Tài liệu Khóa luận tốt nghiệp chất lượng tín dụng chung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại ngân hàng tmcp ngoại thương việt nam

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG ---o0o--- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM SINH VIÊN THỰC HIỆN MÃ SINH VIÊN CHUYÊN NGÀNH : NGHIÊM ÁNH NGUYỆT : A19287 : TÀI CHÍNH HÀ NỘI – 2014 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC THĂNG LONG ---o0o--- KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐỀ TÀI: CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP NGOẠI THƢƠNG VIỆT NAM Giáo viên hƣớng dẫn Sinh viên thực hiện Mã sinh viên Chuyên ngành : PGS.TS Nguyễn Thị Bất : Nghiêm Ánh Nguyệt : A19287 : Tài chính HÀ NỘI – 2014 Thang Long University Library LỜI CAM ĐOAN Sinh viên xin cam đoan Luận văn “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam” là công trình nghiên cứu độc lập được thực hiện dưới sự hướng dẫn của PGS.TS.Nguyễn Thị Bất. Luận văn được nghiên cứu và hoàn thành tại Đại học Thăng Long Các tài liệu tham khảo, các số liệu thống kê phục vụ mục đích nghiên cứu luận văn này được sử dụng đúng quy định, không vi phạm quy chế bảo mật của Nhà nước. Kết quả nghiên cứu Luận văn này chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nghiên cứu nào khác ngoài công trình nghiên cứu của sinh viên. Sinh viên xin cam đoan những vấn đề nêu trên là hoàn toàn đúng sự thật. Nếu sai, sinh viên xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật. Sinh viên Nghiêm Ánh Nguyệt LỜI CẢM ƠN Được sự hướng dẫn, giúp đỡ tận tình của các thầy cô giáo Trường đại học Thăng Long, đặc biệt là PGS-TS. Nguyễn Thị Bất đã truyền đạt kiến thức, hướng dẫn về nội dung và phương pháp nghiên cứu khoa học, sinh viên đã hoàn thành Luận văn đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam”. Nhân dịp này, cho phép em được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành và sâu sắc nhất tới cô giáo – PGS.TS. Nguyễn Thị Bất và các thầy cô giáo Trường đại học Thăng Long. Sinh viên cũng xin bày tỏ lòng cảm ơn sâu sắc tới Ban lãnh đạo Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam và lãnh đạo các phòng chuyên môn khác trực thuộc ngân hàng: Phòng Khách hàng doanh nghiệp, Phòng Quản lý rủi ro thị trường đã tạo điều kiện thuận lợi nhất cho sinh viên trong quá trình làm việc, học tập và nghiên cứu. Mặc dù có rất nhiều cố gắng, song do những hạn chế nhất định về thời gian nghiên cứu cũng như khả năng tiếp cận, cập nhật số liệu nên luận văn chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót nhất định. Sinh viên rất mong nhận được sự đóng góp của các thầy, cô giáo để luận văn có thể hoàn thiện tốt hơn. Xin trân trọng cảm ơn. Sinh viên Nghiêm Ánh Nguyệt Thang Long University Library MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM ..1 1.1. Tổng quan về tín dụng trung và dài hạn trong NHTM ...................................... 1 1.1.1. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thương mại............................................. 1 1.1.2. Tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thương mại ..................................... 3 1.2. Cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản của NHTM ............... 5 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản ................................................. 5 1.2.2. Phân loại dự án BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM .............................. 5 1.2.3. Đặc điểm cho vay trung và dài hạn các dự án BĐS của NHTM ....................... 6 1.2.3.1. Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn ...................... 6 1.2.3.2. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ .................................................................. 7 1.2.3.3. Tài sản đảm bảo cho khoản vay........................................................................ 8 1.2.3.4. Nguồn trả nợ cho các khoản vay trung và dài hạn.......................................... 8 1.2.3.5. Xử lý nợ quá hạn ............................................................................................... 8 1.3. Chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản ............... 9 1.3.1. Khái niệm chất lượng tín dụng trung và dài hạn ............................................... 9 1.3.2. Sự cần thiết phải nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản .............................................................................................................10 1.3.2.1. Đối với ngân hàng ...........................................................................................10 1.3.2.2.Đối với chủ thể vay vốn ....................................................................................11 1.3.2.3. Đối với nền kinh tế ..........................................................................................11 1.3.3. Các chỉ tiêu đánh giá chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản…… ..........................................................................................................11 1.3.3.1. Chỉ tiêu định lượng .........................................................................................11 1.3.3.2. Chỉ tiêu định tính .............................................................................................14 1.4. Những nhân tố ảnh hƣởng đến chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản.......................................................................................................15 1.4.1. Các nhân tố về phía khách hàng .......................................................................15 1.4.2. Các nhân tố về phía ngân hàng .........................................................................16 1.4.2.1. Chính sách tín dụng ........................................................................................16 1.4.2.2. Năng lực của ngân hàng trong thẩm định cho vay .......................................17 1.4.2.3. Năng lực giám sát, quản trị rủi ro sau cho vay ..............................................18 1.4.2.4. Chất lượng nhân sự.........................................................................................18 1.4.2.5. Công tác thẩm định dự án ...............................................................................18 1.4.2.6. Công tác tổ chức của ngân hàng ....................................................................19 1.4.2.7. Thông tin tín dụng ...........................................................................................19 1.4.3. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô .................................................................19 1.4.3.1. Môi trường kinh tế...........................................................................................19 1.4.3.2. Môi trường chính trị - xã hội ..........................................................................20 1.4.3.3. Môi trường pháp lý ..........................................................................................20 CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN CHO CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK .....................21 2.1. Giới thiệu khái quát về Vietcombank .................................................................21 2.1.1. Giới thiệu chung về Vietcombank......................................................................21 2.1.2. Kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank giai đoạn 2011-2013 ..........22 2.1.2.1. Qui mô tín dụng trung dài hạn cho các dự án bất động sản của Vietcombank .................................................................................................................22 2.1.2.2. Hoạt động tín dụng ..........................................................................................24 2.1.2.3. Hoạt động thanh toán xuất – nhập khẩu và kinh doanh ngoại tệ ................25 2.1.2.4. Các chỉ số tài chính đánh giá kết quả hoạt động kinh doanh của Vietcombank .................................................................................................................26 2.2. Thực trạng chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank ...........................................................................................................27 2.2.1. Quy trình tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank………………………………………………………………………… 27 2.2.2. Thực trạng chất lượng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank ............................................................................................................34 2.2.2.1. Cơ cấu tín dụng trung dài hạn chocác dự án bất động sản tại Vietcombank giai đoạn 2011-2013 .....................................................................................................35 2.2.2.2. Nhóm chỉ tiêu sinh lời .....................................................................................35 Thang Long University Library 2.2.2.3. Nhóm chỉ tiêu an toàn vốn ..............................................................................37 2.3. Đánh giá chung về chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank...........................................................................................41 2.3.1. Những kết quả đạt được .....................................................................................41 2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân ...................................................................................43 2.3.2.1. Hạn chế ............................................................................................................43 2.3.2.2. Nguyên nhân....................................................................................................44 CHƢƠNG 3. GIẢI PHÁP NÂNG CAO CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG DÀI HẠN TRONG CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIETCOMBANK .......48 3.1. Định hƣớng phát triển hoạt động của Vietcombank trong thời gian tới ........48 3.1.1. Định hướng hoạt động chung của Vietcombank ..............................................48 3.1.2. Định hướng hoạt động cho vay tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản………….. ......................................................................................................49 3.2. Giải pháp nâng cao chất lƣợng tín dụng trung dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank...........................................................................................50 3.2.1. Tăng cường huy động vốn đặc biệt là vốn trung dài hạn cho vay bất động sản…………. ...............................................................................................................51 3.2.2. Hoàn thiện nội dung thẩm định trong hoạt động cho vay dự án bất động sản………… ...............................................................................................................52 3.2.3. Tăng cường công tác quản trị rủi ro trong cho vay bất động sản....................53 3.2.4. Thành lập nhóm chuyên trách thẩm định cho vay đối với các dự án BĐS, nâng cao đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng ..................................................54 3.2.5. Hoàn thiện phần mềm chấm điểm tín dụng để đánh giá khách hàng trong lĩnh vực bất động sản ...................................................................................................55 3.2.6. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát các khoản vay, hợp tác chặt chẽ với khách hàng để giải quyết nợ quá hạn .........................................................................56 3.2.7. Tăng trưởng hoạt động tín dụng trung dài hạn và lợi nhuận trong các dự án bất động sản…… ..........................................................................................................57 3.2.8. Bảo hiểm cho các khoản vay trung và dài hạn đối với dự án bất động sản ....57 3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao chất lƣợng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực BĐS……............................................................................................................. 3.3.1. Kiến nghị với Chính Phủ và các Bộ, Ngành có liên quan ...............................58 3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước .................................................................59 3.3.3. Kiến nghị đối với Chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản ...........................60 Thang Long University Library DANH MỤC VIẾT TẮT Ký hiệu viết tắt Tên đầy đủ BĐS Bất: động sản HĐTDTW Hội: đồng tín dụng trung ương HĐQT Hội: đồng quản trị NHTM Ngân : hàng thương mại PTGĐ KHDN Phó: tổng giám đốc phụ trách khách hàng doanh nghiệp PTGĐ RR Phó: tổng giám đốc phụ trách rủi ro QLRRTD Quản : lý rủi ro tín dụng ROA Tỷ:suất sinh lời trên tổng tài sản ROE Tỷ:suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu TCTD Tổ:chức tín dụng TD Tín: dụng TDH Trung : và dài hạn TMCP Thương : mại cổ phần TTS Tổng : tài sản USD Đô: la Mỹ Vietcombank Ngân : hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam VND Việt : Nam đồng XNK Xuất : nhập khẩu DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ BẢNG Trang Bảng 2.1. Tình hình huy động vốn của Vietcombank giai đoạn 2011-2013.................23 Bảng 2.2: Cơ cấu tín dụng theo kì hạn và theo loại tiền của Vietcombank ..................24 Bảng 2.3: Kết quả hoạt động của Vietcombank giai đoạn 2011-2013 ..........................26 Bảng 2.4: Cơ cấu tín dụng trung và dài hạn đối với bất động sản ................................35 Bảng 2.5: Cơ cấu lợi nhuận cho vay trung dài hạn từ các ngành ..................................36 Bảng 2.6: Tỷ suất sinh lời trên doanh số cho vay giai đoạn 2011-2013 .......................36 Bảng 2.7: Tỷ lệ giá trị TSĐB đối khoản vay bất động sản khi xét cấp tín dụng tại Vietcombank ...............................................................................................................39 BIỂU ĐỒ Biểu đồ 2.1: Tình hình huy động vốn trung dài hạn tại Vietcombank giai đoạn 20112013………... ...............................................................................................................34 Biểu đồ 2.2: Phân loại nợ trong ngành bất động sản tại Vietcombank .........................38 Thang Long University Library LỜI MỞ ĐẦU Sau hơn hai mươi năm đổi mới, đất nước ta đã đạt được nhiều thành tựu nổi bật trong tất cả các lĩnh vực: chính trị, kinh tế - xã hội, văn hoá - giáo dục, y tế, thể dục thể thao, quốc phòng - an ninh, ngoại giao,… Đặc biệt tốc độ tăng trưởng kinh tế của chúng ta trong suốt những năm qua luôn ở mức tương đối cao và ổn định so với khu vực và trên thế giới. Để có được những thành công này là sự kết hợp của nhiều yếu tố và các thành phần trong nền kinh tế, trong đó phải kể đến vai trò của hệ thống ngân hàng thương mại đối với nền kinh tế quốc dân. Ngân hàng thương mại là một trong những trung gian tài chính có vai trò quan trọng trong việc cung ứng vốn cho nền kinh tế, chu chuyển luồng tiền phục vụ cho mọi hoạt động kinh doanh của tổ chức, cá nhân trong nền kinh tế. Hệ thống ngân hàng có hoạt động tốt thì mới điều hoà được nguồn vốn cho nền kinh tế. Do đó, sự thành công hay thất bại trong hoạt động của hệ thống ngân hàng có thể kéo theo sự biến động cùng chiều của nền kinh tế. Hoạt động cho vay là một trong những hoạt động chủ yếu mang lại lợi nhuận cho ngân hàng. Trong đó, hoạt động tín dụng trung và dài hạn tài trợ cho các dự án nói chung và các dự án bất động sản nói riêng là hoạt động có quy mô lớn, dư nợ chiếm tỷ trọng cao trong các nghiệp vụ cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại. Trong khoảng 10 năm trở lại đây thì hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản được các ngân hàng hết sức chú trọng và chiếm tỷ trọng không nhỏ trong tổng hạn mức tín dụng trung và dài hạn của các ngân hàng. Vì vậy, chất lượng cho vay dự án bất động sản sẽ ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng hoạt động tín dụng trung và dài hạn nói riêng và hoạt động tín dụng nói chung và từ đó góp phần quyết định kết quả hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank), hoạt động tín dụng trung và dài hạn trong các dự án trong đó có các dự án bất động sản cũng là hoạt động chính của ngân hàng. Tuy nhiên, do biến động của thị trường bất động sản, đặc biệt là 2-3 năm trở lại đây thì chất lượng cho vay trong các dự án bất động sản này của Vietcombank nói riêng hay ngành ngân hàng nói chung đang có chiều hướng giảm sút, nhiều vấn đề khó khăn, vướng mắc cần được tháo gỡ để hoạt động này trở lên thông suốt, hiệu quảhơn. Việc nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản đã trở thành nhiệm vụ cấp thiết đối với Vietcombank nhằm nâng cao hiệu quả và chất lượng cho vay trong bối cảnh nền kinh tế đang ở giai đoạn suy thoái và cạnh tranh ngày càng gay gắt giữa các ngân hàng thương mại như hiện nay. Chính vì vậy, sinh viên đã chọn đề tài “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam” cho Luận văn tốt nghiệp của mình. 1. Mục tiêu nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu đề tài nhằm giải quyết các vấn đề sau: - Làm sáng tỏ một số vấn đề lý luận cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài hạn, dự án bất động sản trong hoạt động cho vay của các ngân hàng thương mại. - Giới thiệu quy trình tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank. - Đánh giá thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank. - Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản tại Vietcombank. 2. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu - Đối tượng nghiên cứu: tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank. Phạm vi nghiên cứu: Do hoạt động tín dụng trung và dài hạn có phạm vi rất rộng. Xét trên góc độ ngân hàng thì chất lượng tín dụng trung và dài hạn là nội dung được quan tâm và bao trùm nhất trong hoạt động tín dụng trung và dài hạn vì xét cho đến cùng thì chất lượng tín dụng luôn là mục tiêu hướng tới của Vietcombank cũng như của các ngân hàng, nó bao hàm gần như toàn bộ quá trình hoạt động của lĩnh vực tín dụng trung và dài hạn, quản trị rủi ro, giám sát tín dụng trung và dài hạn,… Nên trong phạm vi đề tài này, sinh viên xin được đề cập đến vấn đề “Chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản của toàn bộ hệ thống Vietcombank giai đoạn 2011-2013” và khách hàng của Vietcombank trong các dự án bất động sản là các doanh nghiệp để có những nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng và sát thực nhất đối với hoạt động tín dụng trung dài hạn của Vietcombank. 3. Phƣơng pháp nghiên cứu Do tính chất của đề tài, sinh viên chủ yếu dựa vào dữ liệu đã có ở quá khứ của một ngân hàng thương mại, kết hợp với sự quan sát những yếu tố, nguyên nhân ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong lĩnh vực bất động sản tại Vietcombank để từ đó, tác giả tiến hành phân tích và đưa ra các giải pháp cụ thể để nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn trong các dự án bất động sản cho Vietcombank. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài sẽ được sinh viên sử dụng các phương pháp sau: phương pháp tổng hợp, chọn lọc nguồn thông tin từ các tạp chí, sách và tài liệu chuyên ngành, phương pháp thu thập số liệu từ các báo cáo tổng kết hoạt động của ngân hàng, phương pháp thống kê, phân tích và phương pháp so sánh sự biến động của dãy số qua các năm để từ đó làm sáng tỏ mục tiêu đặt ra đối với đề tài. Thang Long University Library 4. Kết cấu luận văn Ngoài lời mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương như sau: Chƣơng 1: Những vấn đề cơ bản về chất lượng tín dụng trung và dài hạn đối với các dự án bất động sản của ngân hàng thương mại. Chƣơng 2: Thực trạng chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank. Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng trung và dài hạn cho các dự án bất động sản tại Vietcombank. CHƢƠNG 1. NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ CHẤT LƢỢNG TÍN DỤNG TRUNG VÀ DÀI HẠN ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CỦA NHTM 1.1. Tổng quan về tín dụng trung và dài hạn trong NHTM 1.1.1. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thƣơng mại Lịch sử hình thành và phát triển của ngân hàng gắn liền với lịch sử phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Quá trình phát triển kinh tế là điều kiện và đòi hỏi sự phát triển của ngân hàng và cũng chính sự phát triển của hệ thống ngân hàng trở thành động lực thúc đẩy phát triển kinh tế. Ngân hàng là một loại hình tổ chức quan trọng đối với nền kinh tế. Các ngân hàng có thể được định nghĩa qua chức năng, các dịch vụ hoặc vai trò mà chúng thực hiện trong nền kinh tế. Ngân hàng thương mại là tổ chức kinh doanh tiền tệ mà hoạt động chủ yếu và thường xuyên là nhận tiền gửi của khách hàng với trách nhiệm hoàn trả và sử dụng số tiền đó để cho vay, thực hiện nghiệp vụ chiết khấu và cung ứng dịch vụ thanh toán. Ngân hàng thương mại cũng là một loại hình doanh nghiệp đặc biệt kinh doanh trên lĩnh vực tín dụng với mục đích thu lợi nhuận với những đặc trưng như sau: - Ngân hàng thương mại là một tổ chức được phép nhận ký thác của công chúng với trách nhiệm hoàn trả. - Ngân hàng thương mại là một tổ chức được phép sử dụng ký thác của công chúng để cho vay, chiết khấu và thực hiện các dịch vụ tài chính khác. Các hoạt động cơ bản của ngân hàng thƣơng mại: - Hoạt động huy động vốn Ngân hàng thương mại được huy động vốn dưới các hình thức sau: + Nhận tiền gửi của tổ chức, cá nhân và các tổ chức tín dụng khác dưới hình thức tiền gửi không kỳ hạn, tiền gửi có kỳ hạn và các loại tiền gửi khác. + Phát hành chứng chỉ tiền gửi, trái phiếu và các giấy tờ có giá khác để huy động vốn của tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước. + Vay vốn của các tổ chức tín dụng khác hoạt động tại Việt Nam và các tổ chức nước ngoài. + Vay vốn ngắn hạn của ngân hàng nhà nước. Các hình thức huy động vốn khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Hoạt động tín dụng: Ngân hàng thương mại được cấp tín dụng cho tổ chức, cá nhân dưới các hình thức cho vay, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá khác, bảo lãnh, cho thuê tài chính và các hình thức khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. Trong các hoạt động cấp tín dụng, cho vay là hoạt động quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn nhất - 1 Thang Long University Library + Cho vay: Ngân hàng thương mại được cho các tổ chức, cá nhân vay vốn dưới hai hình thức là cho vay ngắn hạn và cho vay trung, dài hạn. Cho vay ngắn hạn nhằm đáp ứng nhu cầu vốn cho sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống, cho vay trung hạn và dài hạn để thực hiện các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và đời sống. + Bảo lãnh: Ngân hàng thương mại được bảo lãnh vay, bảo lãnh thanh toán, bảo lãnh thực hiện hợp đồng, bảo lãnh đấu thầu và các hình thức bảo lãnh ngân hàng khác bằng uy tín và bằng khả năng tài chính của mình đối với người nhận bảo lãnh. Mức bảo lãnh đối với một khách hàng và tổng mức bảo lãnh của một ngân hàng thương mại không được vượt quá tỷ lệ so với vốn tự có của ngân hàng thương mại + Chiết khấu: Ngân hàng thương mại được chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn đối với tổ chức, cá nhân và có thể tái chiết khấu các thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác đối với các tổ chức tín dụng khác. + Cho thuê tài chính: Ngân hàng thương mại được hoạt động cho thuê tài chính nhưng phải thành lập công ty cho thuê tài chính riêng. Việc thành lập, tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính thực hiện theo Nghị định của Chính phủ về tổ chức và hoạt động của công ty cho thuê tài chính. Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ : Để thực hiện được các dịch vụ thanh toán giữa các doanh nghiệp thông qua ngân hàng, ngân hàng thương mại được mở tài khoản cho khách hàng trong và ngoài nước. Để thực hiện thanh toán giữa các ngân hàng với nhau thông qua Ngân hàng Nhà nước, ngân hàng thương mại phải mở tài khoản tiền gửi tại Ngân hàng Nhà nước nơi ngân hàng thương mại đặt trụ sở chính và duy trì tại đó số dư tiền gửi dự trữ bắt buộc theo quy định. Ngoài ra, chi nhánh của ngân hàng thương mại được mở tài khoản tiền gửi tại chi nhánh Ngân hàng Nhà nước tỉnh, thành phố nơi đặt trụ sở của chi nhánh. Hoạt động dịch vụ thanh toán và ngân quỹ của ngân hàng thương mại bao gồm các hoạt động sau: + Cung cấp các phương tiện thanh toán. + Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng. + Thực hiện dịch vụ thu hộ và chi hộ. + Thực hiện các dịch vụ thanh toán khác theo quy định của Ngân hàng Nhà nước. + Thực hiện dịch vụ thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép. + Thực hiện dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng. + Tổ chức hệ thống thanh toán nội bộ và tham gia hệ thống thanh toán liên ngân hàng trong nước. + Tham gia hệ thống thanh toán quốc tế khi được Ngân hàng Nhà nước cho phép. - - Các hoạt động khác: 2 Ngoài các hoạt động chính bao gồm huy động tiền gửi, cấp tín dụng và cung cấp dịch vụ thanh toán và ngân quỹ, ngân hàng thương mại còn có thể thực hiện một số hoạt động khác bao gồm: + Góp vốn và mua cổ phần: Ngân hàng thương mại được sử dụng vốn điều lệ và quỹ dự trữ để góp vốn, mua cổ phần của các doanh nghiệp và các tổ chức tín dụng khác trong nước theo quy định của pháp luật. Ngoài ra, ngân hàng thương mại còn được góp vốn, mua cổ phần và liên doanh với ngân hàng nước ngoài để thành lập ngân hàng liên doanh. + Tham gia thị trƣờng tiền tệ: Ngân hàng thương mại được tham gia thị trường tiền tệ theo quy định của Ngân hàng Nhà nước thông qua các hình thức mua bán các công cụ của thị trường tiền tệ. + Kinh doanh ngoại hối: Ngân hàng thương mại được phép kinh doanh hoặc thành lập công ty trực thuộc để kinh doanh ngoại hối và vàng trên thị trường trong nước và thị trường quốc tế. + Ủy thác và nhận ủy thác: Ngân hàng thương mại được ủy thác, nhận ủy thác làm đại lý trong các lĩnh vực liên quan đến hoạt động ngân hàng, kể cả việc quản lý tài sản, vốn đầu tư của tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước theo hợp đồng ủy thác, đại lý. + Cung ứng dịch vụ bảo hiểm: Ngân hàng thương mại được cung ứng dịch vụ bảo hiểm, được thành lập công ty trực thuộc hoặc liên doanh để kinh doanh bảo hiểm theo quy định của pháp luật. + Tƣ vấn tài chính: Ngân hàng thương mại được cung ứng các dịch vụ tư vấn tài chính, tiền tệ cho khách hàng dưới hình thức tư vấn trực tiếp hoặc thành lập công ty tư vấn trực thuộc ngân hàng. + Bảo quản vật có giá: Ngân hàng thương mại được thực hiện các dịch vụ bảo quản vật quý, giấy tờ có giá, cho thuê tủ két, cầm đồ và các dịch vụ khác có liên quan theo quy định của pháp luật. 1.1.2. Tín dụng trung và dài hạn của ngân hàng thƣơng mại Tín dụng trung và dài hạn là các khoản vay của ngân hàng có thời hạn trên một năm nhưng không dài hơn thời gian khấu hao cần thiết của tài sản hình thành từ vốn vay. Theo quy chế cho vay của NHNN số 1627/2001/QĐ NHNN có hiệu lực từ ngày 01/02/2002 định nghĩa “Cho vay trung hạn là các khoản vay có thời hạn từ trên 12 tháng đến 60 tháng, cho vay dài hạn là các khoản vay có thời hạn từ trên 60 tháng trở lên”. Tín dụng trung hạn chủ yếu được sử dụng để đầu tư mua sắm tài sản cố định, cải tiến hoặc đổi mới thiết bị, công nghệ, mở rộng sản xuất kinh doanh, xây dựng các dự án mới có quy mô nhỏ và thời gian thu hồi vốn nhanh Quy trình tín dụng trung và dài hạn tại các NHTM: 3 Thang Long University Library Bảng 1.1: Quy trình tín dụng trung và dài hạn tại các NHTM Các giai đoạn của quy trình Nguồn và nơi cung cấp thông tin Nhiệm vụ của ngân hàng ở mỗi giai đoạn Kết quả sau khi kết thúc mỗi giai đoạn 1. Lập hồ sơ đề nghị cấp tín dụng Khách hàng đi vay cung cấp Tiếp xúc, phổ biến và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín dụng phù hợp với quy định. Ngân hàng kiểm tra việc hoàn thiện bộ hồ sơ để chuyển sang phân tích tín dụng. 2. Phân tích tín dụng - Hồ sơ đề nghị vay từ giai đoạn 1 chuyển sang - Các thông tin bổ sung từ phỏng vấn, hồ sơ lưu trữ, các nguồn thông tin khác qua điều tra, tìm hiểu…. Thực hiện thẩm định các mặt tài chính và phi tài chính của dự án. Lập báo cáo thẩm định để chuyển cho các cấp có thẩm quyền phê duyệt 3. Quyết định tín dụng - Các tài liệu và thông Ra quyết định tín dụng tin từ giai đoạn 2 chuyển sang và báo cáo kết quả thẩm định - Các thông tin bổ sung - Quyết định cho vay hoặc từ chối, nếu từ chối ra thông báo từ chối, nếu cho vay tiến hành các thủ tục tiếp theo về đăng ký thế chấp, đăng ký giao dịch đảm bảo, ký hơp đồng tín dụng và khế ước nhận nợ, ký các hợp đồng khác nếu có. 4. Giải ngân khoản vay - Quyết định cho vay và các hợp đồng có liên quan - Các chứng từ làm cơ sở giải ngân Thẩm định các chứng từ theo các điều kiện của hợp đồng tín dụng. Giải ngân vào tài khoản tiền gửi của khách hàng, giải ngân tiền mặt hoặc giải ngân chuyển khoản thẳng cho nhà cung cấp của Bên Vay. 5. Giám sát, thu nợ và thanh lý tín dụng - Các thông tin từ nội bộ ngân hàng. - Các báo cáo tài chính theo định kỳ - Các thông tin khác - Phân tích hoạt động tài khoản, báo cáo tài chính, hoạt động sản xuất kinh doanh của khách hàng - Thu nợ - Tái xét và xếp hạng - Thanh lý tín dụng - Báo cáo kết quả giám sát và đưa ra các giải pháp xử lý - Lập các thủ tục để thanh lý tín dụng (Nguồn: Nguyễn Minh Kiều 2008, trang 27) 4 Ngày nay hình thức cho vay trung hạn được các ngân hàng thương mại thiết kế thành sản phẩm cho vay dự án nhưng phải tùy vào đặc thù của từng dự án và nguồn trả nợ của dự án. Cho vay dài hạn là loại cho vay có thời hạn trên 5 năm và thời hạn tối đa có thể lên đến 20 - 30 năm, một số trường hợp cá biệt có thể lên đến 40 năm. Tín dụng dài hạn là loại tín dụng được cung cấp để đáp ứng các nhu cầu dài hạn như xây dựng nhà ở, các thiết bị, phương tiện vận tải có quy mô lớn, xây dựng các xí nghiệp mới. 1.2. Cho vay trung và dài hạn trong các dự án bất động sản của NHTM 1.2.1. Khái niệm và đặc điểm của dự án bất động sản Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai, các tài sản khác do pháp luật quy định”. Dự án bất động sản có những đặc điểm sau (Savills Việt Nam 2010): - Cố định về địa điểm, vị trí địa lí, không có khả năng di dời. - Là loại hàng hóa có tính lâu bền, gắn liền với sự trường tồn của đất đai. + Mang tính khan hiếm do giới hạn diện tích của từng vùng, từng địa phương. + Mang tính riêng biệt do mỗi loại BĐS có sự khác nhau về vị trí lô đất, kết cấu, kiến trúc, hướng , cảnh quan… + Mang yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. + Là tài sản có giá trị cao do giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư, xây dựng lớn, khả năng sinh lời cao, đồng thời có khả năng tạo vốn. + Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của pháp luật và các chính sách của Nhà nước. 1.2.2. Phân loại dự án BĐS trong hoạt động cho vay của NHTM Hiện tại, các công ty chuyên về lĩnh vực tư vấn bất động sản tại Việt Nam các ngân hàng chia dự án bất động sản thành 04 tiểu ngành nhỏ (Savills Việt Nam 2011) để phục vụ việc quản lý, phân loại từng đối tượng: Bất động sản để bán Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng chung cư, căn hộ cao cấp, biệt thự. Hình thức này khá phổ biến khi các chủ đầu tư thực hiện dự án bất động sản do tỷ suất sinh lời cao, nhu cầu lớn và đặc biệt hấp dẫn với người mua. - Bất động sản cho thuê Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng những tòa nhà văn phòng hoặc căn hộ cho thuê ở những vị trí đẹp, trung tâm ở các thành phố lớn để cho các doanh nghiệp hoặc cá nhân khác thuê lại với mục đích làm văn phòng hoặc để ở. Còn phía chủ đầu tư sẽ tiến hành thu phí dịch vụ văn phòng cho thuê hoặc nhà ở và thu các loại phí phụ trợ khác (phí quản lý, điện, nước…). Hình thức kinh doanh này - 5 Thang Long University Library hiện nay khá phổ biến cả ở Việt Nam và các nước trên thế giới (đặc biệt là ở những nước phát triển). Dịch vụ khu công nghiệp, khu chế xuất Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng các dự án hạ tầng, khu công nghiệp, khu chế xuất để cho các nhà máy, xí nghiệp thuê hoặc bán đứt cho các nhà máy, xí nghiệp. Hình thức này cũng khá phổ biến ở Việt Nam khi mà nền kinh tế ngày một phát triển, các khu công nghiệp mọc lên để chào đón các công ty có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), hoặc các công ty liên doanh (Việt Nam – nước ngoài) hoặc các công ty của Việt Nam. - Dịch vụ lƣu trú, ăn uống, giải trí Đây là việc các chủ đầu tư bỏ vốn tự có, vốn vay để xây dựng nhà hàng, khách sạn, khu tổ hợp khách sạn, nghỉ dưỡng (còn gọi là resort), khu vui chơi giải trí, công viên…để kinh doanh thu lợi. Hình thức này phổ biến và xuất hiện trên thế giới cách đây cả 1 thế kỷ, nó xuất phát từ nhu cầu vui chơi, du lịch của con người. Ở Việt Nam thì trong khoảng 10 năm trở lại đây, các dự án dạng này được triển khai khá phổ biến và đóng góp rất nhiều cho sự phát triển của ngành du lịch, tạo nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là hình thức mà ngân hàng rất ưa thích khi tài trợ vốn vay. - 1.2.3. Đặc điểm cho vay trung và dài hạn các dự án BĐS của NHTM 1.2.3.1. Đặc điểm về lãi suất áp dụng đối với cho vay trung và dài hạn Lãi suất cho vay phụ thuộc vào bốn yếu tố sau: - Mức lãi suất chung trên thị trường - Số tiền vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn có quy mô lớn, lãi suất cho vay thường thấp hơn đối với các khoản cho vay cùng kỳ hạn nhưng có quy mô nhỏ hơn. Lý do là các chi phí thu xếp thẩm định và quản lý các khoản cho vay có quy mô lớn rẻ hơn một cách tương đối so với các khoản vay nhỏ. Ngoài ra, do các khoản cho vay có quy mô lớn thường được cấp ra cho những khách hàng lớn, có chỉ số xếp hạng tín nhiệm cao và thường có ít rủi ro tín dụng. - Thời hạn vay: Về nguyên tắc, đối với cùng một loại người vay như nhau, lãi suất cho vay trung và dài hạn cao hơn lãi suất cho vay ngắn hạn vì tính thanh khoản thấp, chi phí nguồn vốn cho vay cao và chứa đựng nhiều khả năng xuất hiện rủi ro hơn so với các khoản cho vay ngắn hạn. Tương tự như vậy, các khoản cho vay trung và dài hạn có thời hạn càng dài thì lãi suất cũng có xu hướng càng cao. - Loại khách hàng: Khách hàng có mức độ rủi ro cao sẽ phải chịu mức lãi suất cao hơn khách hàng có mức độ rủi ro thấp hơn. Lãi suất cho vay trung và dài hạn được áp dụng là lãi suất cố định (chỉ áp dụng một mức lãi suất cho cả thời hạn vay) hoặc lãi suất thả nổi (lãi suất được áp dụng sẽ 6 được điều chỉnh theo từng kỳ hạn nhất định trong suốt thời hạn vay, có thể là điều chỉnh 03 hoặc 06 tháng/lần tùy vào thỏa thuận giữa các bên). Khi áp dụng lãi suất cho vay thả nổi thường trong hợp đồng cho vay có kèm thêm điều khoản lãi suất sàn và lãi suất trần để hạn chế bớt tính biến động của lãi suất, giảm rủi ro cho cả người cho vay lẫn người đi vay. 1.2.3.2. Thời hạn tín dụng và kỳ hạn trả nợ - Thời hạn cho vay: Đối với các khoản cho vay trung và dài hạn, trừ trường hợp loại tín dụng tuần hoàn, có hai trường hợp về thời hạn cho vay như sau: + Trường hợp khoản vay phát huy ngay hiệu quả sau khi số tiền vay được phát ra, thời hạn cho vay chính là thời hạn thu hồi nợ. + Trường hợp khoản vay sau khi số tiền vay được phát ra, phải trải qua một thời gian mới phát huy hiệu quả, có khả năng trả nợ thì thời hạn cho vay ngoài thời hạn thu hồi nợ (bắt đầu lúc dự án phát huy hiệu quả) còn phải tính cả khoản thời gian này, thường được gọi là thời hạn ân hạn. Công thức thường được dùng để ước lượng thời hạn thu hồi nợ của khoản cho vay TDH được tính như sau (Cẩm nang tín dụng Vietcombank, 2008): Số tiền vay ban đầu Thời hạn thu hồi nợ = Số tiền trả nợ gốc hàng năm Đây là công thức thường được các ngân hàng áp dụng phổ biến để tính ra thời gian thu hồi nợ khi lịch trả nợ đều (số tiền bằng nhau của mỗi năm thu nợ) - Kỳ hạn nợ: Các phương án lựa chọn đối với kỳ hạn trả nợ bao gồm: + Các kỳ hạn trả nợ đều nhau theo tháng, quý hoặc năm + Các kỳ hạn trả nợ có tính thời vụ + Kỳ hạn trả nợ chỉ có một lần vào lúc kết thúc thời hạn vay Thời hạn cho vay và kỳ hạn trả nợ có quan hệ mật thiết với nhau, tuỳ theo loại khách hàng khác nhau, thời hạn cho vay khác nhau mà ngân hàng xác định kỳ hạn trả nợ khác nhau. Ngược lại, tuỳ theo khách hàng khác nhau, với khả năng thanh toán ở cá kỳ hạn khác nhau mà ngân hàng chấp nhận cho vay với thời hạn khác nhau. Để thực hiện được các vấn đề có tính nguyên lý vừa nêu, ngân hàng thường tính toán thời lượng của các phương án cho vay khác nhau để so sánh và lựa chọn phương án cho vay thích hợp nhất. Nếu khách hàng vay có mức độ rủi ro thấp ngân hàng có thể chấp nhận cho vay với thời lượng dài. Ngược lại, khách hàng có mức độ rủi ro cao thì ngân hàng chỉ chấp nhận cho vay với thời lượng ngắn. Ứng với mỗi khách hàng có độ rủi ro nhất định, tương ứng với một thời hạn cho vay nhất định, muốn thay đổi thời lượng, ngân hàng có thể thay đổi kỳ hạn trả nợ. Ngược lại, có kỳ hạn trả nợ (theo tháng, theo 7 Thang Long University Library