Tài liệu Nghiên cứu thực trạng và đề xuất một số giải pháp giải quyết tình trạng đất nông nghiệp xen kẹt trên địa bàn huyện thanh trì, thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---***--- Nguyễn Minh Tâm NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2013 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN ---***--- Nguyễn Minh Tâm NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP GIẢI QUYẾT TÌNH TRẠNG ĐẤT NÔNG NGHIỆP XEN KẸT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI Chuyên ngành: Địa Chính Mã số: 60850103 LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS Trần Văn Tuấn Hà Nội – 2013 Lêi c¶m ¬n §¹t ®-îc kÕt qu¶ mong muèn sau khãa cao häc 2011 – 2013 t¹i tr-êng §¹i häc Khoa häc Tù nhiªn - §¹i häc Quèc gia Hµ Néi, bªn c¹nh sù nç lùc phÊn ®Êu cña häc viªn cßn cã rÊt nhiÒu sù quan t©m, t¹o ®iÒu kiÖn, h-íng dÉn vµ ®éng viªn cña c¸c c¸ nh©n, tËp thÓ. Lêi ®Êu tiªn t«i xin göi lêi bµy tá sù tr©n träng vµ biÕt ¬n ch©n thµnh tíi thÇy gi¸o PGS.TS TrÇn V¨n TuÊn, gi¸o viªn ®· trùc tiÕp h-íng dÉn, chØ b¶o t«i ngay tõ viÖc ®Þnh h-íng, tiÕp cËn vµ nghiªn cøu ®Ò tµi ®Õn kÕt qu¶ cuèi cïng lµ hoµn thµnh b¶n LuËn v¨n nµy. T«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n c¸c thÇy c« gi¸o ®· gi¶ng d¹y vµ truyÒn ®¹t nh÷ng kiÕn thøc khoa häc cho t«i trong suèt thêi gian häc tËp, nghiªn cøu t¹i tr-êng . §Æc biÖt lµ sù chØ b¶o vµ sù gióp ®ì nhiÖt t×nh cña c¸c thÇy c« gi¸o trong khoa §Þa Lý; sù ñng hé cña c¸c c¸n bé Phßng Sau §¹i häc – Tr-êng §¹i häc Khoa häc Tù nhiªn Hµ Néi. Qua ®©y, t«i xin ch©n thµnh c¶m ¬n l·nh ®¹o vµ c¸n bé phßng Tµi nguyªn vµ M«i tr-êng huyÖn Thanh Tr×, Trung t©m ph¸t triÓn quü ®Êt huyÖn Thanh Tr×, phßng Thèng kª huyÖn Thanh Tr× ®· t¹o ®iÒu kiÖn, gióp ®ì trong qu¸ tr×nh t×m hiÓu tµi liÖu vµ c¸c vÊn ®Ò thùc tÕ xung quanh ®Ò tµi nghiªn cøu, gãp phÇn vµo sù thµnh c«ng cña LuËn v¨n. T«i xin tr©n träng c¶m ¬n! Hµ Néi, th¸ng 12 n¨m 2013 Häc viªn NguyÔn Minh T©m Danh môc b¶ng B¶ng 1.1: DiÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt cña ViÖt Nam n¨m 2000, 2005, 2010 B¶ng 1.2: DiÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi n¨m 2005 – 2010 B¶ng 2.1: DiÖn tÝch ®Êt tù nhiªn c¸c x·, thÞ trÊn B¶ng 2.2: D©n sè huyÖn Thanh Tr× trong giai ®o¹n tõ n¨m 2004 ®Õn n¨m 2012 B¶ng 2.3: Tèc ®é t¨ng tr-ëng kinh tÕ cña huyÖn Thanh Tr× giai ®o¹n 2006 - 2010 B¶ng 2.4: DiÖn tÝch, c¬ cÊu sö dông ®Êt huyÖn Thanh Tr× n¨m 2012 B¶ng 2.5: DiÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt chÝnh trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr× B¶ng 2.6: C¬ cÊu c¸c lo¹i ®Êt chÝnh trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr× B¶ng 2.7: DiÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt n«ng nghiÖp huyÖn Thanh Tr× B¶ng 2.8: DiÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt phi n«ng nghiÖp huyÖn Thanh Tr× B¶ng 2.9: Tæng hîp diÖn tÝch ®Êt xen kÑt t¹i c¸c x· trªn ®Þa bµn huyÖn B¶ng 3.1: ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ møc ®é ¶nh h-ëng cña khu ®Êt xen kÑt th«n TriÒu Khóc – x· T©n TriÒu ®Õn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. B¶ng 3.2 ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt th«n TriÒu khóc – x· T©n TriÒu B¶ng 3.3: ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ møc ®é ¶nh h-ëng cña khu ®Êt xen kÑt t¹i x· Thanh LiÖt ®Õn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. B¶ng 3.4 ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· Thanh LiÖt B¶ng 3.5: ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ møc ®é ¶nh h-ëng cña khu ®Êt xen kÑt t¹i x· H÷u Hßa ®Õn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. B¶ng 3.6 ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· H÷u Hßa B¶ng 3.7: ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ møc ®é ¶nh h-ëng cña khu ®Êt xen kÑt t¹i x· Tam HiÖp ®Õn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. B¶ng 3.8 ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· Tam HiÖp B¶ng 3.9: ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ møc ®é ¶nh h-ëng cña khu ®Êt xen kÑt t¹i x· Liªn Ninh ®Õn s¶n xuÊt n«ng nghiÖp. B¶ng 3.10 ý kiÕn ®¸nh gi¸ cña ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý vÒ ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· Liªn Ninh Danh môc h×nh ¶nh H×nh 1.1: S¬ ®å mèi quan hÖ c¸c chñ thÓ ph¸p luËt ®Êt ®ai H×nh 1.2: BiÓu so s¸nh diÖn tÝch c¸c lo¹i ®Êt trªn ®Þa bµn Thµnh phè Hµ Néi H×nh 2.1: BiÓu ®å c¬ cÊu diÖn tÝch ®Êt theo ®Þa giíi hµnh chÝnh cña 16 x·, thÞ trÊn thuéc huyÖn Thanh Tr× H×nh 2.2: BiÓu ®å biÕn ®éng d©n sè huyÖn Thanh Tr× giai ®o¹n 2004 – 2012 H×nh 2.3: BiÓu ®å c¬ cÊu sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr× n¨m 2012 H×nh 2.4: Khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i th«n Yªn X¸ - x· T©n TriÒu H×nh 2.5: Khu ®Êt kÑt t¹i th«n TriÒu Khóc – x· T©n TriÒu H×nh 2.6: Khu ®Êt x©m canh x· H÷u Hßa H×nh 2.7: Hé d©n x©y dùng nhµ ë trªn ®Êt n«ng nghiÖp H×nh 2.8: Khu ®Êt kÑt t¹i th«n Quúnh ®« - x· VÜnh Quúnh H×nh 2.9: Khu ®Êt n»m trªn ®-êng Phan Träng TuÖ H×nh 2.10: Khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· Liªn Ninh H×nh 2.11: Khu ®Êt kÑt n»m ®»ng sau XÝ nghiÖp M«i tr-êng ®« thÞ huyÖn H×nh 2.12: Khu ®Êt lÊn chiÕm t¹i th«n §«ng Tr¹ch – x· Ngò HiÖp (th«n n»m däc ®ª s«ng Hång) H×nh 2.13: Khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i th«n Huúnh Cung – x· Tam HiÖp H×nh 2.14: Khu ®Êt ë ®Çu ®-êng NguyÔn XiÓn c¹nh bÖnh viÖn y häc cæ truyÒn d©n téc H×nh 2.15: Khu ®Êt kÑt n»m bªn c¹nh khu tËp thÓ cña bé c«ng an H×nh 3.1 Ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp x©m canh x· H÷u Hßa H×nh 3.2 Ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· Tø HiÖp H×nh 3.2 Ph-¬ng ¸n xö lý ®èi víi khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i x· Liªn Ninh Lêi Më §ÇU 1. TÝnh cÊp thiÕt cña ®Ò tµi luËn v¨n §Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn thiªn nhiªn - tµi s¶n quèc gia v« cïng quý gi¸, lµ thµnh phÇn quan träng hµng ®Çu cña m«i tr-êng sèng, lµ ®Þa bµn ph©n bæ c¸c khu d©n c-, x©y dùng c¬ së kinh tÕ, v¨n ho¸, x· héi. §Êt ®ai lµ nguån tµi nguyªn giíi h¹n vÒ kh«ng gian (diÖn tÝch) nªn víi mçi quèc gia, nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ giíi h¹n, v× vËy nhiÖm vô quan träng cña mçi quèc gia lµ qu¶n lý nguån tµi nguyªn nµy chÆt chÏ, ®¶m b¶o sö dông hiÖu qu¶, ®óng môc ®Ých. §èi víi n-íc ta, trong bèi c¶nh xu thÕ héi nhËp kinh tÕ thÕ giíi cña ViÖt Nam, vÊn ®Ò qu¶n lý l·nh thæ nh- thÕ nµo ®Ó cã ®-îc mét tû lÖ vµ quan hÖ hîp lý trong ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi, ®¶m b¶o nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai ®-îc sö dông hîp lý, tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶ lµ vÊn ®Ò cÇn thiÕt. Tuy nhiªn, trong mét thêi gian dµi n-íc ta ®· bu«ng láng qu¶n lý ®èi víi nguån tµi nguyªn ®Êt ®ai, c«ng t¸c lËp quy ho¹ch ch-a mang tÝnh l©u dµi vµ ®ång bé, cïng víi tèc ®é ®« thÞ ho¸ nhanh theo chiÕn l-îc ph¸t triÓn ®· t¹o ra mét lç hæng lín trong vÊn ®Ò sö dông hiÖu qu¶ nguån tµi nguyªn ®Êt. Thñ ®« Hµ Néi h¬n 10 n¨m qua, c¨n cø vµo quy ho¹ch ph¸t triÓn vµ më réng Thñ ®« Hµ Néi cho ngang tÇm víi Thñ ®« cña c¸c n-íc trªn ThÕ giíi. §¶ng vµ Nhµ n-íc ta ®· tËp trung ®Çu t- ph¸t triÓn ®ång bé h¹ tÇng kü thuËt vµ c¬ së vËt chÊt. Hµng lo¹t c¸c khu ®« thÞ, khu c«ng nghiÖp, khu dÞch vô, v¨n hãa, thÓ thao, ®-êng x¸ giao th«ng, tr-êng häc, nhµ trÎ...®-îc ®Çu t- x©y dùng t¹o nªn bé mÆt míi cho Thñ ®«. HuyÖn Thanh Tr× lµ mét huyÖn ven ®« phÝa §«ng Nam Thñ ®« Hµ Néi. Theo quy ho¹ch chung cña Thñ ®« ®Õn n¨m 2020, huyÖn Thanh Tr× ®-îc x¸c ®Þnh lµ huyÖn ®« thÞ lín víi gÇn 1000 km2. Do ®ã trong thêi gian qua, huyÖn ®· ®-îc Thµnh phè quan t©m, tËp trung ®Çu t- ph¸t triÓn thµnh khu ®« thÞ míi víi c¬ së h¹ tÇng ®ång bé, nhiÒu khu ®« thÞ míi, c¸c dù ¸n më ®-êng,... ®-îc ®Çu t- ph¸t triÓn x©y dùng. NhiÒu diÖn tÝch ®Êt canh t¸c bÞ Nhµ n-íc thu håi phôc vô môc ®Ých ®« thÞ ho¸, ®ång ruéng bÞ chia c¾t -1- t¹o nªn nhiÒu khu ®Êt xen kÑt, kh«ng canh t¸c ®-îc, bÞ bá hoang ho¸ hoÆc bÞ lÊn chiÕm sö dông tr¸i phÐp. ViÖc n¾m b¾t thùc tr¹ng vµ nhu cÇu sö dông ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt, ®Êt n«ng nghiÖp tiÕp gi¸p víi c¸c trôc ®-êng, c¸c khu ®« thÞ, khu tËp thÓ, lµng xãm...®Ó ®Ò ra chÝnh s¸ch qu¶n lý phï hîp nh»m ph¸t huy, tËn dông hÕt tiÒm n¨ng cña ®Êt vµ ®Ó qu¶n lý chÆt chÏ, hiÖu qu¶ ®Êt xen kÑt t¹i huyÖn Thanh Tr× nãi riªng vµ c¸c quËn, huyÖn thuéc c¸c ®« thÞ nãi chung. V× lý do ®ã em chän ®Ò tµi "Nghiªn cøu thùc tr¹ng vµ ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr×, thµnh phè Hµ Néi" 2, Môc tiªu nghiªn cøu: Môc tiªu cña ®Ò tµi lµ lµm râ thùc tr¹ng quü ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr×, nghiªn cøu nh÷ng nguyªn nh©n ph¸t sinh vµ ®Ò xuÊt mét sè ph-¬ng ¸n gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt, n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông quü ®Êt vµ viÖc qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn nghiªn cøu. 3, Néi dung nghiªn cøu: Víi môc tiªu ®Ò ra lµ lµm râ thùc tr¹ng sö dông ®Êt xen kÑt vµ ®Ò xuÊt nh÷ng biÖn ph¸p kh¾c phôc, ®Ò tµi nghiªn cøu nh÷ng néi dung cô thÓ sau: - T×m hiÓu tæng quan vÒ vÊn ®Ò ®« thÞ ho¸ vµ qu¸ tr×nh chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt trong qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸. §¸nh gi¸ chung vÒ quü ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt t¹i c¸c khu vùc ®« thÞ ho¸. - Nghiªn cøu qu¸ tr×nh ®« thÞ ho¸ vµ chuyÓn ®æi môc ®Ých sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr×. - Trªn c¬ së nghiªn cøu thùc tr¹ng vµ nguyªn nh©n h×nh thµnh ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt, ®Ò xuÊt mét sè ph-¬ng ¸n nh»m gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt gãp phÇn n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông ®Êt trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr×. 4, Ph¹m vi nghiªn cøu: - Ph¹m vi kh«ng gian: huyÖn Thanh Tr×, Thµnh phè Hµ Néi - Giíi h¹n thêi gian nghiªn cøu: Sau khi thµnh lËp QuËn Hoµng Mai n¨m 2004 th× 09 x· cña huyÖn Thanh Tr× s¸t nhËp vµo QuËn Hoµng Mai, huyÖn Thanh Tr× chØ cßn -2- 15 x·, 1 thÞ trÊn. Tr-íc khi s¸t nhËp, t×nh h×nh sö dông ®Êt t-¬ng ®èi æn ®Þnh, kh«ng cã sù biÕn ®éng lín trong c¬ cÊu sö dông ®Êt. Tuy nhiªn sau khi 09 x· cña huyÖn s¸t nhËp vµo quËn Hoµng Mai th× tèc ®é ®« thÞ hãa diÔn ra ngµy cµng nhanh. §Ó ®¸nh gi¸ ®óng nguyªn nh©n h×nh thµnh ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt trªn ®Þa bµn huyÖn, ®Ò tµi chän thêi gian nghiªn cøu lµ giai ®o¹n tõ 2005 ®Õn nay. 5, Ph-¬ng ph¸p nghiªn cøu - §iÒu tra, thu thËp tµi liÖu, sè liÖu: Thu thËp vµ hÖ thèng hãa c¸c tµi liÖu vÒ ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ – x· héi, c¸c sè liÖu thèng kª ®Êt ®ai, t×nh h×nh sö dông vµ qu¶n lý ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn huyÖn. - Tæng hîp vµ ph©n tÝch: Tæng hîp, ®¸nh gi¸ vµ ph©n tÝch th«ng tin thu thËp ®-îc, trªn c¬ së ®ã ®-a ra nh÷ng ®¸nh gi¸ chung nhÊt vÒ nguyªn nh©n vµ thùc tr¹ng vÊn ®Ò nghiªn cøu. - Ph-¬ng ph¸p so s¸nh: So s¸nh sè liÖu qua c¸c n¨m ®Ó thÊy ®-îc sù biÕn ®éng, thay ®æi vÒ c¬ cÊu kinh tÕ – x· héi, t×nh h×nh sö dông ®Êt n«ng nghiÖp cña huyÖn; - Ph-¬ng ph¸p ®iÒu tra, pháng vÊn: TiÕn hµnh ®iÒu tra, kh¶o s¸t c¸c ®iÓm ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt trªn ®Þa bµn nghiªn cøu, pháng vÊn ý kiÕn ng-êi d©n vµ c¸n bé qu¶n lý cÊp x· vÒ thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p xö lý c¸c khu ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt. 6, Bè côc ®Ò tµi Víi ®Þnh h-íng vµ môc tiªu nghiªn cøu nh- trªn, néi dung ®Ò tµi kh«ng kÓ phÇn më ®Çu vµ kÕt luËn ®-îc tr×nh bµy bëi 3 ch-¬ng: - Ch-¬ng 1: Tæng quan vÒ vÊn ®Ò nghiªn cøu - Ch-¬ng 2: Nghiªn cøu thùc tr¹ng ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr× - Ch-¬ng 3: §Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p gi¶i quyÕt t×nh tr¹ng ®Êt n«ng nghiÖp xen kÑt nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ sö dông vµ qu¶n lý ®Êt ®ai trªn ®Þa bµn huyÖn Thanh Tr×. -3- Ch-¬ng 1 Tæng quan vÒ vÊn ®Ò nghiªn cøu 1.1.Qu¶n lý Nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai vµ yªu cÇu qu¶n lý sö dông ®Êt khu vùc ®« thÞ 1.1.1. Qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai 1.1.1.1. Kh¸i niÖm ®Êt ®ai §Êt ®ai lµ mét tæng thÓ vËt chÊt bao gåm c¶ sù kÕt hîp gi÷a ®Þa h×nh vµ kh«ng gian tù nhiªn cña thùc thÓ vËt chÊt ®ã. Theo quan ®iÓm më réng, ®Êt ®ai lµ mét diÖn tÝch cô thÓ cña bÒ mÆt Tr¸i ®Êt, bao gåm tÊt c¶ nh÷ng cÊu thµnh cña m«i tr-êng sinh th¸i ngay trªn vµ d-íi bÒ mÆt ®ã gåm khÝ hËu, thæ nh-ìng, ®Þa h×nh, mÆt n-íc, th¶m thùc vËt, ®éng vËt, tr¹ng th¸i ®Þnh c- cña con ng-êi, nh÷ng kÕt qu¶ do ho¹t ®éng cña con ng-êi trong qu¸ khø vµ hiÖn t¹i. [19]. §Êt ®ai cã ý nghÜa v« cïng quan träng. §Êt ®ai tån t¹i tõ l©u ®êi vµ ngoµi ý thøc cña con ng-êi. Nã cè ®Þnh vÒ vÞ trÝ trong kh«ng gian, kh«ng thay ®æi vÒ kÕt cÊu ®Þa chÊt, ®Þa m¹o. Nh-ng d-íi t¸c ®éng cña con ng-êi nã cã thÓ chuyÓn hãa tõ môc ®Ých sö dông nµy sang môc ®Ých sö dông kh¸c nh»m phôc vô nhu cÇu thiÕt yÕu cña con ng-êi vµ t¨ng gi¸ trÞ sö dông ®Êt. §Êt ®ai lµ yÕu tè quan träng hµng ®Çu ®èi víi m«i tr-êng sèng ®Ó c¸c ho¹t ®éng diÔn ra vµ ¶nh h-ëng trùc tiÕp ®Õn m«i tr-êng sinh th¸i cña con ng-êi còng nh- c¸c sinh vËt trªn Tr¸i ®Êt. §Êt ®ai cßn lµ ®Þa bµn ®Ó ph©n bè d©n c- vµ lµ ®Þa bµn s¶n xuÊt cña con ng-êi trong c¸c ho¹t ®éng kinh tÕ - x· héi h»ng ngµy. Trong c«ng nghiÖp, ®Êt ®ai cã vai trß lµ nÒn t¶ng, c¬ së, ®Þa ®iÓm ®Ó tiÕn hµnh c¸c thao t¸c, ho¹t ®éng s¶n xuÊt kinh doanh; Trong s¶n xuÊt n«ng nghiÖp, l©m nghiÖp, ®Êt ®ai cã vai trß ®Æc biÖt, kh«ng nh÷ng lµ ®Þa ®iÓm thùc hiÖn qu¸ tr×nh s¶n xuÊt mµ nã cßn lµ t- liÖu lao ®éng ®Ó con ng-êi khai th¸c vµ sö dông. Trong mäi nÒn kinh tÕ - x· héi th× lao ®éng, tµi chÝnh, tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ ba nguån lùc ®Çu vµo cña qu¸ tr×nh s¶n xuÊt hµng hãa. Ba nguån lùc nµy phèi hîp víi nhau, t-¬ng t¸c lÉn nhau, chuyÓn ®æi qua l¹i ®Ó t¹o nªn mét c¬ cÊu ®Çu vµo hîp lý, quyÕt ®Þnh tÝnh hiÖu qu¶ trong ph¸t triÓn kinh tÕ. -4- Ngµy nay, ®Êt ®ai trë thµnh nguån néi lùc quan träng, nguån vèn to lín cña mäi quèc gia. Víi vai trß nh- vËy, ®Êt ®ai lµ v« cïng quan träng, kh«ng thÓ thay thÕ ®-îc, nh-ng ng-îc l¹i ®Êt ®ai chØ cã thÓ ph¸t huy vai trß cña nã d-íi nh÷ng t¸c ®éng tÝch cùc cña con ng-êi mét c¸ch th-êng xuyªn. 1.1.1.2. §Æc tr-ng cña ®Êt ®ai - §Êt ®ai cã nguån cung giíi h¹n trong khi sè l-îng ng-êi t¨ng rÊt nhanh vµ l-îng cña c¶i vËt chÊt do con ng-êi t¹o ra ngµy cµng nhiÒu, so s¸nh t-¬ng ®èi th× nguån cung vÒ ®Êt ®ai ngµy cµng hÑp l¹i, gi¸ trÞ sö dông ngµy cµng cao. V× vËy, viÖc ®éc quyÒn chiÕm gi÷ phÇn lín ®Êt ®ai cña mét sè chñ thÓ kinh tÕ lµ mét nguy c¬ ®èi víi toµn x· héi, t¹o nªn tÝnh kh«ng bÒn v÷ng cña nÒn kinh tÕ. - §Êt ®ai trõ tr-êng hîp bÞ tai biÕn thiªn nhiªn hñy ho¹i, mÆt ®Êt tù nhiªn víi tc¸ch lµ ®Þa bµn ho¹t ®éng cña con ng-êi kh«ng cã ®Æc tr-ng cña hµng hãa, con ng-êi kh«ng thÓ t¹o ra ®-îc vµ kh«ng bÞ tiªu hao trong qu¸ tr×nh sö dông. Víi t- c¸ch nµy cña ®Êt ®ai, chØ cã ®Çu t- cña con ng-êi trªn ®Êt míi cã gi¸ trÞ, nh-ng tµi s¶n cña con ng-êi ®Çu t- trªn ®Êt l¹i kh«ng thÓ t¸ch rêi khái ®Þa bµn ®Êt ®ai. - §Êt ®ai lu«n tån t¹i trong tù nhiªn, liªn quan ®Õn nhiÒu yÕu tè kh¸c nhau trong x· héi; ng-êi cã quyÒn ®èi víi ®Êt kh«ng cÊt giÊu ®-îc cho riªng m×nh, khi sö dông ph¶i tu©n thñ nh÷ng quy t¾c chung cña x· héi. Nh÷ng ®Æc ®iÓm c¬ b¶n nµy cho thÊy kh«ng thÓ sö dông lý luËn vÒ së h÷u, vÒ gi¸ trÞ ®èi víi nh÷ng vËt thÓ th«ng th-êng ®Ó ¸p ®Æt ®èi víi ®Êt ®ai. §iÒu ®ã cã nghÜa lµ ph¶i cã mét lý luËn riªng cho së h÷u ®Êt ®ai vµ gi¸ trÞ ®Êt ®ai. Trong thùc tÕ, mçi n-íc cã c¸ch tiÕp cËn riªng ®èi víi ®Êt ®ai, thèng nhÊt víi ®Æc ®iÓm chung cña ®Êt ®ai vµ phï hîp víi hoµn c¶nh lÞch sö cña m×nh. Mäi c¸ch tiÕp cËn ®Òu cã hai môc tiªu chung: mét lµ ®¶m b¶o nguån lùc ®Êt ®ai ®Ó ph¸t triÓn kinh tÕ ®¹t hiÖu qu¶, hai lµ x¸c lËp quyÒn b×nh ®¼ng vÒ h-ëng dông ®Êt ®Ó t¹o æn ®Þnh x· héi. [16] 1.1.1.3. ChÕ ®é së h÷u ®Êt ®ai Tõ hoµn c¶nh lÞch sö riªng, trong ®iÒu kiÖn kinh tÕ - x· héi cô thÓ vµ môc tiªu ph¸t triÓn ®· x¸c ®Þnh, chóng ta lùa chän m« h×nh: ®Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do -5- Nhµ n-íc ®¹i diÖn thùc hiÖn quyÒn n¨ng chñ së h÷u vµ thèng nhÊt qu¶n lý. ViÖc x¸c ®Þnh nµy dùa trªn c¸c c¬ së vµ c¸c luËn cø sau: [16] - §Êt ®ai lµ tÆng vËt cña thiªn nhiªn, do ®ã chÕ ®é së h÷u t- nh©n vÒ ®Êt ®ai lµ v« lý bëi kh«ng ai cã quyÒn chiÕm h÷u nh÷ng thø kh«ng ph¶i do m×nh t¹o ra; - C¸c cuéc chiÕn tranh chèng x©m l-îc tõ x-a ®Õn nay cña cha «ng ®Òu ph¶i tr¶ b»ng x-¬ng m¸u vµ søc lùc cña toµn bé d©n téc míi gi÷ ®-îc chñ quyÒn quèc gia; - M« h×nh kinh tÕ thÞ tr-êng theo ®Þnh h-íng x· héi chñ nghÜa dùa trªn nguyªn t¾c së h÷u toµn d©n vÒ t- liÖu s¶n xuÊt chñ yÕu trong ®ã cã ®Êt ®ai; - Trong x· héi c«ng nghiÖp, quyÒn chiÕm h÷u, sö dông vµ quyÒn qu¶n lý cã thÓ t¸ch rêi nhau mµ kh«ng ¶nh h-ëng tíi hiÖu qu¶ sö dông vÒ mÆt kinh tÕ, x· héi. Do ®ã, quan träng lµ ph¶i x¸c ®Þnh râ quyÒn vµ nghÜa vô cña ng-êi sö dông ®Êt khi ®-îc Nhµ n-íc trao quyÒn sö dông th«ng qua c¸c h×nh thøc giao ®Êt, cho thuª ®Êt.... - Ngay trong tr-êng hîp luËt ph¸p c«ng nhËn chÕ ®é së h÷u t- nh©n vÒ ®Êt ®ai th× ®Êy còng chØ lµ h×nh thøc së h÷u kh«ng ®Çy ®ñ, trän vÑn bëi chñ së h÷u kh«ng ®-îc sö dông vµo môc ®Ých mµ ph¸p luËt kh«ng cho phÐp vµ quyÒn ®Þnh ®o¹t chØ ®-îc thùc hiÖn trong khu«n khæ ph¸p luËt cña Nhµ n-íc. V× vËy, kh«ng cã sù kh¸c nhau nhiÒu gi÷a chÕ ®é së h÷u t- nh©n vµ chÕ ®é së h÷u toµn d©n mµ ë trong chÕ ®é ®ã ng-êi sö dông ®Êt ®-îc Nhµ n-íc cho h-ëng c¸c quyÒn nh- quyÒn cña ng-êi chñ së h÷u; - N-íc ta ®· tr¶i qua thêi gian chiÕn tranh l©u dµi víi sù thay ®æi cña nhiÒu chÕ ®é chÝnh trÞ, biÕn ®éng vÒ ®Êt ®ai còng nh- chñ sö dông rÊt phøc t¹p, lÞch sö quan hÖ ®Êt ®ai ®Ó l¹i còng phøc t¹p. ViÖc thèng nhÊt chÕ ®é së h÷u toµn d©n vÒ ®Êt ®ai sÏ t¹o ®iÒu kiÖn thiÕt lËp mét nÒn chÝnh trÞ æn ®Þnh, c¶i thiÖn hÖ thèng hµnh chÝnh, t¹o c«ng b»ng x· héi, ph¸t triÓn kinh tÕ, b¶o vÖ m«i tr-êng; - Nhµ n-íc n¾m quyÒn ®Þnh ®o¹t chñ yÕu th«ng qua hÖ thèng qu¶n lý ®Êt ®ai sÏ t¹o ®éng lùc ®Ó ng-êi sö dông ph¶i nç lùc t¹o hiÖu qu¶ trong viÖc sö dông ®Êt cao nhÊt. V× vËy, §iÒu 9, HiÕn ph¸p 1980 vµ §iÒu 17, HiÕn ph¸p 1992 quy ®Þnh ®Êt ®ai lµ së h÷u toµn d©n, Nhµ n-íc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u qu¶n lý. Theo LuËt §Êt ®ai n¨m 2003, Nhµ n-íc quy ®Þnh chÕ ®é sö dông ®Êt, quyÒn vµ nghÜa vô cña ng-êi sö dông -6- ®Êt, quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt, môc ®Ých sö dông ®Êt, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, chÕ ®é tµi chÝnh ®Êt ®ai, cô thÓ gåm: + §Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n-íc ®¹i diÖn chñ së h÷u. + Nhµ n-íc thùc hiÖn quyÒn ®Þnh ®o¹t ®èi víi ®Êt ®ai nh- sau:  QuyÕt ®Þnh môc ®Ých sö dông ®Êt th«ng qua viÖc quyÕt ®Þnh, xÐt duyÖt quy ho¹ch sö dông ®Êt, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt;  Quy ®Þnh vÒ h¹n møc giao ®Êt vµ thêi h¹n sö dông ®Êt;  QuyÕt ®Þnh giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, cho phÐp chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt;  §Þnh gi¸ ®Êt + Nhµ n-íc thùc hiÖn quyÒn ®iÒu tiÕt c¸c nguån lîi tõ ®Êt ®ai th«ng qua c¸c chÝnh s¸ch vÒ ®Êt ®ai nh- sau:  Thu tiÒn sö dông ®Êt, tiÒn thuª ®Êt;  Thu thuÕ sö dông ®Êt, thuÕ thu nhËp tõ ®Êt mµ kh«ng do ®Çu t- cña ng-êi sö dông ®Êt mang l¹i; + Nhµ n-íc trao quyÒn sö dông ®Êt cho ng-êi sö dông ®Êt th«ng qua h×nh thøc giao ®Êt, cho thuª ®Êt, c«ng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ng-êi ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh; quy ®Þnh quyÒn vµ nghÜa vô cña ng-êi sö dông ®Êt. [8] 1.1.1.4. ChÕ ®é sö dông ®Êt ®ai Nhµ n-íc giao quyÒn sö dông ®Êt nh- mét tµi s¶n cho ng-êi sö dông ®Êt trong thêi h¹n phï hîp víi môc ®Ých sö dông ®Êt hîp ph¸p; ng-êi sö dông ®Êt ®-îc Nhµ n-íc cho phÐp thùc hiÖn c¸c quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh-îng, thõa kÕ, cho thuª, cho thuª l¹i, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn, tÆng cho ®èi víi tµi s¶n quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi mét sè chÕ ®é sö dông ®Êt cô thÓ vµ trong thêi h¹n sö dông ®Êt; Nhµ n-íc thiÕt lËp hÖ thèng qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai thèng nhÊt trong c¶ n-íc. M« h×nh nµy t¹o ®-îc æn ®Þnh x· héi, x¸c lËp ®-îc tÝnh c«ng b»ng trong h-ëng dông ®Êt vµ ®¶m b¶o ®-îc nguån lùc ®Êt ®ai cho qu¸ tr×nh c«ng nghiÖp hãa, hiÖn ®¹i hãa ®Êt n-íc, phï hîp víi m« h×nh kinh tÕ thÞ tr-êng ®Þnh h-íng x· héi chñ nghÜa. -7- 1.1.1.5. Qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai Qu¶n lý nhµ n-íc ®èi víi ®Êt ®ai lµ tæng hîp c¸c ho¹t ®éng cña c¬ quan Nhµ n-íc vÒ c¸c ho¹t ®éng trong viÖc n¾m vµ qu¶n lý t×nh h×nh sö dông ®Êt ®ai, trong viÖc ph©n bæ ®Êt ®ai vµo c¸c môc ®Ých sö dông ®Êt theo chñ tr-¬ng cña Nhµ n-íc, trong viÖc kiÓm tra, gi¸m s¸t qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ®ai. [18] Muèn ®¹t ®-îc môc tiªu qu¶n lý, Nhµ n-íc cÇn ph¶i x©y dùng hÖ thèng c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai cã chøc n¨ng, nhiÖm vô râ rµng, cô thÓ ®Ó thùc thi cã hiÖu qu¶ tr¸ch nhiÖm ®-îc Nhµ n-íc ph©n c«ng, ®ång thêi ban hµnh c¸c chÝnh s¸ch, chÕ ®é, thÓ chÕ phï hîp víi tõng giai ®o¹n ph¸t triÓn cña ®Êt n-íc, ®¸p øng ®-îc néi dung qu¶n lý Nhµ n-íc vÒ ®Êt ®ai. §iÒu nµy thÓ hiÖn chøc n¨ng cña Nhµ n-íc x· héi chñ nghÜa lµ qu¶n lý mäi mÆt ®êi sèng kinh tÕ, x· héi trong ®ã cã qu¶n lý ®Êt ®ai. Môc ®Ých cuèi cïng cña Nhµ n-íc vµ ng-êi sö dông ®Êt lµ lµm sao khai th¸c tèt nhÊt tiÒm n¨ng cña ®Êt ®ai ®Ó phôc vô cho c¸c môc tiªu kinh tÕ, x· héi cña ®Êt n-íc. V× vËy, ®Êt ®ai cÇn ph¶i ®-îc thèng nhÊt qu¶n lý theo quy ho¹ch vµ ph¸p luËt. * Nh÷ng vÊn ®Ò chñ yÕu Ph¸p luËt ®Êt ®ai ë n-íc ta Chñ së h÷u ®Êt ®ai ChuyÓn giao, cho thuª Chñ sö dông ®Êt ®ai m-în, thuª nh©n c«ng §Þnh ®o¹t, chiÕm h÷u, sö dông, h-ëng lîi H-ëng lîi Sö dông, h-ëng lîi §Êt ®ai Ph¸p luËt, quy ho¹ch Kinh tÕ , Hµnh chÝnh Gióp ®ì, b¶o hé, gi¸m s¸t thùc hiÖn quyÒn vµ nghÜa vô Nhµ n-íc qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai H×nh 1.1: S¬ ®å mèi quan hÖ c¸c chñ thÓ ph¸p luËt ®Êt ®ai[17] Ph¸p luËt ®Êt ®ai n-íc ta ®iÒu chØnh mèi quan hÖ gi÷a Nhµ n-íc vµ chñ sö dông ®Êt. Tõng thêi kú cã sù ®iÒu tiÕt mèi quan hÖ ®ã kh¸c nhau, thÓ hiÖn cô thÓ b»ng v¨n -8- b¶n LuËt §Êt ®ai qua c¸c thêi kú: LuËt §Êt ®ai 1988, LuËt §Êt ®ai 1993, LuËt söa ®æi, bæ sung mét sè ®iÒu cña LuËt §Êt ®ai n¨m 1998, n¨m 2001 vµ LuËt §Êt ®ai 2003 (LuËt §Êt ®ai hiÖn hµnh). Nội dung quản lý nhà nước về đất đai bao gồm những công việc chủ yếu như: đăng ký đất đai, thành lập hồ sơ địa chính, xây dựng hệ thống pháp luật và chính sách đất đai, tổ chức thực hiện xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất, xây dựng hệ thống kinh tế đất.... Năm 1986, Đại hội lần thứ VI Đảng Cộng sản Việt Nam khởi xướng công cuộc đổi mới toàn diện đất nước. Nền kinh tế nước ta từ cơ chế kế hoạch hóa tập trung quan liêu bao cấp chuyển sang cơ chế thị trường có sự quản lý của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Luật đất đai lần đầu tiên được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987 đã xác định 7 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai là: 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính. 2. Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai 3. Quy định các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các chế độ, thể lệ ấy. 4. Giao đất và thu hồi đất 5. Đăng ký đất đai, lập và giữ sổ địa chính, thống kê đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất 6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất đai 7. Giải quyết tranh chấp đất đai. Luật đất đai năm 1987 mới chỉ chủ yếu giải quyết mối quan hệ hành chính về đất đai giữa Nhà nước với tư cách là chủ thể của quyền sở hữu đất đai với người được nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất. Do đó, Luật đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/07/1993 với bước tiến rõ rệt là bên cạnh nội dung hành chính đã có nội dung kinh tế xã hội phù hợp với đường lối quản lý nền kinh tế theo cơ chế thị trường. Nội dung quản lý nhà nước về đất đai theo Luật đất đai -9- năm 1993, tuy về cơ bản vẫn là 7 nội dung như luật đất đai 1987, song đã có những nội dung mới về kinh tế đất, cụ thể là: 1. Điều tra, khảo sát, đo đạc, đánh giá và phân hạng đất đai và lập bản đồ địa chính. 2. Quy hoạch và kế hoạch hóa việc sử dụng đất đai 3. Ban hành các văn bản pháp luật về quản lý sử dụng đất và tổ chức thực hiện các văn bản đó. 4. Giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất 5. Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 6. Thanh tra việc chấp hành các chế độ, thể lệ về quản lý, sử dụng đất. 7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai. Sau khi ban hành Luật đất đai năm 2003 và được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004 và hiện nay gọi là luật đất đai hiện hành. Luật này chi tiết hơn về nội dung, nó được sắp xếp logic theo trật tự trước sau, đưa ra nhiều nội dung mới mà luật đất đai 1993 chưa có. Trước đây luật đất đai 1993 có 7 nội dung quản lý nhà nước về đất đai, đến nay luật đất đai năm 2003 bao gồm 13 nội dung. Các nội dung quản lý nhà nước về đất đai được đề cập tại điều 6 Luật đất đai 2003 như sau: 1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó; 2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính; 3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất; lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; 4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; 5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất; - 10 - 6. Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 7. Thống kê, kiểm kê đất đai; 8. Quản lý tài chính về đất đai; 9. Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất động sản; 10. Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất; 11. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai; 12. Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai; 13. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai. Các văn bản dưới luật là các Nghị định, Quyết định, Nghị quyết…của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, các Thông tư, Thông tư liên bộ…của các bộ, ngành…đã lần lượt được ban hành từ năm 2004 đến nay là những căn cứ pháp lý cơ bản hướng dẫn thi hành hoặc chi tiết hoá các nội dung của Luật đất đai năm 2003. Như vậy so với Luật đất đai năm 1993 thì Luật đất đai 2003 có một số chính sách đổi mới như sau: - Xóa bỏ bao cấp về đât đai trên cơ sở đất là nguồn vốn, nguồn nội lực to lớn của đất nước và là loại hàng hóa có tính đặc thù trong quá trình giao dịch trên thị trường bất động sản. - Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế và thị trường bất động sản. - Đổi mới về cơ chế hình thành giá đất gồm 3 loại giá : + Giá do Nhà nước quy định + Giá do đấu giá, đấu thầu quyền sử dụng đất + Giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường. - Điều tiết địa tô siêu ngạch về cho xã hội thông qua thuế thu nhập về quyền sử dụng đất. - 11 - - Thay đổi phương thức thu tiền sử dụng đất trên cơ sở nếu dùng đất để sinh lợi riêng cho cá nhân thì khi được Nhà nước giao đất đều phải nộp tiền sử dụng đất. - Nhà nước chỉ đứng ra thu hồi đất và đền bù theo giá do Nhà nước quy định đối với các công trình phục vụ lợi ích chung cho xã hội, an ninh – quốc phòng còn các trường hợp khác do người cần đất tự thỏa thuận với người có đất. - Tạo điều kiện cho thị trường quyền sử dụng đất nói riêng và thị trường bất động sản nói chung phát triển bước đầu thừa nhận tổ chức môi giới giao dịch bất động sản. Các nội dung được đề cập trong Luật đất đai 2003 có quan hệ chặt chẽ với nhau nhằm thực hiện đồng bộ trên cả 3 mặt: Pháp chế, kinh tế, kỹ thuật. Vì vậy, trong công tác quản lý đất đai không thể thiếu bất cứ nội dung nào và nó chỉ thực sự có hiệu quả khi chúng ta phối hợp chặt chẽ và thực hiện đồng bộ tất cả nội dung. 1.1.1.6 Nội dung quản lý Nhà nước về đất đô thị §Êt ®« thÞ lµ ®Êt néi thµnh, néi thÞ x·, thÞ trÊn ®-îc sö dông ®Ó x©y dùng nhµ ë, trô së c¸c c¬ quan, tæ chøc, c¸c c¬ së s¶n xuÊt, kinh doanh, c¬ së h¹ tÇng phôc vô lîi Ých c«ng céng, quèc phßng, an ninh vµ c¸c môc ®Ých kh¸c. Điều 10 của Nghị định số 88 – CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị bao gồm: - Điều tra, khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất của đô thị. - Quy hoạch xây dựng đô thị và kế hoạch sử dụng đất đô thị. - Giao đất, cho thuê đất đô thị. - Thu hồi để xây dựng đô thị. - Ban hành chính sách và có kế hoạch xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng đất đô thị. - Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất đô thị. - Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý các vi phạm về đất đô thị. Sö dông ®Êt trong ®« thÞ ph¶i ®¶m b¶o nh÷ng nguyªn t¾c sau: - 12 - - ChÝnh phñ thèng nhÊt qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®« thÞ trong c¶ n-íc. Nhµ n-íc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc kinh tÕ, ®¬n vÞ vò trang, c¬ quan nhµ n-íc, tæ chøc chÝnh trÞ x· héi, hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông æn ®Þnh l©u dµi vµ ®-îc cÊp giÊy chøng nhËn. Ngoµi ra Nhµ n-íc cßn cho tæ chøc, c¸c nh©n trong vµ ngoµi n-íc thuª ®Êt. ñy ban nh©n d©n c¸c cÊp thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n-íc vÒ ®Êt ®« thÞ trong ®Þa ph-¬ng m×nh theo thÈm quyÒn quy ®Þnh; c¸c c¬ quan ®Þa chÝnh, c¬ quan qu¶n lý ®« thÞ chÞu tr¸ch nhiÖm trong viÖc qu¶n lý sö dông ®Êt ®« thÞ. - §Êt ®« thÞ ph¶i ®-îc sö dông ®óng môc ®Ých, ®óng chøc n¨ng theo quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®-îc c¬ quan nhµ n-íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt. Khi cã sù thay ®æi chøc n¨ng hoÆc thay ®æi chñ sö dông ®Òu ph¶i ®-îc sù ®ång ý cña c¬ quan qu¶n lý ®« thÞ cã thÈm quyÒn. ChÝnh quyÒn c¸c cÊp ®« thÞ cã tr¸ch nhiÖm vÒ qu¶n lý quü ®Êt ch-a sö dông ë ®« thÞ. - Sö dông ®Êt ®« thÞ ph¶i ®¶m b¶o hµi hßa vÒ lîi Ých cña c¸ nh©n, tËp thÓ vµ lîi Ých cña céng ®ång x· héi b»ng c¸ch thiÕt lËp chiÕn l-îc ph¸t triÓn kinh tÕ - x· héi phï hîp víi quy luËt ph¸t triÓn; x©y dùng c¸c quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt mét c¸ch hîp lý; thùc hiÖn tèt c¸c ®ßi hái vÒ kinh tÕ víi ®Êt ®« thÞ; sö dông hµng lo¹t c¸c ph-¬ng ph¸p qu¶n lý ®ång thêi thùc hiÖn tèt c¸c c«ng cô luËt ph¸p trong qu¸ tr×nh qu¶n lý ®Êt. - C¬ quan qu¶n lý ®« thÞ ph¶i lËp kÕ ho¹ch sö dông ®Êt cho giai ®o¹n ng¾n h¹n vµ dµi h¹n theo néi dung: + X¸c ®Þnh nhu cÇu vÒ ®Êt ®« thÞ, khoanh ®Þnh c¸c khu ®Êt vµ viÖc sö dông cho tõng lo¹i ®Êt trong tõng thêi kú kÕ ho¹ch cã kÌm theo c¸c ®iÒu kiÖn khai th¸c khi sö dông. §èi víi thµnh phè trùc thuéc trung -¬ng, ChÝnh phñ sÏ phª duyÖt quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. ñy ban nh©n d©n cÊp trªn cã thÈm quyÒn phª duyÖt quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cña cÊp d-íi; + §iÒu chØnh kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ cho phï hîp víi thùc tÕ c¶i t¹o, x©y dùng vµ ph¸t triÓn cña ®« thÞ. ChÝnh quyÒn cÊp nµo cã quyÒn phª duyÖt quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt th× cã quyÒn phª duyÖt quy ho¹ch, kÕ ho¹ch ®iÒu chØnh. - C¬ quan qu¶n lý ®« thÞ c¸c cÊp chØ ®¹o c¸c c¬ quan chuyªn tr¸ch tæ chøc thùc hiÖn c¸c c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®« thÞ. C«ng t¸c quan träng nhÊt trong qu¶n lý ®Êt ®« thÞ - 13 - gåm: ®o ®¹c, ®Þnh gi¸ ®Êt, giao ®Êt, cho thuª ®Êt, thu håi ®Êt, gi¶i phãng mÆt b»ng, ph¸t triÓn c¬ së h¹ tÇng ®Ó phôc vô cho viÖc c¶i t¹o vµ x©y dùng ®« thÞ theo quy ho¹ch vµ kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ ®-îc duyÖt. Trªn c¬ së ®ã, vÊn ®Ò qu¶n lý ®Êt ®« thÞ ®-îc thùc hiÖn theo c¸c néi dung sau: - LËp hÖ thèng th«ng tin vÒ ®Êt ®« thÞ víi b¶n ®å ®Þa chÝnh vµ c¸c sæ theo dâi sö dông ®Êt. B¶n ®å ®Þa chÝnh ph¶i ®-îc thµnh lËp theo c¸c quy ph¹m hiÖn hµnh vµ lËp ®Õn tõng thöa ®Êt theo tõng tê b¶n ®å, theo ®Þa giíi hµnh chÝnh cÊp c¬ së. HÖ thèng sæ ®Þa chÝnh gåm: sæ ®Þa chÝnh, sæ môc kª, sæ ®¨ng ký cÊp GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, sæ theo dâi biÕn ®éng vµ mét sè lo¹i sæ kh¸c. HÖ thèng sæ ®Þa chÝnh cïng víi b¶n ®å ®Þa chÝnh lµ c¬ së cho nhµ qu¶n lý ®« thÞ tiÕn hµnh viÖc qu¶n lý ®Êt ®« thÞ. NÕu c¸c tê b¶n ®å ®Þa chÝnh, c¸c sæ ®-îc lËp theo ®óng quy ®Þnh vµ th«ng tin lu«n ®-îc cËp nhËt th× viÖc qu¶n lý ®« thÞ kh«ng mÊy khã kh¨n. - Quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ®-îc thùc hiÖn theo chøc n¨ng cña quy tr×nh x©y dùng ®« thÞ trªn c¬ së c©n ®èi diÖn tÝch ®Êt sö dông cho c«ng nghiÖp, kho tµng, nhµ ë, c¸c c«ng tr×nh c«ng céng, giao th«ng, c©y xanh... Sù hµi hßa vÒ diÖn tÝch vµ vÞ trÝ cña tõng bé phËn ®Êt ®« thÞ sÏ lµm cho ®« thÞ ph¸t triÓn bÒn v÷ng. Khi c¸c ®å ¸n quy ho¹ch tæng thÓ, quy ho¹ch chi tiÕt ®-îc c¬ quan nhµ n-íc cã thÈm quyÒn phª duyÖt chÝnh lµ néi dung quy ho¹ch sö dông ®Êt ®« thÞ vµ ®©y sÏ lµ tµi liÖu ph¸p lý ®Ó qu¶n lý ®« thÞ; - Giao ®Êt, cho thuª ®Êt ®« thÞ ph¶i ®-îc khai th¸c sö dông theo ®óng quy ho¹ch ®« thÞ vµ ®-îc thùc hiÖn theo ®óng tr×nh tù, tiÕn ®é thêi gian quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai; - Thu håi ®Êt ®Ó x©y dùng ®« thÞ. §©y lµ néi dung quan träng vµ th-êng xuyªn x¶y ra ®èi víi bÊt kú mét ®« thÞ nµo. Tuy nhiªn, khi cã quyÕt ®Þnh thu håi ®Êt cña c¬ quan nhµ n-íc cã thÈm quyÒn, c¸c tæ chøc, c¸ nh©n, hé gia ®×nh cã tr¸ch nhiÖm ph¶i thùc hiÖn vµ ®-îc båi th-êng, hç trî vµ t¸i ®Þnh c-, ®-îc ®¶m b¶o æn ®Þnh cuéc sèng vµ quan träng nhÊt lµ ph¶i ®-îc th«ng b¸o c«ng khai kÕ ho¹ch, tiÕn ®é theo quy ®Þnh; - C¬ quan qu¶n lý ®« thÞ ®-îc ban hµnh chÝnh s¸ch vÒ qu¶n lý ®Êt ®« thÞ vµ x©y dùng c¬ së h¹ tÇng khi sö dông ®Êt ®« thÞ nh-ng kh«ng ®-îc tr¸i víi c¸c v¨n b¶n cña Nhµ n-íc hiÖn hµnh; - 14 -