Tài liệu Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại việt nam

-1- BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN PHẠM VĂN BÌNH CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM Chuyên ngành: Quản lý Kinh tế (Khoa học Quản lý) Mã số: 62.34.01.01 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH DOANH VÀ QUẢN LÝ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: 1. PGS.TS. Nguyễn Thị Ngọc Huyền 2. PGS.TS. Lê Xuân Bá Hà Nội- 2013 -2- LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết quả nêu trong luận án là trung thực. Những tư liệu được sử dụng trong luận án đều có nguồn gốc trích dẫn rõ ràng. Tác giả Luận án Phạm Văn Bình -3- MỤC LỤC Trang TRANG BÌA PHỤ 1 LỜI CAM ĐOAN 2 MỤC LỤC 3 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT 6 DANH MỤC CÁC BẢNG 7 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ 9 DANH MỤC CÁC ĐỒ THỊ, BIỂU ĐỒ 10 DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC 11 LỜI MỞ ĐẦU 12 CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở 1.1. Tổng quan về nhà ở, đất ở và chính sách nhà ở, đất ở 26 26 1.1.1. Nhà ở, đất ở 26 1.1.2. Chính sách nhà ở, đất ở 30 1.2. Chính sách thuế nhà ở, đất ở 33 1.2.1. Thuế nhà ở, đất ở 33 1.2.2. Khái niệm chính sách thuế nhà ở, đất ở 41 1.2.3. Nội dung của chính sách thuế nhà ở, đất ở 45 1.2.4. Đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở 56 1.2.5. Các yếu tố ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà ở, đất ở 61 1.3. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại một số nước, vùng lãnh thổ trên thế giới và bài học cho Việt Nam 67 1.3.1. Chính sách thuế nhà ở, đất ở tại một số nước và vùng lãnh thổ trên thế giới 67 1.3.2. Những bài học rút ra cho Việt Nam từ việc nghiên cứu chính sách thuế nhà ở, đất ở của một số nước và vùng lãnh thổ trên thế giới KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 75 77 -4- CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM 2.1. Thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam 79 79 2.1.1. Thực trạng đất ở tại Việt Nam 79 2.1.2. Thực trạng nhà ở tại Việt Nam 81 2.1.3. Đánh giá thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam 87 2.2. Thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam 89 2.2.1. Thực trạng chính sách thuế đăng ký nhà ở, đất ở 90 2.2.2. Thực trạng chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở 93 2.2.3. Thực trạng công cụ của chính sách thuế nhà ở, đất ở 104 2.3. Đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở 110 2.3.1. Đánh giá chung về chính sách thuế nhà ở, đất ở theo tiêu chí đánh giá chính sách 110 2.3.2. Thành công của chính sách thuế nhà ở, đất ở và nguyên nhân 117 2.3.3. Hạn chế của chính sách thuế nhà ở, đất ở và nguyên nhân 120 KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 128 CHƯƠNG 3: CÁC GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CHÍNH SÁCH THUẾ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TẠI VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 130 3.1. Bối cảnh trong nước và quốc tế ảnh hưởng tới việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 130 3.1.1. Những thuận lợi trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 130 3.1.2. Những khó khăn trong việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 131 3.2. Quan điểm, mục tiêu và yêu cầu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam đến năm 2020 133 3.2.1. Quan điểm hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 133 3.2.2. Mục tiêu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 134 3.2.3. Yêu cầu hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 135 3.3. Các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 136 -5- 3.3.1. Các giải pháp hoàn thiện quy trình chính sách và quản lý thuế nhà ở, đất ở 3.3.2. Các giải pháp hoàn thiện nội dung chính sách thuế nhà ở, đất ở 137 143 3.4. Các điều kiện để thực hiện thành công các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở 3.4.1. Hoàn thiện hệ thống các văn bản pháp luật liên quan đến đất 172 173 đai, xây dựng và nhà ở 3.4.2. Chuyên nghiệp hóa hoạt động của các đơn vị định giá tài sản 174 3.4.3. Kiểm soát chặt chẽ các giao dịch bất động sản, sớm xây dựng và công bố chỉ số giá bất động sản 175 3.4.4. Sự quyết tâm của các cấp, các ngành trong công cuộc cải cách nói chung và cải cách chính sách thuế nói riêng 177 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 177 KẾT LUẬN 179 DANH MỤC CÔNG TRÌNH CÔNG BỐ CỦA TÁC GIẢ 181 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 183 PHỤ LỤC 189 -6- DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, TỪ VIẾT TẮT Chữ viết tắt Nội dung đầy đủ BĐS Bất động sản GCN Giấy chứng nhận GDP Tổng sản phẩm trong nước HĐND Hội đồng Nhân dân M2 Mét vuông NH Ngân hàng NSNN Ngân sách nhà nước QSD Quyền sử dụng QSH Quyền sở hữu TP Thành phố UBND Ủy ban Nhân dân USD Đô la Mỹ VNĐ Đồng Việt Nam -7- DANH MỤC CÁC BẢNG TÊN BẢNG STT Trang 1 Bảng 1: Tiến độ quá trình điều tra 24 2 Bảng 2.1: Hiện trạng sử dụng đất tính đến 01/01/2011 ở Việt Nam 79 3 Bảng 2.2: Cơ cấu đất sử dụng đất phân theo vùng 80 4 Bảng 2.3: Số hộ có nhà ở và chưa có nhà ở 81 5 Bảng 2.4: Chất lượng nhà ở chia theo thành thị/nông thôn và loại nhà năm 2011 82 6 Bảng 2.5: Diện tích nhà ở bình quân đầu người chia theo thành thị/nông thôn năm 2011 84 7 Bảng 2.6: Phân bố phần trăm (%) số hộ có nhà ở chia theo diện tích sử dụng ở thành thị và nông thôn năm 1999 và năm 2011 85 8 Bảng 2.7: Số hộ có nhà ở chia theo năm đưa vào sử dụng ở thành thị/nông thôn và quyền sở hữu 86 9 Bảng 2.8: Tổng hợp các khoản thu liên quan đến đất đai và thu từ thuế nhà ở, đất ở 89 10 Bảng 2.9: Kế hoạch và thực hiện thu của chính sách thuế nhà ở, đất ở 111 11 Bảng 2.10: Ý kiến đánh giá về mục tiêu tổng thể của chính sách 112 nhà ở, đất ở 12 Bảng 2.11: Ý kiến đánh giá của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về lệ phí trước bạ 113 13 Bảng 2.12: Ý kiến đánh giá của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về việc thực hiện mục tiêu của chính sách thuế sử dụng nhà ở, đất ở 114 14 Bảng 2.13: Ý kiến điều tra người nộp thuế về việc nắm bắt thông tin về chính sách thuế nhà ở, đất ở 116 15 Bảng 2.14: Ý kiến đánh giá các khâu của quy trình chính sách 124 -8- 16 Bảng 3.1: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách 148 về giá nhà ở, đất ở tính lệ phí trước bạ 17 Bảng 3.2: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách 149 về thuế suất đối với thuế đăng ký nhà ở, đất ở 18 Bảng 3.3: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về khả năng đánh thuế sử dụng đối với nhà ở 151 19 Bảng 3.4: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách 153 về đối tượng nộp thuế đối với thuế sử dụng nhà ở 20 Bảng 3.5: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách 155 về giá tính thuế sử dụng nhà ở 21 Bảng 3.6: Ý kiến của đối tượng hoạch định chính sách về phân chia diện tích vượt hạn mức đối với đất ở 164 22 Bảng 3.7: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về giá tính thuế sử dụng đất ở 165 23 Bảng 3.8: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về thuế suất thuế sử dụng đất ở trong hạn mức 168 24 Bảng 3.9: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách 169 về biểu thuế lũy tiến theo hạn mức sử dụng đất ở 25 Bảng 3.10: Ý kiến của đối tượng nộp thuế và hoạch định chính sách về thuế suất đối với đất ở sử dụng sai mục đích và lấn chiếm 171 -9- DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ STT TÊN HÌNH VẼ Trang 1 Hình 1.1: Đặc điểm của nhà ở, đất ở 28 2 Hình 1.2: Vị trí của thuế nhà ở, đất ở 34 3 Hình 1.3: Các khả năng đánh thuế vào nhà ở, đất ở 38 4 Hình 1.4: Các cấp độ mục tiêu của chính sách thuế nhà ở, đất ở 46 5 Hình 1.5: Quá trình đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở 60 6 Hình 1.6: Quy trình chính sách thuế nhà ở, đất ở 62 - 10 - DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ STT TÊN BIỂU ĐỒ Trang 1 Biểu đồ 2.1: Tăng trưởng căn hộ năm 2011 so với năm 1999 82 2 Biểu đồ 2.2: Tỷ lệ phân loại nhà ở năm 2011 83 3 Biểu đồ 2.3: Tỷ lệ phần trăm theo diện tích nhà ở bình quân đầu người của các hộ tại thành thị và nông thôn năm 2011 84 4 Biểu đồ 2.4: Số lượng cán bộ làm trong ngành thuế ở Việt Nam và một số nước 106 - 11 - DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC STT TÊN PHỤ LỤC Trang 1 Phụ lục 1: Mẫu phiếu điều tra đối tượng nộp thuế 189 2 Phụ lục 2: Mẫu phiếu điều tra đối tượng hoạch định chính sách 192 3 Phụ lục 3: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng nộp thuế theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn. 4 Phụ lục 4: Đánh giá kết quả điều tra đối tượng hoạch định chính sách theo các giá trị: trung bình, độ lệch chuẩn. 5 Phụ lục 5: Các phương pháp định giá nhà ở, đất ở 6 Phụ lục 6: Tỷ lệ động viên của thuế sử dụng đất tính theo khung giá đất của chính phủ tại Nghị định số 123/2007/NĐ-CP 7 195 201 206 219 Phụ lục 7: Bảng tính thử thuế sử dụng đất ở nếu có tính đến hạn mức công nhận đất ở và áp dụng biểu thuế suất luỹ tiến đề xuất 220 - 12 - LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu Thuế nhà ở, đất ở là một trong những loại thuế xuất hiện sớm nhất trong hệ thống thuế của nhiều nước trên thế giới, đặc biệt là ở những nước có nền kinh tế thị trường phát triển và hÇu hÕt c¸c quèc gia ®Òu cã xu h-íng tiÕp tôc hoµn thiÖn lo¹i thuÕ nµy. Ở Việt Nam, hiện nay đã có chính sách động viên thuế đối nhà ở, đất ở thông qua các sắc thuế như: thuế nhà, đất (từ ngày 01/01/2012 được thay bằng thuế sử dụng đất phi nông nghiệp); lệ phí trước bạ. Việc triển khai thực hiện chính sách thuế nhà ở, đất ở bước đầu đã phát huy được một số tác dụng tích cực trên các khía cạnh tài chính, kinh tế, xã hội,...Tuy nhiên trong những năm gần đây, Việt Nam đã có những bước tiến quan trọng trong phát triển kinh tế, đời sống nhân dân được cải thiện rõ rệt, khối lượng tài sản mà nhất là nhà ở và đất ở trong dân cư vì vậy cũng được gia tăng mạnh mẽ. Bên cạnh đó, trước những yêu cầu nhiệm vụ mới trong giai đoạn công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trước xu thế mở rộng hội nhập và trước những diễn biến phức tạp, đa dạng về tài sản, thu nhập của dân cư, hệ thống chính sách động viên cho ngân sách nhà nước thông qua các loại thuế đối với nhà ở và đất ở hiện hành đã bộc lộ những khiếm khuyết trên nhiều mặt, như: giá tính thuế, biểu thuế, thuế suất, việc tuân thủ thuế, ngay cả việc hoạch định, tổ chức và kiểm soát việc thực hiện chính sách... Ngoài ra, xu hướng chung của các quốc gia, đặc biệt các quốc gia đang phát triển là hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở, làm rõ sự cần thiết của mỗi chính sách thuế, cũng như làm sáng tỏ quy trình chính sách, cơ sở đánh thuế, các khả năng và hình thức thuế đánh vào nhà ở, đất ở. Vì vậy, việc nghiên cứu xây dựng và hoàn thiện chính sách thuế đối với nhà ở, đất ở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội mới, đáp ứng yêu cầu trọng tâm của công cuộc cải cách thuế và xu hướng phát triển chung của chính sách thuế trên thế giới là điều cần thiết, cho nên, Nghiên cứu sinh đã lựa chọn đề tài nghiên cứu luận án của mình là “Chính sánh thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam”. - 13 - 2. Tổng quan quá trình nghiên cứu Khi đề cập đến chính sánh thuế nhà ở, đất ở thì các nghiên cứu thường tập trung vào các mảng nội dung như: thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở; thứ hai, các nghiên cứu về cơ sở để đưa ra chính sách thuế nhà ở, đất ở; thứ ba, thuế và chính sách thuế nhà ở, đất ở. Trên cơ sở này, Nghiên cứu sinh cũng sẽ tổng luận theo ba mảng nội dung chính nêu trên, tuy nhiên để có những đánh giá sát thực về tình hình nghiên cứu, cũng như phù hợp với phạm vi nghiên cứu, Tác giả sẽ tóm lược theo hai nhóm nghiên cứu: nghiên cứu của các tác giả nước ngoài và nghiên cứu của các tác giả trong nước. - Nghiên cứu trong nước: Đối với Việt Nam, phát triển và quản lý tốt thị trường nhà ở, đất ở, cũng như hoàn thiện chính sách thuế nói chung và thuế nhà ở, đất ở nói riêng luôn là một yêu cầu cấp thiết được đặt ra trong tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế. Trong những năm vừa qua, Quốc hội, Chính phủ, cũng như các bộ, ngành đã dành nhiều thời gian và công sức nhằm tìm kiếm giải pháp hữu hiệu để quản lý, phát triển thị trường nhà ở, đất ở, cũng như hoàn thiện hệ thống chính sách thuế nhà ở, đất ở và trên thực tế cũng đã thu được nhiều kết quả đáng khích lệ về các mặt, nhất là về quản lý thị trường, tạo nguồn thu cho Ngân sách nhà nước, đảm bảo công bằng xã hội,…. Tuy nhiên, các nghiên cứu về việc hoàn thiện chính sách thuế nhà ở, đất ở trong điều kiện kinh tế mới như hiện nay còn chưa mang tính hệ thống và toàn diện, cụ thể: Thứ nhất, các nghiên cứu về nhà ở, đất ở: nhiều nhà khoa học bước đầu cũng đã đạt được những thành công quan trọng trong việc nghiên cứu về nội dung này, như: các nghiên cứu của GS.TS. Phạm Quang Phan (2001) trên Tạp chí Kinh tế và Phát triển số tháng 9 đã có nhiều ý kiến đánh giá về các loại hàng hóa trong thị trường BĐS hiện nay ở Việt Nam, trong đó có những phân tích về nhà ở, đất ở. Cũng liên quan đến chủ đề này UBND Thành phố Hà Nội cũng đã tổ chức hội thảo về “Thị trường nhà đất ở Hà Nội - thực trạng và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước” (năm 2002). Bên cạch đó, một số tác giả xuất bản các cuốn sách chuyên khảo đề cập tới nội dung này, như: PGS.TS. Lê Xuân Bá với “Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Khoa học và Kỹ thuật (năm 2003); PGS.TS. Thái Bá Cẩn và Ths. Trần Nguyên Nam với “Thị - 14 - trường BĐS- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Tài chính (năm 2003); … Đề cập sâu hơn tới các hoạt động quản lý thị trường nhà ở, đất ở cũng đã xuất hiện nhiều công trình nhiên cứu, cụ thể TS. Nguyễn Dũng Tiến (Viện nghiên cứu Địa chính) với bài “Công tác địa chính – nhà đất một thời bất cập với thị trường BĐS” (năm 2006); đề tài nghiên cứu cấp nhà nước của Nguyễn Đình Bồng thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường với tên đề tài là “Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình thành và phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam” (năm 2005) và đề tài cấp nhà nước của TS. Đinh Văn Ân thuộc Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương với đề tài “Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam” (năm 2010); về phân tích thực trạng nhà ở, đất ở được nêu trong hội thảo “Chiến lược phát triển nhà“ được Bộ Xây dựng tổ chức năm 2011 và báo cáo kết quả tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 của Tổng cục Thống kế,... Bản thân NCS cũng đã có bài viết liên quan đến vấn đề nghiên cứu "Phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 2(31) (năm 2006), và "Minh bạch thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11(88), năm 2010). Các nghiên cứu trên tập trung phân tích các loại hàng hóa chủ yếu và truyền thống trong thị trường BĐS, đồng thời cũng đề cập đến những cách thức quản lý thị trường, trong đó có cập đến nội dung phân bổ đất đai cho các ngành kinh tế và quản lý đất đai sao cho có hiệu quả, thống kê số liệu về thực trạng nhà ở, đất ở đến ngày 01/01/2009. Các nghiên cứu này là rất quan trọng, tuy nhiên, các nghiên cứu chưa phân tích sâu về những đặc điểm tiêu biểu nhà ở, đất ở để lột tả được sự “đặc biệt“ của loại hàng hóa và thị trường này, cũng như chưa có những số liệu cập nhật về thực trạng thị trường nhà ở, đất ở; nhất là chưa có những đánh giá đầy đủ về thực trạng nhà ở, đất ở tại Việt Nam để làm tiền đề cho các giải pháp quản lý thị trường hiệu quả trong điều kiện hội nhập như hiện nay. Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Những đặc trưng tiêu biểu của nhà ở, đất ở là gì? Số liệu về nhà ở, đất ở và chất lượng nhà ở, đất ở hiện nay ra sao? Đánh giá về thực trạng nhà ở, đất ở hiện nay như thế nào? Thứ hai, một trong những mảng nội dung nền tảng khi nghiên cứu về chính sách thuế nhà ở, đất ở của mỗi quốc gia, đó chính là phải làm rõ quan hệ sở hữu đối - 15 - với nhà ở, đất ở; cũng như làm rõ bản chất của thuế nhà ở, đất ở. Về các nội dung này, trong thời gian vừa qua đã có một số công trình nghiên cứu của các Bộ, ngành, các Viện nghiên cứu, các nhà khoa học, như: đề tài khoa học cấp nhà nước do PGS.TS Nguyễn Văn Thạo là chủ nhiệm đề tài với chủ đề “Thực trạng vấn đề sở hữu và phương hướng giải quyết ở nước ta hiện nay” (năm 2005); đề tài nghiên cứu khoa học cấp Bộ thuộc Bộ Tài chính do TS. Hà Quý Tình là chủ nhiệm với chủ đề “Lý luận địa tô và vận dụng để giải quyết một số vấn đề về đất đai ở Việt Nam” (năm 2005); hay sách chuyên khảo của tác giả Trần Quang Huy (chủ biên) và Phạm Xuân Hoàng “Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam“, Nhà xuất bản Tư pháp, Hà Nội (năm 2004)... Theo đánh giá chung, các nghiên cứu trên đã một lần nữa khẳng định đất đai là thuộc sở hữu toàn dân và các nghiên cứu cũng đã có những phân tích bước đầu về các quyền đối với BĐS nói chung và nhà ở, đất ở nói riêng trong một nền kinh tế thị trường hội nhập như ở Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, về lý luận, các nghiên cứu trên cũng còn có những quan điểm chưa thống nhất như: có một số đề xuất cần xem xét để quy định có nhiều hình thức sở hữu về đất đai, nhất là trong điều kiện hội nhập như hiện nay, hay khi phân tích về lý luận địa tô của C.Mác vẫn tập trung vào phân tích về địa tô đối với đất nông nghiệp, còn việc vận dụng lý luận về địa tô này trong trường hợp đất ở là như thế nào thì gần như chưa đề cập đến. Bên cạnh đó, cũng có không ít các công trình nghiên cứu sâu về quản lý nhà nước hoặc nghiên cứu về các công cụ tài chính nhằm quản lý thị trường nhà ở, đất ở. Một số nghiên cứu sinh cũng đã chọn đề tài về lĩnh vực này để làm luận án tiến sỹ kinh tế, như: Luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hoàng với đề tài “Nâng cao năng lực quản lý Nhà nước đối với thị trường nhà ở, đất ở đô thị (ứng dụng tại Hà Nội) (năm 2008); Luận án tiến sỹ của Trần Tú Cường với đề tài “Tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội“ (năm 2008); Luận án tiến sỹ của Lê Văn Bình với đề tài “Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS Việt Nam” (năm 2009). Tuy nhiên, các nghiên cứu trên phần lớn là những nghiên cứu chung về quản lý Nhà nước, cũng như chính sách tài chính đối với nhà ở, đất ở, chưa đi vào trực diện vấn đề mà đề tài nghiên cứu. Đề cập một cách chi tiết hơn tới giá cả nhà ở, đất ở có đề tài nghiên cứu cấp Bộ “Nghiên cứu - 16 - một số nguyên nhân cơ bản làm biến động giá đất đô thị trên thị trường và đề xuất phương pháp xác định giá đất đô thị phù hợp với nước ta” do Bùi Ngọc Tuân là chủ nhiệm (năm 2005); bản thân NCS cũng đã có những công trình nghiên cứu cụ thể về các phương pháp xác định giá BĐS, như "Bàn về định giá tài sản đảm bảo vay vốn ngân hàng trong điều kiện hội nhập” (đồng tác giả)- Tạp chí Ngân hàng số 2, tháng 1 năm 2007, "Phát triển nghề thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay"- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 3(32) (năm 2006), “Dịch vụ định giá bất động sản ở Việt Nam hiện nay”- Tạp chí Xây dựng tháng 9, năm 2009 . Bên cạch đó, cũng đã có nhiều tác giả đi vào nghiên cứu độc lập về định giá BĐS: Đoàn Văn Trường, Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS, nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật (năm 1999), tác giả Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, Giáo trình định giá tài sản, nhà xuất bản Tài chính (năm 2011). Những nghiên cứu trên đây đã bước đầu phân tích được những nét cơ bản về giá cả BĐS, đặc biệt là các phương pháp định giá BĐS, trong đó có định giá nhà ở, đất ở; tuy nhiên các phân tích đó chưa làm nổi bật được vai trò của công cụ này đối với việc quản lý thị trường, hơn nữa các phương pháp định giá đưa ra cũng chưa hoàn toàn đầy đủ, rõ ràng và hiện đại, chưa khẳng định rõ cơ sở giá trị ưu tiên trong tính thuế là giá trị thị trường hay phi thị trường và phương pháp định giá nào là phương pháp chủ đạo, hay việc vận dụng các phương pháp đó trong điều kiện của Việt Nam như thế nào cho thích hợp. Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Việc vận dụng lý luận địa tô của C.Mác trong trường hợp đất ở như thế nào? Những cơ sở để đánh thuế nhà ở, đất ở là gì? Cơ sở giá trị tính thuế là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường? Có những phương pháp định giá nào có thể áp dụng trong định giá nhà ở, đất ở tại Việt Nam hiện nay? Thứ ba, đề cập đến chính sách thuế nhà ở, đất ở, tiêu biểu là đề tài khoa học cấp Bộ “Mô hình thuế tài sản ở Việt Nam“ của tác giả Trần Xuân Thắng (Tổng cục thuế năm 1995); Hội thảo về thuế tài sản do dự án Việt Nam- Canada thuộc Bộ Tài chính tổ chức năm 2001; luận án tiến sỹ của Nguyễn Văn Hiệu với đề tài “Các giải pháp hoàn thiện cải cách thuế ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2002); đề tài khoa học cấp Bộ của PGS.TS. Quách Đức Pháp và Ths. Dương Thị Ninh với chủ đề “Thuế tài sản- kinh nghiệm thế giới và hướng vận - 17 - dụng vào Việt Nam“ (Bộ Tài chính năm 2003); đề tài cấp cơ sở “Các giải pháp thống nhất và hoàn thiện các sắc thuế đánh vào đất của Bùi Đường Nghiêu (Viện nghiên cứu khoa học tài chính năm 2004); luận án tiến sỹ của Lê Xuân Trường với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh của các doanh nghiệp công nghiệp Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2006); hay tác giả Đàm Văn Huệ với cuốn sách chuyên khảo “Thuế Đất đai - Công cụ quản lý và điều tiết thị trường BĐS“- Đại học Kinh tế Quốc dân (năm 2006); luận án tiến sỹ của Nguyễn Đình Chiến với đề tài “Hoàn thiện chính sách thuế đánh vào tài sản ở Việt Nam“ (Học viện Tài chính năm 2008); luận án tiến sỹ của Nguyễn Thủy Chung với đề tài “Hoàn thiện chính sách thu đối với đất đai ở Việt Nam” (Học viện Tài chính năm 2009); Giáo trình Lý thuyết thuế do PGS.TS. Đỗ Đức Minh và TS. Nguyễn Việt Cường đồng chủ biên, NXB Tài chính năm 2010, bản thân NCS cũng đã có những nghiên cứu cụ thể “Chính sách thuế nhà đất trên thế giới- Kinh nghiệm cho Việt Nam”- Tạp chí Nghiên cứu Tài chính Kế toán số 11 (79) năm 2009. Các nghiên cứu đã bước đầu đề cập đến những nội dung cơ bản về chính sách thuế đất đai, thuế tài sản nói chung. Ngoài nghiên cứu trên, vấn đề thuế nhà ở, đất ở còn được đề cập tới trong các văn bản pháp lý của nhà nước như Pháp lệch lệ phí trước bạ, Pháp lệnh thuế nhà đất, Luật thuế thu nhập cá nhân, Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và các văn bản hướng dẫn... Đây là những nghiên cứu tương đối công phu, nhưng lại chưa đầy đủ và toàn diện về chính sách thuế nhà ở, đất ở; chưa làm rõ các nguyên nhân ảnh hưởng đến chính sách, chưa có cơ sở vững chắc để lý giải rõ tại sao cần đánh thuế vào nhà ở, cũng như cơ sở nào để xác định các căn cứ tính thuế?... Việc nghiên cứu của những công trình này cũng chưa tham khảo được nhiều các kinh nghiệm về xác định giá trị tính thuế, cũng như các biểu thuế, thuế suất loại thuế cụ thể của các nước phát triển trên thế giới, cũng như chưa có những điều tra và đánh giá cụ thể. Hơn nữa, nhiều nghiên cứu được đưa ra trong bối cảnh thị trường, bối cảnh kinh tế khác nhiều so với giai đoạn hội nhập sâu và rộng như hiện nay. Như vậy, các câu hỏi nghiên cứu được đặt ra ở đây là: Có những khả năng đánh thuế nào vào nhà ở, đất ở? Có nên đánh thuế nhà ở không? Áp dụng biểu thuế tuyệt đối hay tương đối? Mức thuế suất xác định như thế nào? Các hạn mức - 18 - trong tính thuế ra sao? Có những nhân tố nào ảnh hưởng đến chính sách thuế nhà ở, đất ở? Có những tiêu chí nào để đánh giá chính sách thuế nhà ở, đất ở?... - Nghiên cứu ở nước ngoài: Hiện có nhiều nghiên cứu khái quát về BĐS nói chung và đất đai, nhà cửa nói riêng tại các quốc gia phát triển, như các nghiên cứu về quyền sở hữu BĐS của tác giả Halbert C. Smith, John B.Corgel được đề cập tới trong tác phẩm “Triển vọng BĐS” (Real estate: perspectives) (1987), tác giả tập trung vào nghiên cứu 4 vấn đề về BĐS: Luật: quyền sở hữu BĐS, danh sách các hợp đồng, hợp đồng bán hợp đồng thuê...; Kinh tế: hiệu quả và sự hợp lý trong các thị trường BĐS, hoạt động của thị trường BĐS, các chính sách...; Tài chính: đánh giá về sở hữu thu nhập; tài chính về cầm cố nhà...; Thương mại: Thị trường, việc quản lý, tổ chức nghiệp đoàn... Bổ sung cho những nghiên cứu này còn phải kể tới các nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới (World Bank) với nội dung “Chính sách về đất đai” (Land policy) nghiên cứu này đưa ra các chính sách quản lý đất đai, cảnh báo về quy định sử dụng đất đai của chính quyền địa phương có thể làm ảnh hưởng đến tốc độ và kiểu mẫu phát triển đô thị, cũng như sức ép của các quy định pháp luật đối với các nhà hoạch định chính sách có thể làm thay đổi những tác động được mong đợi trong quản lý và sử dụng đất đai như thế nào. Trong khi đó tác giả David C Parks, với tác phẩm “Những vấn đề môi trường có liên quan tới quản lý BĐS” (Environmental management for real estate professionals) (1992) lại đưa ra những phân tích về môi trường trong hoạt động quản lý BĐS, đặc biệt đã phân tích khái quát những yêu cầu về pháp luật, tài chính, đạo đức, trong đó có chính sách thuế BĐS, các biện pháp đề phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ liên quan tới BĐS. Các nhà khoa học nước ngoài cũng có một số nghiên cứu đối với việc quản lý đất đai của Việt Nam: tổ chức tư vấn “Strengthening environmental Management and Land Administration Viet Nam- Sweden comporation Program (SEMLA)” đã có các báo cáo đánh giá hệ thống luật đất đai, đây là công trình nghiên cứu, rà soát hệ thống pháp luật đất đai hiện nay của Việt Nam, so sánh hệ thống luật hiện hành với hệ thống pháp luật đất đai của thế giới và đưa ra một số khuyến nghị; Tham luận số 03 (12/2005) của Ngân hàng ADB về “Tác động quy trình giao dịch đất đai đối với người nghèo áp dụng phương pháp DE SOTO”, - 19 - nghiên cứu này tập trung vào các quy trình giao dịch đất đai hiện hành… Những nghiên cứu trên mới đề cập chủ yếu đến những kiến thức chung về BĐS, thị trường BĐS trong đó có mảng đất ở và nhà ở, chưa đi vào phân tích cụ thể về các công cụ tài chính, nhất là chính sách thuế nhà ở, đất ở. Bên cạnh những nghiên cứu khái quát trên về thị trường nhà, đất, một số tác giả nước ngoài cũng đã có những nghiên cứu chuyên sâu về các hoạt động tài chính trong thị trường BĐS như tác giả W.B.Brueggenmam, J.D.Fisher với nghiên cứu về “Những vấn đề tài chính và đầu tư BĐS” (Real estate finance and investments) (1997) đã nêu ra những vấn đề cần lưu ý trong lĩnh vực tài chính và đầu tư BĐS ở nước Mỹ. Trong khi đó cuốn “Triển vọng của BĐS” (Real estate perspectives: An introduction to real estate) (2001) của các tác giả John B. Corgel, David C. Ling, Halbert C. Smith lại đưa ra các khái niệm đánh giá căn bản về vấn đề đầu tư vào thị trường BĐS, các vấn đề về thuế thu nhập, chủ sở hữu, rủi ro trong đầu tư BĐS, quản lí BĐS,…. Tác giả Roy W. Bahl trong tác phẩm “Thuế BĐS ở đô thị các nước chậm phát triển” (The taxation of urban property in less developed countries) (1979) lại phân tích sâu về việc sử dụng đất ở đô thị các nước chậm phát triển và tác động của chính sách thuế BĐS đối với giá cả BĐS. Một số tác giả lại có những nghiên cứu chuyên sâu về tình hình tài chính nhà ở, như Arjen van Dijkhuizen, Hà Lan trong nghiên cứu của mình về “Thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan” (Dutch housing finance market) (2004) cũng đã đưa ra các phân tích chung các yếu tố của thị trường tài chính nhà ở tại Hà Lan, đồng thời giới thiệu các công cụ sử dụng cũng như các rủi ro và các biện pháp quản lý rủi ro tại thị trường này. Nghiên cứu của John Ryding thuộc Ngân hàng Dự trữ Quốc gia New York (Federal Reserve Bank of New York) “Tài chính nhà ở và sự chuyển đổi về chính sách tiền tệ” (Housing Finance and the Transmission of Monetary Policy) (1990) lại phân tích về các công cụ chính sách của tài chính nhà ở như trần lãi suất cho vay, sự tăng trưởng của chứng khoán hóa, điều chỉnh lãi suất thế chấp, sự cạnh tranh trên thị trường thế chấp cũng như việc giới thiệu mô hình đầu tư nhà ở của gia đình căn bản. Để thống nhất chính sách và giúp các quốc gia trong quá trình chuyển đổi có một cơ chế chính sách tài chính nhà ở thích hợp, Ủy Ban Châu Âu đã xuất bản “Các hệ thống tài chính nhà ở tại các quốc gia chuyển đổi- Lý thuyết và Thực tiễn” (Housing - 20 - financesystems for countries in transition- principles and examples) (2005), cuốn sách đi vào phân tích hệ thống tài chính nhà ở và các công cụ chính sách, cũng như giới thiệu một số mô hình tài chính nhà ở phát triển tại một số quốc gia nhằm giúp các nước trong quá trình chuyển đổi hoàn thiện cơ chế chính sách nhằm tìm ra một mô hình hệ thống tài chính nhà ở hoàn thiện cho mình… Các tác giả trên đã bước đầu nghiên cứu các công cụ tài chính trong việc quản lý thị trường BĐS, tuy nhiên các nghiên cứu đó vừa chưa hệ thống và mang tính đơn lẻ, vừa chưa đầy đủ, hơn nữa lại chưa xem xét đến mối quan hệ giữa các công cụ với nhau, hoặc nếu có thì cũng lại chỉ đề cập đến một số ít hàng hóa trên thị trường BĐS, ngoài ra việc nghiên cứu trên thiên hướng nhiều sang các hoạt động kinh doanh BĐS hơn là việc quản lý ở tầm vĩ mô đối với mảng thị trường này. Do có sự khác biệt về trình độ phát triển kinh tế, về văn hoá- xã hội cho nên hiện có những điểm không tương đồng trong cách nhìn nhận, đánh giá đối với một số mảng của thị trường nhà, đất giữa Việt Nam và một số nước phát triển trên thế giới, tiêu biểu đó chính là các quan niệm về đất đai, về quyền đối với đất đai, cũng như về các yếu tố nền tảng của cho một thị trường BĐS phát triển... Mặc dù vậy, những nghiên cứu trên cũng có giá trị khoa học và là tư liệu quý để tham khảo, học tập kinh nghiệm trong quản lý thị trường BĐS cho Việt Nam. Nhìn chung, các công trình nghiên cứu của các nhà khoa học trong và ngoài nước liên quan tới chính sách thuế nhà ở, đất ở đã phần nào giúp hoàn thiện hơn hệ thống lý luận, cũng như thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở tại Việt Nam. Các công trình nghiên cứu về phương diện nào đó đã chỉ ra nhiều thực tế, cũng như nguyên nhân tồn tại trong chính sách thuế nói chung, mà nhất chính sách thuế nhà ở, đất ở. Trước những đòi hỏi của quá trình hội nhập và phát triển kinh tế thì việc đổi mới, hoàn thiện về mặt lý luận và thực tiễn về chính sách thuế nhà ở, đất ở là xu thế tất yếu ở Việt Nam hiện nay. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài: Mục đích nghiên cứu của luận án là làm rõ cơ sở lý luận của chính sách thuế nhà ở, đất ở, và đánh giá thực trạng chính sách thuế nhà ở, đất ở của Việt Nam, có tham khảo kinh nghiệm của thế giới để đề xuất các giải pháp hoàn thiện chính sách