quỹ
Phòng thanh toán thẻ
Phòng dịch vụ ngân hàng
Phòng quản lý rủi ro tín dụng
Phòng khách hàng
Nguồn: Phòng hành chính nhân sự Vietcombank Hà Nội
Ban giám đốc: Bao gồm 1 Giám đốc và 4 Phó Giám đốc.
Các phòng ban trực thuộc:
Phòng Khách hàng: Phát triển kinh doanh, cung cấp các dịch vụ tài chính ngân
hàng, củng cố và mở rộng quan hệ đối với các khách hàng là doanh nghiệp trên địa
bàn thuộc quyền quản lý hiện tại của chi nhánh.
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
4
Phòng dịch vụ Ngân hàng: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ,
phát hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, chi trả tiền kiều hối &
chuyển tiền đi nước ngoài, mua bán ngoại tệ , nhận gửi và thanh toán séc nhờ thu
của cá nhân, quản lý đại lý thu đổi ngoại tệ, trực tiếp thu chi tiền mặt của khác hàng
gửi , rút tiền tiết kiệm VNĐ, ngoại tệ, kỳ phiếu ngoại tệ, tài khoản ngoại tệ cá nhân.
Phòng thanh toán thẻ: có chức năng nhiệm vụ phát hành và thanh toán các loại
thẻ Vietcombank theo thể lệ quy định. Tổ chức thực hiện nhiệm vụ Marketing
khách hàng về thẻ. Phát triển và quản lý các cơ sở chấp nhận thẻ, quản lý các máy
rút tiền tự động ATM được giao.
Phòng ngân quỹ: có chức năng nhiệm vụ thu chi kiểm đếm toàn bộ đồng Việt
Nam, ngoại tệ của khách hàng có mở tài khoản hoạt động tại Chi nhánh. Giúp các
đơn vị nhận biết ngoại tệ thật,giả. Tham gia ban quản lý quỹ ATM. Quản lý kho
quỹ của Chi nhánh.
Phòng Thanh toán xuất nhập khẩu: Mở L/C và thanh toán hàng xuất, nhập
khẩu, chuyển tiền đi nước ngoài., nhờ thu hàng nhập khẩu, thông báo L/C xuất
khẩu, kiểm tra chứng từ L/C hàng xuất, thanh toán L/C hàng xuất, nhận và xử lý
nhờ thu hàng xuất, quản lý mẫu chữ ký của ngân hàng nước ngoài, làm các báo cáo
thanh toán hàng xuất và nhập, bảo lãnh trong nước, ngoài nước, giữ tài khoản ký
quỹ mở L/C hàng nhập giữ tài khoản ngoại bảng L/C nhập khẩu, xuất khẩu
Phòng kế toán tài chính: có chức năng xử lý nghiệp vụ chuyển tiền,quản lý tài
khoản khách hàng là các tổ chức, các doanh nghiệp,quản lý chi tiêu nội bộ.
Phòng Hành chính – Nhân sự: Có chức năng theo dõi công tác nhân sự và
công tác hành chính quản trị của chi nhánh theo chỉ đạo của Ban Giám đốc.
Phòng kiểm tra nội bộ: có trách nhiệm kiểm tra hoạt động tín dụng bảo lãnh,
kiểm tra hoạt động hay động vốn, phát hành thẻ, các hoạt động dịch vụ ngân hàng
khác, hoạt động kế toán – ngân quỹ và hoạt động thanh toán xuất nhập khẩu.
Phòng tin học: có chức năng quản lý hệ thống mạng, thiết lập cài đặt các phần
mềm hệ thống mạng, thiết lập hệ thống bảo mật. Viết các chương trình trợ giúp cho
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
5
hoạt động nghiệp vụ, nhận truyền dữ liệu, back up dữ liệu, kiểm tra hệ thống truyền
thông giữa các chi nhánh, phòng giao dịch…
Phòng tín dụng thể nhân: thực hiện cấp tín dụng và các dịch vụ ngân hàng đối
với đối tượng là khách hàng là thể nhân.
Phòng tổng hợp: có chức năng kinh doanh vốn và ngoại tệ, Marketing, quan hệ
công chúng…
Các phòng giao dịch: Huy động tiết kiệm đồng Việt Nam và ngoại tệ, phát
hành kỳ phiếu, trái phiếu đồng Việt Nam và ngoại tệ, dịch vụ thu đổi ngoại tệ và trả
tiền kiều hối, dịch vụ phát hành thẻ, thanh toán thẻ tín dụng quốc tế, nhận gửi và
thanh toán sé nhờ thu của cá nhân, quản lý các tài khoản tiền gửi cá nhân đồng Việt
Nam và ngoại tệ, cho vay thế chấp, cầm cố tài sản.
1.1.4.Các hoạt động chủ yếu của Vietcombank Hà Nội
Nhận tiền gửi: Mở tài khoản vãng lai, tài khoản có kỳ hạn, tiền gửi tiết kiệm,
phát hành kỳ phiếu. Bốn loại dịch vụ trên đều được thực hiện cả bằng nội tệ và
ngoại tệ mạnh như USD, bảng Anh, Mác Đức, Frăng Pháp….
Chuyển tiền: Chuyển tiền trong nước và quốc tế với nhiều loại hình: chuyển
tiền nhanh Money Gram, chuyển tiền bằng điện, chuyển tiền bằng thư…
Cấp tín dụng và tài trợ dự án đầu tư: cung cấp tất cả các loại tín dụng ngắn,
trung và dài hạn, tham gia tài trợ hoặc đồng tài trợ cho các dự án xuất nhập khẩu…
Bảo lãnh: thực hiện các ngiệp vụ bảo lãnh và tái bảo lãnh cho các khoản vay
tài chính và vay thương mại, bảo lãnh hàng trả chậm, bảo lãnh tiền đặt cọc, đấu thầu
quốc tế, bảo lãnh thực hiện hợp đồng.
Thanh toán xuất nhập khẩu: NHNT đã xây dựng mạng lưới thanh toán khắp
toàn cầu với các nghiệp vụ liên quan đến các phương thức thanh toán quốc tế như:
thư tín dụng, uỷ thác thu, chuyển tiền…
Chuyển đổi ngoại tệ: mua bán, chuyển đổi ngoại tệ, thực hiện các nghiệp vụ
Forward, Swap…
Phát hành và thanh toán thẻ: NHNT thực hiện làm đại lý thanh toán các loại
thẻ quốc tế như VISA, Master Card, JCB, và American express. Ngoài ra NHNT
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
6
còn phát hành thẻ tín dụng quốc tế VCB Master Card, thẻ tín dụng thanh toán trong
nước Vietcombank.
1.1.5.Tình hình hoạt động của Vietcombank Hà Nội trong những năm gần đây
1.1.5.1.Tình hình huy động vốn
Bảng 1.1:Tình hình huy động vốn
Đơn vị: tỷ VNĐ
Chỉ tiêu
2006
2007
2008
Tổng nguồn vốn huy động 5598
6270
7328
VNĐ
2756
3433 (54,7%)
3919 (53,5%)
Ngoại tệ (quy VNĐ)
2842
2837 (45,3%)
3410 (46,5%)
Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội
Công tác huy động vốn của chi nhánh trong năm 2007 đã duy trì kết quả tốt,
tổng nguồn vốn tính đến 31/12/2007 đạt 7088 tỷ đồng, tăng 5% so với năm 2006,
trong đó nguốn vốn huy động đạt 6270 tỷ, tăng 12% so với cuối năm 2006, đạt kế
hoạch Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam giao cho chi nhánh. Huy động VNĐ đạt
3433 tỷ đồng, chiếm 54,7% tổng nguồn vốn huy động. Huy động ngoại tệ đạt 2837
tỷ đồng, chiếm 45,3% tổng nguồn vốn huy động. Cơ cấu nguồn vốn huy động giữa
tiền đồng và ngoại tệ đang có sự chuyển dịch theo hướng vốn huy động ngoại tệ
giảm dần, đây cũng là xu hướng chung của các ngân hàng thương mại trong thời
gian gần đây. Sở dĩ có sự chuyển dịch đó một phân do việc cắt giảm lãi suất cơ bản
USD của cục dự trữ liên bang Mỹ Fed trong tháng 9/2007 từ 5,25% xuống còn
4,75% và 4,25% vào thánh 12/2007 đã khiến lãi suất huy động USD của các ngân
hàng thương mại trong nước giảm theo. Mặt khác do xu thế về cạnh tranh huy động
vốn giữa các ngân hàng, đặc biệt sự xuất hiện ngày càng nhiều các ngân hàng
thương mại cổ phần mới. Huy động từ tổ chức kinh tế đạt 2134 tỷ đồng, chiếm 34%
nguồn vốn huy động. Huy động từ dân cư đạt 4136 tỷ đồng, chiếm 66% nguồn vốn
huy động. Đến 31/12/2007, thị phần huy động VNĐ, USD và huy động quy Việt
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
7
Nam đồng của chi nhánh NHNT Hà Nội tương ứng là 1,41%; 2,92%; 1,84% so với
mạng lưới 209 tổ chức tín dụng hoạt động trên địa bàn.
Trong năm 2008 công tác huy động vốn của chi nhánh NHNT Hà Nội đạt
được kết quả khá tốt nhất là trong bối cảnh nền kinh tế trong năm 2008 gặp nhiều
khó khăn bất ổn. Tính đến 31/12/2008, tổng nguồn vốn của Vietcombank Hà Nội
đạt 7553 tỷ đồng, tăng 7% so với năm 2007, trong đó nguồn vốn huy động từ tổ
chức dân cư và tổ chức kinh tế đạt 7328 tỷ đồng, tăng 17% so với năm 2007. Huy
động VNĐ đạt 3919 tỷ đồng, chiếm 53,5% tổng nguồn vốn huy động. Huy động
ngoại tệ đạt 3410 tỷ đồng, chiếm 46,5% tổng nguồn vốn huy động. Tính đến
31/12/2008 thị phần huy động VNĐ, USD, quy VNĐ chiếm tương ứng là 1,13%;
2,28%; 1,48%. Qua các số liệu trên ta thấy tình hình huy động vốn của
Vietcombank Hà Nội rất tốt, nguồn vốn huy động phong phú hơn và luôn tăng
trưởng qua các năm.
1.1.5.2.Tín dụng
Bảng 1.2. Doanh số cho vay
Đơn vị : tỷ VNĐ
Năm
2006
2007
2008
Tổng số quy VNĐ
2413
2553
2524
Cho vay ngắn hạn
74,2%
77,7%
73,3%
Cho vay trung dài hạn
25,8%
22,3%
26,6%
Nợ xấu
0,93%
0,78%
1,5%
Nguồn :Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Vietcombank Hà Nội
Công tác Tín dụng của Chi nhánh trong năm 2007 tiếp tục thực hiện với
phương châm “Hiệu quả và an toàn”. Dư nợ tính đến 31/12/2007 đạt 2553 tỷ đồng
tăng 6% so với cuối năm 2006, đạt 88% kế hoạch năm 2007, chiếm 1,49% thị phần
trên địa bàn Hà Nội. Số lượng khách hàng là các doanh nghiệp vó vay vốn tại Chi
nhánh hiện là 133 khách hàng. Đến 31/12/2007 dư nợ quá hạn chiếm 0,78% tổng dư
nợ. Bên cạnh đội ngũ khách hàng truyền thống về xuất nhập khẩu, mở các chương
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
8
trình hỗ trợ về vốn cho khách hàng vừa và nhỏ để phát triển kinh doanh, chi nhánh
đang mở rộng loại hình cho vay thể nhân với nhiều hình thức cho vay ưu đãi, hấp
dẫn: mua ô tô mới, sửa chữa nhà, phát triển kinh tế tư nhân – gia đình, du học, mua
biệt thự tại khu biệt thự, đầu tư xây dựng văn phòng…Đến 31/12/2007, dư nợ tại bộ
phận tín dụng thể nhân đạt 145 tỷ đồng, chiếm 5,7% tổng dư nợ tín dụng. Nhìn
chung, các khoản vay cá nhân có chất lượng tốt, đảm bảo khả năng trả nợ Ngân
hàng
Trong năm 2008 công tác Tín dụng của Chi nhánh bị tác động và phụ thuộc
rất nhiều từ những biến động trên thị trường tiền tệ và những mới về kiềm chế lạm
phát của NHNN Việt Nam và Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam. Trong đó
có lộ trình cắt giảm dư nợ được chỉ đạo từ NHNN Việt Nam và NHTMCPNT Việt
Nam, VCBHN vẫn tiếp tục duy trì mục tiêu công tác cho vay theo phương châm “
Hiệu quả và an toàn” . Tổng dư nợ của chi nhánh tính đến 31/12//2008 đạt 2524 tỷ
đồng, bằng 98,9% so với năm 2007, vượt 3% so với kế hoạch 2450 tỷ đồng mà
NHNT Việt Nam đã điều chỉnh ngày 27/6/2008. Bám sát định hướng của NHNT
Việt Nam về nâng cao hiệu quả tín dụng, cụ thể là mở rộng thị trường tín dụng bán
lẻ, khách hàng vừa và nhỏ, NHNT Hà Nội đã tích cực triển khai, trong đó:
+ Dư nợ nhóm khách hàng SMEs đạt 1226 tỷ đồng, chiếm 36% tổng dư nợ
+ Dư nợ nhóm khách hàng thể nhân đạt 181,4 tỷ đồng, chiếm 7,2% tổng dư
nợ
+ Dư nợ bảo lãnh đạt 152,6 tỷ đồng, tăng 35,5% so với cuối năm 2007, đạt
89,8% kế hoạch về dư nợ bảo lãnh VCBTW giao cho chi nhánh
+ Dư nợ ngắn hạn chiếm 73,3% tổng dư nợ
+ Dư nợ trung dài hạn chiếm 26,6% tổng dư nợ
+ Dự nợ VNĐ chiếm 70% tổng dư nợ
+ Dư nợ ngoại tệ quy USD chiếm 30% tổng dư nợ
Chi nhánh luôn chủ trương đặt chất lượng tín dụng lên hàng đầu, tăng cường
công tác quản trị rủi ro nhằm đảm bảo tính an toàn và bền vững trong hoạt động tín
dụng. Trong năm 2008, một số doanh nghiệp xuất khẩu khá nhạy cảm trước những
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
9
biến động của thị trường và một số doanh nghiệp có dấu hiệu sử dụng vốn sai mục
đích dẫn tới thu nợ chậm và đê xảy ra nợ quá hạn. Tuy vậy, chi nhánh đã rất tích
cực trong việc đốc thúc đơn vị để thu nợ, nợ xấu đến 31/12/2008 ở mức 39 tỷ,
chiếm 1,5% tổng dư nợ. Từ các số liệu cơ bản trong hoạt động tín dụng trên ta có
thể đánh giá hoạt động tín dụng trong những năm qua của Vietcombank Hà Nội là
tương đối tốt và an toàn.
1.1.5.3.Mua bán ngoại tệ.
Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2007 đạt 725 triệu USD, tăng
3% so với năm 2006. Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2007 đạt gần 6tỷ đồng. Ngoại tệ
mua được phần lớn là từ nguồn các tổ chức kinh tế đáp ứng cho nhu cầu thanh toán
nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh. Đồng thời, để tránh rủi ro về tỷ giá cũng như
xác định rõ nguồn ngoại tệ đảm bảo thanh toán cho khách hàng, NHNT HN đã sử
dụng công cụ phái sinh là hợp đồng có kỳ hạn đối với các doanh nghiệp có nhu cầu
nhập khẩu hàng hoá.
Doanh số mua bán ngoại tệ của VCB HN năm 2008 đạt 828 triệu USD, tăng
14,2% so với năm 2007. Ngoại tệ mua được phần lớn từ nguồn vác Tổ chức kinh tế
đáp ứng cho nhu cầu thanh toán nhập khẩu và trả nợ tại Chi nhánh. Doanh số mua
vào đạt khoảng 423 triệu USD, doanh số bán ra đạt khoảng $)% triệu USD. Trong
năm 2008, do chủ động được phần lớn lượng ngoại tệ mua được từ khách hàng,
VCB HN giảm lệ thuộc tối đa vào nguồn mua từ NHTMCPNT Việt Nam, góp phần
hỗ trợ nguồn ngoại tệ của hệ thống. Lãi kinh doanh ngoại tệ năm 2008 đạt 16,7 tỷ
đồng, gấp 2,8 lần so với năm 2007.
1.1.5.4. Thanh toán xuất nhập khẩu và bảo lãnh
Từ đầu năm 2007 đến nay, hoạt động xuất nhập khẩu có những thách thức mới
do môi trường cạnh tranh ngày càng gay gắt, các quy định về rào cản xuất nhập
khẩu ngày càng chặt chẽ, giá một số vật tư và dịch vụ đầu vào tăng làm hạn chế sức
cạnh tranh cảu hàng hoá trên thị trường quốc tế. Tuy nhiên, tại VCB HN, doanh số
thanh toán xuất nhập khẩu vẫn đạt cao, có chất lượng tốt với tổng doanh số xuất
nhập khẩu đạt 435 triệu USD. Nhập khẩu đạt 246 triệu USD, vượt 8% kế hoạch đặt
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
10
ra cho năm 2007, chủ yếu là các mặt hàng nhập khẩu nguyên vật liệu, máy móc.
Xuất khẩu đạt 189 triệu USD, vượt 69% kế hoạch đặt ra đầu năm, chủ yếu là các
sản phẩm nông, lâm sản. Dư nợ bảo lãnh đến 31/12/2007 đạt 113 tỷ đồng.
Công tác thanh toán quốc tế năm 2008 có chất lượng khá tốt với tổng kim
ngạch xuất nhập khẩu đạt 512 triệu USD, tăng 17,7% so với năm 2007 và đạt
114,5% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm. Nhập khẩu đạt 295 triệu USD,
tăng 19,9% so với năm 2007, và vượt 26,7% so với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu
năm. Xuât khẩu đạt 217 triệu USD, tăng 14,8% so với năm 2007 và đạt 101% so
với kế hoạch năm 2008 đề ra đầu năm.
1.2.Thực trạng công tác thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại
Vietcombank Hà Nội
1.2.1. Sự cần thiết thẩm định dự án nói chung và thẩm định dự án xây dựng văn
phòng cho thuê nói riêng tại Vietcombank Hà Nội
Đối với các ngân hàng nói chung hay với Vietcomk Hà Nội nói riêng thì công
tác thẩm định dự án là một trong những biện pháp cơ bản để phòng ngừa rủi ro
trong quá trình cho vay vốn tài trợ dự án. Như vậy, trên góc độ người cho vay, các
cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ đánh giá dự án chủ yếu trên phương
diện khả thi, hiệu quả tài chính và xem xét khả năng thu nợ của Ngân hàng
Thực chất của việc thẩm định là cán bộ thẩm định của Vietcombank Hà Nội sẽ
tiến hành kiểm tra phân tích đánh giá từng phần và toàn bộ các mặt có trong bản
nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi trong mối quan hệ mật thiết với chủ
dự án, và môi trường dự án sẽ hoạt động.Việc thẩm định sẽ giúp ta loại bỏ các dự án
“tồi” và cho vay các dự án “tốt” nhằm tăng hiệu quả tín dụng, quan trọng hơn cả là
thẩm định dự án nhằm xác định rõ hành lang an toàn cho các nguồn vốn tài trợ của
Vietcombank Hà Nội cho dự án đó. Vì vậy thẩm định dự án là một công việc bắt
buộc và vô cùng cần thiết trong hoạt động tín dụng.
Đối với các dự án nói chung, và đặc biệt là các dự án xây dựng văn phòng cho
thuê cần một số lượng vốn lớn và thời gian thực hiện kéo dài. Ngoài ra do đặc điểm
của dự án xây dựng chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khách quan về pháp lý, quy
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
11
hoạch vì liên quan đến đất đai, đấu thầu, cũng như phụ thuộc vào tình hình phát
triển kinh tế nói chung, và thường các dự án xây dựng chủ đầu tư chỉ đáp ứng được
phần nhỏ vốn, còn lại là vay các Ngân hàng hoặc các tổ chức khác nên Ngân hàng
cần thẩm định loại dự án này một cách thật chặt chẽ khách quan đảm bảo hạn chế
tình trạng không thu hồi vốn được của các dự án xây dựng mình tài trợ. Ngoài ta sự
gia tăng mạnh mẽ của số dự án xây dựng văn phòng cho thuê có nhu cầu vay vốn tại
Vietcombank Hà Nội, đang là một cơ hội để Ngân hàng khai thác tăng hiệu quả
hoạt động, muốn đạt được điều đó thì nâng cao chất lượng công tác thẩm định các
dự án này là vô cùng cần thiết
1.2.2. Đặc điểm của dự án xây dựng văn phòng cho thuê cần lưu ý trong quá
trình thẩm định.
Thứ nhất: Đặcđiểm tính chất đặc thù của dự án xây dựng
- Các dự án xây dựng công trình dân dụng và công nghiệp có thể gồm các
dự án xây dựng khu chung cư, xây dựng văn phòng (để bán hoặc cho thuê); các
dự án xây dựng khu đô thị hoặc và hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu công
nghiệp; các dự án xây dựng khu nghỉ dưỡng, khu giải trí, vui chơi...
- Các dự án loại này có đặc điểm cơ bản là liên quan đến quyền sử dụng
đất. Chúng chịu ảnh hưởng mang tính quyết định của quy hoạch sử dụng đất.
Ngược lại, các dự án loại này cũng ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh
tế của khu vực, nói riêng, và của đất nước, nói chung.
Thứ hai: Đặc điểm thị trường :
Các dự án xây dựng công trình nhằm mục đích cho thuê thường gặp là các
dự án xây dựng văn phòng. Đặc điểm thị trường của loại hình này là:
- Khách hàng chủ yếu sử dụng sản phẩm dự án với mục đích thương mại,
kinh doanh.
- Nhóm khách hàng trung và dài hạn chiếm số lượng lớn và có mức độ ảnh
hưởng nhất định đến giá cả sản phẩm.
- Địa điểm, vị trí của sản phẩm dự án có ảnh hưởng mạnh đến mức giá cho
thuê, thuê mua sản phẩm dự án.
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
12
- Tiềm năng thị trường, khả năng tiêu thụ sản phẩm thay đổi và có sự
chênh lệch lớn giữa các khu vực kinh tế trọng điểm và các khu vực chưa phát
triển khác.
Thứ ba: Đặc điểm về nguồn vốn
Các hình thức huy động vốn cho các dự án xây dựng công trình dân dụng
và công nghiệp là tương đối đa dạng và phong phú. Các hình thức huy động
vốn chủ yếu là:
- Cá nhân, tập thể góp vốn thành lập công ty có đủ mức vốn điều lệ để có
thể đăng ký kinh doanh trong thị trường bất động sản.
- Các công ty, doanh nghiệp phát hành cổ phiếu, trái phiếu để thu hút vốn
đầu tư cho các dự án.
- Vay vốn ngân hàng.
- Liên doanh, liên kết theo nhiều hình thức khác nhau để hình thành vốn
đầu tư.
- Thành lập các quỹ đầu tư, phát hành chứng chỉ quỹ để thu hút vốn.
- Một số dự án sử dụng vốn ngân sách, vốn hỗ trợ phát triển ODA, vốn
đầu tư trực tiếp từ nước ngoài.
Thứ tư: Đặc điểm về dòng tiền
Dòng chi
Dòng chi của các dự án xây dựng công trình dân dụng công nghiệp nói
chung và xây dựng văn phòng cho thuê nói riêng cũng bao gồm vốn đầu tư xây
dựng ban đầu và chi phí khai thác thường xuyên.
Vốn đầu tư xây dựng ban đầu bao gồm các khoản mục chi phí trong dự
toán xây dựng công trình.
Chi phí khai thác công trình dự án thường xuyên hàng năm thường bao
gồm:
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng các công trình xây dựng của dự án chưa bán
hoặc cho thuê, thuê mua.
- Chi phí duy tu, bảo dưỡng, sửa chữa hạ tầng cơ sở hàng năm.
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
13
- Chi phí cho ban quản lý công trình dự án trong giai đoạn đưa vào khai
thác sử dụng (lương cho bộ phận quản lý hành chính, tổ bảo vệ...).
- Chi cho các hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản hàng năm.
- Chi phí trả lãi vay và một số khoản chi phí khác.
Dòng thu
Dòng thu của dự án loại này là tiền bán hoặc cho thuê, thuê mua công
trình xây dựng của dự án hàng năm.
Trong một số trường hợp, vì vốn đầu tư ban đầu quá lớn, chủ đầu tư được
phép huy động vốn từ khách hàng thông qua hình thức khách hàng ứng trước
một phần tiền mua (hoặc thuê) công trình sản phẩm ngay khi dự án có đủ căn
cứ pháp lý để thực hiện triển khai xây dựng.
1.2.3.Quy trình thẩm định dự án xây dựng văn phòng cho thuê tại Vietcombank
Hà Nội
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
14
Sơ đồ 1.2: Quy trình thẩm định dự án tại Vietcombank Hà Nội:
Gửi hồ sơ vay vốn
Chủ dự án
xây dựng
(khách hàng)
Yêu cầu bổ sung hồ sơ
Không đạt
Phòng khách hàng (Tiếp nhận
kiểm tra sơ bộ hồ sơ dự án)
Đồng ý
Phòng Khách hàng (Thẩm
định hồ sơ khách hàng)
Đồng ý
Không đạt
Không đạt
Tổ đầu tƣ dự án: Thẩm định
tính khả thi của dự án, lập
báo cáo, tờ trình thẩm định
Đồng ý
Ban giám đốc Vietcombank
Hà Nội (ra quyết định cho
vay)
Trên 10 tỷ
Hội đồng tín dụng cơ sở
Trên 35 tỷ
Không đạt
Hội đồng tín dụng Ngân hàng
Ngoại thƣơng Việt Nam
Trên 120 tỷ
Không đạt
Đồng ý ra quyết định cho vay dự án
Không đạt
Hội đồng Quản trị Ngân hàng
Ngoại thƣơng Việt Nam
Từ chối cho vay
SV: Phạm Mạnh Hùng
Nguồn: Phòng Khách hàng VCB HN
Lập hợp đồng tín
dụng với chủ dự án
Lớp: Đầu tư 47B
Chuyên đề tốt nghiệp
15
Thứ nhất: Khi khách hàng đề xuất vay vốn cho dự án thì phòng khách hàng sẽ
tiếp nhận hồ sơ xin vay vốn. Trưởng, phó phòng hoặc cán bộ phòng khách hàng sẽ
thông báo cho khách hàng về các chính sách cho vay Vietcombank Hà Nội đang áp
dụng. Tham vấn cho khách hàng lựa chọn hình thức vay cho phù hợp, thương thảo
sơ bộ các điều kiện vay như lãi suất, thời hạn, hình thức đảm bảo, điều kiện ràng
buộc. Giải thích hướng dẫn cụ thể cho khách hàng lập hồ sơ vay vốn theo quy định
hiện hành của pháp luật, cần thiết cán bộ Ngân hàng liệt kê các loại giấy tờ chủ dự
án phải xuất trình khi xin vay vốn nhằm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho khách hàng
- Các loại giấy tờ trong hồ sơ vay vốn bao gồm:
+ Hồ sơ pháp lý khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tư cách pháp lý của bên
vay (chủ dự án): Có thể là quyết định thành lập, điều lệ hoạt động, giấy đăng ký
kinh doanh, giấy phép đầu tư,biên bản góp vốn, nghị quyết của Hội đồng quản trị về
việc vay vốn, uỷ nhiệm người đi vay vốn ngân hàng, các quyết định bổ nhiệm giám
đốc, kế toán trưởng và các văn bản pháp lý khác liên quan tư cách pháp nhân của
khách hàng
+ Hồ sơ kinh tế khách hàng: các loại giấy tờ phản ánh tình hình tài chính và
hoạt động sản xuất kinh doanh của bên vay: bảng cân đối kế toán, báo cáo kết quả
kinh doanh ,báo cáo lưu chuyển tiền tệ trong 3 năm gần nhất,báo cáo kiểm toán, báo
cáo tổng kết hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp, kế hoạch sản xuất
kinh doanh, kế hoạch đầu tư của doanh nghiệp trong năm tới (thời gian tới).
+ Hồ sơ bảo đảm tiền vay:
+ Hồ sơ vay vốn cho dự án: Giấy đề nghị vay vốn, luận chứng kinh tế kĩ thuật
hoặc báo cáo đầu tư, quyết định phê duyệt dự án đầu tư của cấp có thẩm quyền.
Ngoài ra có thể cần một số giấy tờ sau như: Thiết kế kĩ thuật, dự toán, tổng dự
toán,các văn bản liên quan đến quá trình đấu thầu, các quyết định giao đất cho thuê
đất, các văn bản liên quan đến đền bù giải phóng mặt bằng, giấy phép xây dựng,
phê chuẩn tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy, hợp đồng thi công xây lắp
thiết bị.
SV: Phạm Mạnh Hùng
Lớp: Đầu tư 47B
- Xem thêm -
.PDF 
92 
149 
110 
