Tài liệu Pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thương mại ở việt nam luận văn ths. luật

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THANH THÚY PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠINGÂN HÀNGTHƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMLUẬN VĂN THẠC SỸLUẬT HỌC Chuyên ngành:LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60 38 50 Giáo viên hƣớng dẫn: TS. NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG HÀNỘI–NĂM 2010 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI KHOA LUẬT HOÀNG THANH THÚY PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY TẠINGÂN HÀNGTHƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAMLUẬN VĂN THẠC SỸLUẬT HỌC Chuyên ngành:LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 60 38 50 Giáo viên hƣớng dẫn: TS. NGUYỄN THỊ LAN HƢƠNG HÀNỘI–NĂM 2010 LỜI CẢM ƠN Trước hết em xin trân trọng bày tỏ lòng biết ơn dến các thầy giáo, cô giáo trong Khoa Luật trường Đại học quốc gia Hà Nội, các phòng ban, thư viện trong và ngoài nhà trường cùng toàn thể bạn bè và người thân đã tạo điều kiện giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thiện luận văn.Đặc biệt, em xin gửi lòi cảm ơn chân thành và sâu sắc đến cô giáo –Tiến sĩ Nguyễn Thị Lan Hương đã tận tình động viên, hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành luận văn tốt nghiệp này. MỤC LỤC LỜI NÓI ĐẦUTr. CHƢƠNG I:MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢOĐẢM TIỀNVAY VÀ TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪHỢP ĐỒNG BẢO TIỀNVAY TẠI NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM............................................................11 1. Kháiniệm và vai trò của bảo đảm tiền vay..........................................................11 1.1.Khái niệm bảo đảm tiền vay...........................................................................111.2. Vaitròbaođamtiênvaytronghoatđôngcuangânhangthƣơngmai...............15 2. Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản.....................................................19 2.1. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp...............................................................20 2.2. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cố.................................................................25 2.3. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản củangƣời thứ ba.................................................31 2.4. Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay..........................................37 3. Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay.................................40 3.1.Kháiniệm tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằngtài sản....................................................................................................................40 3.2. Một số đặc trƣng trong quan hệ tranh chấp..........................................................41 3.3.Phƣơngthức giải quyết tranh chấp.......................................................................42 CHƢƠNG II:THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤPPHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀMỘT SỐ KIẾN NGHỊ.....5 31. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay........................................................................................................531.1. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng thế chấp......................................................531.2. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng cầm cố........................................................60 31.3. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của ngƣời thứ ba............................62 1.4. Về biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay......................64 1.5. Một số tồn tại khác.................................................................................................65 2. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả xử lý những tranh chấp phátsinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay..........................................................................70 2.1. Cơ sở của việc đƣa ra các kiến nghị....................................................70 2.2. Một số kiến nghị cụ thể...................................................................72 2.2.1.Về bảo đảm nghĩa vụ bằng tài sản hình thành từ vốn vay...........................72 2.2.2.Về bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay ...................74 2.2.3. Về tài sản thế chấp để bảo đảm giá trị khoản vay là quyền sử dụngđất........................................................................................................................ .........752.2.4. Về quyền xử lý tài sản bảo đảm..........................................................................76 2.2.5. Nâng cao hiệu quả thực thi công tác giải quyết của Toà án.......................78 2.2.6.Hoàn chỉnh khung pháp lý để chuyển bất động sản thành vốn đầu tƣ...........80 KẾT LUẬN.................................................................................................................82 BẢNG KÝ HIỆU CHỮ VIẾT TẮT  DNNN:Doanh nghiệp Nhà nước  NHTM: Ngân hàng thương mại  TCTD: Tổ chức tín dụng  QSDĐ:Quyền sử dụng đất  GCNQSDĐ:Giấy chứng nhận quyềnsử dụng đất  BĐS: Bất động sản  BĐTV: Bảo đảm tiền vay  TSBĐ: Tài sản bảo đảm  BLDS: Bộ luật dân sự  BLTTDS:Bộ luật tổ tụng dân sự  TAND: Tòa án nhân dân  TANDTC: Tòa án nhân dân tối cao  UBND: Ủy ban nhân dân LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tàiTổ chức tín dụng nói chung và ngân hàng thương mại nói riêng là các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh tiền tệ, làm dịch vụ ngân hàng với nội dung nhận tiền gửi và sử dụng tiền gửi để cấp tín dụng, cung ứng các dịch vụ thanh toán. Vai trò của các tổ chức tín dụng trong việc thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng dài hạn đã và đang thu hút nhiều sự quan tâm cũng như nhiều ý kiến, quan điểm khác nhau của các nhà kinh tế, tài chính. Tuy nhiên, có một điều không thể phủ nhận rằng, ở tất cả các nền kinh tế, dù phát triển hay đang phát triển, dù mạnh hay yếu thì các tổ chức tín dụng luôn có một vai trò quan trọng không thể thay thế trong việc bình ổn thị trường kinh tế, giữ vững sự ổn định của thị trường tài chính tiền tệ quốc gia -những yếu tố mang tính quyết định đến sự phát triển của đất nước. Một nền kinh tế có các tổ chức tín dụng lớn mạnh có thể thúc đẩy sự tăng trưởng dài hạn của kinh tế đất nước, đổi mới khoa học công nghệ thông qua các kênh cung cấp tài chính cho các doanh nghiệp vàcộng đồng dân cư; nó không chỉ giới hạn ở chức năng huy động các nguồn vốn trong nước mà còn có chức năng rất lớn trong việc thu hút và nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn huy động bên ngoài nền kinh tế. Không chỉ là các kênh huy động vốn quan trọng đáp ứng nhu cầu tăng trưởng của nền kinh tế mà các tổ chức tín dụng còn có chức năng giảm thiểu rủi ro tài chính thông qua việc cung cấp thông tin và tư vấn cho các nhà đầu tư.Ở tất cả các quốc gia, cáctổ chức tín dụng đóngvai trò đặc biệt quan trọng đốivới việc phát triển kinh tế xã hội. Chính vì vậy, ngay trong điều kiện nướcnhà mới độc lập và thực hiện công cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp, Đảng và Nhà nước đã quan tâm đến việc xây dựng hệ thống các Tổ chức tín dụng của chế độ mới. Nền kinh tế Việt Nam trong những năm gần đây luôn đạt tốc độ tăng trưởngcao so với khu vực. Với mức độ tăng trưởng như hiện nay, nhu cầu vốn cho nền kinh tế là hết sức lớn. Trong điều kiện hiện nay, đầu tư nước ngoài chưa đạt được mức kế hoạch, ngược lại ở nhiều nơi còn có dấu hiệu giảm sút thì chủ trương dựa vào nguồn vốn trong nước đang được thực hiện triệt để. Tuy nhiên, các kênh huy động vốn từ nội lực kinh tế còn hẹp. Thị trường chứng khoán Việt Nam mới được hình thành và chưa thật sự trở thành kênh cung cấp vốn hiệu quả cho nền kinh tế. Thực tế cho thấy phần lớn các doanh nghiệp Việt Nam năng lực tài chính còn yếu kém, hoạt động chủ yếu dựa trên nguồn vốn vay từ các Tổ chức tín dụng. Đi kèm với vai trò là một kênh cung cấp vốn quan trọng của nền kinh tế Việt Nam, thực tế đang đặt ra cho các ngân hàng thương mại ở Việt Nam không ít khó khăn trong hoạt động cho vay –một hình thức cung cấp vốn chủ yếu và giải quyết các tranh chấp thực tế phát sinh từ các hợp đồng bảo đảm tiền vay vốn đã nhiều phức tạp trên cả hai bình diện: lý luận pháp luật và thực tiễn. Để có một nền kinh tế ổn định, đòi hỏi quốc gia phải có hệ thống ngân hàng vững mạnh. Muốn vậy, Chính phủ phải thiết lập được hệ thống pháp luật chặt chẽ để đảm bảo được hành lang an toàn cho hoạt động của hệ thống ngân hàng. Chính vì vậy, việc nghiên cứu những quy định của pháp luật cũng như thực tế áp dụng các quy định của pháp luật về hợp đồng bảo đảm tiền vay và giải quyết tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng đó bằng cơ chế tài phán là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay. Và trên cơ sở đó, có thể đề ra nhữngphương hướng hoàn thiện có ý nghĩa thiết thực. Đây cũng là lý do học viên chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp của mình. 2. Tình hình nghiên cứuTrong thời gian quan, vấn đềvề pháp luật giải quyết tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam luôn là trung tâm chú ý của các học giả,các chuyên gia, nhà khoa học và thậm chí là các doanh nghịêp trên địa bàn cả nước. Đây làmột trong những phạm trù thu hút được nhiều sự quan tâm với nhiều ý kiến, bài phân tích và nhiều công trình khoa học khác nhau để đi đến sự thống nhất trong cách nhìn, cách giải quyết thấu đáo những vướng mắc đang tồn tại cả trong cả lý luận và thực tiễn, như: “Pháp luật điều chỉnh các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”, đề tài cấp trường, mã số 08/NCKH -KL(10/4/2001), nghiệm thu 3/2002, do Phó giáo sư.Tiến sỹ (PGS.TS) Lê Thị Thu Thuỷ chủ trì; “Pháp luật về các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sản -kinh nghiệm các nƣớc và thực tiễn Việt Nam”, đề tài khoa học cấp đặc biệt ĐHQGHN, mã số QG.04.32, nghiệm thu tháng 12/2005, do PGS.TS Lê Thị Thu Thuỷ chủ trì; “Pháp luật về cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng”,Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, số 11/2002; “Một số vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật hợp đồng ở Việt Nam hiện nay”, Nhà xuất bản Công an Nhân dân, tháng 8/2003; “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các tổ chức tín dụng”, PGS.TS Lê Thị Thu Thuỷ, Tạp chí Khoa học Kinh tế -Luật, số 3/2002....vv Khi tìm hiểu các tài liệu xung quanh vấn đề Pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam, có thể nhận thấy có rất nhiều ý kiến khác nhau. Khác nhau về cách tiếp cận, quan điểm, về phương thức giải quyết tranh chấp, về tác dụng của các biện pháp bảo đảm tiền vay tại ngân hang và các tổ chức tín dụng, về chế tài áp dụng với các tổ chức, cá nhân vi phạm hợp đồng tín dụng.... Và do đó, ngay bản thân vấn đề áp dụng các quy định pháp luật cũng còn tồn tại nhiều quan điểm không đồng nhất. Các công trình nghiên cứu ở nhiều mức độ về vấn đề trên hiện có khá nhiều và được đầu tư ở mức độ đáng kể, tuy nhiên không phải đã hẳn tháo gỡ được hết những vướng mắc còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng pháp luật vốn nhiều thay đổi. Điều đó khẳng định rằng nghiên cứu về các chế định pháp luật liên quan đến việc giải quyết tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản ở cả phương diện lý luận và thực tiễn là công việc khó khăn và đòi hỏi sự nỗ lực hơn nữa của các nhà nghiên cứu cũng như các nhà khoa học thuộc các lĩnh vực có liên quan.Trong phạm vi luận văn, học viên cố gắng tập hợp các quan điểm, phân tích, so sánh các khái niệm, tình huống để đưa ra được những nhận xét phổ quát nhất, đánh giá được chính xác phần nào tình hình thực tế trong giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản tại ngân hàng thương mại ở Việt Nam . Tuy nhiên với mức độ nghiên cứu của một luận văn, học viên chủ yếu phân tích, đánh giá, so sánh ở mức tổng quát những luận điểm khoa học đã được các nhà khoa học, luật gia nghiên cứu và kiểm định thực tế; cố gắng đưa ra được quan điểm cá nhân của mình để làm rõ thêm vấn đề cần giải quyết. 3. Mục đích, đối tƣợng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứuMục đích nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu đánh giá thực trạng pháp luật về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản và các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam cũng như thực tế việc giải quyết những tranh chấp đó bằng cơ chế tài phán để trên cơ sở đó, đề ra các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết những tranh chấp đó. Từ mục đích đó, nhiệm vụ nghiên cứu được xác định là:Làm rõ một số vấn đề lý luận cơ bản liên quan trực tiếp đến đề tài về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản, về pháp luật điều chỉnh hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại.Căn cứ vào quy định của pháp luật hiện hành và thực tiễn áp dụng phát hiện những bất cập trong hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản và những tranh chấp phát sinh thực tế từ đó của các ngân hàng thương mại.Đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại và các biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả trong việc giải quyết các tranh chấp từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng cơ chế tài phán.Đối tượng nghiên cứu được xác định là các quy phạm pháp luật Việt Nam, các tài liệu liên quan đến hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại và pháp luật giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản, từ đó so sánh với một số quy định của pháp luật nước ngoài tương ứng. Phạm vi nghiên cứu của luận văn không bao gồm tất cả các vấn đề liên quan đến hoạt động của các ngân hàng thương mại, mà giới hạn ở các quy phạm pháp luật điều chỉnh về hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay bằng tài sản của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam bằng cơ chế tài phán. Trong khuôn khổ của một luận văn tốt nghiệp, học viên không có nhiều sự hiểu biết chuyên sâu, cũng như sự hạn chế về thờigian nên những vấn đề nêu ra trong luận văn chỉ dừng lại ở những vấn đề đã được nêu ra trước đó trong các nghiên cứu, cũng như trên các thông tin đại chúng trong thời gian và qua những kiến thức, mà học viên được học, nghiên cứu tại trường và thực tế cuộcsống. Vì vậy những phân tích và đánh giá chưa được sâu sắc và hoàn chỉnh, học viên mong nhận được sự góp ý đánh giá từ các Thầy Cô và các bạn có cùng quan tâm để luận văn có thể hoàn thiện hơn. 4. Phƣơng pháp nghiên cứuLuận văn nghiên cứu dựa trên phương pháp luận là phép biện chứng duy vật và sử dụng phương pháp nghiên cứu cụ thể là phân tích, đánh giá và so sánh các quy định của pháp luật, để từ đó có một sốđề xuất cụ thể có ý nghĩa thiết thực. 5. Cơ cấu của luận vănLuận văn ngoài lời nói đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, có 2 chương: Chƣơng I: Một số vấn đề lý luận về các biện pháp bảo đảm tiền vay và tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay tại ngân hàng thƣơng mại ở Việt Nam. Chƣơng II: Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp phát sinh từ hợp đồng bảo đảm tiền vay và một số kiến nghị. CHƢƠNG 1MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ CÁC BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM TIỀN VAY VÀ TRANH CHẤP PHÁT SINH TỪ HỢP ĐỒNG BẢO TIỀN VAYTẠINGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM1. Khái niệm và vai trò của bảo đảm tiền vay1.1. Khái niệm bảo đảm tiền vayCho vay là một hình thức cấp tín dụng, theo đó ngân hàng cho vay giao cho khách hàng một khoản tiền để sử dụng vào mục đích và thời gian nhất định theo thoả thuận với nguyên tắc có hoản trả cả ngốc và lãi. Cho vay có bảo đảm bằng tài sản là việc cho vayvốn của tổ chức tín dụng mà theo đó nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay được cam kết bảo đảm thực hiện bằng tài sản cầm cố, thế chấp, tài sản hình thành từ vốn vay của khách hàng vay hoặc bảo lãnh bằng tài sản của bên thứ ba. “Để xác lập và thực hiện việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản, giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay (hoặc có thể liên quan đến người thứ ba trong trường hợp bảo đảm tiền vay bằng biện pháp bảo lãnh) phải ký kết cả hai loại hợp đồng, bao gồm hợp đồng tín dụng và hợp đồng bảo đảm tiềnvay (hợp đồng cầm cố, hợp đồng thế chấp, hợp đồng bảo lãnh). Tuy nhiên, do pháp luật cho phép các bên có thể thỏa thuận lập một hợp đồng chung nên trong trường hợp này các thỏa thuận về bảo đảm tiền vay được xem là một bộ phận hợp thành của hợp đồng tín dụng có bảo đảm bằng tài sản.” [3, Tr. 130-131].Tài sản bảo đảm tiền vay là tài sản của khách hàng vay, của bên bảo lãnh để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ, bao gồm: tài sản thuộc quyền sở hữu, giá trị quyền sử dụng đất của khách hàng vay, của bên bảo lãnh; tài sản thuộc quyền quản lý, sử dụng của khách hàng vay, của bên bảo lãnh là doanh nghiệp Nhà nước; tài sản hình thành từ vốn vay.... Có thể nói, bảo đảm tiền vay là vấn đề trọng tâm trong hoạt động cho vay của các TCTD hiện nay. Khi cho vay, các TCTDthường yêu cầu khách hàng phải thực hiện một số biện pháp nhằm đảm bảo nghĩa vụ trả nợ vay. Nghĩa vụ này được quy định cụ thể trong hợp đồng tín dụng được ký kết giữa bên cho vay và bên vay. Hiện nay, ở Việt Nam, các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ theo hợp đồng tín dụng ngân hàng (bảo đảm tiền vay) được quy định trong rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật. Hiện nay tồn tại hai hệ thống pháp luật song song điều chỉnh về các biện pháp bảo đảm tiền vay: Một là, Bộ luật dân sự và các văn bản hướng dẫn thi hành; Hai là, Luật các TCTD và các văn bản liên quan như: Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung Nghị định số 178/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng; Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm.....Biênphapbaođamtiênvaylabiênphapđươcphapluâtquyđinhtheomôtkhuônmâ unhâtđinh, cómụcđíchhướngdẫnchocácchủthểtrongquanhệnghĩavụápdụng(TCTDvakháchhàng vayvốn), đểđảmbảochonghĩavụđượcbảođamthưchiên(nghĩavụtrảnợcủakháchhàng), đôngthơixacđinhquyênvanghiavụcủacácbêntrongbiệnphápbảođảmđó. Hiện nay, pháp luật của hầu hết các nướctrên thế giới không đưa ra khái niệm cụ thể về bảo đảm tiền vay mà chỉ được thể hiện dưới dạng liệt kê từng biện pháp bảo đảm. Ví dụ, Bộ luật thương mại thống nhất của Mỹ, trong phần “bảo đảm các giao dịch” (phần 9) có quy định các biện pháp bảo đảm như cầm cố, thế chấp động sản, sở hữu động sản, quyền cầm giữ tài sản; Bộ luật Dân sự của Liên bang Nga cũng quy định cụ thể các biện pháp này là cầm cố, thế chấp; TrongBôluâtdânsưCônghoaPhap, cácbiệnphápbảođamthưchiênnghiavuđươcquyđinhtrongquyên3: “Cacphươngthưclâpquyênsơhưu”baogômcâmcôđôngsanvacâmcôbâtđôngsan(Thiên XVIItưđiêu2071 đến2091), thêchâpđượcquyđinhchungquyênưutiên(ThiênXVIItưđiêu2144 đến2145), bảolãnh(ThiênXIVtưđiêu2011 đến2043); BôluâtdânsưNhât Bảnquyđịnhcácbiệnphápbảođảmthựchiệnnghĩavụ: câmcô, thêchâptrongquyênII“Vâtquyên”, bảolãnhtrongquyểnIII“Tráivụ”...Ở Việt Nam, xung quanh vấn đề định nghĩa các biện pháp bảo đảm tiền vay có một số quan điểm đồng tồn tại. Quan điểm thứ nhất cho rằng:“Bảo đảm tiền vay được hiểu là các biện pháp hay công cụ để củng cố việc thực hiện nghĩa vụ trả nợ ngân hàng”. Quan điểm thứ hai cho rằng:“Bảo đảm tiền vay là các hình thức đảm bảo việc trả nợ của người vay trước ngân hàng trong trường hợp người vay không thể trả nợ trong tương lai”. Ngoài ra, có một số quan điểm cho rằng “bảo đảm tiền vay cũng chính là bảo đảm tín dụng và bảo đảm tiền vay chính là bảo đảm cho một khoản vay hoặc những nghĩa vụ khác” [26, Tr. 42].Bảođảmtiềnvaythôngthườngchỉđượcxemlàbiệnphápthaythế, viêcquyêtđinhcâptindunghaykhôngladotinhkhathicuadưan, khảnăngtàichínhcủakháchhàngvaychứkhôngphảiởtàisảnbảođảmtiềnvay. Chínhvìvậybảođamtiênvaykhôngphailucnaocunglayêutôcânthiêtkhivayvônngânhan g, viêcbaođamtiênvaykhôngphảiquyêtđinhhoantoanviêcvônvayseđượchoàntrảnhưngr ủirotronghoạtđộngchovaycủacácTCTDphầnnàođượcgiảmbớt.Theonghiarông, “baođamtiênvaylaviêcthiêtlâpcacđiêukiênnhămxacđinhkhanăngthưccocuakhachhan gđôivơiviêchoantrảvốnvayđúnghạn. Trươcđây, viêcbaođamtiênvayđơnthuânchiđươchiêulaviêcTCTDđoihoikháchhàngphảicótàisản đểlàmcơsởbảođảmchokhoảnvay, trongtrươnghơpkháchhàngkhônghoàntrảđượctàisảnsẽthuôcquyênsơhưucuangânhan ghoăcbịphátmạiđểtrảnợ”. Trongthưctiên, bảođảmtiềnvaycầnđượcnhìnnhậndướigócđộrộnghơn, gócđộđảmbảoantoàntronghoạtđộngchovay. Trongđo, thưchiênbaođamtiênvaylaviêcngânhangđưaracơsơkinhtê, pháplýđểxácđịnhxemnguôntiênkhachhangtranơchongânhanglâytưđâu, kháchhàngcóphảilàngươicotrachnhiêmtrongviêctranơkhôngvađưaracaccơsơphaplyl àcáchơpđôngđêchưngminhquyênhơpphapcuaminhtrongđoinơvathanhlytaisanbảođả m. Bảođảmtiềnvaycầnphảithựchiệnsuốtquátrìnhtừtrướckhichovay, trongkhichovayvasaukhichovayđênkhikhoanvayđươchoantrađâyđucagôcvalai.Theo nghiahep, “baođảmtiênvay(haycongoilabaođamtindung) lànhưngbiênphapmacactôchưctindungapdungnhămngănngưavahanchêtơimưcthâpn hâtnhưngruirocothêxayratronghoatđộngchovaycuaminh, cụthểlàbảođảmchoviệcthuhồivốnvàlãisuấtvay. Bảođảmtiềnvaylànhữngbiệnphápbảođảmviệctrảnợvốnvay(câmcô, thêchâpbăngtaisancuakhachhangvay, bảolãnhbằngtàisảncủabênthứba, câmcô, thêchâpbăngtaisanhinhthanhtưvônvay). Bảođảmtiềnvaylàsựcamkếtcủangườiđivayđốivớingườichovaydưatrêncacquyđinhcu aNhanươcnhămthiêtlâpvàápdụngcácbiệnpháptácđộngmangtínhchấtdựphòngđểbảođ ảmviệctrảnợvốnvay, ngănngưaviphạmvàtạokhảnăngkhắcphụcnhữnghậuquảdoviphạmnghĩavụtrảnợgâyra ”.Theokhoan1, Điêu2 Nghịđịnh178/1999/NĐ-CP, ngày29/12/1999 thì “baođamtiênvaylaviêctôchưctindungapdungcacbiênphapnhămphongngưaruiro, tạocơsởkinhtếvàpháplýđểthuhồiđượccáckhoảnnợđãchokháchhàngvay”. Tronghoatđôngtíndụng, ngânhangxacđinhnguônthunơkhichovaychinhlathunhâptưhoatđôngsanxuât, kinhdoanhcuakhachhang. Tuy nhiên, rủiroluônluônlànguycơ, khôngphaimoikhachhangvay, mọikhoảnvayđềumanglạinhữngkhoảnthunhậpnhưdựtínhtừhoạtđộngsảnxuất, kinh doanh củamìnhđểhoàntrảnợ. Trongtrươnghơpkhachhangkhôngtrađươcnơvay, hoăctranơkhôngđungthơihanđacamkêttaihơpđôngtindungthingânhangsegặprủirovà phảigánhchịutổnthấtvềtàichính. Đêhanchêthiêthaikhigăpruirotưphiakhachhang, ngânhangthươngapdungbiênphapbaođamtiênvay, hìnhthưcbaođamcothêlachovaycobaođambăngtaisanhoăckhôngcotaisanbaođam.Th eonghiđinh163/2006/NĐ-CPngay29/12/2006 (thaythêNghiđinh178) thìbảođảmtiềnvaykhôngđượcđịnhnghĩamộtcáchcụthể, màdướidạngliệtkêtưngbiênphapbaođam(giôngnhưcachthưccuahâuhêtcacnươctrênth êgiơi), Nghịđịnh163 quyđinhchitiêtviêcapdungbiênphapbaođamthưchiênnghiavudânsưtheokhoan1 Điêu318 củaBộluậtDânsự(câmcôtaisan, thêchâptaisan, đătcoc, kýcược, kýquỹ, bảolãnh, tínchấp), viêcbaođamtiênvaycuaTCTDvagiaodichdânsưcuacactôchưc, cánhân, hôgiađinh, tôhơptaccothoathuânvêbiênphapbaođamđêuapdungchungcacquyđinhtaiNghịđịnhnà y, tạo“sânchơi”binhđănggiưacacthanhphânkinhtê.Từ việc phân tích trên cho thấy, bảo đảm tiền vay không chỉ đơn thuần và duy nhất là cho vay phải có tài sản để thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh (tức là bảo đảm bằng tài sản) màcần hiểu nó theo nghĩa rộng. “Hay nói cách khác, bảo đảm tiền vay là hàng loạt các giải pháp nhằm mục đích thực hiện cho đƣợc yêu cầu buộc vốn cho vay ra phải đƣợc quay về với ngƣời cho vay sau một chu kỳ nhất định với đầy đủ cả gốc và lãi”[39, Tr.55].Thưchiêncacbiênphapđambaotiênvaykhôngđôngnghiavơiviêckhoanchovayc uangânhangsekhônggăpruiro, tàisảnbảođảmtiềnvaylànguồnthunơthưhaikhinguônthunơthưnhâtkhôngthêthanhtoan đươcnơ; tàisảncầmcố, thêchâpbaođamchokhoanvaythưcchâtlabiênphapnhămhanchêmưcđôthiêthạichongâ nhàngkhigặpphảirủirongườivaykhôngtrảđượcnợđúnghạnvàđâyđu.1.2. VaitrobaođamtiênvaytronghoatđôngcuangânhangthươngmaiBàn về rủi ro tín dụng các nhà chuyên môn lý giải đó là sự xuất hiện của những yếu tố không bình thường trong quan hệ tín dụng, gây hậu quả xấu đến hoạt động của ngân hàng như thiệt hại về tài sản, ảnh hưởng đến thu nhập của ngân hàng, rộng hơn nữa là tác động tiêu cực đến nền kinh tế. Thông thường rủi ro tín dụng được thể hiện dưới hình thức chính là rủi ro mất vốn và rủi ro đọng vốn: rủi ro mất vốn là việc ngân hàng cho vay nhưng không thu hồi được nợ hoặc chỉ thuhồi được một phần, còn rủi ro đọng vốn là khách hàng chậm trễ trong việc trả nợ khi khoản nợ đến hạn. Cho nên có thể nói rủi ro tín dụng chính là nỗi ám ảnh và mối đe dọa hàng đầu của các ngân hàng thương mại. Chính vì thế an toàn vốn là sự cần thiết khách quan, quyết định sự thành bại của một ngân hàng, là nền tảng cho sự phát triển hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Và việc hoàn thiện cũng như áp dụng linh hoạt các hình thức bảo đảm tiền vay sẽ là một trong những biện pháp rào chắn rủi ro hữu hiệu nhất,bởi vì:Làbiệnpháphạnchếrủirotíndụng, làcơsởbảođảmantoànchohoạtđôngcủangânhangthươngmai.Môttrongnhưngnguyênt ăcchovaycuangânhanglaphaithuđuvađunghạncảgốcvàlãitiềnđãchovay. Nguyêntăcnayđươctôntrongvathưchiêntrênthưctêsebaođamchohoatđôngcuangânha ngdiênrabinhthươngvaliêntuc. Tuy nhiên, hoạtđộngchovaycủangânhàngluônphảiđốimặtvớinhữngnguycơmâtantoan, vơikhảnăngngườivaykhôngtrảnợhoặctrảnợkhôngđầyđủvàđunghantiêngôcvalai. Mấtantoantrongchovayxayrakhikhachhangkhôngthanhtoanhoăcthanhtoankhôngđây đuchongânhangchovaytheođungthơihanđađinh. Nêuviêcchâmtrêhoantravônvaykeodaiquathơihancamkêttronghơpđôngvayvônmakh ôngđươcđiêuchinhkyhan, haygiahannơ, thìtrởthànhnợquáhạnvàkhảnăngmấtvốncủangânhàngrấtlơn. Mâtantoanchovaylaloairuirolơn, thườnghayxayravagâythiêthainhiêunhâtchongânhangthươngmai.Quanhêtindungngâ nhangđươcxaclâptrêncơsơnguyêntăcbinhđăng, thoảthuậngiữaNHTMvàkháchhàng, làsựcamkêtthoathuânbăngcacđiêukhoảnthihành, sưcamkêtnaychinhlacơsơphaplyđêthưchiênnghiavucuahaibênthamgiaquanhêtindun g. Ngoàira, cácchủthểhợpđồngtíndụngcòncócáccamkêtnhămbaođamtiênvay, cóthểbằngvậtchấthoặcuytínnhưtàisảnthếchâp, câmcôhaybaolanh.CácquyđịnhphápluậtvềantoàntronghoạtđộngNHTMđặtracácđiều kiêntrongchovay, đăcbiêtlaquyđinhcuthêvêbaođamtiênvay. Viêcapdungcácbiệnphápbảođảmtiềnvaygiúpngânhànghạnchếđượcrủirotíndụng. Trong cácbiệnphápbảođảmtiềnvay, NHTMthươngapdungbiênphapbảođảmbằngtài sản, biênphapnayngoaitacdunglađônglưcthucđâykhachhanghoatđôngsảnxuấtkinhdoanh hiêuqua, cònlànguồnthunợthứhaicủangânhàngkhikháchhàngkhôngthựchiệntrảnợ.Gópphầnhạnchếtổnthấtchongânhàng, kíchthíchhoạtđộngchovaycủacácNHTM.Tàisảncóchovaythườngchiếmtỷtrọnglớnnh ấttrongtổngtàisảncócủaNHTM. Đâylabôphântaisancosinhlơichuyêucuangânhang. CáckhoảntiềnchovaycoxacsuâtxayraruirocaonhâttrongtoànbộcácloạitàisảncủaNHT M.Tàisảnchovaylàloạitàisảncótínhlỏnglẻokémvànguycơrủirocaonhưnglailabôphânt aisanmanglailơitưccaohơncacloaitaisankhac. Hơn nưa, nguyênnhânmâtantoantrongchovaychuyêubătnguôntưphiakhachhang. Cácquyđịnhvềbảođảmtiềnvaycótácdụngrấtquantrọngtrongviệckíchthíchhoạtđộngch ovaycủaNHTM, khicacđiêukiênvêbaođamtiênvayđươctuânthủsẽcótácdụngđảmbảoantoànvốnchoNH TM, tạosựyêmtâmtronghoạtđôngtindungcuacacNHTM.Nângcaotrachnhiêmthưchiêncamkêttranơcuakhachhang Giátrịkhoảnchovaythườngđượcxácđịnhtheomộttỷlệnhấtđịnhnhỏhơngiatricuatàisảnb ảođảm(thôngthườngchitôiđa70%) nênđacotacdungbuôckhachhangvayvônphaicotrachnhiêmhơntrongviêctranơ, trongtrươnghơptaisanbaođambixưlyphatmai, thuhôibuđăpchokhoanvaythithiêthạixảyrađốivớikháchhàngcònlớnhơngiátrịkhoảnnợ . Bảođảmtiềnvaylàđộnglưcbuôckhachhangphaixemxettinhtoankylươngkhivayvasưdu ngvônvaymôtcachcohiêuqua.-Hạnchêtranhchâp, bảovệquyềnvàlợiíchhợpphápcủacácbênthamgiaquanhêtindungngânhang.Trongtâtca cacdangmâtantoancuangânhangthimâtantoantrongchovayladangmâtantoanlơnnhâtv alavânđêđangquantâmnhât, đăcbiêtđôivơinhưngnươcđangphattriên, mơibươcvaokinhtêthitrươngvơixuâtphatđiêmvênguônlưc, kêtcâuhantâng, nguôncungưngvônchinhchonênkinhtêlatưcacngânhang. Bảođảmtiênvaybăngtaisanđươcthêhiênbăngcachơpđôngcâmcô, thêchâp, bảolãnh, cácbêntronghợpđồngtíndụngngânhàngcóquyềnthoảthuânapdungbiênphapbaođamcu ngnhưthoathuâncacđiêukhoantronggiaodịchbảođảm. Cácgiaodịchbảođảmlàcăncứpháplýđểgiảiquyếttranhchấpvềquyênvanghiavucuacacb êntronghơpđôngtindung, quyênvalơiichhơpphapcủacácbênđượcNhànướcbảovệ.Quyđinhphapluâtvêbaođamti ênvaybaovêquyênvalơiichhơpphapmộtcachkhachquanchocabênconghiavu(bên đi vay) vàbêncóquyền(bên cho vay). “Nhanươcbaovêquyênvalơiichhơpphapcuacacbêntrongviêcbaođamtiên vay. Khôngmôttôchưc, cánhânnàođượccanthiệptráiphápluậtvàoviệcbảođảmtiềnvayvàviệcxửlýtàisảnbảođả mtiềnvaycủacácbên”(Nghịđịnh178/1999/NĐ-CP, Điêu5). Viêctuânthuquyđinhvêbaođamtiênvaysecotacdụnghạnchếtranhchấp, gópphầnlànhmạnhhoáhoạtđộngtíndụngngânhàng. Ngoài ra,nếu đối với ngân hàng, bảo đảm tiền vay là nguồn thu nợ thứ hai thì trên phương diện nền kinh tế, bảo đảm tiền vay góp phần tạo ra môi trường kinh doanh tiền tệ ổn định, phát triển thị trường trên cơ sở có sự ràng buộc trách nhiệm giữa các bên, chia sẻ rủi ro. Đó chính là sự bảo đảm ở tầm vĩ mô.Tóm lại, bảo đảm tiền vay đóng một vai trò vô cùng quan trọng đối với các ngân hàng thương mại,khách hàng vay vốn và đối với toàn bộ nền kinh tế, đặc biệt trong việc tạo lập quan hệ giữa khách hàng và ngân hàng, giúp các tổ chức tín dụng phòng ngừa và hạn chế rủi ro, đảm bảo an toàn vốn trong hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên bảo đảm tiền vay chỉ là biện pháp phòng vệ khi gặp sự cố trong thực hiện hoạt động tín dụng chứ không phải là nguyên tắc cấp tín dụng và việc vận dụng linh hoạt các biện pháp bảo đảm tiền vay là một đòi hỏi tất yếu khách quan đối với cán bộ ngân hàng nhằm giảm thiểu rủi ro, tạo điều kiện cho hoạt động tín dụng phát triển, nâng cao uy tín của ngân hàng và tăng cường sức mạnh cạnh tranh của ngân hàng thương mại. 2.Các biện pháp bảo đảm tiền vay bằng tài sảnCó thể nói, trong số các loại bảo đảm tiền vay thì bảo đảm tiền vay bằng tài sản là một hình thức bảo đảm tiền vay được áp dụng tương đối phổ biến do việc đánh giá độ an toàn của khoản vay có tài sản bảo đảm dễ dàng hơn so với các biện phapr bảo đảm an toàn khác và các TCTD được quản lý tài sản bảo đảm hoặc giấy tờ pháp lý liên quan đến tài sản của khách hàng vay hoặc bên bảo lãnh. Trong trường hợp có phát sinh tranh chấp thì nguy cơ rủi ro đối với khoản vay có tài sản bảo đảm cũng hạn chế hơn so với các biện pháp bảo đảm khác. “Đặc biệt, trong điều kiện môi trường kinh tế hội nhập, cạnh tranh, thua lỗ, phá sản và môi trường pháp lý ở Việt Nam chưa đồng bộ, thường xuyên thay đổi (ví dụ pháp luật về doanh nghiệp, về đầu tư...), luôn tác động và có xu hướng làm gia tăng những rủi ro cho bất kỳ khoản vay nào thì việc cho vay có bảo đảm bằng tài sản là một trong các biện pháp quan trọng góp phần nâng cao chất lượng các khoản cho vay, hạn chế tổn thất của TCTD trong trường hợp các khoản cho vay quá hạn, khách hàng không trả được nợ, buộc phải xử lý tài sản để thu hồi nợ” [30, Tr.61-62].2.1.Bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấpTheo quy định tại Điều 342 của Bộ Luật dân sự năm 2005 thì “thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp”.Thế chấp tài sản là hình thức theo đó bên đi vay phải chuyển các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng các tài sản bảo đảm cho ngân hàng nắm giữ trong thời gian thoả thuận để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên chovay. Tuy nhiên không phải bất cứ một loại tài sản nào cũng có thể đem đi thế chấp mà nó phải thỏa mãn một số điều kiện nhất định tùy thuộc vào quy định của pháp luật. Các tài sản thường được dùng thế chấp gồm:-Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất;-Giá trị quyền sử dụng đất;-Tàu biển theo quy định của bộ Luật hàng hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp;-Trường hợp được thế chấp toàn bộ tài sản có vật phụ thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp.-Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.Đối với hoa lợi, lợi tức và các quyền phát sinh từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên thoả thuận hoặc pháp luật có quy định; trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm thì khoản tiền bảo hiểm cũng thuộc tài sản thế chấp. Đây là một điểm quan trọng khi ngân hàng thỏa thuận với người đi vay về thế chấp tài sản. Nó có thể nâng cao giá trị cho tài sản thế chấp và bảo đảm tốt hơn cho ngân hàngKhi được dùng làm vật thế chấp, tài sản thế chấp vẫn tham gia trong quá trình hoạt động sản xuất, kinh doanh của bên thế chấp nên việc kiểm tra tình trạng tài sản thế chấp, xem xét tính hợp pháp của tài sản được NHTM chú trọng. Hiện nay do đặc điểm hoạt động của khách hàng cũng như các NHTM tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được chủ yếu dùng trong hình thức thế chấp bảo đảm vốn vay do dễ dàng trong quản lý, dễ thẩm định, ngoài ra trong trường hợp cần xử lý thì việc phát mại tương đối nhanh chóng, thủ tục giao nộp giấy tờ liên quan đến tài sản đã được các NHTM đơn giản hoá, thuận tiện cho khách hàng trong giao dịch.Trong thực tế, trừ các ngân hàng, các công ty tài chính có thể nắm giữ nhiều chứng khoán, còn doanh nghiệp thì tài sản chủ yếu là hàng hoá và tài sản cố định. Trong đó, nhiều tài sản khi trở thành đảm bảo cho các khoản tài trợ của ngân hàng vẫn phải tham gia vào quá trình hoạt động, những tài sản này khách hàng không thể cầm cố. Và giá trị của tài sản loại này thường lớn nên doanh nghiệp có thể vay ngân hàng với quy mô lớn. Hơn nữa, các tài sản loại này thường cồng kềnh, phân tán nên việc bán hoặc chuyển nhượng cũng không đơn giản. Thế chấp tài sản để vay vốn cho phép người nhận tài trợ được sử dụng tài sản đảm bảo phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đó là một thuận lợi, song trong quá trình sử dụng sẽ làm biến dạng tài sản, khả năng kiểm soát tài sản bị hạn chế gây thiệt hại cho ngân hàng. Chính vì thế mà khi nhận thế chấp ngân hàng cần phải xem xét kĩ càng cũng như có những thỏa thuận hợp lý với bên đi vay để bảo đảm được chất lượng bảo đảm tiền vay đối với tài sản thế chấp.Phân loại thế chấp tàisản: Các hình thức thế chấp tài sản rất đa dạng và phong phú, tùy thuộc vào mỗi tiêu thức hoặc căn cứ khác nhau ta có cách phân loại thế chấp khác nhau. -Căn cứ vào tính chất pháp lý ta có hai loại: Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng:Thế chấp pháplý: là hình thức thế chấp mà trong đó người đi vay (người thế chấp) thoả thuận chuyển quyền sở hữu cho ngân hàng khi không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Theo hình thức này, khi người đi vay không trả được nợ thì ngân hàng được quyền bán tài sản hoặc cho thuê với tư cách là người chủ sở hữư mà không cần thực hiện các thủ tục tố tụng để nhờ toà án can thiệp. Thế chấp công bằng (thế chấp thông thƣờng): là hình thức thế chấp mà trong đó ngân hàng chỉ nắm giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo đảm cho món vay. Khi người vay không thực hiện đươc nghĩa vụ trả nợ như trong hợp đồng tín dụng thị ngân hàng không được tự ý xử lý tài sản mà phải dựa trên cơ sở sự thoả thuận giữa hai bên hoặc sự can thiệp của toà án. Hai hình thức này đều có những ưu nhược điểm riêng. Nếu thế chấp pháp lý một mặt đảm bảo cho ngân hàng trong việc nhanh chóng xử lý tài sản để thu hồi nợ, thì mặt khác hình thức này lại tốn kém chi phí như chi phí đăng ký giao dịch bảo đảm, chi phí công chứng... và mỗi khi thay đổi hoặc kết thúc hợp đồng lại phải tiến hành chuyển giao lại quyền sở hữu hoặc làm lại hợp đồng. Còn đối với thế chấp công bằng thì thủ tục đơn giản, ít tốn kém nhưng lại khó khăn cho ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm. -Căn cứvào tính chất của bất động sảnta lại có: thế chấp toàn bộ và thế chấp một phần bất động sản:Thế chấp toàn bộ bất động sản: là hình thức thế chấp mà trong đó các vật phụ gắn liền với bất động sản đó cũng được tính vào giá trị của tài sản thế chấp. Thế chấp một phần bất động sản: có nghĩa là vật phụ gắn liền với bất động sản đó không được tính vào giá trị của tài sản thế chấp nếu hai bên không có thoả thuận riêng. Thế chấp một phần bất động sản xảy ra trong trường hợp tài sản thế chấp có thể phát mại riêng mà không ảnh hưởng gì đến quyền lợi của bên nhận thế chấp.Đối với thế chấp toàn bộ bất động sản thì ngân hàng phải quản lý cả các vật phụ gắn liền (có thể là nhà cửa, cây quý...), như trên đã nói, điều này không hề dễ dàng và có thể ảnh hưởng đến chất lượng bảo đảm tiền vay nếu ngân hàng không có sự quản lý tốt. Tuy nhiên nếu phải thanh lý thì thế chấp toàn bộ sẽ dễ được thanh lý hơn là thế chấp một phần bất động sản.Các bên trong quan hệ thế chấp tài sản:Cũng như các quan hệ thế chấp khác, chủ thể của giao dịch bảo đảm tiền vay bằng tài sản thế chấp của khách hàng vay bao gồm bên thế chấp –bên bảo đảm (bên phải dùng bất động sản của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ) và bên nhận thế chấp –bên được bảo đảm bằng bất động sản thế chấp.Bên thế chấp: là khách hàng vay, bao gồm cá nhân, hộ gia đình, tổ hợp tác, doanh nghiệp tư nhân, công ty hợp danh, pháp nhân Việt Nam và cá nhân, pháp nhân nước ngoài có đủ điều kiện vay vốn tại TCTD theo quy định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Bên thế chấp không chỉ giới hạn là chủ sở hữu bất động sản (bao gồm cả chủ sở hữu chung theo phần) mà còn có thể là người giám hộ, pháp nhân Nhà nước có quyền quản lý, sử dụng bất động sản và pháp nhân, cá nhân, hộ gia đình có quyền sử dụng đất.Bên nhận thế chấp: là các TCTD đã cấp tín dụng dưới hình thức cho vay đối với khách hàng vay theo quy định của Luật các TCTD.Phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong thế chấp tài sản:Là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với TCTD, bao gồm tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) không thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên cóthỏa thuận. Nghĩa vụ trả nợ ghi trong hợp đồng tín dụng có thể được bảo đảm bằng một hoặc nhiều bất động sản thế chấp củakhách hàng vay, với điều kiện tổng giá trị các bất động sản thế chấp phải lớn hơn giá trị nghĩa vụ trả nợ được bảo đảm.Nội dung chủ yếu của hợp đồng thế chấp tài sản:“Nội dung chủ yếu của hợp đồng (giao dịch) thế chấp tài sản có ý nghĩa rất quan trọng, nó là những điều khoản không thể thiếu được đối với hợp đồng. Nếu không thỏa thuận được những điều khoản đó, thì hợp đồng (giao dịch)thế chấp bất động sản của khách hàng vay không thể hình thành (giao kết) được” [49, Tr. 188 –191].-Nghĩa vụ đƣợc bảo đảm:là nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay đối với TCTD, bao gồm tiền vay (nợ gốc), lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) được ghi trong hợp đồng tín dụng mà khách hàng vay phải trả theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nghĩa vụ trả lãi vay, lãi phạt quá hạn, các khoản phí (nếu có) không thuộc phạm vi bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nếu các bên có thỏa thuận.-Mô tả bất động sản thế chấp của khách hàng vay: việc mô tả bất động sản thế chấp của khách hàng vay phải cá biệt hóa được bất động sản thế chấp với các bất động sản khác.-Giá trị của bất động sản thế chấp: bất động sản thế chấp được định giá theo thỏa thuận các bên hoặc theo quy định của pháp luật.-Bên giữ bất động sản thế chấp: các bên có thể thỏa thuận bất động sản thế chấp do khách hàng vay giữ, hoặc do người thứ ba giữ. Nếu không thỏa thuận, bất động sản thế chấp thuộc quyền chiếm giữ của khách hàng vay.-Quyềnvà nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thế chấp-Các trƣờng hợp xử lý và phƣơng thức xử lý bất động sản thế chấp: Các bên có thể thỏa thuận trong trường hợp cụ thể nào thì bất động sản thế chấp được xử lý và những phương thức cụ thể nào được áp dụng để xử lý bất động sản thế chấp của khách hàng vay.-Các thỏa thuận khác. 2.2.Bảo đảm tiền vay bằng tài sản cầm cốCầm cố là việc bên đi vay giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên cho vay để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ; nếu tài sản cầm cố có đăng ký quyền sở hữu thì các bên có thể thoả thuận bên cầm cố vẫn giữ tài sản hoặc giao cho bên thứ ba giữ. Theo hình thức này người nhận tài trợ của ngân hàng phải chuyển quyền kiểm soát tài sản đảm bảo sang cho ngân hàng trong thời gian cam kết (thường là thời gian nhận tài trợ). Theo quy định tại Điều 326 BLDS năm 2005 thì “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự”. Vậy, đối tượng của cầm cố có thể là động sản hoặc bất động sản và cầm cố gắn liền với việc chuyển giao tài sản cho bên nhận cầm cố.“Trong quan hệ vay vốn ngân hàng, cầm cố tài sản là việc khách hàng vay (bên cầm cố) có nghĩa vụ giao tài sản thuộc sở hữu của mình cho TCTD (bên nhận cầm cố) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ” [26, Tr. 118]. Hay nói cách khác, cầm cố trong quan hệ hợp đồng tín dụng ngân hàng là việc người đi vay dùng số tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo cho khoản tiền vay tại ngân hàng. Nó là một hợp đồng phụ gắn liền với nghĩa vụ chính –nghĩa vụ trả